江苏溧阳团结路地块项目定位及前期营销方案78PPT11月

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1、PART 1 市场分析PART 2 项目分析 PART 3 产品定位PART 4 营销推广溧阳概况区域规划竞争楼盘PART 1 市场分析地理区位：地理区位：溧阳位于江苏苏南，地处长江三角洲核心位置，距上海、杭州200公里，距南京、苏州百余公里，距常州机场60公里，处于宁杭都市圈的中心位置。104国道、宁杭高速公路、扬溧高速公路纵贯全境。自然资源：自然资源：溧阳秦朝建县，二千多年历史孕育了这里的文明，成为江南著名的鱼米之乡。溧阳物产丰富，是著名的“鱼米之乡”、“丝绸之乡”、“茶叶之乡”，盛产油、茶、蚕茧、螃蟹、板栗、毛竹等。溧阳概况市场分析溧阳：江南名城，宁杭都市圈节点城市面积人口：面积人口：溧

2、阳1535平方公里，其中耕地面积112万亩，林地32.8万亩，河流和湖泊42.6万亩。下辖10个镇，总人口77.63万人，人口密度505人/平方公里。市区建成区面积，人口。旅游发展：旅游发展：溧阳是国家级优秀旅游城市，风景秀丽的天目湖旅游度假区、南山竹海旅游区、新四军江南指挥部纪念馆、长荡湖、高静园等著名景点，成为周边城市的休闲度假天堂。溧阳概况市场分析溧阳：江南鱼米之乡，生态旅游名城天目湖旅游度假区 工业经济：工业经济：溧阳建筑业历史悠久，发展蓬勃，被江苏省授予“建筑之乡”的称号，并以“起重之乡”、“安装之乡”享誉海内。2008年全市完成工业总产值689亿元，实现销售收入660亿元，规模以上

3、企业实现纳税销售收入577.6亿元，年纳税销售收入亿元以上企业66家。江苏申特集团、上上电缆集团和华朋集团共实现纳税销售收入248亿元。开放性经济：开放性经济：全年完成实际到帐外资2.6亿美元，增长35.6%，工商注册外资5.4亿美元，新批外资项目平均注册资金1381万美元。完成外贸进出口总额5.95亿美元，成功举办“安博思论坛中欧经济智慧对话”和2008“一村一品”国际研讨会，溧阳的知名度、美誉度不断提升。溧阳概况市场分析溧阳：建筑、起重、安装三乡，享誉海内溧阳概况市场分析万宏观点一：万宏观点一：溧阳自身经济发展良好，特别是其工业经济、私营企业、旅游业发展良好，城镇居民和农民纯收入都较高，这

4、为房地产业的发展提供了良好的支撑作用。同时溧阳房地产市场受外部经济影响相对较小。万宏观点二：万宏观点二：溧阳市政府对土地管理较严，有计划、有步骤的进行土地的拍卖上市。没有出现土地大规模上市、恶性竞争的情况，这有利于溧阳房地产长期稳定的发展。万宏观点三：万宏观点三：宁杭城际铁路的建设，时速达到300公里/小时，溧阳作为宁杭城市带的中间位置，必然迎来跨越式发展的机遇。溧阳概况区域规划竞争楼盘PART 1 市场分析南区概况：政府建设重点区域南区概况：政府建设重点区域南区既是以汽车南站、大润发为中心的区域，该区域是政府重点建设区域，相关政府部门（国土局、法院、工商局等）都迁到南区，南区的商业配套、教育

5、配套也比较便利，例如锦汇商业广场、福田中心等。西区概况：科教重点区域西区概况：科教重点区域主要是教育集中区，溧阳中学、溧阳外国语学校、第六中学都集中在该区域，西区的楼盘也主打教育牌。政府重点打造的溧阳体育中心也位于西区，所以西区配套完善、潜力巨大，距离主城区也相对较近。西区楼盘众多，供应量大，房价相对较高区域规划市场分析溧阳各版块建设发展概况北区概况：经济开发区北区概况：经济开发区北区主要作为溧阳的经济开发区，以工业企业为主，包括电缆、机械、制造等各种企业聚集在该区域。该区域还包括热电厂等污染企业，整体板块居住环境不佳，所以该区域的楼盘市民接受度不高，房地产的售价也相对较低。东区概况：城郊结合

6、部东区概况：城郊结合部东区主要是城郊结合部，不是政府建设重点区域，相对楼盘较少，供应量不大。主要楼盘包括平陵东苑、御景苑等。城市向东发展的潜力不大。区域规划市场分析项目周边区域规划图项目周边区域规划图常州市重大建设工程之一常州市重大建设工程之一溧阳溧阳35项重大建设工程之一项重大建设工程之一 溧阳体育中心溧阳体育中心区域规划市场分析溧阳市体育中心规划总用地面积408334平方米，占地约612亩，由体育场、体育馆、游泳馆、全民健身中心和一批室外篮球场、排球场、网球场、门球场、游泳池、健身路径等体育设施组成。体育中心这项工程的建设，将进一步完善溧阳市的城市功能，并使溧阳成为具有承接国际、国内大型综

7、合体育赛事的县级市。2010年溧阳茶叶节的举办地年溧阳茶叶节的举办地 体育中心体育馆体育中心体育馆作为第一期建造的体育馆是一座能承担国际、国内体育比赛、训练、健身、大型文艺演出、展览、集会等多功能的现代化、智能化综合性体育馆。总建筑面积17388平方米，工程总投资1.38亿元，由主馆和副馆组成。主馆地上三层，观众席座位4400个。区域规划市场分析溧阳概况区域规划竞争楼盘PART 1 市场分析重点楼盘重点楼盘1：阳光城市：阳光城市楼盘地址：平陵中路与天目路交汇处占地面积：32万平米 总建筑面积：77万平米（住宅49万平米、商业15万平米、其余为车库、设备用房）容积率：2 建筑密度：25% 绿地率

8、：35%开发商：江苏万恒房地产开发有限公司商业部分：在平陵路沿线打造大型商业街及商场，开发商已经引进家乐福超市、中影影城、金鹰购物中心等主力业态，企图将项目打造成溧阳新的市中心。另外沿天目路、清溪路建有商业街，在打造家居装饰街、美食休闲街。住宅部分：基本上为17-25层的高层住宅，目前一期已经交付，二期及三期正在销售。竞争楼盘市场分析阳光城市阳光城市溧阳全配套高档住宅溧阳全配套高档住宅建筑特色：该项目建筑为欧式，高档涂料+石材，三段式立面，品质感较高。大面积拐角玻璃窗，立面挺拔流畅。同时多处架空层设计，增加了户外休闲运动的空间景观特色：水系是楼盘景观的一大特色，由于楼盘全是高层，间距大，绿化面

9、积多，同时欧式景观有品质感竞争楼盘市场分析石材立面 生态架空层 阳光城市阳光城市溧阳全配套高档住宅溧阳全配套高档住宅户型特色：入户花园是其主要特色，大部分户型都有入户花园。还有拐角飘窗、6角型阳光房、两个户型可分可合的亲情两代居等创新设计品牌建材：东芝智能电梯、无负压直供水、双层中空玻璃等，基本上为高档品牌建材竞争楼盘市场分析外立面 园林景观 导示牌 阳光城市阳光城市溧阳全配套高档住宅溧阳全配套高档住宅物业管理及智能化：红外监控、磁卡、远程抄表、背景音乐等十大智能化系统。物业管理为开发商下属物业管理公司，引进万科的管理理念，提供全程管家式服务。销售价格：目前在售价格在5200-6200元，90

10、平米两房价格为5200元，130平米三房，1-3楼房源价格5600元，18层左右5800-6000元。主力客群：以公务员、教师、医生、私营业主等高收入阶层为主，少部分年轻人作为婚房，还包含一部分在外地工作、经商的溧阳人。竞争楼盘市场分析重点楼盘重点楼盘2盛世华城盛世华城地理位置：该项目位于省溧阳中学西侧，南环路北侧建设路南侧，地处西区的中心位置，周边有省溧中、外国语学校、六中、人民医院分院等，配套完善项目概况：项目总建筑面积30万平米，以多层为主，包括小高层、独栋别墅、双拼别墅、叠加别墅、商业街等竞争楼盘市场分析省溧阳中学 外国语学校 盛世华城盛世华城西区配套最佳区域西区配套最佳区域 中档楼盘

11、中档楼盘楼盘配套：该项目除了拥有周边配套外，自身还配套建有2万平米商业街，作为商业内街，提供完善的生活配套。同时还建有4500平米的大型菜场，是西区唯一的菜场，目前正在内部装修中竞争楼盘市场分析4500平米菜场 2万平米商业街 社区大门 盛世华城盛世华城西区配套最佳区域西区配套最佳区域 中档楼盘中档楼盘住宅：面积范围较广，包括63平米一房、89平米两房、100-130平米三房等多种户型，满足各种客户的购房需求。档次为中档，集中体现在外立面、建材采用、社区景观等。户型特色：其住宅户型的主要特色为落地式拐角阳台、270度外飘窗等方面。竞争楼盘市场分析盛世华城盛世华城西区配套最佳区域西区配套最佳区域

12、 中档楼盘中档楼盘别墅：别墅组团位于项目的中心位置，沿着内部的河流布局，独栋别墅位于中心，双拼及叠加别墅位于外侧。该项目的别墅，无论是外立面，还是内部设计，都比较普通，品质感不高，特色相对较少。竞争楼盘市场分析盛世华城盛世华城西区配套最佳区域西区配套最佳区域 中档楼盘中档楼盘价格：该项目开发周期达到3年以上，项目整体在今年5、6月份全部销售完毕，当时的销售价格为5000元/平米。据了解，目前项目二手房的售价已经上涨到5500元/平米。客群：该项目的购买客群，包括教师、公务员、年轻白领等高收入阶层，也包括一些普通市民、农村进城、拆迁户等，整体客群的档次为中高档。竞争楼盘市场分析重点楼盘重点楼盘3

13、白金瀚宫白金瀚宫地理位置：白金瀚宫别墅位于溧阳城南，宁杭高速公路溧阳南出口处，北侧为宁杭高速，南侧为国家4A级风景区天目湖旅游度假区，西侧是天目路，东侧是天目国际村。项目概况：白金瀚宫别墅占地93亩，总建面积约5万平方米。宗地地形起伏，山水兼备，上风上水。项目以英伦风情为基础，倾力打造了72栋极具皇家风范的景观别墅。竞争楼盘市场分析白金瀚宫白金瀚宫溧阳顶级纯别墅区溧阳顶级纯别墅区物业：纯独栋别墅区 风格：欧式 宫殿式别墅面积段：400-1000平米/栋主力面积：600平米/栋户均一亩户户带电梯竞争楼盘市场分析白金瀚宫白金瀚宫溧阳顶级纯别墅区溧阳顶级纯别墅区竞争楼盘市场分析挑高客厅阳光地下室别墅

14、电梯白金瀚宫白金瀚宫溧阳顶级纯别墅区溧阳顶级纯别墅区竞争楼盘市场分析观景阳台亲水别墅亲水别墅此别墅专门在水面上建设了亲水平台，供别墅专享欧式雕塑优势分析劣势分析PART 2 项目分析优势分析：优势分析：城市规划：城市规划：溧阳城市发展主要以向西、向南发展为主，项目地处西南板块，作为溧阳城市建设的重点区域，拥有良好的未来潜力，尽享体育中心、宁杭城际铁路等市政建设优势。还包括周边将建设西湾公园、规划小学等，未来配套完善。配套优势：配套优势：项目靠近边界市场，边界市场内部含有农贸市场、建材装饰批发市场，相对配套完善。环境优势：环境优势：地块处于溧阳西南区域，该区域没有任何的工厂，空气清新、阳光明媚、

15、噪音及灰尘都很小，可以看到远处的山体景观，拥有一定的环境优势。优势分析项目分析劣势分析：劣势分析：地段劣势：地段劣势：项目虽然地处政府重点发展的区域，但是相对其他楼盘来说位置较偏。与盛世华城西区最佳配套区域的距离在1公里左右，有一定的地段劣势。学区劣势：学区劣势：项目虽然靠近省溧阳中学、外国语学校，但是有一定距离。特别是项目周边缺乏小学、幼儿园的配套，这一点是项目比较大的一个缺陷。交通劣势：交通劣势：项目周边基本上为空地，没有公交线路。高压线问题：高压线问题：项目地块内有高压线，从南到北贯穿地块，高压线所拥有的辐射等问题，会影响客户对项目的评价。劣势分析项目分析优劣势总结：优劣势总结：万宏观点

16、一：项目拥有万宏观点一：项目拥有“左右逢源左右逢源”的地段优势的地段优势项目地处西南板块，距离西区的科教重点区域很近；同时随着龙亭路的建设，项目可以很方便的到达边界市场、福田中心、大润发等南区的中心。项目可以享受西区和南区两个板块的配套优势 万宏观点二：前景是光明的，道路是曲折的万宏观点二：前景是光明的，道路是曲折的项目地块具有非常好的前景，包括体育中心、西湾公园、规划小学等等，未来的配套会相当完善，前景是一片光明。但是从当前的现实情况来看，配套还是相对缺乏。劣势分析项目分析花园洋房别墅复式高层住宅楼盘定位PART 3 产品定位项目产品定位的依据：项目产品定位的依据：市场角度：产品差异化路线市

17、场角度：产品差异化路线项目地处西区偏南区域，在地段及配套方面与竞争楼盘比具有较大劣势。这就要求项目必须走产品差异化路线，以唯一性产品来对抗地段的劣势，以高性价比产品来面对市场竞争，从而引起购房者的关注、认可与购买。利益角度：中高档产品利益角度：中高档产品项目每亩土地220万，楼面地价达到1830元/平米。加上建安成本、政府税费、营销及广告成本，使本项目的成本价比较高。做中低档产品难以支撑这样的价格，必须要求本项目走中高档路线，以中高层收入的客群为目标客户，做中高档产品。品牌角度：高品质楼盘品牌角度：高品质楼盘从开发商的品牌建设角度而言，建设高品质楼盘有利于开发商品牌的建设，利于树立开发商的良好

18、口碑与形象。花园洋房产品定位随着生活水平的逐步提高，人们越来越注重私人空间，更向往别墅式的生活，普通中产阶级也开始向往别墅生活。这种矛盾激发了房地产行业人员的创造力，一种崭新的居住模式开始出现，即低密度高档公寓，这种产品虽然本质是普通公寓，但是却拥有等产品特征。这种产品由于可以提供类别墅式的享受，所以其性价比更高，得到更多的市场关注和认可。近郊住宅的低密度化已经成为潮流，低密度住宅更多地开始向这些别墅化风格及元素倾斜，个性化及文化元素被更多的项目所采纳。在此得到释放，于是更多的中产阶级加入到低密度住宅的行列。低密度住宅产品发展趋势低密度住宅产品发展趋势 花园洋房产品定位这种产品拥有以下优势：给

19、业主更大的私人领域（院子、露台、屋顶平台等）与大面积公共绿化相比，这种产品更强调景观资源的私有化，让更多的业主可以拥有自己的花园、露台，在自家养花种草、观星赏月尽可能强调邻里概念，以组团形式提供邻里沟通平台建筑设计应体现更高的格调，营造更多的文化氛围，体现出浓郁的文化风情，满足中产阶级的文化需求尽可能地符合中国家庭的居住习惯（三口之家、三代同堂等）花园洋房产品定位北江豪庭北江豪庭退台式花园洋房代表楼盘退台式花园洋房代表楼盘南京江北板块、层层退台、5层花园洋房 花园洋房产品定位群盛北江豪庭群盛北江豪庭5层花园洋房一层拥有花园层层享有露台花园洋房产品定位群盛北江豪庭群盛北江豪庭地理位置：位于南京浦

20、口区珠江镇，东侧隔雨山西路与求雨山公园相望，北侧为南京审计学院珠江镇校区，分为南北两块。项目规模：项目土地面积40万平米，总建筑面积55万平米，包括独栋、双拼、联排、叠加别墅、花园洋房、小高层、高层住宅、酒店式公寓等，社区配套包括会所、商业街、社区中心、九班幼儿园等。开发公司：福建群盛集团有限公司花园洋房产品定位花园洋房花园洋房 户型建议户型建议152平米 四房两厅两卫一层 花园洋房138平米 三房两厅两卫二层 花园洋房花园洋房产品定位花园洋房花园洋房 户型建议户型建议124平米 三房两厅两卫四层 花园洋房100平米 两房两厅一卫五层 花园洋房花园洋房产品定位花园洋房花园洋房 面积配比面积配比

21、面积段 户型 楼层 套数比例 备注95-105平米 两房 5层 15% 送露台 115-140平米 三房 普通层 65% 送露台或花园140-160平米 四房 一层 20% 送花园花园洋房，全面超越普通多层的高品质住宅花园洋房，全面超越普通多层的高品质住宅花园洋房与普通多层的容积率接近，建议本项目不做普通多层，全部采用花园洋房作为项目的主力产品。花园洋房产品定位花园洋房别墅复式高层住宅楼盘定位PART 3 产品定位别墅产品别墅产品为支撑项目的高尚品质，打造楼盘的独特品味，项目宜建设一定量的别墅产品。通过别墅产品的建筑立面、景观水系的打造，来带动整个项目的品质提升。万宏建议的别墅产品：独栋、双拼

22、万宏建议的别墅产品：独栋、双拼通过我们对溧阳多个别墅项目的调研，以及我们对别墅的目标客群的购买心理的把握，我们认为，独栋和双拼这种高端别墅产品比较受欢迎。而联排、叠加别墅，由于舒适度不足，则销售难度较大。别墅复式产品定位别墅产品定位别墅产品定位水岸：仁者乐山、智者乐水。本项目作为城市别墅，处于大型住宅区中相对山水环境一般。我们建议开发商在社区内部打造水系，围绕别墅组团周围，形成良好的亲水庭院景观。欧式：欧式别墅，特别是欧式宫殿式别墅，具有良好的品质感，符合别墅的尊贵身份，建议项目的建筑风格为欧式，石材立面、欧式圆柱、古典雕塑等，形成浓郁的别墅文化氛围。别墅复式产品定位别墅面积定位别墅面积定位独

23、栋别墅：330-400平米双拼别墅：260-300平米别墅产品细节建议别墅产品细节建议挑高客厅超大花园观景露台阳光地下室欧式雕塑小品坡地景观别墅复式产品定位复式住宅复式住宅复式住宅也是低密度住宅的典范，在某些方面有别墅式的感受和居住体验，但是面积要适当小些。具体如下：1F-2F 一户3F-4F 一户5F带阁楼 一户复式住宅面积控制：复式住宅面积控制：180-220平米平米复式住宅作为别墅的补充，在本项目中适当进行布置，从而更丰富本项目的产品链，满足各种不同客群的需求。别墅复式产品定位花园洋房别墅复式高层住宅楼盘定位PART 3 产品定位高层住宅作为中档产品，将成为住宅未来的主流形态。由于本项目

24、的容积率为1.8，这决定了项目必然有一定的高层住宅。由于本项目设置了较多的别墅、花园洋房等低密度住宅，所以我们建议本项目舍弃小高层住宅，建设高层住宅。项目的高层住宅，将在17+1层或者24+1层左右。我们建议本项目的高层住宅，全面引进私家花园的概念，高层住宅产品定位进入家中，首先映入眼帘的就是入户花园，穿过入户花园才是客厅。在此养花种草、修身养性，实现家居生态化。高层住宅产品定位入户花园户型推荐入户花园户型推荐高层住宅产品定位 户户独享空中庭院，将园林院落引入小高层，将花香绿意充盈家中。可在此养花种草、品茶会友、观星赏月、放松身心。高层住宅产品定位空中庭院户型推荐空中庭院户型推荐两房变三房，三

25、房变四房，任由自己DIY高层住宅产品定位高层住宅高层住宅 面积配比面积配比面积段 户型 套数比例 90-100平米 两房两厅一卫 15%110-120平米 三房两厅一卫 35%120-135平米 三房两厅两卫 35%140平米 四房两厅两卫 15% 高层住宅产品细节建议高层住宅产品细节建议空中庭院、入户花园 部分架空层270度拐角飘窗 外飘窗纯板式建筑设计 品牌快速电梯高层住宅产品定位花园洋房别墅复式高层住宅楼盘定位PART 3 产品定位项目自身的产品层次：项目自身的产品层次：主流产品：花园洋房 中高档产品 130-150平米/套辅助产品：复式与别墅 高档产品 350、280、200平米 高层

26、住宅 中档产品 90-130平米/套项目整体档次定位：中高档路线项目整体档次定位：中高档路线在建筑、立面、门窗玻璃等建材选用、景观园林建设等方面，坚持高品质投入。如果与阳光城市进行类比，简单概括起来就是：品质类似阳光城市品质类似阳光城市舒适超越阳光城市舒适超越阳光城市配套不输阳光城市配套不输阳光城市楼盘定位产品定位各种产品的建筑面积配比建议各种产品的建筑面积配比建议项目总用地面积14万平米，总建筑面积25.2万平米，其中住宅建筑面积24万平米，商业4000平米，社区服务中心4000平米，物业用房及配电房1600平米。物业 容积率 建筑面积 土地面积 套数（约）别墅 0.4 1万平米 2.5万平

27、米 30套复式住宅 1.2 1万平米 0.83万平米 50套花园洋房 1.2 5万平米 4.16万平米 380套高层住宅 2.5 17万平米 6.8万平米 1400套合计 24万平米 14万平米 1860套楼盘定位产品定位项目地块初步规划示意项目地块初步规划示意楼盘定位产品定位建筑风格建议：欧式建筑建筑风格建议：欧式建筑欧式建筑，三段式立面、铠甲式屋顶，具有尊贵的品质与浓郁的文化氛围，符合中产阶级的心理需求，特别是在江苏、在溧阳这种有文化底蕴的城市。建议项目采用欧式建筑风格，用纯面砖作为立面，塑造楼盘品质。楼盘定位产品定位情景式布局建议情景式布局建议提倡邻里概念，以两三幢住宅为一个邻里单位形成

28、邻里空间，通过建筑的类围合私密化处理，强调了室内外空间的流通的同时也从空间设计上增加了人与人之间交流、沟通的机会。同时邻里组团封闭，车行在邻里外解决，减少车行及闲杂人员的干扰，创造了一个悠闲、宁静的氛围，组团景观的个性化设计使人犹如置身于自家的院落中。楼盘定位产品定位项目景观设计建议项目景观设计建议景观坚持古典欧式风格景观坚持古典欧式风格本项目的景观设计应该走古典欧式风格，应遵循 “组团式主题景观”和“私人化”的原则，设计的重点在样板景观、入口水景区和楼体间距景观，强调住宅景观的均好性，消除销售死角。以水作为小区景观的点睛之笔以水作为小区景观的点睛之笔中心花园以水文化为主题，采用大面积水面塑造

29、项目的临水气质，特别是别墅区、花园洋房区，需要用水来贯穿，同时也可以采用小叠水或喷泉等，让水景生动起来。欧式景观小品、雕塑、绘画的点缀欧式景观小品、雕塑、绘画的点缀在小区的景观细部、架空层等区域，设置休闲座椅、欧式雕塑等，作为整个小区景观的点缀。楼盘定位产品定位物业管理建议物业管理建议引进知名物管公司作为物管顾问引进知名物管公司作为物管顾问例如引进保利物业、万科物业、江苏爱涛物业等知名物业管理公司作为本项目的物管顾问，全面完善本项目的物管服务体系，提升本项目的居住品质和价值。“阳光透明阳光透明”智能化物业管理智能化物业管理针对项目中、高档的物业特点及消费群体，为充分展现人与人的亲近和谐，避免人

30、与人之间沟通屏蔽现象，建造一片情感交流绿洲，推出“阳光透明”的物业管理服务，并设立“客户专员”。三防结合的安全防范体系三防结合的安全防范体系通过小区入口的智能卡自动道闸、全时段全视区监控系统与单元入口的一卡通门禁、可视对讲系统相结合，小区公共区域安全员巡视与组团内安全员巡视相结合，形成一个联动的二级安全管理网络。楼盘定位产品定位推广定位推盘步骤营销策略PART 4 营销推广项目推广定位定位支撑：1、2008年北京奥运会余温未消，2010广州亚运会又将接踵而至，运动话题将再次被热议。随着生活水平的提高，健康、生态、环境等主题被日益关注。2、作为溧阳重大建设工程之一的溧阳体育中心临近本案，本项目以

31、“健康社区”为主题，可借势政府，展现项目的良好规划前景和完善配套，将项目打造成体育中心板块第一盘！3、运动型社区提倡“运动就在家门口”，运动在此“随时随地，随心所遇”。透过事件性活动进行炒作，重塑社会中坚层对自身健康的关注，对本楼盘的关注。打造溧阳首家运动型社区。推广定位营销推广运动主题社区运动主题社区 2大支撑点大支撑点紧邻体育中心外部配套：紧邻体育中心外部配套：常州市重大建设工程之一，溧阳35项重大建设工程之一的溧阳体育中心，总占地达到600亩。近邻本项目，出门即可享受体育中心一流的、完善的体育设施。建设社区运动健身会所：建设社区运动健身会所： 为了契合“运动社区”这一话题，建议小区内部建

32、设具有运动功能的大型体育健身会所。如此动作，在制造小区特色卖点的同时，为后期营销推广埋下伏笔。社区运动会，定期专项运动比赛等项目行销手法，不但将增加客户及潜在客户对本项目的好感度之外，还将会为本项目塑造良好的社会形象引发社会关注。推广定位营销推广台球室社区运动健身会所社区运动健身会所具体包含以下设施：室内会所：健身房、乒乓球室、台球室、瑜伽房等室外场馆：小型高尔夫练习场、网球场、篮球场等。该部分设施，可以结合项目的景观进行布置。推广定位营销推广三大支撑点推广定位营销推广运动健康主题社区生态好生态好品质优品质优学区佳学区佳推广核心定位生态好：这是项目地块所具备的天生条件，空气优良、阳光充沛，再加

33、上开发商对景观的打造。品质优：这是我们项目产品的自身优势，退台式花园洋房、别墅、入户花园等创新产品设计，楼盘品质堪称一流。学区佳：目前学区不算好，我们建议开发商需要重点打造学区打造学区房打造学区房 2大步骤大步骤建设社区内部幼儿园，引进知名教育机构：建设社区内部幼儿园，引进知名教育机构：项目作为25万平米的大型项目，居住人口将达到2000多户，在社区内部有必要建设幼儿园，同时引进知名的幼儿园教育机构进驻，展开优质的教育工作。与溧阳实验小学合作，开通名校直通车：与溧阳实验小学合作，开通名校直通车： 项目周边目前没有小学，同时距离小学的路程还比较远（外国语学校为民办），在此情况下，我们建议开发商出

34、面，与溧阳实验小学进行合作，让本项目的业主子女免费就读实验小学，同时开通名校直通车，有物管公司负责每日接送小海上学，提供全程服务。推广定位营销推广推广定位营销策略推盘步骤PART 4 营销推广实景营销法：房子未造、景观先行实景营销法：房子未造、景观先行社区大门、会所、景观绿化等样板示范区，先期建设建议开发商首先建设社区大门、会所、门口的园林绿化等景观，让购房者眼见为实。将未来楼盘的品质与开发实力全面展示，通过大手笔、大魄力让购房者感到震撼。现在越来越多的开发商已经开始了这种开发模式，取得了量价齐飞的热销局面。房子在建，大门已建好景观示范段营销策略营销推广活动促销：新闻炒作与楼盘广告相结合活动促

35、销：新闻炒作与楼盘广告相结合建议活动一：溧阳城市规划发展论坛建议活动一：溧阳城市规划发展论坛要求规划局、市政府、专家学者等，针对溧阳的城市规划展开研讨，指明城市的发展方向。建议活动二：项目千人羽毛球大赛建议活动二：项目千人羽毛球大赛通过组织大型的羽毛球赛，组织业余级、专业级比赛，吸引全民参与，引发运动主题社区的关注。针对项目不同的客群特点，以“活动营销”为核心，通过“面上PR”与“点上SP”的系列性运作，快速再提升项目“品质”感及实现“稳步”销售，媒体传播仅在活动节点上加以配合，以扩大传播效果。营销策略营销推广板块板块炒作炒作形象形象塑造塑造卖点卖点诉求诉求首先炒作项目所首先炒作项目所处的西南

36、板块，处的西南板块，全面解析政府规全面解析政府规划及未来潜力划及未来潜力以以“运动运动”为灵为灵魂，塑造项目魂，塑造项目“溧阳首座运动溧阳首座运动健康社区健康社区”的的总体形象总体形象通过深入挖掘通过深入挖掘项目的卖点项目的卖点完成产品优势的完成产品优势的广泛传播广泛传播通过价格、折扣通过价格、折扣等促销信息等促销信息来完成最后的来完成最后的临门一脚临门一脚促销促销信息信息营销策略营销推广推广定位营销策略推盘步骤PART 4 营销推广推盘步骤推盘步骤首推花园洋房：以特色产品引爆市场首推花园洋房：以特色产品引爆市场次推别墅：拉升项目形象次推别墅：拉升项目形象再推高层住宅：快速跑量再推高层住宅：快

37、速跑量最后分批加推：花园洋房、高层等最后分批加推：花园洋房、高层等以规划设想为基准，项目推盘将以花园洋房作为切入点。花园洋房层层退台的新颖设计一经引爆市场，为项目扩大城市知名度的同时，也为后期别墅、高层的推出做了铺垫。第二波中心景观别墅区的推出，将再次夯实本项目高品质楼盘形象。后期高层的空中花园、入户花园独特设计将为销售推波助澜。推盘步骤营销推广溧阳首座：突出本项目作为溧阳第一个运动主题社区，具有广泛的市场意义25万方：重点突出项目的规模优势五星级：反映项目作为中高档社区，具有五星级豪宅品质，一流地段、完美品质、高性价比、好学区、完善配套等。生态运动社区：则强调了项目的主题，突出了本项目的核心

38、优势，即具有良好生态环境的运动社区推盘步骤营销推广星空下：这突出反映了花园洋房产品优点户户带露台，全面赠送的空间，可以在此观星赏月、休闲放松、亲近自然，获得别墅级的空间享受。亲水庭院：无论是一层的私家花园，还是其他楼层的露台、空中花园，都可称之为庭院。这些庭院的最大特色，就是拥有良好的水景观，享受小区内的蜿蜒水系。推盘步骤营销推广推广语分析：欧式古典建筑，亲水生态别墅，这是项目产品的核心卖点。同时项目倡导庄园理念，项目以大面积私家花园、城市核心稀缺地段，成就绝无仅有的稀缺城市别墅居住模式。项目别墅推广，以独栋别墅为主展开推广，吸引城市顶尖阶层、高收入阶层的广泛关注，并带动双拼别墅、复式住宅的销售。推盘步骤营销推广推广语分析：公园大宅，是项目高层住宅的核心特色，项目不仅可以享受社区优美环境、架空层景观外，在自己家内也可独享入户花园、空中庭院，成就真正的公园大宅。 西城突出反映项目的地段优势，强调项目的未来发展潜力。“首现溧阳”指的是如此独具创意的户型设计理念登陆溧阳，突出唯一性。推盘步骤营销推广THANKS