西安市通宇大厦可行性研究报告

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1、西安市通宇大厦可行性研究报告 西安市通宇大厦可行性研究报告目录 第一章项目开发背景2 第二章项目规划现状2 第三章项目周边环境及竞争状况分析2 第四章产品设计建议2 第五章营销方案2 第六章开发进度2 第七章财务分析及评价2 第八章结论和建议2第一章项目开发背景14>>.1行业发展背景 从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。 据国家统计局最新资料显示，29><>0<>02年上半年全国商品住宅销售了628<>0亿元，比去年增长22>.5%，其中

2、销售给个人为1445亿元，比上年增长22>.4%，个人购房所占比重为89>.9%。 目前我国城镇居民人均居住面积只有13>.6平方米，与国外发达国家人均居住面积2<>03<>0平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。 据世界银行统计资料显示，人均GDP达到6<>0<>0-8<>0<>0美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2<>0<>0<>0年我国人均GDP为83<>0美元，2<>0<>02年更是达到了87<

3、;>0美元，住宅开发占房地产开发总量的9<>0%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。 从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2<>0<>02年达到686<>0元，比去年增长8>.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7>.38万亿元，比去年增长14>.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。 从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投

4、资，1<>0%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。 目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。 另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1>.9-2>.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。 由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续2<>0年。1>.2西安市房地产现状 我市目前现有房地产开发企业6<>0<>0余家，但实际进行项目开发的只有1<>0<

5、;>0多家。 据悉，截至2<>0<>02年9月末，全市金融机构各项存款余额为1867>.<>02亿元，比年初增加87>.7<>0亿元，增长4>.93。其中企业存款余额为733>.83亿元，比年初减少6>.86亿元；储蓄存款余额为877>.88亿元，比年初增加75>.79亿元。 据了解，今年市上计划开发竣工各类房产5<>05万平方米，完成投资18<>0亿元，而这18<>0亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房

6、建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。 在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间

7、存量（含在建待售）保守估计不低于8<>0万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。 西安市各类酒店（含招待所、旅社）共计2<>0<>0<>0余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为4<>0%左右。由于西安市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。 1>.3西安市房地产的总体发展趋势预测 党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神，西安市提出到2<>02<>0年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到2<>02<>0年人均住房面

8、积达到2<>0-25。按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有85<>0<>0万-125<>0<>0万，平均每年有45<>0万-65<>0万的住房需求，市场潜力巨大。 据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势： 市场还将有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进入1<>0至2<>0年的稳定增长期。 各区域板块之间的差距将会进一步缩小。 宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。 住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。 概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发

9、商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。 房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。 开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。 房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。 差异化竞争、个性化经营、产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。 消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。 多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消

10、费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。 199<>0-2<>0<>02年西安市房地产市场各项指标比较 指标199<>0年2<>0<>01年2<>0<>02年 人均居住面积6>.1m21<>0>.37m21<>0>.9m2 房地产投资1>.86亿元66>.9亿元18<>0亿元 房地产开发企业数量省市两级共2<>0<>0家市注册企业6<>0<>0余家7<

11、>0<>0余家 房地产开发企业性质国营占绝对主导地位28>.8%为国营7<>0%以上为民营 商品房开发面积1<>0万m2销售面积2<>05>.8万m2销售面积5<>0<>0万m2 个人购房所占比例不足1<>0%93%95%以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境的研判，特别是写字楼物业的开发形势不容乐观，对于本项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。第二章项目规划概况 2>.1基本情况 项目名称：西宝花园-通宇大厦 建设基址：西安市碑林区振兴路中段 土地性质：居住用地。（本策划

12、案按商品房开发用地为策划依据） 占地面积：6371>.4（9>.56亩） 总建筑面积：36264（方案1）39864(方案2) 住宅面积：72<>0<>0（方案1）1<>08<>0<>0（方案2） 综合楼面积：21776（不含地下室）层高：22层 写字间面积：12<>096层高：3-14层共12层 酒店套房面积：8<>064层高：15-22层共8层 附楼面积：96<>0层高：4层 写字间酒店配套功能面积：2175 公建面积：16<>08(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)

13、地下停车场面积：432<>0（地下停车场的设计依据在第四章详述） 总户数：4<>06（方案1）43<>0（方案2） 容积率：5>.97（方案1）6>.53（方案2） 绿地率：3<>0%2>.2规划建筑物：框剪结构 方案1 序号工程名称建筑面积（）层数备注 1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2住宅72<>0<>012不含地下部分 3地下停车场432<>01地下一层 4综合楼附楼96<>04会议室宴会厅及部分配套功能 5公建16<>08综合楼地

14、下二层设备间及住宅楼地下室 合计36264 方案2 序号工程名称建筑面积（）层数备注 1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2住宅1<>08<>0<>018不含地下部分 3地下停车场432<>01地下一层 4综合楼附楼96<>04会议室宴会厅及部分配套功能 5公建16<>08综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 合计39864第三章项目周边环境及竞争状况分析 本届主要对本项目的微观环境做调研分析。 3>.1项目地块价值分析 3>.1>.1概况 本项目地块属于城南板块，位于城南板块和

15、城内板块的接合部，交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板块（西高新）。面临振兴路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业单位和人群。但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。 3>.1>.2商务用房价值与竞争状况 从中观环境看，目前西安市已建在建待售的写字楼面积需要5年时间消化，竞争压力巨大；从微观环境看，此区域距离城区、南郊、西高新较近，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，电视塔CBD和西高新CBD的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响，短

16、期内尚不会形成压力。 周边写字楼调查表 项目名称地址层数总面积（）售价（元/）租价（元/）售租率备注 海联大厦振兴路北口西95<>0<>0<>055<>0<>05<>05<>0%地下车位租金3<>0<>0元/月 精英大厦振兴路中段83<>0<>0<>0559<>0% 泛美大厦南稍门什字294<>0<>0<>0<>05<>0<>0<>03595%租价不含各种服

17、务费 伟业佳大厦南关正街21365<>0<>055<>0<>0559<>0%车位租金1<>0<>0元/月 调研分析：此区域写字楼入住率良好，需求旺盛；售价普遍在5<>0<>0<>0-55<>0<>0元/，租价（均价）为5<>0-55元/×月。 西安市部分三星级酒店调查表 酒店名称标准间折扣价（元/×天）套房数地址 陇海大酒店22<>03<>08解放路 建苑大厦26<>0177五味什字

18、钟鼓楼大酒店26813<>0社会路 延炼大厦268192南二环 东方大酒店298286小寨西路 城市酒店2<>08138南大街 鸿业大酒店198258含光北路 民航大厦23<>0劳动南路 金海大厦21<>0莲湖路 文商酒店218骡马市 解放饭店16<>0363火车站 万达圣和酒店15<>0友谊东路 民生大酒店258143南大街 房地大厦188东五路 钟楼饭店34<>0321钟楼 从上表可见，大部分三星级酒店标准间价格在2<>0<>0-3<>0<>0之间，客房数差距

19、较大，主要是建筑规模因素限制；全年平均住房率大致在4<>0%-6<>0%。经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大，因此建议本项目酒店客房数控制在25<>0-28<>0之间，基准价格为2<>0<>0元/×天。本方案经济核算的住房率基数为5<>0%。 本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好的

20、地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。 另一方面，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。 因此我们建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。3>.1>.3住宅价值与竞争状况 此区域周边同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高档楼盘和普通多层住宅为主，两者

21、之间有一个明显的价格空档（高档楼盘价格在45<>0<>0元/以上，名为住宅，实为商住；低端普通住宅为25<>0<>0-26<>0<>0元/）。这也是本项目产品差异化定位的最佳入市机会。 从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。写字楼需求较旺，住宅建议采用差异化策略，即切入高端与普通住宅之间的中端市场。第四章产品设计建议 4>.1综合楼4>.1>.1写字间 目前西安市各类物业中的写字楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造在西安市适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字

22、楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。 综合楼外观风格建议： 稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。 楼层：3-18层 面积：12<>096 户数：12<>096÷（1<>0<>0×2<>0%+15<>0×3<>0%+22<>0×4<>0%+3&

23、lt;>0<>0×1<>0%）=66 户型配比： 面积（）比例（按户数%）备注 1<>0<>0-11<>02<>0%1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。 15<>0-16<>03<>0% 2<>0<>0-22<>04<>0% 3<>0<>0-32<>01<>0% 4>.1>.2酒店：按三星级标准设计 楼层：15-22层，共8层 客房总面积：8<&g

24、t;064 户数：27<>0 户型： 户型（）功能套数楼层备注 22-262单人床标准间241套15-21层1、均为使用面积；2、公摊比按75%计算。3、24-25层透光户型为豪华套，不透光户型为标准间。4、双人床标准间设在15层不透光部分。 2<>0-221双人床标准间12套15层 4<>0-5<>0豪华标准间17套22层 小计27<>0套15-22层4>.1>.3配套功能： 功能面积（）楼层计算依据备注 会议室大（1个）36<>0附楼3层及主楼3层局部1>.5/人可同时容纳2<>0<

25、>0人 中（2个）2<>0<>0附楼4层2/人1<>0<>0人 宴会厅（中餐厅）36<>0附楼2层及主楼2层局部可同时容纳2<>0<>0人以上 厨房16<>0附楼4层 大堂4<>0<>01 商务中心5<>01 酒吧（咖啡厅、茶秀）2<>0<>02 歌舞厅2<>0<>02 美容美发1<>0<>01 桑那按摩2<>0<>01 健身房15<>01 洗衣房2&

26、lt;>0<>0院中另建 合计2176主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房 4>.2住宅 4>.2>.1方案1 总面积：72<>0<>0 层高：12层 户数：48 户型：2梯4户 两种户型：12<>0-14<>016<>0-18<>0 或4种户型：12<>0-14<>0两种16<>0-18<>0两种 顶层4套复式 依据：从市场的角度，14<>0-16<>0的户型是最不好销的。 4>.2>.2方案2 总面

27、积：1<>08<>0<>0 层高：18层 户数：72 户型：1梯4户 两种户型：12<>0-14<>016<>0-18<>0 或4种户型：12<>0-14<>0两种16<>0-18<>0两种 顶层4套复式 4>.2>.3分析建议 12层和18层的区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。12层的单位建安成本约为13<>0<>0元，18层的为15<>0<>0元左右。 1梯4户和2梯

28、4户的区别：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差别不大。 因此建议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。 4>.2>.4户型设计建议： 动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（9<>0%以内） 4>.3停车场 需求：住宅户均<>0>

29、;.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1>.5个停车位，需99个；酒店户均<>0>.5个，5<>0%的住房率，需57个；共计需192个停车位。 地下停车场的设计依据： 地下停车场平面示意图两种建设方案： 地下停车场的立面示意图 方案方案 方案的经济核算： 经济指标额度计算依据 面积432<>0停车场为地下1层，不包括地下二层设备间 停车位123个35/个 造价693万元16<>0<>0元/ 出租效益44万元/年租价3<>0<>0元/个×月 回收期15>.8年693÷

30、;44 出售效益738万元6万元/个 利润45万元738-693 方案的经济核算： 经济指标额度计算依据 面积763<>0停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间 停车位191个4<>0/个 造价1378万元18<>0<>0元/（土方、结构、防水等成本增加） 出租效益68>.8万元/年租价3<>0<>0元/个×月 回收期2<>0年 出售效益1146万元6万元/个 利润-232万元 综合比较分析上述两个方案，方案明显投资大，效益差，因此建议采用方案。 注：停车位售价的核算： 目前的市场价为1&l

31、t;>0万元/个，但销售情况不好。 按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-1<>0%，这里按8%计算， 3<>0<>0（元/个×月）×12（个月）÷8%=4>.5万元/个 投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，3<>0<>0（元/个×月）×12（个月）÷5%=7>.2万元/个 综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。 本项目能够提供的停车位：地下停车场为123个；综合楼门

32、前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约3<>0个。共计168个停车位。 供需差额为24个。 停车场的使用管理： 综合楼门前15个和楼后（裙楼下）3<>0个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧3<>0个供写字楼用户使用。 建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。- 2<>0<>04-8-1216:18:<>0<>0鲜花(1)鸡蛋(<>0)327等级：地产新秀 文章：25 积分：158 门派：铁血王

33、朝 注册：2<>0<>04-8-9 第2楼 - 以下内容只有回复后才可以浏览 第五章营销方案5>.2>.项目经营方案 5>.2>.1方案A 写字楼中留出4<>0<>0<>0自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼4<>0户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余1<>0<>0个出租。 5>.2>.2方案B 写字楼中留出4<>0<>0<>0自用办公

34、，其余写字间出售；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼4<>0户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余出售。 5>.3价格定位： 项目销售均价（元/）出租均价（元/×月）可租售面积（）备注 写字间52<>0<>05<>012<>096 酒店客房2<>0<>0/天7<>056 配套功能1<>0<>01616不计会议室 停车场6万元/个3<>0<>0/个1<>0&l

35、t;>0个 住宅内部销售273<>0（方案1）6<>0<>0<>0只计土地成本和建安成本 233<>0（方案2） 住宅公开销售33<>0<>012<>0<>0（方案1） 48<>0<>0（方案2）第六章开发进度 本项目在资金充足的情况下，宜采用同步开发策略，即综合楼与住宅楼同步进行（同步完工）。开发周期估算为2年。此开发进度作为本方案经济核算的依据之一 附表1开发进度模拟表第七章财务分析及评价 7>.1项目总投资估算 项目的总投资包括土地费用、前期工程

36、费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。 A、土地费用 本项目占地9>.56亩，每亩45<>0万元，土地总价值为43<>02万元。 B、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2%取费。 8><#004699'>C、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增

37、容工程费等。按建安成本的1<>0%取费。 D、建筑安装工程费用 根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按13<>0<>0元/（方案1），15<>0<>0元/（方案2），综合楼按16<>0<>0元/，写字楼装修按6<>0<>0元/，酒店及配套服务功能装修按1<>0<>0<>0元/计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。 E、室外工程费 室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际

38、情况，按5<>0元/计算，本项目的室外工程费为32<>0万元。 F、工程建设监理费 按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。 G、建设单位管理费 按前六项费用之和的2%计提。 H、预备费 由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。 I、建设期利息 按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5<>0<>0<>0万元，年贷款利率5%计算，利息总额为5<>0<>0万元（每年为25<>0万元）。 K、项目总投资估算 综合以上1至1<>0项费用，本项目总投资估算为15487万元（

39、方案1），16342（方案2）。项目总投资估算表（方案1） 费用名称费用数量（万元） 1>.土地费用43<>02 2>.前期费用169 3>.建设配套费847 4>.建安工程费（含装修费）8472 5>.室外工程费32<>0 6>.工程监理费85 7>.管理费284 8>.预备费5<>08 9>.建设期财务费用5<>0<>0 1<>0>.总计15487项目总投资估算表（方案2） 费用名称费用数量（万元） 1>.土地费用43<>02 2>.前

40、期费用193 3>.建设配套费917 4>.建安工程费（含装修费）9168 5>.室外工程费32<>0 6>.工程监理费92 7>.管理费3<>0<>0 8>.预备费55<>0 9>.建设期财务费用5<>0<>0 1<>0>.总计163427>.2财务评价 7>.2>.1方案A+1 即住宅12层48户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租1<>0<>0个。 7>.2>.1>.

41、1财务盈利能力动态分析 A、营业收入 营业项目营业收入（万元）计算依据 住宅楼销售1794内部出售233<>0元/，公开销售33<>0<>0元/ 写字间出租486/年9<>0%出租率；5<>0元/ 酒店客房营业收入972/年按5<>0%的住房率，平均按2床标准间2<>0<>0元/×天 配套功能营业收入335/年2<>0<>0元/×月，不含会议室 停车场出租36/年3<>0<>0元/×月×个 合计1829/年未计住

42、宅楼销售收入1794万元B、营业利润（未计建设成本） 营业项目营业利润（万元）计算依据及说明 住宅楼销售1794一次性收入 写字间出租486/年9<>0%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营； 酒店客房营业收入486/年按5<>0%的利润率计算 配套功能营业收入168/年按5<>0%的利润率计算，不含会议室 停车场出租36/年1<>0<>0%出租率 合计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元<#004699'>C、全部投资的现金流量表单位：万元 时间项目2<>0<>032<&g

43、t;0<>042<>0<>05 现金流入量合计7794463-54<>09 自有资金投入1<>0<>0<>0 主营业务收入17944571829 借入资金5<>0<>0<>0 现金流出量合计778677<>017<>07 土地费用3<>0<>0<>013<>02 前期费用169 建设配套费847 建安工程费3<>0<>0<>05472 室外工程费1<>0&l

44、t;>022<>0 工程监理费4<>045 管理费13<>0154 利息25<>025<>025<>0 归还借款本金 其他费用25<>0258457 现金净流量6-7238-6116 D、投资回收期估算： 项目总投资的回收期为（15487-1794）÷（1193-25<>0）=14>.5年。（假定贷款本金14>.5年后归还，经营期每年只支付利息） E、投资回报率计算 按5<>0年经营周期（不变价）计算，1192×（5<>0-12>.

45、5）+1794÷15487=3<>0<>0% 每年为3<>0<>0%÷5<>0=6% 7>.2>.1>.2盈亏平衡分析 A、住宅销售的平衡点是 （15487-8472）÷36264+13<>0<>0÷33<>0<>0=98% 即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑） B、酒店经营的平衡点 2<>0<>0×5<>0

46、%×5<>0%÷2<>0<>0=25% 即住房率达到25%能够保本经营。 <#004699'>C、写字楼经营的平衡点 物业管理费按5元/×月计算，保平点是5÷5<>0=1<>0% 即出租率达到1<>0%即可以保本经营。 7>.2>.1>.3敏感性分析 由于住宅楼公开销售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影响可以忽略不计。对于本方案影响较大的是酒店住房率和写字楼出租率。 变化因素变化幅度利润（万元）年投资利润率(%) 基数<>0119

47、26>.<>0 出租率+1<>0%13766>.9 +5%12846>.4 -5%11<>025>.6 -1<>0%1<>01<>05>.17>.2>.2方案A+2 即住宅18层72户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租1<>0<>0个。 7>.2>.2>.1财务盈利能力动态分析 A、营业收入 营业项目营业收入（万元）计算依据 住宅楼销售3222内部出售273<>0元/，公开销售33<>

48、;0<>0元/ 写字间出租486/年5<>0元/ 酒店客房营业收入972/年按5<>0%的住房率，平均按2床标准间2<>0<>0元/×天 配套功能营业收入335/年2<>0<>0元/×月，不含会议室 停车场出租36/年3<>0<>0元/×月×个 合计1829/年未计住宅楼销售收入3222万元 B、营业利润（未计建设成本） 营业项目营业利润（万元）计算依据及说明 住宅楼销售2982一次性收入 写字间出租486/年9<>0%出租率；物业管理

49、费用由住户承担，保平经营； 酒店客房营业收入486/年按5<>0%的利润率计算 配套功能营业收入185/年按5<>0%的利润率计算，不含会议室 停车场出租36/年1<>0<>0%出租率 合计1193年未计住宅楼销售利润3222万元 <#004699'>C、投资回收期估算： 项目总投资的回收期为（15487-3222）÷（1193-25<>0）=13>.<>02年。（假定贷款本金13>.<>02年后归还，经营期每年只支付利息） D、投资回报率计算 按5<>0年

50、经营周期（不变价）计算，1193×（5<>0-11>.59）+3222÷15487=31<>0% 每年为31<>0%÷5<>0=6>.2% 7>.2>.2>.2盈亏平衡分析（略） 7>.2>.2>.3敏感性分析（略）7>.2>.3方案B+1 即住宅12层48户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售1<>0<>0个车位。 7>.2>.3>.1财务盈利能力动态分析 A、营业收入 营业项目营业

51、收入（万元）计算依据 住宅楼销售1794内部出售233<>0元/，公开销售33<>0<>0元/ 写字间出售421<>052<>0<>0元/ 酒店客房营业收入972/年按5<>0%的住房率，平均按2床标准间2<>0<>0元/×天 配套功能营业收入335/年2<>0<>0元/×月，不含会议室 停车场出售6<>0<>06万元/个 合计13<>07/年未计销售收入66<>04万元 B、营业利润（未计建设成

52、本） 营业项目营业利润（万元）计算依据及说明 住宅楼销售1794一次性收入 写字间出售421<>0一次性收入 酒店客房营业收入486/年按5<>0%的利润率计算 配套功能营业收入168/年按5<>0%的利润率计算，不含会议室 停车场出租1<>0<>0<>0一次性收入 合计654/年未计住宅楼销售利润66<>04万元<#004699'>C、全部投资的现金流量表单位：万元 时间项目2<>0<>032<>0<>042<>0<>

53、05 现金流入量合计9<>0<>0<>04818-1576 自有资金投入1<>0<>0<>0 主营业务收入3<>0<>0<>036<>0413<>07 借入资金5<>0<>0<>0 现金流出量合计778677<>019<>03 土地费用3<>0<>0<>013<>02 前期费用169 建设配套费847 建安工程费3<>0<>0<

54、>05472 室外工程费1<>0<>022<>0 工程监理费4<>045 管理费13<>0154 利息25<>025<>025<>0 归还借款本金 其他费用25<>0258653 现金净流量1214-2883-2479D、投资回收期估算：单位：万元 现金流量回收额未回收额 总投资15487 现金流入： 第一年3<>0<>0<>03<>0<>0<>012487 第二年36<>0436<>0

55、48883 第三年6546545229 654654 第十五年654654381 第十六年654651 回收期=15+（381÷654）=15>.6年 项目总投资的回收期为15>.6年。 E、投资回报率 按5<>0年经营周期（不变价），654×（5<>0-1<>0）+66<>04÷15487=212% 每年为212%÷5<>0=4>.2% 7>.2>.3>.2盈亏平衡分析（略） 7>.2>.3>.3敏感性分析 本方案的敏感性主要表现在住宅及写

56、字楼、停车场的价格及成本变动。（详表略）7>.2>.4方案B+2 即住宅18层72户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售1<>0<>0个车位。 7>.2>.4>.1财务盈利能力动态分析 A、营业收入 营业项目营业收入（万元）计算依据 住宅楼销售3222内部出售233<>0元/，公开销售33<>0<>0元/ 写字间出售421<>052<>0<>0元/ 酒店客房营业收入972/年按5<>0%的住房率，平均按2床标准间2<&g

57、t;0<>0元/×天 配套功能营业收入335/年2<>0<>0元/×月，不含会议室 停车场出售6<>0<>06万元/个 合计13<>07/年未计销售收入8<>032万元 B、营业利润（未计建设成本） 营业项目营业利润（万元）计算依据及说明 住宅楼销售1794一次性收入 写字间出售421<>0一次性收入 酒店客房营业收入486/年按5<>0%的利润率计算 配套功能营业收入168/年按5<>0%的利润率计算，不含会议室 停车场出租1<>0<&

58、gt;0<>0一次性收入 合计654/年未计住宅楼销售利润8<>032万元<#004699'>C、全部投资的现金流量表单位：万元 时间项目2<>0<>032<>0<>042<>0<>05 现金流入量合计9<>0<>0<>06246-844 自有资金投入1<>0<>0<>0 主营业务收入3<>0<>0<>05<>03213<>07 借入资金5<&

59、gt;0<>0<>0 现金流出量合计778683979<>03 土地费用3<>0<>0<>013<>02 前期费用169 建设配套费847 建安工程费3<>0<>0<>06168 室外工程费1<>0<>022<>0 工程监理费4<>045 管理费13<>0154 利息25<>025<>025<>0 归还借款本金 其他费用25<>0258653 现金净流量1214-215

60、1-1747D、投资回收期估算：单位：万元 现金流量回收额未回收额 总投资16342 现金流入： 第一年3<>0<>0<>03<>0<>0<>013342 第二年5<>0325<>032831<>0 第三年6546547656 654654 第十四年654654462 第十五年654462 回收期=14+（462÷654）=14>.7年 项目总投资的回收期为14>.7年。 E、投资回报率（略） 6>.2>.4>.2盈亏平衡分析（略） 6>.&

61、gt;.2>.4>.3敏感性分析（略）以上四种方案的比较分析： 四种方案的投资回收期基本接近，但是四种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，A方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。B方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。 7>.3自有资金的核算 7>.3>.1建设期自有资金 以上方案的自有资金核算是假定为2<>0<>0<>0万元，根据实际情况和借款额度增减。 7>.3>.2经营期自有资金占用 项目资金占用量(万元)

62、计算依据 固定资产投入79<>0酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1<>0<>0<>0元/;酒店管理办公设备：5<>0万元； 流动资金及税费486酒店的管理费用：营业额的5<>0% 不可预见费128上述两项费用之和的1<>0% 合计14<>04第八章结论和建议 1>.本项目开发条件成熟，市场需求旺盛。 2>.本项目的投资回收主要靠酒店的后期经营，经营风险较大，因此我们认为本项目的投资风险较大。建议引进专业酒店管理公司进行经营管理，降低经营风险。 3>.本项目建设成本较高（主要是地价因素），加重了后期销售和经营的难度。 4>.由于自用写字间和住宅内部销售（实际是亏本销售）比例较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。 5>.本项目投资回收期较长，借款财务费用占后期经营成本的4<>0%左右，财务成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。 附表1开发进度模拟表 时间项目2<>0<>09年 234567891<>011121234567891<>01112 前期可行性论证 设计招标 建筑设计 园林设计 三通一平 工程施工 装修施工 内部认购 正式销售 酒店开始营业