《项目策划与可行性研究》教学课件
项目策划与可行性研究教学课件,项目策划与可行性研究,项目,策划,可行性研究,教学,课件
李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版第四讲 资源分析李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版1. 概 述李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 经济学提出生产三要素:土地、资本、劳动,是最基本的资源概念 泛指项目开发、建设与生产、经营中可利用的一切条件 广义的资源观: 从 有形资源无形资源 从 静态资源动态资源 从 固有资源流动资源(全球化时代) 何谓资源?李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 资源分析的意义市场分析是需求的分析,论证项目的必要性;资源分析是供给的分析,论证项目的可能性。 资源分析的要点识别项目资源:明确分析的范围、重点针对特定资源: 有无 成本:不同资源成本不同 比较:不同资源的比较,不同利用方式的比较李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 房地产开发项目中要分析的主要资源土地资金人力物资课程主要介绍土地与资金李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版2、土 地李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 概 念城市土地是城市区域内的陆地、水面以及它们的上下一定空间所构成的自然综合体。按照开发程度,一个“城市”行政区域的土地可以分成三个层次: 1、城市建成区的土地,即城市已经开发的土地; 2、城市规划建设用地,指按城市规划和城市土地利用总体规划确定定期发展的土地; 3、城市行政区划辖区范围内的土地,包括城市郊区和市辖县范围内的土地。李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 土地的经济属性土地是经济学界定的三大生产要素之一土地的使用价值与交换价值;土地使用的经济产出与经济成本;土地增殖与资本化级差地租的存在及格局对土地经济性影响明显 级差地租主要由两个因素决定:一是发展的积累(以往投资形成);二是发展的机会(往往由规划赋予);这两个因素在空间上都是不均衡的 级差地租投标租金城市土地利用格局土地收益成为中国地方政府的重要甚至主要财税来源 城市空间扩展失控、地价飙升 关于GDP的一个富有创意的解释搞地皮李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 土地的法律属性城市国有土地 vs 农村集体土地建设用地 vs 非建设用地土地的征收(征用)、出让与转让开发权与开发许可李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版城市土地是稀缺的,这种稀缺主要源于两个因素: 土地资源的有限性 法律、政策的约束性(比如建设用地指标)城市中工业、农业、商业、服务业、交通运输业、居民消费等各种经济活动只能在这有限的土地空间中进行,因此城市土地供给稀缺性的矛盾尤为突出。在城市经济中城市土地扮演一个非常重要的角色,城市的发展与繁荣在很大程度上取决于城市土地是否能够集约高效地利用。 土地的稀缺性李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 稀缺土地的有效利用成为城市规划的主题新加坡:Limited Land, Infinite Aspirations 有限土地,无限渴望新加坡现有国土面积693平方公里,2009年6月人口498.76万,2001年时预测未来40-50 年内人口规模发展到550万。对于国家发展来说,最大的挑战就是土地资源的缺乏。未来的围海造田可以使新加坡国土面积增加15%。然而,相对于土地的需求量来说,这点增长是极其有限的,因为新加坡的海岸离邻国太近了。尽管人多地少,仍希望以保证高质量的生活为目标。为所有人提供多种住房选择和舒适的生活环境,增加休闲的去处,提高用于休闲绿地的可达性。随着新加坡经济的增长和人口规模的扩大,对土地的要求也与日俱增。有限的土地与无限地渴望发展的矛盾应当如何协调是新加坡发展过程中迫切解决的主要问题,从而,也由此演化为关于生活质量、工业发展、休闲娱乐、商务发展等一系列问题。李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 如何解决土地稀缺问题?新加坡:立体化发展产业高端化填海造陆开发飞地:苏州工业园,天津生态城,广州知识城广州:1990年代的窘迫旧城改造与城中村改造2000年的行政区划调整与南拓、东进深圳:直辖的努力行政区划调整的努力填海造地与改造城中村李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版土地分析的主要内容区位自然性状经济性状规划条件李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版2.1 区位区位一词来源于德语“standort”,英文译为“location”,日文译成“立地” 。其基本含义,是定位置、场所之意,相当于“地理位置”的概念;广义理解,区位还有“布局”、“配置”、“地域结构”之意,比如“区位论”的研究以及“人文地理学中的区域分析”。前苏联经济地理学家巴朗斯基曾给地理位置下了这样一个定义:位置就是某一地方对于这个地方以外的某些客观存在的东西的总和。可见: 区位是对应一定的主体(“某一地方”)而言的,“某一地方”可以是一座城市,也可以是一个功能区域、一个项目所在 区位的含义,通俗地说就是“某一地方”在哪里,实际上反映的是该地方的外部空间关系。区位的概念李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版多元性 复合性:外部要素是多元的,从分析的角度,有自然区位、经济区位、交通区位、文化区位、政治区位等等;但多元要素之间又是相互作用的,并由此形成不同程度的整合,一个地方的区位是多元要素综合作用的结果。主体性 层次性:区位是对应一定的主体(“某一地方”)而言的,“某一地方”可以是一座城市,也可以是一个功能区域、一个项目所在;对一个特定的地方而言,其区位具有不同层次(空间尺度)的属性:宏观区位、中观区位、微观区位排他性(独占性) 关联性(格局性)稳态性 动态性:一方面,区位是长期的空间过程下形成的格局性空间关系;另一方面,区位是变化的(客观性),区位是可以改变的(主观能动性)客观性 主观能动性:区位是客观的,但如何认识与理解区位,如何因势利导、“趋吉避凶”甚至改变区位,则具有主观能动性,所以就有了“区位条件”、“区位优势”之说以及“区位分析”、“区位选择”(选址)之举。区位的特点李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版宏观自然区位Case 1:城市分布与自然环境:回顾城市地理学的内容Case 2:全球度假胜地的分布与自然环境:滨海;山区;滑雪;温泉.中观自然区位:城市选址与自然环境的关系城市是人类活动聚集而活跃的地域,占有广阔的自然空间,自然环境作为一个基本的立地条件深深地影响着城市的生成与发展。在古代,我国先民在生存实践中所创立和崇尚的“天人合一”的哲学思想,深刻地表达了尊重自然、同自然息息相通的自然观,这观念也影响着城市的选址与营造的理念与过程。春秋时代的管子一书,就总结了立国建城的一些原则,如“凡立国者,非于大山之下,必于广川之上,高毋近阜而用水足,下毋近水而沟防省,因天材,就地利,故城郭不必中规矩,道路不必中准绳,” 中国历代都城大邑的建设,大都选择山环水足、避害趋利、具有良好自然环境条件的地方,也即是自然环境阻力最小的地方,以保障城市的发展与营运。微观自然区位:广州主打自然区位的地产板块:江景板块、山景板块、湖景板块 自然区位李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版概念 在经济空间格局中的角色、地位与空间经济关系宏观经济区位 世界经济空间格局 美国、欧洲、日本(东亚)三极; 中国、印度;金砖四国 中国经济空间格局 基本格局、经济板块 核心区域、重点区域、热点区域、边缘区域 经济区位李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版中观经济区位:在区域空间结构中的位置 枢纽区位:如广州在珠三角幻灯片 17 边界区位、邻接区位:案例分析东莞凤岗、东莞谢岗、增城石滩 门户区位:香港、深圳 机会区位:政策机会、重大设施(如高铁效应、轨道效应)、重大事件 边缘区位: 经济区位李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版广州:珠三角的枢纽李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版微观:在城市空间结构中的位置城市空间结构与地价分布规律中心与外围,新区与旧城,主要方向与次要方向,居住区、商业区、商务区、游憩区、工业区Case:广州房地产的经济区位板块CBD板块会展板块亚运板块南站板块鹅潭板块 经济区位李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版Case:海珠区的土地资源(1999年的一次会议发言)1、有地:2、具有环境、景观优势的土地沿江:前后主航道,尤其是前航道,处中心区,一区已相当东山、越秀、荔湾数区半岛的地理环境,仅芳村有类似性,但芳村的岸线远不如海珠万亩果园,广州的南肺:生态环境仅白云、芳村可与之相比,但:3、具有区位优势的土地紧邻市中心,与老城区(中心区)在空间发展上有连贯性与整合性(比如一江两岸的城市景观)。此点是白云、芳村所不能相比的。4、后发展优势起步稍迟,但起点较高,拥有一些名牌、大盘,虽然不乏问题,但大的格局未受破坏,发挥余地较大李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版宏观交通区位:区域交通 交通与城市兴衰 Case:高铁改变区位:资兴的机会中观交通区位:城市交通 交通与城市地区开发 Case:钟村的交通区位变化从“中心”到“边缘”再到“中心”?微观交通区位:广州地产的交通区位板块 地铁板块 机场板块 南站板块 交通区位番禺区钟村街道办中山大学规划设计研究院2010.06番禺区钟村街钟村街发展战略研究 钟村位于番禺区的西北部。回顾近30年的发展,钟村区位及区域角色的变化大致经历了如下几个阶段:早期,钟村(镇)作为市广路(广州至番禺的唯一的交通干道)上的重要节点,交通便利、区位优越,工业获得了较大发展,经济位居全区各镇街之首;之后,随着迎宾路的拓展通车及其两侧的快速发展,再加上洛溪-大石路段的交通制约,致使钟村(镇)原有的区位优势日趋弱化,虽然工业发展态势仍然较好,但第三产业的发展却相对缓慢,滞后于周边的南村和大石等镇街。当前,广州广州南站落户石壁,给钟村带来一系列新的发展机遇;但同时,石壁从钟村分出,钟村由镇变为街,一方面使钟村成为新客站的邻近区域而不是直接区域,另一方面减少了钟村的空间资源(新钟村面积只有23.41平方公里);此外,东侧紧邻钟村的番禺新城正在规划建设中。新钟村的空间资源和空间区位均发生了明显的变化,将迎来一个新的发展阶段。案例:番禺区钟村街的区位变化: 从“中心”到“边缘”再到“中心”?广州广州广州大石大石大石南村南村钟村钟村钟村市桥市桥市桥广州新客站番禺新城长隆-万博汉溪-长隆-万博市广路市广路迎宾路市广路迎宾路新光快速李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版概念 文化的地域差异、文化地域结构、文化区 回顾文化地理学的内容Case:广州地产的文化板块(微观文化区位) 中大板块 东山板块 西关板块 文化区位李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版城市社会区位回顾城市地理学、城市社会地理学的内容:社会空间分异社会区结构社会因子生态分析.案例:广州的社会区分析 社会区位李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版广州的社会区许学强等(1985)采用主成分分析和聚类分析方法对广州市社会空间结构进行因子生态分析。结果表明人口密集程度、科技文化水平、工人干部比重、房屋住宅质量、家庭人口结构是形成广州社会区类型的主要因子。划分五种社会区类型:1、人口密集混合功能老城区2、干部居住区3、工人居住区4、农业人口散居区5、知识分子居住区广州社会区的空间模式呈向东曳长的同心椭圆态势, 城市发展的历史过程、城市用地布局和住房分配制度是影响这个空间模式形成的主导机制。李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版广州的社会区周春山等人对第5 次人口普查的200 个变量进行因子分析, 提取累积方差贡献率大于 65.8%的五个主因子, 并根据各因子在各街道的得分进行聚类, 得到七类社会区:人口密集、居住拥挤的老城区中等收入阶层聚居区一般工薪阶层居住区知识分子、高级职业者聚集区外来人口与本地居民集中混居区近郊城镇人口居住区农业人口聚集区李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版浦东的心理区位变迁海珠的心理区位变迁去哪里买房:番禺 vs 花都、从化 心理区位李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版地块交通条件道路:现状、规划交通方式:现状、规划交通服务:如公交。现状、规划成本:如服务价格具体地块的区位评价项目用地周边环境地块周边的建筑物绿化景观、自然景观历史人文景观环境污染状况周边可能存在的对项目不利的干扰因素:番禺垃圾焚烧厂事件周边市政配套设施购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务娱乐休息设施项目条件分析项目条件分析指标/地块/区位/交通/配套环境案 例总规模:10.5万平方米容积率:1.5建筑限高:40米纯小高层社区小高层、花园洋房或别墅充分利用容积率指标放弃较多容积率指标符合利益最大化的经济学理论违背利益最大化的经济学理论指标解读纯小高层社区属中等规模项目,有一定规模优势土地形状为长方形,比较方正,南北距离较短,地块具有良好的产品可塑性目前地块已经完成了土地平整,前期工作基本准备就绪地块条件解读中等规模项目,具有较好的产品塑造条件地处中环以内,是上海未来最大的中高档居住集中区域,区位条件良好属于世博辐射范围内,考虑到北块上市将临近世博,规划优势充分中中环线环线世博世博辐辐射区射区本案本案内内环线环线区位解读主流生活区,可开发中高档社区板块内拥有M6与M8两条轨道交通,M6线将导入金桥、张江等地的高收入者,而M8线将导入来自浦西的众多客源本案距离轨道6号线高青路站仅900米距离,距离轨道8号线车程仅10分钟,步行时间大约20分钟左右临杨高南路,临中环等干道,并拥有795、780、784等众多公交线浦三路站浦三路站滨滨洲路站洲路站成山路站成山路站高青路站高青路站华华夏路站夏路站外外环线环线站站中山南路站中山南路站周家渡站周家渡站耀耀华华路站路站成山路站成山路站900米米M6M8交通解读公共交通体系完善,人口公共交通体系完善,人口导导入基入基础础完完备备家乐福与社区沿街商铺相结合,能够满足生活需求,但目前周边休闲消费设施较为缺乏曹鹏艺术中心、一兆韦德健身会所,能够满足各类精神、娱乐、休闲需求紧靠明珠小学,小学年龄段教育配套到位,中学也在规划中配套解读一期地一期地块块二期地二期地块块家家乐乐福福曹曹鹏艺术鹏艺术中心中心与明珠小学与明珠小学公共公共绿绿地地沿街商沿街商铺铺一兆一兆韦韦德德健身会所健身会所中学中学规规划划幼儿、医院幼儿、医院基础配套设施完善,配套经营品牌等级高,号召力大,但中高档时尚休闲消费场所及中学配套等级不确定。后期跟踪重点世博家园世博家园动动迁基地迁基地和合苑和合苑高高压压走廊走廊尚尚东东国国际际本案二期本案二期本案一期本案一期世博家园高压走廊北部:高压走廊东部:大型动迁基地世博家园南部:本案南块西部:在建高档大盘尚东国际环境解读处大型综合居住区,基地受到北部高压走廊与东部大型动迁基地影响,不利于本案定位大幅提升经济经济指指标标区位条件区位条件交通条件交通条件配套条件配套条件环环境条件境条件地地块块条件条件具有具有较较多多限制限制可塑性可塑性强强潜力板潜力板块块公共交通公共交通发发达达大众配套大众配套完善完善整体档次整体档次不高不高缺乏塑造缺乏塑造产产品多品多样样性的基性的基础础内部布局上具有内部布局上具有一定一定发挥发挥空空间间世博世博带动带动板板块块未未来快速来快速发发展展满满足交通便利的足交通便利的需要需要能能够满够满足便利生足便利生活的需要活的需要缺乏塑造极度高缺乏塑造极度高端端产产品的氛品的氛围围不适合大幅提高二期整体定位生活配套和出行条件优越产品与客层上具备一定提升空间结论高端定位缺乏客观条件,但具备在现有南块水平上实现突破的良好基础李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版区位与环境区位与格局区位与开发条件区位与发展战略区位与发展策略 小结(讨论)区位的重要性:案例分析被认为是房地产开发的第一(甚至唯一)要素案例:仟村百货、荔湾广场、天河城等商业项目李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版【案例1】 仟村百货:为什么失败?不入俗:荔湾居民以工薪阶层为主不可入:交通不便不可见:高架桥底孤军作战空间竞争:上下九。若在一起则有集聚效应李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版【案例2】 天河城:为何成功?1. 一种新的经营业态、新的购物方式、新的购物空间购物、休闲、娱乐、饮食一体化功能多、规模大、品位高、环境好,可以全家老少、舒舒服服地一次购齐、玩足整天这种购物空间适应了人们购物行为的新变化2. 合适的区位基本的市场区:天河是传统的文化高教区与新兴的高收入居住区域交通方便,可达性高。地铁开通使之更优,市场区进一步扩大用地开阔、开敞(原先地价较低),这是老市区难以比拟的周边环境配合好:体育中心、购书中心、宏城广场、公共绿地,构成一个区域3. 经营与管理李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版【案例3】 南方大厦&人民南:曾经的辉煌1980年代初期及以前是广州最主要的零售网点与商业街,一度辉煌。原因:1.特定的城市格局:1990年代之前可以说是“小广州”的年代,城市空间规模不大,人民南尚属于城市中心位置;城市人口规模不大,人民南周边区域是人口密集的老城区;城市交通问题不突出,人民南有较高的可达性。2.商业的历史基础与城区老工业的支持:明清时期人民南一带即已开始逐渐形成广州重要的商业区域,商业历史悠久、氛围浓厚;同时在1990年代之前人民南周边地区分布有众多工厂企业,人民南商圈的许多店铺实际上是城区老工业的门店,形成“前店后厂”的格局。3.特定的商业发展格局:1990年代以前是一个大中型百货商店主导的商业结构,商业业态区分不明显,商业区的概念也不明显。人民南不仅拥有沿街商业店铺数量众多之优势,更拥有当时广州最大的百货商店(也是当时的企业改革之星)南方大厦,而广州市内大型百货商店寥寥可数,仅中山5路百货商店可稍与南大相比,是缺乏竞争、几乎一枝独秀的年代。4.良好的功能配合:文化公园以及西濠一带是广州最重要的文化娱乐区域,附近还有沙面。5.经营管理:当时南大与东方宾馆、白云山都是广州的企业之花李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版【案例3】 南方大厦&人民南:1990年代的衰落一般将之归因于人民南高架路的建设.李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版【案例3】 南方大厦&人民南:1990年代的衰落高架路确实极大地恶化了人民南的商业环境,是致命的一脚,但不是全部原因。本人甚至认为:即使没有高架路,人民南商圈未必就可以避免衰落的命运。为什么?1 城市空间的扩展与格局变化城市中心东移,人民南在城市格局中从中心逐渐变为偏于一隅;与此相应的是人口分布变化,人口重心东移,人民南逐渐远离本地消费市场区的中心;再加上旧城交通条件的弱势,其作为商业区位的重要性明显下降。2.城市商业格局变化、新商业区域的崛起、商业空间竞争的激化广百、新大新、天河城、友谊、王府井等众多大型综合性商厦的出现,北京路、上下九、农林下路、天河城区域、环市东等商业区域的形成与发展,在购物环境、服务方式、购物休闲多元化发展等方面各有创新,人民南商圈无论是商品种类、档次,还是购物环境、配套服务均明显落后。3.需求格局变化人们越来越追求购物环境的舒适化与购物休闲的一体化,人民南的购物环境、交通条件等均已明显落伍。其旗舰南方大厦同样存在空间限制,功能组织上难以适应多元化要求,且内部布局不是很理想(流线不畅,有挤逼感,购物舒适度不够)。4.文化公园、西濠地区作为文化娱乐区域的衰落李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版【案例3】 南方大厦&人民南:重振雄风?1、基本前景估计可以再创辉煌,但不可能恢复原有地位,因为新格局已经形成再创辉煌需要内部经营与外部开拓,但更需要外部环境的配合2、一个构想:建设沿江商业旅游文化长廊对广州市商业旅游格局与城市格局有意义南大可在这样的背景下发展:成为一个重要的节点3、南大集团的品牌与资产经营,地域的扩展当时实际上已经在做人民南复兴:一项艰巨的任务随着广州城市格局的变化,人民南一带已经不是最理想的商业区位;旧城的物质形态,加上高架路的高耸,人民南已经不具备好的购物环境,而旧城改造、高架路拆除面临巨大的资金难题与其他矛盾;与城市新格局、人口分布新格局相对应的新的商业格局已经形成,重新分割市场难度非常大;人民南周边居民的消费力不足以支撑一个较大的市场规模,扩展市场需要顾客认同,人民南的商业形象需要重塑。因此,一般性恢复人民南的商业经营并非没有可能,但要想恢复人民南昔日的繁华与地位实在是一项艰难的任务。李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版一些初步与粗浅的建议要清晰人民南复兴的核心目的:政治考量?还是经济利益?或是历史文化价值?如果对人民南商业复兴寄予较高期望标,常规思路是难以如愿的,需要大创意、大投资、经营高手、政府的强力支持、社会的认同与协力。这是一个巨大的社会系统工程。就本人的兴趣与专业基础而言,认为以下几方面值得重点研究:李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版1、创造市场吸引力无论复兴人民南商业街的目的是什么,其实现均须得到市场的认同与接受。为此,复兴后的人民南要能够提供对市场具有高度吸引力的产品(商业空间)。在当前供给竞争激烈的背景下,产品创新成为难题,如何使其定位、特色与市内其他商业区域有显著差异或显著优势,实非易事。需要深入的市场调查、敏锐的市场把握。其中有一点是可以肯定的,新的人民南商圈既要有专精,又要有多元性。“平面的Shopping Mall”也许是值得研究的一个方向,即营造一个具备购物、游憩、娱乐、文化等多功能的综合性消费空间(从这个角度,Mall可视为立体的游憩商业街)。为此,应将人民南的复兴与广州市沿江风情游憩带的建设结合起来。本人多年来一直认为:广州城市从珠江沿岸向北具有带状圈层结构,第一线是沿江游憩带,第二线是购物带,第三线是办公带,第四线是生态带,而其中购物带与游憩带通过北京路、人民南、农林下路等连接起来,成为广州最吸引人的生活消费区域。李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版广州中心城区的商业、游憩空间格局生 态 带办 公 带商 业 带游 憩 带生产游态业憩珠江带带带游憩居住带商 业 带办 公 带生 态 带(万亩果园)李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版2、改善、优化商业环境要复兴,就必须改变目前不适合商业经营的空间环境,为此,旧城改造不可避免。鉴于人民南环境差的现实与商业新空间的需要,“穿衣戴帽”方式无法胜任,需要大动干戈。由此,复兴与大规模旧城改造成为同意语。为此,资金、操作方式、政策等成为相应的艰难议题。3、改善交通可达性包括与外部区域的常规公交、轨道交通等连接,也包括内部的交通组织(比如步行化的可能与程度)、停车等问题。4、外部支持不能只从人民南本身作文章,需要整个城市的支持与配合。比如:城市规划、城市商业规划、城市道路与交通规划等一系列政府规划中如何重新考虑人民南的功能、角色、格局;城市政府的空间发展导向中如何调整新区建设与旧城改造的关系;历史(传统)街区的开发与保护、经济价值与文化价值等关系的协调等。李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版辨证地看区位 区位不是唯一重要的,实际上也不是第一位的 天时、地利、人和:天时才是第一位的 区位是动态的,也是可塑的李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版2.2 土地的自然性状面积 大盘为何好卖? 规模经济(成本节约,设施门槛等); 规划设计、户型、环境、配套等的多样性、丰富性; 增强消费者的信心:烂尾的危险相对较低形状:三角地、长条型用地、朝向不佳用地很难用地形:地势高低与排水、防涝;土地平整工程大小;地形丰富利于造景等地质:地基,地下水文等李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版2.3 土地的经济性状成本 地价 拆迁补偿安置成本 土地整理成本收益性 周边房地产价格 发展的态势与前景李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版2.4 土地的规划设计条件 用地性质 容积率 建筑密度 绿地率 配套要求 周边用地性质等李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版3. 资 金李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 政府主导项目财政融资招商(企业运作) 企业主导项目:自有融资预售 资金来源政府主导项目的主要类型:政府主导项目的主要类型:地区开发:如珠江新城地区开发:如珠江新城基础设施:如地铁、污水处理厂基础设施:如地铁、污水处理厂公共设施:如歌剧院、图书馆公共设施:如歌剧院、图书馆环境治理:如治水环境治理:如治水李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 关于融资渠道:从哪里融资? 财政 银行 非银行金融机构 其他企业 公共团体 外商 其他方式:如何融资 吸收投资 发行股票 发行债券 银行借款 融资租赁 发行短期融资券 其他李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 基础设施建设主要融资模式 BOT (BuildOperateTransfer) 模式建设经营转让模式。在项目融资过程中,政府将一个基础设施项目的特许经营权授予承包商(一般为国际财团),承包商在特许期内负责设计、融资、建设和运营,并回收成本、偿还债务、赚取利润。根据协议在特许期结束后将项目所有权移交给政府。所以,有时BOT 被称为“暂时私有化”的过程。世界上许多著名的基础设施建设项目均采用世界上许多著名的基础设施建设项目均采用BOT BOT 模式投资建造并获得成功,模式投资建造并获得成功,其中最庞大的其中最庞大的BOT BOT 项目当数英法海底隧道,实际投资百亿美元,特许期长达项目当数英法海底隧道,实际投资百亿美元,特许期长达55 55 年。中国于年。中国于1990 1990 年代中期正式开始引进年代中期正式开始引进BOT BOT 投资模式,被称为“特许权投资模式,被称为“特许权融资方式”。“京通高速公路”项目是中国第一个经国家批准的融资方式”。“京通高速公路”项目是中国第一个经国家批准的BOTBOT试点项试点项目。近年来,该模式在中国得到了很大的发展,逐步从电力、公路等行业拓目。近年来,该模式在中国得到了很大的发展,逐步从电力、公路等行业拓展到地铁、桥梁、港口、隧道、排水和环保等更多的基础设施项目领域,成展到地铁、桥梁、港口、隧道、排水和环保等更多的基础设施项目领域,成为中国城市基础设施建设应用最多的项目融资模式。为中国城市基础设施建设应用最多的项目融资模式。李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 基础设施建设主要融资模式 TOT ( Transfer OperateTransfer) 模式即“转让经营转让”。是指融资方把已经投产运行的基础设施项目在一定期限内移交(Transfer)给投资商经营(Operate),以该项目在未来若干年的收益为标的,一次性地从投资商那里融得一笔资金,用于建设新的基础设施项目。投资商经营期满后,再把该项目设施移交回(Transfer)融资方。简单来说就是政府通过出售已建成项目在一定期限内的现金流量从而获得资金来建设新项目的一种融资方式。虽然国内外有不少书籍和文献将TOT 模式归为BOT 模式下发展出的一种具体形式,但从TOT 模式整个运转过程来看,它的实质是一种先付租金的租借模式,并不涉及项目的设计和施工,因此它是一种不完全等同于传统BOT 模式的新型项目融资模式,特别适合于有稳定收益、运营周期长的基础设施项目的建设。李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 基础设施建设主要融资模式 PPP (Public Private Partnership)模式即公共部门和私人企业合作模式,是指公共部门、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式。通过这种合作形式,合作各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。合作各方参与某个项目时,公共部门并不是把项目的责任全部转移给私人企业,而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。PPP 模式自从1992 年在英国首次正式应用以来,在澳洲、加拿大、美国、爱尔兰、韩国、日本以及中国香港等国家和地区得到了广泛响应。联合国、世界银行、欧盟委员会等国际组织或共同体将PPP的理念和经验在全球范围内大力推广,包括印度、菲律宾、巴西、墨西哥、阿根廷等在内的发展中国家也纷纷开始学习模仿。中国在城市基础设施建设中运用PPP模式进行融资起步较晚,其中,于2007年建成的北京地铁十号线一期是国内首个以PPP 方式运作并取得成功的案例。李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 基础设施建设主要融资模式 ABS (Assetbacked Securitization)模式全称为“资产支持证券化”或“资产证券化”,是以项目所属资产为支撑的证券化融资方式,具体来说,它是以该项目资产的未来预期收益为保证,在资本市场上发行债券来筹集资金的一种项目证券融资方式。ABS 模式的本质在于使原本信用等级较低的项目也可以进入国际高档证券市场,利用该市场的信用等级高、证券安全性和流动性高、债券利率低的特点,大幅度降低发行债券筹集资金的成本。具体运作过程是:(1)组建一个特别目标公司(SPC)。(2)目标公司选择能进行资产证券化融资的对象。(3)以合同、协议等方式将政府项目未来现金收入的权利转让给目标公司。(4)目标公司直接在资本市场发行债券募集资金或者由目标公司信用担保,由其他机构组织发行,并将募集到的资金用于项目建设。(5)目标公司通过项目资产的现金流入清偿债券本息。李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 融资决策中需要考虑的主要因素可能性?成本(如利息)偿还条件与能力不确定性:如利率、汇率变化等李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版案例某内地城市建设资金的主要来源:1、市财政预算安排用于城市基础设施建设的资金;2、市级财政可以支配的部分土地出让收益;3、通过融资方式筹集的用于公共服务和公共设施建设的资金;4、城市资产经营和投资所得收益;5、社会团体及个人捐赠的城市建设资金;6、从中央、省争取到的用于城市建设的财政性资金;7、其他用于公共服务和公共设施建设的资金。李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版案例:广州城市建设投融资体制2008年,广州做出投融资体制改革,计划在交通、水务、地铁、燃气、垃圾处理、城建、亚运城等重大领域培育7大专业投融资集团。2008年 12月,作为广州城市建设投融资新主体广州市城市建设投资集团有限公司(简称“城投”)挂牌成立,争取让广州城市基础设施产业尽早打包上市融资。该集团是在广州市建设投资发展有限公司基础上转制组建的,是市委、市政府改变城市建设投融资渠道单一现状的一种尝试。城投集团的成立,标志着城建资金筹措多元化,城市建设不再由政府统包统揽,而是在政府主导下,按市场规律运作。“城投”作为负责城建这一板块的建设投资机构,将负责市政府指定的道路、特定区域开发、文化旅游、地下停车场及全市管线共同沟的投融资建设、运营管理和维护。城投集团成立后,将与文化旅游、珠江新城中轴线、管线共同沟、土地资源开发等板块联合,优化城市资产组合,逐步打造成上市公司,形成高效现代化投融资平台,为广州市基础设施建设提供强有力的资金支持。李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版广州城投集团发行28亿元公司债券早在2008年年底城投集团改制挂牌成立之时,城投集团就有发行企业债的计划。2010年2月开始,城投集团向机构投资者公开发行28亿元企业债,至3月4日发行期结束,全部28亿元债券已募集完毕,资金全部到账。据公开的债务募集说明书显示,这28亿元企业债将分10年偿还,发行价格按面值平价发行,前五年按固定利率5%,后五年将视市场利率适当上浮调整。这28亿元资金的用途分为三种,18亿元将用于珠江新城核心区市政交通项目,另有5亿元投资于广州新电视塔建设项目,剩余的5亿元用于补充城投营运资金。债务偿还方面,除了城投集团从自身业务收入里预备偿债基金之外,广州市政府还同意将广州市奥体中心周边区域和广州新城区域土地开发的增值收入优先用于城投企业债的本息偿付。本次债券募集说明书透露城投集团的资本运营情况。说明书显示,2006年至2008年广州市政府给予发行人的财政支持资金合计为20.63亿元、44.58亿元和84.25亿元,这些是城投集团资本金的主要来源。说明书还显示,目前广州市机动车年票收入是城投收入的主要来源。李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 政府主导、企业运作的开发模式政府负责地区的规划与政策制定,实施对土地、基础设施、产业方向的宏观控制与管理,并在政策、产业与设施配套、投资导向以至地方投资分配上向产业园区实施倾斜;具体的开发实施与经营活动以市场化的企业经营方式进行。操作上可能有几种不同的实施方式:由政府全资组建地区开发公司,全面负责对地区土地与物业的开发与经营,通过政企分家,明确政府和开发企业的角色与分工。政府可以全资拥有该开发企业的所有权属,从而保证政府对地区发展方向的把握,并避免土地与物业的投机行为。可在适当时机争取开发公司上市,借助证券市场进行融资。政府以土地与基础设施入股,吸引国内外有关投资商或开发商合资组建地区开发公司,或以政府组建的全资开发企业为基础,引入策略性投资者(包括国内外的地产发展商或产业园管理公司)共同开发地区。通过公开招标方式选择一家或数家开发企业承包该地区的土地与基础设施开发。其优点是容易理解市场需求并回应市场变化,开发商对于土地与物业开发管理有丰富经验,减低政府承担的风险。但缺陷是开发商具有逐利的要求,未必能保证地区开发以政府的长远策略为目标,难以协调区域性基础设施。 案例:我们为某地区开发项目提出的建议李立勋 博士 教授 注册规划师 13802940197 中山大学地理科学与规划学院本科课程项目策划与可行性研究 _2016版 开发融资模式在政府主导、企业运作的开发模式下,无论具体承担开发行为的企业属于何种性质,政府对于地区的前期土地开发与设施提供均肩负重任。对于政府组建的开发企业,政府需要给予注资;对于纯市场性的开发企业,政府需要给予税费等政策优惠。可考虑的融资思路主要包括:政府投资,其主要来源:一是专项财政拨款,二是土地出让收入;商业贷款,由开发企业实施;争取地区开发公司上市,向股票市场融资;引入策略投资者吸收民间资本为避免前期开发占用过多资金,宜实施滚动发展策略,以前期回收资金支持后续开发。政府组建地区开发公司的模式下,政府需要以部分土地、基础设施以及一定数额的资金投入企业作为启动或开办资金,这部分资金可以国资入股形式计价,也可由开发公司在其后的经营活动中以回收资金返还政府。 案例:我们为某地区开发项目提出的建议
收藏
编号:67121300
类型:共享资源
大小:21.09MB
格式:ZIP
上传时间:2022-03-30
35
积分
- 关 键 词:
-
项目策划与可行性研究
项目
策划
可行性研究
教学
课件
- 资源描述:
-
《项目策划与可行性研究》教学课件,项目策划与可行性研究,项目,策划,可行性研究,教学,课件
展开阅读全文
- 温馨提示:
1: 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
2: 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
3.本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
5. 装配图网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
装配图网所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。