房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题含答案第229期

《房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题含答案第229期》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题含答案第229期（21页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试题含答案1. 试题：当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。（）正确答案：错2. 试题：同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异正确答案：C3. 试题：房地产由于不可移动，在交易中其可以转移的不是房地产的实物，而是房地产的所有权、使用权或其他权益。()正确答案：对4. 试题：从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。（）正确答案：错5. 试题：加权移动平均法是将价值时点前若干时期的房

2、地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。（）正确答案：错6. 试题：【2013年真题】关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是()。A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同正确答案：A7. 试题：下列属于房地产区位状况比较、调整内容的是()。A.自然环境B.楼层C.社会环境D.地势正确答案：ABC8. 试题：使用价值表现为一定数量的货币或其他商品。()正确答案：错9. 试题：以下选项中，（）属于对房地产价格有影响

3、的区域因素。A.规划调整B.环境状况C.建筑结构D.配套设施状况E.用途正确答案：ABD10. 试题：【2012年真题】市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。()正确答案：错11. 试题：路线价是附设在街道上的所有宗地的平均价格。()正确答案：错12. 试题：开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等。A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设正确答案：D13. 试题：下列法律法规和标准中，应作为国有土地上房屋征收估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地

4、产估价规范E.中华人民共和国担保法正确答案：ABCD14. 试题：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、土地使用权年限，城市规划限制条件，以上均为区位状况比较修正的主要内容。()正确答案：错15. 试题：城市基准地价评估的步骤顺序是()。A.提出基准地价应用的建议和技术确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价B.确定基准地价评估的区域范围确定基准地价划分地价区段明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等一抽查评估标准临街宗地的价格一计算区段地价提出基准地价应用的建议和

5、技术C.确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段计算区段地价确定基准地价提出基准地价应用的建议和技术D.确定基准地价评估的区域范围一明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等划分地价区段抽查评估标准临街宗地的价格计算区段地价确定基准地价一提出基准地价应用的建议和技术正确答案：D16. 试题：城市中有一块空地，目前未作任何使用，因此这块空地没有价值。()正确答案：错17. 试题：某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济

6、寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%正确答案：C18. 试题：最高最佳使用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益正确答案：A19. 试题：某地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。（）正确答案：错20. 试题：房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E

7、.共用共有正确答案：AC21. 试题：房地产估价原则即房地产价格形成原理。()正确答案：错22. 试题：房地产交换代价的价格，在经济学上称为()。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格正确答案：C23. 试题：（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A.2003B.2004C.2005D.2006正确答案：D24. 试题：()是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值正确答案：B25. 试题：下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）。A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别

8、价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格正确答案：ABCD26. 试题：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用市场法估价。()正确答案：错27. 试题：【2012年真题】假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模正确答案：BCE28. 试题：同一市场上具有相近效用

9、的房地产，其价格是相近的。()正确答案：对29. 试题：【2012年真题】某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为()年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0正确答案：C30. 试题：下面()是计入商品住宅价格的费用。A.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住宅小区的物业用房建设费正确答案：AB31. 试题：选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价

10、对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同正确答案：BCDE32. 试题：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法。()正确答案：对33. 试题：房地产价格构成中的建设成本包括（）。A.建设用地使用权出让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费正确答案：BCD34. 试题：路线价法估价的第二个步骤为()。A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段正确答案：A35. 试题：可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构主要指大类建筑结构，它包括()。

11、A.钢结构B.框架结构C.砖混结构D.简易结构E.网状结构正确答案：ACD36. 试题：经济适用住房与别墅之间存在着一定的替代关系。()正确答案：错37. 试题：两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低正确答案：A38. 试题：反映人口数量的相对指标是()。A.人口自然增长率B.人口机械增长率C.人口出生率D.人口密度正确答案：D39. 试题：应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度正确答

12、案：ABE40. 试题：现实估价中所需评估的房地产价值不一定是公开市场价值。()正确答案：对41. 试题：消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的()。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他正确答案：B42. 试题：在同一个市场上的类似房地产，其价格相互牵制，相互接近。（）正确答案：对43. 试题：长期趋势法就是估价人员用来对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。()正确答案：错44. 试题：剩余技术有（）。A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术正确答案：ABE45. 试题：房

13、地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()。A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近正确答案：D46. 试题：一个地价区段可视为一个地价均质区域。()正确答案：对47. 试题：运用成本法估价需要先估算出()。A.土地利润B.售后利润C.投资利润D.开发利润正确答案：D48. 试题：在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过3.5，则必须以建筑容积率不超过()为前提来估价。A.3B.4C.3.5D.6正确答案：C49. 试题：土地权属证书有（）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.国有土地所有

14、证正确答案：ABCD50. 试题：在路线价法中，不做交易情况修正的理由是()。A.求得的标准临街宗地的平均水平价格已是正常价格B.在计算路线价时交易情况已经修正C.该价格还要加价或减价修正D.路线价法还需要有妥善合理的临街深度价格修正率表和其他价格修正率表正确答案：A51. 试题：评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()。A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际正确答案：B52. 试题：理论价格不是现实价格，而评估价格是现实价格。()正确答案：错53. 试题：估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定。A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则

15、正确答案：B54. 试题：下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费正确答案：C55. 试题：下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值正确答案：A56. 试题：在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()。A.土地的价值

16、B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值正确答案：B57. 试题：任何一个估价项目都有估价目的。()正确答案：对58. 试题：在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率正确答案：BCD59. 试题：【2014年真题】理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（）正确答案：错60. 试题：寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否

17、可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能正确答案：A61. 试题：狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（）正确答案：错62. 试题：在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理正确答案：C63. 试题：现货价格是指在交易达成后立刻进行商品交割的价格。()正确答案：错64

18、. 试题：房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。（）正确答案：对65. 试题：下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应正确答案：A66. 试题：地价是一种有限年的使用权价格，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回。()正确答案：对67. 试题：一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。（）正确答案：错68. 试题：最高最佳使用具体包括3个方面，即()。A.最佳用途B.最佳

19、规模C.最佳收益D.最佳集约度E.最佳环境正确答案：ABD69. 试题：房地产估价从某种意义上来讲是评估房地产权益的价值。()正确答案：对70. 试题：标准临街宗地的特征有()。A.一面临街B.土地形状为矩形C.临街深度为10mD.用途为所在路线价区段具有代表性的用途E.临街宽度为15m正确答案：ABD71. 试题：【2012年真题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于()。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况正确答案：ADE72. 试题：在统一采用单价方面，土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。()正确

20、答案：对73. 试题：【2011年真题】长期趋势法可以用于()。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：ABDE74. 试题：计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。()正确答案：对75. 试题：标价是商品房出售者在其价目表上标注的不同()的商品房的出售价格。A.楼层B.朝向C.户型D.面积E.结构正确答案：ABC76. 试题：【2011年真题】在求取净收益中，运营费用

21、包括()。A.房地产持有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费正确答案：ACE77. 试题：产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()。A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他正确答案：B78. 试题：一般认为可比实例的成交日期与价值时点相隔2年以上的不宜采用。（）正确答案：错79. 试题：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。A.成本法B.比较法C.收益法D.长期趋势法正确答案：A80. 试题：某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买

22、卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。A.27.6B.28.2C.29D.29.9正确答案：B81. 试题：假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法E.路线价法正确答案：ABD82. 试题：如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用正确答案：D83. 试题：成本法中的开发利润是指()。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润

23、E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD84. 试题：路线价法实质上是一种比较法。()正确答案：对85. 试题：某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是()万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86正确答案：C86. 试题：房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断B.波浪C.连续D.螺旋正确答案：B87. 试题：有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，

24、这是由于（）。A.该建筑物的价值低于拆除费用B.该估价结果肯定有误C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.不可能出现这种情况正确答案：A88. 试题：某一地带有一铁路，这一地带如果作为工业区，铁路就可能成为增值因素。()正确答案：对89. 试题：房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权正确答案：A90. 试题：销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费。A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳正确答案：B91. 试题：【2014年真题】在房地产估价中，如果

25、估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（）正确答案：对92. 试题：建筑物净收益=()建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格正确答案：B93. 试题：实行政府指导价或政府定价的房屋有()。A.商品房B.经济适用房C.房改房D.限价房E.商业门市正确答案：BCD94. 试题：估价报告书中说明的()限定了其用途。A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况正确答案：C95. 试题：【2013年真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1

26、，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5正确答案：D96. 试题：人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的()。A.60%B.70%C.80%D.90%正确答案：C97. 试题：房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（）正确答案：错98. 试题：凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。()正确答案：对99. 试题：运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含所得税、会计上的折旧费、房地产改扩建费用。()正确答案：错100. 试题：在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为()。A.资产的账面价值B.资产的利用价值C.资产的界位价值D.资产的回收额正确答案：A