房地产开发企业会计核算与纳税申报实务

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1、房 地 产 开 发 企 业 会 计 核 算 与 纳 税 申 报 实 务 圣 才 财 务 SANT & TALENT 主 讲 人 ： 尹 颖 MB:1 3 8 0 1 7 4 0 0 5 5 E-MAIL:cableyin1 6 3 .com 2 0 2 1 -5 -2 5 1厚积薄发，成会计英才 第 一 模 块 ： 会 计 科 目 设 置 与 税 种一 、 房 地 产 开 发 业 务 范 围 与 特 点 业 务 种 类 土 地 使 用 权 的 转 让 、 买 卖 与 租 赁 房 屋 的 开 发 、 销 售 与 出 租 住 宅 、 公 寓 、 办 公 楼 、 商 业 营 业 用 房 办 公 楼

2、其 他 建 筑 物 、 附 着 物 等 配 套 设 施 代 建 工 程 周 转 房 业 务 特 点 开 发 周 期 长 风 险 高 产 品 为 不 动 产 ， 位 置 固 定 投 资 额 大 单 价 高 产 品 具 有 多 样 性2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 2 二 、 房 地 产 企 业 经 营 业 务 流 程 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 3 公 司 注 册获 取 土 地使 用 权房 地 产 开发 与 建 设 转 让 房 地产持 有 房 地产 三 、 房 地 产 会 计 核 算 体 系 与 科 目 设 置

3、房 地 产 企 业 会 计 核 算 制 度 的 演 进 1983年 底 前 基 本 建 设 简 易 会 计 制 度 1984.1.1 1988年 底 国 营 建 设 单 位 会 计 制 度 - - 会 计 科 目 和 会 计 报 表 1989.1.1 国 营 城 市 综 合 开 发 企 业 会 计 制 度 - - 会 计 科 目 和 会 计 报 表 1992 企 业 会 计 准 则 和 企 业 财 务 通 则 ， 分 行 业 会 计 制 度 与 分 行 业 财 务 制 度 即 两 则 两 制 1993.1.7 房 地 产 开 发 企 业 会 计 制 度 1998.1.27 股 份 有 限 公

4、司 会 计 制 度 - - 会 计 科 目 和 会 计 报 表 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 4 2001.1.1 企 业 会 计 制 度 2006.2.25 基 本 会 计 准 则 及 38项 具 体 准 则 目 前 ， 房 地 产 企 业 可 能 执 行 的 是 企 业 会 计 准 则（ 2006） 、 企 业 会 计 制 度 或 房 地 产 开 发 企业 会 计 制 度 。 房 地 产 企 业 会 计 科 目 设 置 除 会 计 准 则 中 一 般 规 定 性 会 计 科 目 外 ， 房 地 产企 业 至 少 根 据 本 行 业 特 点 ， 开

5、设 以 下 会 计 科 目 ： 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 5 一 、 存 货 类 材 料 采 购 在 途 材 料 原 材 料 材 料 成 本 差 异 开 发 产 品 分 期 收 款 开 发 产 品 委 托 加 工 物 资 周 转 房二 、 非 流 动 资 产 类 投 资 性 房 地 产 投 资 性 房 地 产 累 计 折 旧 （ 摊 销 ） 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 6 投 资 性 房 地 产 减 值 准 备 长 期 应 收 款 在 建 工 程 工 程 物 资 三 、 成 本 类 开 发 成 本 开 发

6、 间 接 费 用 工 程 施 工 工 程 结 算四 、 两 个 成 本 类 二 级 明 细 科 目 成 本 类 两 个 重 要 科 目 必 须 进 行 详 细 的 明 细 核 算 ， 归集 房 地 产 行 业 的 产 品 开 发 成 本 ， 具 体 如 下 ： 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 7 房 屋 开 发 成 本 - - -土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 费 - - -前 期 工 程 费 - - - 基 础 设 施 费 - - - 建 筑 安 装 工 程 费 - - - 公 共 配 套 设 施 费 - - - 开 发 间 接 费 开 发 间 接

7、 费 - - - 人 工 费 - - - 折 旧 费 - - - 办 公 费 - - - 水 电 费 - - - 劳 保 费 - - - 其 他 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 8 房 地 产 企 业 税 种 与 税 率 一 、 主 要 税 种 营 业 税 房 产 税 土 地 增 值 税 企 业 所 得 税 城 镇 土 地 使 用 税 耕 地 占 用 税 印 花 税 契 税 城 建 税 教 育 费 附 加 与 河 道 管 理 费 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 9 二 、 房 地 产 开 发 经 营 各 阶 段 纳

8、 税 税 种 与 税 率第 一 阶 段 ： 企 业 设 立 阶 段 税 种 计 算 依 据 1.权 利 与 许 可 证 照 5元 /件 2.记 录 资 金 的 账 簿 (实 收 资 本 印 花 税 +资 本 公 积 )*0.5 ,其 他 5元 /件 3.土 地 使 用 权 转 让 与 出 让 使 用 合 同 , 合 同 金 额 的 0.5 契 税 1. 自 有 房 产 投 入 本 人 独 资 经 营 ， 免 税 2.接 受 以 土 地 使 用 权 等 不 动 产 出 资 。 按 照 土 地 使 用 权 出 让 、 出 售 及 房 屋 买 卖 价 的 3%- -5%2 0 2 1 -5 -2 5

9、 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 1 0 第 二 阶 段 ： 获 取 土 地 阶 段 税 种 计 算 依 据 印 花 税 同 上 契 税 同 上 耕 地 占 用 税 1.获 取 土 地 使 用 权 ， 符 合耕 地 条 件 的 ， 根 据 面 积 和 税 额 一 次 性 缴 纳 ；2.不 合 条 件 ， 不 缴 纳 。 第 三 阶 段 ： 开 发 建 设 阶 段 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 1 1 税 种 计 算 依 据 印 花 税 据 各 类 合 同 的 0.3-0.5 城 镇 土 地 使 用 税 从 取 得 的 红 线 图 次 月 起 ，

10、 据 实 际 占 用 面 积 与 定 额 税 率 计 算 第 四 阶 段 ： 转 让 及 销 售 阶 段 税 种 计 算 依 据 营 业 税 5% 城 建 税 7%、 5%、 1% 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 1 2 教 育 费 附 加 营 业 税 的 3% 土 地 增 值 税 查 账 征 收 ： 1.项 目 全 部 竣 工 结 算 前 ， 转 让 房 地 产 收 入 ， 预 征 ； 2.待 项 目 全 部 竣 工 且 办 理 结 算 后 进 行 清 算 ， 多 退 少 补 核 定 征 收 印 花 税 同 上 企 业 所 得 税 查 账 征 收 ：

11、1.销 售 未 完 工 产 品 取 得 收 入 ， 按 预 计 计 税 毛 利 率 ， 计 算 毛 利 额 ， 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 1 3 项 目 完 工 后 计 算 实 际 毛 利 ， 调 整 以 前 毛 利 合 并 到 其 项 目 计 入 当 年 损益 计 算 纳 税 2.销 售 完 工 。 税 率 25%核 定 征 收 印 花 税 同 上第 五 阶 段 ： 房 产 持 有 阶 段 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 1 4 税 种 计 算 依 据 营 业 税 租 金 的 5% 城 建 税 7%、 5%

12、、 1% 教 育 费 附 加 营 业 税 的 3% 城 镇 土 地 使 用 税 同 上 房 产 税 自 用 ： 计 税 余 值 *1.2% 出 租 ： 租 金 的 12% 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 1 5 第 二 模 块 ： 企 业 设 立 阶 段 的 会 计 核 算 与 纳 税 计 算 自 本 模 块 开 始 ， 结 合 房 地 产 企 业 业 务 特 点 ，系 统 讲 解 各 阶 段 的 实 务 案 例 。 在 讲 解 案 例 前 ，请 先 跟 随 我 一 道 浏 览 一 下 房 地 产 标 杆 企 业 - 万科 2010年 的 年 报 。 之

13、 后 ， 我 们 将 系 统 讲 解 案 例 ： 设 立 阶 段 获 取 土 地 阶 段 开 发 与 建 设 阶 段 转让 与 销 售 阶 段 持 有 阶 段 投 资 性 房地 产 合 作 开 发 房 地 产 利 润 形 成 与分 配 所 得 税 汇 算 阶 段 纳 税 筹 划 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 1 6 一 、 公 司 注 册 法 规 要 求 与 出 资 方 式 房 地 产 企 业 注 册 成 立 是 需 满 足 以 下 法 规 公 司 法 城 市 房 地 产 管 理 法 城 市 房 地 产 开 发 经 营 管 理 条 例 出 资 方 式

14、货 币 出 资 30%的 注 册 资 金 非 货 币 财 产 实 物 知 识 产 权 非 专 利 技 术 工 业 产 权 土 地 使 用 权 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 1 7 非 货 币 出 资 的 程 序 ：如 果 出 现 股 东 非 货 币 出 资 ， 则 按 照 以 下 程 序 办理 ：房 地 产 资 质 ： 1、 2、 3、 4共 四 个 等 级 ， 经 营 范围 ， 资 质 年 检 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 1 8 货 币 出 资 公 司 注 册 成 立 财 产 评 估办 理 产 权 转 移手

15、 续审 计 验 资营 业 执 照 变 更 二 、 设 立 阶 段 纳 税 案 例案 例 一 ： 上 海 发 达 房 地 产 公 司 于 2012年 1月 1日设 立 了 一 房 地 产 开 发 企 业 ， 注 册 资 金 5000万 ，其 中 2000万 为 甲 股 东 以 土 地 使 用 权 出 资 。 会 计开 设 账 本 10个 ， 总 账 记 账 资 金 ， 其 他 明 细 账 本与 日 记 账 9个 ， 于 1月 31日 获 取 营 业 执 照 。 此 外， 还 有 房 屋 产 权 证 和 土 地 使 用 证 各 一 个 。 印 花税 一 共 缴 纳 多 少 ？ （ 契 税 在 下

16、章 ）答 案 ： （ 5000 万 +2000万 ） *0.5 +(9+1+2)*5 元 =35000+60=35060元 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 1 9 三 、 设 立 阶 段 账 务 处 理 案 例 此 阶 段 涉 及 到 资 本 投 入 和 前 期 开 办 费 账 务 ：案 例 二 ： 上 海 发 达 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 由甲 、 乙 两 个 公 司 和 张 凯 个 人 共 三 个 股 东 投 资 设立 ， 三 股 东 分 别 持 股 比 例 为 50%、 30%、 20%。 2012年 1月 1日 ， 三 个 股

17、东 以 货 币 资 金 一 次 性缴 足 款 项 ， 工 商 已 办 好 营 业 执 照 。财 务 程 序 ： 先 在 银 行 开 立 临 时 验 资 户 ， 股 东 一将 出 资 款 存 入 临 时 账 户 ， 会 计 师 事 务 所 审 计 验资 ， 根 据 验 资 报 告 和 公 司 章 程 等 工 商 注 册 。 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 2 0 开 立 临 时 验 资 户 ： DR: 银 行 存 款 - -验 资 户 10 000 000 CR:实 收 资 本 - -甲 公 司 5 000 000 - -乙 公 司 3 000 000 -

18、 - 张 凯 2 000 000原 始 凭 证 ： 现 金 缴 款 单 、 银 行 进 账 单 、 公 司 章 程 等基 本 户 开 好 后 临 时 验 资 户 资 金 转 入 基 本 户 ： DR: 银 行 存 款 - -工 商 银 行 8976 10 000 000 CR:银 行 存 款 - -验 资 户 10 000 000原 始 凭 证 ： 银 行 转 账 凭 证 、 验 资 报 告 复 印 件 等 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 2 1 案 例 三 ： 发 行 股 票 融 资长 虹 房 地 产 股 份 有 限 公 司 发 行 普 通 股 20

19、000 000股 ， 每 股 面 值 为 1元 ， 发 行 价 格 为 6元 。 股款 120 000 000元 已 经 全 部 到 位 ， 发 行 过 程 中 发生 的 相 关 税 费 60 000元 。 如 何 处 理 此 笔 业 务 ？解 析 ： 计 入 股 本 金 额 20 000 000*1=20 000 000元 ， 计 入 资 本 公 积 的 金 额 =（ 6-1） *20 000 000-60 000=99 940 000元DR:银 行 存 款 -*银 行 119 940 000 CR: 股 本 - -普 通 股 20 000 000 资 本 公 积 - -股 本 溢 价 99

20、 940 0002 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 2 2 案 例 三 ： 以 货 币 与 实 物 财 产 混 合 出 资甲 、 乙 、 丙 三 公 司 共 同 出 资 设 立 东 方 房 地 产 有限 责 任 公 司 ， 注 册 资 本 10 000 000元 ， 甲 、 乙以 货 币 出 资 ， 丙 以 设 备 出 资 ， 该 设 备 的 公 允 价值 为 2 100 000元 。 2011年 9月 20日 ， 东 方 房 地产 公 司 如 期 收 到 个 投 资 者 一 次 性 缴 足 的 款 项 ，丙 于 2011年 5月 6日 办 妥 财 产 转

21、移 手 续 。 如 何 做账 ？解 析 ： 第 一 步 ： 货 币 资 金 出 资 ， 甲 乙 公 司 将 资 金 存 入 临 时 验 资户 ， 根 据 银 行 进 账 单 与 会 计 师 事 务 所 向 银 行 询 证 后 出 具 的 验 资 报 告 ：2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 2 3 DR:银 行 存 款 - -银 行 8 000 000 CR: 实 收 资 本 - -甲 公 司 5 000 000 - -乙 公 司 3 000 000第 二 步 ： 1.聘 请 资 产 评 估 事 务 所 评 估 资 产 2.办 理 财 产 转 移 手 续 3

22、.财 产 清 单 DR: 固 定 资 产 - - -设 备 2 100 000 CR: 实 收 资 本 - - -丙 公 司 2 000 000 资 本 公 积 - - - 资 本 溢 价 100 000案 例 四 ： 以 货 币 资 金 和 出 资 土 地 使 用 权 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 2 4 甲 、 乙 、 丙 三 家 公 司 共 同 出 资 设 立 一 房 地 产 公司 ， 注 册 资 金 10 000 000元 ， 甲 、 乙 、 丙 持 股比 例 分 别 为 50%、 30%、 20%。 甲 以 土 地 使 用权 出 资 ， 土

23、地 使 用 权 的 公 允 价 值 为 5 000 000元， 乙 、 丙 以 货 币 资 金 出 。 2011年 3月 20日 ， 新注 册 的 房 地 产 公 司 一 次 性 如 期 收 到 乙 、 丙 以 货币 资 金 出 资 ， 甲 公 司 于 2011年 5月 6日 办 理 了 财产 转 移 清 单 、 资 产 评 估 和 使 用 权 转 移 手 续 。解 析 ： 第 一 步 ： 乙 、 丙 货 币 出 资 DR: 银 行 存 款 - -银 行 5 000 000 CR:实 收 资 本 - -乙 公 司 3 000 000 - -丙 公 司 2 000 0002 0 2 1 -5 -

24、2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 2 5 第 二 步 ： 土 地 使 用 权 出 资 DR: 开 发 成 本 - -土 地 开 发 5 0 0 0 0 0 0 CR: 实 收 资 本 - -甲 公 司 5 0 0 0 0 0 0备 注 ： 如 果 土 地 是 用 来 出 租 ， 则 使 用 科 目 “ 投资 性 房 地 产 ” 案 例 五 ： 以 债 权 出 资2006年 7月 1日 ， 甲 公 司 应 收 乙 公 司 账 款 的 账 面余 额 60 000元 ， 由 于 乙 公 司 发 生 财 务 困 难 ， 无法 偿 付 应 付 账 款 。 经 双 方 协 商 同 意 ， 财

25、 务 将 乙公 司 所 欠 债 务 转 为 乙 公 司 股 本 的 方 式 进 行 债 务 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 2 6 重 组 ， 假 定 乙 公 司 普 通 股 的 面 值 为 1元 ， 乙 公 司以 20 000股 抵 偿 该 项 债 务 ， 股 票 每 股 市 价 为 2.5元 。 甲 公 司 对 该 项 应 收 账 款 计 提 坏 账 准 备 2 000元 。 股 票 登 记 手 续 已 办 理 完 毕 ， 甲 公 司 对 其 作为 长 期 股 权 投 资 处 理 。 如 何 处 理 该 笔 业 务 ？解 析 ： 1. 资 本 公 积

26、 增 加 （ 2.5-1） *20 000= =30 000元 。 2.债 务 重 组 利 得 =60 000- 2.5*20 000 =10 000元 分 录 如 下 ： 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 2 7 DR: 应 付 账 款 6 0 0 0 0 CR: 股 本 2 0 0 0 0 资 本 公 积 - -股 本 溢 价 3 0 0 0 0 营 业 外 收 入 - - 债 务 重 组 利 得 1 0 0 0 0案 例 六 ： 将 资 本 公 积 转 为 实 收 资 本 或 股 本一 房 地 产 公 司 由 甲 乙 丙 共 同 投 资 设 立 ，

27、原 注 册资 本 为 1 000万 ， 甲 乙 丙 分 别 出 资 500万 、 300万 、 200万 。 未 来 扩 大 经 营 规 模 ， 经 批 准 ， 东方 房 地 产 公 司 按 照 原 出 资 比 例 将 资 本 公 积 转 增资 本 。 该 业 务 如 何 处 理 ？ 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 2 8 公 司 作 出 股 东 会 决 议 会 计 师 事 务 所 审 计 验 资 ， 出 具 验 资 报 告 DR: 资 本 公 积 5 000 000 CR: 实 收 资 本 - -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 -

28、 -丙 1 000 000 案 例 七 ： 将 盈 余 公 积 转 为 实 收 资 本一 房 地 产 公 司 由 甲 乙 丙 共 同 投 资 设 立 ， 甲 乙 丙持 股 比 例 分 别 为 50%、 30%、 20%， 2011年 3月 20日 ， 经 股 东 会 议 决 议 审 批 ， 将 盈 余 公 积500万 转 增 资 本 。 如 何 处 理 此 笔 业 务 ？ 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 2 9 DR: 盈 余 公 积 5 000 000 CR: 实 收 资 本 - -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 100

29、0 000附 件 ： 1. 股 东 会 议 决 议 2. 验 资 报 告 案 例 八 ： 实 收 资 本 减 少 - - -减 资例 1： 一 公 司 注 册 资 金 100万 ， 实 收 资 本 50万 ， 根 据 公 司 法 2年 内 必 须 出 资 完 毕 ， 2年 快 到 期 了 ， 50万 因 缺 乏 资 金 无 法 增 资 。 怎 么 办 ？ 答 案 ： 去 工 商 局 申 请 办 理 减 资 程 序 ， 变 更 营 业 执 照 。 财 务 无 需 做 任 何 账 务 处 理 。2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 3 0 2.一 公 司 注 册

30、资 金 1000万 ， 实 际 到 位 1000万 ， 现 经 股 东 会 议 决 议 减 少 注 册 资 金 500万 。2011年 8月 30日 所 有 手 续 办 理 完 毕 。 如 何 处 理该 笔 业 务 ？解 析 ： 第 一 步 ： 股 东 作 出 减 资 决 议 第 二 步 ： 向 工 商 局 申 请 减 资 第 三 步 ： 税 务 备 案 并 进 行 账 务 处 理 DR: 实 收 资 本 500 CR： 银 行 存 款 500 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 3 1 3.东 方 股 份 有 限 公 司 截 至 到 2008年 12月 3

31、1日 共 同发 行 股 票 10 000 000股 ， 股 票 面 值 1元 ， 资 本 公积 （ 股 本 溢 价 ） 1 500 000元 ， 盈 余 公 积 1 000 000元 。 经 股 东 大 会 批 准 ， 东 方 房 地 产 公 司 以 现金 回 购 本 公 司 股 票 2 000 000股 并 注 销 。 假 定 东方 房 地 产 按 照 每 股 0.8元 回 购 股 票 ， 不 考 虑 其 他因 素 ， 东 方 股 份 有 限 公 司 如 何 账 务 处 理 ？简 析 如 下 ： 库 存 股 成 本 =2 000 000*0.8 =1 600 000元 2 0 2 1 -5

32、-2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 3 2 1.回 购 股 份 时 DR: 库 存 股 1600 000 CR: 银 行 存 款 1600 0002. 注 销 股 份 时 DR: 股 本 2 000 000 CR: 库 存 股 1600 000 资 本 公 积 - -股 本 溢 价 400 0003.如 果 东 方 股 份 以 每 股 2.5元 回 购 股 票 ， 其 他 条件 不 变 ， 东 方 股 份 又 是 如 何 账 务 处 理 ？ 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 3 3 3.1 回 购 股 份 DR: 库 存 股 5000 000

33、 CR: 银 行 存 款 5 000 0003.2 注 销 股 份 DR: 股 本 2000 000 资 本 公 积 - -股 本 溢 价 1500 000 盈 余 公 积 1 000 000 利 润 分 配 - -未 分 配 利 润 500 000 CR: 库 存 股 5 000 000 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 3 4 案 例 九 ： 开 办 费 的 核 算开 办 费 是 指 企 业 在 筹 建 期 间 发 生 的 前 期 费 用 ，一 般 包 括 ： 工 资 、 社 保 、 住 房 公 积 金 、 租 赁 费、 办 公 费 、 培 训 费 、

34、 印 刷 费 、 注 册 登 记 费 以 及不 计 入 固 定 资 产 、 无 形 资 产 成 本 的 费 用 。 一 般包 括 筹 建 期 间 到 取 得 营 业 执 照 后 产 生 的 第 一 笔收 入 之 前 的 费 用 。 不 包 括 筹 建 期 间 的 固 定 资 产与 无 形 资 产 等 长 期 资 产 。发 生 时 ： DR: 管 理 费 用 - -开 办 费 - -*费 用 CR:现 金 （ 银 行 存 款 OR其 他 应 付 款 ） 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 3 5 案 例 十 ： 印 花 税 的 账 务 处 理本 阶 段 涉 及

35、 到 契 税 与 印 花 税 的 账 务 处 理 ， 契 税在 获 取 土 地 使 用 权 阶 段 详 细 说 明 。 DR: 管 理 费 用 - -印 花 税 CR: 库 存 现 金 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 3 6 第 三 模 块 ： 获 取 土 地 阶 段第 一 部 分 ： 土 地 制 度 土 地 所 有 权 与 使 用 权 制 度 国 有 土 地 农 民 集 体 所 有 土 地 获 取 方 式 招 、 拍 、 挂 出 让 制 度 以 划 拨 方 式 取 得 以 转 让 方 式 取 得 投 资 者 入 股 取 得 并 购 重 组 取 得 2

36、0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 3 7 第 二 部 分 ： 获 取 土 地 阶 段 纳 税 契 税 中 华 人 民 共 和 国 契 税 暂 行 条 例 税 率 3%-5% 征 收 对 象 ： 房 地 产 纳 税 义 务 发 生 时 间 ： 签 订 合 同 或 取 得 类 似 合同 凭 证 的 当 天 。 自 义 务 发 生 之 日 起 ， 10日 内向 土 地 或 房 产 管 理 部 门 缴 纳案 例 一 ： 2009年 6月 20日 ， 甲 公 司 以 账 面 价 值为 1000万 元 、 评 估 确 认 价 值 为 1200万 元 的 土 地使 用 权

37、对 东 方 房 地 产 公 司 进 行 投 资 入 股 ， 当 地 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 3 8 人 民 政 府 规 定 的 契 税 税 率 为 4%。 请 问 该 公司 如 何 计 算 和 缴 纳 契 税 ？解 析 ： 1.纳 税 主 体 与 时 限 纳 税 主 体 ： 东 方 房 地 产 公 司 时 限 ： 2009年 6月 30日 2.纳 税 金 额 计 算 应 纳 契 税 =1200*4%=48万案 例 二 ： 东 方 房 地 产 公 司 2010年 12月 摘 牌取 得 某 市 200亩 的 综 合 用 地 的 土 地 使 用 权，

38、2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 3 9 每 亩 地 价 30万 元 ， 该 公 司 按 照 规 定 缴 纳 了契 税 。 2011年 7月 该 市 修 改 城 市 规 划 ， 调 整 城市 支 路 ， 该 综 合 土 地 使 用 权 的 性 质 变 化 为 住 宅用 地 ， 该 公 司 按 照 要 求 对 该 宗 土 地 进 行 评 估 ，按 照 住 宅 用 地 评 估 后 地 价 为 11 000万 元 ， 按 照综 合 用 地 评 估 后 地 价 为 9 000万 元 ， 该 公 司 根据 土 地 评 估 机 构 的 评 估 结 果 补 交 了 20

39、00万 元 的土 地 出 让 金 。 该 市 契 税 征 收 率 为 4%， 东 方 地 产公 司 补 缴 契 税 多 少 ？解 析 ： 应 纳 契 税 =（ 11 000-9 000） *4%=80万 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 4 0 印 花 税 （ 财 税 【 2006】 162号 ） 财 政 部 国 家 税 务总 局 关 于 印 花 税 若 干 政 策 的 通 知 的 规 定 ， 对土 地 使 用 权 出 让 合 同 、 土 地 使 用 权 转 让 合 同 按产 权 转 移 书 据 征 收 印 花 税 ， 按 合 同 记 载 金 额 的0.5

40、 贴 花 ， 取 得 房 产 证 及 土 地 使 用 权 证 等 权 利许 可 证 按 件 贴 花 ， 每 件 5元 。案 例 三 ： 2009年 1月 东 风 房 地 产 公 司 通 过 竞 标取 得 土 地 使 用 权 100亩 ， 地 价 为 6000万 ， 3月取 得 该 块 土 地 的 使 用 证 。 东 方 房 地 产 公 司 应 纳 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 4 1 印 花 税 如 何 计 算 ？解 析 ： 1签 订 土 地 使 用 权 出 让 合 同 时 应 纳 印 花 税 =6 000*0.5 =3万 元 2 取 得 土 地 使 用 证 应 纳 税 5元 。第

41、三 部 分 ： 获 取 土 地 阶 段 账 务 处 理案 例 一 ： 获 取 土 地 用 于 土 地 开 发 的 土 地 使 用 权获 取 土 地 成 本 借 计 入 “开 发 成 本 - -土 地 开 发 - -土地 征 用 及 拆 迁 补 偿 费 ”科 目 ， 同 时 贷 记 “银 行 存 款或 应 付 账 款 ”科 目 。 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 4 2 东 方 房 地 产 公 司 通 过 投 标 方 式 取 得 土 地 使 用 权100亩 用 于 开 发 商 品 性 土 地 总 价 款 5 000万 ，单 价 50万 /亩 ,契 税 税

42、率 4%,当 地 政 府 规 定 的 耕 地占 用 税 税 额 22.5元 /平 方 米 ,通 过 银 行 转 账 支 付 土地 使 用 权 出 让 金 及 相 关 税 费 .解 析 :1. 支 付 土 地 出 让 金 DR:开 发 成 本 - -土 地 开 发 - -土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 5000 CR:银 行 存 款 5000 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 4 3 2. 应 交 纳 契 税 =5000*4%=200万 DR: 开 发 成 本 - -土 地 开 发 - -土 地 征 用 及 拆 迁 补偿 200 CR: 银 行 存 款

43、200 3.应 缴 纳 耕 地 占 用 税100*666.67*22.5=150万DR:开 发 成 本 - - 土 地 开 发 - -土 地 征 用 及 拆 迁 补偿 150CR: 银 行 存 款 150 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 4 4 4.签 订 出 让 合 同 缴 纳 印 花 税 5000*0.5 =2.5万 DR:管 理 费 用 - -印 花 税 25000 CR:银 行 存 款 25000案 例 二 :获 取 土 地 用 于 商 品 房 开 发获 取 土 地 用 于 商 品 房 开 发 则 计 入 ”开 发 成 本- -房 屋 开 发 -

44、 -土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 ”科 目 .2008年 6月 ,东 方 房 地 产 公 司 取 得 85亩 土 地 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 4 5 使 用 权 用 于 商 品 房 开 发 ,价 款 2500万 元 ,契税 税 率 4%,当 地 政 府 规 定 的 耕 地 占 用 税22.5元 /平 方 米 ,通 过 银 行 转 账 支 付 土 地 出让金 及 相 关 税 费 .解 析 : 1.计 入 房 屋 开 发 成 本 =土 地 买 价 +契 税 +耕 地 占 用 税 =2500+2500*4%+85*666.67*22.5 =272

45、7.5万 2.印 花 税 =2500*0.5 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 4 6 3.合 并 账 务 处 理DR: 开 发 成 本 - -房 屋 开 发 - -土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 2727.5 CR: 银 行 存 款 2727.54. 签 订 土 地 使 用 权 出 让 合 同 应 纳 印 花 税 2500*0.5 =1.25万DR: 管 理 费 用 - -印 花 税 1.25万 CR: 银 行 存 款 1.25万案 例 三 ： 土 地 用 于 自 建 用 房 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 4

46、 7 如 果 土 地 是 用 来 自 建 用 房 等 地 上 建 筑 物 时 ， 则取 得 的 土 地 及 相 关 税 费 计 入 “无 形 资 产 - -土 地 使用 权 ”科 目 。 并 且 土 地 使 用 权 的 账 面 价 值 不 与 地上 建 筑 物 合 并 计 算 成 本 ， 而 作 为 “无 形 资 产 ”核 算， 土 地 使 用 权 与 地 上 建 筑 物 分 别 进 行 摊 销 及 计提 折 旧 。 契 税 及 耕 地 占 用 税 也 计 入 无 形 资 产 成本 。例 ： 2008年 3月 12日 ， 东 方 房 地 产 公 司 以 出 让方 式 取 得 一 块 土 地 使

47、 用 权 ， 以 银 行 存 款 转 账 支付 500万 元 ， 并 在 该 地 块 上 自 建 两 幢 办 公 楼 自 用。 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 4 8 ， 发 生 建 筑 工 程 支 出 1100万 。 两 幢 办 公楼 已 经 完 工 并 达 到 预 定 可 使 用 状 态 。 假 定土 地 使 用 权 使 用 年 限 50年 ， 无 残 值 ， 写 字楼 的 使 用 年 限 25年 ， 预 计 残 值 100万 。 采用 直 线 法 计 提 折 旧 和 摊 销 。 契 税 率 4%。解 析 ： 1. 支 付 土 地 出 让 金 DR:

48、 无 形 资 产 - -土 地 使 用 权 500 CR: 银 行 存 款 500 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 4 9 2.缴 纳 契 税 500*4%=20万 DR: 无 形 资 产 - -土 地 使 用 权 20 CR: 银 行 存 款 203. 签 订 合 同 缴 纳 印 花 税 500*0.5 =0.25万 DR: 管 理 费 用 - -印 花 税 0.25 CR: 银 行 存 款 0.254.建 造 办 公 楼 支 出 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 5 0 先 计 入 在 建 工 程 后 固 定 资

49、 产 即DR: 在 建 工 程 1100CR:银 行 存 款 （ 应 付 账 款 等 ） 11005. 办 公 楼 完 工 达 到 可 使 用 状 态DR: 固 定 资 产 - -办 公 楼 1100CR: 在 建 工 程 - -办 公 楼 11006. 每 年 分 摊 土 地 使 用 权 和 对 办 公 楼 计 提 折旧 DR: 管 理 费 用 - -无 形 资 产 摊 销 10.4 - - 折 旧 费 40 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 5 1 CR: 累 计 摊 销 10.4 累 计 折 旧 40案 例 四 ： 土 地 用 于 赚 取 租 金企

50、业 改 变 土 地 使 用 权 的 用 途 ， 将 其 用 于 对外 出 租 ， 应 计 入 “投 资 性 房 地 产 ”科 目 。例 ： 东 方 房 地 产 公 司 2007年 10月 取 得 土 地使 用 权 9 000万 （ 含 税 ） 用 于 房 地 产 开 发 ，已 完 成 土 地 开 发 ， 土 地 开 发 成 本 800万 。因 房 地 产 市 场 萎 缩 ， 公 司 准 备 减 缓 房 地 产 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 5 2 开 发 ， 将 已 经 开 发 完 成 的 土 地 用 于 出 租 。2008年 2月 与 甲 公 司 签

51、 订 了 经 营 租 赁 合 同， 将 这 块 土 地 出 租 给 甲 公 司 使 用 ， 租 赁 期自 2008年 2月 1日 开 始 ， 租 赁 期 2年 。解 析 ： 1. 支 付 出 让 金 DR: 开 发 成 本 - -土 地 开 发 9000 CR:银 行 存 款 9000 2. 支 付 土 地 开 发 成 本 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 5 3 DR: 开 发 成 本 - -土 地 开 发 8 00 CR: 银 行 存 款 8003. 自 2008年 2月 1日 ， 租 期 开 始 ， 将 土 地转 入 投 资 性 房 地 产 DR:

52、投 资 性 房 地 产 - - 土 地 使 用 权 9800 CR: 开 发 成 本 - -土 地 开 发 9800 案 例 五 ： 暂 时 没 有 确 定 土 地 使 用 权 的 土 地 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 5 4 先 计 入 “无 形 资 产 - -土 地 使 用 权 ”， 后 根 据 结 果 再 确 定 转 入 其 他 的 会 计 科 目 。关 于 契 税 和 土 地 使 用 税 的 特 别 说 明 ：1.契 税 一 般 不 通 过 “ 应 交 税 费 ”科 目 核 算2.具 体 计 入 什 么 科 目 ， 一 般 根 据 土 地 使

53、用权 的 具 体 用 途 决 定 计 入 什 么 科 目 。3.如 果 是 土 地 开 发 ， 则 计 入 “开 发 成 本 - -土地 开 发 ”， 如 果 是 房 屋 开 发 ， 自 用 则 计 入 “无 形 资 产 - -土 地 使 用 权 ”。 如 果 是 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 5 5 计 入 房 地 产 开 发 出 售 ， 则 计 入 “开 发 成 本 - -房 屋 开 发 “。4.土 地 使 用 税 账 务 处 理 先 计 提 ： DR:管 理 费 用 - -土 地 使 用 税 CR:应 交 税 费 - -应 交 土 地 使 用 税

54、 后 上 交 ： DR:应 交 税 费 - -应 交 土 地 使 用 税 CR: 银 行 存 款 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 5 6 第 四 模 块 ： 开 发 建 设 阶 段本 阶 段 重 点 核 算 内 容 ： 工 程 发 包 核 算 材 料 核 算 设 备 核 算 往 来 账 核 算 开 发 产 品 与 费 用 核 算 土 地 使 用 税 核 算 印 花 税 核 算 房 产 税 核 算 开 发 建 设 阶 段 业 务 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 5 7 一 、 报 批 报 建 手 续 1 . 建 设

55、用 地 规 划 许 可 证 2 . 国 有 土 地 使 用 证 3 . 建 设 工 程 规 划 许 可 证 4 . 建 筑 工 程 施 工 许 可 证二 、 项 目 施 工 建 设 1 . 材 料 及 设 备 供 应 2 . 工 程 发 包 结 算 方 式 ： 月 结 、 分 段 结 、 竣 工 一 次 结 算 3 . 工 程 分 包 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 5 8 三 、 竣 工 验 收 备 案 四 、 产 权 初 始 登 记成 本 费 用 核 算一 、 开 发 产 品 成 本 的 构 成 土 地 开 发 成 本房 屋 开 发 成 本配 套 设

56、 施 开 发 成 本代 建 工 程 开 发 成 本 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 5 9 二 、 成 本 核 算 过 程 开 发 成 本 1 .土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 费 2 . 前 期 工 程 费 3 .建 筑 安 装 工 程 4 .基 础 设 施 费 5 .公 共 配 套 设 施 费 6 .开 发 间 接 费 用 未 建 在 建 已 完 工 （ 开 发 产 品 ）2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 6 0实 际 发 生 的 各项 支 出成本 期间费用直 接成 本间 接成 本 各 成 本 的 具 体 项

57、 目 为 ：土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 费 土 地 出 让 金 拆 迁 补 偿 费 安 置 费 城 市 基 础 设 施 费 或 征 地 费前 期 工 程 费可 行 性 研 究规 划 设 计水 文 地 质工 程 地 质 勘 察 、 测 绘 通 水 、 通 电 、 通 路清 理 平 整 建 设 用 地2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 6 1 基 础 设 施 费开 发 小 区 道 路供 水 、 电 、 气 、 排 污 、 排 洪通 讯 照 明 工 程 （ 以 上 简 称 “ 七 通 ” ）环 卫 与 绿 化 工 程公 共 配 套 设 施 费水 塔停 车

58、场消 防 设 施小 区 外 交 通 道 路开 发 间 接 费 除 可 将 能 够 确 定 的 土 地 用 于 房 屋 开 发 的 直 接 计 入 “ 开 发 成 本 - -房 屋 开 发 ”； 其 他 土 地 开 发 支 出 直 接 计 入 “ 开 发 成 本 - - -土 地 开 发 ”2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 6 2 土 地 开 发 成 本 核 算1 .土 地 出 让 金借 ： 开 发 成 本 -土 地 开 发 - -土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 费 贷 ： 银 行 存 款2 .支 付 勘 察 设 计 费借 ： 开 发 成 本 -土 地

59、开 发 - -土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 费 贷 ： 银 行 存 款3 .支 付 地 下 管 道 安 装 工 程借 ： 开 发 成 本 - -土 地 开 发 - -基 础 设 施 费贷 ： 应 付 账 款 - -A 施 工 公 司4 .月 末 ， 一 部 分 土 地 自 用 ， 一 部 分 转 让 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 6 3 根 据 土 地 开 发 总 成 本 和 面 积 等 分 配借 ： 开 发 产 品 - - -自 用 土 地 -商 品 性 土 地贷 ： 开 发 成 本 - - -土 地 开 发土 地 转 让 时 ：借 ： 营 业

60、 成 本 - - -土 地 转 让 成 本贷 ： 开 发 产 品 - - -商 品 性 土 地如 果 土 地 开 发 完 成 后 立 即 投 入 房 屋 开 发 建 设 ，则 需 进 行 如 下 账 务 处 理 ： 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 6 4 即 由 土 地 阶 段 转 到 房 屋 开 发 阶 段 ：借 ： 开 发 成 本 - -房 屋 开 发 - -土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 费 - -前 期 工 程 费 - -基 础 设 施 费贷 ： 开 发 成 本 - -土 地 开 发 - -土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 费 - -前 期

61、 工 程 费 - -基 础 设 施 费 房 屋 开 发 核 算 过 程 如 何 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 6 5 房 屋 开 发 核 算 主 要 科 目 如 下 ：开 发 成 本 - -房 屋 开 发 - -土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 （ 商 品 房 A) - -前 期 工 程 费 （ 商 品 房 A) - -基 础 设 施 费 （ 商 品 房 A) - -建 筑 安 装 工 程 费 （ 商 品 房 A) - -公 共 配 套 设 施 费 （ 商 品 房 A) - -开 发 间 接 费 用 （ 商 品 房 A)此 过 程 如 何 归 集 和

62、 分 配 各 项 开 支 ？最 后 ： 借 ： 开 发 产 品 - -商 品 房 A 贷 ： 开 发 成 本 - -房 屋 开 发 （ 商 品 房 A)关 于 公 共 配 套 设 施 费 和 开 发 间 接 费 用 的 分 配 原 则 ： 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 6 6 公 共 配 套 设 施 费 是 一 种 公 共 建 筑 设 施 ， 如建 造 消 防 、 水 泵 房 、 水 塔 、 锅 炉 房 、 变 电所 、 自 行 车 棚 等 。 如 果 根 据 相 关 法 规 、 产权 及 其 收 益 不 属 于 开 发 商 ， 则 公 共 配 套 设

63、施 成 本 应 分 摊 计 入 房 屋 成 本 。发 生 支 出 时 ：借 ： 开 发 成 本 - -开 发 配 套 设 施 开 发贷 ： 银 行 存 款 （ 应 付 账 款 等 ）分 配 时 ：借 ： 开 发 成 本 - -房 屋 开 发 - -配 套 设 施 费 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 6 7 贷 ： 开 发 成 本 - -配 套 设 施 开 发关 于 开 发 间 接 费 用 如 下 ：开 发 间 接 费 用 的 具 体 内 容 包 括 ：管 理 人 员 的 工 资五 险 一 金职 工 福 利 费折 旧 费修 理 费办 公 费水 电 费劳 动

64、 保 护 费 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 6 8 工 程 管 理 费周 转 房 摊 销项 目 营 销 设 施 建 造 费 等发 生 时 ：借 ： 开 发 成 本 - -开 发 间 接 费 用贷 ： 现 金 、 银 行 存 款 、 应 付 职 工 薪 酬 等分 配 时 ：借 ： 开 发 成 本 - -房 屋 开 发 - -开 发 间 接 费 用贷 ： 开 发 成 本 - -开 发 间 接 费 用 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 6 9 分 配 间 接 成 本 的 原 则 ：1 . 占 地 面 积 法2 . 建 筑

65、 面 积 法3 . 直 接 成 本 法4 . 预 算 造 价 法房 屋 开 发 核 算 案 例 见 P7 5 ， 大 家 动 手 做 一 做 ！ 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 7 0 配 套 设 施 开 发 成 本 核 算配 套 设 施 开 发 核 算 原 则 与 房 屋 开 发 类 似 ， 具 体核 算 的 科 目 为 ：开 发 成 本 - -配 套 设 施 开 发 - -土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 费 (A商 场 ） -前 期 工 程 费 （ A商 场 ） - -基 础 设 施 费 （ A商 场 ） - -建 筑 安 装 工 程 费 （ A

66、商 场 ） -开 发 间 接 费 用 （ A商 场 ） - -配 套 设 施 费 （ A商 场 ）配 套 设 施 竣 工 ， 则 根 据 结 转 明 细 表 进 行 以 下 账 务 处 理 ：借 ： 开 发 产 品 - -配 套 设 施 （ A商 场 ）贷 ： 开 发 成 本 配 套 设 施 开 发 上 述 三 级 科 目 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 7 1 销 售 费 用 、 管 理 费 用 与 财 务 费 用 核 算 即 期 间 费用 核 算 同 其 他 行 业 ， 不 再 赘 述 。请 思 考 ， 如 果 房 地 产 企 业 自 行 采 购 材 料 ， 则 应采 用 哪 些 会 计 科 目 ， 以 及 如 何 核 算 以 下 内 容1 .材 料 核 算2 .往 来 账 目3 .委 托 加 工 物 资4 . 固 定 资 产关 于 投 标 保 证 金 与 履 约 保 证 金 的 核 算 2 0 2 1 -5 -2 5 厚 积 薄 发 ， 成 会 计 英 才 7 2 案 例 ： 东 方 房 地 产 公 司 招 标 采 购 空 调 ， 投 标