洋房户型报告

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1、海景园洋房建议方案 开盘时间 2011-6-25 入住时间 2012-10容 积 率 0.80 绿 化 率 40%户 数 总共1100户 当期624户物 业 费 2.00元/平方米月 占地面积: 103000 平米 建筑面积: 150000 平米产品类型：高层为两梯四户，户型两室一厅面积区间为86-92小高层为两梯四户，户型两室一厅面积区间为84865层电梯观景洋房户型为一梯两户，面积区间为132.66-137.807层电梯观景洋房为两梯5户，户型是两室和三厅面积区间为86-113.68洋房首层赠小院、赠地下室。顶层赠阁楼。首层与顶层均价在8800元上下【海川园】竞品分析交通状况目前还没有通往

2、港东地区的公交线路周边配套【餐饮配套】鸿福居分店、三鼎园、仁和饭庄、兰州拉面馆、德起饭庄、福通酒家、小古林餐饮、五龙餐饮【学校教育】实验小学、大港一小、大港一中（市重点高中） 、大港二中（初中）大学城成熟教育设施【周边医院】大港医院、大港中医医院【邻近银行】中行、工行、农行、建行【商业环境】迎宾超市、一商友谊、物美大卖场、华润万家【标志建筑】大港区检察院、大港区法院以及大港一中【海川园】竞品分析南北不通透双阳卧室卫生间无窗干湿分离厨房细长洋房户型80平米（7层到顶）【海川园】竞品分析南北通透双阳卧室卫生间有窗户独立厨房洋房户型130平米（5层到顶）【海川园】竞品分析南北通透南侧卧室卫生间干湿分

3、离北侧卧室洋房户型110平米（7层到顶）【海川园】竞品分析销售分析-套数【海川园】竞品分析销售分析-面积【海川园】竞品分析销售分析-均价【海川园】竞品分析 开盘时间： 2011-06-28 容 积 率 ：1.50 绿 化 率： 42%总户数： 730 户 占地面积：49006平方米 建筑面积：73269平方米开发商：天津市宏源泰置业发展有限责任公司楼盘信息：社区共计20个楼座，其中2栋公建，18栋住宅。住宅中12栋5、6层花园洋房，一层两户，无电梯。6栋16层的高层，2梯4户主力户型面积区间：69101平米【滨海现代城】竞品分析交通状况目前还没有通往港东地区的公交线路。周边配套【学校教育】与规

4、划的幼儿园、小学、初中全部一路之隔，步行在3-5分钟之内，距大港一中约3 公里。【商业环境】处于港东新城横、纵两条大型商业带的交汇处。项目共有2栋公建，2层局部1层， 公建面积共2720平米，公建除了1020平米商业外，包含医疗服务、文体活动、市 民学校、书报刊亭等多种服务功能。【滨海现代城】竞品分析南北通透130平米三室一厅一卫双阳卧室厨房餐厅一体【滨海现代城】洋房三室户型竞品分析销售分析-套数【滨海现代城】竞品分析销售分析-面积【滨海现代城】竞品分析销售分析-均价【滨海现代城】竞品分析 开盘时间 2011-12-17 入住时间 2013-03容 积 率 1.80 绿 化 率 46%户 数

5、744户物 业 费 2.00元/平方米月 占地面积: 42800平米 建筑面积: 97602 平米产品类型：天房海滨园9、10、14号楼已开盘 。高层24层到顶 ，主推88-90平米户型，均价6300-6400元/平米，全款97折。洋房主推134-146平米户型，均价9800 元/平米。【海滨园】竞品分析交通状况目前还没有通往港东地区的公交线路周边配套1.【餐饮配套】指小区内部或周边的餐饮场所；2.【学校教育】指小区内部或周边的大学、中学、小学及幼儿园等教育场所；3.【周边医院】指小区内部或周边的医院、诊所等医疗机构；4.【邻近银行】指小区内部或周边的银行5.【商业环境】指小区内部或周边的商场

6、、超市、银行、邮局、移动联通营业厅等商业配套；6.【标志建筑】指小区周边的标志建筑；7.【其他配套】除以上六种配套以外的其他配套。【海滨园】竞品分析南北通透双阳卧室主卧带卫生间独立餐厅洋房户型【海滨园】竞品分析销售分析-套数竞品分析【海滨园】销售分析-面积竞品分析【海滨园】销售分析-均价竞品分析【海滨园】开盘时间 2011-06-25 入住时间 2012-07容 积 率 1 绿 化 率 51%物 业 费1.5元/平方米月 占地面积: 47817平米 建筑面积: 47808平米产品类型： 3.5洋房: 127182，二室、三室、四室。7层电梯洋房：主力户型，88-92，两室。【枫尚河院】竞品分析

7、交通状况目前还没有通往港东地区的公交线路周边配套【学校教育】 大港一中、石化二中、外国语学院滨海分院、南开大学滨海学院、天津医学院等 【周边医院】 大港医院、大港中医院、妇幼医院 【商业环境】 紧邻港东新城主商业街区，未来将打造成大型购物中心，大型超市和餐饮，3D影城，24小时不夜城休闲娱乐中心等高端商业配套，大型综合商场有：迎宾超市、一商友谊、物美超市 【其他配套】 湿地公园、溪谷公园【枫尚河院】竞品分析南北通透庭院卫生间含窗赠送面积洋房户型【枫尚河院】竞品分析南北通透空中花园设计卫生间无窗北向卧室洋房户型【枫尚河院】竞品分析销售分析-套数竞品分析【枫尚河院】销售分析-面积竞品分析【枫尚河院

8、】销售分析-均价竞品分析【枫尚河院】 开盘时间 2011-12-03 入住时间 2012-11容 积 率 1 .5 绿 化 率 42%物 业 费1.4元/平方米月 户数：总户数677户 当期户数202户占地面积: 180000平米 建筑面积: 300000平米产品类型：巴登巴登70-180平米花园洋房8、9号楼已开盘，首层赠送小院，户户赠送露台，顶层赠送阁楼，均价9000元/平米，优惠1个点。高层在售1、2、3号楼，1号全景楼王已全面公开， 均价7500元/，整栋楼约100户左右，1号、2号楼28层到顶，3号楼24层到顶，全款97折，贷款98折。【巴登巴登】竞品分析交通状况目前还没有通往港东地

9、区的公交线路周边配套【餐饮配套】小古林餐饮、五龙餐饮【文化体育】大港体育馆、大港公园【学校教育】大港一中、石化二中、大学城（外国语学院滨海分院、南开大学滨海学院、天津医学院等）、小学【周边医院】大港医院、大港中医院、妇幼医院【商业环境】迎宾超市、一商友谊、物美超市 【巴登巴登】竞品分析南北通透双阳卧室北卧室洋房户型188平米【巴登巴登】竞品分析庭院赠送南北通透无赠送面积卫生间无窗北向卧室洋房户型80平米【巴登巴登】竞品分析南北通透卫生间无窗北向卧室洋房户型106平米【巴登巴登】竞品分析赠送露台南北通透卫生间无窗双北向卧室洋房户型106平米【巴登巴登】竞品分析销售分析-套数竞品分析【巴登巴登】销

10、售分析-面积竞品分析【巴登巴登】销售分析-均价竞品分析【巴登巴登】 开盘时间 2010-12 入住时间 2012-8容 积 率 1.09 绿 化 率 48%物 业 费1.6元/平方米月 户数：总户数1386户占地面积: 152200平米 建筑面积: 166000平米产品类型：剑桥港湾2期预计4月份开盘，主推洋房和高层，一期在售121、122、123号楼。主推16层到顶85-113平方米两室户型和142平方米三室户型，均价：7600元/平米，洋房69-80号楼在售，均价：8500元/平米，全款优惠2个点，贷款1个点；新增别墅85号楼，均价：13000-16000元/平米，全款2个点，贷款1个点。

11、【剑桥港湾】竞品分析交通状况186、522周边配套【学校教育】南开大学滨海学院 天津外国语学院 天津医科大学临床学院 天津国土资源和房屋职业学院 【邻近银行】建行、工行【商业环境】迎宾超市、一商友谊 【剑桥港湾】竞品分析南北通透南卧室北卧室洋房户型A110平米【剑桥港湾】竞品分析南卧室卫生间南北通透双阳卧室北卧室洋房户型C130平米【剑桥港湾】竞品分析弧形窗户【剑桥港湾】竞品分析剑桥港湾一起洋房主要为：A1A2户型、B1B2户型、C1C2户型经过一年的销售检验，110-120平米二室的A户型与B2户型销售速度较快，C1C2三室的大户型由于总房款高、销售速度稍稍慢于前者。销售较慢的产品为三室的B

12、1户型，此户型缺点在于两个卧室朝北。导致客户对阴面卧室冬天寒冷的抗性极为明显。建议海景园洋房户型设计中，将三室户型设计为双阳卧室，从而减少销售抗性。销售分析-套数竞品分析【剑桥港湾】销售分析-面积竞品分析【剑桥港湾】销售分析-均价竞品分析【剑桥港湾】项目项目是否带电梯是否带电梯 是否带阁楼是否带阁楼 是否有小院是否有小院 是否有地下室是否有地下室交房日期交房日期层数层数均价均价面积区间面积区间海川园带带有有2012/105、7760086-138巴登巴登带带有有2012/10/15、6850070-180海滨园带带有有2013/3/149800136-143枫尚河院带带有有2012/7/313

13、.5、71100088-182福锦园不带不带没有没有2012/5/305、6660090为主滨海现代城不带不带没有没有2012/65、6720090为主剑桥港湾带带有没有2012/8/3158700110-166竞品总结1、市场上洋房的最小户型为80两房，其中两室两厅一卫的户型集中区间在82-95，集中在90左右；2、三室是市场上的主导户型，其中一卫的面积大多分布在99-110，在100上下浮动，而两卫的户型面积区间为101-134，面积段跨度较大，而平均在110左右。3、市场上也出现了四室两厅两卫的户型，面积段从130-180都有，140做四室的户型是因为小的储藏间也宣传为一个房间。正常四室

14、集中在150左右。4、市场上洋房产品多为首层赠送50平米地下室，20平米左右小院。顶层总70平米左右的阁楼。5、从市场销售来看三室和两室的销售情况较好，例：海川园的户型多集中在这个区域，即将开始销售的也基本已经被预定。从市场总体销售得出，120平方米左右的三室比90的两室销售情况要好。而140的三房销售欠佳6、综上所诉：户型设计的好与坏对于当地楼盘的销售有较大影响，所以本项目需要在现阶段做好户型优化。本区域楼盘户型总结产品建议巧妙入户 首层通过花园入户；二层以上户型通过外跨楼梯入户，住二层也能体验穿过小院进家门的美妙感觉产品建议层层退台设计每一户有自已独立的天空；在露台上，在花园里，或仰望星空

15、，或享受阳光的沐浴。产品建议地下空间的充分利用 一层二层均带地下室； 一层二层独立入户，拥有南向花园、入户花园和下沉花园三重庭院景观。u 地下层附加值的利用，一层或一、二层均带地下室u 顶层三跃户型紧俏u 入户方式转变，每户均独立入户，营造类别墅的专属入户感受u 退台方式多样，倾向于南向退台，以及退台与错露台结合u 内部空间布局向别墅空间靠拢，大面宽、客厅挑空、私密主卧、内部错层等元素的融入。产品建议洋房产品发展建议：项目项目均价（元均价（元/平米）平米）决定价格因素决定价格因素海川园76001）5层洋房一梯二户2）7层洋房二梯五户，居住密度较大，导致总均价低。巴登巴登85001）6层的电梯花

16、园洋房均价在区域中属于中间力量。2）外檐及其项目口碑较高海滨园98001）4层电梯洋房，一梯两户2）居住密度低3）楼层低4）首层赠地下室，顶层赠阁楼枫尚河院110001）3层半的电梯洋房2）首层二层赠送地下室，顶层赠阁楼，首层有花园。3）3层洋房在区域中具有独一无二特性。故价格最高。福锦园66001）无电梯 2）无小院 3）无地下室滨海现代城72001）无电梯 2）无小院 3）无地下室剑桥港湾87001）5层电梯洋房2）环境优势3）顶层赠阁楼价格建议依据目前区域市场在售楼盘销售价格推算销售均价在8485元/平米左右，本项目销售价格可参考市场均价浮动。1、两室的面积段建议在110，抢占市场先机。

17、2、三室的户型应该集中在120-130双阳卧室，市场上的主流户型应该占到最大的份额，其中客户对于卫生间的要求不严格，那么一卫的设计应该多于两个卫生间的。一卫的面积应该在95平方米左右，两卫的面积在100左右。3、四室的户型份额应该占到较小的比例。面积也应该控制在150。4、户型面积的相应缩小，有助于在总价有优势的情况下拉快销售速度。户型户型面积段面积段占比占比备注备注两房两厅两房两厅100- -110平米平米25%舒适两房舒适两房三房两厅三房两厅100-110平米平米20%紧凑三房紧凑三房三房两厅三房两厅110-120平米平米25%舒适三房舒适三房三房两厅三房两厅120-130平米平米15%主

18、流三房主流三房四房两厅四房两厅140平米以上平米以上15%豪华大套豪华大套户型配比建议南北通透卫生间无窗赠送露台产品户型建议-巴登巴登106平米二室l户型南北通透，采光条件良好l南北均有露台l各功能区空间方正，避免空间上的浪费l主卧独立卫生间，营造舒适环境l卫生间无窗，通风采光欠缺产品户型建议-剑桥港湾 110平米二室l户型南北通透，采光条件良好l各功能区空间方正，避免空间上的浪费l主卧独立卫生间，营造舒适环境独立餐厅设计功能区分明确客厅面宽5米5宽敞明亮大面宽落地式阳台飘窗，增加观景效果产品户型建议-剑桥港湾 140平米三室敞开式厨房阳光双卧室弧形窗户l阳光双卧室，采光条件良好l主卧独立卫生间，营造舒适环境l弧形窗户增加采光