房地产项目设计方案

4. 规划设计方案 4.1.1. 规划设计方案的指导原则 规划设计时应遵循以下原则： 1、 符合现实总体和地区规划要求； 2、 统一规划、合理布局、综合开发、因地制宜、配套建设； 3、 结合项目自然条件合理布局，节约用地； 4、 强调社会、环境、经济效益的统一，提高项目的综合效益； 5、 遵守国家有关法律规定的规范和条例。 此外，针对凤城庭院项目，根据调查和分析，做出具体项目定位，制定出此 项目规划设计方案应遵循的原则如下: 6、建筑设计以板塔结合为主，突出现代简约、时尚风格; 7、绿地率在35%以上，重视生态、节能等方面的投入; 8、建筑、小区设计融入周围生态环境。 GB50352-2005 GB50045-95 GB50067-97 4.1.2. 设计依据 1、《民用建筑设计通则》 3、 《高层民用建筑设计防火规范》 4、 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 5、 《城市规划编制办法》 6、 《西安市城市规划行政技术准则》 7、西安市城市总体规划 4.2.项目设计主题和开发方案 凤城庭院项目位于开元路与凤城七路十字，拥有凤城七路南北两侧两个地 块。如下图所示： 图1凤城庭院项目区位图 项目位于未央区，正南向是西安主城区，向北是泾渭新区，未央区不仅有经 济技术开发区，还拥有城市运动公园、汉长安城遗址区等景观、古迹。作为西安 市城市规划重点规划区，西安市北郊中心所在，有美好的发展前景。 项目主题：凤城庭院一一80平米的幸福魔方。立意：住宅设计以方正为主， 外围建筑围合中心花园，方正像魔方，花园寓意幸福。80平米为本项目的主力 户型，主要针对客户为两口、三口的小家庭，年纪在25-30岁左右。这样立意鲜 明，突出重点户型，并且新颖独特利用魔方来暗指幸福，能够吸引年轻、时尚的 客户。 项目附近有多处楼盘开发，西北方向不远是城市运动公园。在建筑设计上， 以城市运动公园景观为导向，考量当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋 合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽 绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。所以建筑走 向为西南-东北走向，这样不仅能够享受充足的日照，还能观赏到城市运动公园、 大明宫遗址公园的远景。另外，西安地区的主风向为东北风，板式楼房的斜向布 置可以让每户居民能够以小角度有效的接收自然风，避免穿堂风的不利影响。由 于周围楼盘密集，项目在适当加高的基础上尽量腾出空间用作内部花园、绿地的 配置，以减少拥挤，增加优雅环境。 在项目整体规划上，以现代简约建筑风格搭配西方古典园林景观，结合东方 居住理念，高端时尚加上精雕细琢，融入中式自立、恬淡生活格调，多元化的配 套，提供质优价廉的精致社区。项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊 贵、健康、运动、休闲、生态、养生的花园生活。在住宅的设计理念上，项目引 入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲 经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛 围的营造融入社区文化建设的精神层面。 4.3. 项目规划设计方案 4.3.1.项目总体规划 1、规划设计原则 ① 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； ② 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； ③ 轴心式园林景观设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； ④ 多路线连通设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。 4.3.2. 项目结构布局 本项目占地面积 75212.9 平方米，总建筑面积为 372657 平方米，项目兼具 现代优质生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社 区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居 住社区配套，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上 采取低密度、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养， 通过别具特色的物业服务，向人们诠释“幸福居住文化”的理念。 ① 独具特色的花园景观布局。以多层景观为中心，提供远近双重景观结构， 项目外部城市运动广场的远景，项目内部两个地块的花园景观，构成了一个空间 化的花园景观。使建筑美感更充分的得以体现，环境和谐统一，真正做到景观的 均好性。 ② 更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地 下阳光车库，使地下车库拥有良好的景色和自然光照，整个空间错落有致。 ③ 充分考虑西安的气候特点，在平面布局上强调整个空间的通透，力求通 风系统畅通。 4.3.3. 住宅物业类型和商业布局 本项目物业类型以高层住宅为主，靠近凤城七路沿街的部分建筑设置特色小 户型和个性户型，同时提供写字楼和办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。 本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南 北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓 厚的商业街，沿小区南侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛 围；小区内部在北侧地块中心花园两栋高层底层设置小区内部便利商业店面，满 足小区内部的生活需要。 4.3.4 •建筑规划、住宅设计 建筑设计：建筑外形采用板式建筑为主，塔式建筑为辅，外立面要求整齐， 均匀，颜色为多变，以块状拼接为主，有魔方的特点；凤城七路两侧规划的两栋 标志建筑大体为方形的高层，可设计为魔方砌叠而成。 建筑户型特色：① 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以 满足日益变化的生活模式。②户型以灵活紧凑为重，内部以中心为轴，连接各 个功能房间，功能布置合理，尽量节省空间。③内部立面和家具体现典雅细腻 的新古典风格，采用大尺度的落地玻璃窗，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺 术气息。④户型设计新颖，增加品位空间，符合当前的政府政策规定和市场需 求，提升卖点。如：精致小户型、多元化高品质生活格调、大阳台和落地窗等。 户型以83平米为主力户型，搭配少部分特色的微型住房和个性的住宅。下图为 主力户型图： 图2 83平米户型图 结构设计：结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类， 地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。沿街的写字楼采用框架剪力墙结 构，其余的高层采用剪力墙结构。楼层盖均采用现浇梁板结构。 景观设计：欧式古典风格。地块一大体结构为：外围建筑，中心花园，地块 二则采用灵活布局，设置半围合式花园。园内可设回廊、艺术景观、雕像等。景 观设计风格可采用欧洲古典风格，以材料的厚密度，增加高贵气质，美观、大方、 细腻。种植落叶树种如枫树、白桦树绿化，路旁和楼层间空地多以草坪绿化为主， 轴心、节点处设有雕塑和走廊，小片空地均种植草坪，增加小区景观的整体性， 同时尽可能增大绿地率，实现土地资源的有效配置。 道路设计：项目道路系统采用半人车分流式，设置多条车通行的干道，配以 人通行的小路，这样可以减少混乱，保证小区内外交通有序。主干道设置以小区 中心为纽带，发散状辐射到四周楼房，以方便实用为主，和谐美观为辅。路宽8 米，路旁设置单边停车带；次干道以就近原则通向附近楼房，路宽6米,在满足 居民生活需要的情况下，保证消防车等应急车辆能够走近每栋建筑；宅前小路路 宽3米，沿每个楼房前设置，每条道路互相连通，与周围一圈道路连通成道路网 络，解决倒车困扰。 地下设计：除厕所、幼儿园等公共建筑以外，每栋楼都设置防空地下室，按 照国家政策规定，项目应修建首层建筑面积相当的6B级防空地下室。此外，地 块一中心广场、地块二的小广场附近修建地下停车场，面积各为3.6ha、2.4ha, 地下停车场布置为三层。 4.3.5. 公共配套的规划设计 项目内设置有公园、幼儿园、公共厕所、诊所、餐厅、超市运动场地等。 ①沿街设置商业店面；②地块一内中心广场附近两栋高层一层为餐厅、超 市等小区内配套商业，中心花园布置有健身器材、公共厕所，中心广场南设有小 区内部幼儿园；③ 地块二写字楼旁布置有喷泉景观、走廊等设施，小广场布置 运动和休息场地；④多处设有有篮球场、羽毛球场等运动场地；⑤沿内部主干 道和次干道布置单边的停车位，或在住宅附近小片空地布置,满足日常停车需要， 缓解地下停车紧张。⑥项目实行电子化门禁系统，每栋出入口、电梯安装监控摄 像。 4.3.6. 节能节水设计 1、 外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。 2、 建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。① 磁 砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋 顶，以增加温隔热性能。 3、 墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔 热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 4、 层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 5、 楼梯间采用封闭式并可开启外窗。 6、 采用仅用1升水的节水型马桶。 7、 采用滴灌、微喷灌的技术对植被进行灌溉。 8、 地下停车场设有景观天窗，白天可以使用自然光亮，节约用电。 4.4. 项目主要技术指标 1、 总用地面积：7.52129ha，其中地块一为4.3629ha，地块二为3.15839ha。 2、 规划总建筑面积：37.2657ha，其中地块一为19.11ha,地块二为18.1557ha。 3、 地上停车场面积为0.465ha，其中地块一 0.27ha，地块二0.195ha ；地下 停车场面积为6ha，其中地块一3.6ha，地块二2.4ha。 4、 建筑密度：18.6%,其中地块一为16.1%，地块二为21.9%。 5、 容积率：4.95，其中地块一为4.38，地块二为5.75。 6、 绿地率：38%