房地产政策解读与汇编

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1、-房地产最新政策解读与汇编2011年01月2011年02月置业国际研究中心声明：本报告由*置业行房地产经纪*研究中心撰写及编制，所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提供财务或法律意见用途，本报告亦不构成任何投资或买卖建议，报告中所有图文及数据资料仅供有关机构及个人参考之用。本公司保存对本报告形式及内容的最终解释权力。2011置业国际所有。未经许可，任何机构或个人不得抄袭或剪辑本报告全部或局部资料。2011.01.28*与*率先征收房产税央行2011年第一次加息央行决定，自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相

2、应调整。金融机构人民币存贷款基准利率调整表一、城乡居民和单位存款调整后利率一活期存款0.4二整存整取定期存款三个月2.6半年2.8一年3二年3.9三年4.5五年5二、各项贷款六个月5.6一年6.06一至三年6.1三至五年6.45五年以上6.62011.01.28*与*率先征收房产税*市开展对局部个人住房征收房产税试点的暂行方法一、试点*围试点*围为本市行政区域。二、征收对象征收对象是指本暂行方法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房)。除上述征收对象以外的其他个人住房,

3、按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间,以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女,下同)在本市拥有的住房情况确定。三、纳税人纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的,由其法定监护人代为纳税。四、计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进展重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。五、适用税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。上述本

4、市上年度新建商品住房平均销售价格,由市统计局每年公布。六、税收减免(一)本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积,下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积,含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出局部的面积,按本暂行方法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的,经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积;对有其他特殊情形的居民家庭,免税住房面积计算方法另行制定。(二)本市居民家庭在新购一套住房后的一年内

5、出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按本暂行方法规定计算征收的房产税,可予退还。(三)本市居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收房产税。(四)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有本市居住证并在本市工作生活的,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。(五)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税;持有本市居住证但不满3年的购房人,其上述住房先按本暂行方法规定计算征收房产税,待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的,其

6、上述住房已征收的房产税,可予退还。(六)其他需要减税或免税的住房,由市政府决定。七、收入用途对房产税试点征收的收入,用于保障性住房建立等方面的支出。八、征收管理(一)房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。(二)房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算,按年计征,缺乏一年的按月计算应纳房产税税额。(三)凡新购住房的,购房人在办理房地产登记前,应按地方税务机关的要求,主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要,会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定,并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的,原产权人应

7、缴清房产税税款。交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书,向登记机构办理房地产登记;不能提供的,登记机构不予办理房地产登记。(四)纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息,对所提供信息资料承担法律责任。纳税人未按规定期限申报纳税的,由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金,并按规定处以罚款。(五)应税住房房产税的征收管理除本暂行方法规定外,按?中华人民*国税收征收管理法?等有关规定执行。具体征收管理方法,由市地税局负责制定。九、部门职责(一)建立工作机制市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建立交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构,建立健全工

8、作机制,推进房产税试点工作。(二)协同征收管理市住房保障房屋管理、建立交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制,根据本市对局部个人住房征收房产税试点的需要,提供相关信息,共同做好应税住房的认定工作。(三)实现信息共享市地税、住房保障房屋管理、建立交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台,实现个人住房信息数据库信息共享。十、评估机制房产税税基评估工作在市政府统一领导下,由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。十一、其他事项本暂行方

9、法未涉及的其他事项,按国家和本市的有关规定执行。本市开展对局部个人住房征收房产税试点中的具体规定,由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订,并报市政府同意后公布执行。本暂行方法自2011年1月28日起施行。*市对局部个人住房征收房产税改革试点的暂行方法一、试点区域试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区以下简称主城九区。二、征收对象一试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：1.个人拥有的独栋商品住宅。2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价到达上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍含2倍以上的住房。3.在*

10、市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套含第二套以上的普通住房。新购住房是指?暂行方法?施行之日起购置的住房包括新建商品住房和存量住房。新建商品住房购置时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购置时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。二未列入征税*围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税*围。三、纳税人纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税。产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，

11、未约定的，由税务机关指定纳税人。四、计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税*围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。属于本方法规定的应税住房用于出租的，按本方法的规定征收房产税，不再按租金收入征收房产税。五、税率一独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍含3倍至4倍的，税率为1%；4倍含4倍以上的税率为1.2%。二在*市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套含第二套以上的普通住房，税率为0.5

12、%。六、应纳税额的计算一个人住房房产税应纳税额的计算。应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。二免税面积的计算。扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本方法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在*市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。七、税收减免与缓缴税款一对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。二在*市同时无户籍、无企

13、业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在*市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。三因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。八、征收管理一个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月。税款按年计征，缺乏一年的按月计算应纳税额。二个人住房房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。三纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息。四个人住房房产税的征收管理依照?中华人民*国税收征收管理法?的规定执行。九、收入使用个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建立和维护。十、配套措施一上两年主城九区新建商

14、品住房成交建筑面积均价按照政府职能部门发布的年度均价计算确定。二有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统，对各类存量个人住房进展评估，并作为计税参考值。对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的，按计税参考值计税。三财政、税务、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保等主管部门要共同搭建房地产信息平台，抓紧建立个人住房信息系统。四各相关管理部门要积极配合税务部门建立个人住房房产税征收控管机制。对个人转让应税住房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续。五纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开

15、户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。六欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。十一、本方法由*市人民政府解释十二、本方法从2011年1月28日起施行*市个人住房房产税征收管理实施细则第一章 总则第一条 为加强和规*个人住房房产税的征管，保证税款及时足额入库，依据?*市人民政府关于进展对局部个人住房征收房产税改革试点的暂行方法?以下称?暂行方法?，结合本市实际情况，制定本实施细则。第二条本实施细则所称个人住房房产税是以?暂行方法?确定的住房为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。第二章 试点区域第三条 个人住房房产税在主城九区行政区域*围征收

16、，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。第三章 征收对象第四条 个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在*市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套含以上的普通住房。未列入征税*围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税*围。独栋商品住宅是指房地产商品房开发工程中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。高档住房是指建筑面积交易单价到达上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍含以上的住房。新购住房是指?暂行方法?施行之日起购置的住房，包

17、括新建商品住房和存量住房。新建商品住房购置时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购置时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。第四章 纳税人第五条 个人住房房产税的纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税；产权出典的，由承典人纳税；产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。第五章 计税依据第六条 应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。凡纳入征收对象的应税住房用于出租的，

18、按?暂行方法?规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征房产税。第七条 独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税*围，如无新的规定，无论产权是否转移、变更均属征税对象，其计税房产交易价和适用的税率均不再变动。第六章 税率 第八条 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价到达上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍含至4倍的，税率为1%；4倍含以上的税率为1.2%。在*市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套含以上的普通住房，税率为0.5%。第七章 应纳税额的计算第九条 个人住房房产税应纳税额的计算，公式：应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率应税建筑面积是指纳

19、税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。第十条 免税面积的计算。纳税人在?暂行方法?施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进展扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人家庭拥有多套应税住房的，按时间顺序对先购的一套应税住房计算扣除免税面积；其中：纳税人家庭拥有多套?暂行方法?施行前的独栋商品住宅，允许纳税人选择一套应税住房计算扣除免税面积。在*市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。第八章 税收减免与缓缴税款第十一条 纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，由纳税人申请并经

20、税务机关批准，可以延期缴纳当年税款，但是最长不得超过三个月。第十二条 在*市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在*市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。第十三条 因不可抗力因素造成应税房产毁损的，由纳税人申请并经税务机关审批，当年可酌情减征或免征个人住房房产税。第九章 征收管理第十四条 个人住房房产税的纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起。税款按年计征，缺乏一年的按月计算应纳税额。第十五条 个人住房房产税纳税期限为每年的10月1日至10月31日。应税住房转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税。第十六

21、条 个人住房房产税的纳税地点为住房所在地。纳税人有多处应税房产，且又不在同一地方的，应按住房的坐落地点，分别向住房所在地税务机关申报缴纳个人住房房产税。第十七条 国土房管部门应在?暂行方法?施行之日起3个月内将存量独栋商品住宅的根底信息传递给当地税务机关。根底信息包括：房屋所有权人、所有权人*件、产权共有情况、联系，房屋坐落、建筑面积、房地产工程楼盘名称、楼栋号，合同交易价格、房产权属登记日期等。国土房管部门实时将新购独栋商品住宅、高档住房和*件非本市的个人新购住房的合同签订时间、房产权属登记日期、*件非本市的个人在*拥有住房情况等根底信息传递给当地税务机关。第十八条 税务机关应及时建立“一户

22、式个人住房房产税征收档案。第十九条 税务机关通过纳税人提供的户口簿，确定应税住房的家庭人员。家庭人员以纳税人共同户籍记载的人员为准。第二十条 税务机关按照征收*围内纳税人及家庭人员拥有住房情况，确定扣除免税面积。第二十一条 税务机关依据*件非本市的个人提供的*市户籍、或者营业执照，或者机关、团体、企业、事业等单位出具的工作证明，确定其是否为纳税人。第二十二条 税务机关于每年8月31日前将应税住房的坐落地址、计税依据、应纳税额、申报期限等通过直接送达、邮寄、公告等方式通知纳税人。第二十三条 纳税人应在规定的申报期限内主动向应税住房所在地税务机关，报送纳税申报表，提供减免税要件和其他纳税资料，如实

23、办理纳税申报。纳税人可以直接到税务机关办理纳税申报，也可以按照规定采取邮寄、数据电文或者其他方式办理纳税申报和报送事项。第二十四条 税务机关将纳税人申报情况与征收档案信息比对，核实纳税人实际应纳税额，进展税款征收，并向纳税人开具完税凭证。第二十五条 税务机关根据有利于税收源泉控管和方便纳税的原则，可以依法委托有关单位代征个人住房房产税，并发给委托代征证书。受托代征单位以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位应当及时报告税务机关。第二十六条 纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。第二十七条 纳

24、税人不进展纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。第二十八条 纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳的税款，由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。第二十九条 欠缴个人住房房产税的纳税人需要出境的，应当在出境前向税务机关结清应纳税款、滞纳金或者提供担保。未结清税款、滞纳金，又不提供担保的，税务机关可以通知出境管理机关阻止其出境。第三十条 税务机关可以依法在办税场所或者通过网络、报刊、电视、播送等新闻媒体对欠税的纳税人进展定期公

25、告，公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。第三十一条 税务机关根据征管工作需要，可以对纳税人的申报纳税情况进展检查，纳税人必须承受税务机关依法进展的税务检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。第三十二条 税务机关可以依法查阅、调取应税住房所有人与纳税相关的资料、凭证，有关单位和个人有义务如实提供。第三十三条 税务机关有义务为纳税人的纳税情况、应税房产情况及其他个人隐私信息*，除税收*行为信息外，不得对外泄露纳税人的相关信息。第十章 配套措施第三十四条 上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价以国土房管部门公布为准。第三十五条 税务机关将纳税人欠税信息传

26、递给国土房管部门，由国土房管部门对欠税的住房予以交易限制。交易限制待纳税人缴清欠税后解除。第三十六条 各相关管理部门要积极配合税务机关建立个人住房房产税征收控管机制。对纳税人转让应税住房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续。第三十七条 税务机关应加强与财政、国土房管、户籍、工商、民政、人力社保、建立等管理部门的协作配合，及时获取第三方的涉税信息资料，推进个人住房房产税征收管理工作。第三十八条 各级政府部门应当利用网络、电视、播送、报刊、短信等方式，宣传个人住房房产税，普及纳税知识，无偿为纳税人提供纳税咨询效劳。第十一章 附则第三十九条 本实施细则未尽事宜，依照?中华人民*国税收征收管

27、理法?及其相关法律规定执行。第四十条本实施细则从2011年1月28日起执行。政策解读： *版房产税与*版房产税不仅同一天出台，而且同一天开场征收，出现这种情况显然不是巧合，而是中央的授权和安排。1月下旬召开的国务院常务会议同意在局部城市进展对个人住房征收房产税改革试点。财政部、国家税务总局、住房和城乡建立部也对外表示，试点开场后，三部委将总结经历，适时在全国推开，并逐步对个人拥有的住房征收房产税。因此，房产税的征收是大势所趋，而且全国推广也为期不远。 *和*率先推出房产税，试点意义明显大于实际意义。首先，无论是*版房产税，亦或是*版房产税，征收*围和征收税率均比较温和。其次，*版房产税与*版房

28、产税具有许多不同之处。以上两点间接说明，目前征收房产税尚处于试探摸索阶段。也正因为如此，房产税在开征初期对市场的实际影响不会特别巨大，主要还是停留在心理层面。2011.01.26国务院启动第三轮房地产调控国务院出台八项措施调控楼市国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八项政策措施。1、落实地方政府责任2011年各城市人民政府要根据当地经济开展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2、加大安居工程建立各地要多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保

29、障性住房管理，健全准入退出机制。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作*围。努力增加公共租赁住房供应。3、调整完善税收政策调整个人转让住房营业税政策，对个人购置住房缺乏5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监视检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发工程，进展土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供根底。4、强化差异化信贷政策对贷款购置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利

30、率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的根底上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差异化住房信贷政策情况的监视检查，对违规行为严肃处理。5、严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建立用地供应总量的70%的要求。在新增建立用地年度方案中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应方案总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加

31、土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进展开工建立的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。6、合理引导住房需求各直辖市、方案单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社

32、会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。7、落实约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省市，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进展问责。对于执行差异化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建立滞后等问题，也纳入约谈问责*围。8、坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经历，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。政策解读： 根据规定，2011年各城市要合理确定本地区年

33、度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这是中央首次要求地方政府制定房价调控目标，假设有切实可行的实施监视机制，对房价大幅飙升的趋势应会产生积极的抑制作用。但是，从字里行间又隐约可以发现，所谓调控目标似乎是指房价允许上涨的空间。换而言之，政府仍允许房价温和上涨，至于房价会不会下降，则要看市场的博弈情况。当然，具体将会怎样，还要等到各地调控目标公布之后才能确切分辨。 与此同时，政策再次提到差异化信贷政策。首付比例、贷款利率均进一步调高，这对市场需求，尤其是投资需求，将会产生一定的影响。至于影响程度，一方面取决于政策的落实执行情况，另一方面取决于通货膨胀的开展情况。因为之前推出的此等政策所取

34、得的效果并不是很明显。 限购方面，各直辖市、方案单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，均要从严制定和执行住房限购措施。与之前相比，限购*围扩大了，限购门槛提高了。但是，除了明确提出各直辖市、方案单列市、省会城市要限购之外，其他城市仍可自由处之。因为，所谓“房价过高、上涨过快没有具体的比照标准。不过，从政策开展趋势来看，限购政策很有可能逐步向二三线城市蔓延。 在本次推出的政策中，房产税并未直接提起，但是相关措辞仍折射出要为房产税实施进展铺垫的意思。因为政策提出，各地要加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，加快建立和完善个人住房信息系统，为依法

35、征税提供根底。而房产税的征收正好与这些技术、系统、信息等密切相关。总而言之，在税收方面，政策留有悬念。这也意味着，不远的将来还会出台新政策。2011.01.15房地产最新政策解读央行提高存款准备金率0.5个百分点中国人民银行2011年1月14日宣布，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来央行首次上调存款准备金率。此次上调后，大型金融机构存款准备金率将到达19%的历史高位，中小金融机构的存款准备金率也将高达15.5%。央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。2010年房地产既往政策汇编目 录第一局部全国政策- 17 -【】国务院办公厅发

36、布“国十一条- 17 -【】央行2010年第一次上调存款准备金率- 18 -【】银行业协会全面叫停房贷“返点- 18 -【】银监会下发?流动资金贷款管理暂行方法?- 19 -【】银监会下发?个人贷款管理暂行方法?- 20 -【】央行2010年第二次上调存款准备金率- 20 -【】银监会收紧房地产信托- 21 -【】国土部出台19条土地新政- 21 -【】国资委责令78家央企退出房地产业务- 24 -【】供应方案编制公布前不得出让住房用地- 24 -【】联名购房者一方已购房不能享契税优惠- 25 -【】国务院下发通知坚决遏制房价上涨- 25 -【】住建部采取措施完善商品住房预售制度- 27 -【

37、】二套房贷认定将以家庭拥有房屋数量为准- 28 -【】央行2010年第三次上调存款准备金率- 28 -【】国家鼓励民资参与政策性住房建立- 29 -【】国税总局?关于土地增值税清算有关问题的通知?- 29 -【】国税总局?关于加强土地增值税征管工作的通知?- 31 -【2010.06.05】三部门联合下发二套房认定标准- 32 -【】七部门联合下发文件开展公共租赁住房- 33 -【】二部门加强房地产用地和建立管理调控- 34 -【】二部门推出税收优惠支持公共租赁住房开展- 35 -【】中央密集出台措施遏制房价过快上涨- 36 -【】中央时隔3年后首度加息- 37 -【】中央主管部门提高公积金贷

38、款门槛- 38 -【】央行2010年第四次上调存款准备金率- 38 -【】进一步规*境外机构和个人购房管理- 39 -【】央行2010年第五次上调存款准备金率- 39 -【】央行2010年第六次上调存款准备金率- 40 -【】国土部要求坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势- 41 -【】央行2010年第二次加息- 42 -第二局部*政策- 43 -【】*省政府发布“粤四条- 43 -【】*省政府转发“新国十条- 44 -【】*下发通知要求加快开展公共租赁住房- 45 -第三局部*政策- 46 -【】*市城市更新方法- 46 -【20】*推出人才安居工程新政- 46 -【】*出台政策贯彻“新国十条-

39、 48 -【】*房地产开发贷款不得超过五成- 49 -【】?*市保障性住房条例?7月1日实施- 50 -【】*上调土地增值税预征率- 51 -【】?*市房地产市场监管方法?实施- 52 -【】*出台“限购令- 52 -【】*城建税税率12月1日起调整为7%- 53 -. z.-第一局部 全国政策【2010.01.07】国务院办公厅发布“国十一条政策提示：2010年1月10日，国务院办公厅发布?关于促进房地产市场平稳安康开展的通知?，改善市场调控，稳定市场预期。坊间称之为“国十一条。主要内容：（1） 加快中低价位、中小套型普通商品住房建立。适当加大经济适用住房建立力度，扩大经济适用住房供应*围。

40、商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。（2） 增加住房建立用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要抓紧编制20102012年住房建立规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建立规模，并分解到住房用地年度供应方案，落实到地块，明确各地块住房套型构造比例等控制性指标要求。（3） 加大差异化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购置普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购置住房、又申请购置第二套含以上住房的家庭包

41、括借款人、配偶及未成年子女，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。（4） 继续实施差异化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购置普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差异化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。（5） 加强房地产信贷风险管理。金融机构要严格执行房地产工程资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发工程发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防*信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱冲击我国市场。（6） 继续整顿房地产市场秩序。加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等*违规

42、行为的查处力度。加强对闲置土地的调查处理，严厉查处*违规用地和囤地、炒地行为。进一步规*国有大企业的房地产投资行为。（7） 进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房工程单宗土地出让面积。合理确定商品住房工程预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。（8） 力争2012年末根本解

43、决1540万户低收入住房困难家庭住房问题。中央将加大对保障性安居工程建立的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建立的补助标准。【2010.01.12】央行2010年第一次上调存款准备金率政策提示：2010年1月12日晚间，中国人民银行宣布上调存款准备金率，这是19个月以来首次提高。主要内容：（1） 从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。（2） 农村信用社等小型金融机构存款准备金率暂不上调。【2010.01.13】银行业协会全面叫停房贷“返点政策提示：1月中旬，中国银行业协会正式下发?关于规*做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知?。主要

44、内容：（1） 自2010年1月1日起，停顿以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的效劳不对称、纯粹业务介绍的返点费用。（2） 各会员银行要规*贷前审查制度。银行要做好尽职调查，坚持独立审贷，重点审核借款人的信誉程度、收入证明、归还能力的真实性。要与借款人面谈贷款申请，面签贷款合同。（3） 各会员银行要进一步规*与房贷中介机构的合作行为，对房贷中介机构全面进展摸底排查，选择规模大、人员资质符合标准及日常管理规*的中介机构进展合作，对不良中介要杜绝合作。【2010.02.12】银监会下发?流动资金贷款管理暂行方法?政策提示：2月12日，银监会正式下发?流动资金贷款管理暂行方法?中国银行业监视

45、管理委员会2010年第1号令，并自发布之日起施行。主要内容：（1） 方法所称流动资金贷款，是指贷款人向企事业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的用于借款人日常生产经营周转的本外币贷款。（2） 贷款人应合理测算借款人营运资金需求，审慎确定借款人的流动资金授信总额及具体贷款的额度，不得超过借款人的实际需求发放流动资金贷款。（3） 贷款人应根据借款人经营规模、业务特征及应收账款、存货、应付账款、资金循环周期等要素测算其营运资金需求测算方法参考附件，综合考虑借款人现金流、负债、还款能力、担保等因素，合理确定贷款构造，包括金额、期限、利率、担保和还款方式等。（4） 贷款人应与借款人约定明确、合法

46、的贷款用途。流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家制止生产、经营的领域和用途。流动资金贷款不得挪用，贷款人应按照合同约定检查、监视流动资金贷款的使用情况。（5） 贷款人在发放贷款前应确认借款人满足合同约定的提款条件，并按照合同约定通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进展管理与控制，监视贷款资金按约定用途使用。（6） 贷款人应加强贷款资金发放后的管理，针对借款人所属行业及经营特点，通过定期与不定期现场检查与非现场监测，分析借款人经营、财务、信用、支付、担保及融资数量和渠道变化等状况，掌握各种影响借款人偿债能力的风险因素。（7） 贷款人应通过借款合同的约定，要求

47、借款人指定专门资金回笼账户并及时提供该账户资金进出情况。【2010.02.12】银监会下发?个人贷款管理暂行方法?政策提示：2月12日，银监会正式下发?个人贷款管理暂行方法?中国银行业监视管理委员会2010年第2号令，并自发布之日起施行。主要内容：（1） 本方法所称个人贷款，是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。（2） 个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。（3） 贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例控制机制，结合借款人收入、负债、支出、贷款用途、担保情况等因素，合理确定贷款金额和期限，控制借款人每期还款额不超过

48、其还款能力。（4） 贷款人受理借款人贷款申请后，应对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进展调查核实，形成调查评价意见。（5） 贷款人应加强对贷款的发放管理，遵循审贷与放贷别离的原则，设立独立放款管理部门或岗位，负责落实放款条件、发放满足约定条件的个人贷款。（6） 贷款人应按照借款合同约定，通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进展管理与控制。（7） 个人贷款支付后，贷款人应采取有效方式对贷款资金使用、借款人的信用及担保情况变化等进展跟踪检查和监控分析，确保贷款资产平安。【2010.02.12】央行2010年第二次上调存款准备金率政策提示：2010年2月12日，

49、央行再次宣布上调存款准备金率，这是2010年以来第二次上调。主要内容：（1） 从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。（2） 为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构存款准备金率暂不上调。【2010.02.21】银监会收紧房地产信托政策提示：2010年2月21日，银监会下发?关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知?，收紧房地产信托。主要内容：（1） 信托公司以构造化方式设计房地产集合资金信托方案的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。（2） 停顿执行?中国银监会关于支持信托公司创新开展有关问题的通知?银监发200925号第

50、十条中对监管评级2C级含以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发工程贷款的例外规定，信托公司发放贷款的房地产开发工程必须满足“四证齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、工程资本金比例到达国家最低要求等条件。（3） 信托公司不得以信托资金发放土地储藏贷款。土地储藏贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。【2010.03.08】国土部出台19条土地新政政策提示：3月8日，国土资源部下发了?关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知?，全文包括19条。主要内容：（1） 科学编制住房特别是保障性住房用地供应方案。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用

51、地不低于住房建立用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建立用地，严禁向别墅供地。（2） 协调推进住房用地供应方案实施。优先确定保障性住房用地地块，确保保障性住房用地方案落实。落实住房和保障性住房用地供应方案涉及占用农用地的，要优先安排农转用方案指标。 （3） 确保保障性住房用地供应。保障性住房建立工程中配建的商服等经营性工程用地，应按市场价有偿使用。商品房建立工程中配建保障性住房的，须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购条件、保障性住房与商品住房同步建立等约束性条件。 （4） 严格规*商品房用地出让行为。确定为中低价位普通商

52、品房用地的，要明确住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同。严格控制商品房用地单宗出让面积。条件具备的地方可以探索房地产用地出让预申请制度。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，要制止其在一定期限内参加土地竞买。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积

53、及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。 （5） 坚持和完善土地招拍挂制度。房价过高、上涨过快的城市，可选择局部地块，按照政府确定的限价房工程采用竞地价方法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。（6） 实施住房用地开发利用申报制度。从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在工程开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进展核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日

54、内，申报延迟原由。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。 （7） 加强土地开发利用动态监测。市、县国土资源管理部门必须将每一宗土地的出让合同或划拨决定书，通过网络在线上报，经部统一配号前方可作为正式文本签订，并将出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的要件。 （8） 强化保障性住房用地供后监管。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变的，应由政府收回，另选地块供应。对没有按约定配建保障性住房的，要按照出让合同或划拨决定书约定处理。（9） 严格依法处置闲置房地产用地。各省区、市国土资源管理部门要全面掌握本地区闲置房地产用地查处情况

55、，对未查处的闲置土地，实行挂牌督办，依法依规处置。对政府及政府有关部门原因造成闲置土地且未查处的，各派驻地方的国家土地督察局要及时向当地人民政府提出督察整改意见，限期依法查处。（10） 加强房地产用地开发利用诚信管理。招拍挂竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、未按合同约定缴纳土地价款、未按合同约定开竣工的，要依法依规处理，向社会公示，计入诚信档案，作为土地竞买人资格审查的依据。 （11） 公开住房供地方案。各地应及时将住房特别是保障性住房用地供应方案在部门户及当地土地有形市场公开。国土部将于4月上旬在部门户公开通报各地供地方案情况。 （12） 市、县国土资源管理部门必须在部门户发布土地出

56、让公告。 （13） 公开土地出让和划拨结果。市、县国土资源管理部门要及时将出让成交和已划拨土地的位置、面积、用途、土地价款、容积率、开竣工时间等，在当地土地有形市场及媒体公开。（14） 公开土地开发利用信息。自今年起，国土部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开竣工的宗地信息。 （15） 公开*违规用地查处结果。各地要将挂牌督办和社会关注的案件处理结果及时向社会公开。 （16） 明确房地产用地专项检查的重点内容。今年3月至7月，国土部将在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建立别墅，违反法律法规闲

57、置土地、囤地炒地等。 （17） 结合出让合同清理制定专项检查方案。抓紧开展出让合同和划拨决定书专项清理，各地必须在7月中旬前完成专项检查和处理工作，由省级国土资源管理部门汇总情况，形成书面报告，连同出让合同清理报告于7月底前一并报部。 （18） 严肃查处房地产用地中的*违规行为。4月份，中央工程建立领域突出问题专项治理领导小组将组织监察部、国土资源部等部门，对中央扩大内需促进经济增长政策落实和工程建立领域突出问题专项治理情况开展联合检查，同时，一并检查房地产开发中突出问题的清查情况。 【2010.03.18】国资委责令78家央企退出房地产业务政策提示：3月18日，国资委召开新闻发布会表示78家

58、不以房地产为主业的央企将退出房地产业务。主要内容：（1） 78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务，经过国资委确认的16家以房地产为主业的央企继续保存；（2） 保存的16家央企分别是中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团*、中国冶金科工集团*、中国五矿集团公司、中国水利水电建立集团公司、中国葛洲坝集团公司、港中旅集团*、招商局集团*、华润集团*、南光集团*。【2010.03.18】供应方案编制公布前不得出让住房用地政策提示：3月22日，国土资源部副部长贠小苏在国土资源系统视频会议上表示，

59、各地在今年住房和保障性住房用地供应方案没有编制公布前，不得出让住房用地。主要内容：（1） 国土资源部今年起将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开、竣工的宗地信息，对信息上线和实地核查不落实的，通报挂牌并催促整改；（2） 房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市，要严格控制向大套型住房建立供地；（3） 各省级国土资源管理厅可在房价上涨较快的一线城市和局部二、三线城市，以自住性、中小套型商品房建立用地地块为重点，积极开展试点，探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施；（4） 各地在今年住房和保障性住房用地供应方案没有编制公布前，不得出让住房用地。【2010.03.22

60、】联名购房者一方已购房不能享契税优惠政策提示：3月22日，财政部、国家税务总局联合下发了?关于首次购置普通住房有关契税政策的通知?。主要内容：（1） 对两个或两个以上个人共同购置90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购置人均不适用首次购置普通住房的契税优惠政策。【2010.04.17】国务院下发通知坚决遏制房价上涨政策提示：4月17日，国务院下发?关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?，政策严厉程度十分罕见。主要内容：（1） 实行更为严格的差异化住房信贷政策。对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭包括借款人、配偶及未成年子女，下同，贷款首付款比例

61、不得低于30%；对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监视商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建立部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。（2） 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧*的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采

62、取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。（3） 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。（4） 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发工程进展重点清算和稽查。（5） 增加居住用地有效供应。国土资源部要指导催促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地方案，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建立。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标、“一次竞价、“双向竞价