销售人员培训教材之建筑基本知识2005

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1、销售人员培训教材之建筑基本知识一、关于建筑图（了解）建筑总平面图 -是表明需建设的建筑物所在位置和平面状况的布置图。当布置需建设房屋的总平面图时，一般以城市道路中心线为基准，再由它向需建设房屋的一面定出一条该建筑物或建筑群的“红线” （即限制建筑物的界限线），从而确定建筑物的边界位置。建施图 -建筑施工图，这类图纸是表明建筑物内部的布置和外部的装饰，以及施工需用的材料和施工要求的图样。包括 平面图、立面图、剖面图、大样图。结施图 -结构施工图，主要反映房屋骨架构造的图形，如基础、柱、梁、楼梯、楼板是怎么做的。 结施总说明：说明结构构造要求、所用材料要求，钢材和混凝土强度等级，砌体的砂浆强度等级

2、技术要求。给排水施工图 -给水管和排水管的走向布置及安装图。电气施工图、暖通施工图、消防施工图二、房产面积概念及相关建筑指标商品房销售面积 :商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积 （地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。房屋建筑面积 -指房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积， 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯、具有上盖，结构牢固，层高在 2.2 米（含 2.2 米）以上的永久性建筑。建筑面积 =该套房使用面积 +

3、结构面积 +阳台建筑面积 +分摊的公用建筑面积1套内建筑面积：是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积（套内净使用面积 +套内墙体面积）以及阳台的面积之和。套内面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +套内阳台面积套内使用面积 -套内使用面积是套内房屋使用空间的面积（俗称地板砖面积），以水平投影面积按以下规定计算：1、 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2、 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3、 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4、 内墙面装饰厚度计入使用面积。5、利用坡屋顶内空间作房间时，其

4、一半的面积净高不低于 2.1 米的情况下才可计入使用面积；否则不算使用面积。在符合前面条件的情况下，净高不低于 2.1 米的部分面积全计入使用面积，净高为 2.1 1.5 米的部分面积按一其一半计入使用面积，净高低于 1.5 米的不计面积。套内墙体面积 -指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用及非共用墙两种：各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共有墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积 -套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的

5、阳台按水平投影的一半计算建筑面积。公摊面积 -是指产权主共同占有或共同使用的面积。公用建筑面积的组成：、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积计算原则2凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人

6、防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积总建筑面积 =地上建筑面积 +地下建筑面积 +公共建筑面积建筑用地面积：指城市规划行政主管部门确定的项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑退距、建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等。建筑基底面积（建筑占地面积）：指建筑物首层的建筑面积。总建筑面积容积率 = （ %）建设用地面积总绿化面积绿化率 = （ %）建设用地面积建筑基底面积建筑密度 = （ %）建设用地面积使用面积商品房使用率 = （ %）建筑面积3三、建筑风格及分类1、建筑风格：A 是一个建筑物的个性或独特表征B 是建筑的一种方式、类型或方法C 是一代人文思想的重要

7、组成部分，它作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值和美学观D 是一种建筑个性和建筑特征E 是民族的特征，也是时代的特征F 是建筑艺术和审美价值的直接体现形式2、建筑风格的表达要素A 立面B重点和细部处理C材质D色彩E空间及其组合F 外部环境3、建筑分类按结构分类砖木结构：指承重的主要构件是用砖、木材建造的。砖混结构：用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑。框架结构、框剪结构：也称为钢筋混凝土结构，其建筑物的主要承重构件（柱、剪力墙、梁、板）全部采用钢筋混凝土。钢结构：建筑特的主要承重构件全部采用型钢（如钢柱梁建造的超高层建筑） 。按施工方法分类：装配式建筑：建筑的主要承重构件，

8、如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。现浇式建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式为代表。装配整体式建筑：混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。4、建筑住宅类型1、按楼层分：A、低层住宅为一层至三层B、多层住宅为四层至六层4C、中高层住宅为七层至九层D、高层住宅为十层以上。E、（二十四层以上称为超高层建筑）2、按使用类型分：A、单元式住宅B、公寓式住宅C、 花园式住宅 (别墅)3、按套内建筑形式分类A、 平层住宅：B、错层住宅C、跃层式住宅D、复式住宅四、关于建筑结构施工（了解）1、关于建设工程招投标：工程招投标是一种通过竞争，由发包单位从中优选承包单

9、位的方式。发包单位招揽承包单位去参与承包竞争的活动，叫招标。愿竟承包该工程的施工单位根据招标要求去参与承包竞争的活动叫投标。建设工程项目一般分为设计招标、施工阶段招标。2、关于建设工程项目监理监理公司依照相关政策法规、规范标准、项目政府批文，在项目施工过程中，指导、检查施工单位是否按照规定的技术要求、质量要求、进度要求和费用要求组织建设施工。3、关于建筑构造（结构施工方面）房屋建筑物由六大部分组成：基础、墙体、柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗A、土方工程：土方平整、基础开挖B、桩基础工程：1 人工挖孔桩2 机械钻孔灌注桩53 气锤打预制桩4 静压预制桩5 桩承台概念C、基础工程1 基础垫层2 砖石

10、基础3 基础放大脚4 混凝土及钢励混凝土基础： A 独立柱基础（基础梁） B 条形基础C 满堂基础（无梁及梁式） d 墙基防潮层。D、墙体工程：混凝土砌块。砂浆强度 M5、M10 、 M15、M7.5E、混凝土工程：柱、梁、板、墙、楼梯、阳台、雨蓬等。梁：框架梁、单梁、边续梁、圈梁、地圈梁、挑梁、过梁、主梁及次梁板：肋形楼板、梁式楼板、井式楼板、密肋楼板、平板、无梁楼板墙：剪力墙、地下室墙、水箱墙F、门窗工程：平开窗（门）、推拉窗（门）。单扇（门、窗）、双扇（门、窗）、带亮子（门、窗）。G、楼地面工程垫层（ C10 砼）、找平层（ 1：3 水泥砂浆）、面层、防潮层各类面层（釉面砖、玻化砖、大理

11、石、花岗岩、木地板）H 、屋面工程瓦屋面、平屋面、女儿墙、防水层、保温层、隔热层柔性防水层 -SBS 改性沥青，聚胺脂屋面排水 -排水坡度、出水斗、落水管I 、装饰工程抹灰一般采用混合砂浆：天棚抹灰、内、外墙抹灰、卫生间防水砂浆抹灰，（水池防水）6墙面面层刮腻子、内外墙涂料、块料面层4、几个条件：七通一平通路、通水、通电、通下污水、通电讯、通煤气、通供热、场地平整三通一平通路、通水、通电场地平整“五证两书”A 土地使用权证（简称：土地证）B 建设用地规划许可证C 建设工程规划许可证D 建设工程施工许可证E 商品房预（销）售许可证F 房屋质量保证书G房屋产品说明书五、建筑产品基本概念房屋层数：房

12、屋层数是指房屋的自然层数，按楼板、地板结构分层的楼层数，一般按室内地坪 0 以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20m 以上(不含 2.20m)的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层 (夹层)、插层、阁楼 (暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分 (包插层高在 2.2m 以下的半地下室 )。搁楼(暗楼)：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。住宅的层高：住宅的层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，也就是一层房屋的高度。在国家住宅设计规范 GB

13、50096-1999中把住宅层高控制在 2.8m 以下，不仅是控制投资的问题，更重要的是为住宅节地、节能、节材、节约资源，北京、天津等市能做到 2.7m；同时规定室内净高不低于 2.4m，在国际上，把室内净高定为 2.4m 的国家很多，如：美国、日本、英国和我国的香港地区。7住宅的净高：住宅的净高是指下层地板或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。净高和层高的关系可以用公式来表式：净高=层高- 楼板厚度标高标高分为绝对标高与相对标高。绝对标高：将青岛黄海的平均海平面绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准。相对标高：把首层标高室内主要地面标高为相对标高的零点。

14、标高数值以“米”为单位，一般标注至小数点后三位数（总平面中为两位数） 。住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的进深：住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。朝向长度楼高栋距山墙分户墙户内墙外墙女儿墙柱梁楼板立面天花户型功能分区玄关储藏室起居室屏风主卧室酒吧卧室洗衣间儿童房过道书房生活阳台客房观景阳台工人房LDK一体化房地产基本知识一、基本概念房地产业 -从事房地产开发、经营、管理的行业。它包括土地的开发、经营、管理、

15、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。8房地产 - 指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。是指土地上的房屋等建筑物和构筑物 , 是房产和地产两种财产的总称。房产-是房屋的社会形态，主要是指在法律上有明确权属的房屋商品， 它包括全部土地房屋建筑物。地产-并非泛指全部的土地，而是法律上有明确权属关系的，并能给所有者、经营者和使用者带来相应的经济效益的建设用地。房地产的特点A 是价值大、集约化的商品B价格差别比较大C市场需求弹性大D 安全性、保值性的商品E具有一般商品的流通过程房地产法律属性：房产所有权 占有权、使用权、收益权、处分权。商品房 -由房地产开发公司综合开发，建成后

16、出售、出租的住宅、商业用房以及其他建筑物。按性质来分：居住和非居住；按销售对象分：内销和外销。经济适用住房 -是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拔的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。二、关于城市土地城镇土地所有权属国家所有，农村土地属集体所有。国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得一定年限内的使用权；但是，国家在本法规定的范围内划拨使用国有土地的除外。土地使用权 -指土地使用在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体

17、土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。1、土地的类型：国家将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地， 包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；9建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2、土地使用权的获取土地使用权出让土地的征用土地的划拔A、土地使用权出让 指国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划要求等条件，将城市土地使用权让与土地使用者，并向土地使用者取土地使用权出让金的行为。土地出让方式：A 拍卖B 招标C

18、协议商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。B、土地的征用C、土地的划拔土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。3、土地使用权转让 土地使用者根据国家的规定，在规定的使用年限内，

19、在履行原合同义务的前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为。以出让方式取得土地使用权的， 转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限4、土地使用年限根据相关规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：10(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。5、土地使用年限期满如何处理全体业主提前一年想政府主管部门提出申请续期使用该地块使用权，经批准后共同分担下一使用期限的土地出让金

20、，即可继续使用该地块。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。三、房地产项目运作1、房地产项目整体市场调查市场竞争者调查：竞争者的数量与规模、竞争者开发产品的数量与种类以及成本和价格、竞争者的营销策略、竞争者的市场占有率、竞争者与本企业相比较的优势和劣势等。社会文化调查：居民受教育的程度、社会时尚、生活方式、审美观念等。市场需求调查：现实需求量、潜在需求量、需求结构、需求趋势等。消费者调查：消费者类别、消费

21、购买动机、购买能力、消费者偏好等。2、房地产开发前期工作A、项目建议书B、项目前期市场调研C、市场定位、价值评判D、价值报告E、客户群体与产品定位F、项目发展规划G、总体规划设计3、设计阶段的划分A、总体设计阶段B、初步设计阶段C、技术设计阶段D、施工设计阶段11住宅规划设计的基本流程户型设计的基本流程A总体规划A进行市场调查B房型设计B掌握户型需求C细节处理C确定户型大小D环境规划D进行功能分区E景观设计E进行户型布局F确定户型构成G细部处理4、施工阶段、市场推广、销售阶段。商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的

22、行为。商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。5、一个房地产项目要受到：A 、建设用地的规划管理。要附合（根据）城市规划进行合理安排、附合用地功能和使用功能的要求。B、建筑工程的规划管理。要保

23、证退道路规划红线，保持一定间距、高度、容积率。控制消防、卫生、市政立面效果等都要附合要求。12关于住宅知识一、城市规划与住宅项目的关系1、一个房地产项目要受到 ：A 建设用地的规划管理。要附合（根据）城市规划进行合理安排、附合用地功能和使用功能的要求。B 建筑工程的规划管理。要保证退道路规划红线，保持一定间距、高度、容积率。控制消防、卫生、市政立面效果等都要附合要求。2、关于城市规划：城市规划是城市建设和发展的战略部署，政府通过城市规划，指导和控制城市土地利用、空间布局，部署各项建设，作为城市建设和管理的依据。包括城市总体规划和城市详细规划。3、城市总体规划 （一般以 20 年为规划期） 包括

24、：1、确定城市的性质、规模、发展方向和发展速度。2、确定有关的建设标准和定额指标。3、确定城市建设用地布局、功能分区，道路走向，市中心位置，公共建设分布和各项建设的总体部置。4、确定城市综合交通体系和河湖、绿地系统。4、城市详细规划 ：是总体规划的深化和具体化。1、确定街道红线、道路断面以及控制点的坐标、标高。2、确定建设地段内房屋建筑、 市政工程、公用事业、园林绿化、人防工程及其它公共设施等建设的用地范围、建筑密度、建筑高度和建筑容积率。二、项目价值的重要影响因素：地段1、关于地段的含义：地段主要包括如下两个层面：A 、社会位置：人口素质、教育水准、服务业水平、交通、通讯、生活设施、风景环境

25、等。B、地理位置：地形、地质、标高、位置、朝向132、地段对项目的影响土地价格、商品房售价、主要客户群分布等3、住宅项目对地段的要求 住宅项目开发商是通过为使用者创造最大的舒适性来达到盈利目的的。一个好的住宅区必是治安良好、交通及景观（内外部）优越，附近有良好的教育和公共设施配套，居民享有一致的生活水准。4、商业项目对地段要求 商业用地强调接近顾客强调交通、通讯状况、区域商业历史及传商业氛围，营业种类等等。因此企业总部、百货公司、饭店一般都建在有名望的地段，而且要靠近主要商业中心和时髦的购物区。三、建筑住宅类型1、按楼层分：A、低层住宅为一层至三层B、多层住宅为四层至六层C、中高层住宅为七层至

26、九层D、高层住宅为十层以上2、按使用类型分：A、单元式住宅：又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。B、公寓式住宅：公寓式住宅大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等。还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。C、 花园式住宅 (别墅)：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。3、按套内建筑形式分类A、 平层住宅：B、错层住宅：每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面层上，形成多个不同标高平面的使用空间和变化的视觉效果。住宅室内环境错落有致，极富韵

27、律感。14C、跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法， 住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。D、复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅 （复式为 3.3 米，而一般跃层为 5.6 米）。因此虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较

28、差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但这种住宅类型精巧实用， 经济效益十分明显，价格相对偏低四、 住宅选择楼层需要考虑的因素? 遮挡及采光情况；? 生活的便利程度；? 环境要求；? 家庭人口年龄构成及健康状况；? 住宅楼的总层数。一般来说，楼层越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低楼层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；楼层低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。哪些楼层属于好楼层，与住宅楼的总层数也有一定关。同样四、五层在多层住宅中属于高楼层，而在高层住宅中又属于低楼层。一般来说，在不考虑个人因素

29、的情况下，住宅楼在总层数的 13 以上、 23 以下为较好楼层，如六层住宅楼以三四层，十八层塔楼以六层至十二层为最佳。此外对楼层的选择，还与购房者对数字的偏好有关，如喜欢 8、9，讨厌 13、14，等等。住宅底层的选择首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。15其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。住宅顶层的选择

30、顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常 “水深火热 “。因此，消费者在买房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化部位。五、 住宅户型选择的要点功能分区要合理，空间尺度要舒适功能分区主要是指动静分区、洁污分区。动静分区：一般来说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户门设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；同时室内交通线应尽可能便捷。洁污分区：餐厅、厨房、卫生间等是比较容易污浊的区域，卧室、书房等

31、需要较为干净的空间，因此在设计上应考虑到二者的区别布置， 以利于居家的卫生要求。1、 起居室起居厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于 17。由于起居厅兼交通厅， 所以在厅中的门应尽可能减少， 留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于 3.3 米（条件较好的应该考虑 4.2 米的宽度，以满足背投电视的空间需求），深宽比不宜大于 2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。2、卧室卧室的房门不宜直接与客厅相对，应与客厅有所回避，使卧室保持一定的私秘性。尽量保证每间卧室都有直接采光和自然通风的条件。主卧室最好

32、有好的朝向，16宽度不宜小于 3 米，面积不能小于 10 平方米，宜大于 12 平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间（卫生间的门最好不要对着床） ，条件较好的应该设置衣帽间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积不能小于 6 平方米，宜大于 10 平方米。3、餐厅餐厅和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于 2.4 米。4、 厨房厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。厨房应与餐厅密切联系，有直接对外采光通风口，保证基本的操作需要和自然采光、通风换气。其净宽度不应小于 1.5 米，总面积不应小于 4 平方米，

33、三至四类住宅套型使用面积较大的，其厨房面积不应小于 5 平方米，一般以 6 平方米为宜。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。为了居室内能有良好的居住环境，厨房内应设置垂直排烟设施，且宜带一生活服务阳台。5、卫生间带浴缸的卫生间净宽度不得小于 1.6 米，如为淋浴则净宽度不得小于 1.2 米。无前室的卫生间的门不应直接开向起居室或厨房。卫生间不应直接布置在下层住房的卧室、起居室和厨房的上层，但可布置在本套内的卧室、起居室和厨房上层，并均应有防水、隔声和便于检修的措施。卫生间的大小应与整幢户型的面积比例标准一致。公共卫生间设计的趋势为浴与厕相分离。即推门进去，先是一 “洗澡间”，里面才是 “厕间”。这

34、种卫生间的发展方向，在创造舒适卫生的环境条件和提高使用效率方面，颇具吸引力。6、 阳台主阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮，有良好的视野和采光。好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居者一份清新、爽快的心情。为防止儿童攀登，阳台栏杆的垂直杆间净距不应大于0.11m，可搁置花盆的栏杆必须采取防止坠落措施。根据人体重心和心理因素的需要，低层、多层住宅的阳17台栏杆净高不应低于 1.05米，中高层、高层住宅的阳台栏杆不应低于 1.10m。对于寒冷地区的中高层、高层住宅阳台，提倡采用实体栏板，以防止冷风的灌入及物品从栏杆缝隙处附落伤人。起居

35、厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。制作栏杆的材料现大多为雕花铁艺。7、储藏间储藏间可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。8、套内过道和楼梯套内入口过道净宽不宜小于 1.20m；通往卧室、起居室的过道净宽不应小于 1m，通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m，过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具。套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时不应小于0.75m，当两侧有墙时，不应小于 0.9m，踏步宽不应小于 0.22m，高度不应大于 0.20m。9、公用楼梯公用楼梯梯段净宽不应小于 1.10m，六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于 1m。（楼梯梯段净宽指墙面至扶手中心之间

36、的水平距离） 。楼梯踏步宽度不应小于 0.26m，踏步高度不应大于 0.175m，扶手高度不应小于 0.9m，楼梯水平栏杆长度大于 0.5m 时，其扶手高度不应小于 1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净宁不应大于 0.11m。楼梯平台净宽不应小于楼梯梯段净宽，且不得小于 1.20m。楼梯平台的结构下缘至人行通道的垂直高度不应低于 2m。七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过 16m 以上的住宅必须设置电梯。10、建筑间距要求为了保证住户的采光、通风、隔音、消防及保护个人家庭隐私等要求，对住宅的栋距有以下要求：建筑间距系数指的是建筑外墙之间的水平距离与其中南面建筑的北侧檐口至北面建筑

37、室外地坪标高的垂直距离之比。各地都有一定的标准，常用的有1.1、1.2、1.3 等。另外，建筑间距系数的计算方式也有所不同，指遮挡建筑最高遮阳线的垂直投影线至被遮挡住宅（或者有日照要求的特殊建筑）相对外墙面的最小水平距离18与遮挡建筑最高遮阳线至被遮挡住宅最低居住层（有日照要求的特殊建筑为最低使用层）室内地坪标高的垂直高度之比。山墙之间的栋距至少需满足消防要求，不应少于6 米。住宅正面栋距不应少于 18 米，或是住宅的建筑高度乘以建筑间距系数。11、 户型缺陷的特点1、 起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间；2、 起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使

38、起居厅较暗；3、 起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；4、 起居厅的形状不规正或尺度不合理，不利于家具的摆放；5、 入户无过渡空间，私秘性不强；6、 餐厅面积过大或过小；7、 主卧室的宽度小于 3 米或面积过小；8、 户内交通线长，户内空间的实用率较低；9、 卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室；10、 四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；11、 功能分区不合理；12、 各功能空间面积比例不当；13、 跃层户型室内楼梯的位置不当；14、 卫生间、厨房宽度和面积不够等等。关于物业管理物业管理的基本知识物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是

39、住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围19的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。物业分类

40、：按使用功能分类1）居住物业 2）商业物业 3）工业物业 4）其它用途：如车站、机场、医院、学校等。物业管理 指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。业主委员会：业主委员会是当业主入住达到 50%召开业主大会时成立，业主委员会成立后就是全体业主的代表，即今后的物业管理的委托方，由业主委员会负责首次物业管理委托合同到期后的物业管理企业的再次选聘，并签订新的物业管理委托合同。业主公约国家对物业管理服务收费标准的规定根据该国家计委、建设部

41、印发的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法规定，物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、 煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实20际提供的服

42、务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费、物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备案。住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费。其中第项和第项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。物业管理服务收费实行，明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期 (一般为 6 个月)向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会和物业产权人、使用人的监督。本文可以自由编辑21【最新资料Word 版可自由编辑！】22