房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题含答案第322期

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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考试题含答案1. 试题：房地产需求是指消费者在某一特定时间内，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。()正确答案：错2. 试题：如果不考虑影响需求量的价格因素，只考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。()正确答案：错3. 试题：城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。()正确答案：对4. 试题：投资利润率的计算基数包括（）。A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费正确答案：ABCD5. 试题：下列是非收益性房地产的有（）。A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站正确答案：B

2、CD6. 试题：【2014年真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动正确答案：C7. 试题：交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）正确答案：对8. 试题：在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是()。营业税；土地增值税；契税；交易手续费；补交土地使用权出让金。A.B.C.D.正确答案：D9. 试题：正常使用的磨损主要是由于()引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关。A.人工使用B.外力作用C.自然引起的D.结构的变化正确答案：A10. 试题

3、：在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性一般相应较高。()正确答案：对11. 试题：在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素。()正确答案：对12. 试题：当人口数量增加时，房地产价格就会上涨；当人口数量减少时，房地产价格也就会下落。()正确答案：对13. 试题：两税一费是指()。A.营业税B.城市维护建设税C.教育费附加D.销售税E.房产税正确答案：ABC14. 试题：深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。()正确答案：错15. 试题：假设开发法更深层的理论依据，类似于()。A.适合原理

4、B.地租原理C.均衡原理D.预期原理正确答案：B16. 试题：以下属于房地产转让环节税收的是()。A.耕地占用税B.营业税C.房产税D.印花税E.转让税正确答案：BD17. 试题：在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为()。A.资产的账面价值B.资产的利用价值C.资产的界位价值D.资产的回收额正确答案：A18. 试题：以下属于非正常交易的情况有（）。A.相邻房地产的合并交易B.建设用地使用权出让拍卖C.被迫购买的交易D.房地产涉案拍卖E.卖方负担补交土地使用权出让金正确答案：ACDE19. 试题：成本法这个概念中的成本，并不是人们通常所认为的成本，而是()。A.材料B.市场调查C.原材料D.

5、价格正确答案：D20. 试题：净收益的测算途径可分为（）。A.基于租赁收入测算净收益B.基于营业收入测算净收益C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益正确答案：AB21. 试题：在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指()。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数正确答案：B22. 试题：同一宗房地产在相同估价目的下所得到的评估价值应当相同。()正确答案：错23. 试题：房地产估价原则即房地产价格形成原理。()正确答案：错24. 试题：明确估价的基本事项包括()。A.明确

6、估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确估价委托人正确答案：ABC25. 试题：【2011年真题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()。A.投资价值与市场价值都可采用收益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的正确答案：AB26. 试题：【2011年真题】在求取净收益中，运营费用包括()。A.房地产持有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租

7、人提供的服务费正确答案：ACE27. 试题：评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法正确答案：C28. 试题：未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。()正确答案：对29. 试题：【2011年真题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值正确答案：AD30. 试题：房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断B.波浪C.连续D.螺旋正确答案：B31. 试题：下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新

8、开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格正确答案：BCD32. 试题：法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括（）等。A.已抵押担保的债权数额B.改变土地用途应补交的出让金C.拍卖费用D.诉讼费用E.增加容积率应补交的出让金正确答案：ABE33. 试题：对于那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员对建筑物进行()，依靠其主观判断。A.质量校核B.年龄勘察C.主观思索D.实地勘察正确答案：D34. 试题：报酬率与()的性质相同。A.利息

9、率B.折现率C.内部收益率D.资本化率E.收益乘数正确答案：ABC35. 试题：路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法正确答案：A36. 试题：在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于正确答案：AB37. 试题：合法权益包括()。A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法利用E.合法拍卖正确答案：ABC38. 试题：房地产由于不可移动，在交易中其可以转移的不是房地产的实物，而是房地产的所有权、使用权或其他权益。()正确答案：对39. 试题

10、：抵押价值通常具体为估价作业期间的某个日期（一般为实地查勘之日）的价值。()正确答案：对40. 试题：直线趋势法公式中的a、b是由（）决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价人员选取的价格资料正确答案：A41. 试题：运用成本法估价，最直接要懂得()。A.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房地产的社会关系正确答案：B42. 试题：产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()。A.规模的收益不变B.规模的收益递减C.规模的收益递增D.其他正确答案：B43. 试题：在市场法估价中需要进行()的修正，这些修正有的很难采

11、用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。A.房地产状况B.市场状况C.交易情况D.交易期望目标E.估价时点修正正确答案：ABC44. 试题：某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为()万元A.923B.1111C.1353D.1872正确答案：C45. 试题：直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者除以适当的收益乘数转换为价值的方法。()正确答案：错46. 试题：市场租金与称作协议租金。()正确答案：对47. 试题：与市场比较法关

12、系最为密切的房地产价格形成原理是()。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理正确答案：D48. 试题：在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关。A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积正确答案：ABE49. 试题：在用价值一般于高于市场价值。()正确答案：错50. 试题：使用价值很大的东西必定具有很高的交换价值，使用价值较小的东西必定具有较小的交换价值。()正确答案：错51. 试题：当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。（）正确答案：错52. 试题：某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，

13、预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.02正确答案：B53. 试题：可以通过()方式，将集体土地变为国有土地。A.征用B.征收C.划拨D.出让正确答案：B54. 试题：在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）正确答案：错55. 试题：【2012年真题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有()。A.税收政策B.

14、城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率正确答案：CD56. 试题：房地产估价是评估房地产的（）。B.价格C.理论价格D.成交价格正确答案：A57. 试题：价格等于成本加平均利润是在长期内平均来看的，其前提条件是()。A.自由竞争B.该种商品本身可以大量重复生产C.不低于开发建设已经花费的代价D.不高于预计重新开发建设所需花费的代价E.房地产政策不变正确答案：AB58. 试题：采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。A.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交

15、易情况修正系数=正常价格正确答案：A59. 试题：为促进税收工作，一般由税务机关对房地产交易价格进行估价。()正确答案：错60. 试题：下列属于有形资产的有()。A.设备B.家具C.著作权D.股票E.债券正确答案：AB61. 试题：选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。A.1个B.2个C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）正确答案：D62. 试题：房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。A.四类B.五类C.六类D.七类正确答案：B63. 试题：长期趋势法

16、就是估价人员用来对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。()正确答案：错64. 试题：【2013年真题】运用长期趋势法估价时，若历史价格受短期波动影响较大，可采用加权移动平均法进行趋势分析。()正确答案：对65. 试题：运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润正确答案：D66. 试题：市场法又称()。B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法正确答案：AB67. 试题：交易情况修正的方法，主要有()。A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法正确答案

17、：BD68. 试题：当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发正确答案：D69. 试题：运用基准地价修正法进行估价时，其土地状况调整是将估价对象宗地的状况与评估基准地价时设定的土地条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。()正确答案：对70. 试题：房屋所有权有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。（）正确答案：对71. 试题：房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素，包括()。A.区位方面的B.权益方面的C.实物方面

18、的D.房地产市场方面的E.交易当事人方面的正确答案：ABC72. 试题：预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.370B.280C.210D.200正确答案：B73. 试题：两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（）正确答案：错74. 试题：下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权正确答案：D75. 试题：【2012年真题】市场法求得的价值是最真实、最可靠的

19、，因为它是市场价格的体现。()正确答案：错76. 试题：【2012年真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是()。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度正确答案：D77. 试题：居住用途房地产的位置优劣，主要是看其()。A.繁华程度B.安宁程度C.交通是否便捷D.离市中心的远近E.近山区正确答案：BCD78. 试题：宗地价格原则上可采取()。A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评

20、估C.直接用基准地价法来评估D.用宗地价格=市场价格一生产成本进行计算E.直接用总地价除以总面积来求出正确答案：AB79. 试题：在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值正确答案：C80. 试题：运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐：()正确答案：对81. 试题：在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。()正确答案：错82. 试题：【2014年真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A

21、.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率正确答案：C83. 试题：一般情况下，()高于市场价值。A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值正确答案：D84. 试题：新开发的土地包括()后进行了三通一平等开发的土地。A.填海造地B.开山造地C.退耕地D.征收农地E.征用农地正确答案：ABD85. 试题：房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱，与房地产价格目前的高低无关。()正确答案：对86. 试题：砖混结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房为()年，非生产用房为()年。（答案顺序对

22、应）A.40B.30C.50D.60E.65正确答案：ABC87. 试题：房地产估价是提供意见而不是作价格保证，说明房地产估价师和估价机构可以不负任何责任。（）正确答案：错88. 试题：下列属于简易结构的是()。A.简易楼B.平房C.木板房D.小型别墅E.电梯楼正确答案：ABC89. 试题：随着家庭人口规模小型化，房地产价格有上涨的趋势。()正确答案：对90. 试题：卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.投资价值D.快速变现价值正确答案：D91. 试题：投资利润率的计算公式是()。A.开发利润（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润（土地取得成

23、本+开发成本）C.开发利润（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润开发完成后的房地产价值正确答案：A92. 试题：投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平正确答案：ABD93. 试题：【2014年真题】关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等

24、于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用正确答案：D94. 试题：买涨不买落讲的是当前房地产的价格上涨，需求就会增加。()正确答案：错95. 试题：【2011年真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失正确答案：B96. 试题：在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括（）等。A.出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税正确答案：BCE97. 试题：房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有正确答案：AC98. 试题：()是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。A.城市总体规划B.城市控制性详细规划C.城市修建性详细规划D.土地利用总体规划正确答案：B99. 试题：下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应正确答案：A100. 试题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。()正确答案：错