某集团如东项目投资评估报告

上投集团如东项目 投资评估报告 上海易居房地产研究院 2007 年 10 月 15 日 目 录 第一部分 城市宏观投资环境分析............................................................................4 一、自然地理环境 .......................................................................................................................4 1、城市概况..............................................................................................................................4 2、城市交通..............................................................................................................................5 3、城市人口..............................................................................................................................6 二、经济发展环境 .......................................................................................................................7 1、人均 GDP.............................................................................................................................7 2、人均可支配收入..................................................................................................................7 3、城市规划及市政建设..........................................................................................................8 4、重点经济开发区................................................................................................................10 三、房地产市场发展环境分析 ..............................................................................................12 1、施工及新开工面积............................................................................................................12 2、竣工面积及销售面积........................................................................................................12 3、商品房价格走势................................................................................................................13 四、项目竞争市场分析............................................................................................................14 1、竞争企业分析....................................................................................................................15 2、供应结构与规模................................................................................................................15 3、整体规划分析....................................................................................................................16 4、物业类型分析....................................................................................................................17 5、公寓主力户型分析............................................................................................................17 6、价格及去化分析................................................................................................................21 7、客源分析............................................................................................................................21 8、未来市场供应预估............................................................................................................22 9、评估小结............................................................................................................................23 第二部分 老城区通用机械厂及新海花啤酒厂地块评估 ............................24 一、自然资源评估 .....................................................................................................................24 1、地理位置资源评估............................................................................................................24 2、景观资源评估....................................................................................................................26 二、社会资源评估 .....................................................................................................................26 1. 区域档次评估.....................................................................................................................26 2、 周边生活机能评估..........................................................................................................26 3、 周边住宅环境评估..........................................................................................................27 4、评估小结............................................................................................................................27 三、土地交易价格评估............................................................................................................28 1、土地 S.W.O.T 分析 ...........................................................................................................28 2、土地产品组合方式............................................................................................................28 3、土地交易价格评估............................................................................................................32 第三部分 老城区县政府行政办公区域地块评估 ............................................41 一、自然资源评估 .....................................................................................................................41 1、地理位置资源评估............................................................................................................41 2、景观资源评估....................................................................................................................43 二、社会资源评估 .....................................................................................................................43 1、区域档次评估....................................................................................................................43 2、 周边生活机能评估..........................................................................................................44 3、 周边住宅环境评估..........................................................................................................45 4、评估小结............................................................................................................................45 三、 土地交易价格评估..........................................................................................................46 1、 土地 S.W.O.T 分析 .........................................................................................................46 2、 土地产品组合方式..........................................................................................................46 3、 土地交易价格评估........................................................................................................50 第一部分 城市宏观投资环境分析 一、自然地理环境 1、城市概况 如东，位于江苏省的东南部，地处长江入海口的东北翼，隶属 2 小时上 海城市经济带。全境 1872 平方公里，海岸线 106 公里，耕地 140 万亩， 盛产文蛤、鳗鱼、紫菜等 50 多种海鲜产品，沿海滩涂每年向大海淤长 3000-5000 亩土地。全县人口 103 万。 如东是中国最早 14 个沿海开放城市之一。截止 2006 年 12 月，已兴 办独资、合资、合作企业近 700 家，利用外资 21.5 亿美元。外商投 资企业分别来自美国、德国、日本、法国、瑞士、韩国、泰国、台 湾、香港等 20 多个国家和地区，投资领域涉及一、二、三产业。 数据来源：上海易居房地产研究院 2、城市交通 2.1 航运 如东境内水网密布，如泰运河、九圩港运河、串场运河在县城交汇入海。 距长江北支第一大港南通港 55 公里，距建设中的 20 万吨级洋口港 15 公里。开发区北侧串场河与如泰运河相连，丰水季节可通航 800 吨位船 队，枯水季节可通航 500 吨位船队，航运路线为从如泰运河—九圩港运 河—长江。向北可到达苏北及安徽淮南各市县；向南可到达无锡、苏州、 嘉兴、杭州、南昌、岳阳、长沙等地；沿江而上可到达芜湖、安庆、九 江、武汉、宜昌、重庆等地。海运路线与长江相通，在南通实行中转， 非常方便。 数据来源：上海易居房地产研究院 2.2、陆运 如东现有苏 317、222、223 一级省道经县城连接南通、扬州、南京等大 中城市，经通沙、通常、海太汽渡和江阴大桥等可直达苏南与上海。此 外，连接洋口港和苏通长江大桥的两条高速公路已开工建设。 2.3、铁路运输 新长铁路南通段已竣工营运（至如东洋口港延伸段将于 2008 年上半年 开工），与京沪、陇海、宜杭等铁路干线接轨。此外，苏通铁路大桥已 获国家批准立项，即将开工建设。 2.4、空运 如东距南通兴东机场 30 公里，现已开通至北京、广州、深圳、厦门、 大连、重庆等航线。 15. 14    14. 93        15        19. 26        20        20. 78    20. 81 111. 5 110. 89 110. 11 109. 36 108. 46 107. 68 107. 14 3、城市人口 3.1、年末人口数量 近几年苏中地区人口大量外流 ，如东、通州、南通等苏中地区人口以 负增长情况突出；每年则以千至万人的人口外流。如东县乃至整个南通 市都呈现人口大量外流的现象：自 2000 年至 2004 年如东县每年人口负 增长 6~9 千人左右不等。 年末人口（单位：万人） 115 110 105 100 2000年  2001年  2002年  2003年  2004年  2005年  2006年 数据来源：如东统计年鉴 3.2、主城区人口数量 苏中地区虽然人口外流情况严重，但仍然有另一种现象：即苏中地区中 心城区的人口吸引能力也具有优势，如南通市区、如东县掘港镇每年人 口也增长迅速。掘港镇 2006 年底已经达到了 20.8 万人。 主城区人口增长图（单位：万人） 30 20 10 0 2000年  2001年  2002年  2003年  2004年  2005年  2006年 数据来源：如东统计年鉴 9960    11162 6604     7170     8282     9001 11315 14388 6904     7562     8291     9347 二、经济发展环境 1、人均 GDP 苏中地区人均 GDP 虽然一直处于增长态势，如东县人均 GDP 增幅从 2003 年开始超过两位数，而 2004 年更是达到 21.05%。预计 2006 年 -2010 年如东地区经济将出现迅猛发展。人口外流现象可以得到一定抑 制，甚至可以吸收苏北地区人口进入。 人均GDP（元）  20000 15000 10000 5000 0 17450 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 数据来源：如东统计年鉴 2、人均可支配收入 如东地区 05 年刚刚突破万元，不过如东县存在人口外流现象和反哺现 象，人均可支配收入有被低估可能。 人均可支配收入（单位：元）  15000 10000 5000 0 12503 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 数据来源：如东统计年鉴 3、城市规划及市政建设 3.1 苏通大桥 如东至上海直线距离为 130 公里，现有海太、通常、通沙三条过江汽渡。 连接长江南北的苏通大桥已于 2007 年 6 月底合龙，2007 年底试通车， 2008 年 5 月份正式通车。届时，将全线贯宁通高速、连盐通高速、沿海 高速、沿江高速和苏嘉杭高速，如东至上海仅需 1.5－2 小时。 数 据来源：上海易居房地产研究院 3.2、南通港 南通口岸是对外开放的一类口岸，已建成万吨级以上泊位 24 座,其中集 装箱专用泊位 3 座。港口年吞吐量 2300 万吨以上，外贸年吞吐量 300 万吨左右，国际集装箱年运输量 16 万标箱。南通港已经与美国、俄罗 斯、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等 65 个国家和地区的 199 个港 口通航，并开通南通至香港、日本、韩国 3 条国际集装箱航线，每日有 28 条集装箱班轮通往世界各地。 数 据来源：上海易居房地产研究院 3.3、洋口港 洋口港地处长江三角洲洲头，是江苏唯一可建 10 万至 20 万吨级国际深 水大港的理想港区。隔海与韩国、日本相望，隔江与上海、苏南地区相 依，是江苏乃至华东地区“外引西进”的理想“桥头堡”。该港口可以满足 建国际海港的深水条件。依托洋口港的深水优势，便捷的集疏运条件、 灵活的联运体系，可建各类集装箱泊位、大宗散货泊位、原油进口泊位、 矿石中转泊位及 LNG 专用泊位等。利用港区丰富的土地资源和淡水资 源，可兴办各类大型石化、冶金、船舶制造等项目。 2003 年 11 月 18 日，洋口港的开发正式启动，香港保华国际有限公司与 江苏洋口港投资开发有限公司共同投资 50 亿元人民币建设洋口港区基 础设施。目前，获国务院批准的 30 平方公里临港工业区的基础设施工 程已全面动工， 10 平方公里已基本实现“三通一平”，12.6 公里的陆岛 通道－黄海大桥以每天 45 米的速度加快建设，将于 2008 年与苏通大桥 同步实现试通航。此外，二期工程将建 10-20 万吨级原油和化工码头泊 位 2 个。 洋口港已列入国家交通部和江苏省“十一五”重点建设项目，预计用 10－ 15 年的时间，如东将建设成为一个新型海港城市。洋口港也将最终建成 一个拥有若干个 10-20 万吨深水泊位，45 平方公里临港工业用地、80 公里联江运河、100 公里疏港高速公路的现代化深水海港。建成后的洋 口港，雄居长江口，服务沿海各港，将成为长江中下游城市重要的对外 口岸。 数据来源：上海易居房地产研究院 4、重点经济开发区 4.1 江苏省如东经济开发区 江苏省如东经济开发区为省级开发区，创立于 1992 年 7 月，是一个以 县城为依托延伸发展为如东开放型经济与高科技产业的密集区。南区 10.14 平方公里已基本开发建设到位，新区规划的 16 平方公里，基础设 施配套已到位。 截止 2006 年 12 月底，经济开发区共批准进区项目 680 个，总投资 75.74 亿元。其中工业企业 245 家，外商投资企业 161 家，实际利用外资 7.5 亿美元。 其中美国强生公司投资 2500 万美元的尼龙浸渍手套项目和投资近 5000 万美元光的伏电池项目，香港爱德士公司投资 2980 万美元的制鞋项目， 美国雷蒙公司投资 2300 万美元的工艺品加工项目，香港泰辉染织有限 公司投资 2200 万美元的纺织印染项目，日商投资 2000 万美元的千叶科 技园项目，香港中纺集团投资 2200 万美元的纺织服装项目，西班牙恩 巴莎公司投资 800 万美元的纺织项目，上海凯昌集团投资 2900 万美元 纺织机械项目，香港达盈集团投资 3000 万美元的金属制品项目，香港 和润科技国际(集团)公司投资 1480 万美元的食品配料项目，南非客商投 资 500 万美元的床上用品项目等。 4.2 洋口港化学工业园 位于南通洋口港区西侧，国家一级渔港东侧，距南通港约 55 公里，距 南通机场 40 公里，距洋口港 5 公里，与上海直线距离 120 公里，属上 海 2 小时经济圈。 江苏省南通外向型农业综合开发区洋口化学工业园总体规划由中国天 辰化学工程公司规划设计，总规划 20 平方公里，首期开发 8 平方公里， 园内布局合理，设施配套完善，逐步达到“七通一平”。具有濒临黄海、 土地资源丰富、环境容量大的优势。 化工园区一期开发建设 3.67 平方公里，该园区已经江苏省环境保护厅批 准立项。目前一期工业用地已有 60 多个项目进区，主要项目有染料中 间体、农药中间体、化工助剂、精细化工产品，总投资达 40 多亿元。 现有：上海泰禾化工有限公司投资 3.5 亿元农药项目，永盛化工、恒盛 化工、泰禾化工、兴盛化工、优缔化工、利通化工、苏洋化工、大鹏化 工、格兰特医药科技、沃野化工、永富化工、快达农化、迈克斯化工、 德和希化工、鸿富达利化工、新曦化工、沃兰化工、瑞晨化工、俊达化 工、迪爱富化工等化工企业相继开工建设或已投产运行。 204222                                   181900 62398                                      73470                                      56593 197900 173500 114020 109177                                      108900 61900 500000 400000 300000 200000 100000 0 三、房地产市场发展环境分析 1、施工及新开工面积 掘港镇房地产发展开始于 2002 年，自 2004 年出现一定跳跃式增长。以 往自建住宅逐步被商品房所替代。 截至到 2006 年施工面积达到 43.23 万平方米，比 2005 年增长了 137.66%。 单位：平方米   432300 2004年 2005年 2006年 商品房施工面积 商品房新开工面积 数据来源：如东统计年鉴 2、竣工面积及销售面积 如东商品房竣工量从 2004 年开始保持了一个稳步发展的趋势，主要是 由于如东对住宅的大力发展，促使整个商品房市场发展迅猛，2006 年商 品房竣工量达到 19.79 万平米；而相对于供给，掘港镇需求相对增长较 慢，06 年掘港去化房源约 17.35 万平米。 单位：平方米   250000 200000 150000 100000 50000 0 2004年 2005年 商品房竣工面积 商品房销售面积  2006年 数据来源：如东统计年鉴 43%                                                   2022 1716 1404 984                                                                             22% 18% 8% 2500 2000 1500 1000 500 0 3、商品房价格走势 如东的商品房市场自 2002 年启动以来，商品房价格由跳跃式增长转入 逐步的稳定增长。从目前在售楼盘价格来看，本地区主力在售楼盘单价 集中 2800-3500 元左右。 如东历年商品房价格走势      2189 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 商品房均价 数据来源：如东统计年鉴 价格增幅 浅水湾城 市花园 嘉汇· 湖畔居 四、项目竞争市场分析 - 如东掘港镇各个地段均有代表楼盘，分布较为均匀； - 当前掘港镇楼盘发展由县中心向南发展，未来中心则向北偏移； - 北部楼盘地段价值为“预期性较高”； 中坤苑 老城区县政 府行政办公 地块 荣生·豪景 花苑 老城区通用机 械厂及新海花 啤酒厂地块 东大公寓 物业名称 占地面积（平米） 总建筑面积（平米） 嘉汇·湖畔居 约 15 万 约 20 万 浅水湾城市花园 71825 93310 中坤苑 200800 291640 东大公寓 22866 53200 荣生·豪景花苑 约 5.8 万 约 7 万 物业名称 嘉汇·湖畔居 浅水湾城市花园 中坤苑 东大公寓 荣生·豪景花苑 1、竞争企业分析 如东目前的开发处于各自为政的状态，除绿城集团以外，无知名房地产 开发企业入驻如东。 开发商 绿城集团南通嘉汇置业有限公司 南通浅水湾房地产开发有限公司 中天科技/昆仑房产 南通东大置业有限公司 飞马地产 数据来源：上海易居研究院 2、供应结构与规模 区域普通公寓市场开发已具有一定规模效应，加之各项目的销售时间和 开发周期的错位，公寓项目的开发前景良好。 数据来源：上海易居研究院 3、整体规划分析 3.1 容积率 从容积率来看，区域项目多为小高层、多层混合性社区，居住舒适度差 别不大。 物业名称 嘉汇·湖畔居 浅水湾城市花园 中坤苑 东大公寓 荣生·豪景花苑 容积率 1.25 1.25 1.45 2.3 1.25 数据来源：上海易居研究院 3.2 绿化率 从绿化率看，竞争市场中小区内部的环境景观和绿化情况差别不大，除 浅水湾城市花园项目外无特别突出景观设计的竞争个案。 物业名称 嘉汇·湖畔居 浅水湾城市花园 中坤苑 东大公寓 荣生·豪景花苑 数据来源：上海易居研究院 绿化率 35% 35% 35% 30% 30% 物业名称 一居面积 （平米） 二居面积 （平米） 三居面积 （平米） 四居面积 （平米） 跃层面积 （平米） 嘉汇·湖畔居 / 95.9 107-137.6(1 卫) 127-140（2 卫） / / 浅水湾城市花园 / 90 133-150（2 卫） / 200-220 中坤苑 / 96-99 111-117(1 卫) 122-161（2 卫） 163 150-198 东大公寓 51-60 90 119-123(1 卫) 125-143（2 卫） / 215-245 荣生·豪景花苑 / 80-100 95-115(1 卫) 120-140（2 卫） / 200-220 4、物业类型分析 目前如东在售房源均以多层房源为主，而小高层以补充的形式出现； 而在 2007 中后期，小高层、高层将逐步巩固其地位；目前仅浅水湾城 市花园等为数不多的楼盘推出了别墅物业，低密度物业产品在如东仍属 稀缺产品。 物业名称 嘉汇·湖畔居 浅水湾城市花园 中坤苑 东大公寓 荣生·豪景花苑 楼体类型 多层为主、部分小高层 联排、叠加、多层、小高层 多层、小高层、 多层、高层 叠加、多层、小高层 数据来源：上海易居研究院 5、公寓主力户型分析 市场供给以三房为主，面积主要集中在 110-140㎡左右，以 3 房 2 厅 1 卫居多； 二房则集中在 90-100㎡左右，也以 2 房 2 厅 1 卫居多。 目前掘港镇房型以改善为主，户型面积较大，较舒适，但人性化不强， 其表现举例如下： 2 厅设计中餐厅位置和面积处于尴尬地位，平衡客厅 和餐厅面积的分配和互借，避免动线受到阻碍或散乱等； 主卧带卫生 间需求增加，其体现舒适性、便利性、隐私性等需求； 储藏空间需求 增加； 采光、通风性能增强，比如双阳台设置； 复式房形成当地多数 高端客户，特别是高级公务员的热衷选择对象。 数据来源：上海易居研究院 嘉汇·湖畔居——2 房 2 厅 1 卫 95.9 平米 嘉汇·湖畔居——3 房 2 厅 1 卫 109.4 平米 嘉汇·湖畔居——3 房 2 厅 2 卫 137.8 平米 中坤苑——3 房 2 厅 1 卫 141 平米 中坤苑——3 房 2 厅 2 卫 155 平米 物业名称 销售均价 (元/平方米) 销售率 （%） 嘉汇·湖畔居 2900 一期售罄；二期未开盘 浅水湾城市花园 2800 85% 中坤苑 3000（小高层） 90% 东大公寓 2800 一期售罄；二期 85% 荣生·豪景花苑 2800 一期售罄；二期 90% 6、价格及去化分析 如东掘港镇楼盘项目分布虽然较广，地段相差虽然较多，但楼盘均佳总 体在 2500-2800 元/㎡左右； 由此说明： - 掘港房地产市场处于初级阶段 - 楼盘差异性和档次相近，没有竞争距离，类似产品较多 - 地段概念虽然存在，但总体表现不强烈 由于处于房地产市场初级阶段，市场已经营造出价格共识，若产品有较 高的竞争力，定价可突破 3000 元/㎡。 数据来源：上海易居研究院 7、客源分析 目前如东客源特征： - 如东客群以工作区域为主要购房要素：其表现主要在公务员方面，如 掘港镇最南端的“东大公寓”和“民生·阳光新城”其公务员人群较少，而处 于县政府周边的项目则公务员为主力人群之一； - 个体私营者（包括渔民）以及周边城镇人群分布较为平均。 未来掘港客群变化预测： - 如东中高端收入群体重复置业现象明显，是换房需求和长期投资需求 的结合； - 公务员以及教师仍然为本地改善性居住购房群体，2004 年底如东县教 师总量在 9344 人基本集中在掘港镇，此部分群体购房潜力有待开发。 - 随着工业区的逐步建立和完善，将会吸引部分中高级企业管理人群以 及高级白领将成为购房者主力之一； - 个体业主以及周边城镇人群随着如东城市化水平提高，人群将逐步集 中至如东，这一人群将需要住房落脚，一部分需要购房，一部份需要租 赁，市场活跃程度有提高迹象； 编号 土地位置 土地面积 （平米） 土地用途 楼面价格 （元/平米） 0705-3 如东县城新城区东升国际俱乐部东侧 68904.1 居住 333 0609-1 如东县城江海西路 60 号 3651 居住 950 0602-2 县城新城区 12-2-3 号 10301.4 居住 760 0603-1 县城清华苑教师公寓南侧 11812 居住 980 0618-1 县城新城区泰山路西侧、嘉陵江路北侧 40000 居住 800 0617-1 县城中坤苑北侧 46800 居住 180 0616-1 掘港镇青园北路西侧、黄海西路南侧 67335.02 商服/居住 202 0607-6 掘港镇黄山路东侧 3600 商服/居住 980 0615-1 县城国际大酒店西侧 8418 商服/办公/ 居住 1980 0611-4 掘港镇人民路与江海中路交汇处西南侧 7691 商服/办公/ 居住 130 0611-1 掘港镇青园北路西侧、黄海西路南侧 67335 商服/居住 30 0611-2 掘港镇人民路东侧 343847 商服/居住 10.5 0611-3 县城如泰运河两侧、青园北路东侧 161618 商服/居住 20.04 0707-1 县城人民路东侧三四街区范围内 12450.6 商住 10.5 0707-2 县城如泰运河南侧 4241.5 商住 19.5 0704-1 如东县新城区钟山路西 70000 商住 340 0704-3 县城一号街区劳动大厦周边 3552 商住 75 0701-1 掘港镇青园北路西侧、黄海西路南侧 67335 商住 202 0603-3 县城服装厂西侧 10203.7 商业/办公/ 居住 1980 合计 578448.3 8、未来市场供应预估 目前如东掘港镇已知主要在售楼盘未售建面约 50 万㎡左右。06 年至 07 年 9 月含住宅性质的土地供给为 57.8 万㎡，加上本次“如东沿海经济合 作洽谈会”推出的 7 个含住宅性质的地块近 210 万平米的供应。未来至 少有供给 300 万㎡的住宅用房供给。其中 08 年预计供给量在 30 万㎡左 右。 如东掘港镇 06 年－07 年 9 月土地出让情况。 数据来源：上海易居研究院 由以上数据可以看出，未来如东掘港市场供应量将逐步递增。潜在待推 量体可供本地预计消化五年以上。由此未来掘港镇房地产市场的竞争是 处于上升态势。 9、 评估小结 n 通过对如东宏观经济发展以及房地产市场的分析，我司 认为随着如东交通基础设施的进一步改善以及经济建设的 发展，如东地块价值将进一步提升。 第二部分 老城区通用机械厂及新海花啤酒厂地块 评估 一、自然资源评估 1、地理位置资源评估 本地块位于如东掘港镇老城区，北至市河、南到南市路，西与新海花啤 酒厂部分厂房相邻，东至人民路、人民中路。其中，包括如东通用机械 厂、南通东大毛巾厂、江苏新海花啤酒厂、江苏黄海汽配股份有限公司 部分厂房。地块被弹琴路划为东西两个部分。 弹琴路现状 弹琴路沿街商铺现状 南市路现状 南市路东大毛巾厂 2、景观资源评估 目前地块有一些零星的厂房存在，其余是待拆迁的老式居民住宅及商铺， 北面临近市河。总的来说，地块周围景观一般，本地块要以塑造自身内 部的景观特色为主。 二、社会资源评估 1. 区域档次评估 项目所属区域为如东掘港镇老城区，所在区域规划改造为中高档次的住 宅区。随着临近地块之联动，整体档次将快速提升。 2、 周边生活机能评估 由于项目地处老城区，生活配套设施一应俱全，可以满足社区业主的基 本生活需求。目前，弹琴路东西两侧均为沿街商铺 3、 周边住宅环境评估 地块为成熟的老城区，生活配套齐全。但同时，周边老式居民住宅对项 目住宅的品质有一定的影响。本地块适宜发展中档住宅与生活配套商业 设施。 4、评估小结 通过对目标地块产品价值的预期评估，我们认为作为居住产 品，本地块在其产品价值上是可接受的。 地块名称 地块面积 用地性质 使用年限 容积率 回迁总量 通用机械厂及新海 花集团周边地块 132866 平方米 住宅、商业 70 年 3.5 2.32 万平方米 物业形态 可行性评估 可行性评估理由 多层 小高层 高层 Ⅹ √ √ 目前市场主流的产品，但是因为容积率的限制，建 造的可行性不高。 市场出现该类物业类型，且销售情况良好，市民开 始接受该类物业。 市场上尚未出现该类住宅物业形态，有一定的操作 风险，但因容积率的限制，必然将建造该类产品。 地块可开发物业形态比较 优势（S） 三、土地交易价格评估 1、土地 S.W.O.T 分析 对本地块而言，因所处地理位置及房产发展时期的特殊性，本报告 从内、外两类四个切入点分别论述。 土地 S.W.O.T 分析表 劣势（W） n 地处老城区、生活配套齐全 n 地块形状方正、易于组织规划 n 劳动路目前已形成一定规模的商业氛围 机会（O） n 老城区中心位置的稀缺性，将随着区域 改造逐步体现，地脉价值将有所提升。 n n n n 周边老式居民住宅对项目品质会有一 定副作用，地块南侧及西侧尚未开发改 造对周边环境有一定影响 动拆迁量较大，达到 11.9 万平米 地块南侧的南市路尚未拓宽改造，目前 环境较差 威胁（T） 老城区不属于目前如东掘港镇的开发 重点，未来开发改造的不确定性大。 2、土地产品组合方式 根据海洽会提供的资料，本地块的主要属性特征见下表。 地块主要属性特征 根据地块的属性，在项目地块之固有价值以及市场价值基础上，对 各种住宅物业类型初步可行比较。本地块宜发展中高品质住宅，可 以进行小高层、高层形态开发。 2.1 n 土地产品组合模式一： 纯高层住宅小区 开发策略： 抬升小区品质：以本地块 3.5 的容积率限制，可以规划成一个高品 质的纯高层住宅小区，并且可以建成区域的标志性建筑。 n 开发问题点： 目前市场已基本以多层、小高层产品为主，客户对高层产品的接受 度有待考验。 与未来城市相似产品进行差异化，势必要提高档次，增加投入，加 大项目周期及现金流压力；且由此造成的住宅价格抬升是否会为市 场所承载，现尚无定论。 2.2 n 土地产品组合模式二： 高层与小高层混合住宅小区 开发策略： 产品自身优势互补：两种产品组合，利用小高层降低项目投资成本， 利用高层提升产品品质。 利润最大化原则：以小高层引爆市场，争取市场份额，以高层创造 价格，争取利润最大化。 n 开发问题点： 目前周边市场个案品质普遍不高，基本走的都是短平快路线；以本 项目的超大量体，塑造项目形象、提升项目价值是本案成功的关键 点。 类别 组合模式一 组合模式二 产品形态 整盘概念 市场接受程度 利润实现速度 优势分析 劣势分析 纯高层 中高档物业形态 未知 一般 小区品质易提升 高层产品接受度问题 高层+小高层 中高档住宅 良好 较快 小高层前期入市、建造成本降低 密度提高，品质提升空间有限 产品决策 等待进入 进入 2.3 n 土地产品组合建议 方案二优于方案 通过对三种方案对比分析，本报告建议采用方案二的产品组合方式， 即高层+小高层住宅混合物业。 产品组合方案对比 数据来源：上海易居研究院研究中心 n 建议商业配套比例 5% 地块用地性质为居住和商业，地块东向和南向两面临街，而且地块 东侧劳动路两边商业氛围极为成熟，商业价值极大；南市路未来规 划要拓宽，成为区域东西向的主干道，商业潜力也较大；而弹琴路 作为小区内主要道路，可以做一些配套商业来满足日后住户的使用； 因此建议以商业街的形式做足商业体量，按道路周长，以 10 米进深， 2 层商业为主的初步规划思路，综合上述因素，建议项目商业配套 设施比例为 5% 。 n 高层和小高层比例为 4：1 根据项目定位，及于周边原有住宅的相邻关系，建议本项目高层住 宅之容积率为 4，而小高层容积率以不超过 1.8 为优。因此结合项 目 3.5 的容积率，高层与小高层之间的建筑面积比例初步拟为 4：1 为佳。 产品类别 楼体类型 主力房型 主力面积 （平方米） 高层 小高层 配套商业 28-33 层 1 梯 3 户、2 梯 4 户，18 层为主 2 层为主，一层 4.5 米、二层 3.6 米 3 房、4 房 2 房、3 房 120-140 80-90、105-130 产品及面积建议表 n 项目物业类型组合建议 本项目占地面积 132866 平方米，总建筑面积 465031 平方米，根据 上述结论，建议本项目高层住宅总建筑面积为 353423 平方米，小高 层房总建筑面积为 88356 平方米，商业配套设施总建筑面积为 23252 平方米。 图 5-5 各物业类型的开发规模 小高层, 88356 商业配套, 23252 单位：平方米 高层 商业配套 小高层 高层, 353423 n 产品及面积建议 3、土地交易价格评估 3.1 3.1.1 产品价格定位 定价思路 本案价格的确定采用以下基本思路： n 市场比较法推算单价（均价） Ⅹ 估价思路： 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地 产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价 格。 Ⅹ 样本选取： 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践 中总结出以下样本选取原则： n n n 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位 在以上原则的指导下，我们调查了与本案可比之新建小高层、多层 住宅等产品，选取了其中