呼和浩特阳光诺卡公寓产品建议93p

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1、阳光诺卡公寓产品建议阳光诺卡公寓产品建议框架框架国家宏观政策分析国家宏观政策分析公寓市场宏观分析公寓市场宏观分析 小户型住宅个案分析小户型住宅个案分析一线城市经典公寓案例分析一线城市经典公寓案例分析项目地块项目地块SWOTSWOT分析分析产品定位分析产品定位分析市市 场场 分分 析析把握本土市场脉搏政策分析政策分析宏观政策宏观政策根据社科院的绿皮书，全国根据社科院的绿皮书，全国3535个大中城市平均房价泡沫达个大中城市平均房价泡沫达29.5% 29.5% ，其中，二、三线城市的泡，其中，二、三线城市的泡沫开始高于一线城市。泡沫指数最高的前七个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、沫开始高于一

2、线城市。泡沫指数最高的前七个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在兰州、石家庄，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%50%以上以上; ;而泡沫成分占实际价格比例而泡沫成分占实际价格比例在在30%-50%30%-50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。州、成都。北京中原地产提供给时代周报记者的报告指出：在宏观调控政策较为紧张的一线城市，房价北京中原地产提供给时代周报记者的报告指出：在宏观调控政策较为紧张的一线城市，房价出现了明显

3、的涨跌不一，但二、三线城市价格上涨的速度依然很大，包括大连、厦门、南昌出现了明显的涨跌不一，但二、三线城市价格上涨的速度依然很大，包括大连、厦门、南昌等二线城市的新建住宅价格环比上涨甚至超过了等二线城市的新建住宅价格环比上涨甚至超过了1%1%，远高于全国环比上涨，远高于全国环比上涨0.4%0.4%的平均水平。的平均水平。 看数据看数据尚达信认为尚达信认为在一线城市宏观调控政策紧张的情况下，国内大牌开发商如恒大、万科等加紧布局在一线城市宏观调控政策紧张的情况下，国内大牌开发商如恒大、万科等加紧布局二三线城市。大牌开发商大量进驻将导致二三线城市房价大幅上扬，在国家宏观调二三线城市。大牌开发商大量进

4、驻将导致二三线城市房价大幅上扬，在国家宏观调控的大背景下，预计未来将控的大背景下，预计未来将加大加大对二三线城市的宏观调控力度。对二三线城市的宏观调控力度。政策分析政策分析保障性住房保障性住房 2010年首府廉租房建设任务为4370套，棚户区改造任务为3813套，公共租赁住房建设任务为400套，经济适用住房建设任务为7600套，农村危旧房改造任务为4000套，国有林区棚户区改造任务为476套，其中经济适用房仅占商品房销售面积的不到1% ，2010超额完成自治区下达的任务。 2011年，自治区下达呼和浩特市各类保障性住房任务为29441套，近198万平方米，总投资约55亿元。呼和浩特市在自治区任

5、务目标的基础上加大了建设任务，2011年力争建设各类保障性住房约4万套，近270万平方米，总投资约为70亿元，建设规模占到全市房地产当年新开工规模的50%以上。呼和浩特呼和浩特目前呼市保障性住房尽管数量多，但市场化程度还不高，对市场产目前呼市保障性住房尽管数量多，但市场化程度还不高，对市场产生大的影响预计在生大的影响预计在3-5年年后。后。远郊区县远郊区县新城区、赛罕区及如意开发区、回民区东部土地价值新城区、赛罕区及如意开发区、回民区东部土地价值巨大，地方政府会选择出售土地换得财政收入，因此巨大，地方政府会选择出售土地换得财政收入，因此此区域内不会建设保障性住房，政策对其影响最小。此区域内不会

6、建设保障性住房，政策对其影响最小。而随着这些地区可建设用地的减少，商品房价值将会而随着这些地区可建设用地的减少，商品房价值将会越来越高。越来越高。金川、回民区临近西二环、玉泉区临近南二环及金桥金川、回民区临近西二环、玉泉区临近南二环及金桥开发区南端产品与保障性住房类似，保障性住房对该开发区南端产品与保障性住房类似，保障性住房对该区域房地产市场带来较大冲击。区域房地产市场带来较大冲击。旗县土地价值最低，并且远离市区，产品与保障性住旗县土地价值最低，并且远离市区，产品与保障性住房类似，保障性住房对当地房地产市场带来较大冲击，房类似，保障性住房对当地房地产市场带来较大冲击，政策对其影响大，房价预计一

7、定幅度的下降。政策对其影响大，房价预计一定幅度的下降。 保障性住房建设量的大幅增加对整个城市对整个城市的房屋均价起的房屋均价起拉低拉低作用作用，但底线不应该低于成本价。新城、赛罕、如意新城、赛罕、如意金川、西二环、金川、西二环、南二环西段南二环西段, ,金金桥开发区南端桥开发区南端政政策策影影响响力力愈愈来来愈愈大大政策分析政策分析保障性住房保障性住房呼和浩特保障性住房区域分布呼和浩特保障性住房区域分布保障房影响下，呼市未来地产项目产品走势保障房影响下，呼市未来地产项目产品走势地产项目产品走势产品分类包含项面积区间市场供应量市场需求量首付款比例贷款政策优惠政策影响力高档产品别墅、洋房等200以

8、上小小高少小中档产品洋房、高层等100-200中中中一般一般普通产品多层、高层50-120大大低多大保障性住房多层、高层90以下大大低多大住宅类产权（70年）的公寓因受到限购的影响，前景不乐观。非限购类非限购类的公寓依然存在市场需求。保障性住房套型面积大多在90以下，未来可减小90以下住宅类产权（70年）的公寓投放或做出特色做出特色。对商业产品影响不大。政策分析政策分析保障性住房保障性住房政策分析政策分析总结总结1、悲观预计二三线城市未来住宅市场调控政策从紧从紧，政策调控成就商业地产。2、非限购类的公寓政策利好非限购类的公寓政策利好，依然存在市场需求。低品质保障性住房对小套型市场产生较大冲击，

9、因此住宅类产权（70年）的公寓等小套型产品设计应重点增加产品附加值，如做精装；增加滨水绿地、中心广场等园林绿化的设计，提升附加值，提高楼盘档次。公寓市场宏观分析公寓市场宏观分析公寓发展历程公寓发展历程呼和浩特万达广场海亮广场2008-至今未来发展产权年限：70年产权产品类型：普通公寓经营模式：全部售卖价格区间：5500-6100华门世家2007年以前产权年限：70、50、40年产品类型：普通公寓为主、部分商务公寓及酒店式公寓，与其他业态构成城市综合体经营模式：全部售卖价格区间：6300-8800水岸小镇奈伦如意国际产权年限：70、50、40年产品类型：商务、酒店式公寓经营模式：部分持有，引进专

10、业管理公司提供酒店式服务公寓市场宏观分析公寓市场宏观分析总体区域分布总体区域分布回民区回民区赛罕区赛罕区新城区新城区玉泉区玉泉区如意开发区如意开发区金桥开发区金桥开发区1 113133 37 76 65 59 92 21818171711118 8121215151616101014144 4EFAHCBGMNOD在售在售123456奈林尚苑云鼎海亮广场海亮国贸广场铂金时代玉泉南郡789101112天御尚局利佰家国际公寓恩和家园书香门第尚座尚东枫景御景101公馆131415161718金汉御园兴安丽景兴泰御都思罕国际复式公寓奈伦如意国际上东领海待售待售ABC浩鑫机电商业广场蓝砖首府丰泰金裴广场

11、DEF琦琳北辰万达广场东经111GHM名都中央广场亿科公园2010雅都中山路商业中山路商业中心片区中心片区新华东街次商新华东街次商业中心片区业中心片区昭乌达路昭乌达路学府片区学府片区公寓市场宏观分析公寓市场宏观分析在售公寓分布图在售公寓分布图回民区回民区赛罕区赛罕区新城区新城区玉泉区玉泉区如意开发区如意开发区金桥开发区金桥开发区1 113133 37 76 65 59 92 21818171711118 8121215151616101014144 4在售在售123456奈林尚苑云鼎海亮广场海亮国贸广场铂金时代玉泉南郡789101112天御尚局利佰家国际公寓恩和家园书香门第尚座尚东枫景御景10

12、1公馆131415161718金汉御园兴安丽景兴泰御都思罕国际复式公寓奈伦如意国际上东领海在售公寓放量目前主要在售公寓放量目前主要集中在集中在新老商业中心新老商业中心片区片区新华东街次商新华东街次商业中心片区业中心片区中山路商业中山路商业中心片区中心片区公寓市场宏观分析公寓市场宏观分析总体区域分布总体区域分布回民区回民区赛罕区赛罕区新城区新城区玉泉区玉泉区如意开发区如意开发区金桥开发区金桥开发区EFAHCBGMNOD待售待售ABC浩鑫机电商业广场蓝砖首府丰泰金裴广场DEF琦琳北辰万达广场东经111GHM名都中央广场亿科公园2010雅都未来公寓放量地域较为未来公寓放量地域较为分散分散目前市场上公

13、寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分地段描述：兴泰御都位于首府核心位置，内蒙古党校原址（满都海公园对面）。兴泰御都与市区最大公园满都海公园隔路相望。600米直达鼓楼商圈，维多利商场，中山路商圈，社区5万平米商业不夜城。 物业公司：兴泰物业公司 园林景观：北京市建筑设计研究院销售情况：目前剩余40多套产品产权年限70年外檐风格现代简约面积区间50-80主力户型39.63、41.52、46（户型图计算的面积）总建面/套数5000平米/180套是否精装/报价是生活配套功能带家具梯户数4梯30户公摊23%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格12000现均价12000销售情况总去化率20%年均

14、去化量约150套畅销户型41.52、46销售周期1年客群年龄25-30置业目的投资占70%，自住30%兴泰御都兴泰御都按产权年限分：按产权年限分：70年年 在售在售兴泰御都户型配比及去化率兴泰御都户型配比及去化率兴泰御都户型配比及去化率兴泰御都户型配比及去化率套型结构（均为厅室合一）面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫39.633016.67%1188.9 7.67%100.00%一室一厅一厨一卫41.5263.33%249.124.61%100.00%一室一厅一厨一卫46235.56%1164.95 5.12%100.00%一室一厅一厨一卫4625361.11%129

15、66.25 56.94%100.00%一室一厅一厨一卫53.27 4611.11%3733.82 16.40%95.65%一室一厅一厨一卫（厅室分离）61.48164.44%1189.449.27%87.5%总体均值55.00 180100.00%22771.15 100.00%99.52%根据户型图计算出的面积n 总体套型均值55.00；均为客厅卧室合一n 46平户型面积占比接近6成；去化率高目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 在售在售兴泰御都各功能区间开间尺度兴泰御都各功能区间开间尺度根据户型图计算出的面积n 因厅室合一，卧室、客厅开间均值

16、均为4.30米；n 厨房开间均值2.57米，比卫生间开间短0.13米；兴泰御都各功能区间开间尺度兴泰御都各功能区间开间尺度套型结构（均为厅室合一）面积(）卧室(m）客厅(m)厨房(m)卫生间(m)一室一厅一厨一卫39.634.254.252.172.62一室一厅一厨一卫41.524.454.45 2.26 2.69 一室一厅一厨一卫46.004.25 4.252.562.69 一室一厅一厨一卫46.004.254.252.56 2.69 一室一厅一厨一卫53.27 4.454.452.54 2.97 一室一厅一厨一卫（厅室分离）61.484.15 4.153.35 2.59 总体均值55.00

17、 4.304.302.572.70目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 在售在售兴泰御都各功能区间面积兴泰御都各功能区间面积兴泰御都兴泰御都各功能区间面积各功能区间面积套型结构（均为厅室合一）面积(）卧室(）客厅()厨房()卫生间()一室一厅一厨一卫39.6322.319.225.48一室一厅一厨一卫41.5221.7610.065.63一室一厅一厨一卫46.0025.42 10.88 5.98一室一厅一厨一卫46.0025.42 10.88 5.98一室一厅一厨一卫53.27 33.95 11.30 7.39 一室一厅一厨一卫（厅室分离）61.

18、4816.6 20.8713.96.00总体均值55.00 18.88 23.29 6.16 4.92 根据户型图计算出的面积n 客厅卧室合一面积众数区间21-25，均值25.77；n 厅室合一套型，厨房餐厅面积比卫生间面积大5左右；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 在售在售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分产品产权年限70年外檐风格现代简约面积区间59-147主力户型59.67、61.1、78.56、147（户型图计算的面积）总建面/套数34633平米/400套是否精装/报价是生活配套功能带家具拎包入住梯户数4梯16户公摊27

19、%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格08年6000-11年8500现均价8500销售情况总去化率50%年均去化量100畅销户型59-60销售周期3年客群年龄30-40左右置业目的投资占60%，自住40%地段描述：金桥开发区昭乌达路东侧，世纪大酒店、内蒙古华能东侧 ，小黑河检察院西侧物业公司：内蒙古利佰佳房地产有限公司园林景观：无销售情况：目前剩余200套利佰佳国际公寓利佰佳国际公寓按产权年限分：按产权年限分：70年年 在售在售根据户型图计算出的面积n 总共4种户型，且套数分布比例均匀；客卧合一一居面积占61.72% ，二居占38.28%n 整体去化率五成左右；二居去化不理想；利佰佳

20、国际公寓利佰佳国际公寓户型配比及去化率户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比总面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫44.310025%443018.8852.50%一室一厅一厨一卫43.410025%434018.5043.70%一室一厅一厨一卫57.110025%571024.3439.00%二室一厅一厨一卫89.8410025%898438.2821.80%总体均值58.6640025%2846410050.00%利佰佳国际公寓利佰佳国际公寓户型配比及去化率户型配比及去化率目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 在售在售利佰佳国际公寓

21、各功能区间面积利佰佳国际公寓各功能区间面积根据户型图计算出的面积n 一居面积均值48.27，总体户型面积均值58.66；n 一居开放式厨房，比卫生间大约2；客卧合一，主卧空间比客厅空间大2.4左右n 一居客厅主卧面积均值比约为0.91:1；利佰佳国际公寓各功能区间面积利佰佳国际公寓各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧()客厅()厨房()卫生间()储藏室一室一厅（客卧合一）44.316.19- 14.306.76（开放式）4.82-一室一厅（客卧合一）43.416.19- 14.30 6.76（开放式）4.82-一室一厅（客卧合一）57.122.62-19.109.152（开放式）8.70

22、-一居均值48.2718.33-15.907.566.11-二室一厅一厨一卫89.8420.9716.654.8810.86（封闭式）7.53-二居均值89.8420.9716.654.8810.867.53-总体均值总体均值58.66 19.6516.639.379.216.82-目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 在售在售利佰佳国际公寓各功能区间开间尺度利佰佳国际公寓各功能区间开间尺度根据户型图计算出的面积n 一居主卧开间均值5.43米，众数4.95米，二居主卧开间4.22米；n 一居卫生间均值分别为2.83米左右；开放式厨房开间比卫生间开

23、间短约0.2米；利佰佳国际公寓各功能区间开间尺度利佰佳国际公寓各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧(m）次卧(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室一室一厅(客卧合一)44.34.95-4.952.552.65-一室一厅(客卧合一)43.44.95-4.952.552.65-一室一厅(客卧合一)57.16.39-6.392.863.2-一居均值一居均值48.2748.275.435.43-5.435.432.652.652.832.83-二室一厅106.844.223.364.903.553.36- 二居均值二居均值106.84106.844.224.223.363.364.904.90

24、3.553.553.363.36-总体均值总体均值86.5886.584.834.833.363.365.175.173.13.13.103.10-目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 在售在售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 在售在售海亮广场海亮广场产品产权年限70外檐风格现代简约面积区间Loft120-230；平层60-130主力户型Loft160、170；平层80、90（建面）总建面/套数约24万/2000是否精装/报价是/650生活配套功能无梯户数6梯28户公摊C座24%；E座29%特殊

25、材料/中央空调/大堂通风系统/无/有价格历史价格09年6100-10年6200-11年6300现均价Loft6300；平层8800销售情况总去化率80%年均去化量约500套销售周期08年5月-至今客群年龄35-45置业目的投资为主，部分改善型需求A A栋栋5A5A写字楼写字楼B B栋栋LOFT5.5LOFT5.5米挑高公寓米挑高公寓LOFT5.5LOFT5.5米挑高精装公寓米挑高精装公寓平层精装公寓平层精装公寓海亮酒店海亮酒店全套名品精装公寓全套名品精装公寓A AB BC CD DF FE E地段描述：中山路老商业中心物业公司：内蒙古海亮物业管理服务公司园林景观：无销售情况：E座名品精装公寓在

26、售，B、C、D栋尾房在售，总体去化率80%左右。公寓产品采取LOFT大面积、平层小面积户型组合策略。LOFT产品装修上采取毛坯、精装组合，平层产品上采取普通精装与名品精装组合策略。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 待售待售产品产权年限70年外檐风格现代简约面积区间40-80主力户型待定总建面/套数44517平米/460套是否精装/报价大堂是精装生活配套功能待定梯户数待定公摊30%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格无现均价待定销售情况总去化率无年均去化量无畅销户型无销售周期首次客群年龄无置业目的无兰亭文苑兰亭文苑后后2 2栋精装公寓

27、栋精装公寓地段描述：兰亭文苑位于鄂尔多斯大街西口子十字路口往西100米处路南。项目是集商业、酒店、住宅为一体的多功能综合性场所。物业公司：暂时未定园林景观：2000多平米的空中花园 销售情况：未开盘兰亭文苑户型配比及去化率兰亭文苑户型配比及去化率兰亭文苑户型配比及去化率兰亭文苑户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一卫（厅卧合一）34.20-一室一厅一卫（厅卧合一）40.95-一室两厅一卫55.44-一室两厅一厨一卫51.84-根据户型图计算出的面积n 总共4种户型，套型面积集中在34-55平之间。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限

28、分：按产权年限分：70年年 待售待售兰亭文苑各功能区间开间尺度兰亭文苑各功能区间开间尺度兰亭文苑各功能区间开间尺度兰亭文苑各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧(m）次卧(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室一室一厅一卫（厅卧合一）34.203.90 -3.90 -2.14-一室一厅一卫（厅卧合一）40.953.98-3.98-2.24 -一室两厅一厨一卫55.442.91-3.772.912.14-一室两厅一厨一卫51.843.60-3.601.981.98-一居均值45.613.60-3.812.452.13-根据户型图计算出的面积n 主卧开间均值3.6米，比客厅开间均值长0.21米

29、；n 客厅卧室合一户型开间3.9米；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 待售待售兰亭文苑各功能区间面积兰亭文苑各功能区间面积兰亭文苑各功能区间面积兰亭文苑各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧()客厅()厨房()卫生间()储藏室一室一厅一卫（厅卧合一）34.2015.87 -13.30-4.64 -一室一厅一卫（厅卧合一）40.9511.94-12.62 -5.58 -一室两厅一卫55.4411.93 -14.02 7.945.43 -一室两厅一厨一卫51.846.70-11.746.464.61-一居均值45.6111.61-12.927

30、.205.07-根据户型图计算出的面积n套型面积均值45.61；其中厅卧室合一套型均值37.58；两厅分离套型均值53.64；n客厅卧室合一套型中客厅及卧室部分面积分别为29.17及24.56；n厨房面积均值较卫生间大2.1。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 待售待售产品产权年限70年外檐风格现代简约面积区间70-120主力户型70-120总建面/套数3.99平方米/691套是否精装/报价是/1000生活配套功能带家具拎包入住/无梯户数2梯3户公摊18%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格10年08月6100/ 、10年12月720

31、0/现均价二手8000-10000/销售情况总去化率100%年均去化量约126套畅销户型-销售周期09.10-10.7客群年龄30-40二中家长/外地鄂市置业目的投资/陪读上东领海上东领海地段描述：上东领海，位于如意开发区核心位置，如意广场东500米处。东临东河，西南距内蒙古自治区政府1000米，西北距呼和浩特市政府1500米，毗邻新建火车站及2008年奥运会备用机场.物业公司：铭海物业公司 园林景观：上东领海毗邻东河和如意广场以及纽约中央公园式的城市景观带销售情况：一期售罄 二期规划中前面前面2 2栋内蒙银栋内蒙银行定向行定向后后2 2栋精装公寓栋精装公寓公寓商业写字楼住宅住宅目前市场上公寓

32、类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 售罄售罄上东领海上东领海户型配比及去化率户型配比及去化率上东领海上东领海户型配比及去化率户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室二厅一厨一卫57.69-100.00%二室二厅一厨一卫103.32-100.00%总体均值80.74-100.00%根据户型图计算出的面积n 现有资料仅2种户型，公寓已售罄，二期未开目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 售罄售罄上东领海上东领海各功能区间开间尺度各功能区间开间尺度上东领海上东领海国际各功能区间开间尺度国

33、际各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧(m）次卧(m)客厅(m)餐厅(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室一室二厅一厨一卫57.694.8-4.82.75.72.7-二室二厅一厨一卫103.3254.27.952.12.12.95-总体均值总体均值80.7480.744.94.94.24.26.376.372.42.43.93.92.822.82-根据户型图计算出的面积n 两种户型主卧开间均值4.9米；客厅6.37，其中一居室开间4.8米，餐客分离；n 封闭式厨房设计；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 售罄售罄上东领海上东领海各功能区间面积各功

34、能区间面积上东领海上东领海各功能区间面积各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧()客厅()餐厅(厨房()卫生间()生活阳台一室二厅一厨一卫57.6915.84-17.289.7210.264.59-二室二厅一厨一卫103.3227.5415.1831.87.519.035.966.02总体均值总体均值80.7480.7421.6521.6515.1815.1824.5424.548.6158.6159.659.655.2755.275-根据户型图计算出的面积n 套型面积均值80.74；n 厨房面积均值比卫生间大4左右；n 主卧面积均值比客厅均值大6左右；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公

35、寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：70年年 售罄售罄目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分万达广场万达广场产品产权年限70年外檐风格现代简约面积区间40-70主力户型48、56、63（建面）总建面/套数33721.8平/588套是否精装/报价是/1000生活配套功能无煤气梯户数 6梯28户公摊38%特殊材料/中央空调/大堂无/否/有价格历史价格无现均价5400销售情况总去化率100%年均去化量588套销售周期10年6月份客群年龄35-45置业目的投资居多地段描述：新华东街，呼和浩特新商业中心物业公司：万达广场物业管理有限公司园林景观：无销售情况：计划当天推售441套，实际当天销

36、售火爆，588套开盘当天全部售罄。销售时无户型图，多数为商铺业主，精装实现均价5400元/平米 公公寓寓希尔顿酒希尔顿酒店（在建）店（在建）写写字字楼楼写写字字楼楼按产权年限分：按产权年限分：70年年 售罄售罄名都中央广场名都中央广场目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产品特点分：按产品特点分：50年年 在售在售产品产权年限50年外檐风格新哥特式面积区间40-110主力户型54、62（建面）总建面/套数约3万/600套是否精装/报价是生活配套功能无梯户数4梯18户公摊30%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格10年12月7500-11年2月7700-4月8600现均价8

37、600销售情况总去化率50%年均去化量约130套销售周期10年12月一期销售客群年龄30-45置业目的投资地段描述：内蒙古大学附近，学区氛围较浓，受中山路商圈辐射。物业公司：暂时未定物业公司园林景观：无销售情况：10年推出100多套公寓基本售罄操盘策略：先售公寓及住宅缓解资金压力，再售商业。商业部分引入家乐福，树立项目形象，盘活商业业态的同时，带动其他产品销售地段描述：思罕国际复式公寓位于新城区成吉思汗景观大街核心位置，交通便利，有10余条公交线路贯穿该项目。物业公司：呼和浩特市怡托物业公司 园林景观：呼和浩特市蒙房建筑设计院销售情况：目前剩余4套产品产权年限50年外檐风格现代简约面积区间92

38、-118主力户型51.25、37.95、75.90（户型图计算的面积）总建面/套数12万平米/200套是否精装/报价是生活配套功能带家具拎包入住/无梯户数6梯18户公摊21%特殊材料/中央空调/大堂无/无/无价格历史价格10年6500-11年7500现均价53-58万/套销售情况总去化率20%年均去化量约150套畅销户型37.95、51.25销售周期2年客群年龄40左右置业目的投资占70%，自住30%思罕国际复式公寓思罕国际复式公寓目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年 在售在售思罕国际复式公寓户型配比及去化率思罕国际复式公寓户型配比及去化率思罕国

39、际复式公寓户型配比及去化率思罕国际复式公寓户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫37.95 4611.11%1745.70 7.67%-一室一厅一厨一卫45.63 235.56%1049.49 4.61%-一室一厅一厨一卫50.65 235.56%1164.95 5.12%-一室一厅一厨一卫一室一厅一厨一卫51.25 51.25 25325361.11%61.11%12966.25 12966.25 56.94%56.94%-二室一厅一厨一卫81.17 4611.11%3733.82 16.40%-二室一厅一厨一卫91.78 235.56%2110

40、.94 9.27%-总体均值55.00 414100.00%22771.15 100.00%-根据户型图计算出的面积n 以复式为特色，51.25套型占比接近6成；n 套型总体均值55。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年 在售在售思罕国际复式公寓各功能区间开间尺度思罕国际复式公寓各功能区间开间尺度思罕国际复式公寓各功能区间开间尺度思罕国际复式公寓各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧(m）次卧(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室（m）一室一厅一厨一卫37.95 3.30 -3.30 1.95 2.00 -一室一厅一厨一卫45.63 3.3

41、0 -4.95 1.95 1.90 -一室一厅一厨一卫50.65 3.30 -3.30 1.85 2.43 -一室一厅一厨一卫51.25 3.30 -4.95 2.10 2.10 -一居均值一居均值49.0649.063.303.30-4.134.131.961.962.112.11-二室一厅一厨一卫81.17 3.30 3.30 4.55 1.95 1.95 -二室一厅一厨一卫91.78 3.30 3.30 4.95 2.60 2.45 1.50 二居均值84.713.303.304.752.282.20-总体均值总体均值55.00 55.00 3.30 3.30 3.30 3.30 4.3

42、3 4.33 2.07 2.07 2.14 2.14 1.50 1.50 根据户型图计算出的面积n 一二居主卧开间均为3.30米；二居次卧开间3.30米n 一居客厅开间4.13，比二居短0.20米；n 一二居卫生间总体开间均值比厨房开间长0.64米；n 二居91平户型带储藏室；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年 在售在售思罕国际复式公寓各功能区间面积思罕国际复式公寓各功能区间面积思罕国际复式公寓思罕国际复式公寓各功能区间面积各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧()客厅()厨房()卫生间()储藏室（）一室一厅一厨一卫37.95 17.09

43、-11.88 6.30 2.68 -一室一厅一厨一卫45.63 17.42 -16.09 6.93 5.19 -一室一厅一厨一卫50.65 15.35 -24.33 6.11 4.86 -一室一厅一厨一卫51.25 19.33 -21.26 6.62 4.04 -一居均值46.3717.30-18.396.494.19-二室一厅一厨一卫81.17 20.55 20.55 30.03 5.85 4.19 -二室一厅一厨一卫91.78 23.53 18.38 36.14 5.15 8.58 3.00 二居均值86.4822.0419.4733.095.506.393.00总体均值总体均值55.00

44、 55.00 18.88 18.88 19.47 19.47 23.29 23.29 6.16 6.16 4.92 4.92 3.00 3.00 根据户型图计算出的面积n一居面积均值46.37、二居86.48，总体户型面积均值55.00；n一居客厅主卧面积均值比约为1:0.94，二居比值为1:0.65；n二居各户型各功能区间如表，值得注意的是卫生间面积均值较厨房大0.8；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年 在售在售产品产权年限50年外檐风格现代简约面积区间40-80主力户型52/58.9/81.9总建面/套数23000/600套是否精装/报价是

45、/8000/生活配套功能带家具拎包入住/无梯户数2梯10户公摊16%特殊材料/中央空调/大堂有/有/有价格历史价格2010.11均价6300元/2011.2 均价6500/现均价7000/销售情况总去化率80%年均去化量-畅销户型52销售周期2010.11-至今客群年龄25-35 /40-45置业目的婚房/投资目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年 待售待售铂金时代铂金时代地段描述：铂金时代（原浅云间）项目处于玉泉区，北临26中南巷，西接公园西路，南到鄂尔多斯大街，铂金时代向南约100米有凌峰石油 社区总占地面积近3万平米，总建筑面积11万平方米，

46、由三栋高层、一栋公寓、一栋写字楼及大型的商业和谐组成。 .物业公司：内蒙古天筑伟业房地产开发有限公司园林景观：无销售情况：铂金时代6月中下旬开盘，本公寓为精装酒店式公寓，商住两用。户型面积52、58.9、81.9平米。起价6800元/，均价7000元/公寓铂金时代铂金时代户型配比及去化率户型配比及去化率铂金时代铂金时代户型配比及去化率户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫49.22-未售一室一厅一厨一卫50.4-未售一室一厅一厨一卫42.76-未售一室一厅一厨一卫48.72-未售总体均值47.77-未售根据户型图计算出的面积n套型户型面积区间42-

47、50，均值47.77；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年 待售待售铂金时代铂金时代各功能区间开间尺度各功能区间开间尺度铂金时代铂金时代国际各功能区间开间尺度国际各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧+客厅(m）次卧(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室一室一厅一厨一卫49.224 -2（开放式）2.75 -一室一厅一厨一卫50.44.24-2.35（开放式）1.92-一室一厅一厨一卫42.76户型图不准-一室一厅一厨一卫48.72户型图不准-一居均值47.774.13-2.182.32-根据户型图计算出的面积n4种户型3种主卧客厅合一，开间均值4.

48、13米；n开放式厨房开间较卫生间短约0.2米；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年 待售待售铂金时代铂金时代各功能区间面积各功能区间面积铂金时代铂金时代各功能区间面积各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）+客厅次卧()厨房()卫生间()储藏室一室一厅一厨一卫49.2237.4 -5.77.14-一室一厅一厨一卫50.434.43-6.514.12-一室一厅一厨一卫42.76-一室一厅一厨一卫48.72-一居均值47.7735.91-6.115.63-根据户型图计算出的面积n套型面积均值47.77；n主卧客厅合一面积均值35.91；n卫生间面积均值

49、较厨房小0.48；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：50年年 待售待售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年 在售在售产品产权年限40年外檐风格现代简约面积区间38-160平米主力户型48、51平米总建面/套数38869 平米/330户是否精装/报价是生活配套功能精装公寓，拎包入住梯户数4梯30户公摊30%特殊材料/中央空调/大堂无/是/是（精装修）价格历史价格-现均价8500销售情况总去化率30%年均去化量-畅销户型48、51平米销售周期2周客群年龄30-50岁置业目的投资占比例大兰德兰德 京玉华都京玉华

50、都后后2 2栋精装公寓栋精装公寓地段描述：玉泉大北街与电影院接交汇处西北角(麦香村对面）。位于内蒙古自治区首府呼和浩特玉泉区大北街与电影院街交汇处西北角物业公司：暂时未定物业公司 园林景观：无销售情况：现已售出100套左右1-5层综合商场层综合商场6-17层精装公寓层精装公寓兰德京玉华都户型配比及去化率兰德京玉华都户型配比及去化率兰德京玉华都户型配比及去化率兰德京玉华都户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比总面积（）总面积（）面积比去化率二室二厅一厨一卫124228%272815%20%一室二厅一厨一卫100228%220012%38%一室一厅一卫一卫893311%293716%62

51、%厅室合一加一卫515519%280516%86%厅室合一加一卫4815454%739240%83%合计-286100%18062100%78%总体均值73.6-20%3612.4-根据户型图计算出的面积n主力户型48，厅室合一；套型均值78.6；n48、51平去化率较高；目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年 在售在售兰德京玉华都各功能区间开间尺度兰德京玉华都各功能区间开间尺度兰德京玉华都各功能区间开间尺度兰德京玉华都各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧(m）次卧(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室一室二厅一厨一卫1004.4-5.32

52、.82-一室一厅一卫894.58-4.582.72.75-厅室合一加一卫516.14-1.2（开放）2-厅室合一加一卫485.22-1.5（开放）1.74-一居均值一居均值72725.095.09-4.944.942.052.052.122.12-二室二厅一厨一卫1244.014.015.282.322.32-二居均值1244.014.015.282.322.32-总体均值总体均值73.673.64.874.874.014.015.055.052.12.12.162.16-根据户型图计算出的面积n厅室合一开间均值5.68米，较厅室分离主卧开间均值4.49米长1.1米；n厅室分离客厅开间较厨卫长

53、约2.8米。开放式厨房开间与卫生间相差0.8米；总体厨卫开间均值相近，均为2.1米左右。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年 在售在售兰德京玉华都各功能区间面积兰德京玉华都各功能区间面积根据户型图计算出的面积n一居面积均值72平、总体户型面积均值73.6平；n一居客厅主卧面积均值比约为1:0.97，二居比值为1:0.48；n厨房面积均值较卫生间大1平左右；二居各户型各功能区间如表兰德京玉华都各功能区间面积兰德京玉华都各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧()客厅()厨房()卫生间(）储藏室（）一室二厅一厨一卫10031.24-37.6312.

54、325.66-一室一厅一卫8930.23-30.237.439.57-厅室合一加一卫5132.54-1.2（不含过道）5.6-厅室合一加一卫4832.72-1.5（不含过道）4.7-一居均值一居均值727231.6831.68-33.9333.935.65.66.386.38-二室二厅一厨一卫12425.7813.5553.4916.476.45-二居均值二居均值12412425.7825.7813.5513.5553.4953.4916.4716.476.456.45-总体均值总体均值73.673.630.530.513.5513.5540.4540.457.87.86.46.4-目前市场上

55、公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年 在售在售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产权年限分：按产权年限分：40年年 在售在售产品产权年限40年外檐风格现代简约面积区间40-108主力户型区间33.18、54.61（户型图计算面积）总建面/套数38596.8万/682套是否精装/报价是生活功能配套带家电梯户数2梯6户公摊25%特殊材料/中央空调/大堂干挂陶板，进口铝板/有/挑高7.8米价格历史价格08年5100、09年5700、10年6850；11年8000现均价8000销售情况总去化率43%年均去化量约50套畅销户型33.18销售周期09年

56、至今客群年龄35-44置业目的投资云鼎云鼎地段描述：通道街，受火车站商圈及中山路商圈辐射。物业公司：金石物业景观：无销售情况：先前聘请代理公司进行策划销售代理，由于策略采取不当，导致项目销售受阻；现今开发商自行操盘，销售情况好转。公寓去化率约40%左右。楼盘亮点：42个空中会所设计，为公寓提供休闲娱乐场所；SOHO+普通公寓的形式丰富产品线云鼎户型配比及去化率云鼎户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫一室一厅一厨一卫33.18 33.18 198 198 29.03%29.03%6569.64 6569.64 17.80%17.80%52.37%5

57、2.37%一室一厅一厨一卫35.55 22 3.23%782.10 2.12%1.47%一室一厅一厨一卫38.55 44 6.45%1696.20 4.60%1.76%一室一厅一厨一卫一室一厅一厨一卫54.61 54.61 198 198 29.03%29.03%10812.78 10812.78 29.30%29.30%42.90%42.90%一室一厅一厨一卫60.48 66 9.68%3991.68 10.82%4.55%SOHO71.76 66 9.68%4736.16 12.83%3.67%二室一厅一厨一卫72.68 66 9.68%4796.88 13.00%3.23%三室两厅三卫1

58、60.12 22 3.23%3522.64 9.54%1.03%合计54.12 682 100.00%36908.08 100.00%42.96%目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产品特点分：按产品特点分： 4040年年 在售在售云鼎户型配比及去化率云鼎户型配比及去化率户型面积n 一居去化率35.05%；二居去化率6.9%，三居1.03%。主力户型33、54平米去化率超一成；n 截至5月初，SOHO户型去化率不理想，此案跟盘策划师认为与项目所处地段及交通有关。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产品特点分：按产品特点分：4040年年 在售在售云鼎各功能区间开间尺度

59、云鼎各功能区间开间尺度云鼎各功能区间开间尺度云鼎各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧(m）次卧1(m)次卧2(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)一室一厅一厨一卫33.18 4.20 -4.20 合一2.17 一室一厅一厨一卫35.55 4.09 -4.50 合一2.40 一室一厅一厨一卫38.55 4.50 -4.50 合一2.48 一室一厅一厨一卫54.61 3.00 -3.42 2.05 2.04 一室一厅一厨一卫60.48 3.09 -3.93 2.95 2.46 一居均值44.473.78-4.112.52.31SOHO71.76 3.09- -6.28 2.65 2.03 二室一

60、厅一厨一卫72.68 3.00 2.80 -3.64 2.56 3.19 三室两厅三卫160.12 3.90 3.90 3.00 5.10 4.20 2.20 整体均值整体均值54.12 54.12 4.01 4.01 3.00 3.00 3.00 3.00 4.18 4.18 2.88 2.88 2.37 2.37 根据户型图计算的面积n一居户型中主卧、客厅开间超4米3个，3米-4米以下2个，均值分别为4.11米、3.78米；独立厨房、卫生间开间均超过2米；nSOHO户型办公室开间3.09米，办公区开间6.28米，厨房开间较卫生间开间长0.62米；n主卧、客厅开间均值分别达4.01米及4.1

61、8米。目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分按产品特点分：按产品特点分：4040年年 在售在售云鼎各功能区间面积云鼎各功能区间面积云鼎各功能区间面积云鼎各功能区间面积套型结构面积(）主卧(）次卧1()次卧2()客厅()厨房（)卫生间()一室一厅一厨一卫33.18 8.73 -18.30 合一6.15 一室一厅一厨一卫35.55 12.44 -18.40 合一4.72 一室一厅一厨一卫38.55 9.68 -22.45 合一6.43 一室一厅一厨一卫54.61 14.40 -28.99 4.75 6.47 一室一厅一厨一卫60.48 16.66 -30.09 5.31 8.42 一居均

62、值44.4712.38-23.655.036.44SOHO71.76 9.59 -52.35 5.56 4.26 二室一厅一厨一卫72.68 11.85 6.06 -40.05 5.64 9.08 三室两厅三卫160.12 22.01 21.47 13.63 38.61 30.2(餐厨合一）6.30 均值均值54.12 54.12 13.68 13.68 12.37 12.37 13.63 13.63 31.16 31.16 5.32 5.32 6.48 6.48 根据户型图计算的面积n一居面积均值44.47、二居均值72.22；总体均值54.12；n一居客厅面积均值较主卧大11.27，客厅/

63、主卧约为1:0.53，客厨合一户型占三；n整体户型卫生间面积比厨房面积大，差值为1.16，与奈伦如意国际正好相反。产品产权年限40年外檐风格现代简约面积区间45-117主力户型57.4、108（建面）总建面/套数3.08万/378套是否精装/报价是/1000生活配套功能无天然气，带部分家电梯户数6梯18户公摊32%特殊材料/中央空调/大堂无/有/有价格历史价格07年5400，08年5800；10年6400，11年7000现均价7000销售情况总去化率99.65%（仅剩余一套108）年均去化量约50套畅销户型57.4销售周期09年5月-11年1月客群年龄30-45置业目的投资奈伦国际奈伦国际目前

64、市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分社保局定向写字楼酒店写字楼后面1栋公寓地段描述：新华大街、长乐宫商圈物业公司：第一太平戴维斯（顾问）景观：四栋塔楼无销售情况：公寓基本售罄，在售商业及住宅按产权年限分：按产权年限分：40年年 在售在售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分奈伦国际户型配比及去化率奈伦国际户型配比及去化率奈伦国际户型配比及去化率奈伦国际户型配比及去化率套型结构面积(）套数（套）套数比面积（）面积比去化率一室一厅一厨一卫57.40 198 50.00%11365.20 34.27%100.00%二室一厅一卫一厨102.00 22 5.56%2244.00 6.7

65、7%100.00%二室一厅一卫一厨108.00 22 5.56%2376.00 7.16%95.45%二室一厅一卫一厨108.00 110 27.78%11880.00 35.82%100.00%二室一厅一卫一厨117.00 22 5.56%2574.00 7.76%100.00%二室二厅一卫一厨124.00 22 5.56%2728.00 8.22%100.00%合计83.76 396 100.00%33167.20 100.00%99.75%建筑面积n 主力户型一居57.40，售罄；二居108.00剩余2套；n 57一居及100以上二居套数比各占一半，面积比二居占六成半；与奈伦如意国际一居

66、小面积占比达7成形成互补；n调研中销售反馈100以上户型去化速度慢。按产权年限分：按产权年限分：40年年 在售在售目前市场上公寓类型的划分目前市场上公寓类型的划分奈伦国际各功能区间开间尺度奈伦国际各功能区间开间尺度奈伦国际各功能区间开间尺度奈伦国际各功能区间开间尺度套型结构面积(）主卧(m）次卧(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)餐厅（m)一室一厅一厨一卫57.40 3.50 -3.80 1.80 2.45 -二室一厅一卫一厨102.00 3.00 3.07 3.85 3.85 1.85 -二室一厅一卫一厨108.00 3.38 2.95 3.90 1.98 3.02 -二室一厅一卫一厨108.00 3.50 2.45 4.13 1.50 1.98 -二室一厅一卫一厨117.00 3.60 2.41 8.30 1.40 3.07 -二室二厅一卫一厨124.00 3.35 2.89 3.83 3.05 2.50 3.66二居均值111.803.372.754.802.362.483.66整体均值83.76 3.39 2.75 4.63 2.26 2.48 3.66 建筑面积n 二居主卧