《项目策划与可行性研究》教学课件
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李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版第二讲 项目策划的基本流程加利福尼亚州地方总体规划编制过程城市规划的编制管理咨询执行项目通常的几个阶段 制订行动计划 拟订建议 收集和分析信息 明确问题项目开始谈判撰写建议书组成项目组任务项目建议书问题分析项目规划成果回顾最终呈现行动计划解决问题制定取得变革的计划变革最终产品沟 通战略选择战略实施文化和利益相关者的期望环 境资源和战略能力鉴别各种战略评估各种战略选择战略战略变革管理组织结构和设计计划和分配资源适应性(suitability)可行性(Feasibility)可接受(acceptable)战略分析企业战略管理的借鉴麦肯锡公司的咨询框架李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版界定问题形成思路、逻辑、框架分析 创意DataModel脑力激荡全球采购形成方案概念体系抓手目标体系行动方案资源保障实施调整评估项目背景项目意图我的经验李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版成 果方案确定方案构思获取信息研究设计审 题我的经验李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版明确项目背景明确项目意图/目的明确研究主题/核心问题明确项目边界成 果方案确定方案构思获取信息研究设计审 题李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版如何审题?有些题目一目了然;有时可从题目推究:比如“东莞金融集聚区选址研究”,题目中提供两个信号:1、发展金融业2、金融业集聚李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版案例1:中山市“提高城市首位度”项目n 项目背景中山市领导提出“提升主城区首位度”的战略思路,正式写入中山市2011年政府工作报告和十二五规划纲要之中,委托中大、清华、北大、同济四家研究机构开展对策研究。n 概念界定城市首位度原指一个国家或地区中首位城市的人口规模与第二位城市的人口规模之比,用来反映一定区域的城市规模结构和人口集中程度。我们将首位度概念从数量、规模的层面延伸到质量、功能的层面,指中山中心城区在城市规模、要素集聚、产业层次、服务功能等各方面领先于其他镇的程度,以及由此决定的中心城区在市域城镇体系中的中心地位与功能。李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版n“提高城市首位度”的政策含义提高中山城市首位度,最实质的含义就是强化中心城区的发展,提高其集聚度、领导力与枢纽性,打造综合实力超群、服务功能强大、高端要素聚集、枢纽地位显著的城市核心区,更好地发挥对整个中山以至更大区域的资源统筹、综合服务、辐射带动作用,提高中山的高端要素吸引力和区域综合竞争力,引领全市以主动的态势融入珠三角一体化发展体系。强中心战略必然带来市域发展格局的变化,中心城区与其他镇区在功能、产业、空间、交通等方面关系的重构,并对市民的生活方式、文化观念产生深刻影响。因此,提高首位度,并不仅仅是中心城区的打造与强化,也意味着中山城市发展战略、发展模式、空间格局以及城市概念、理念、形象的转变。战略战略内涵内涵强化中强化中心城区心城区重构市重构市域格局域格局转变发转变发展模式展模式案例1:中山市“提高城市首位度”项目李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版案例1:中山市“提高城市首位度”项目李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版案例1:中山市“提高城市首位度”项目n 中山为何提出“提高首位度”的要求?从市域格局看:长期以来,中山自下而上的发展模式,使得经济重心向镇区下移,镇区势力相对强大,中心城区没有形成明显优势,在规模、功能、层次、景观上均与市域人口与经济规模不相匹配,高端要素缺乏,对外吸引力、辐射带动力、服务统筹能力不足,与各镇区的交通与经济联系不紧密,使得中山缺少一个明显的中心,难以起到服务、统筹全市的作用,形成“服务业发展不活跃”、“高端人才留不住”、“城市知名度不够”等现实困境,北部、南部城镇的“离心”现象明显,既阻碍了市域的整体持续发展,也大大减弱中山的区域竞争力。从区域比较看,中山主城区的人口与经济规模在珠三角各市中明显偏低。在当前珠三角各市普遍通过拓展空间、强化中心等策略提升区域竞争力的发展背景下,中山城市首位度偏低的状况不仅不利于对市域城乡发展的统筹与服务、各类基础设施与公共服务设施的统筹配置,也会对中山的区域竞争力产生不利影响。随着城轨时代到来,人流信息流等要素流动的便利性可能会导致中山市各镇区的高级要素资源(企业总部、研发中心、技术平台等)加速向广州、佛山、珠海等更具向心力的城市流动。从发展趋向看,经过改革开放30年的发展之后,珠三角在发展理念、发展动力、发展模式等方面已经开始明显转型:在发展理念上,从注重生产走向关注生活,强调宜居城乡、建设幸福广东;在发展动力上,从中小资本、初级要素驱动走向大资本、高端要素与创新驱动;在空间模式上,从自下而上、分散发展走向自上而下、空间集聚、区域整合发展。这些变化对城市功能、城市空间品质、城市空间格局提出了不同的要求,中山首位度偏低的弊端开始显现,对未来发展的不适应性更应引起重视。李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版案例2:广州市小洲村保护与发展规划研究思路2013年12月,广州市规划局海珠区分局会同海珠区城市更新办公室就小洲村整治规划的编制向我们发出邀请。但项目任务并不明确,是一个开放性的课题,希望我们给出建议。我们基于专业素质、相关经验以及对小洲村的初步了解,提出了规划项目建议书,得到邀请方的高度认同(但我们最终并没有承担该项目)。IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室1 1 认识小洲认识小洲p 位居大都市核心区的岭南水乡古村小洲村位于海珠区东南部,万亩果园保护区内,毗邻瀛洲生态公园,与大学城,生物岛隔江相望。总面积 400公顷,其中水网30公顷,果园 270公顷,目前有140公顷的用地作为生态公园对外开放。村内现有常住人口 5,700 人,暂住人口5,800人。小洲村又称瀛洲,始建于元末明初,具有逾700 年历史,是目前为止广州城区内发现的最具岭南水乡特色的古村寨,也是珠江三角洲唯一的风貌型的果林型岭南水乡。保存了良好的古村肌理,村内水网纵横,古榕遮天,十步一桥,五步一巷,“三间二过厢一天井”的古民居随处散布。2000年12 月被列为广州市首批16个历史文化保护区之一,并先后被评为“广东省生态示范村”、“首批全国生态示范村”。IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室1 1 认识小洲认识小洲p 城市化冲击下的转型、矛盾与挑战随着广州城市建设的快速发展,特别是大学城、生物岛等地区的开发建设,小洲村逐渐被卷入城市化洪流,传统乡村的经济、社会、空间与生活形态均开始出现转型。但由于小洲村地处生态保护区,又在城市建成区边缘,所以并未形成大规模征地建设的热潮,而是凭籍其水乡古村与生态特色,形成以艺术与文化休闲旅游为特色的转型发展道路。1990 年代,关山月、黎雄才等著名画家进驻小洲村,使得其在艺术界的名气大增。加上小洲村优美、静谧的环境,独特的历史文化特色,一批艺术家受其吸引,陆续进驻。艺术家对租住房屋的维护修缮带来了物质环境的更新和社区艺术氛围的形成。2004年起,更多艺术家、艺术培训机构和高考艺术生相继进驻,小洲村逐渐成为广州市最具艺术特色的休闲旅游地之一。2006年广州电视台频繁报道小洲村的古村落之后,更是引来了各方游客。2008年,艺术家进驻小洲村的速度、数量都达到高峰。大量艺术家长期租用村民的房子,用作工作室或画廊,大量艺术品展销商也随后开始进入小洲村开店。城市化改变了小洲的经济形态,提高了村民的收入水平,也带来一系列的矛盾与挑战:物质形态方面:空间形态与建筑特色的丧失;经济发展方面:传统果林种植的衰落;旅游业粗放低效;出租屋经济;社会文化方面:村落生活与民俗文化的危机;人口的流失与老龄化的态势;文化冲突与社会矛盾生态环境方面:水体污染与水乡风貌的破坏;村落环境的脏乱差 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室2 2 规划基础规划基础2009年10月,广州市人民政府审批通过广州市海珠区小洲村历史文化保护区保护规划,对小洲村的历史文化保护作出了比较系统的空间规划。规划目标:保护小洲村“岭南水乡,瀛洲古寨”的独特风貌,弘扬地方文化,发展旅游产业,建设活力社区。保护对象:万亩果园中的水网格局;独具岭南水乡特色的古村风貌;极具代表性的宗祠建筑及蚝壳屋等民居;龙舟文化、北帝庙会文化等非物质性要素。规划分区:划定历史文化保护区(5.1公顷)、建设控制地带(9.2公顷)、环境协调区(15.9公顷),此外还划定了文物保护单位(历史建筑)的保护范围及其建设控制地带。2012年 9月,广州市委十届三次全会提出到2015年要打造10个镇114个“美丽乡村”,小洲村是其中之一。据美丽乡村海珠区小洲村示范村庄综合整治规划,小洲村将实施“六个一”工程,即新建公园、广场、垃圾压缩站各一个,保护一批文物古迹、打造一条水陆旅游线路,对村内水环境进行综合治理。上述规划对小洲村的历史文化保护与环境综合整治具有积极的指导意义。但其不足之处是:(1)单一要素的考虑,缺乏系统性;(2)局部空间的考虑,缺乏整体性;(3)偏重保护,对发展考虑不足,缺乏可实施性。p 小洲村历史文化保护规划p 小洲村村庄综合整治规划 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室规划的规划的核心议题核心议题保护保护安居安居产业产业水网与水乡风貌的恢复与保护。水网与水乡风貌的恢复与保护。水、林、村三位一体、相融相生水、林、村三位一体、相融相生的整体景观特征、村落格局与历的整体景观特征、村落格局与历史建筑的保护史建筑的保护民俗文化等非物质遗产的保护民俗文化等非物质遗产的保护 拆迁村民的妥善安置与拆迁村民的妥善安置与住宅建设的合理规划住宅建设的合理规划 村民生活居住环境的改村民生活居住环境的改善与村容村貌整治善与村容村貌整治 市政基础设施与公共服市政基础设施与公共服务设施的改善务设施的改善以水乡、生态、农业、民以水乡、生态、农业、民俗为依托的旅游休闲俗为依托的旅游休闲艺术家村落与文化艺术消艺术家村落与文化艺术消费空间的打造费空间的打造面向村民、租户、游客的面向村民、租户、游客的商贸、餐饮等配套服务业商贸、餐饮等配套服务业3 3 核心议题核心议题 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室4 4 规划目标规划目标p 整体、统筹的规划整体、统筹的规划着眼村域空间整体,对旧村、新村、安置用地、农田、水域等进行统筹考虑、合理组织。p 系统、协调的规划系统、协调的规划以可持续发展为导向,对文化保护、生态环境、土地利用、经济发展、村民安居等进行系统考虑、充分协调。p 好看、好用的规划好看、好用的规划强调理念创新与方案务实的结合。面对现实问题,研究解决方案;明确发展目标,引导持续发展;创新发展思路,促进转型升级;寻找发展路径,保障规划实施。编制一个怎样的规划?编制一个怎样的规划?李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版思路/逻辑框架/内容/预期成果工作阶段/进度计划人员组织/分工与统筹经费预算/工作条件成成 果果方案确定方案确定方案构思方案构思获取信息获取信息研究设计研究设计审审 题题李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版成成 果果方案确定方案确定方案构思方案构思获取信息获取信息研究设计研究设计审审 题题逻辑很重要。比如广州金融城,可能有不同的规划逻辑:以吸引金融业集聚发展为导向的逻辑以土地财政(卖地)为导向的逻辑空间用户识别发展定位空间适宜性评价空间用户的需求特点空间规划空间营造搭建平台空间用户吸引招商空间营销推广运营空间用户进驻经营生产服务与管理利益共享入驻企业:在适宜的空间里开展生产经营获取利润地 方:土地收益、税收、经济发展、区域贡献空 间 需 求空 间 供 给空间营造(搭建平台)吸引空间用户 土地价值与地区发展我提出的产业园区规划逻辑框架李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 某策划公司地产项目前期策划框架市场机会扫描市场机会扫描地块价值分析地块价值分析提出假设提出假设案例借鉴案例借鉴市场竞争分析市场竞争分析发展战略发展战略项目定位项目定位物业发展原则物业发展原则 经济指标 建筑排布 户型配比 形象元素 建筑风格 配套建议 设计创新项目市场定位方向项目市场定位方向潜潜在在客客户户分分析析社社会会和和经经济济背背景景分分析析项项目目条条件件分分析析竞竞争争环环境境分分析析过滤过滤 与与 配对配对项目精确定位项目精确定位城城市市发发展展分分析析+共性市场优化方案共性市场优化方案市场差异化方案市场差异化方案蓝海蓝海红海红海符合符合企业战略企业战略产品初步方案建议产品初步方案建议n 另一策划公司的地产项目前期策划框架我自己为某地块开发项目拟订的研究框架发展策略地块价值市场机会城市规划案例借鉴地区格局发展定位地区概念主导功能市场定位商业商务居住旅游其他李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版案例:深圳大鹏新区旅游规划 项目建议书 关于大鹏:如何认识、定位与谋划大鹏及大鹏旅游?关于大鹏:如何认识、定位与谋划大鹏及大鹏旅游?关于规划:大鹏及大鹏旅游需要一个怎样的规划?关于规划:大鹏及大鹏旅游需要一个怎样的规划?关于我们:我们这个团队可以做什么?关于我们:我们这个团队可以做什么?2012年12月,深圳市大鹏新区就大鹏旅游发展规划的编制向我们提出邀请,希望我们在两周内提交项目建议书。在项目任务尚不明确、而我们也未曾对大鹏进行实地考察的背景下,作为一份PROPOSAL,我们主要思考三个方面的问题:IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室1对大鹏的初步认识 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室1 1 1 1 认识大认识大鹏3030年珍藏年珍藏都市中的都市中的“桃源桃源”79%79%森林覆盖森林覆盖全国最美八大海岸之一全国最美八大海岸之一珠三角仅有的生态海岸珠三角仅有的生态海岸深圳唯一国家级文物保护单深圳唯一国家级文物保护单位位深圳仅存的可开发用地深圳仅存的可开发用地大鹏大鹏深圳大都市最后的生态净土深圳大都市最后的生态净土 珠三角城镇密集区最优质稀缺的滨海资源珠三角城镇密集区最优质稀缺的滨海资源 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室1.1 1.1 独特区位下的三大核心资源独特区位下的三大核心资源1 1 1 1 认识大认识大鹏生态资源生态资源森林覆盖、山海风光森林覆盖、山海风光旅游资源旅游资源滨海岸线、历史遗迹、滨海岸线、历史遗迹、渔家风情渔家风情土地资源土地资源深圳仅存的大规模深圳仅存的大规模可开发用地可开发用地珍贵珍贵稀缺稀缺珠珠三三角角城城镇镇密密集集区区深深圳圳大大都都市市边边缘缘区区位位资源价值最大化区域贡献最大化空间品质最优化大鹏的核心资源正是由于处在深圳大都市大鹏的核心资源正是由于处在深圳大都市边缘、珠三角城镇密集区而显得尤为珍贵边缘、珠三角城镇密集区而显得尤为珍贵和稀缺!和稀缺!如此珍贵、稀缺的资源怎样才能实现资源价值最大化、区域贡献最大化、空间品质最优化,是值得我们思考的问题。让让3030年的守候更有价值年的守候更有价值大鹏大鹏深圳深圳香港香港 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室1.2 1.2 不同价值取向下的三种发展导向不同价值取向下的三种发展导向大鹏的核心资源分别体现出不同的价值;各方对大鹏资源的认同早有共识,而由于对三种价值的关注点不同,导致对资源价值产生了不同的判断、取舍,体现出三种不同的发展导向。保护保护旅游旅游开发开发城市城市开发开发大都市大都市边缘边缘生生态态土土地地旅旅游游生态生态养育养育旅游旅游经济经济城市城市空间空间城市城市开发开发旅游旅游开发开发生态生态保护保护关注生态养护引申出以保护为主的发展导向;关注旅游经济引申出生态化旅游开发的发展导向;关注城市发展空间则引申出工业与城市开发的发展导向。IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室1 1 1 1 认识大认识大鹏迄今为止,我们所见到的政府及一些规划机构对大鹏的规划,分别体现出上述三种发展思路:生态养育价值保护保护性规划性规划生态资源旅游经济价值旅游开发规划旅游开发规划旅游资源城市空间价值城市功能区规划城市功能区规划土地资源早期的政府规划多为此类,如大鹏半岛保护与发展管理规定(征求意见稿),规划强调对大鹏生态资源价值的充分保留,限制对大鹏的各类开发。充分保护大鹏的生态资源充分保护大鹏的生态资源这类规划不是对于地区发展的整体性谋划,而是主要着眼于大鹏旅游价值的挖掘,立足企业与市场的视角,关注具体的旅游项目开发,如麦肯锡的深圳大鹏半岛发展策略、阿特金斯的下沙滨海旅游社区规划。着眼于大鹏旅游资源的开发着眼于大鹏旅游资源的开发政府组织编制的深圳东部生态组团分区规划(葵涌、大鹏、南澳)(20052020)、大鹏新区保护与发展综合规划(2012-2020)等规划,将大鹏视为城市功能区,立足地方发展和大鹏土地资源价值的挖掘,进行空间的整体性规划。挖掘大鹏的土地资源挖掘大鹏的土地资源价值价值 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室1 1 1 1 认识大认识大鹏多年来,政府组织编制的大鹏的相关规划主要包括:2002年,深圳市东部滨海地区发展概念规划2006年,深圳东部生态组团分区规划(葵涌、大鹏、南澳)2007年,东部滨海地区规划实施策略研究2012年,深圳大鹏新区保护与发展综合规划;在保护与开发中权衡在保护与开发中权衡30年来,政府对大鹏的规划一直在保护和开发中权衡,寻求保护与开发的平衡。早期思路以保护为主,近年来开发的诉求逐步加大早期思路以保护为主,近年来开发的诉求逐步加大特别是最新版的保护与发展综合规划,政府对开发大鹏的诉求愈加明显。这一方面是基于政府对大鹏认识的逐渐清晰,另一方面是源于城市发展的压力。按照城市功能区来定位与组织按照城市功能区来定位与组织在现有规划中,按城市规划的概念、理念和框架来谋划大鹏。其中旅游是一个重要功能,规划对旅游也有很多考虑,但本质上对旅游的考虑仅仅是城市功能区整体中的一个构成部分。1.3 1.3 既有规划:城市规划视角下保护与开发的纠结既有规划:城市规划视角下保护与开发的纠结1 12 23 3不同时期的规划反映出政府关于大鹏发展与规划思路的演变,大体来说表现出以下三个特点:保护开发保护保护VSVS开发开发保护保护开发开发保护保护城市功能城市功能区开发区开发 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室2我们的思考方向 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室从深圳看从深圳看城市定位:深圳定位为具有滨海特色的国际著名旅游城市,大鹏是实现这一定位的优质战略资源城市形象:深圳建立滨海都市形象,西部以商务为特色打造都市型活力海岸,东部则以旅游为特色营造休闲型生态海岸城市空间:深圳中西部的城市建设相当密集,未来城市发展必然将向东部滨海地区拓展,大鹏应承担营造城市新空间、创新城市新模式、引领城市新生活的战略使命。2 2 2 2 思考方向思考方向因此,我们认为发掘大鹏价值的核心应从旅游入手!因此,我们认为发掘大鹏价值的核心应从旅游入手!以旅游资源的价值挖掘为核心统领大鹏的以旅游资源的价值挖掘为核心统领大鹏的开发,以旅游度假地的概念来谋划大鹏,这样才能对大鹏的生态、旅游及土地资源进行最有效的统筹、开发,以旅游度假地的概念来谋划大鹏,这样才能对大鹏的生态、旅游及土地资源进行最有效的统筹、组织,才能做到将珍贵、稀缺资源的价值最大化、品质最优化、区域贡献最大化!组织,才能做到将珍贵、稀缺资源的价值最大化、品质最优化、区域贡献最大化!以旅游激活和提升地区活力、以旅游彰显和维护生态优势、以旅游带动与优化土地开发以旅游激活和提升地区活力、以旅游彰显和维护生态优势、以旅游带动与优化土地开发2.1 2.1 大鹏的核心价值何在大鹏的核心价值何在?从区域格局看从区域格局看珠三角地区城镇密集,在这样的地区大鹏的优质生态与滨海资源显得尤为珍贵;广东省滨海旅游规划提出的八大战略性旅游区域,大鹏地处珠三角核心区、紧邻深港大都市,具有特殊的意义和显著的优势。从时代背景看从时代背景看珠三角正从工业化走向后工业化,从生产导向走向生活导向,旅游成为建设优质生活圈、提升城市吸引力的有效手段;随着收入、闲暇时间增加,旅游从观光走向休闲度假,大鹏独特区位下的滨海生态旅游资源蕴含着巨大价值;从大鹏看从大鹏看保护是必须始终坚持的理念,但完全的保护难度大、机会成本高,也不利于合理体现生态、旅游、土地三大资源的价值。土地资源的价值应当体现,但过分强调土地开发,则可能造成生态与旅游资源的破环,影响旅游与生态品质。以旅游资源为核心、发展生态化的旅游、带动生态化的城市开发,既可凸显旅游价值,又可实现土地价值,更重要的是有助于生态保护并使生态价值得到体现。生态、旅游、土地三大资源各具特定价值,同时又相互交融、相互支撑、难以割裂;以不同的资源为核心来统领,意味着价值选择的差异,衍生出不同的发展模式与路径。IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室在城市旅游、主题公园旅游之外寻求深圳旅游发展的新模式在城市旅游、主题公园旅游之外寻求深圳旅游发展的新模式深圳旅游以中西部城市旅游、主题公园等产品为代表,传统模式后劲不足已经显现;而东部滨海休闲旅游发展较滞后,没有充分发挥滨海的优势,是深圳旅游乃至城市发展的缺失。大鹏旅游y应成为深圳突破城市旅游、主题公园等传统模式,探索深圳旅游新模式的着力点。在广东省滨海旅游的发展格局中打造滨海旅游度假的新标志在广东省滨海旅游的发展格局中打造滨海旅游度假的新标志目前广东省高度重视发展滨海旅游业,提出了八大战略性旅游区域,大鹏是其中之一;在珠三角城镇密集区,大鹏拥有深圳这一核心区位以及丰富的旅游资源,这样的组合在珠三角十分难得;东省滨海旅游一直缺乏标志性项目,大鹏应当抓住机遇,充分发挥资源和区位优势,依托深圳的经济能量与开发能力,探索广东省滨海旅游模式的新突破,打造广东省滨海旅游的标志性产品。2 2 2 2 思考方向思考方向2.2 2.2 从什么样的高度与视野来定位大鹏旅游?从什么样的高度与视野来定位大鹏旅游?大鹏应努力成为一个国际级的滨海旅游度假地!大鹏应努力成为一个国际级的滨海旅游度假地!在深圳城市的转型发展中培育城市新空间、引领城市新生活在深圳城市的转型发展中培育城市新空间、引领城市新生活以旅游度假为核心营造东部休闲型生态海岸,与西部的都市型活力海岸形成呼应,形成富有特色的滨海地区,推进深圳成为“具有滨海特色的国际著名旅游城市”;以生态化的旅游度假为核心,整合大鹏生态、旅游、土地三大资源优势,引领深圳城市向东部滨海地区的拓展,丰富深圳城市功能与结构,营造城市新空间、创新城市新模式、引领城市新生活。IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室2.3 2.3 以旅游度假地的概念来组织、统领大鹏的空间发展格局以旅游度假地的概念来组织、统领大鹏的空间发展格局政府最新编制的保护与发展规划,是将大鹏视为城市功能区,按城市规划的概念与框架组织其空间格局。我们试图研究的是:以旅游度假区的概念、理念与框架来构建大鹏的空间格局以旅游度假区的概念、理念与框架来构建大鹏的空间格局2 2 2 2 思考方向思考方向居住居住工作工作游憩游憩交交通通交交通通交交通通城市功能区的组织模式:区位区位交通交通居民点居民点体系体系中心中心服务服务自然自然生态生态产品体系与旅游产品体系与旅游度假功能度假功能特色鲜明的主题多元的旅游吸引物优质的景区景点齐备的康疗设施多层级的住宿体系美妙的美食佳肴迷人的旅游商品丰富的娱乐设施、节庆活动舒适性优良的空气质量低噪音环境纯净的水质高覆盖率的绿化亲和性和谐的社区氛围精致的景观设计良好的居民素养国际化标识体系可达性便利快捷的交通特色城市依托完善性完善的配套设施系统的安全保障通畅的信息指示得力的应急保障国际旅游度假地的功能要素与空间组织模式:IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室2.4 2.4 以旅游为核心并不意味着大鹏只发展旅游以旅游为核心并不意味着大鹏只发展旅游2 2 2 2 思考方向思考方向在城市功能区规划的格局中,有重要的旅游功能和相应的旅游空间,但散落其中、未见体系,属于“城市中有旅游”。在旅游地规划的格局中:1、旅游是核心的、主导的,但不是只有旅游。但不是只有旅游。在以旅游为核心的基础上,还应当在产业、居住等方面协调发展,要在突出旅游主导地位的同时,加快发展居住配套、新兴产业等,丰富地区功能与产业体系,也可给旅游以更有力的支撑。2、各个旅游项目、旅游空间之间按内容、区位与游线形成有组织的体系,建立多元、差异、互补、联动的发展格局。3、在地区概念上,体现从“有旅游的城市”到“有山有海有城市的旅游地旅游地”的转变。以旅游为核心的多元化发展以旅游为核心的多元化发展以旅游为核心概念来谋划大鹏,以新兴产业、居民体系等的构建来支撑大鹏的发展,多管齐下,才能使以旅游为核心概念来谋划大鹏,以新兴产业、居民体系等的构建来支撑大鹏的发展,多管齐下,才能使大鹏发展成一个综合性、国际化的滨海新区。大鹏发展成一个综合性、国际化的滨海新区。旅游旅游新兴产新兴产业业居住居住商务商务会议会议 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室多元化发展:大鹏展翅多元化发展:大鹏展翅 ,两翼一枢纽,两翼一枢纽2.5 2.5 作为国际旅游度假地的大鹏:空间格局构想作为国际旅游度假地的大鹏:空间格局构想2 2 2 2 思考方向思考方向大鹏的发展愿景是成为国际级旅游度假区,是深圳旅游向国际化迈进的重要门户。从深圳中西部的现代都市到大鹏北翼的产业新城,再从大鹏中部的活力枢纽到南翼度假胜地,是由动到静的过渡,是从都市生活向生态休闲的过渡。大鹏展翅,两翼一枢纽,最终将深圳都市生活与滨海生态休闲无缝衔接,助力深圳向国际化滨海城市发展。产业新城产业新城LocalLocal动动大鹏北翼大鹏北翼活力枢纽活力枢纽RegionalRegional动静皆宜动静皆宜中部枢纽中部枢纽度假胜地度假胜地InternationInternationalal静静大鹏南翼大鹏南翼大鹏北翼大鹏北翼大鹏南翼大鹏南翼中部中部枢纽枢纽深深圳圳 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室关键词:关键词:International,High-End,Private核心吸引物:核心吸引物:最美海滩、生态山林、高端酒店群、高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、游憩商务中心等定位:定位:国际级滨海旅游度假区国际级滨海旅游度假区功能:功能:高端度假高端度假 +国际商务会议国际商务会议整体意向:整体意向:高端的、私密的、静谧的、度假的市场面向:市场面向:面向高端的国际性消费人群南翼:南翼:案例:巴厘岛Nusa Dua区概况:位于巴厘岛东南部,远离城镇,不设商业及娱乐设施。定位:大型国际级酒店聚集区;核心吸引物:美丽的海景海滩、国际五星级酒店群、国际商务会议中心、顶级安全系统、私密环境;目标游客群:高端度假游客;商务人士及政要。2 2 2 2 思考方向思考方向度假胜地度假胜地 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室关键词关键词:LocalLocal,IndustrialIndustrial核心吸引物核心吸引物:新兴产业、生态环境、土地资源新兴产业、生态环境、土地资源定位定位:生态化的高科技产业城,产业与城市功能的主要载体生态化的高科技产业城,产业与城市功能的主要载体功能功能:高科技产业高科技产业+居住居住+城市功能城市功能 观光旅游观光旅游+产业旅游产业旅游以产业为核心进行组织产业创意型产业、高科技产业、战略性新兴产业、旅游相关产业、适度的生产性服务业居住结合产业需要、居住需求,构建居民点体系城市功能完善服务配套,培育城市功能旅游注重产业与旅游的有机结合与联动整体意向整体意向:中低密度的、生态化的、尺度宜人的中低密度的、生态化的、尺度宜人的北翼:北翼:2 2 2 2 思考方向思考方向产业新城产业新城以以“居居+业业”为主为主 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室关键词关键词:Regional,Dynamic核心吸引物:核心吸引物:海岸沙滩、生态山林、历史人文定位定位:以休闲娱乐为核心的滨海综合旅游区以休闲娱乐为核心的滨海综合旅游区功能功能:观光旅游观光旅游+休闲娱乐休闲娱乐+主题商业主题商业整体意向整体意向:开放的、多元的、活力的、动静皆宜市场面向市场面向:面向中高端的区域性消费人群中部:中部:案例:新加坡圣淘沙概况:位于新加坡本岛南部,占地500公顷,离市区20-30分钟车程;为形成持久活力与人气,不断加入新旅游要素,通过引入娱乐休闲设施、聚集沙龙与俱乐部、推出分时度假酒店、导入情境地产物业等方式,由初期单纯的滨海观光旅游区转变为滨海综合度假区;定位:“综合”与“娱乐”是圣淘沙定位的两个核心点,目前已经集观光、购物、休闲、娱乐、度假为一体;旅游产品的组合以大型娱乐为主,定位为主题乐园式滨海度假地;核心吸引物:阳光沙滩(海滩长3.2公里)、自然景观(森林覆盖率达70%)、娱乐设施、休闲活动(水上运功、沙滩排球、高尔夫等)目标游客群:发展成“天堂小岛”,为本地及外地游客提供休闲去处;以家庭游客以及商务游客为主要目标游客。2 2 2 2 思考方向思考方向活力枢纽活力枢纽承上启下的活力焦点承上启下的活力焦点 “旅、居、业旅、居、业”的一体化的一体化 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室3关于本次规划工作关于本次规划工作 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室3.1 3.1 为何编制规划为何编制规划?3 3 3 3 规划编制规划编制明确大鹏究竟要做什么、怎么做探索以国际旅游度假地为核心概念统领大鹏的发展为大鹏发展树立一个清晰的概念为大鹏发展树立一个清晰的概念通过旅游导向的自下而上的规划,让上级主管部门了解大鹏需求,将大鹏旅游导向的规划纳入上层规划或引导上层规划向上级建言向上级建言让市场明晰大鹏的发展意图,为大鹏国际级旅游度假区导向的市场开发选择和对外招商宣传提供指引,促进政府力量与市场力量的有机结合向市场传递信号向市场传递信号 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室新区需要一个以旅游为主导的整体性的“旅游地规划旅游地规划”,而不是旅游产业规划。3.2 3.2 需要怎样的规划?需要怎样的规划?1审视区域格局,明晰价值取向2剖析资源特色,挖掘资源价值3立足市场需求,构建吸引体系4借鉴国际案例,探寻发展模式实现两个方面的突破:(1)旅游本身的突破在城市旅游、主题公园旅游之外寻求深圳旅游模式的新突破在城市旅游、主题公园旅游之外寻求深圳旅游模式的新突破在广东滨海旅游的发展中寻求滨海旅游度假模式的新突破在广东滨海旅游的发展中寻求滨海旅游度假模式的新突破(2)区域概念的突破突破传统城市功能区的概念,用国际旅游度假地的概念组织大鹏的功能和空间突破传统城市功能区的概念,用国际旅游度假地的概念组织大鹏的功能和空间3 3 3 3 规划编制规划编制 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室3.3 3.3 规划的核心议题规划的核心议题大鹏旅游的大鹏旅游的三大核心议三大核心议题题定位定位吸引吸引体系体系开发开发路径路径如何定位大鹏及大鹏旅游?如何定位大鹏及大鹏旅游?打造一个怎样的旅游地、并且打造一个怎样的旅游地、并且以旅游为核心带动地区整体发以旅游为核心带动地区整体发展?展?包括:产业定位、市场定位和包括:产业定位、市场定位和旅游地定位等。旅游地定位等。如何发掘大鹏旅游资源价如何发掘大鹏旅游资源价值并合理利用,以开发成值并合理利用,以开发成熟旅游产品,形成大鹏的熟旅游产品,形成大鹏的核心吸引力?核心吸引力?如何构筑一个具有区域甚如何构筑一个具有区域甚至国际吸引力的至国际吸引力的“旅游地旅游地”?包括:特色景点、基地氛包括:特色景点、基地氛围和创新功能等。围和创新功能等。如何实现国际级旅游地的如何实现国际级旅游地的打造?打造?如何探索适合大鹏的创新如何探索适合大鹏的创新旅游开发模式?旅游开发模式?包括:开发时序、近期行包括:开发时序、近期行动计划与抓手等。动计划与抓手等。3 3 3 3 规划编制规划编制 IRSP中山大学规划设计研究院 李立勋工作室3.4 3.4 规划的内容体系规划的内容体系资源及开发条件国际经验与案例基础研究基础研究相关规划及政策区域背景与形势竞争与SWOT分析关键驱动力分析打造打造“旅游地旅游地”的条件的条件产业定位市场定位价值取向与发展目标战略定位战略定位旅游地定位旅游主题旅游地形象资源与期望需求与环境打造一个怎样的打造一个怎样的“旅游地旅游地”空间结构及发展分区分区核心理念及功能吸引体系吸引体系旅游支撑体系旅游产品体系核心项目发展概念游线组织“旅游地旅游地”的发展内容的发展内容开发策略开发时序地区营销实施路径实施路径开发模式组织管理生态保护打造打造“旅游地旅游地”的行动的行动3 3 3 3 规划编制规划编制李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版信息获取信息整理信息处理成成 果果方案确定方案确定方案构思方案构思获取信息获取信息研究设计研究设计审审 题题李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版主要的调查方法实地踏勘资料收集访谈、问卷研讨会专家咨询成成 果果方案确定方案确定方案构思方案构思获取信息获取信息研究设计研究设计审审 题题重要的信息处理技术概念模型数理统计GIS李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版成成 果果方案确定方案确定方案构思方案构思获取信息获取信息研究设计研究设计审审 题题要更明智地工作,而不是更辛苦地工作。跟你的问题相关的数据太多了,你也可以做出很多分析。但对于其中的大多数数据和分析要忽略。收集足够的事实来证明或反驳一项假设,收集足够的事实来支持或否决一项分析,但事实够用就行了。再多一点就是浪费时间和精力,而时间和精力都是宝贵的商品。甭想把整个海洋煮沸 的意思是别试图分析所有的事情。要有所选择,找出你做事情的优先顺序。一旦知道你所做的已经足够时就停下来。否则的话,你会花费许多的时间与精力而收效甚微,就像为得一把盐而去煮沸大海一样。参考资料的丰富性全球化采购不要重新发明事实资料的针对性该有的必须有信息够用就行:不要煮沸整个海洋考虑项目边界、项目意图、资源约束李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版分析:分析与综合、归纳与演绎、因果分析、系统分析创意:创造性思维提炼:去粗取精、去伪存真整合:系统化的组织与呈现成成 果果方案确定方案确定方案构思方案构思获取信息获取信息研究设计研究设计审审 题题李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版分析:主要的方面成成 果果方案确定方案确定方案构思方案构思获取信息获取信息研究设计研究设计审审 题题项 目目标与期望需求与竞争环境与机遇资源与能力李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版构思:从何切入、如何切入?问题导向案例 _三亚旅游地产:岛外市场主导的结构;限购令;城市发展的可持续性机会导向案例 _珠港澳大桥、横琴岛开发与珠海城市发展目标导向案例 _东莞长安滨海新区项目格局导向:案例:麓海天堂项目:从 海南格局分析 到 兴梅板块构建 再到 麓海天堂概念成成 果果方案确定方案确定方案构思方案构思获取信息获取信息研究设计研究设计审审 题题李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版重思路、讲逻辑、抓重点思路清晰,层层递进水到渠成,水落石出一剑封喉,直指人心成 果方案确定方案构思获取信息研究设计审 题前面讲到的优势,后面就要充分发挥前面讲到的问题,后面就要有解决对策前面讲到的机遇,后面就要紧紧抓住前面提到的目标,后面就要有实现的策略前后呼应、自圆其说提炼、整合李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版梁羽生派金庸派古龙派招式内力快:一剑封喉国内策划&战略规划的三大流派第一篇:发展与危机第一篇:发展与危机一、值得关注的大背景:杭州城市发展的宏观环境1、汹涌澎湃的世界性浪潮2、正在转变的全国性格局3、激烈重组的长三角区域4、极化竞争的省域环境二、古今江南的富庶地:杭州城市发展的稳健步伐1、富甲一方的江南都会2、平稳上升的经济大市3、贴近市场的运作模式4、规避风险的内生优势5、颇具磁力的人居环境三、难以维系的安逸梦:杭州城市发展的潜伏危机 1、受到挑战的区域中心地位2、优势不显的工业化之路3、尚未整合的都市区空间4、偏安一隅的杭州醉文化梁羽生派的典型案例梁羽生派的典型案例:杭州城市发展战略规划第二篇:人文与精神第二篇:人文与精神一、根脉与情结1、生态文化 2、偏安文化3、工巧文化4、英烈文化二、撞击与反思1、自耕垄田2、勾留西湖3、醉浴暖风4、商唯坐售5、乐水乐静三、融合与再造1、扬弃2、融合3、再造李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版第三篇:理念与目标第三篇:理念与目标一、建构认识城市的高境界城市竞争的新法则1、城市以功能比强弱2、城市以文化论输赢3、城市以空间视优劣4、城市以环境定胜负二、重构杭州城市发展的战略目标人间天堂的新理想1、接轨国际,充满活力的开放之城2、辐射带动,功能卓越的中心之城3、空间整合,弹性生长的有机之城4、山水城林,和谐共生的生态之城5、灵秀文润,人居最佳的诗韵之城三、新构杭州在长三角中的关系坐标区域发展的新角色1、杭州与上海:依托上海、错位经营、互惠互利、相对独立2、杭州与苏州:各为一翼、资源共享、良性竞争、局部超越3、杭州与宁波:依江借海、双赢联动、有扬有放、巩固中心李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版第四篇:产业与路径第四篇:产业与路径一、产业战略:转变中的希望1、产业体系从垂直分工到水平分工2、产业性质从综合型到特色化3、产业功能从生产中心到资源配置中心4、产业组织从碎石型到规模集群二、高新技术产业:孵化中的成长三、生产服务业:发展中的先机1、以错位服务培育区域专业金融中心2、以供应链管理建设现代物流中枢3、以环节经营发展技术中介基地四、旅游业:转型中的延伸1、市场延伸:由国内旅游走向国际旅游2、产业链延伸:从单一观光走向综合产业3、空间延伸:从西湖走向区域4、功能延伸:从发展旅游业走向提高城市竞争力李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版第五篇:空间与环境第五篇:空间与环境一、拐点与中枢区域交通网络的构筑1、基于清醒判断的对策2、以主通道拓展城市影响腹地3、以强大功能支撑中枢地位二、容量与模式都市区空间发展方案比选1、都市区的人口发展预测2、都市区空间发展方案三、有机的秩序杭州都市区空间结构的重整1、轨迹与症结:城市空间演化剖析2、东进或南下:都市区空间发展的基本走向3、双核拥江:都市区空间总体构造4、载体与内容:都市区产业空间布局5、雄心与步骤:杭州CBD21空间发展的构想四、优化配置都市区空间规划的政策导引1、从旧八区到新八区:都市行政区域的再划分2、加大引导与管制的力度:都市区空间生长进程的调控3、对空间的合理调整:都市区重大要素的整合五、内外双修雕琢生态与文化并蓄的宜居环境1、复归自然:确立都市区发展的生态理念2、营建家园:构筑绿色的都市区生态网架3、融合文化:凸显城市底蕴与个性风貌李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版第六篇:经营与创新一、城市经营城市政府的现实课题1、城市:政府可资经营的最大活化资产2、资金导向和功能导向:明确经营城市的目的3、局部收益和全局代价:合理调控城市房地产业4、有形资源和无形资产:环境与文化资源的经营5、城市形象和注意力经济:知名度、美誉度的经营二、制度创新城市进步的必由之路1、政府职能定位:寻找有为与无为的契合2、土地制度创新:应用市场机制平衡多元发展主体需求3、城市与区域管治:弥合行政区与经济区的隙痕李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版方案比较方案研讨可行性分析与论证方案选择成成 果果方案确定方案确定方案构思方案构思获取信息获取信息研究设计研究设计审审 题题李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版比较:比较什么、如何比较?研讨:研讨什么、如何研讨?论证:论证什么、如何论证?选择:选择什么、如何选择?规划就是选择:多种可能,没有唯一正确的方案选择要有依据:立场或价值观;技术规范与标准;成成 果果方案确定方案确定方案构思方案构思获取信息获取信息研究设计研究设计审审 题题李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版技术准则技术的合理性与可行性经济准则土地的优化配置经济价值最大化社会准则公共利益、社会公平其它法律的约束政治的考量艺术的考虑成成 果果方案确定方案确定方案构思方案构思获取信息获取信息研究设计研究设计审审 题题PlanningLaws and RegulationsEnviron-mental AnalysisSocial-economic AnalysisPolitical ApprovalDesignW.Fulton,P.Shigley.Guide to California Planning.李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版成成 果果方案确定方案确定方案构思方案构思获取信息获取信息研究设计研究设计审审 题题常规:文本、图件、说明书、汇报文件多形式:文字、图形、影像、语言多版本:专业版、领导版、公众版李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版规划师的素质与培养李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版社会责任合作精神专业素质健 康李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版逻辑创意知识李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版悟性训练积累李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版图形语言文字李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版思考体验观察享 受李立勋 博士、教授、注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版
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