解读龙湖体验区景观与装修设计

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1、解读龙湖体验区景观解读龙湖体验区景观与精装修设计管理与精装修设计管理关键词关键词 景观效果/ 示范区/ 关键节点/ 品质/目录目录 上篇 体验式营销与体验区经典案例解读 一 龙湖体验式营销的解读1、龙湖的体验式营销2、龙湖体验区的选址和定位二 龙湖体验区经典案例赏析 目录目录 下篇 体验区景观设计与精装修设计管理 一 龙湖示范区景观设计管理 1 体验区景观设计管理流程2 体验区设计阶段性成果及管控要点 3 体验区景观设计管理关键点分析 4 龙湖示范区设计管理案例解析 二 龙湖样板房装修设计管理 1 售楼处和样板房装修设计管理流程2 售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点 3 体验区装修项目

2、管理关键点分析 4 龙湖装修设计管理案例解析 总结 向龙湖学什么 上篇 体验式营销与体验区经典案例解读 一 龙湖体验式营销的解读1、龙湖的体验式营销2、龙湖体验区的选址和定位二 龙湖体验区经典案例赏析 一、龙湖体验式营销的解读 龙湖的体验式营销 龙湖体验区的选址和定位1、龙湖体验式营销 体验式营销的概念体验式营销的价值体验式营销的特点客户敏感点分析龙湖体验区的选址定位体验营销是以产品为道具，以服务为舞台，给消费者提供某种体验的市场营销。它是营销者站在消费者的角度，从消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面重新设计和定义营销的方式和与营销理念。 体验式营销的概念 客户客户体验体验体验式营销的

3、价值： 正是体验营销的魅力，才使龙湖地产的精品战略在周期波动期间发挥了其功效，使公司的经营业绩保持了稳定和持续地增长。 情景体验式营销为消费者创造了一个“全景体验”的过程，在这里，购房者不仅能看到居住的硬件标准、工程质量、房屋结构，还能体会到入住后的物业服务、家居景观。“体验式营销”的特点：（1）关注顾客的体验（2）以体验为导向设计、制作和销售产品（3）顾客既是理性的又是情感的（4）体验要有一个“主题”1、2006年元旦开始，龙湖在成都开启了“思君不见下渝州”的活动，千余名成都购房者亲眼目睹了龙湖在重庆的项目：“南苑”、香樟林、水晶郦城、蓝湖郡等。2、2007年6月，北京龙湖组织了为期两日的“

4、龙湖体验之旅”，邀请合作伙伴、知名媒体、意向客户等亲赴重庆，亲身感受龙湖历经12年打造的各大项目。3、2008年4月，上海龙湖滟澜山别墅开盘，该楼盘的营销策略亦采用了实景体验方式，所有的会所提前开放，物业服务提前体验，实现滟澜山单盘热销，实现销售金额5亿元。4、2009年 重庆龙湖 “客户价值年” 。提出龙湖八大价值工程，为客户持续创造价值。包含：体现利益分享的“同路龙湖”、体现质量坚守和提升的“阳光龙湖”、营造和谐社区氛围的“和谐龙湖”、为业主提供超值服务的“N+龙湖”、确保保值增值的“蓝筹龙湖”、倡导健康生活的“乐活龙湖”、提供标准化贴身服务的 “微笑龙湖”、提供丰富多彩的龙湖社区活动的“

5、家在龙湖”等八项。龙湖体验营销的故事客户敏感点分析u客户敏感点的分类：1）、客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能敏感点。 使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感点、精神敏感点。2）、客户敏感点从性质上可以分为“保健”敏感点和“激励”敏感点。所谓“保健”敏感点，是指它们的高性能并不能（或不明显地）提升购房者的购买意愿或业主生活质量，但一旦出现质量问题，绝对地降低购房者的购买意愿或业主生活质量。 “激励”敏感点与“保健”敏感点相反，提高它们的性能可以明显地提升购房者的购买意愿或业主的生活质量。4、龙湖体验区的选址和定位 体验区的设计范畴与特征 体验区的选址原则

6、 体验区的定位与设计体验区的设计范畴与特征l体验区的设计范畴：包括售楼处、样板房、体验区；涉及建筑设计、装修设计和景观设计。1）体验区的总体规划设计（总平面、主入口等）2）售楼处的建筑与装修设计3）样板房装修设计4）大堂、电梯厅装修设计5）体验区景观设计6）体验区导示系统和灯光设计7）体验区的包装展示设计8）体验区客户体验路线设计客户到达本项目便捷客户到达本项目便捷满足全项目整体施工组织满足全项目整体施工组织满足全项目营销进度满足全项目营销进度客户从体验区入口到达售楼客户从体验区入口到达售楼处和样板楼动线直接、合理处和样板楼动线直接、合理、舒适、舒适体验区体验区体验区的选址原则1、交通便捷性原

7、则2、楼盘形象展示性原则3、客户体验原则体验区的选址原则u样板房选址原则： 主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略； 主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡； 若样板楼无电梯，则样板房所选楼层不宜过高；u其他：为了有效地进行成本和品质控制，体验区的总面积应不超过30000平方米。样板房与售楼处距离不宜超过500米，否则应配备电瓶车等交通工具。 体验区的定位与设计u定位与建筑风格:示范样板楼与售楼处u定位与物业业态选择 二二 龙湖地产经典案例赏析龙湖地产经典案例赏析 体验区的设计导则体验区的设计导则案例分析案例分析下篇 龙湖体验区景观设计与精装修设计管理 一 龙湖示范区景观设计管

8、理 1 体验区景观设计管理流程2 体验区景观设计阶段性成果及管控要点 3 体验区景观设计管理关键点分析 4 龙湖示范区设计管理案例解析 1、 体验区景观设计管理流程 体验区景观设计合作单位管理 体验区景观设计计划管理 体验区景观设计风格体验区景观设计合作单位管理合作单位的选择合作单位的评价合作单位资源库合作单位的选择 建立供方资源的考察、选择、评价管理标准，对资源进行动态管理，以保障分供方的服务质量符合需求。 考察 入库 招投标 评价 确定体验区景观设计计划管理1、按公司年度目标和一级计划，分解部门二级和三级计划。2、形成部门年度计划、月度计划、周计划。3、形成项目体验区计划。4、形成资金计划

9、。体验区景观设计风格1、与建筑风格相协调。2、与物业业态匹配。通过设计语言把各设计要素如：水景、绿化及空间场地有机组织，展现未来生活的场景。2、体验区景观设计阶段性成果及管控要点 示范区景观设计启动阶段 概念设计阶段体验区设计 方案设计阶段体验区设计 扩初设计阶段体验区设计 施工图合图阶段体验区设计 体验区施工图设计 体验区施工图交底及施工配合阶段 示范区景观设计启动阶段 调研与准备：准备工作草图，收集关于基地现状和特点的草图；实地勘察、基地资料分类记录；制定项目设计计划；提出景观设计思路和理念；拟定景观设计合同和设计任务书；开展景观设计单位的邀标工作；确定景观设计单位。景观概念设计阶段体验区

10、设计采用意向图片， 描述景观的整体调性，描述关键景观节点；主题风格确定。控制景观的硬景和水景的面积。硬景铺装材料一般控制35种以内。对乔木、灌木等提出品种范围。体验区景观构想。总图评估。概念设计成果。景观方案设计阶段体验区设计平面功能分区重要节点透视图竖向关系观赏性和功能性结合软景意想图片灯光系统水景系统户外家具与主题风格和谐统一工地样板段分割围板智能化系统及背景音响系统方案设计成果 扩初设计阶段体验区设计 总平面布置图及 标高图给排水平面布置图物料图照明灯光系统设计大样图：软景土壤造型平面图乔木平面布置图灌木及地被植物平面布置图重要节点乔木灌木透视图及参考图片扩初设计成果 施工图合图阶段体验

11、区设计 综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图叠图会审； 依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景观施工图。 体验区施工图设计 结构详图及施工工艺详图；水、电系统施工图；照明走廊及控制；水景电气控制；乔木配置标准；灌木配置标准；施工图设计成果。 体验区施工图交底及施工配合阶段 施工图交底：施工图设计成果（电子和纸质）装饰材料的确认表及实物样品选用的植物种植效果图片选用的设施、设备的文本提交必达目标及优先目标表提交审批后的景观目标成本控制表施工配合阶段：关键节点检查样板带路3、 龙湖景观体验区设计管理关键点分析 景观设计的关键点 体验区景观设计关键点 设计成本管理与效果控制 体验区施工效果停滞点检

12、查，样板带路 体验区景观设计关键点 空间组织及体验动线， 主入口设计， 主景观设计， 样板庭院，体验展示空间 入户设计， “五重植物设计“ ， 水景设计， 硬质铺装材料等。 景观设计效果与成本控制景观设计效果：空间布局合理搭配植物客户关注度/营销卖点软硬景的比例景观设计效果与成本控制景观设计成本控制竖向设计在排水设计上材料选择植物配置控制软硬景的比例龙龙湖湖地地产产设设计计管管理理及及团团队队建建设设景观施工效果停滞点检查关键节点样板点评并形成会议纪要1）土壤造型阶段2）乔木种植阶段3）硬景饰面施工阶段4）灌木种植阶段统一标准，样板带路相关部门参与配合。 4 、龙湖示范区设计管理案例解析 体验

13、区设计与展示 体验区景观设计及交付标准 北京艳澜山体验区景观设计体验区景观设计与样板房展示体验区景观设计与样板房展示案例分析案例分析体验区景观设计及交付标准体验区景观设计及交付标准案例分析案例分析江与城体验区设计江与城体验区设计案例分析案例分析下篇 龙湖体验区景观设计与精装修设计管理 2 龙湖售楼处和样板房装修设计管理 1 售楼处和样板房装修设计管理2 售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点 3 体验区装修项目管理关键点分析 4 龙湖装修设计管理案例解析1、售楼处和样板房装修设计管理 售楼处的设计管理 样板房的设计管理 装修设计合作单位管理 装修设计风格定位 装修项目计划管理 售楼处设计管

14、理1)、售楼处的功能：售楼处的主要功能是售楼，项目形象的展示区。2)、售楼处的分类：从售楼处在市场出现的形式及位置来进行分类，可以分为项目现场售楼中心、项目场地以外或异地临时租用的售楼处、商场及房交会展区售楼处、网络虚拟售楼处四大类。3)、售楼处功能分区：3-1 大门辐射区3-2 接待迎宾区3-3 模型展示区3-4 销售洽谈区3-5 展板宣传区+销控区3-6 工法展示区3-7 签约区3-8 财务区3-9 室内外休闲区3-10 办公区4)、售楼处的设计原则创新个性化项目的定位和核心理念是售楼处设计装修时，最重要的表现要素。功能齐全，分区明显，井然有序，营造舒适的环境。丰富的内部空间，延长客户停留

15、时间。客户动线研究；室内外景观呼应。5)、售楼处空间设计关注点：5-1 动线5-2 比例5-3 层次5-4 灯光5-5 表达5-6 惊喜6)、售楼处的包装包装目的：全方位包装，突出自身特色，有效吸引客户，促进最终成交。包装原则：用现场传达理念、用设计刻画产品、用气氛感染客户，用行动感动客户，用产品逼定客户。售楼部现场的包装应更好的与产品相结合，营造一个与项目本身（建筑、景观、社区文化）主题相呼应的一种氛围，使客户在进入售楼部的第一时间就能感受到项目的总体气质以及项目的独特卖点。1)、样板房的作用：l样板房，英文为SHOWROOM，直译就是“展示的屋子”。l在楼盘销售阶段，样板房以其独特和富有个

16、性的展示效果，展示楼盘项目的形象和品位。l对于开发商而言：一是展示楼盘的户型结构、楼盘定位，二是展示开发商对生活方式的规划，也是对消费群体的规划。l对于客户而言：通过参观样板房，客户能够从三维的角度真实感受主力户型，不但能够实地了解房子的位置、朝向、通风、采光、交通、购物等生活环境，也是购房者以后进行装修的参照实例。样板房设计管理2)、样板房设计注意要点：l主题风格确定、增值空间表现、辅助空间及灰空间设计、色调及软装的协调。l通过专业的设计，以独具一格、推陈出新的方式，扬长避短、修饰房型设计的缺陷。l对于样板房来说，其装修目的与家装的注重功能不同，设计重点放在展示个性打造和品位上，给客户创造的

17、是一种视觉冲击性和完美体验。样板房设计管理3)、样板房设计分类：按场地划分：1）现场临时样板房:可以给客户以直接的现场感受，对楼盘的建筑规划布局有清晰的概念，有说服力，让客户有着真实的身临其境感，真正感受楼盘户型的优缺点。同时，节省施工时间，装修效果和风格可以眩目，景观效果好，且开发商还可以收回部分硬性和软装装修成本。2）实体样板房:硬装完全按照交房标准来装修的，一般通过软装来突显效果。对于全装修楼盘，还配置有完全交房标准样板房和装修过程样板房。4)、确定样板房位置 成本确定位置：一般开发商把样板房选在楼层的低层位或别墅区的入口附近。 景观确定位置：有的楼盘往往有着独特的景观资源：江景、海景、

18、公园等，开发商为了突出其资源优势，把样板房选在建筑的最顶层或是较高层位置。 先造景后销售式：这是别墅楼盘常常采用的一种方式，基本上是先造景，营造社区景观样板区。装修设计合作单位管理开发商在开发样板房前，必须选定室内设计公司。开发商在选择时，一是要根据确定的装修风格选择设计公司；二是要根据样板房装修预算选择室内设计公司，目前市场上各家设计公司档次不一，设计费用相差很大。 装修风格的选择和配置1）按装修材饰的特征分类按装修材饰的特征划分，装修风格有现代风格、古典风格、新古典风格、田园风格、简约风格、前卫风格、自然风格、乡村风格、艺术装饰风格、怀旧风格等等。2）按地域分类不同地区的设计师在设计空间作

19、品是总是有意识地将地区性和民族性特征融入其中。地区风格中最常见的有中式风格、欧式风格、东南亚风格、日式风格等。在样板房开发前，开发商需要根据楼盘的产品定位和楼盘的档次来配置主要户型的样板房装修风格。1)、选择与楼盘形象和建筑风格相匹配的装修风格作为样板房风格之一，如以地中海风格为建筑风格的，样板房采用地中海装修风格，更能给客户以身居国外的感觉；以中式风格为建筑风格的，样板房采用新中式风格，更能给客户以价值、文化和品位的认感。2)、可以选择更具有大众味道的现代风格作为样板房风格之一，可以满足最大量的客户需求。3)、可以根据客户定位，选择与之相应的风格，如楼盘档次较高，可以选择古典风格、简约欧式风

20、格和新古典等，如果楼盘的客户群主要是刚性需求较强的结婚族，则可以选用田园风格。装修风格的选择和配置龙湖样板房典型风格列举：欧式古典风格-成都龙湖长桥郡样板房地中海风格-弗莱明戈样板房简约欧式 -成都龙湖铜雀台新古典风格-重庆春森彼案1)、装修设计周期：方案15天立面设计15天扩初设计20天施工图设计30天软装设计20天装修项目计划管理2)、装修进场时间和工期确定 样板房装修进场时间和工期是由主体结构动工节点、施工进度和楼盘开盘时间确定的。 现场临时样板房由于装修工种多、受结构实体影响等原因，工期时间25-50天；实体装修房，施工基本按照全装修进度进行施工，工期基本控制在45-70天内。装修项目

21、计划管理3)、实体样板房的施工要求：实体样板房作为交房标准，其施工要求到位：水电系统不能只做样子，必须进行隐蔽工程验收。对于厨房卫生间的泥工施工，要验收其是否渗水、地漏设计位置是否合理，会不会造成卫生间积水等。木工的施工必须达到技术要求，木地板不起拱、不移位、踩上去后没有摩擦声音等；门套施工到位后不能出现斜沉问题；装修后的质量验收标准除了墙体潮湿返潮等不可避免问题，基本必须达到国家规定标准，室内空气检测必须基本达标等。2 售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点 装修设计启动阶段 装修概念设计 装修方案设计 装修扩初设计 装修施工图合图阶段 装修施工图设计 装修设计应该避免的问题 装修设计启

22、动阶段 1)、售楼处和样板房体验区的选址2)、项目定位3)、装修目标成本和开放计划4)、建筑和装修设计风格5)、提出售楼处和样板间室内设计关注点 项目概念方案设计阶段l 市政配套管线统筹考虑。l 户外标识系统、精神堡垒等风格确定。l 室内装潢、景观等目标成本确定。l 体验区主题风格包括：售楼处建筑风格、装修、园林景观风格必须统一协调。l 售楼处功能及布局、客户动线安排等。 包括售楼处室内设计和样板房室内设计l 售楼处设计注意要点：售楼功能安排（引导区、沙盘展示区、洽谈区、销控区、签约区、工法展示区、财务区、办公区等）；客户动线研究；室内外景观呼应；重点部位效果图 。l 样板房设计注意要点：主题

23、风格确定、增值空间表现、辅助空间及灰空间设计、色调及软装的协调。装修方案设计 1)、项目VI系统设计。2)、考虑要点：平面功能布置、客户敏感点分析、重点空间效果把控、色彩和灯光效果设计。3)、主要立面图、材料与设施的选型等。4)、平面布置是否满足营销的功能需求；工程实施有无难度；估算造价是否在目标成本内。装修扩初设计 装修施工图合图阶段与建筑施工图、空调、地热、新风系统、智能安防系统、景观设计图纸进行合图审查。装修施工图设计 1)、考虑要点：平面功能布置、材料与设施的选型、施工工艺的实施难度、目标成本控制、主要材料的采购难度及周期；2)、软装设计与采购招投标；3)、施工资源与招投标。1) 比例

24、失调在样板房装修中，特别注意各尺度之间的比例平衡。2)功能配置模糊考虑多个样板房功能之间的差异化，往往在户型原有功能上模糊功能。3)功能划分不清晰在户型平面图中，卫生间采用的干湿分离设计，但是设计师把干区完全暴露在双厅中，功能区域划分不清晰，很多客户从心理上不能够接受这样的设置。装修设计应该避免的问题 4) 位置设置不合理位置设置不合理在临时样板房中有时不是特别大的问题，因为毕竟不会使用，但是在全装修楼盘中，这样的缺陷往往会被人诟病。5) 家具选择失当设计师的餐桌长度配的是六人座的，而该户型实际是两室两厅户型，选用长尺度的餐桌占有了更多的空间，造成餐厅在进深方向的堵塞。6) 配置与产品定位不符

25、在样板房中有时也会出现产品定位与配置不符的情形。3 龙湖体验区装修项目管理关键点分析 样板房设计关键点 设计成本管理与效果控制 样板房开放管理样板房设计关键点样板房的功能配置对于样板房的各功能区，配置了一些基本的家具设备和软性装饰，而样板房与家装区别最大的地方在于其配置更多的是形式重于功能。1)、看房入口样板房的看房入口作为消费者的第一视觉点，其对消费者的影响力远远超过样板房其他区域。应对样板房的看房入口处做重点打造。2)、客厅背景墙客厅背景墙是很多样板房的重点设计部位之一,通过凹凸对比、色彩对比，形成虚实对应的空间，打造视觉亮点和居家新体验，注重的是整体空间气氛的营造。3)、功能划分位置在功

26、能划分位置处，设计多以隔断或是半人高的柜体进行清晰地分割和划分。4)、书房多以展示效果为主，考虑书桌、书柜等。5) 主卧室主卧室作为样板房中的重要部位，其位置和尺度都比次卧优越，设计师有多种手法来打造其空间，床背和床后的空间是设计的重点。6) 卫生间卫生间作为独立空间，把它打造成休闲和时尚的，并考虑许多细节处理，使之成为样板房中的亮点之一。7)阳台一般会成为休闲和惬意空间，会通过饰品、植物等营造氛围。1)、 以装饰空间代替功能空间。2)、功能组合：飘窗与床体结合；飘窗与书桌结合。3)、关注灯光：灯带和射灯是灯光设计中营造氛围的最佳手段，造型独特的装饰性灯既有艺术气息又能够闪现设计亮点。4)、关

27、注硬装和软装的配比关系，硬装确定样板房装修风格的基底，软装更能体现室内设计师的风格定位，能够起到画龙点睛的作用。5)、部品专业二次深化设计，如厨房橱柜、衣柜；注意效果与材质的关系。6）、关注软装设计与采购。设计成本管理与效果控制样板房开放管理1、样板房入口配置2、样板房日常维护3、样板房保养4、突发事件处理5、样板房处置1、 样板房入口配置为了给客户更加清晰明了的户型空间感觉，一般在样板房入口处配置该房型详细的户型图和其他相关资料，鞋盒和穿鞋凳等。2 样板房日常维护样板房是楼盘展示其档次和品味的最佳手段，而样板房的使用频率，极易产生地板磨损和家具损坏等问题。参观时一般在样板房室外放置大量鞋套或

28、是更高级的鞋套盒，请客人穿戴鞋套后再入室，既减少了清洁工的打扫成本也有效减少了地板磨损。为了减少样板房的家具磨损和日常维护成本，样板房中的家具和设施等尽量不允许客人使用，普遍采用的措施是在设施上安放提示牌。每日样板房晚间关闭后家电设备、家具和设施的清洁擦洗。3） 样板房保养在日常维护之外，样板房还要定期进行保养，这是样板房高频使用所决定的。 室内地板如为木制复合地板或复合地板，由于材料的强度原因，要定期对地板进行维修，在地板上涂蜡或刷木精油以保护。 对于地板、踢脚线和墙裙要定期进行检修，定期对墙面和家具设施等进行检修，出现问题及时解决。4） 突发事件处理样板房在开放阶段，有的时候会因为天气缘故

29、和为了赶工期存在的工程隐患问题，出现一些突发事件。如别墅卫生间的雨水回灌、地下室渗水，以及很多由于天气潮湿出现的墙纸大面积脱裂等问题，要迅速地派出工程人员和装修人员进行及时有效处理，如采取24 小时看护、更换潮湿墙纸、太阳灯照射潮湿部位、家具遮挡、停止开放等措施。5 样板房处置对于样板房的处置，目前比较多的做法是在样板房进行一定修补后销售处理，根据样板房的修补情况和存在缺陷打折销售。4 龙湖装修设计管理案例解析 售楼处、样板房功能配置标准售楼处、样板房交付标准售楼处、样板房交付标准案例分析案例分析案例分析案例分析总结总结 向龙湖学习什么？1、大而不乱靠“文控” 2、专注目标客户，目标市场 。3、简单直接的人际关系4、龙湖 “人才为王”的价值观 。 5、以“客户最佳体验”6、讲故事的能力。 7、成熟的景观和一流的物业服务。8、总结能力+学习能力+执行能力。感谢聆听 Thanks思想思想行动行动习惯习惯性格性格命运命运感悟感悟