[硕士]房地产开发建设项目财务评价的分析
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东南大学硕士学位论文房地产开发建设项目财务评价的分析姓名:宋宁宁申请学位级别:硕士专业:建筑与土木工程指导教师:张星;黄建国20090929筑龙网中文摘要房地产开发建设项目财务评价分析工程硕士:宋宁宁指导老师:张星黄建国摘要房地产开发建设项目财务评价是房地产开发项目技术经济可行性的重要组成部分,是项目建成后经济效益的预先估计和评价,是决策与管理的重要依据。项目财务评价方法是否正确、税收的计算是否与实际情况一致、基准判断依据的选取是否合适都会对项目的经济可行性评价结果产生重大影响。但我国现行的房地产开发项目评价指标方法还存在着一定的缺陷,有待我们去研究和完善。本文在对现状评价方法及房地产开发项目的特点的分析基础上,提出了现行的房地产开发项目财务评价方法存在的不足,并分别进行了修正:对于会计分期以“年 为单位划分的问题,分析其影响,根据房地产开发项目经营周期短的特点,建议根据整个计算周期的长度以“季度”或者“月”等为单位:对于现行的房地产项目评价中投资转化为资产,没有统一的操作方法的问题,本文提出一种可具有操作性的转化方法:针对房地产开发项目税会计算中的问题,提出了税收的处理和实际情况相符的计算方法;针对现行的房地产开发项目评价中财务基准收益率始终不变的做法,提出建议根据资金成本的不同适当调整基准收益率建议。关键词:房地产财务评价计算期土地增值税基准收益率I I筑龙网英文摘要T h ef i n a n c i a le v a l u a t o na n da n a l y s 7 r e a le s t a t e e v a l U a t l o na n da n aS 1 SO tr e ad e v el o p m e n ta n dc o n s t r u c ti o np r o je c tM a s t e ro fE n g i n e e r i n g:S o n gN i n g n i n gS u p e r v i s o r:Z h a n gX i n g、H U A N GJ i a n g u oA b s t r a c tT h ef i n a n c i a le v a l u a t i o no fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o np r o j e c t si sa ni m p o r t a n tp a r to ft h et e c h n i c a la n de c o n o m i cv i a b i l i t yf e a s i b i l i t ys t u d y,i t St h eb a s i sf o rd e c i s i o n m a k i n ga n dm a n a g e m e n t H o w e v e r,d u et oC h i n a sr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c te v a l u a t i o nm e t h o da n de v a l u a t i o ni n d i c a t o r s t h e r ea r es o m es h o r t c o m i n g s A n da sa ni m p o r t a n tp h a s eo fe c o n o m i ci n s t r u m e n t si nd e c i s i o n m a k i n g r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c tf i n a n c i a le v a l u a t i o nd i dn o tp l a yi t sd u er o l e T h i sp a p e ra n a l y z e st h ec h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t s,t h ef i n a n c i a le v a l u a t i o nm e t h o d s p o i n t i n go u tt h es h o r t c o m i n g sa n dp r o p o s e da m e n d m e n t s:a c c o r d i n gt or e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c tm a n a g e m e n tc y c l e,as h o r tc h a r a c t e r i s t i c s i ti sr e c o m m e n d e da c c o r d i n gt ot h el e n g t ho ft h ee n t i r ec a l c u l a t i o np e r i o di no r d e rt o”q u a r t e r”o r”m o n t h”e t c a sau n i t;t h ec o n v e r m o no fa s s e t sf o ri n v e s t m e n t,t h eP a p e rp r 0 1 3 0 s e sa no p e r a t i o n a lt r a n s f o r m a t i o n;f o rt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t-s p e c i f i ct a x e s,t h ep a p ep r o p o s e dm e t h o do fc a l c u l a t i o n,s u c ha sL a n dv a l u ei n c r e m e n tt a xs h o u l db eC o m b i n e dT h r o u g h o u tt h ec a l c u l a t i o no fc y c l e;t h eP r o p e r t yT a x、L a n dU s eT a xe t c s h o u l db eC a l c u l a t e ds e p a r a t e l y;f o rt h ec u r r e n tp r a c t i c et h a tt h ef i n a n c i a lb e n c h m a r kr a t eo fr e t u l nu n c h a n g e d,i ti sr e c o m m e n d e da c c o r d i n gt ot h e d i f f e r e n tc o s to fc a p i t a la p p r o p r i a t ea d j u s t m e n t st ot h eb e n c h m a r kr a t eo fr e t u r n K e y w o r d s:r e a le s t a t eF i n a n c i a lE v a l u a t i o nC o m p u t ec y c l e sB e n c h m a r kr a t eo fr e t u r nL a n dv a l u ei n c r e m e n 七t a xI I I筑龙网绪绪O 1 研究背景建设项目经济评价包括财务评价(也称财务分析)和国民经济评价(也称经济分析)财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的前提下,从项目的角度出发,计算项目范围内的财务效益与费用,分析项目的盈利能力和清偿能力,评价项目在财务上的可行性。国民经济评价是在合理配置社会资源的前提下,从国家经济整体利益的角度出发,技术项目对国民经济的贡献,分析项目的经济效率、效果和对社会的影响,评价项目在宏观经济上的合理性。房地产开发项目一般只进行财务分析,涉及区域开发的项目还应进行综合分析。房地产项目财务评价是根据现行财税制度和价格体系,通过房地产市场调查、预测,进行项目投资与成本费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上进行计算房地产项目的财务收入和财务支出,对项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡状况进行分析,判断项目的财务可行性。房地产开发项目经济评价是房地产项目可行性研究的重要组成部分,是房地产项目决策科学化的重要手段。由于房地产开发项目的开发体制、开发程序、开发周期、财会制度等有别于其他行业,使得一般的投资项目评价方法不能完全适应房地产开发项目。2 0 0 0 年,为了指导及规范房地产项目经济评价工作,建设部颁布了 房地产开发项目经济评价方法。房地产开发项目经济评价方法是在1 9 9 3 年版的建设项目经济评价方法与参数(第二版)的基础上编写。房地产开发项目经济评价方法为房地产开发项目可行性研究阶段进行财务评价提供的重要依据,为科学评价房地产开发项目发挥了重要作用。但从颁布到现在,近十年过去了,2 0 0 0 年版 房地产开发项目经济评价方法所依据的:建设项目经济评价方法与参数(第二版)已经停用(现己颁布了第三版),有必要做出相应的修改。本文正是在此背景下,依据建设项目经济评价方法与参数(第三版),在新的方法与参数的基础上,探讨房地产开发项目经济评价工作的方法及重点,希望能有助于完善房地产项目评价工作。根据房地产开发项目特点。结合我国目前财税体系,本文以徐州矿务集团有限公司在徐州市西南郊投资开发的“汉皇宫”为例,对房地产开发项目可行性研究中的经济评价作一些应用与操作层面的分析,力求抓住主要问题,探索更科学的房地产开发项目经济分析的方法。O 2 研究的意义及作用房地产开发项目财务评价主要为房地产开发项目投资者进行决策提供参考,金融机构筑龙网东南大学硕士学位论文审查房地产开发项目贷款、为政府管理部门审批房地产开发项目提供依据。房地产项目基础数据的准确性和参数选择的合理性、评价方法的正确性、各项税费的选取及计算与企业实际操作的一致性对投资项目是否可行有着重要的影响。因此对房地产投资项目进行财务评价是房地产投资决策的基本内容,关系到投资的经济效果和社会效果,是影响投资成败的关键步骤。财务评价是投资单位投资决策和编制设计任务书的依据。项目投资的决策者主要是通过财务评价的结果来决定投资项目是否值得投资和如何投资,并在决定投资后,又要根据财务评价所提供的经济指标编翻设计任务书。没有科学的财务评价和论证,投资决策是无法进行的。财务评价是筹集资金和向银行申请贷款的依据。不管是国际金融组织还是我国的金融组织,在接受投资单位项目投资贷款申请时,首先要对贷款项目进行全面、细致的分析评估,确认项目投产后的还贷能力,只有在他们觉得还贷风险不大时,才予以贷款。即使是向社会筹资,主管部门也要审查财务评价结果。没有财务评价结果是无法筹集资金和取得贷款的。财务评价是投资单位同有关部门商谈合同、签订协议的依据。投资项目立项以后投资者要就项目的具体实施同设计单位、施一l:单位等商谈合同协议,并编制投资估算和概算。确定工程造价,这些都要以财务评价结果为基础。财务评价是投资单位进行设计、订货、施工准备等前期工作的依据。一个投资项目确定后,投资单位要对投资项目的建设方案、建设规模、主要设备选型和总图平面布置等进行评选论证。而这些评选论证在一定的程度上依赖于财务评价的结果。由此可见财务评价是房地产投资所必须的前期准备工作。是可行性研究的核心内容,任何企业都必须认真对待。而准确的财务评价对一个投资项目的成功与否起着非常重要的作用。科学的评价方法也为项目投资决策指明了方向,因此需要对现行的房地产开发项目财务评价方法进行深入研究,找出问题所在,用合理的方法进行修正,对充分满足相关利益者的要求和规范咨询行业是非常重要的。0 3 研究思路本论文研究的总体思路是先对现有的房地产项目财务评价方法进行了分析和回顾,包括2 0 0 0 年建设部颁发的 房地产开发项目经济评价方法和2 0 0 6 年国家发改委和建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)同时对房地产开发项目的财务评价方法进行了探讨。在深入研究了房地产项目与一般建设项目区别的基础上,剖析了房地产项目的六大特点,即经营形式上的特点、投资构成上的特点、收入估算上的特点、资金筹措上的特点以及财务报表与财务评价指标的特点。针对这些特点,结合建设项目经济评价方法与参数(第三版)的要求,提出了研究现行的评价方法的不足及改进之处。根据实例,分析房地产项目投资与成本费用的构成和估算方法、项目收入的估算方法、资金筹措的步骤和方法,以及包括损益表、现金流量表、资金来源与运用表在内的一系列基本财2筑龙网绪务报表的编制方法和财务评价指标的计算方法。为更好看出改进前后财务分析的筹异,论文结合实例,对改进前后的分析结果做了对比。本论文研究定位于应用研究,遵循以理论研究与实践相结合的指导思想,使研究的成果具有可操作性。本论文在分析时采用了理论研究与实证分析、定性分析与定量分析相结合的方法。资料的取得主要搜集相关出版物、网上查资料、搜集各咨询机构编制的房地产类项目可行性研究报告、资金申请报告等方法。3筑龙网东南大学硕士学位论文第1 章概述1 1 投资项目财务评价的发展历程1 1 1 起步阶段在第二次世界大战后,西方国家把主要精力都放在振兴与发展经济上,百废待兴,要建设与改造的项目很多,但资金短缺。为了合理地配置有限的资金,使其取得最好的经济效益,人们在理论上和方法上进行探索,也就产生了项目的可行性研究。项目的可行性研究产生后,在各工业发达国家得到了普遍的应用,接着在发展中国家也被广泛采用,一些国家还成立了一批专门从事项目可行性研究的咨询机构。1 9 7 8 年,联合国工业发展组织(U N I D O)编制了(-1 业可行性研究编制手册,标志着可行性研究进入了规范化的阶段。1 1 2 技术经济论证阶段我国5 0 年代开始学习前苏联的经验,对一些较大的项目进行技术经济论证,计算一些简单的静态指标。“一五”期间进行的1 5 6 项国家重点T 程,基本上都进行了技术经济分析论证。2 0 世纪6 0、7 0 年代,我国国民经济的发展陷入停顿和混乱,基本建设项目的前期工作日益削弱。不少建设项目违背经济规律,不讲经济效益,特别是“十年动乱”期间出现的所谓“四边”(边勘察、边设计、边施工、边生产)、“四当年”(当年设计、当年施工、当年建成、当年投产)等做法,一方面造成了工程建设项目的巨大经济损失,另一方面,可行性研究及财务评价工作陷入了停顿。1 1 3 建设项目经济评价方法与参数第一版的发布实施实行改革开放以来,引进西方项目可行性研究技术,主要是U N I D O、O E C D 和世界银行的项目评价框架体系,以加强项目的投资决策分析。1 9 8 3 年国家计委制定并颁布了关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法,将可行性研究纳入基本建设程序。经过几年的试行和准备,1 9 8 7 年9 月,国家计委发布了建设项目经济评价方法与参数第一版,对经济评价的程序、方法、指标等做了明确的规定和具体的说明,并第一次发布了经济评价的各类参数,在大中型基本建设项目和限额以上的技术改造项目中试行。建设项目经济评价方法与参数(第一版)的发布与执行,标志着我国的经济评价工作进入了一个崭新的阶段。第一版的发布实施,推动了我国投资决策科学化的进程,使经济科学的研究成果大规模地转化为生产力。为此,国家科委于1 9 9 8 年授予经济评价方法与参数的研究与应用国家科技进步二等奖。1 1 4 第二版的发布实施阶段4筑龙网第1 章概述1 9 9 3 年,国家计委和建设部联合年发布了建设项目经济评价方法与参数第二版,是根据几年使用所反馈的意见及国家财税体制的改革情况修改的。随后,建设项目经济评价方法与参数第二版在全国广泛使用。各工程设计单位和各大规划院在项目前期都十分重视可行性研究,一般都设有专人从事项目评价;中央到地方的工程咨询中介机构也为各级政府和各类投资者进行了数以万计的公正科学的评估,提高了投资效益。建设项目经济评价方法与参数第二版的发布实施对于防止盲目投资,提高决策水平起了十分重要的作用。1 1 5 第三版的发布实施阶段近年来,我国的财税体制和投资管理体制发生了变化,特别是2 0 0 4 年7 月国务院关于投资体制改革的决定的出台,带有计划经济影子的二版已经逐步不能满足要求。2 0 0 6年8 月国家发改委和建设部共同发布了建设项目经济评价方法与参数(第三版),我国的建设项目分析与评价方法基本上与国际接轨。建设项目经济评价方法与参数(第三版)的修订工作,是由国家发展和改革委员会与原建设部标准定额研究所(现名为住房与城乡建设部标准定额研究所)等单位和专家编制完成的。修订过程中,修订组按照国家投资体制改革的总体要求,在认真总结建设项目经济评价方法与参数(第二版)实施经验的基础上,立足我国国情,借鉴国际上项目经济评价研究成果,开展了大量深入细致的调查研究:1 二作,针对相关内容开展了专题科研,提出了一套比较完整、适用广泛、切实可行的经济评价方法与参数体系。建设项目经济评价方法与参数(第三版)的内容与1 9 9 3 年原国家计委与建设部联合发布的第二版比较,方法部分,结构比第二版有较大的调整,内容也比第二版更丰富,更贴近我国社会主义市场经济条件下建设项目经济评价的需要;调整了经济效益分析与财务分析的侧重点;增设了财务效益与费用估算、资金来源与融资方案、费用效果分析、区域经济与宏观经济影响分析等章内容;对财务分析、经济费用效益分析、不确定性分析与风险分析、方案经济比选等内容也进行了调整和扩充;增加了公共项目财务分析和经济费用效益分析的内容:增加了经济风险分析内容:方案经济比选增加了不确定性冈素和风险因素下的方案比选方法:简化了改扩建项目经济评价方法;增加了并购项目经济评价的基本要求;补充了电信、农业、林业、水利、教育、卫生、市政和房地产等行业经济评价的特点。参数部分,建立了建设项目经济评价参数体系;明确评价参数的测算方法、测定选取的原则、动态适时调整的要求和使用条件;修改了部分财务评价参数和国民经济评价参数等。修订后的建设项目经济评价方法(第三版)内容为十一章,包括总则、财务效益与费用估算、资金来源与融资方案、财务分析、经济费用效益分析、费用效果分析、不确定性分析与风险分析、区域经济与宏观经济影响分析、方案经济比选、改扩建项目和并购项目经济评价特点、部分行业项目经济评价特点等。修订后的建设项目经济评价参数(第三版)内容为三章,包括总则、财务评价、国民经济评价参数。5筑龙网东南大学硕I j 学位论义修订后的建设项目经济评价方法与参数(第三版),方法与参数两部分逐章逐条地编写了条文说明,详细介绍了各条制定的作用意义、编制依据和使用中需要注意的有关事项,以及名词术语解释等,以便于帮助评价人员更好地理解和使用。1 2 房地产开发项目的特点1 2 1 开发过程具有固定资产投资建设过程的特点房地产项目建设过程,一方面它像一般工业产品一样,通过产品的生产和交换实现其自身的价值:另一方面,房地产产品生产(开发建设)的时间又具有一般工业建设项目固定资产投资建设过程的特点,并且生产中占用的流动资金也远远超过一般工业产品的需求量,因此,可以说房地产产品的生产过程具有一般工业建设项目生产过程和同定资产投资过程的双重特点。1 2 2 建设期与经营期难以明确划分一般工业建设项目的产品经营收入通常是在商品交换完成后实现,甚至滞后于商品交换一段时间,但是房地产项目的产品却经常在其生产(开发建设)完成之前,就实现或部份实现了经营收入,即房屋的预租、预售收入。由于存在预租售行为,房地产开发项目的建设期与经营期之间没有明确的界限。尤其是对于分期建设的项目,整个项目从开发建设开始,一直处于投入与产出交织的过程,经常前一期产品尚未销售结束,下一期的开发建设即已经开始。同时,房地产产品的生产和租售收入经常同时发生,由于房地产项目具有生产建设过程、收益过程同步发生的特点,项目建设完成后不久,即可销售完毕,项目的计算期即结束,因此多数房地产项目计算期较短。1 2 3 预租售收入是开发项目资金来源的重要渠道由于房地产项目的产品经常在其开发建设过程中即可就实现或部份实现经营收入,因此房地产开发项目的资金可来源于商品房合法预租售所得款。1 2 4 开发产品成本与开发建设投资间可以互换对于非房地产开发项目而言,投资与成本无论在概念上还是在财务上,均具有严格的区分,二者之间不能直接转化。而根据 房地产开发项目建设经济评价方法,“开发产品成本是指房地产项目产品建成时,按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资”。即房地产开发项目投资与成本具有互换的特点。1 2 5 税收的特点房地产开发项目除缴纳流转税和所得税外,尚需缴纳土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税等。6筑龙网第1 章概述1 3 房地产投资项目财务评价的原则(1)房地产投资项目的财务评价必须符合国民经济发展规划和经济建设方针,严格地执行国家的有关法规制度和经济技术政策;(2)财务评价必须建立在技术切实可行的基础上,不能脱离有关可行技术而孤立地以财务论财务:(3)投资项目的财务评价应同其它经济技术评价结合起来进行,全面评价论证项目的投资效果;(4)财务评价要遵循匹配原则,在评定收益和费用上使用同一口径;(5)财务评价应以动态分析为主,采用国家规定的动态指标,从社会经济发展的角度出发评价投资效果和投资风险;(6)投资项目的财务评价,在计算期内各年应使用同一价格和参数;(7)财务评价的内容,深度及计算指标,应能满足审批项目建议书和设计任务书的要求;(8)财务评价要科学、公正、可靠,不能带有任何个人的偏见。总之。房地产投资项目的财务评价,要体现严肃性、科学性和现实性,从财务运营的角度,如实客观地进行评价和论证,以便提供可靠的评价资料。1 4 房地产投资项目财务评价的基本要求1 4 1 以我国现行的财务会计准则为指导2 0 0 6 年2 月,中华人民共和国财政部令第3 3 号颁布了 企业会计准则基本准则,自2 0 0 7 年1 月执行。这是一部基本上与国际接轨财务会计准则。首先,我国新会计准则体系采用了国际会计准则的基本框架和原则,体现了与国际会计准则的趋同要求。新会计基本准则中体现了国际会计准则中常用的“财务会计概念框架”:新会计准则体系涵盖了国际会计准则的大多数项目:在内容上,除个别项目外,充分采用了国际会计准则所有的基本原则和主要方法,在会计的确认、计量、记录和报告与国际会计准则保持一致。其次,新会计准则实现了会计理念、内容的创新。新会计准则体系体现了面向市场经济的理念,给企业财务报表的使用者提供充分和有用的信息,以便使其做出正确的决策:新会计准则体系包括基本准则、具体准则和相关应用指南,形成了一个体系,涵盖了几乎所有的领域;新会计准则体系的创新还体现在形式上对国际会计准则中包含的举例等解释说明性材料,我国把这些内容写入正在起草的应用指南中。以帮助使用者正确理解和运用会计准则。财务制度是财务评价的前提,“三版”从项目角度出发,以新财务会计准则为指导,计算项目范围内的财务效益和费用,分析项目的盈利能力和清偿能力,从而评价项目在财务上的可行性。7筑龙网东南大学硕士学位论文1 4 2 以我国现行的价格体系与投资管理体制为指导2 0 0 4 年以前,我国实行不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质,一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资管理办法,经济评价工作往往流于形式,致力于作表面文章以谋求项目的“可批性”,对于经济评价的主旨项目的经济可行性分析反而不够深入,投资效果不好。2 0 0 4 年,国务院关于投资体制改革的决定发布。根据此规定,对于政府投资项目实行审批制,对于企业不使用政府投资建设的项目,一律不再实行审批制,区别不同情况实行核准制和备案制,以贯彻“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的基本原则,落实企业投资自主权。投资决策权的下放,需要相关指导性文件。正是在这种背景下,有关部门对1 9 9 3 年发布的建设项目经济评价方法与参数(第二版)进行了修订。它对于审批制项目经济评价起着规范的作用,对于企业投资项目则起着重要的参考作用,“对于实行审批制的政府投资项目,应根据政府投资主管部门的要求,按照建设项目经济评价方法与 建设项目经济评价参数执行:对于实行核准制和备案制的企业投资项目,可根据核准机关或备案机关以及投资者的要求,选用建设项目经济评价方法和相应的参数”。同时,十分重视市场这只“看不见的手”对经济评价T 作的影响,强调“项目评价人员应认真做好市场预测”,项目经济评价参数“应进行定期测算、动态调整、适时发布”。“三版”是2 0 0 4 年国务院关于投资体制改革的决定的一个配套文件,集中体现了我国现行的投资管理制度1 5 房地产投资项目财务评价主要评价方法1 5 1 财务评价步骤根据“三版”,财务分析步骤见图l-1:8筑龙网第1 章概述融资后分析图1 1财务分析步骤图1 5 2 财务分析及相关报表编制财务评价分为财务效益与费用分析确定、财务盈利能力、偿债能力和财务生存能力分析、相关报表编制等部分。(1)效益与费用分析确定及相关报表编制财务效益与费用分析确定包括项目计算期的分析与确定、营业收入、补贴收入、成本与费用、相关税金估算等。主要需要编制销售收入及税金估算表、折旧摊销估算表、人员工资及福利费用估算表,在此基础上编制成本费用估算表。1)投资与成本费用估算根据房地产开发项目经济评价方法第四章,房地产开发项目投资与成本费用包括开发建设投资和经营资金的估算。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括:士地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装J:程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。9据心一撇融资前分析据据数数础础基基。L筑龙网东南大学硕士学位论文开发建设投资在开发建设过程中形成出售、出租目的的开发产品成本和自营自用目的的固定资产及其他资产,应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转。经营资金是指用于开发企业日常经营的周转资金。房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本,主要包括:土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括:管理费用、销售费用、出租物业的修理费等。2)收入估算与融资方案根据房地产开发项目经济评价方法第五章。房地产开发项目收入估算,是在市场分析及经营策略研究的基础上,对项目的销售收入、租金收入、自营收入等进行测算;融资方案主要是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划,确定资金的来源和相应的数量。资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。在进行房地产项目经济评价时,应按期编制销售收入、经营税金及附加估算表;租金收入、经营税金及附加估算表:自营收入、经营税金及附加估算表:投资计划与资金筹措表。(2)财务盈利能力分析及相关报表编制财务盈利能力分析包括现金流量分析、静态分析,首先需要编制项目投资现金流量表、资本金现金流量表、利润及利润分配表。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的现金流入和现金流出,用以计算各项动态和静态评价指标,进行房地产项目财务盈利能力分析。按照投资计算基础的不同,现金流量表一般分为:项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资者各方现金流量表。利润及利润分配表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标财务分析的指标中包括了总投资利润率、项目资本金净利润率。项目财务分析包括项目融资前分析和融资后分析。在融资前分析阶段,要剔除全部的利息、资金筹措成本等的影响,即在计算融资前现金流量分析时,现金流入部分的“固定资产净值”中需时不含“建设期利息”的余值,区别于“同定资产折旧费估算表”中的净值;在现金流出部分的“所得税 为以息税前利润为基数计算的所得税。区别于“利润与利润分配表、“项目资本金现金流量表”和“财务计划现金流量表一中的所得税。(3)财务生存能力和偿债能力分析及相关报表编制根据项目未分配利润、折旧额、摊销额计算项目的偿债能力,进行财务生存能力分析。财务生存能力分析是在财务分析辅助报表和利润及利润分配表的基础上编制财务计划现金流量表。通过考察项目计算期内的投资、融资和经营活动产生的各项现金流入流出,计算项目净现金流量和累计盈余资金,分析项目是否有足够的净现金流量维持运营,以实现财务可持续性。若当期经营活动净现金流量为负值,则需要用短期借款加以弥补。编制1 0筑龙网第1 章概述还本付息估算表等。房地产项目清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期内各期的财务状况及偿债能力,包括利息备付率、偿债备付率指标等。根据房地产开发项目经济评价方法第七九章,房地产开发项目不确定性分析,主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析;进行不确定性分析的因素主要有:租售价格、销售进度、出租比例、可租售房地产面积、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本等。房地产开发项目需进行方案比选时,当可供比较方案的开发经营期相同时,可直接选用净现值、等额年值或差额投资内部收益率等指标进行方案比选。当开发经营期不同时,宜采用等额年值指标进行比选。1 5 3 评价参数财务评价中的计算参数主要用于计算项目财务效益和费用,具体包括建设期价格上涨指数、各种取费系数和比率、税率、利率等。其中用于计算总成本费H j 的资产折旧有关参数参照各企业财务会计规定;税率参照国家有关税法,利率参照中国人民银行发布的基准利率。一般情况下。项目最低可接受财务内部收益率由投资者自行确定。投资者可以考虑权益资金成本、债务资金成本、融资成本、银行利率等参数的基础上,根据企业自身发展战略、经营策略、项目目标、投资收益的期限、机会成本等因素确定项目最低可接受收益率,即为项目的的财务基准收益率。根据目前发布的参数,专家调查结果显示房地产项目盈利能力指标中,财务基准收益率(融资前税前指标)为1 2:项目资本金税后指标为1 3。一般认为,我国目前房地产开发项目偿债能力指标中的资产负债率的合理区间在3 5-6 5 之间:利息备付率的最低可接受值为2;偿债备付率的最低可接受值为1 3;流动比率的合理区间在1 o 2 0;速动比率的合理区间在0 6-1 2。1 6 房地产开发项目财务评价的主要问题房地产开发项目与各类分非房地产开发项目相比,具有诸多特殊性。其财务评价方法也具有许多特殊之处。0,项目无法计算出内部收益率。而如果按照季度计算,项目收入按照年度平均投入,按照季度计算的现金流量如表2 4所示:表2-4 项目投资现金流量表(按季度计算)序号项目合计第1 季度第2 季度第3 季度第4 季度第5 季度第6 季度1现金流入4 0 0 01 8 0 01 8 0 02 0 02 0 02现金流出3 2 0 07 5 07 5 08 0 08 0 05 05 02 1建设投资3 0 0 07 5 07 5 07 5 07 5 02 2经营成本2 0 05 05 05 05 03净现金流量8 0 0-7 5 0-7 5 01 0 0 01 0 0 01 5 01 5 0计算指标I R R=8 4 8 8 2 由表中可以看出,项目内部收益率为8 4 8。在详细分析项目的计算期和现金流量特征后,通过划分更为详细的会计分期后,可以计算出项目的财务内部收益率。2 1 2 影响对信息的取用项目可行性研究及财务分析的一个重要作用就是向企业内部管理部门提供经营规划、经营管理、预测决策所需要的相关信息。基于详尽可靠的预测数据的财务评价可为管理者提供更为详细的信息如下述案例,按照销售计划测算,项目计算期内的财务生存能力分析表2 5 所示:表2 5 财务计划现金流量表(按年计算)计算期(年)序号项目合计l2l经营活动净现金流量1 9 3 9 88 1 1 51 1 2 8 31 6筑龙网第2 帝计算期及会计分期存存的问题及改进(1 1 1 2)1 1现金流入2 3 9 7 21 0 6 0 51 3 3 6 71 1 1营业收入2 3 9 7 21 0 6 0 51 3 3 6 71 1 2增值税销项税额出口退税1 1 3补贴收入1 1 4其他流入1 2现金流出4 5 7 42 4 9 02 0 8 41 2 1经营成本2 7 4 31 5 8 21 1 6 11 2 2增值税进项税额减:进项税额转出1 2 3营业税金及附加1 2 n5 3 66 7 51 2 4增值税1 2 5所得税5 6 33 3 82 2 51 2 6其它流出5 73 42 31 2 7营业外净支出投资活动净现金流量2一1 8 1 4 7-1 8 1 4 7(2 1 2 2)2 1现金流入2 2现金流出1 8 1 4 71 8 1 4 72 2 1建设投资1 8 1 4 71 8 1 4 72 2 2流动资金2 2 3其他流出筹资活动净现金流量37 4 0 01 1 5 6 6-4 1 6 5(3 1 3 2)3 1现金流入1 2 5 6 51 2 5 6 53 1-l项目资本金投入7 5 6 57 5 6 53 1 2建设投资借款5 0 0 05 0 0 03 1 3流动资金借款3 1 4债券3 1 6其他流入3 2现金流出5 1 6 49 9 94 1 6 53 2 1各种利息支出1 6 41 6 43 2 2偿还债务本金5 0 0 08 3 54 1 6 53 2 3应付利润(股利分配)3 2 4其他流出4净现金流量(1 4 2 4-3)8 6 5 l1 5 3 47 1 1 75累计盈余资金1 5 3 48 6 5 l从表中可以看出,项目计算期各年的净现金流量人于零,项目具有良好的财务生存能力。(表2 5 及表2-6 仅给出了财务计划现金流量表的数据,数据的来源见附件l 一附件I O。)但是如果按照季度分析项目的财务生存能力时,则得到表2-6 所示的数据:1 7筑龙网东南大学硕士学位论文表2-6 财务计划现金流量表(按季度计算)计算期(季度)序号项目合计123456经营活动净现金流量l1 9 3 9 81 5 4 92 6 2 13 9 4 56 4 3 54 8 4 8(1,1 1 2)l。l。现金流入,2 3 9 7 22 2 2 43 4 6 64 9 1 57 7 3 85 6 2 8,j1 1 1营业收入2 3 9 7 22 2 2 43 4 6 64 9 1 57 7 3 85 6 2 81 1 2增值税销项税额出口退税1 1 3补贴收入1 1 4其他流入,”7 j,1 2,。现金流出一4 5 7 46 7 58 4 59 7 01 3 0 47 8 0,;1 2 1经营成本2 7 4 34 7 55 2 45 8 27 5 34 0 8L2 2增值税进项税额减:进项税额转出1 2 3营业税金及附加1 2 1 11 1 21 7 52 4 83 9 12 8 41 2 4增值税l-2 5所得税5 6 38 01 3 21 2 61 4 58 01 2 6其它流出5 781 31 31 581 2 7营业外净支出投资活动净现金流量2一1 8 1 4 7-6 8 9 6-4 5 3 7-3 6 2 93 0 8 5(2 1 2 2)乙l现金流入2 2,现金流出,1 8 1 4 76 8 9 64 5 3 73 6 2 93 0 8 52 2 1建设投资1 1 4 3 36 8 9 64 5 3 73 6 2 93 0 8 52 2 3流动资金2 2 4其他流出筹资活动净现金流量37 4 0 06 8 9 63 0 0 42 5 0 0-8 3 5-4 1 6 5(3 1 3 2)r,t7 jj&l,。,二,现金流入:,1 2 5 6 56 8 9 63 0 2 52 5 6 28 23 1 1项目资本金投入7 4 2 16 8 9 65 2 56 28 23 1 2建设投资借款2 5 0 02 5 0 02 5 0 03 1-3流动资金借款3 1 4债券3 1 6其他流入,i3 2,现金流出,。:5 王6 42 16 29 t 74 1 6 5+,一l j、“3 2 1各种利息支出1 6 42 l6 28 23 2 2偿还债务本金5 0 0 08 3 54 1 6 53 2 3应付利润(股利分配)3 2 4其他流出4净现金流量(1+2+3)8 6 5 11 6 31 4 9 22 5 62 2 6 94 8 4 8筑龙网第2 章计算期及会计分期存在的问题及改进从上表中可以看出,在计算期的第2 季度、第4 季度,项目净现金流量分别为1 6 3 万元、2 5 6 万元。项目的年度盈余资金很少,预示项目的资金风险较大,若当期销售量达不到预期,或者销售价格稍有下调,都会导致当期资金不能平衡,就要靠短期借款来维持。通过分析报表,可以查找资金短缺原因。在项目计算期的第2 个季度,主要是由于建设投资量较大,而自有资金量较小。在项目的计算期第4 个季度,导致资金短缺的原因主要是当期还款量较大,还本付息负担较重。从以上分析对比中可以看出,虽然两者的最终计算结果一致,累计盈余资金均为8 6 5 1 0万元,但是表2 5 中,由于按照年度计算,年度内部的资金量不能得到反映,忽略的年中可能会出现资金链断裂的危险。而按照季度分别分析后,可以详细的提供资金需求量预测,为业主预警风险点,以便在资金筹集中做好短期融资的准备,为项目的投资决策提供参考。值得一提的是,虽然较细分期可以提供较为详细的信息,但是不能过分的追求过细的分期,如按照月、旬等进行分期。由于项目可行性研究阶段,所作的均为预测数据。如果所采用的数据如销售价格、销售量、投资等不能详细分解到月、旬,则项目的分析基础就不存在了,项目的分析结果也就没有了参考价值。因此项目的分期,需要根据项目的整个运营周期、评价期以及可以做的基础数据的分析预测时间段长度综合确定。2 2 会计分期改进2 2 1 会计分期的确定根据房地产类项目建设经营期短暂的特点,建议根据建设经营期限长短,确定会计分期时间。根据会计分期及实际工作中的操作经验,一般建设经营期在“年的项目,采用“半年”为计量单位;建设经营期在4 年以下的项目,采用“季度”为计量单位。2 2 2 财务分析中应修改的相应内容(1)基准收益率的设定当会计分期改为半年或季度时,折现率相应改为按半年或季度折现率。(2)折旧摊销率自用部分房产的年折旧率及其他资产的摊销率相应改为按照半年或季度的折旧摊销率。(3)银行利率目前银行公布的利率为均为名义利率,每年计息四次。如2 0 0 8 年1 2 月2 3 日公布的银行贷款利率及实际利率如下表所示:1 9筑龙网东南大学硕士学位论文表2 7 银行存贷款实际利率与名义利率对照表(2 0 0 8 年1 2 月2 3 日)年利率季度有效利按季度计半年计息年实际利息的年实半年有效的年实际种类率利率塞际利率利率()()()()()()一、短期贷款6 个月(含)4 8 61 2 1 52 4 44 9 56 个月1 年5 3 l1 3 2 7 52 6 75 4 2二、中长期贷款1 年3 年(含)5 41 3 52 7 25 5 l3 年5 年(含)5 7 61 4 42 95 8 95 年以上5 9 4i 4 8 52 9 96 0 7(4)成本费用核算在的财务测算中成本费用通常是按照年度来计算的。而当会计分期变为半年或季度时,成本费用应按照半年厚度计算,计入成本费用估算表中。根据房地产开发项目经济评价方法,在经营期成本费用包括管理费用、财务费用、销售费用、修理维护费用。根据评价方法规定房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用应计入管理费用。当会计分期改变胛半年”、“季度”或者“月”后,在项目财务分析中均需要按照计算期的不同,分期测算。当地的管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、房地产税、车船使用税、土地使用税均按照会计分期的设定测算。房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用计入销售费用。根据会计分期的不同,分别测算销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、广告费、宣传费、销售服务费及预售许可证申领费费用在当期的金额。以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维护费等计入修理维护费用。也需要根据会计分期的不同,分别测算基本电费、绿化维护费及维修费等。财务费用是房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,根据会计分期的改变,分别测算当期(一个月或者季度或者半年等)的借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。筑龙网第3 章投资形成资产的转化问题分析及修改建议第3 章投资形成资产方法有关问题分析及修改建议3 1 现行计算方法的不足及影响分析3 1 1 存在的问题投资估算涉及到建筑工程费、设备购置费(主要为电梯、交配电设备)、安装工程费、工程建设其他费资产类型的识别,以及基本预备费、涨价预备费(目前暂停征收)、建设期利息向各类资产分摊的问题,还涉及到各种财税政策,房地产开发项目经济评价方法与参数给出了评价的基本原则,但是没有具体的操作方法。目前各种做法不一。如在建设项目经济评价案例(中国计划出版社出版,2 0 0 6 年1 0 月)中,将建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费(包括土地征用及迁移补偿费、建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、联合试运转费、生产家具购置费、技术引进及设备引进费等)、预备费及建设期利息全部计入固定资产。商标商誉等计入无形资产。除此之外的费用计入其他资产:在 资产分类根据建设项目经济评价方法与参数(第三版),项目评价中总投资是指项目建设与投入运营所需要的全部投资(其估算范围与现行的投入总资金一致),为建设投资、建设期利息和全部流动资金之和。它区别于目前国家考核的建设规模的总投资,即建设投资和3 0 的流动资金(又称为铺底流动资金)按照国家现行财务会计制度的规定:1)固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的;且使用寿命超过1个会计年度的有形资产;2)无形资产,是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产:3)其他资产,原称递延资产,是指除流动资产、固定资产、无形资产以外的其他资产,是指不能全部计入当年损益,应在以后年度内较长时期摊销的除固定资产和无形资产以外的其他费用支出,包括开办费、经营租赁租入固定资产改良支出、固定资产大修理支出,以及建设部门转来在建设期内发生的不计入交付使用财产价值的生产职工培训费、样品样机购置“大修理”等。3 2 2 自用(出租用)型物业投资形成资产(1)识别资产类型在可行性研究阶段对T 程项目投资进行的估算,包括预备费。在进行财务分析时,需要将项目的各项投资,如建筑工程费、设备购置费、绿化工程费、勘察设计费等统统归并到固定资产、无形资产、递延资产中。根据涨价预备费的计算基数,主要用于建筑物及设备的涨价预备。因此将其归并到固定资产。建设期利息根据建设期借款计算,借款主要用于建筑物及设备购置,因此也将其归并到固定资产。主要根据收益原则对各费用科目进行资产类型归类,即1)建筑工程费一固定资产一建构筑物:2)设备购置费+安装工程费一固定资产一机器设备:3)工程建设其他费用科目资产类型识别如表3 1:筑龙网第3 章投资形成资产的转化问题分析及修改建议表3 1工程建设其他费用资产类型识别序号工程建设其他费资产类型科目代号l土地使用权土地使用权T2契税及相关税费土地使用权T3建设单位管理费其他资产Q4勘查设计费固定资产G5建设单位临时设施费建构筑物J6工程建设监理费固定资产G7工程保险费固定资产G8工程建设相关规费建构筑物J9进U 设备其他费机器设各S1 0职工培训费其他无形资产Wl l办公及生活家具购置费其他资产Q4)基本预备费一全部资产(固定+无形+其他资产);5)涨价预备费、建设期利息一固定资产(建构筑物+机器设备)。(2)计算固定资产分摊系数假定基本预备费率为b。计算工程建设其他费G 科目、涨价预备费和建设期利息在固定资产中的分摊系数a-a _【G 科目(1+b)+涨价预备费+建设期利息】工程费用(3)各类固定资产原值计算公式1)建构筑物原值=建筑工程费(1+b+a)+E J 科目X(1+b);2)机器设备原值=(设备购置费+安装工程费)X(1+b+a)+E S 科目(1+b);3)土地使用权原值=E T 科目(1+b);当项目土地费用是确定的数额,如项目已经通过招拍挂等方式取得士地使用权证,土地使用权费已经支付时,预备费的计算基数内不包括地费用时:土地使用权原值=已经支付的土地费用+契税等与土地有关的其他费用;4)其他无形资产原值=E W 科目(1+b);5)其他资产原值=Q 科目(1+b)。(4)检验为防止资产负债表不平,根据投资=资产恒等式,即所投入的资金均应该形成资产需对以上的转化结果进行检验,即:建构物原值+机器设备原值+其他无形资产原值+土地使用权原值+其他资产原值=建设投资+建设期利息。(5)案例分析某房地产开发项目,项目总用地2 0 3 0 亩。按项目性质和土地运作方式不同,将用地分为住宅和娱乐服务两部分。住宅用地4 9 9 亩,分为四个地块,分期开发。建造多层住宅及别墅,满足居住功能。娱乐服务用地1 5 3 1 亩,建造酒店及度假区。筑龙网东南大学硕士学位论文在对上述项目进行财务分析前,对投资形成的资产进行分类。其中娱乐服务项目属于自用(租用)型物业,即在经营期内不出售型物业,按照上述方法对其资产分类。1)建安工程费建筑物包括御泉宫、宣曲宫、御膳府第等主要建筑物的土建、公用配套工程(给排水、强弱电、通风空调系统等);基础设施工程包括园地工程、室外运动场、道路桥梁、广场及管线、填土及驳岸工程等。土建工程费用估算2 0 5 9 3 万元,装修:【:程费用估算8 7 9 6 万元,项目建筑工程费用合计2 9 3 8 9 万元。以上投资划入科目“J”。项目拟购置硬件设备包括厨房设备、S P A 设备、洗衣房设备、会议设备及电梯。设备购置费用估算1 1 8 7 万元。这部分投资划入科目“S”。2)工程建设其它费用娱乐服务项目的投资形成各类资产,在投资估算阶段需对投资进行科目划分,详见表3 2。工程建设其他费用估算6 6 6 5 万元。表3 2 工程建设其他费用估算表科目金额序号工程建设其他费用计算依据费率或指标(万元)l土地费用T3 6 4 1置换耕地6 3 商,根据苏政办发 2 0 0 6 1 3 21 1耕地置换费土地面积3 8号按照9 元m 2 缴纳耕地开垦费用地1 7 7 亩,根据苏价涉 1 9 9 5 1 5 5 号,1 2土地用途变更费土地面积乡镇及以下按照l 元1 2m 缴纳土地用途变更费购置塌陷地1 1 9 7 亩,根据苏政办发1 3采煤塌陷地购置费土地面积3 5 9 1 2 0 0 4 1 6 号,按照1 4 4 0 0 元亩计算2拆迁补偿费T8 9 62 1刍塘附着物补偿费囱塘附着物面积8 0 0 亩,按照1 2 0 0 元亩9 6综合按照2 0 0 0 元m 2 2民居拆迁补偿费拆迁民居4 0 0 0 m 2,8 0 0估算。3建设单位管理费Q工程费用的一定比例1 0 2 8 34勘察设计费G工程费用的一定比例2 5 7 0 75工程监理费G工程费用的一定比例2 0 5 6 66工程保险费G工程费用的一定比例0 3 8 57有关规费3建筑面积1 0 5 冠最3 2 0筑龙网第3 章投
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