二手房基础管理知识及业务管理

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1、基本业务知识 人力资源部 业业 务务 基基 础础 知知 识识一、房地产基础一、房地产基础二、二手房业务基础二、二手房业务基础一、房地产基础一、房地产基础(一一)房地产基础概念房地产基础概念(二二)房地产分类房地产分类(三三)建筑基础知识建筑基础知识 一）房地产基础概念一）房地产基础概念土地所有权土地所有权分为分为国有土地所有权国有土地所有权与与集体土地所有权集体土地所有权。建筑物建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括备等组成的整体物，包括房屋房屋和和构筑物构筑物两大类两大类房地产房地产附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不

2、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总数。可分离的物质及其权利构成的财产总数。房地产业房地产业从事房地产开发经营、管理、服务等行业与从事房地产开发经营、管理、服务等行业与企业的总称。（是一个巨大的产业体系）企业的总称。（是一个巨大的产业体系）房产与地产房产与地产房地产概念：房地产概念：房产与地产的总称。在物质上是由土地及土地上的建筑房产与地产的总称。在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成的。在经济学上也叫物和构筑物组成的。在经济学上也叫“不动产不动产”。房地产在物质上有三种形态房地产在物质上有三种形态:（1）单纯的土地（）单纯的土地（2）单纯的房屋（）单

3、纯的房屋（3）土地房屋的综合体）土地房屋的综合体房产：房产：是房屋及其占有权，使用权，收益权，处分权等权利的总是房屋及其占有权，使用权，收益权，处分权等权利的总称。称。地产：地产：指能够为权利人带来收益或满足其工作生活需要的土地指能够为权利人带来收益或满足其工作生活需要的土地资产，是土地及其使用权，收益权等权利的总称。资产，是土地及其使用权，收益权等权利的总称。一）房地产基础概念一）房地产基础概念土地使用权的取得土地使用权的取得1.出让：出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内，转让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：特征：1）土地一级市场，由国家垄断，任何单位

4、和个人不得出 让土地使用权；2）出让土地权限于国有土地；3）集体土地未被征用不得出让；4）土地使用者只有支付了土地出让金后，才能取得土地使 用权证书 2.划拨：划拨：指有批准权的人民政府依法批准，在用地指有批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳了补偿。安置费后将土地让其使用，或者者交纳了补偿。安置费后将土地让其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特征：特征：1）划拨土地可以转让；2）划拨土地使用权可以出租；3）可以设定抵押；4）划拨土地交易需交纳土地出让金：5）划拨地无使用年限限制。土地使用权的取得土地使用权的取得一）房地产基础概念一）

5、房地产基础概念土地所有权归国家或集体所有土地所有权归国家或集体所有；（例外，如香港、澳门、台湾）（例外，如香港、澳门、台湾）土地使用权的年限土地使用权的年限(仅针对出让地仅针对出让地)住宅用地：住宅用地：70年年（昆明市）（昆明市）工业用地：工业用地：50年年 综合或其他用地：综合或其他用地：50年年 商业、旅游、娱乐用地：商业、旅游、娱乐用地：40年年 教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育用地：教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育用地：50年年 加油站、加气站：加油站、加气站：20年年续期续期房地产的特性房地产的特性自然特性：位置固定位置固定 使用耐久使用耐久 资源有限资源有

6、限 物业差异物业差异经济特性：生产周期长生产周期长 资金密集资金密集 易受政策影响易受政策影响 长期增值性长期增值性一）房地产基础概念一）房地产基础概念房地产市场的特点房地产市场的特点:经营对象的非流动性经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的房地产主要经营对象是房产和土地的使用权使用权,而房屋和土地都是不动产而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物具有不能作空间位移的物理属性理属性.流通形式的多样性流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法指房地产流通的具体形态和方法.城市房城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托

7、等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。供给的稀缺性供给的稀缺性:指房地产市场是一个供给稀缺的市场指房地产市场是一个供给稀缺的市场.一方面一方面是人口的不断增加是人口的不断增加,需求也相应增长需求也相应增长;另一方面是土地作为不另一方面是土地作为不可再生资源可再生资源,其数量基本是恒定的其数量基本是恒定的一）房地产基础概念一）房地产基础概念二）房地产分类二）房地产分类土地分类：土地分类：1、生地、生地2、熟地、熟地 （1）三通一平）三通一平(水通、电通、路通、道路平水通、电通、路通、道路平)（2）五通五通一平一平（通水通水、通电通电、通路通

8、路、通气通气、通讯通讯、平整土地）平整土地）（3）七通一平）七通一平（通给水、通排水、通电、通讯、通（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整路、通燃气、通热力以及场地平整)房产分类房产分类1 1、住、住 宅：作为居住用途的物业，每单元设有独立宅：作为居住用途的物业，每单元设有独立 厅、房、厨、厕等设施，并设独立的水、厅、房、厨、厕等设施，并设独立的水、电、气、电视线路等。包括商品房、经电、气、电视线路等。包括商品房、经 济适用房、集资建房等；济适用房、集资建房等；2 2、写字楼、写字楼 ：作为办公用途的物业，一般设有中央空：作为办公用途的物业，一般设有中央空 调、智能通讯

9、设备（宽带、视像会议系调、智能通讯设备（宽带、视像会议系 统等），每单位可提供多条电话线及每统等），每单位可提供多条电话线及每 层采用公共卫生间及茶水间；层采用公共卫生间及茶水间；3 3、厂、厂 房房 ：作为生产用途的物业，房屋结构与住宅及：作为生产用途的物业，房屋结构与住宅及 写字楼有一定的差别，如电力负荷量、供写字楼有一定的差别，如电力负荷量、供 应量及交通运输方面的考虑应量及交通运输方面的考虑;二）房地产分类二）房地产分类二）房地产分类二）房地产分类4 4、临街铺、临街铺 ：商业用途，并设有独立橱窗及门户直接连接街道商业用途，并设有独立橱窗及门户直接连接街道5 5、商场铺、商场铺 ：在大

10、型建筑物内分间多个独立营业的物业在大型建筑物内分间多个独立营业的物业6 6、期房（楼花）期房（楼花）：在建的、不能交付使用的房屋在建的、不能交付使用的房屋.(25%).(25%)7 7、准现楼准现楼 ：已经平顶，正在装修，即可交付使用的楼已经平顶，正在装修，即可交付使用的楼8 8、现现 楼楼 ：已交付使用的商品房已交付使用的商品房房产分类房产分类1、建筑物的分类（1）按房屋类型分类按房屋类型分类（2）按建筑高度分类按建筑高度分类（3）按建筑结构分类）按建筑结构分类（4）按使用性质分类）按使用性质分类（5）按政策性质分类）按政策性质分类三）建筑基础知识(1).按房屋类型分类跃跃层层复式复式错错层

11、层平层平层（2）按建筑高度分类低层：低层：3层层优势：独院式、双联式、联排式优势：独院式、双联式、联排式,多面临空、通风、采光佳，平面组多面临空、通风、采光佳，平面组 合灵活，院落式使用便利，安静。合灵活，院落式使用便利，安静。多层：多层：3 8层层优势优势:构造格局佳，公摊少，房屋价格低，物业费用低。构造格局佳，公摊少，房屋价格低，物业费用低。小高层：小高层：9 18层层优势优势:有电梯，户形设计的空间大。有电梯，户形设计的空间大。高层：高层：18-30层层优势优势:抗震性高层优于多层、视野广、景观好。抗震性高层优于多层、视野广、景观好。超超 高高 层：层：30层以上层以上优势优势:视野非常

12、好，档次高，外观豪华。视野非常好，档次高，外观豪华。（3）按建筑结构分类 层数较低，一般在层数较低，一般在3层以下层以下。1949年以年以前建造的城镇居民住宅，前建造的城镇居民住宅，20世纪世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋，年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。大多为这种结构。砖木砖木结构结构砖混砖混结构结构一般在一般在8层以下层以下，造价较低，但抗震性能较，造价较低，但抗震性能较 差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，正逐步被钢筋混凝土结构所替代。的限制，正逐步被钢筋混凝土结构所替代。（3）按建筑结构分类钢筋钢筋混凝土混凝土这种结构抗

13、震性能好，整体性强，抗腐这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，空间分割较蚀耐火能力强，经久耐用，空间分割较自由，可改性比较强。自由，可改性比较强。小高层小高层和和高层高层住住宅多采用这种结构。宅多采用这种结构。钢钢 结结 构构建造成本较高，多用于建造成本较高，多用于高层公共建筑高层公共建筑和和跨度大的跨度大的工业建筑工业建筑，如体育馆、影剧院、，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房。跨度大的工业厂房。（4）按使用性质分类：农业建筑农业建筑工业建筑工业建筑公共建筑公共建筑居住建筑居住建筑（5）按政策性质分类 商品房商品房 指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经

14、指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、营的住宅。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。朝向、质量、材料差价等组成。经济适用房经济适用房（5年年内不能交易）内不能交易）指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。因减免了工程报建中的部分费用，

15、其成本略低于普通商品房。购买经购买经济适用住房不满济适用住房不满5年，不得直接上市交易；在取得完全产权前，经济年，不得直接上市交易；在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。得擅自改变住房用途。集资房集资房集资房集资房 指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建设而成的一种房屋。金，建设而成的一种房屋。金，建设而成的一种房屋。金，

16、建设而成的一种房屋。使用权房（公房）使用权房（公房）使用权房（公房）使用权房（公房）指由国家以及国有企业，事业单位投资兴建的住宅，指由国家以及国有企业，事业单位投资兴建的住宅，指由国家以及国有企业，事业单位投资兴建的住宅，指由国家以及国有企业，事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。承租人对政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。承租人对政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。承租人对政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。承租人对使用权房没有产权，只有使用权。使用权房没有产权，只有使用权。使用权房没有产权，只有使用权。使用权房没有产权，只有使用权。对于购买二手

17、房用做投资的买家来讲，使用权房也很有对于购买二手房用做投资的买家来讲，使用权房也很有对于购买二手房用做投资的买家来讲，使用权房也很有对于购买二手房用做投资的买家来讲，使用权房也很有诱惑力：投入较低，租金收益却并不少。除价格优势外，诱惑力：投入较低，租金收益却并不少。除价格优势外，诱惑力：投入较低，租金收益却并不少。除价格优势外，诱惑力：投入较低，租金收益却并不少。除价格优势外，购买使用权后，相应的福利也可转让，购买者也可参加房购买使用权后，相应的福利也可转让，购买者也可参加房购买使用权后，相应的福利也可转让，购买者也可参加房购买使用权后，相应的福利也可转让，购买者也可参加房改。改。改。改。（5

18、）按政策性质分类2、面积解析、面积解析 房屋的房屋的建筑面积建筑面积(套内套内+公摊）公摊）房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在在2.2m2.2m以上（含），有上盖，结构牢固的永久性建筑。以上（含），有上盖，结构牢固的永久性建筑。套内建筑面积套内建筑面积套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。筑面积。使用面积使用面积房屋户内全部可供使用的空间面积。它是建筑面积扣除房屋户内全部可供使用的空间面积。它是

19、建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面地砖面积积 公摊面积公摊面积产权人共同占有或共同使用的建筑面积，建筑物的楼梯、产权人共同占有或共同使用的建筑面积，建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积三）建筑基础知识3、建筑专业术语、建筑专业术语开间：即住宅的宽度。一般商品住宅的开间为3.0m3.9m。为了缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性，砖混结构住宅开间一般不超过3.3 米。进深：进深：指住宅的实际长度。砖混结构住宅的进深为3

20、.0m 6.0m，为保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。层高：下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。层高的标准为：2.6m3m。净高净高:指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高层高-楼板厚度 容积率指总建筑面积与总占地面积的之比。裙房（裙楼裙房（裙楼 ）：）：指与高层建筑紧密连接、组成一个整体的其他低层建筑。裙房的高度一般不超过24m。三）建筑基础知识容积参数容积参数容积率一般是由政府规定具体参数如下：独立别墅为0.20.5 联排别墅为0.40.7 6层以下多层住宅为0.81.2 11层小高层住宅为1.52.0 18层高层住宅为1.82.5

21、19层以上住宅为2.44.5住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅二、二手房业务基础二、二手房业务基础 指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间居间、代理代理或行行纪纪服务，并获取一定报酬的中介人士。房产经纪人，指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。二手房交易以居间为主，工作的性质属于销售的范畴，只不过我们销售的产品是一种无形产品服务，房子不属于我们，买家的钞票也不属于我们，我们的职责是提供了交易平台，完成合理搭配，协助安全交易，所以从业者要时刻牢记我们的定位中间人（居间方）。引入引入经纪人产权基础知识产权基础知识房地产产权房

22、屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权（国有土地使用权）亦即房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。房地产产权绝对性 排他性 唯一性 房地产产权的转让方式：房地产产权的转让方式：买卖、置换、赠与、继承买卖、置换、赠与、继承房地产交易概念房地产交易概念指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。基本业务知识房地产价格的构成：房地产价格的构成：房地产价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。房地产价格房地产价格=土地价格土地价格+建筑物价格建筑物价格

23、基本业务知识 房地产市场房地产市场一级市场（一级市场（土地市场土地市场）：指国家以土地所有者和管理者：指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。交易市场。二级市场（二级市场（增量市场增量市场）：指生产者或者经营者把新建、：指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。者与消费者之间的交易行为。三级市场（三级市场（存量市场存量市场）：指在二级市场的基础上再转让：指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市

24、场。或出租的房地产交易市场。三级市场的日常工作三级市场的日常工作盘源客源经纪公司经纪公司成交跟进客户、业主看房，勘房谈判沟通、拜访等等三级市场常用术语三级市场常用术语洗盘：指通过业主资料或其他途径了解房屋的最新动态和基本情况洗客：指通过客户资料了解客户的最新动态洗楼：指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求跑盘：指通过走访、电话了解楼盘信息跳盘：指通过同行挖走业主房源跳跳 客客:指通过同行挖走其客户资源守守 价价:指咬住某价格不放浪浪 价价:指讨价还价的方式诚意金诚意金:指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一 定的购房意向金(可以退还)定定 金金:指买卖双方在交易过程中的信物和担保物

25、,定金 具备法律效力全包价全包价:指客户购买某物业需要支付的所有费用(通常 针对客户)实收价实收价:指业主出售某物业净收的房价,其他费用(如佣 金、税费、按揭手续费等等）由客户另行支付公司目前使用的几种合同公司目前使用的几种合同:看房协议委托放盘、钥匙协议书（多家）委托销售合同（独家）底价代卖协议（限时代卖）买卖承诺书（买方、卖方）二手房按揭贷款服务合同买卖协议书（三方合同）租赁协议书基本业务知识商品房的五证商品房的五证 1.1.国有土地使用证国有土地使用证 2.2.建设用地规划许可证建设用地规划许可证 3.3.建设工程规划许可证建设工程规划许可证 4.4.建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 5.5.商品房销售（预售）许可证商品房销售（预售）许可证 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证由城市规划委员会核发；建筑工程施工许可证由城市建委核发；国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证由城市国土资源和房屋管理局核发。房地产权证房地产权证付款方式付款方式1、一次性付款（全款）2、按揭商品房购买的付款方式：继往开来继往开来 共兴大业共兴大业主讲人：谢谢大家的参与！谢谢大家的参与！