近期房地产市场形势分析

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1、近期房地产市场形势分析一、近期房地产市场形势分析（一）地产政策解读时间政策4月15日国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施4月17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知4月20日关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知4月30日“京十二条”（包括限购令）5月5日“深十三条”5月17日“浙十八条”5月22日“穗24条”5月26日关于土地增值税清算有关问题的通知6月3日关于加强土地增值税征管工作的通知6月5日关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知6月21日关于做好住房保障规划编制的通知9月29日关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知关于进一步贯彻落实国

2、发【2010】10号文件的通知10月15个城市的限购令中国人民银行决定自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率取消七折利率11月4日关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知11月16日中国人民银行将存款准备金率再上调0.5个百分点12月24日中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率和人民银行对金融机构再贷款（再贴现）利率的通知，将个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点2011年1月4日关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策的意见，“限购令”无限期延长受海南国际旅游岛政策利好影响，海口楼市从年初开始经历了楼市过山车，自2010年3月份至今，旅游岛政

3、策利好引发的购房热潮逐渐消退，“415”新政出台以来，从政策效果来看，在政策面没有任何放松情况下，市场成交回暖的现象说明市场自身的力量已经突破政策效力的束缚，政策效力正在边际递减，政府预期调控目标未完全达到。面对需求释放造成了成交回暖，“929”政策政府又选择了短期迅速见效的信贷政策来抑制需求，旨在防止市场再度过热而失控。新调控政策的及时出台，稳定了首次和未购房者的预期，强化这部分人的观望心理，抑制了投资及投机行为，对稳定市场预期起了非常关键的作用。新一轮调控的及时出台，稳定市场预期的作用将会逐步体现，未来市场力量将发挥作用。（二）2010年市场情况分析1供求分析（1）2010年整体市场供求情

4、况根据数据分析，2010年1月至11月，商品房总供应面积计达1,496,187，总成交面积达1,659,761，成交均价为7807元。月份供应面积()成交面积()成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/)均价同比(%)均价环比(%)1月110,195389,2973,5102,580,032,0006,62761.74%9.59%2月96,532240,1562,1201,899,656,0007,91069.07%19.35%3月42,366316,8732,7402,553,551,0008,05980.54%1.88%4月159,875301,9132,7412,362,122,000

5、7,82467.80%-2.91%5月121,43978,464691620,687,3007,91173.04%1.11%6月43,68029,958297193,409,1006,45629.99%-18.39%7月5,970035,400160277,429,8007,83753.66%20.55%8月211,40041,000216280,850,0006,85030.18%12.60%9月326,90055,800287418,946,4007,50854.8%9.61%10月39,20092,000553888,352,000 9,65689.4%35.1%11月284,90078

6、,900330700,237,500 8,87563.31%8.04%总计1,496,1871,659,7611364512,775,273,1007,807（2）历年市场情况简析项目整体成交低迷，只有符合市场刚性需求的项目，在价格适中的情况下能够获得良好的业绩，其中，以90-130 的户型为主。优惠降价的楼盘仍是市场成交热点，在整体市场销售低迷的情况下，只有通过各种优惠活动，才是刺激市场需求最好的手段。自08年，海口房地产市场一直处于发展阶段，成交量逐渐上涨，成交均价也大幅度攀升。及至09 年，供求两旺的态势已经突破07 年市场高峰，另创新高。随后，受08 年金融危机影响，购房者观望情绪浓厚

7、，使海口市场曾陷入低迷态势。09 年3月份以来经济开始好转，各购房优惠政策的实施，房地产市场也开始复苏，历经“小阳春”、“红五月”，持续热销到年底，并持续作用于2010年一季度。09 年，海口商品房市场供求基本平稳，截至10 年初，整体市场供求矛盾得到一定程度缓解，供求达到平衡状态。预计海口存量去化速度将加快，但自2010年4月开始，受房产新政影响，整个市场环境急剧变化，市场成交状况每况日下。（3）价格结构对比10年商品住宅供应和销售结构存在落差。6000-9000 元/平方米区间的住宅产品成为年度供应主力，海口新增住宅项目整体素质在提升，与此同时，12000 元/平方米以上高端项目日趋增多。

8、（4）面积结构对比供求基本均衡，全年年销售户均面积122平方米。无论供应还是成交都是以90150 平方米的产品为主，并且 90-120 平方米以及120-140 平方米的产品也是本年度热销产品，供应量相对较大。商品住宅房型供求结构比例基本均楼盘名称在售价格户型销售情况博亚龙湾600-1200万别墅8个户型，345-700平米，700楼王三套别墅55套卖出10套富力盈溪谷C、F区别墅均价2.3万/独栋别墅面积约252-365，双拼别墅面积约22069套联排别墅已售罄， C、F区别墅共70套，剩下50套左右，12月底新推出联排海南之心1.7-3.2万/（不带装修）合院别墅148.6-174.58联

9、排别墅221.06-223.48双拼别墅306.32独栋别墅422.3一期推出独栋10独栋，14套双拼，联体:179栋，总共203套，目前接受内部认购，认购150套左右（一次性付款8.5折，按揭8.7折。）目前以卖出一半左右。鸿洲江山联排:300-600万独栋：500-2500万联排230-350，独栋350-70联排独栋共200套，卖出84%盛木天一方叠拼520万-960万/栋独栋200万-1700万/栋最大的独栋别墅面积为2159平米目前推出200套精装公寓，剩余16套，21套别墅（一次性付款99折）宝安江南城独栋：5万元/；联排：2.3万-2.5万元/别墅：独栋、联排、围合推出183套别

10、墅，目前剩余30套，4栋独栋，26栋联排。夏威夷海岸2000万-6000万/栋别墅：600-900别墅共49套剩下10套田德海泉湾13000-15000元/54栋独立式围合别墅面积180-2309月6日一期预售，推出12套别墅已售罄衡，三房供应面积最大，其次是二房，成交结构整体以二、三房为主。综上，近几年，海口供应面积、均价等整体不断攀升，呈直线上涨，而在“国际旅游岛”建设的光环照耀下，随着海口城市配套日趋完善，轻轨的通车等，大大提升了海口城市形象与城市价值，但内部存在的隐患业已显现，2010年一季度后，整体市场下滑严重。长期以来，在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的

11、高端精品楼盘处于领涨地位，但受宏观政策的影响，高端精品楼盘首当其冲，销售情况日趋不尽如人意。2海口重点别墅市场分析限购令的出台对海口楼市造成了很大程度的影响；特别是别墅楼盘的销售情况较差，部分楼盘近期无成交量，众多楼盘通过打折等一系列优惠政策吸引客户。海口销售情况较好的为新埠岛的海南之心，自推出以来销售过半，近期销售二十余套。该项目的销售政策为一次性付款8.5折，按揭8.7折，折扣幅度较大，且性价比较高，该项目的地理位置优势也是一大亮点，吸引了众多投资及自主的客户。3竞争项目情况分析根据项目类型的相似程度及距离远近程度，将位于盈滨半岛的富力盈溪谷、博亚龙湾以及半岛一号列为一级竞争项目。l 富力

12、盈溪谷品牌开发商，开发实力较强，社区生活氛围较好。项目近海而不靠海，所以项目相对于其他项目来说海口本地人较多，其他也就是富力的老客户，以及北方过冬的客户。区位海口市长流片区容积率0.38规模45万平米占地； 17万平米建面产品及户型独栋别墅面积约252-365，双拼别墅面积约220 价格及销售情况69套联排别墅已售罄，花园洋房总276套，均价1.1万/，目前销售180套，C、F区别墅共70套，剩下50套左右。均价2.3万/客户一期外地人多，占7成，本岛占3成，外地客户东北多，40-50岁，养老的占有一部分，休闲度假为主，投资少 ；二期以岛外客户为主，岛内客户主要以公务员、粤海铁路局及火车站中高

13、层客户为主。可开发土地2010年下半年计划推出大独栋别墅（20套）；项目现开发规模约占总规模1/3，后续可开发土地较多，以联排物业为主l 博亚龙湾低密度海资源项目，产品以独栋别墅为主，辅以部分多层洋房；吸引外地投资、度假客户为主力客群。区位海口市澄迈盈滨半岛容积率0.45规模占地99亩，容积率0.45，总建面2.9万平米物业类型及面积区间55栋独栋，345-700 ，多层洋房10栋，共132套，71-139价格及销售情况洋房卖出一半以上，别墅卖了10套左右客户目前上门的意向客户中：外地客占80%，其中投资度假各占一半， 20%海口市区的。询问洋房的客户多为投资目的。l 半岛一号半岛一号：分两区

14、，北区以低密度项目为主，产品以独栋别墅为主，现内部认购中。区位海口市澄迈盈滨半岛容积率北区0.344；南区1.03规模总占地面积299226；建筑面积为：143272物业类型及面积区间北区238套独栋别墅，南区为小高层公寓，临海设置五星级酒店 别墅户型面积大小为182、278、308 价格及销售情况均价2.1-2.4万/推出56套，目前内部认购，缴纳50万认购金，截至目前剩余20多套 客户内部认购中4目标客户分析（1）客户细分类型海口传统上是以热带滨海资源为卖点，购房客户由岛外和岛内两类客户组成，具有典型的二元制结构特征。海南岛是全国热带海岛度假旅游胜地，度假客户主要集中在海口与三亚两个城市。

15、作为一省之首，海口城市功能齐全，生活配套完善，为海南游客的中转站，大多数房地产开发项目主要以滨海资源作为主要卖点，客户由岛内客户与岛外客户组成，呈典型的二元制结构，而三亚旅游资源较海口更具优势，但城市配套稍差，房产需求整体表现为明显的以岛外度假投资为主的单一客户结构。（2）客户需求特征分析l 岛外客户群西海岸以岛外客户为主，聚集了大量一线品牌开发商的大规模项目。东海岸也是岛外客户重点关注片区。目前，高端物业仅有鲁能、鸿洲等独挑大梁。海甸岛片区目前以异地二线品牌开发商开发的物业为主。1）西海岸拥有海口最佳的海景资源和最高端物业，成为海口最顶级的富人聚集区。2）海甸岛的区域价值将会进一步提升，受到

16、越来越多岛外客户的关注。3）盈滨半岛和老城区在西拓战略和市政府的带动下，价值将逐渐提升，成为承接西海岸外溢客户选择的重要区域。4）岛外客户以北方、江浙、西南、西北地区度假兼投资客户为主，“旅游岛”时期，浙江、山西、重庆等地的投资客户明显增加。5）岛外客户更多要关注海口沿海各板块高端物业，以滨海度假物业为主。6）大环境、三缘关系、性价比是岛外客户在海口置业的重要因素，也是区别于客户在三亚置业的最大决定因素。a.大环境：客户在海口置业的原因就在于海口是可以常住的，配套齐全，海口客户度假周期比三亚长，基本属于自住，而三亚多是两个月，甚至更短。这是海口区别于三亚的最大之处，此外，配套也尤为重要，可以成

17、为一大卖点。 b.关系缘：海口的客户与三亚很大的不同在于，海口的客户多半存在一种关系，有较强的联系，如亲戚、朋友、同学或者生意往来。本地的海口人会跟岛外朋友推荐，而三亚则恰恰相反，大多客户都跟海南没有必然联系，他们更看重的是资源和度假氛围。c.价格优势：一般顶级客户都选择三亚置业，这些客户所看中的失三亚的稀缺资源，相对的，价格也更贵，而选择海口置业，客户多半属于中高端、高端客户，财富层级相对低于三亚，其房价水平相比三亚，更易接受。l 岛内客户群以自住型生活社区为主，主要分布在国贸、金牛岭、大英山、府城及滨江五大片区。l 海口整体市场呈现典型的“二元价格体系”，高价格主要靠度假客户支撑。1）岛内

18、主要指海口本地客户，主要划分为老海口人、中低端新海口人和高端新海口人三个层次。老海口人：整体经济实力较低，对价格极为敏感，较多人有自建房，对配套要求高，对海不敏感，多半住在内陆区域。中低端新海口人：经济实力较低，以内陆地区置业为主，对配套和城市价值依赖较大，关注总价。高端新海口人：改善性需求十分明显，追求环境和品质，关注性价比，内陆高端楼盘及海甸岛、西海岸都有置业客户。购房关键因素分析：对海资源不敏感、关注价格和配套、再置业以改善需求为主、投资意识不强。2）岛外客户一般团购数量不会太多，最多6-7套，整栋的比较少，主要是温州客、江浙、北京客户，主要分成岛外高端客户和岛外中高端客户两个层次。岛外

19、高端客户：强调对资源的占有，关注观海低密度产品，但也有部分高端客户更偏重于享受海口的大环境岛外中高端客户：看重海口大环境而非单一海元素，大部分仍然偏好紧凑型产品，如紧凑型低密度或小户型产品，受价格挤出影响，中端客户，如内陆板块和澄迈老城区涌入，老人度假较多。购房关键因素分析：关注资源、配套、规划、区域概念模糊；存在价格挤出效应；度假客倾向两、三房；投资可偏好一、两房；团购数量有限。（三）2011海南房地产市场形势预判受宏观政策环境变化的影响，海口楼市受到波及，自4月份开始，整体成交量逐渐走低，整体楼市日趋平稳，显得不温不火。1政策走向预计2011年，“415”及“929”政策的作用仍将持续，且

20、今年年初海口市出台的关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策的意见，明确从2011年1月1日起，该市及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)可在该市新购买1套商品住房。这意味着10年“限购令”继续延续，且新“限购令”没有说明到期时间。在这一系列宏观调控政策的影响下，市场将呈现成交量二次触底后价格触底的局面。但对二三类城市的影响相对较小，未来一类城市成交量的下跌幅度将明显超过二三类城市。对处于二三类城市的海口来说，影响幅度将不会太大，量价将依序受小幅度影响。在这样的楼市大势之下，海蓝福源2011年后续销售也会受到一定影响。海蓝福源项目主要以岛外客户群体为主，而新政的措施一定程度上抑

21、制了岛外客群的消费。因此，海蓝福源项目后续销售高峰期预计将延迟，销售量也将较为平稳，市场前景不容乐观。但是，随着国际旅游岛各项优惠政策逐步落地，基础设施建设稳步推进，各项周边配套设施的基本完善，再加上海南得天独厚的自然资源和气候优势，从长远看来，海南房地产市场发展前景仍旧明朗乐观，极具潜力。2房地产市场走势预判（1）土地交易及开发情况截至目前，受宏观环境影响，区域内土地交易仍受到严格监督。从海口市土地市场政策方面来看，海口逐渐将土地保护作为国土开发计划的重要环节。合理规划利用建设用地，防止土地利用计划过度向城市中心倾斜，土地利用将更加全面更加优化，而从全国的土地政策来看，国家目前关注更多的是土

22、地的合理利用等问题、征地补偿问题以及提高了拿地的门槛，防止囤地现象和解决民生问题，贯彻可持续发展战略。从这也看出了，2011年，开发商的拿地成本必然大大提高。从土地供应市场来看，海口的土地供应以工业用地为主，住宅用地供应相对减少。经历2010年第二轮调控，一方面，政府加大保障性住房用地的供应，预计2011年将新增保障性住房建设用地，另一方面，政府通过收缩商品房“地根”，控制商品住宅用地的供应，从而在土地出让过程中获得更高的出让价格。而这势必导致商品住宅用地价格的进一步拉高。受宏观政策影响，海南房地产市场日趋低迷，一定程度上，项目开发进度放缓，同时，受土地交易监管的限制，相比以往，区域内实际新开

23、工面积有一定程度的减少，主要集中在对自身早期所持地块的开发方面。（2）商品房基本走势商品房的基本走势主要体现在供求关系、价格走势以及成交量走势三个方面。整体上，受房地产政策等多方因素的影响，2010年，成交量同比持续下降，客户观望情绪仍旧浓厚，为此，项目需提供更具性价比的产品，尽快打破市场僵局。1）供求关系。2010年海口房地产市场整体表现出供求两低迷的态势，市场容量受限。整体市场风险相对09年有所提升。高端市场日趋平稳，住宅销售价格层级依旧较大，但整体水平有所下降；项目置业动机依然以投资和自住两方面为主。投资理念日趋理性，海南房地产外销市场向内陆延伸力度有所削减。2）成交量走势。受宏观环境影

24、响，外来人口导入量一定程度减少，岛外度假养老客户大幅缩水，海口房地产市场虽呈现稳定增长趋势，但相对09年的迅猛势头，2010年整体成交量比较低迷，尤其是4月份之后，但在2010 年末直至2011年初，开发商将剩余指标集中供应，销售业绩做最后一次总攻，供应量再次出现放量高潮。3）价格走势。产品销售价格走势紧紧依托于一级竞品公寓产品销售价格，区间为8000-9000元/（含800-1800元/装修）。通过对2010年海南房地产市场行情的分析，各一级竞品公寓产品项目主力户型多为1-3房，主力面积90-120平米/套，其中120平米/套最具比较优势。一方面，该户型面积段能很好的满足客户的居家需求，市场表现良好，尤其是岛内市场，另一方面，以120平米/套的房型作为主打产品，可以较好地维持大盘形象，实现整体的差异化互补，而这也将成为2011年产品户型的主流现金产品。整体上，海口住宅市场供过于求状态日趋明显，未来市场的竞争层面将进一步加大，销售难度也将大幅提升。13