天启开启精品波国投高新区项目营销策划提报

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1、谨呈：宁波市国际贸易投资发展有限公司 2009/06/15国投高新区项目营销策划提报项目经济指标A1-1#A1-2#世纪大道通途路甬新河会展中心A1-1#A1-2#项目地块及周边现状通途路甬新河世纪大道地块内部河流地块现状会展中心项目思考-项目目标是是迅速回收资金迅速回收资金是是利润最大化利润最大化是是销售的持续增长销售的持续增长是是品牌知名度品牌知名度各位同仁，各位同仁，你们认为我们的目标是什么？你们认为我们的目标是什么？解 读城 市解 读市 场解 读项 目解 读客 户项 目建 议一、宁波区位概况二、宁波发展规划三、宁波经济发展一、项目区位价值二、项目立地概况三、项目产品分析四、项目SWOT

2、分析一、整体市场分析二、区域市场分析三、市场竞争分析四、商业趋势分析五、商业竞争分析一、同类楼盘客户二、区域楼盘客户三、本项目客户圈定一、项目定位二、产品建议三、立面建议四、商业定位五、物业发展六、价格建议一、江东区概况二、江东区发展解 读区 域一 宁波区位概况城市区位宁波为浙江第二大城市，是长三角南翼经济中心城市。太湖上海杭州常州无锡苏州宁波绍兴嘉兴湖州南京历史角色通商口岸宁波都市圈位于经济发达的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州，其核心城市宁波是我国首批沿海对外开放城市.在浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一,宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。宁波自古就是中

3、外闻名的商埠宁波是“海上丝绸之路”的起点之一，中国三大对外贸易港口之一宋代，宁波又与广州、泉州并列为对外贸易三大港口重镇鸦片战争后，宁波被辟为“五大通商口岸”之一当代角色长三角南翼重要城市概况跨海大桥北起浙江嘉兴海盐郑家埭，南至宁波慈溪水路湾，全长36公里，双向六车道，设计时速100公里，是目前世界上已建和在建中最长的跨海大桥进展-2003年6月8日在杭州湾南岸奠基-2003年11月14日开工建设-2007年6月26日全线贯通-2008年5月1日通车宁波到上海的路程缩短120公里宁波从交通末梢跃升区域节点，桥港联动，重构长三角沪杭甬2小时都市圈形成，同城效应显现长三角经济布局重心再度南移。大桥

4、通车将彻底打通北仑港的北方通道，宁波港口腹地将从原来的浙东向苏、皖乃至长江中下游流域扩张杭州湾跨海大桥一 宁波区位概况城市交通甬台温铁路、象山港大桥、北仑港与跨海大桥响应，加强宁波与外界的联系。金塘大桥象山港大桥甬台温铁路北仑港在建的金塘大桥、象山港大桥、甬台温铁路以及通车的杭州湾跨海大桥，使得宁波对外交通形成了“四通八达”的交通网络，形成了“213”交通圈，即至上海、杭州、金华、温州的2小时交通圈，市域1小时交通圈，都市区30分钟交通圈。一 宁波区位概况城市交通老三区慈溪市余姚市奉化市宁海县象山县鄞州区镇海区北仑区现状4片区5县市，虽同处“大宁波”之名下，但各自镇为首，相互间缺乏联系，“流动

5、性”不足，长期生产、生活相对独立的简单组合型大城市形成“潘镇割据”的格局潘镇割据交通末梢的现状抑制了宁波潜能发挥，城市能级长期压制在杭州等之下，本地蓄积的资本财富选择外逸 财富外逸目前宁波的片区和县市缺乏联系，中心城区对周边片区和县市辐射影响力不强。二 宁波发展规划城市现状大宁波蓝图 T 轴发展带，实现都市区扩张杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的T字型发展带。依托北部产业发展带，余姚、慈溪、奉化的部分区域将纳入未来的都市区。北部都市区是宁波城市化发展的重点地区，重点发展港口、制造业、物流及金融、商贸等第产业。 二 宁波发展规划城市规划北联东扩南统筹中提升老三区慈溪市余姚市镇海区鄞州区北

6、仑区奉化市宁海县象山县宁波规划连发“四箭”：东扩、北联、南统筹、中提升，目标直指构筑宁波都市圈。东扩:建设东部新城，是为了跳出三江口，建设大宁波，拓展新的城市空间，打造东部新城。北联:重点将余姚、慈溪联系起来,打造余慈地区.余慈地区将建设成为宁波都市区北部中心 .南统筹:象山港区域要建设成为我国著名的生态型经济港湾和现代海洋产业基地.中提升:加强中心城区对周边区域产生强大的辐射和带动作用促进中心城市与周边区域融合发展。 宁波通过东扩、北联、南统筹、中提升的规划，旨在加强各片区和县市间的联系，扩大中心城区的影响力，此外还将城市的发展框架拉大。二 宁波发展规划城市规划发展空白2000年的宁波202

7、0年的宁波需要经历三个阶段中心化城市化都市化宁波城市发展阶段论2000年的宁波，没有天一广场，没有CBD，只有三江口，老三区即宁波。2020年的宁波，市四区构建宁波都市核，绕城高速、轻轨交通构建六区大宁波。二 宁波发展规划城市发展论天一广场，总投资14亿元，占地面积20万平方米，总建筑面积22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑群组成。天一广场是目前国内最大的“一站式”购物商业广场，有10 个商业区和一个中心广场，分别是超市区、百货区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区和综合区，集中了大、中、小300多家商店。天一广场使宁波掀开了传统商业迈向现代商业的崭新一页，

8、打造出了真正意义上的城市核心商圈。同时，天一广场也极大地提升了城市形象，改变了市民的休闲生活方式，诞生了宁波人自己的“城市客厅”、时尚地标、市民广场，成为一张新的城市名片。宁波中心城区三江口天一广场宁波CBD宁波中心化2004年，天一广场开始营业，宁波结束没有CBD的历史，宁波核心开始跳动。二 宁波发展规划城市发展论宁波城市化2006年，鄞州区万达广场开始营业，宁波出现城市副中心。2007年，伴随楼市的快速发展，宁波城市“八面突围”，新城建设“遍地开花”。 随着新城的快速建设与发展，在城市外围形成了一个新城发展圈来包围老城，宁波步入内城与外城对决的时代。 在城市框架被迅速拉开的同时，新城发展圈

9、与老城之间出现了一个断裂带，断裂带阻隔了新城与老城之间的融合：老城缺乏生气，新城缺乏人气。鄞州中心区东部新城高新区新三江口城西轻纺城洪塘日湖东钱湖南部商务区老城：三江口新城发展圈断裂带二 宁波发展规划城市发展论宁波以三江口为核心的城市多元级发展形成。 中提升十大项目区块一、东部新城中央商务区二、湾头休闲旅游区三、三江中央商务区四、科技文化创业区五、长丰滨江休闲居住区六、南部商务区七、都市旅游文化商贸区八、铁路南站客运枢纽区块九、镇海浙东生产性港口物流区十、宁波保税区宁波都市化中提升战略将使断裂带实现二次革命，将老城和新城融为一体，大宁波概念形成。断裂带二次革命后，将成为推动宁波发展的新动力，加

10、上绕城高速及轨道交通的建设，加速形成市四区都市核，辐射整个宁波市六区，从而使宁波成为国际性大都市。绕城高速轨道交通市四区都市核鄞州新城区外围 镇海区北仑区二 宁波发展规划城市发展论宁波为长三角“南翼经济中心”的地位正在快速加强，跨海大桥将宁波和上海联系更加紧密，受其国际都市的辐射影响力也在日益凸显。二 宁波发展规划城市定位p 整体城市人口每年保持着比较均匀的增长速度，每年新增人口在3万左右，到2008年底户籍 人口总数达到了568.1万人；p 市区人口的稳步增长，但是收到近年来的户籍政策限制，户籍人口增长趋缓，2008年市区人 口220.1万人。城市人口规模进一步扩大，人口净流入也在不断增加，

11、为房地产市场发展带来新的需求量。三 宁波经济发展人口增长情况（数据来源： 宁波市统计公报）GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展宁波经济处于快速发展期，2004-2008年年均14%的GDP增幅表明房地产业处于高速发展阶段。三 宁波经济发展GDP与人均GDP2008年宁波各产业增长情况宁波第二产业对GDP的贡献率基本处于平稳状态，而第三产业对GDP的贡献率则逐年增长。 民营企业发达的宁波，工业占经济的主导地位，“藏富于民”、“家庭作坊式产业”是宁波的经济特点，培育出了大量的财富阶层，成为高端消费主力军，豪宅市场容量大第二产业的发展为房地产市场发展培

12、育了大量的高端客群产业分类生产总值增长第一产业167.44.10%第二产业2196.710%第三产业160011%三 宁波经济发展产业结构宁波社会消费品零售总额持续快速上升。2008年，实现社会消费品零售总额1238亿元，比上年增长19.6%。（数据来源： 宁波市统计公报）宁波消费能力的快速上升为高端物业发展提供了强而有力的经济支撑。 三 宁波经济发展零售总额2008年，城镇居民人均可支配收入25304元，比2007年增长13.4%；人均消费性支出为16379元，增长17.7%，恩格尔系数为40.9%。2008年城乡统筹建设稳步推进，城乡居民收入差距由2007年的2.2191缩小为2008年的

13、2.2101 。 根据国际标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。因此参照宁波的恩格尔系数可知开始宁波步入富裕阶段，具有很大的消费潜力。三 宁波经济发展人均收入与支出宁波城市总结：沪杭甬两小时都市圈形成；拉大中心城区框架，形成以三江口为核心的多元级发展；长三角南翼经济中心地位加强，受上海国际都市的辐射强；城市经济快速发展，为房地产市场发展提供了强而有力的经济支撑；解 读城 市解 读市 场解 读项 目解 读客 户项 目建 议一、宁波区位概况二、宁波发展规划三、宁波经济发展一、项目区位价值二、项目立地概况三、项目产品分析四

14、、项目SWOT分析一、整体市场分析二、区域市场分析三、市场竞争分析四、商业趋势分析五、商业竞争分析一、同类楼盘客户二、区域楼盘客户三、本项目客户圈定一、项目定位二、产品建议三、立面建议四、商业定位五、物业发展六、价格建议一、江东区概况二、江东区发展解 读区 域一江东区概况区域简介重点建设的核心区和未来行政服务中心，城市资源向东聚集。江东区是宁波市重点建设的核心区和未来行政服务中心；江东区东临东方大港北仑港，西含繁华的三江口，北濒市高新技术产业园区，南接市高教园区。江东区总面积37.66平方公里，辖8个街道，下设74个社区，常住人口36.2万。杭甬高速公路、甬台温高速和同三线高速在区内交汇，是中

15、心城区通往北仑港的主要通道，是联结宁波空港和海港的枢纽性区域。通途路百丈东路世纪大道天一广场老江东区中山路甬台温高速杭甬高速同三线高速高速公路入口东部新城本案一江东区概况发展目标江东区十二五规划发展的总体目标是：基本形成宁波市的商务商贸中心；会展物流中心和行政管理中心，基本建成现代化新中心城区。二江东区发展经济发展GDP人口江东区的经济发展潜力巨大，自从06开始总量远高于江北区，近年GDP总量逼近海曙区；人口增长快，增速均高于海曙区与江东区，人口增长促进购房需求增加；人均10万元的GDP总量略低于海曙区的10.7万；06年以后含烟厂在内指标名称总值同比增幅生产总值(亿元)262.212.40%

16、生产总值（不含烟厂）210.88.60%第一产业（亿元）0.70.40%第二产业（亿元）44.94.60%第三产业（亿元）165.210.90%财政收入（亿元）333.60%固定资产投资（亿元）79.916.70%房地产投资（亿元）36.313.50%消费品零售总额（亿元）114.415.70%户籍人口（万人）26.31.90%人均可支配收入（元）2530413.40%二江东区发展经济发展江东区的经济快速发展，人均可支配收入快速上升，为房地产发展提供了购买力。阶段1阶段2阶段3传统商业区行政商贸区新城核心区二江东区发展发展阶段阶段特点：p传统商业为主；p以三江沿岸发展为特点；此阶段的江东区可以

17、界定为：三江口沿岸的传统商业区阶段1阶段2阶段3传统商业区行政商贸区新城核心区二江东区发展发展阶段阶段特点：p以市政府规划为动力;p以江东商业体（中信泰富、世纪东方）为提升p以锦绣东城为引爆点;p东部新城区将与以三江口为核心的老城区一起，形成“一城二 心”的总体空间格局 .此阶段的江东区可以界定为：行政商贸区/高品质居住区锦绣东城阶段1阶段2阶段3传统商业区行政商贸区新城核心区二江东区发展发展阶段阶段特点：p绕城高速与城市轻轨的建设将城市发展框架拉大，加强区块之间的联系p以东部新城及高新区一起形成未来宁波新城都市核此阶段的江东区可以界定为：未来新城的核心区域高新区三江口东部新城绕城高速轨道交通

18、二江东区发展发展规划江东区产业重点发展“二轴、二心、三圈、三带”。二轴：即世纪大道和中山路和百丈路商业轴；二心：即滨江商务中心和七里垫商业商务中心；三圈：即会展商务圈、物流商贸圈和休闲生活圈；三带：即滨江大道商务休闲带、兴宁路综合服务带、 宁穿路娱乐商业带。滨江商务中心七里垫商务中心百丈路商业轴世纪大道商业轴兴宁路综合服务带滨江大道商务休闲带休闲生活圈会展商务圈物流商贸圈宁穿路综合服务带东部新城二江东区发展发展规划规划居住用地以二类居住用地为主。 规划居住用地896.33公顷，占总建设用地的38.5%，人均29.1平方米。其中一类居住用地1.26公顷，二类居住用地895.07公顷。规划以道路为

19、界，形成7个居住街区，每个居住街区人口约3-6万。 定义江东区：鄞州城市副中心=商业体（万达+联盛+BEST广场）+南部商务区+鄞州新城 特色：商业+商务办公+居住未来新城中心=江东商业体（中信泰富+世纪东方）+东部新城+高新区 特色：商业+行政+商贸+居住+高新产业江东区是城市多极发展的重要一级是未来新城中心的核心构成部分发展模式借鉴解 读城 市解 读市 场解 读项 目解 读客 户项 目建 议一、宁波区位概况二、宁波发展规划三、宁波经济发展一、项目区位价值二、项目立地概况三、项目产品分析四、项目SWOT分析一、整体市场分析二、区域市场分析三、市场竞争分析四、商业趋势分析五、商业竞争分析一、同

20、类楼盘客户二、区域楼盘客户三、本项目客户圈定一、项目定位二、产品建议三、立面建议四、商业定位五、物业发展六、价格建议一、江东区概况二、江东区发展解 读区 域p2006年共成交20517套，2007年共成交27166套，2008年共成交11996套，成交量完美再现了2006-2007年的疯 涨和2008年暴跌，2009年1-4月市场回暖共成交8630套。p2009年年1-4月成交量是月成交量是2008年同期的年同期的2.4倍，倍，2007年同期的年同期的1.35倍。倍。p2009年5月成交量自06年以来单月最高值，相当于2008年同期月成交量的4倍多，成交量回暖十分明显。09年上半年住宅成交量急

21、剧上升，短期楼市看好，但中长期走势依然存有较大风险。一整体住宅市场分析成交情况一整体住宅市场分析价格情况5月份成交价格接近历年的最高水平，近期楼市由“小阳春”演变成火爆的局面，除刚性需求外，改善需求与投资性需求进入楼市，推动房价新一轮上涨。三江口板块科技园区板块鄞州中心区板块东部新城板块东钱湖板块湾头板块日湖板块联丰板块城北板块鄞州新城板块集士港板块镇海、宁大板块城中心板块一整体住宅市场分析板块市场分析销售价格为当前市场板块价值板块板块描述客户群体销售价格三江口宁波城市中心，景观资源好交通便利，是城市高层豪宅聚居地追求都市生活便利的城市金字塔顶端阶层28000城中心宁波居住归属感最强区域，目前

22、基本无新房供应，仅存少量厂房拆迁用地，基本定位为城市豪宅具备老宁波人心理的城市中产阶级15000日湖尽管行政区划属于江北，但是借助日湖景观以及靠近三江口的便利交通，属于城市高档居住区之一追求生活质量的城市新贵15000湾头宁波城市下一步改造重点区域，打造三江文化长廊的滨水居住区城市中产阶级及以上阶层17000高新区江东区居住范围的外延，住宅拓展空间潜力大江东及海曙工作的企业高管和部分年轻白领10000东部新城未来宁波政府所在地，配套完善，是未来城市热点区域政府公务员及事业单位工作人员14000鄞州中心区随着万达引擎作用的体现，城市副中心逐渐形成，新建小区普遍高档，商品房供应量大，是近年来热点区

23、域城市小康家庭以及鄞州居住生活较富裕人群11000鄞州新城鄞州中心区的延伸，是对鄞州中心区房价高企的补充，借助鄞州中心区炒热概念09年得到迅速发展鄞州周边乡镇居住人口的城市化转变8800东钱湖随着东钱湖开发的完善，东钱湖作为宁波高档别墅区的概念已经深入人心城市金字塔顶端阶层的第二居所20000联丰对海曙区域的补充，海曙生存空间的外延对海曙区有归属感的中等偏上阶层9500集士港对海曙联丰区域外延低价的补充，城市低价板块宁波偏低档次的首次置业人群，工作重心偏向集士港和海曙7000洪塘未来江北区政府所在地，是对整个城市中档低档次需求的补充宁波偏低档次的首次置业人群，工作重心偏向江北和海曙北部8000

24、镇海宁大镇海板块与宁波板块的对接镇海人口迁徙以及宁大教职员工居住需求，少部分城市低档首次置业7000一整体住宅市场分析板块市场分析板块优势劣势代表楼盘三江口景观资源好、交通配套完善，城市稀缺土地资源有限，容积率高海景花园、柳逸花苑、东外滩花园城中心依靠老三区完善生活配套，地段好，交通好土地资源有限，容积率高,居住品质降低君悦花园、滨江国际日湖景观资源好、享受稀缺资源公共交通生活配套不完善日湖花园、湖景花园湾头规划前景好，景观一流未来发展不确定天水家园高新区环境好，交通畅通，住宅产品设计新颖配套不完善，生活不便利江南一品、绿城绿园东部新城紧邻未来行政中心，未来配套完善未来发展不确定锦绣东城鄞州中

25、心区城市副中心，生活方便、居住品质高价格偏离价格盛世天城、风格城事鄞州新城价格略低，小区质量较高，居住品质有保障配套不完善，不是传统居住区上上城、蔚蓝水岸东钱湖景观资源一流，宁波高档别墅区概念成熟配套不完善，东钱湖定位为旅游区而非住宅区比华利、卡纳湖谷联丰近海曙，共享海曙生活配套偏离城市发展方向，居住向心力不够维科.水岸枫情集士港拥有价格优势，往来海曙较方便配套不完善，周边工厂较多，居住品质地迪赛缘园、格兰春晨洪塘未来江北区政府所在，价格优势明显配套不完善，江北工业发达，目前不适合居住奥林花园、立方寓镇海宁大价格偏低，享受大学城人文优势镇海炼化影响生活质量，距离主城区较远水木清华、风景九园一整

26、体住宅市场分析板块市场分析板块公共交通道路通达能力市政配套生活配套自然人文环境开发进度发展潜力优势产品三江口优 差 优优 差 成熟完善期 差 高层豪宅 城中心差 优 良良 良 建设中期 优 普通住宅 日湖良良良良优建设中期优中高层豪宅湾头良良良良优建设中期优- 高新区良 优 良差 良 建设中期 优 高端精品住宅 东部新城差 优 差差 良 建设前期 优 中高层豪宅鄞州中心区良 优 良良 良 建设中期 优 中高层豪宅鄞州新城良良差差差 建设中期良普通住宅东钱湖良良差差优建设后期良高档别墅联丰良良良良良建设中期良普通住宅集士港差良差差差 建设中期差 普通住宅洪塘差良良差良建设中期优普通住宅镇海宁大差

27、良差差良建设中期差 普通住宅一整体住宅市场分析板块市场分析二区域住宅市场供求情况各各虽然整体市场处于淡市，但是由于东部新城规划的热点效应，加上价格的理性回调，东部各个楼盘在08年末取的不俗的业绩，显示了东部片区强劲的需求。泛江东片区08年全年销售量在宁波四区仅次鄞州区，随着区域供应量的放大，片区需求呈现强劲的上升势头。二区域住宅市场楼盘分布图目前东部新城的在售项目只有锦绣东城，具有较大的稀缺性，竞争项目主要来自于高新区。在售项目未售项目本案锦绣东城高新区皇冠花园BOBO城江南一品RAT蓝海奥丽赛凤凰水岸华翔项目东外滩花园荣安甬港北地块玫瑰花园光大滨江庆丰1#地块会展中心东部新城二区域住宅市场楼

28、盘名称区域产品类型产品面积总套数已推套数签约套数余量签约率备案均价江南一品二期南区高新区高层115-40093993983910089.35%10772皇冠花园高新区高层95-190174590988985650.95%10057绿城绿园二期高新区高层150-1802422422251792.98%15281绿城绿园一期高新区高层150-180131131129298.47%11811锦绣东城二区江东区高层、小高层90-1803613613214088.92%12956锦绣东城一期西区江东区高层、小高层90-180460460458299.57%8930锦绣东城一期东区江东区高层、小高层90-

29、1807537537431098.67%9410BOBO城二期AB区江东区小高层、高层136-20074974944530459.41%8989BOBO城二期C区江东区叠加别墅197-306144144756952.08%14378玫瑰花园江东区高层90-36039339327611770.23%16638东外滩花园江东区高层139-32542620211730927.46%17995合计634352834517182671.21%泛江东区是传统的大户型供应区域，是宁波高品质楼盘聚集地，居住氛围成熟。三住宅竞争个案江南一品u江南一品占地面积332亩u总建筑面积38万多平方米u地理位置：科技园区

30、北靠江南路、南临新晖路、西依杨木碶路u开发商：宁波兴普房地产开发有限公司u销售代理：自销（策划为双赢）u物业管理：浙江绿城，u物业费：3.5元/平米u景观设计：澳大利亚（墨尔本）柏涛公司 u容积率：0.72u绿化率：35%u开盘时间：08.12.9（之后陆续加推）u推量：616套u开盘价格：1万/平方米u销售情况：当天销售350余套，至今销售 920余套，备案839套总平图二期面积（平）总套数配比三房 （赠送3060平）11012531834%13710411%161566%四房 （赠4175平）15516515517%五房以上 （复式）18020015517%200255697%280以上8

31、29%合计939100%楼号：H2面积：160、115、121、推出时间：08.12.6价格：8500、9500（160）签约：78/78（已售完）楼号：H1面积：160、115、121推出时间：08.12.6价格 8500、9500（160）签约：71/78（已售完）楼号：H6面积：160、115、121推出时间：08.12.6价格 8500、9500（160）签约：80/87（已售完）楼号：H15面积：115、121、推出时间：08.12.6西边套价格 8500去化：160/174（已售完）楼号：H5面积：170、137、294、293、推出时间：08.12.6西边套价格8550、9550

32、、1.2万-1.3万去化：151/160（已售完）楼号：H9面积：181、184、价格：10000去化：53/58（已售完）楼号：H10面积：181、184、价格：10000去化：53/58（已售完）楼号：H11面积：196、198、价格：13500去化：49/58（已售完）多批次陆续加推第一批推出三住宅竞争个案江南一品楼号：H17面积：40套数：336楼号：H16面积：40套数：336写字楼楼号：H12面积： 410、611价格：1.7-1.8万去化：16/26楼号：H3面积：115、121、160、推出时间：价格 8500、9500（160）签约：76/78（售完）楼号：H7面积：410、

33、611价格：1.65-1.75万套数：26签约：4/26楼号：H8面积：206、210、价格：1.25-1.35万去化：47/583月初内部认购北区未售房源江南领寓江南叠墅三住宅竞争个案江南一品楼号：H18面积：89、88套数：162精品风情商业街 高层挑空式阳台 引金家河水，形成15个环岛型区块，别墅户户临水. 公共绿地 n38万方规划大盘n10万体量别墅群，提升项目品质n高层庭院花园别墅，设计理念超前n澳大利亚（墨尔本）柏涛建筑设计n江南公路、院士路，交通四通八达广告语：首席高层庭院花园别墅执掌高层豪宅标准产品力推广调性大气，高端，奢华三住宅竞争个案江南一品n赠送的花园面积大；赠送的花园面

34、积大；n户型方正利用率高；户型方正利用率高；n4.24.2米大开间主卧室；米大开间主卧室；江南一品 159.2平米（赠送面积60.3）赠送赠送花园花园赠送花园赠送飘窗赠送飘窗赠送飘窗注意赠送空间的实用性，同时注意居住的舒适度。三住宅竞争个案江南一品客户区域来源以江东区为主，看中江南一品的高端品质、户型及赠送面积。三住宅竞争个案江南一品u物业类别：住宅u建筑类别：高层、小高层、多层、别墅u开发商：交通地产u占地面积：400亩u总建面积：50余万平米u容积率：2.0u绿化率：45%u主力户型：普通住宅136-200、别墅197-306u开盘时间：一期05.8.15、二期08.12.2，之后持续加推

35、u推量：普通住宅749套、别墅144套u备案均价：普通住宅8989元/平米、别墅14378元/平米u销售情况：目前为止普通住宅签约率59.41%、别墅签约71套，签约率52.08%。户型面积套数配比三房106-14535739.98%四房146-19639243.9%别墅200-28014416.12%三住宅竞争个案BOBO城A1B1A2B3B7B6B9C8C6C7C5C4C3C2C1B4B2A5B5B15A8A7A6A4B17B8B11B16A3A11B18A10A16B14B12B13B10A9A14A20A18A17A13A19A12A15A21A23A22C19C18C17C15C16

36、C14C13C11C12C10C9A区B区C区一期二期A、B区二期C区三住宅竞争个案BOBO城楼号面积推出时间均价签约楼号面积推出时间均价签约A1158、209、221、120、227未售/0/30C2198、246、256、30909.4.24162006/8A2215、222、156、205、163未售/0/53C3402未售/0/2A3141、230、289、13908.12.2925040/40C4198、246、257、30909.4.24160003/8A4139、141、149、246、289、230未售/26/40C5403、436未售/0/4A5118、205、157、164

37、、21908.12.91070045/53C6198、246、257、30909.4.24162005/8A6213、155、218、162、 289、23009.2.171090028/31C7398、436未售/0/4A7139、27108.12.21110014/18C8298、27309.4.24165003/8A8139、27109.2.171130015/18C9402未售/0/2B1254、225、253未售/0/72C10298、27309.2.24168007/12B2253、225、254未售/0/72C11198、24609.2.24160005/8B3188、194、1

38、8108.12.91180036/40C12313、198、341、21009.2.24180003/4B4188、194、181未售125009/40C13198、246、257、30909.2.24140004/8B5147、126、143、121、15008.12.210900135/140C14313、198、341、21009.2.24180004/8B15143、146、227、296、212、29209.2.171120090/100C15198、24608.12.9166005/8C1255、306、260、28009.4.24160008/16C16313、280、198、2

39、4608.12.9180003/8C17198、246、257、30908.12.9165006/8C18313、198、341、21008.12.9180000/4三住宅竞争个案BOBO城5000豪华布波馆 室内外双泳池 一线甬江40000平波波公园n50万方超大规模n成熟社区引擎n香港贝尔高林景观园林设计n交通地产，品牌信誉产品力广告语：市中心三江流域，一线甬江推广调性精致，品味，尊贵三住宅竞争个案BOBO城叠墅J户型 244平米大面宽，豪华气派赠送地下活动室高层J户型 145平米户型方正，结构较好两房朝南客厅带大面积花园主卧带飘窗大面积花园弧形飘窗厨房带阳台主卧室带卫生间地下车库地下活动

40、室大面积花园阳台阳台阳台阳台书房三住宅竞争个案BOBO城客户区域来源以江东去为主，偏重于甬江的江景、项目的品质。三住宅竞争个案BOBO城u物业类别：住宅u建筑类别：高层u开发商：太平洋实业u占地面积：30万平米u总建面积：70万平米u容积率：2.37u绿化率：42%u楼层状况：11-23层不等,由九幢 点式高层和四幢板式高层组成 u主力户型：100-190u开盘时间：08.4.19推出第一批500余 套 ，08.4.30加推第二批400余套u推量：909套u备案均价：10057元/平方米u销售情况：目前为止一期全部售完户型面积套数配比三房100-14738242%四房160-19052758%

41、三住宅竞争个案皇冠花园3424、五星级洲际酒店3、高端幼儿园2、小区会所11、露天半月形游泳池n70万方规模，宁波最大规模社区n绿城开发，品牌保障n白金五星级酒店护航n贝尔高林景观设计n会所，幼儿园，泳池配套齐全广告语：上行的自然神韵，烫金的人生丰华调性：大气，豪宅，成功人士标签产品力三住宅竞争个案皇冠花园B1户型 160 四房两厅两卫大面积花园花园4.2米米3.9米米大开间客厅大开间主卧主卧带卫生间卫生间带转角窗n户型结构好，方正全明n赠送面积多，居住舒适度高弧形凸窗转角凸窗三住宅竞争个案皇冠花园客户区域来源以江东去为主，看中开发商的品牌、楼盘的品质、交通优势以及小区内的配套。三住宅竞争个案

42、皇冠花园 项目总用地面积37680，总建筑面积135922，规划建造四幢高层住宅和一幢甲级写字楼，其中住宅建筑面积66585，共4幢高层住宅，布局为一幢18层的点式高层住宅、三幢15-23层的板式高层，住宅容积率2.71，绿地率35.2%，建筑密度17.4%。项目住宅户型范围110-355平方米，主力户型为150-180平方米。 小区完全实行人车分流，车位配比达到1：2。中心会所配套设施完善，设有室内外双泳池、健身房、书吧、咖啡吧等配套设施。u2008年5月25日，推出一期2#和4#楼，共131套房。2#楼108平米、160平米，均价11000元/平米，4#楼190平米，均价13000元/平米

43、。u2008年10月12日，推出1#和3#共242套，主力户型150-180平米。1#均价13500元/平米，3#均价16000元/平米。u一、二期全部售馨三住宅竞争个案绿城绿园三住宅竞争个案绿城绿园屋顶花园三住宅竞争个案绿城绿园1-11-21-31-41-54-14-24-34-44-52-12-22-33-13-43-23-53-33-66-16-26-36-46-5第一批二批三批4-68700元/小高层、高层无差价可能是内部原因8800元/8800元/8800元/8700元/8900元/8800元/9100元/9000元/9000元/8900元/9200元/9300元/9300元/三住宅

44、竞争个案锦绣东城6号地块3-13-43-23-53-33-66-16-26-36-46-56号地块共322套房源，面积范围90180平米，主要以110、120的为主，均价14000元/。6月19日加推6号地块，一共322套，户型面积90-150平米，其中20套拼接成150平米，均价14000元/，当天已经去化200余套，约占总数的2/3。一次性付款优惠400元/；首付20%；优惠50元/；首付30%，；优惠100元/；首付40%，优惠150元/，另外，开盘期间还可享优惠200元/。 面积90125150180拼接三住宅竞争个案锦绣东城H1B3E1E1JE2E2B2C3C3B1I2I1I3E3E

45、3H2H3C2C1C2H3H2H351套房源，产品面积在8993平米，销售价格在1300014000元/平米。112套房源，产品面积118140平米，价格在1300015000元/平米，目前产品剩余125、140平米户型，以低楼层产品为主。51套房源，产品面积在89144平米，销售价格在1300015000元/平米。剩余144平米户型。51套房源，产品面积在118148平米，销售价格在15000元/平米。51套房源，产品面积在118148平米，销售价格在15000元/平米。55套房源，产品面积在90180平米，销售价格在1300015000元/平米。三住宅竞争个案锦绣东城锦绣东城拼接18588

46、平 三房二厅一卫赠送面积：9平飘窗赠送飘窗赠送阳台一半92平 三房二厅一卫赠送面积：13平88平三房因不通透，去化慢于92平三房。赠送亮点：赠送面积直接入户使用，有效的控制总价。飘窗赠送飘窗赠送阳台一半三住宅竞争个案锦绣东城客户区域来源以江东去为主，偏重于东部新城的升值潜力、项目的品质及开发商的品牌。三住宅竞争个案锦绣东城三住宅竞争个案东外滩花园百隆东外滩花园08年12月27日开盘，推出2、3面积为140-325平米的大宅，共200多套。以12500元/平米起价，均价15000万元/平米，具体一房一价，一次性付款可享9.5折，按揭可享9.9折。 123休闲会所商业区高层豪宅三住宅竞争个案东外滩

47、花园 五房三厅四卫面积：约277平米四房二厅二卫面积：约174平米楼下楼下楼上楼上五房三厅三卫三花园五房三厅三卫三花园面积：约面积：约263263平米平米三房二厅二卫面积：约139平米三住宅竞争个案玫瑰花园ABC 世纪东方广场位于中山东路和福明路交汇处东侧，项目占地7.78公顷，总建面积28.5万平方米。 是一个以商业为主，集写字楼、高档公寓为一体的综合性项目。 商业功能规划有百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、多业态中心，目前引入了韩国知名影城，由来自澳大利亚国际知名公司直线经营管理。 世纪东方广场是宁波市和江东区政府重点关注项目，在宁波市的“中提升”战略中占有十分重要的位置。三

48、住宅竞争个案玫瑰花园 拼接户型的合理性存在较大问题，只是盲目增加面积，在各个功能区间的尺度仍然保持小户型的尺度，不具备豪宅的气质；比如客厅面宽较窄不够大气，厨卫空间小，阳台小，附加值少，走道面积浪费大等等。 单套小户型总价接近150万，抗性较大；u物业类别：住宅u建筑类别：5幢高层、6栋独栋别墅u开发商：浙大网新u总建面积：11万平米u总户数：515户u容积率：1.73u绿化率：30%u主力户型：普通住宅136-200、别墅197-306u开盘时间：2009年6月u项目位置：高新区新晖路与院士路交汇处u售楼处地址：东港喜来登酒店大堂u装修状况：白坯u交付时间：2010年年底u主力户型：高层面积

49、在88-400，以88和160- 169这两类最多，其次为200及270，别墅面积 在500-1000u价格：高层预计12000元/，独栋别墅预计 35000-40000元/，总价2000万-4000万 独栋别独栋别墅区墅区三住宅竞争个案ART蓝海创意2+1房 90平米四房两厅两卫 139平米3+1房 170平米四房两厅两卫 200平米三住宅竞争个案ART蓝海17-1#17-2#17-1#地块：u土地用途：商业服务用地，允许建设商业、服务业等建筑及其附属设施。u出让年限：商业40年u占地面积：13747平方米u容 积 率：2.0u总建面积：27494平方米u绿 地 率：30%u建筑密度：30%

50、u建筑限高：80米u土地价格（楼面地价）：1600元/平方米u备注：西邻杨木楔河蓝线宽度30米，东邻院士路蓝线宽度68米，南邻丹桂路红线宽度24米17-2#地块：u土地用途：住宅u出让年限：住宅70年u占地面积：21758平方米u容 积 率：2.5u总建面积：54395平方米u绿 地 率：30%u建筑密度：40%u建筑限高：70米u土地价格（楼面地价）：2940元/平方米u总套数：467套三住宅竞争个案奥丽赛凤凰水岸（暂命名）楼号110以下110-140140-170170-200200以上合计1#128-81362#-38-2403#-6129-5954#-26264-565#140-140

51、合计2688793415467面积套数配比110以下26857.39%110-1408718.63%140-1709319.91%170-20040.86%200以上153.21%此方案未定案，修改中此方案未定案，修改中（原有（原有7090限制，现可略放松）限制，现可略放松）三住宅竞争个案奥丽赛凤凰水岸（暂命名）三住宅竞争个案华翔项目III-7-D3III-7-D1III-7-D2项目经济指标（现重设指标）用地性质地块面积 占地面积 容积率总建面积商业面积D212673450692住宅面积D19939439756D3351762.587940住宅合计451152.8 127696总计57788

52、3.1 178388项目经济指标（原有指标）用地性质地块面积 占地面积 容积率总建面积商业面积D19939439756D212673450692商业合计22612490448住宅面积D3351762.587940总计577883.1 178388此方案未定案，修改中住宅地块产品类型户型面积段预计面积面积配比预计套数套数比精致三房三房两厅一厨一卫（2+1书房）903700030.4%411 47%改善型三房两厅一厨两卫（主卧室带书房）130-1402444620.1%181 20%舒适型四房两厅一厨两卫（3+1书房）140-1602000016.4%133 15%尊贵型（平层）四房三厅一厨两卫（

53、3+1书房+1家庭厅）180-200100008.2%53 6%尊贵型（复式）四房三厅一厨两卫（3+1书房+2家庭厅）180-20080006.6%42 5%奢华型（高层）五房三厅一厨三卫（4+1书房+1家庭厅+洗衣房/保母房）300-400100008.2%29 3%奢华型（大平层）五房三厅一厨三卫（4+1书房+1家庭厅+洗衣房/保母房）300-4001225010.1%35 4%合计121696100%884 100%三住宅竞争个案华翔项目此方案未定案，修改中三住宅竞争个案荣安甬港北项目1#地块2#地块u土地用途：居住用地u出让年限：70年u占地面积：19345.2平方米u容 积 率：1.

54、8u总建面积：34821平方米u绿 地 率：30%u建筑密度：34%u建筑限高：60米u土地价格（楼面地价）：12590元/平方米三住宅竞争个案光大滨江庆丰1号地块u土地用途：1#商服、2#居住用地u出让年限：商服40年、居住70年u占地面积：1#地块13900、2#地块26900u容 积 率：1#地块2.4、2#地块1.2u总建面积：商服33360平米、居住32280平方米u绿 地 率：1#地块25%、2#地块30%u建筑密度：商服35%、居住30%u建筑限高：商服60米、住宅36米u土地价格（楼面地价）：12200元/平方米市场分析总结： 本项目所处的东部新城项目少，目前在售的仅有锦绣东城

55、，具有一定的稀 缺性，未来竞争主要来自于高新区； 泛江东区是传统的大户型销售区域，在售项目中以120-200平米的户型最为集中， 其中不乏有300-400超大户型，本项目的大户型产品符合市场规律，但面临竞争也 较为激烈； 热销项目均有一定产品竞争优势，如江南一品与锦绣东城户型结构较好、赠送面积 多、产品附加值高； 未来主要在目标客户争夺；户型结构、外立面及赠送面积提升产品增加附加值；物 管知名度的提升、物业服务的多样化与细节化；社区软硬件配套、楼宇智能化和会 所功能多样化等；本项目市场战位思考：在市场成熟与竞争加剧的情况下，本项目如何提高项目的竞争力:一、确定并抓住项目目标客群；二、通过优化户

56、型和赠送面积为产品提高附加值；三、聘请国际知名物业管理，提高项目知名度；四、提供人性化物业管理，满足业主的各类需求；五、提升社区软硬件配套和楼宇智能化；六、会所功能多样化，满足业主的多样化需求，如商务、休闲、运动和集餐等根据政府规划，宁波市的商业格局将逐渐形成“一主八辅”的商业体系。一主即三江口商业中心；八辅即东部新城、世纪东方、鄞州、江北、骆驼、江北洪塘、北仑新碶、镇海老城区商业中心。第三阶段 多元商业体系第二阶段 中心商业时代第一阶段 传统商业时代 20世纪90年代中后期，宁波商业开始启动，此时的商业主要以兴建宁波三江口区块商业为主要目标，代表作是2002年营业的天一广场，此时宁波的商业的

57、中心极化效应很强。20世纪80-90年代，宁波商业整体上较为落后，发展相对缓慢；中心区商业基本以传统百货类为主，社区商业也不发达。四 宁波商业趋势分析城市商业简述2002年以前2002年2005年-2008年2010年以后市区人口200万203万213万220万城市GDP1043亿元1500亿元2918亿元4300亿元城市商业20万传统商业天一广场20万现代商业崛起各区域小区配套商业完善多个区域大型现代购物中心成熟p城市市区人口增长保持在3%左右；p城市商业体量增长以年40%以上的速度递增；宁波城市商业发展两点特征：现代商业模式取代传统商业模式；商业体量近几年来飞速扩张。四 宁波商业趋势分析城

58、市商业简述市区商业p根据政府规划，宁波市市域人均商业营业面积为1.0平方米,2010年宁波市域商业网点营业面积控制在650万平方米.中心城人均占有商业营业面积为1.4平方米。2010年中心域商业网点营业面积控制在280万平方米。p鄞州商业中心：25万方； 东部新城区商业中心：20万方； 七里垫商业中心：20万方；p北仑新碶商业中心：15万方； 骆驼商业中心：10万方； 镇海老城区商业中心：8万方；p江北洪塘商业中心：5万方； 9个区域商业聚集地：每处为3万方。以上数据根据宁波市中心城商业网点规划纲要（20022010）各区域商业中心面积控制从政府规划可知未来宁波商业布局呈多点、大量、高速增长3

59、大特点四宁波商业趋势分析政府规划p三江口传统商业核心不可动摇p鄞州中心区商业新核心已成气候p政府行为主导下的东部新城迅速发展一主两副商业格局形成p区域商业遍地开花,填补了城市商业核心区之间的空白。p区域商业中心掌握了区域内商业氛围的绝对话语权.p商业地产建设先与城市发展进度，商业配比高于人口对商业 实际需要.区域商业多点开花商业供给趋近饱和2大格局四 宁波商业趋势分析城市商业格局宁波城市商业未来趋势两点预判机遇：第三轮城市商业扩张大背景；挑战：商业领跑城市发展的部分饱和;；区域商业多点开花所造成的影响p区域核心商业遍布，掌握区域内商业绝对话语权；p宁波区域商业核心的确立标志着宁波商业发展已经进

60、入了多点开花的迅速扩张时代；p随着宁波城市的扩张，城市生活对商业地产的需求进入了一个新的时代，为商业地产的遍地开花创造了条件；p外来人口涌入仍不明显，“大宁波”-“小城市”的状况在一定时间内仍然存在，势必造成城市发展和商业配 套相对人口的大而空，形成商业配比人口“地广人稀”的不利局面；p广场复广场，广场何其多；当每个区都有了自己的商业核心和节点后，宁波真的可以容纳这么多的商业体量？四宁波商业趋势分析机遇与挑战本案维多利亚广场世纪东方广场中信泰富广场雷迪森广场家乐福江东欧尚东部新城中央休憩商务区金光中心惊驾路美食街辐射交叉区域区域竞争项目分布图四宁波商业趋势分析机遇与挑战中信泰富广场商业规模：项

61、目规模13.8万，其中商业约4万方。商业形态：大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业。开业时间：20082009项目介绍：广场规划集国际连锁大卖场、高档商务楼与国际精品商业三大部分与一体的多功能商务广场。其中国际连锁大卖场位于项目最北面，规划为4层，建筑面积为27010平方米，建筑高度23.90米。国际精品商业位于1号写字楼的裙楼部分，规划4层，总面积为近20000平方米。项目只对外招租。对本项目的影响：p中信泰富广场位置优越交通便利，建成后有望成为宁波第二个天一广场，前途无限。p该物业属于大型综合性商业航母，位置、交通、业态、定位均优于本案，辐射范围涵盖整个江 东区、部分东部新城，同属性

62、竞争本案无优势。五 商业竞争分析世纪东方广场商业规模：项目规模28.5万，商业体量20万商业形态：百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、写字楼、高档公寓开业时间：20082009项目介绍：位居世纪东方商业广场东侧，城市核心，繁华地段，成熟配套，项目占地7.78公顷，总建面积28.5万平方米。是一个以商业为主，集写字楼、高档公寓为一体的综合性项目。商业功能规划有百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、多业态中心，由来自澳大利亚国际知名公司直线经营管理。世纪东方是宁波市和江东区政府重点关注项目，在宁波市的“中提升”战略中占有十分重要的位置。对本项目的影响：p世纪东方商业中心与中信

63、泰富广场遥相呼应，构成一个区域大型商业中心。p该物业属于大型综合性商业航母，位置、交通、业态、定位均优于本案，辐射范围涵盖整个 江东区、部分东部新城，同属性竞争本案无优势。五 商业竞争分析雷迪森广场商业规模：占地面积72249平方米 总建筑面积163588平方米商业形态：大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业。开业时间：2009项目介绍：宁波国大雷迪森国际中心位于宁波市区东部拟建设的宁波东部新城中心区，总占地面积约722公顷。建筑高度分为，高级办公楼955米，公寓式办公楼74，95米，商场15-85米。基地东侧的河流被利用，在建筑周围积极引入人工水景，寻求一种自然与文明的和谐。办公楼裙房屋

64、顶花园。 对本项目的影响：p雷迪森广场更偏重于写字楼业态，商业属于从属地位。p该物业比本案更加接近于东部新城，在会展路没有打通的前提下对东部新城客户构成了一定 的阻隔作用，商业体量较小预计走精品路线，对本案精品定位方面客群是一个有力的争夺者.p该物业商业体量不大，即使与本案联手发展也逊色于中信泰富、世纪东方组合，难以形成商 业集群效应。五 商业竞争分析维多利亚广场商业规模：占地面积:35333平方米建筑面积:100781平方米开发周期:2年 开工时间:2008-1-9商业形态：华润万家、精品店、餐饮休闲、露天广场开业时间：2010项目介绍：由HIP酒店、特色餐饮一条街、168米长的星光大道、仿

65、维也那金色大厅（露天演艺广场）、休闲娱乐区（酒吧、KTV、洗浴中心等）、精品零售商业区构成；宁波首家HIP酒店，定位为宁波第一个不夜城。对本项目的影响：p此项目在啤酒文化的相关产业的基础上，发展购物、星级酒店等业态；p定位有特色、建筑形势较新颖，运作成功的话对江东区高新科技园区和东部新城休闲娱乐商业消费人群影响较大，且与本项目直线距离在3公里以内，影响较大。五 商业竞争分析惊驾路美食一条街商业形态：23层沿街临时商铺业态特征：美食、休闲娱乐发展情况：以海鲜、川菜、火锅为主，兼休闲娱乐，属于中档消费场所，认知度较好，用餐环境佳，交通以及停车方便，规划中属于宁波主要的美食街，发展前景看好。 代表商

66、家：象山洋北渔村、老房子川为馆、金来足浴、蜀园春川菜馆、怕不辣湘菜馆、象山李记野生海鲜坊、东北一家亲、小肥羊、郝运来、租到养生馆、金华骨头煲、要德火锅、小猪头、市浦渔山岛海鲜楼、鹿茗轩、太阳城湘菜馆、大目洋象山海鲜楼、光辉岁月娱乐城、俏湘园、澳门豆捞。经营状况：良好。租金情况： 120平米（一层），租金9万/年（2元/平米.天）；450平米（一二层，一层面积略小），23万（另转让费22万） 对本项目的影响：p目前江东最有特色的美食街之一；p属于城市生活中已经成规模和被认同的美食街，与家乐福商圈重叠，在美食、超市 购物上对本案形成一定的冲击。五 商业竞争分析金光中心商圈商业形态：街道底商、金光购物中心业态特征：美食、休闲娱乐发展情况：餐饮美食休闲类聚集，发展迅速，目前已形成较集中的餐饮一条街，汇集多种美食兼顾少量的休闲场所，已成为宁波目前较知名的餐饮特色街。之前主要集中在中山东路南、百丈路以北区域，目前百丈路以南（大步街）也逐步形成集中的餐饮和休闲场所。 地处宁波核心商务区范围内，繁荣商圈和密集的人流，以餐饮为特色的业态规划，整体经营状况和发展前景较好。入住率：100%，经营情况：良好租