东北国际新型建材装饰大市场策划案

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1、F 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。东北国际新型建材装饰大市场策划案一、国内建材装饰市场的现状（一）建材装饰业加速发展据建设部有关方面统计，2002年全国住宅装饰的总产值为3000亿元，是1992年的40倍，年均递增45%，大体上每两年翻一番，相当于全国城镇住宅年投资总额的30%。据预测，住宅装饰装修在未来两三年内将达到4000亿到5000亿元，即相当于住宅投资总额的一半左右。房改正将10倍于新建住宅的存量公房转化为城镇居民的自有财产。这批旧住宅的改造和装饰已随着产权关系的

2、改变启动，存量住宅装饰的总量将赶上和超过新建住宅的装饰，它为住宅装饰装修业提供了一个新的、更为广阔的市场。专家指出，中国现阶段经济发展的特性，决定今后若干年内对建材工业产品需求将维持一个较大的总量。国家拉动经济增长的各项宏观调控政策继续发挥作用，是中国建材和装饰市场发展前景广阔的主要原因。随着国家增发国债、扩大投资的政策效应在今后进一步显现，中国固定资产投资在上年大幅度增长的基础上，今年继续平稳增长。住房制度的改革，为建筑装饰装修行业提供了巨大的发展空间。改革开放以来，中国的住宅建设稳步增长，据统计，2002年全年共建成城镇住宅6.5亿平方米，城镇居民人均居住面积已由1978年的3.6平方米提

3、高到2002年的11.7平方米。住宅建设经历了近20年的连续增长之后已具有相当可观的规模。目前现阶段住宅建设仍将处于增量型发展时期，但是随着人民生活水平的提高和住宅制度改革的推进，住宅建设也将向数量与质量并重的新阶段发展。（二）装修建材需求有望突破7000亿元伴随我国房地产行业的迅速发展，近些年来我国装饰装修行业也同步前行，其总产值每年以20%左右的速度递增。建筑装饰装修业的兴旺，大力牵动建筑装修材料的消费。专家预测，从现在起，今后五年装修建材的需求有望突破7000亿元，从而成为国民经济中不可忽视的重要增值因素。从消费结构看，住房以及相关商品是我国消费结构开展主要内容之一，目前在住宅、汽车、旅

4、游、教育以及信息资讯服务五大消费热点中，住宅为首要增长点。从市场空间看，国内城镇居民住房需求正处于高速增长时期，根据我国住宅发展规划2002年我国住房总面积约50亿平方米，装修需求房屋为9000多万套，在此基础上，今后10年内，每年竣工住房面积都将超过2亿平方米。从产业关联角度看，装修建材需求量将会快速增长，据有关部门测算，每投入100元的住宅投资，可拉动150元到170元的相关产业需求。（三）建材装饰业市场规模在扩大国家统计局和国家经贸委首次进行的商品交易市场快速调查结果表明，目前全国拥有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中以批发经营为主和以零售经营为主的各有542个。江苏

5、省有建材装饰材料市场181个，是全国拥有建材装饰材料市场最多的省；其次是山东，有84个；再次是浙江，有75个。上海在大卖场（超市）方面走在前列。据了解，到去年4月底，上海市共有建筑材料、装潢材料经营企业和个体经营户2.3万家。其中，经工商经营注册的建材装饰材料流通企业为1万家，个体经营户6000多家，有7000多家为无证照经营者。全市建材市场经营总面积已逾200万平方米。营业面积在5000平方米以上的商厦、商场有30多家。以上的数据说明了对建材的需求在不断增长。申奥成功更将强力带动建材业的发展。二、沈阳建材装饰市场现状（一）沈阳建材装饰市场的规模目前沈阳建材装饰市场主要有以下九家：沈阳北行装饰

6、材料市场、沈阳金龙装饰材料城、东北建材市场、沈阳装饰材料城、沈阳香江建材大市场、沈阳大北建材市场、东北装饰材料城、中国家具城（九路市场）、东方家园（连锁超市模式）。（二）市场运作情况沈阳建材装饰市场主要以摊位外租的形式进行经营，从各大市场经营情况来看都没有形成规模经营和品牌经营，市场比较混乱，市场整体发展缓慢，没有形成市场的领导者。沈阳市铁西区的九路市场、香江市场、东方家园，这三个市场已经初步形成了bg街一线的建材装饰材料市场带，借助地区市场规模优势，推动了该地区市场日益走向成熟。东方家园以超市的形式在沈阳经营，目前已经获得了初步成功，该连锁的明华店日销售额能达到近百万元，我们看到了这种新的经

7、营模式是适合市场发展需要的。三、国际建材装饰材料进入国内市场的必然性（一）市场发展的结果随着中国加入WTO以后，越来越多的国外企业进入到中国市场，市场全球化、一体化推动国外厂商在国内市场的发展。（二）市场的空间吸引国际建材装饰材料进入国内市场国外企业都盯紧了中国这个发展中国家，特别是城市化日益发展的中国在建材装饰材料上的需求量特别大，这使得国外企业都想往中国发展。国内建材装饰业比较落后，消费者对国外的产品都比较喜欢，这也促进了国外厂商进入中国。（三）市场发展缓慢中国虽然加入WTO，但是各类较高的关税，依旧是国际产品进入国内市场的堡垒，加上一些地方保护主义意识，这些都影响了国际建材装饰材料在国内

8、市场的发展。四、超市模式经营的必然性（一）适合市场需要流通理论认为，建材超市这种营销模式的出现，是经济发展到一定阶段的必然趋势。根据国外经验，一个国家或地区，人均年收入达到600-850美元时，建材超市就会出现，并能得到迅速发展。沈阳人均年收入超过880美元，已超过了上述所说的水平，这为沈阳发展建材超市奠定了经济基础。据了解，在沈阳，每年要新增450万到500万平方米的新建住宅，有5万户家庭迁入新居。据估算，沈阳人装修一套100平方米的新居，材料费用在3-5万元，一年仅这方面的消费就有30亿元人民币。此外沈阳大量的旧住宅改造和装饰已随着产权关系的改变启动，存量住宅装饰的总量将赶上和超过新建住宅

9、的装饰，它为住宅装饰装修业提供了一个新的、更为广阔的市场。以上两方面的消费一年就能超过50亿元人民币。(二)超市模式进入沈阳市场的积极意义1、为沈阳建材装饰行业的生产和流通探索一种与国际接轨的发展模式。2、借助国际建材的国际营销网络，积极推动沈阳产品进入世界市场，促进沈阳建材工业的发展提高。3、形成一个展现nh国装饰建材产品发展状况窗口，推动沈阳企业的技术改造和开发积极性，促进沈阳建材工业产品的升级换代。4、引入韩国建材，在沈阳建设连锁超市，推动沈阳建材装饰超市的发展。5、会吸引部分厂商会随之来沈阳等地投资建厂，这无疑是对沈阳乃至辽宁省经济发展起到积极的推动作用。6、缩短了我们与nh国建材经营

10、方面差距的同时，实行强强联手，优势互补，通过资产重组，提高自身的规模竞争实力。7、通过在沈阳市场的运作，将“安居易”超市的模式发展到全国，办出特色风格的国内建材连锁超市，在与国际建材连锁超市公司竞争中有自己的一席之地，有自己生存发展的空间和优势。五、铁西新区建设建材装饰材料市场的适合性（一）铁西新区的市场环境沈阳是辽宁省的省会，东北的中心城市，中国工业重镇和历史文化名城，目前已成为全国的重要工业基地，综合配套改革的试点城市和辽东半岛对外开放的腹地。铁西新区是沈阳市五城区之一，是中国著名的工业区。铁西新区由铁西区和沈阳经济技术开发区（沈阳经济技术开发区是国家级开发区，总规划面积34.5平方公里，

11、经过14年的发展建设，已具备优秀的城市功能和符合国际标准的管理服务机制，世界500强企业40多家在开发区投资）联结起来的“S”型区域组成，总面积74平方公里，人口85万。铁西新区北临皇姑区，西接于洪区，东与和平区接界。区内交通发达，基础设施完备，工业文化浓厚，城区环境优美。铁西新区建设大路以北原为工业企业聚集地，面积有20.04平方公里。按照铁西新区的整体规划，将用35年的时间，通过合资、合作、重组等方式实现企业搬迁，将企业全部搬迁到以开发区为主的铁西工业带中，腾出的土地建设现代商贸生活区，植入物流中心、会展中心、星级宾馆、商业广场、大型超市、汽车“四S”店一条街等新兴业态，发展流量经济和税源

12、经济。2002年已经完成50家企业搬迁，腾出土地100万平方米，有17块土地挂牌上市交易。2003年仍计划搬迁50家。目前，铁西新区正在加大城市基础设施的投入，打造崭新的城市环境。不久，一个适合创业发展、具有良好人居环境的新城区将展现在人们面前。（二）铁西新区优势1、区位优势沈阳市是中国东北地区政治、经济、文化的中心，是辽宁东部八大城市群的排头兵。铁西新区是沈阳市五城区之一。该区陆路、空运、海上交通四通八达，南临桃仙国际机场，西接京沈、沈大、哈大高速公路网，东濒海上出口大连市，京沪、京广铁路由区内穿过，距毗邻的八大城市只有一小时的车程，是强大的物流、资金流、信息流的集散地。2、工业优势铁西新区

13、有工业企业1346户，上规模工业企业461家；有企业工人40多万，其中30%技术工人。在全市工业固定资产1110亿元当中，铁西新区占70%，近1000个亿；聚集了全市70%以上的大中型企业，创造了65%的产值，实现了70%的利税。3、土地优势在铁西工业区建设大路以北近20平方公里的广大地段大小工业企业星罗棋布。按照铁西新区的规划，将在从2002年的五年之内，通过经营城市、资本运作、资产重组、合资合作、并轨退出等多种途径将这些企业全部搬迁到沈阳经济技术开发区，并在腾出的土地上植入三产、服务业等新型业态。目前已搬迁70家企业，腾出29块宗地，面积223万平方米。可以说，铁西新区可利用土地之多、土地

14、使用的选择性之大、土地价格和政策之优惠在省会城市的中心城区当中是首屈一指的。4、政策优势一是铁西新区享有市级行政管理权限；二是享受开发区的各项优惠政策；三是土地管理权限，可以自行审批、规划和交易出让；四是有对城区的自行规划权限。六、建设国际新型建材装饰材料市场的意义（一）可盘活国有土地资源使闲置的“xztd”土地得到最大限度利用，为沈阳市和铁西新区产出巨大的经济效益和社会效益。（二）促进沈阳建材装饰市场的进一步发展nh国外来的产品以及新的经营模式，会激活和促进沈阳当地市场的竞争，从而使得其他市场得到发展。（三）带动地方产业以及第三产业的蓬勃发展东北国际新型建材装饰材料大市场的建设，促进铁西新区

15、经济建设和城市建设，如房地产业、饮食服务业、邮政通讯业、公交水电业、物流业等产业迅速繁荣起来。（四）推动沈阳城市化进程东北国际新型建材装饰材料大市场的建设，带动周边城市化建设，为铁西新区的建设大道北部城市化建设填补了一项空白，并为铁西新区的经济建设增添强大后劲。（五）为城区的交通减轻负担沈阳一些建材装饰材料市场所处的位置基本上在市区中，严重影响着沈阳市的交通，如：九路市场，许多车辆为其而来，为其而去，使得交通堵塞，我们的东北国际新型建材装饰材料大市场位于bg街上，处于城郊结合部，等我们市场建设后，许多车辆就可以通过一环、二环以及东西干道来走，为城区的交通减轻负担。（六）扩大就业机会随着我们市场

16、建立和发展，第三产业的蓬勃发展，不但为地方政府增加巨大财政收入，而且为广大的下岗职工提供上百个就业岗位。（七）形成沈阳建材装饰材料市场带与九路市场、香江市场、东方家园一起形成沈阳最大的建材装饰材料市场带，与铁西新区的发展目标相一致，推动铁西新区发展。（八）促进金融发展我们市场建成后，为韩国各地建材生产与其他地区连锁超市营造出一个良性的投资环境，可引人大笔流通资金，为当地的银行等金融机构增添活力，大大增加存贷款业务。（九）提高城市品位我们市场的建成后，可以促进沈阳和韩国的经济交往和友好往来，促进两国的友谊，对提升沈阳城市品位具有深远的意义。七、项目介绍（一）项目基本要素东北国际新型建材装饰材料大

17、市场开发面积达20万平方米，能容纳厂商数百家，汇聚数百种韩国知名品牌。其规模宏大，配套设施齐全。借铁西新区大建设的契机，市场朝着规模化、档次化、现代化方向发展，做成有特色的大精品装饰市场（超市）。1、待遇优惠，优势独具东北国际新型装饰材料大市场在铁西新区政府高度重视和大力支持下，享受铁西新区政府关于扶持重点市场实行的相关政策待遇。优厚的政策营造出良好的置业、投资环境，使市场商家独享经营优势。2、名牌汇聚，品质追求完善的市场设施，良好的市场运作，巨大的消费潜力及广阔的市场发展前景吸引着nh国的知名厂家、代理商入驻东北国际新型建材装饰材料大市场。名品汇聚，信誉卓著。市场有完善的体系保证，装饰公司、

18、消费者在此购买材料,价格实惠，品质卓越。3、地理优越，交通便捷东北国际新型装饰材料大市场建材市场位于沈阳市铁西新区，北*by马路，东临bg街（一环），而且外连各大高速公路出口，地理位置十分优越，交通出入畅通无阻。良好的地理位置和便利的交通为市场的领先发展提供了先决条件。更成为众多nh国商家首选东北国际新型建材装饰材料大市场的重要决策。4、创新模式，资源共享外部借助nh国产品的质量优势，内部依托于沈阳装修公司的力量，在银行融资的大环境下，通过超市的模式全心全意为消费者服务。（二）项目总体发展构思1、发展思路依托byq港口优势，借助铁西新区发展机会，在沈阳与nh国的城市友谊大环境下，充分利用建材市

19、场的发展空间，汇集nh国各地建材品牌，促进市场发展。建立健全市场基础配套设施，强管理、上水平、创优势，把市场建设成为东北区域性大型建材专业市场（超市），并辐射全国。2、发展规划：（2003-2004年）（1）市场定位：建设成为东北地区区域性一级建材专业批发、零售市场。（2）定位分析：借助整合采购优势，建立经营新模式通过byq港口，采用整合采购的形式，以byq港口为大物流起点，并与其他物流公司合作，全面降低采购成本。在沈阳建设“安居易”超市（批发、零售），进行经营工作。建设“安居易”网站，通过网上交易，节约渠道资源，以byq港口往东三省以及全国进行批发销售工作。3、远期规划：（2005-2006

20、年）（1）市场定位：建设成为全国重点建材市场。（2）定位分析：依托行业发展市场，依托市场发展行业。吸引nh国厂商来沈阳投资建厂，通过强强联手，资源共享的形式，进一步降低产品成本，提高市场的综合竞争力。强管理、上水平、创优势，树立品牌，完善经营模式，在全国一些大城市，采用独资或合资的形式推广“安居易”超市。4、实施步骤（1）完善基础建设（2）融合nh国资源（3）建立物流机制（4）导入品牌战略（5）建成网上交易模式（6）建设成功模式（安居易超市模式）（7）引进nh国厂商（来沈阳办厂）（8）全国运作（合资经营安居易连锁超市）（三）项目的阶段性工作1、第一阶段：（2003-2004年）（1）软件方面着

21、重对市场进行培育，做好市场形象宣传工作的同时抓市场品牌建设，重点引进nh国知名的品牌商，走品牌发展之路，完善各项管理制度，逐项落实。全面提高和培养一批优秀的管理者和工作人员，定期或不定期举办各类培训班，如工商管理、税法宣传、经营业务、质量认证、商品知识、广告意识、售后服务、电脑上网等等的培训，切实提高商品档次和服务，提升市场品味，创建文明市场。引进管理人才，充分发挥其聪明才智，不断为市场创造财富。建立“安居易”大型网站，进行网上交易工作，方便业务联系，增加市场向外的辐射能力，进一步提高市场知名度，不断开拓、创新，努力创建东北区域市场。（2）硬件方面抓紧各项基础设施建设，如排水、排污、生活用水、

22、通讯、电力、公交等设施和金融、餐饮、托运、娱乐、文化等配套服务网点的设置。按市园林规划设计要求设立配套绿化带，种植树苗。成立市场经警大队，建立治安、消防报警和处置网络，如设置电脑监控系统，感应报警系统等。统一制作广告牌、灯箱，营造整齐、美观、舒适的购物环境。2、第二阶段：（2005-2006年）（1）软件方面引进高科技管理手段，实行智能化管理，把市场纳入现代化管理轨道。与全国各大中型建材专业市场和各相关性大专院校建立横向联系，引进更好的管理模式和专业人才。在市政府的大力扶持下，带动第三产业的蓬勃发展，解决一大批社会下岗、失业人员的就业问题。进一步完善市场的管理体系，争创全国性重点市场、品牌知名

23、市场（超市）。与沈阳证券所挂钩，开通建材装饰材料交割网，方便经营户网上现货和期货交易，并且通过融资争取上市。（2）硬件方面引进nh国资金或设备，在铁西新区投资建厂，进一步降低成本。在国内其他城市通过独资或合资的形式，将安居易超市经营模式进行推广。（四）运营模式1、运营理念东北国际新型建材装饰材料大市场，（以超市的模式经营，简称为：安居易）采用超市的经营理念和管理模式投资兴办的连锁大型仓储式建筑装饰材料自选超市。它以统一采购、统一营销、天天平价、一站购齐为主要特色，在建材市场尚不发达的中国展示了装饰建材零售业的现代形象，让顾客天天都能以低廉的价格感受现代商业文化的氛围。2、经营品类安居易经营的商

24、品共分为10大部类，即：木材、建材、墙地面覆盖材料、油漆涂料、五金工具、管材管件、电工电料、灯具、园艺、厨卫用品，商品品种多达3万5万种，家庭装饰装修所需材料在这里都能一次购齐。3、运营模式在总部设立一个采购中心,按上述10大部类分工,精选nh国各名牌产品供货商,以统一采购的方式,杜绝了劣质和假冒产品,同时也为消费者争取到最优惠的价格,让消费者在产品质量价格和售后服务上放心。我们的商品全部放在货架上展示，由顾客自由选购。4、营运特色店址选择在交通方便的城郊结合部，店面整洁，宽敞明亮，且不着意豪华装饰。对每一个店的建设力求规模宏大，每家概念店的营业面积均在3万平方米以上，室外停车场也不少于1万平

25、方米。店内所售商品种类达3万5万种，且所有商品直接向制造厂家采购，摈弃一切中间环节。5、经营目标连锁化规模经营，采用统一标识、统一进销和统一管理，以高品质的商品和优质的服务树立安居易的服务品牌和整体形象。6、远景规划到2006年在全国（独资或合资）开设30家建材家居连锁店，建立一个包括概念店、加盟店在内的营销网络，真正成为建材行业流通领域的主渠道。备注：我们在做批发市场的时候，采用“东北国际新型建材装饰材料大市场”的名头，在零售经营方面采用“安居易”的连锁超市的名头。F 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。