《手房买卖》PPT课件

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1、跟 我 学 二 手 房 交 易 基 本 知 识 培 训清 华 源 律 师 事 务 所 2008年 6月 培 训 师 介 绍 lakey， 清 华 源 律 师 事 务 所 执 业 律 师 ， 北 京 大 学 硕 士 ，清 华 大 学 科 技 园 法 律 顾 问 ， 清 华 大 学 校 友 总 会 法 律 顾 问 MSN、 邮 件 : lakey_ 目 录 房 地 产 开 发 基 本 知 识北 京 二 手 房 市 场 常 见 房 产 类 型二 手 房 转 让 必 备 条 件二 手 房 交 易 的 流 程二 手 房 交 易 中 常 见 问 题二 手 房 交 易 合 同 范 本 说 明其 他 说 明提

2、 问 与 回 答 房 地 产 开 发 基 本 知 识 一 套 民 宅 的 诞 生“ 一 套 房 屋 从 立 项 申 请 到 最 终 投 入 使 用 ， 一 共 要 经 历 8个 阶 段 、办 理 167种 手 续 、 缴 纳 103项 各 种 税 费 （ 不 包 括 设 立 房 地 产 公 司的 手 续 ） ”“竣 工 档 案 保 证 金 ， 土 地 权 属 调 查 、 地 籍 测 绘 费 ， 新 菜 田 开 发建 设 基 金 ， 实 心 黏 土 砖 限 制 使 用 费 ， 路 灯 维 护 费 ” 其 中 最 重 要 的 步 骤 ：1、 取 得 建 设 用 土 地 ， 获 得 国 有 土 地

3、使 用 证 2、 建 设 项 目 规 划 通 过 ， 获 得 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 3、 房 屋 建 设 ， 获 得 建 设 工 程 施 工 许 可 证 （ 建 设 工 程 开工 证 ）4、 房 屋 验 收 ， 获 得 商 品 房 销 售 （ 预 售 ） 许 可 证 5、 交 付 ， 获 得 住 宅 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书 统 称 为 “ 五 证 二 书 ” 一 套 住 宅 合 法 地 位 的 基 本 要 求和 取 得 房 产 证 的 基 本 保 证房 地 产 开 发 基 本 知 识 一 套 民 宅 的 诞 生

4、目 录 房 地 产 开 发 基 本 知 识北 京 二 手 房 市 场 常 见 房 产 类 型二 手 房 转 让 必 备 条 件二 手 房 交 易 的 流 程二 手 房 交 易 中 常 见 问 题二 手 房 交 易 合 同 范 本 说 明其 他 说 明提 问 与 回 答 北 京 二 手 房 市 场 常 见 房 产 类 型 五 花 八 门 2007年 ， 北 京 共 完 成 二 手 房 交 易 90， 000套 分 为 四 大 类 （ 法 律 分 类 ）商 品 房 已 购 公 房集 资 合 作 房 限 制 产 权 房 北 京 二 手 房 市 场 常 见 房 产 类 型 五 花 八 门11种 常 见

5、 二 手 房 类 型1、 普 通 民 用 住 宅 （ 商 品 房 ）2、 非 民 用 住 宅 （ 商 品 房 ）3、 成 本 价 公 房 （ 已 购 公 房 ）4、 标 准 价 公 房 （ 已 购 公 房 ）5、 央 产 房 （ 已 购 公 房 ） 北 京 二 手 房 市 场 常 见 房 产 类 型 五 花 八 门11种 常 见 二 手 房 类 型6、 三 方 集 资 房 、 危 改 房 、 回 迁 房 （ 集 资 合 作 房 ）7、 住 房 合 作 社 （ 集 资 合 作 房 ）8、 限 价 房 （ 限 制 产 权 房 ）9、 经 济 适 用 房 、 康 居 房 、 安 居 房 、 绿 化

6、隔 离 带 农 民 安置 房 （ 限 制 产 权 房 ）10、 集 体 产 权 房 、 乡 产 权 房 （ 限 制 产 权 房 ）11、 公 管 住 房 、 使 用 权 房 （ 限 制 产 权 房 ） 目 录 房 地 产 开 发 基 本 知 识北 京 二 手 房 市 场 常 见 房 产 类 型二 手 房 转 让 必 备 条 件二 手 房 交 易 的 流 程二 手 房 交 易 中 常 见 问 题二 手 房 交 易 合 同 范 本 说 明其 他 说 明提 问 与 回 答 二 手 房 转 让 必 备 条 件房 产 没 有交 易 障 碍 卖 方 有 权处 分 房 产房 产 本 身可 以 上 市交 易

7、二 手 房 转 让 必 备 条 件 什 么 样 的 房 屋 可 以 上 市 交 易商 品 房1、 有 产 权 证 且 没 在 抵 押 期 间 ；2、 有 产 权 证 但 在 按 揭 期 银 行 同 意 转 按 揭 的 ； 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 第 三 十 八 条 第 六 款 ：未 依 法 登 记 领 取 权 属 证 书 的 房 地 产 不 得 转 让 。 二 手 房 转 让 必 备 条 件 什 么 样 的 房 屋 可 以 上 市 交 易已 购 公 房1、 有 产 权 证 且 没 在 抵 押 期 间2、 不 拖 欠 物 业 费 、 供 暖 费 等 相 关 费

8、 用3、 原 产 权 单 位 在 原 购 房 协 议 中 未 对 职 工 购 房 后 上 市 出 售 有 特殊 限 制 （ 如 果 原 购 房 协 议 中 有 特 殊 限 制 ,需 征 原 产 权 单 位 同 意 ,方 可 上 市 出 售 ）4、 符 合 各 区 县 房 地 局 的 其 它 规 定5、 以 低 于 房 改 政 策 的 价 格 购 买 ,按 规 定 补 足 成 本 价 （ 优 惠 价或 标 准 价 出 售 的 住 宅 ） 可 上 市 交 易6、 符 合 央 产 上 市 交 易 的 国 关 房 改 (2003)165号 文 件 的 央 产 房 经 济 适 用 房 （ 旧 办 法 ）

9、1、 尚 未 满 五 年 只 能 以 不 高 于 购 买 时 的 单 价 出 售 ,并 且只 能 出 售 给 符 合 经 济 适 用 住 房 、 购 买 条 件 的 家 庭 或 政府 相 关 部 门 收 购2、 已 住 满 五 年 可 以 依 照 目 前 市 场 价 格 进 行 出 售 ,但 出售 后 业 主 需 按 房 屋 成 交 额 的 10补 交 综 合 地 价 款二 手 房 转 让 必 备 条 件 什 么 样 的 房 屋 可 以 上 市 交 易 二 手 房 转 让 必 备 条 件 什 么 样 的 房 屋 可 以 上 市 交 易国 务 院 关 于 解 决 城 市 低 收 入 家 庭 住

10、房 困 难 的 若 干 意 见 国 发 2007 24号过 去 享 受 过 福 利 分 房 或 购 买 过 经 济 适 用 住 房 的 家 庭 不 得 再 购 买 经 济 适 用住 房 。 已 经 购 买 了 经 济 适 用 住 房 的 家 庭 又 购 买 其 他 住 房 的 ， 原 经 济 适 用住 房 由 政 府 按 规 定 回 购 。经 济 适 用 住 房 属 于 政 策 性 住 房 ， 购 房 人 拥 有 有 限 产 权 。 购 买 经 济 适 用 住房 不 满 5年 ， 不 得 直 接 上 市 交 易 ， 购 房 人 因 各 种 原 因 确 需 转 让 经 济 适 用 住房 的 ，

11、由 政 府 按 照 原 价 格 并 考 虑 折 旧 和 物 价 水 平 等 因 素 进 行 回 购 。 购 买经 济 适 用 住 房 满 5年 ， 购 房 人 可 转 让 经 济 适 用 住 房 ， 但 应 按 照 届 时 同 地 段普 通 商 品 住 房 与 经 济 适 用 住 房 差 价 的 一 定 比 例 向 政 府 交 纳 土 地 收 益 等 价款 ， 具 体 交 纳 比 例 由 城 市 人 民 政 府 确 定 ， 政 府 可 优 先 回 购 ； 购 房 人 向 政 府 交 纳 土 地 收 益 等 价 款 后 ， 也 可 以 取 得 完 全 产 权 。 二 手 房 转 让 必 备 条

12、件 什 么 样 的 房 屋 可 以 上 市 交 易经 济 适 用 房关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知（2008年4月8日分界，新房新办法，老房老办法）新房：1、未满5年的不得上市；2、确需上市的由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购；3、5年后上市出售应补交土地收益等价款，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。老房：1、未满5年的不能上市交易；2、确需上市交易由区县住房保障管理部门通过摇

13、号等方式确定符合条件的购房人 按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购；3、5年后可上市交易，补交价款按原有关规定执行，即按上市成交价的10%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。 二 手 房 转 让 必 备 条 件 什 么 样 的 房 屋 不 可 以 上 市 交 易（ 1） 司 法 机 关 和 行 政 机 关 依 法 裁 定 ， 决 定 查 封 、 冻 结 、保 全 或 者 以 其 他 方 式 限 制 二 手 房 权 利 的 ； （ 2） 依 法 收 回 土 地 使 用 权 的 ； （ 3） 共 有 二 手 房 ， 未 经 其

14、 他 共 有 人 书 面 同 意 的 ； （ 4） 权 属 有 争 议 的 ； （ 5） 未 依 法 登 记 领 取 权 属 证 书 的 ； （ 6） 已 抵 押 且 未 经 抵 押 权 人 书 面 同 意 转 让 的 ； 二 手 房 转 让 必 备 条 件 什 么 样 的 房 屋 不 可 以 上 市 交 易（ 7） 以 低 于 房 改 政 策 规 定 的 价 格 购 买 且 没 有 按 照 规 定 补 足 房价 款 的 ； （ 8） 住 房 面 积 超 过 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 人 民 政 府 规 定 的 控 制标 准 ， 或 者 违 反 规 定 利 用 公 款 超 标 准 装

15、 修 ， 且 超 标 部 分 未 按照 规 定 退 回 或 者 补 足 房 价 款 及 装 修 费 用 的 ； （ 9） 处 于 户 籍 冻 结 地 区 并 已 列 入 拆 迁 公 告 范 围 内 的 ； （ 10） 上 市 出 售 后 形 成 新 的 住 房 困 难 的 ； （ 11） 擅 自 改 变 房 屋 使 用 性 质 的 ； （ 12） 法 律 、 法 规 以 及 县 级 以 上 人 民 政 府 规 定 其 他 不 宜 出 售的 （ 央 产 房 、 军 产 房 、 校 产 房 ） 出 于 国 家 安 全 和 军 事 安 全 的 考 虑 ， 国 家 安 全 部 门 规 定 ，有 些 地

16、 域 的 房 屋 不 能 出 售 给 境 外 人 士 ； 成 套 住 房 的 一 部 分 一般 不 能 单 独 交 易 ； 二 手 房 转 让 必 备 条 件 房 主（ 1） 二 手 房 转 让 人 应 当 是 依 法 登 记 取 得 房 地 产 权 证 书 的 二 手房 权 利 人 A 代 理 人 B 未 成 年 人 的 监 护 人 C 表 见 代 理（ 2） 二 手 房 受 让 人 可 以 是 中 华 人 民 共 和 国 境 内 外 的 自 然 人 、法 人 和 其 他 组 织 ， 但 法 律 、 法 规 、 规 章 另 有 规 定 或 者 土 地 使用 权 出 让 合 同 另 有 约 定

17、 的 除 外（ 3） 二 手 房 属 于 有 限 责 任 公 司 、 股 份 有 限 公 司 的 ， 应 当 有 公司 董 事 会 、 股 东 会 审 议 同 意 的 书 面 文 件（ 4） 二 手 房 属 于 国 有 或 集 体 资 产 的 ， 应 当 有 政 府 主 管 部 门 的批 准 文 件 二 手 房 转 让 必 备 条 件 共 有 权 、 优 先 权 和 他 项 权1、 共 有 二 手 房 ， 共 有 人 同 意 转 让 的 书 面 证 明 （ 夫 妻 、 继 承 、 其 他 共 有 ；共 同 共 有 、 按 份 共 有 、 实 体 分 割 ）2、 共 有 二 手 房 买 卖 时

18、， 在 同 等 条 件 下 ， 二 手 房 共 有 人 享 有 优 先 购 买 权 已 经 出 租 的 二 手 房 买 卖 时 ， 在 同 等 条 件 下 ， 二 手 房 承 租 人 享 有 优 先 购买 权 ， 并 且 可 以 继 续 租 赁 ； 二 手 房 优 先 购 买 权 人 无 放 弃 优 先 购 买 权 证 明 合 同 法 第 229条 租 赁 物 在 租 赁 期 间 发 生 所 有 权 变 动 的 ， 不 影 响 租 赁 合 同 的 效 力第 230条 出 租 人 出 卖 租 赁 房 屋 的 ， 应 当 在 出 卖 之 前 的 合 理 期 限 内 通 知 承 租 人 ，承 租 人

19、 享 有 以 同 等 条 件 优 先 购 买 的 权 利3、 二 手 房 有 无 抵 押 等 他 项 权 利 设 置 情 况 。 若 有 ， 要 有 取 得 抵 押 权 人 等 他 项 权 利 人 书 面 同 意 买 卖 的 证 明 目 录 房 地 产 开 发 基 本 知 识北 京 二 手 房 市 场 常 见 房 产 类 型二 手 房 转 让 必 备 条 件二 手 房 交 易 的 流 程二 手 房 交 易 中 常 见 问 题二 手 房 交 易 合 同 范 本 说 明其 他 说 明提 问 与 回 答 二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ）确 定 房 源 ， 落 实 房 产 权 属 和

20、 真 实 情 况 ， 确 定 房 价 和 交 易细 节过 户 申 请 ， 房 地 产 管 理 部 门 审 核 ； 缴 纳 税 费 ， 办 理新 房 产 证房 产 、 物 业 交 割 放 款 ， 设 置 抵 押 （ 可 选 ）达 成 一 致 后 签 署 协 议 ， 缴 纳 定 金 （ 可 选 ） ， 缴 纳 首 款 ，确 定 贷 款 银 行 （ 公 积 金 机 构 ） ， 评 估 ， 提 供 贷 款 承 诺 书 （ 可 选 ） ；解 抵 押 （ 可 选 ） ； 尾 款 监 管 （ 可 选 ） ； 交易完成 真 实 情 况二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ）落 实 房 产 权 属 和

21、 真 实 情 况 ：卖 方 提 供 合 法 的 证 件 ， 包 括 产 权 证 书 、身 份 证 件 、 资 格 证 件 以 及 其 它 证 件 。到 房 屋 归 属 地 的 房 屋 主 管 部 门 查 询 房产 登 记 薄 ，核 实 以 上 信 息 卖 方 提 供 共 有 权 人 同 意 证 明 、 优先 权 人 同 意 证 明 、 他 项 权 人 同 意证 明 ， 必 要 时 必 须 进 行 公 证 ；卖 方 以 及 中 介 机 构 要 书 面 承 诺 对 上 述 信 息 的 真 实 性 、 合 法 性 、 全 面 性 负 责 ，承 担 瑕 疵 担 保 ， 并 约 定 信 息 不 实 时

22、进 行 违 约 处 理 和 赔 偿 二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ）确 定 房 价 和 交 易 细 节 ： 买 卖 合 同（ 1） 买 卖 当 事 人 的 姓 名 或 者 名 称 、 住 所 ；（ 2） 二 手 房 的 座 落 地 点 、 面 积 、 四 至 范 围 ；（ 3） 土 地 所 有 权 性 质 、 土 地 使 用 权 获 得 方 式 和 使 用 期 限 （ 40年 、 50年 、 70年 ，剩 余 年 限 ） ；（ 4） 二 手 房 的 规 划 使 用 性 质 （ 住 宅 、 公 寓 、 商 业 、 办 公 ） ； 住 房 性 质 （ 商 品 房 、已 购 公 房

23、 、 经 济 适 用 房 ）（ 5） 房 屋 的 平 面 布 局 、 结 构 、 建 筑 质 量 、 装 饰 标 准 以 及 附 属 设 施 、 配 套 设 施 等状 况 ；（ 6） 二 手 房 买 卖 的 价 格 、 支 付 方 式 和 期 限 ； 税 费 承 担 ；（ 7） 二 手 房 的 交 付 和 验 收 的 日 期 、 交 付 方 式 ；（ 8） 住 房 户 口 迁 移 ； （ 9） 维 修 基 金 的 处 理 ；（ 10） 违 约 责 任 ；（ 11） 争 议 的 解 决 方 式 ；（ 12） 买 卖 当 事 人 约 定 的 其 他 事 项 。 二 手 房 交 易 的 流 程 （

24、买 受 方 ）定 金 ： 买 卖 双 方 之 间 约 定 的 一 种 担 保 金 ， 用 于 保 证 协 议 的 履 行1、 中 华 人 民 共 和 国 民 法 通 则 第 89条 第 三 项 ， 当 事 人 一 方 在 法 律 规 定 的 范 围内 可 以 向 对 方 给 付 定 金 。 债 务 人 履 行 债 务 后 ， 定 金 应 当 抵 作 价 款 或 者 收 回 。 给 付定 金 的 一 方 不 履 行 债 务 的 ， 无 权 要 求 返 还 定 金 ； 接 受 定 金 的 一 方 不 履 行 债 务 的 ，应 当 双 倍 返 还 定 金 ；2、 中 华 人 民 共 和 国 担 保

25、法 第 89条 ， 当 事 人 可 以 约 定 一 方 向 对 方 给 付 定 金 作为 债 权 的 担 保 。 债 务 人 履 行 债 务 后 ， 定 金 应 当 抵 作 价 款 或 者 收 回 。 给 付 定 金 的 一方 不 履 行 约 定 的 债 务 的 ， 无 权 要 求 返 还 定 金 ； 收 受 定 金 的 一 方 不 履 行 约 定 的 债 务的 ， 应 当 双 倍 返 还 定 金 ； 第 90条 规 定 ， 定 金 应 当 以 书 面 形 式 约 定 。 当 事 人 在 定 金合 同 中 应 当 约 定 交 付 定 金 的 期 限 。 定 金 合 同 从 实 际 交 付 定

26、金 之 日 起 生 效 ； 第 91条规 定 ， 定 金 的 数 额 由 当 事 人 约 定 ， 但 不 得 超 过 主 合 同 标 的 额 的 20%； 3、 中 华 人 民 共 和 国 合 同 法 第 115条 ， 当 事 人 可 以 依 照 中 华 人 民 共 和 国 担 保法 约 定 一 方 向 对 方 给 付 定 金 作 为 债 权 的 担 保 。 债 务 人 履 行 债 务 后 ， 定 金 应 当 抵作 价 款 或 者 收 回 。 给 付 定 金 的 一 方 不 履 行 约 定 的 债 务 的 ， 无 权 要 求 返 还 定 金 ； 收受 定 金 的 一 方 不 履 行 约 定 的

27、 债 务 的 ， 应 当 双 倍 返 还 定 金 二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ）定 金 ： 必 须 保 证 交 付 到 房 主 手 中 ； 如 果 经 过 中 介 ， 要 求中 介 担 保 ， 承 担 连 带 赔 偿 责 任订 金 ： 非 法 定 概 念 ， 操 作 中 属 于 预 付 款 的 一 部 分 。 关于 规 范 房 地 产 开 发 企 业 商 品 房 预 订 行 为 的 通 知 规 定 ，房 地 产 开 发 企 业 收 取 订 金 的 ， 订 金 数 额 应 当 在 总 房 价 的千 分 之 五 以 内 ， 双 方 在 签 订 商 品 房 预 售 合 同 或 出

28、 售 合 同后 ， 应 即 时 返 还 或 抵 充 房 价“ 诚 意 金 ” ： 属 于 乱 收 费 。 两 种 处 理 方 式 ， 一 种 是 跟 中介 约 定 一 定 数 额 的 看 房 费 用 ； 一 种 是 约 定 为 预 付 款 ， 不成 交 全 额 退 还 ， 成 交 作 为 房 款 一 部 分 二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ）首 款全 款 买 房 首 款 =房 价 定 金 尾 款 （ 可 选 ）贷 款 （ 转 按 揭 ） 首 款 =房 价 定 金 贷 款 额 度卖 方 应 该 协 助 在 地 税 开 具 房 产 发 票 二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受

29、 方 ）资 金 监 管银 行 托 管 ： 关 于 加 强 房 地 产 经 纪 管 理 规 范 交 易 结 算 资 金 账 户 管 理 有 关 问 题的 通 知 ， 2007年 4月 15日 开 始 ， 房 地 产 经 纪 机 构 或 交 易 保 证 机 构 进 行 二 手房 交 易 ， 必 须 通 过 “ 专 用 账 户 ” 来 划 转 交 易 资 金 北 京 有 1700家 正 式 中 介 ，已 经 有 专 用 账 户 的 不 到 60家 。 凡 是 通 过 中 介 进 行 二 手 房 交 易 ， 如 果 中 介 要 求通 过 其 付 款 ， 那 么 必 须 向 买 房 人 提 供 专 用

30、账 户 ， 否 则 买 房 人 应 该 提 高 警 惕 ，防 止 出 现 陷 阱银 行 监 管 ： 北 京 可 以 提 供 二 手 房 托 管 的 银 行 包 括 农 行 、 工 行 、 建 行 、 深 发 展 、招 行 、 民 生 、 北 京 银 行 、 兴 业 银 行 等 八 大 银 行 。 银 行 方 面 对 于 资 金 托 管 已 经有 很 完 善 的 流 程 ， 而 且 能 够 最 大 限 度 保 证 资 金 安 全 。 缺 点 是 时 间 周 期 长 ， 同 时 费 用 高 。 以 建 设 银 行 为 例 ， 平 均 收 费 标 准 为 托 管 资 金 总 额 的 3.5 ， 而

31、且手 续 相 对 复 杂 ， 解 除 托 管 放 款 的 时 间 长第 三 方 监 管 ：公证处、律师事务所提供资金监管，费 用 低 、 手 续 简 单 二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ）买 卖 合 同 、 委 托 合 同 、 居 间 合 同1、 买 卖 合 同 是 出 卖 人 转 移 标 的 物 的 所 有 权 于 买 受 人 ， 买 受 人 支 付 价 款 的 合 同2、 委 托 合 同 是 委 托 人 和 受 托 人 约 定 ， 由 受 托 人 处 理 委 托 人 事 务 的 合 同 受 托 人 完 成 委 托 事 务 的 ， 委 托 人 应 当 向 其 支 付 报 酬

32、。 因 不 可 归 责 于 受 托 人的 事 由 ， 委 托 合 同 解 除 或 者 委 托 事 务 不 能 完 成 的 ， 委 托 人 应 当 向 受 托 人 支 付 相应 的 报 酬 。 当 事 人 另 有 约 定 的 ， 按 照 其 约 定 。 有 偿 的 委 托 合 同 ， 因 受 托 人 的 过错 给 委 托 人 造 成 损 失 的 ， 委 托 人 可 以 要 求 赔 偿 损 失3、 居 间 合 同 是 居 间 人 向 委 托 人 报 告 订 立 合 同 的 机 会 或 者 提 供 订 立 合 同 的 媒 介服 务 ， 委 托 人 支 付 报 酬 的 合 同 居 间 人 应 当 就

33、有 关 订 立 合 同 的 事 项 向 委 托 人 如 实 报 告 。 居 间 人 故 意 隐 瞒 与 订 立 合 同 有 关 的 重 要 事 实 或 者 提 供 虚 假 情 况 ， 损 害 委 托 人 利 益 的 ， 不 得 要 求 支付 报 酬 并 应 当 承 担 损 害 赔 偿 责 任 。 居 间 人 促 成 合 同 成 立 的 ， 委 托 人 应 当 按 照 约定 支 付 报 酬 。 居 间 人 促 成 合 同 成 立 的 ， 居 间 活 动 的 费 用 ， 由 居 间 人 负 担 。 居 间人 未 促 成 合 同 成 立 的 ， 不 得 要 求 支 付 报 酬 ， 但 可 以 要 求

34、 委 托 人 支 付 从 事 居 间 活动 支 出 的 必 要 费 用 二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ）中 介 费 （ 居 间 服 务 费 ）标 准 ： 1.5%-3%（ 2.5%）收 取 ： 收 取 买 方 或 者 双 方协 议 ： 先 签 署 协 议 ， 后 付 款支 付 ： 建 议 分 两 期 支 付 ， 先 付 50%， 过 户 完 成 后 收 取 50%。 保 留 付 款 凭 证责 任 ： 承 担 连 带 责 任 和 担 保 义 务退 费 ： 如 果 交 易 失 败 ， 全 额 退 款 （ 卖 方 原 因 、 政 策 原 因 ） ； 扣 除 工 作 费 用退 余 款

35、 （ 买 方 原 因 ） 缴 费 ： 开 具 正 式 发 票 二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ）其 他 约 定房 产 附 属 物装 修 、 家 具 、 电 器户 口 迁 出市 政 收 费 、 物 业 费 用 、 采 暖 费 用其 他 服 务 设 置 费 用公 共 维 修 基 金特 殊 事 件 、 公 共 政 策 约 定 和 承 诺税 费 承 担 合 同 修 改 、 解 除 、 争 议 处 理 二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ）合 同 的 效 力 和 解 除无 效 合 同 、 可 变 更 可 撤 消 合 同 主 体 不 适 格 、 内 容 非 法 、 意 思 表

36、示 不 真 实 重 大 误 解 、 显 失 公 平 、 欺 诈 、 胁 迫 、 乘 人 之 危 合 同 的 解 除 条 件 ： 单 方 终 止 合 同 单 方 不 完 全 履 行 合 同 不 可 抗 力 双 方 特 殊 约 定 二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ）争 议 解 决诉 讼 ： 向 不 动 产 所 在 地 法 院 提 出 诉 讼 解 决仲 裁 ： 由 指 定 仲 裁 机 构 仲 裁 解 决以 上 两 者 只 能 选 择 一 种 ； 两 种 方 式 时 间 、 费 用 、 流 程 不 同 ，同 样 具 有 法 律 效 力 二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ）

37、 关 于 实 行 存 量 房 买 卖 合 同 网 上 签 约 和 信 息 公 示 有 关 问 题 的 通 知 北 京 市 建 设 委 员 会 京 建 交 2007 508号 凡 房 地 产 经 纪 机 构 居 间 或 代 理 买 卖 的 存 量 房 ， 房 源 信 息 在 网 上 公 示 满 一 天 后 ，房 地 产 经 纪 机 构 可 为 达 成 交 易 意 向 的 买 卖 双 方 提 供 网 上 签 约 操 作 服 务 。 流 程 ：（ 一 ） 存 量 房 买 卖 双 方 协 商 合 同 的 相 关 条 款 内 容 ； （ 二 ） 操 作 人 员 登 录 存 量 房 网 上 签 约 系 统

38、 从 已 公 示 房 屋 信 息 中 选 取 所 交 易 房 屋 ， 在线 填 写 买 卖 合 同 的 有 关 内 容 ， 并 填 写 北 京 市 存 量 房 交 易 结 算 资 金 划 转 协 议 或 存 量 房 交 易 结 算 资 金 自 行 划 转 声 明 ； 填 写 完 成 后 由 买 卖 双 方 自 行 设 置 合 同 查 询密 码 ， 操 作 人 员 进 行 网 上 提 交 ； 买 卖 当 事 人 和 房 地 产 经 纪 机 构 签 订 的 房 地 产 经 纪 合同 须 作 为 存 量 房 买 卖 合 同 的 附 件 一 并 提 交 到 系 统 （ ） 中 。 （ 三 ） 合 同

39、提 交 完 毕 后 ， 操 作 人 员 从 系 统 中 联 机 打 印 存 量 房 买 卖 合 同 、 北 京市 存 量 房 交 易 结 算 资 金 划 转 协 议 或 存 量 房 交 易 结 算 资 金 自 行 划 转 声 明 ； （ 四 ） 合 同 提 交 后 可 直 接 从 网 上 打 印 转 移 登 记 申 请 表 ， 相 关 当 事 人 进 行 签 字 盖章 后 ， 当 事 人 持 申 请 表 及 其 它 相 关 材 料 到 房 屋 权 属 登 记 部 门 办 理 转 移 登 记 手 续 。 买 受 人 承 担 税 费契 税印 花 税土 地 出 让 金二 手 房 交 易 的 流 程

40、（ 买 受 方 ）出 卖 人 承 担 税 费个 人 所 得 税营 业 税 、 教 育 费 附 加 、城 建 税土 地 增 值 税印 花 税综 合 地 价 款税 费 说 明 二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ）个 人 所 得 税 ： 房 产 差 价 的 20%或 者 房 屋 成 交 价 格 1%营 业 税 、 教 育 费 附 加 、 城 建 税 ： 房 屋 成 交 价 格 5.5%土 地 增 值 税 ： 房 屋 成 交 价 格 1%印 花 税 ： 房 屋 成 交 价 格 万 分 之 5（ 一 方 ）综 合 地 价 款 ： 成 交 价 的 10%或 者 差 价 的 70%（经济适用房

41、满5年）契 税 ： 1.5%（ 普 通 住 宅 ） ； 3% 土 地 出 让 金 ： 1.5%（ 已 购 公 房 屋 ） ； 3%（ 康 居 房 、 安 居 房 ） 二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ）取 得 产 权 凭 证 （ 完 税 凭 证 ） 满 5年 ， 个 人 居 住 自 用 ， 家 庭 唯 一 生 活 住 房 ：免 征 个 人 所 得 税取 得 产 权 凭 证 （ 完 税 凭 证 ） 满 5年 ：免 征 营 业 税 、 教 育 费 附 加 、 城 建 税取 得 产 权 凭 证 （ 完 税 凭 证 ） 满 5年 ， 个 人 居 住 自 用 ， 家 庭 唯 一 生 活 住

42、 房 ：免 征 土 地 增 值 税 居 民 个 人 拥 有 的 普 通 住 宅 ： 暂 免 征 收 土 地 增 值 税 。居 民 转 让 非 普 通 住 宅 的 ， 凡 居 住 满 五 年 或 五 年 以 上 的 ， 免 予 征 收 土 地 增值 税 ； 居 住 满 三 年 未 满 五 年 的 ， 减 半 征 收 土 地 增 值 税 普 通 住 宅 标 准 ：（ 北 京 ） 享 受 优 惠 政 策 普 通 住 房 标 准 应 同 时 满 足 以 下 三 个 条 件 ： 住 宅 小区 建 筑 容 积 率 在 1.0（ 含 ） 以 上 ； 单 套 建 筑 面 积 在 140（ 含 ） 平 方 米

43、以 下 ；实 际 成 交 价 低 于 同 级 别 土 地 上 住 房 平 均 交 易 价 格 1.2倍 以 下（ 上 海 ） 享 受 优 惠 政 策 普 通 住 房 标 准 应 同 时 满 足 以 下 三 个 条 件 ： 住 宅 小区 建 筑 容 积 率 在 1.0（ 含 ） 以 上 ； 单 套 建 筑 面 积 在 140（ 含 ） 平 方 米 以 下 ；实 际 成 交 价 低 于 同 级 别 土 地 上 住 房 平 均 交 易 价 格 1.44倍 以 下 ； 坐 落 在 内环 线 以 内 的 低 于 17500元 /平 方 米 ， 内 环 与 外 环 之 间 的 低 于 10000元 /平

44、方米 ， 外 环 线 以 外 的 低 于 7000元 /平 方 米（ 广 东 ） 享 受 优 惠 政 策 普 通 住 房 标 准 应 同 时 满 足 以 下 三 个 条 件 ： 住 宅 小区 建 筑 容 积 率 在 1.0（ 含 ） 以 上 ； 单 套 建 筑 面 积 在 120（ 含 ） 平 方 米 以 下 ；实 际 成 交 价 低 于 同 级 别 土 地 上 住 房 平 均 交 易 价 格 1.2倍 以 下二 手 房 交 易 的 流 程 （ 买 受 方 ） 目 录 房 地 产 开 发 基 本 知 识北 京 二 手 房 市 场 常 见 房 产 类 型二 手 房 转 让 必 备 条 件二 手

45、房 交 易 的 流 程二 手 房 交 易 中 常 见 问 题二 手 房 交 易 合 同 范 本 说 明其 他 说 明提 问 与 回 答 二 手 房 交 易 中 的 常 见 问 题“ 避 税 ”方 式 一 、 黑 白 合 同 二 手 房 交 易 中 的 常 见 问 题假 赠 与 二 手 房 交 易 中 的 常 见 问 题延 期 办 理 过 户 二 手 房 交 易 中 的 常 见 问 题明 租 暗 售 二 手 房 交 易 中 的 常 见 问 题中 介房 地 产 经 纪 机 构依 法 取 得 营 业 执 照 ； 有 四 名 以 上 （ 含 ） 取 得 房 地 产 经 纪 人 执 业 资 格 证 书

46、或 北 京 市 房 地 产 经 纪 资 格 考 试 合 格 证 书 的 专 职 人 员 ； 企 业 主 要 人 员 有 合 法 身 份 证 明 ； 房 地 产 经 纪 机 构 名 称 及 服 务 场 所 与 营 业 执 照 的 记 载 一 致 。 北 京 房 地 产 中 介 行 业 协 会 http:/ 二 手 房 交 易 中 的 常 见 问 题房 地 产 经 纪 机 构 及 其 从 业 人 员 在 房 地 产 经 纪 活 动 中 不 得 有 下 列 行 为（ 1） 中 介 公 司 向 委 托 人 索 取 、 收 受 委 托 合 同 以 外 的 酬 金 或 其 他 财 物 ，或 者 利 用 工

47、 作 之 便 ， 牟 取 其 他 不 正 当 的 利 益 ； （ 2） 允 许 他 人 以 自 己 的 名 义 从 事 房 地 产 中 介 业 务 ； （ 3） 经 纪 人 同 时 在 两 个 或 两 个 以 上 中 介 服 务 机 构 执 行 业 务 ； （ 4） 与 一 方 当 事 人 串 通 损 害 另 一 方 当 事 人 利 益 ； （ 5） 直 接 从 事 房 地 产 买 进 卖 出 业 务 ； （ 6） 欺 诈 或 诈 骗 行 为 ， 如 高 价 买 入 低 价 卖 出 ； （ 7） 赚 取 房 屋 买 卖 差 价 ； （ 8） 双 方 代 理 ； （ 9） 法 律 、 法 规 禁

48、 止 的 其 他 行 为 。 二 手 房 交 易 中 的 常 见 问 题中 介 常 见 手 法 二 手 房 交 易 中 的 常 见 问 题房 地 产 协 会 指 导 意 见 （ 2007/12） 一、已备案的房地产经纪机构方可进行房屋居间或代理，消费者可通过北京市房地产交易管理网http:/中的“房地产经纪”栏目查询。 二、买卖双方应了解合同成交价格，尽量不要通过公证全权委托房地产经纪机构或经纪人员代理签订房屋买卖合同和代办产权，当事人双方应各自保留合同原始文本，并尽可能亲自到房屋登记部门办理产权。 三、房地产经纪机构和经纪人员居间代理房屋交易时，隐瞒身份或诱导当事人签订“自行成交版”买卖合同

49、，不进行网上签约的，买卖双方可以拒绝向房地产经纪机构交付佣金。 四、交易资金交房地产经纪机构及其从业人员，应要求其通过已备案的机构在 银行监管账户（交易网公示）中划转。 五、将房屋委托房地产经纪机构代理出租或租房的，应当选择在建委备案的已向指定银行缴纳保证金的房地产经纪机构（交易网查询）。 二 手 房 交 易 中 的 常 见 问 题房 屋 买 卖 欺 诈（ 1） 以 办 理 买 卖 回 迁 房 的 方 式 诈 骗 （ 2） 利 用 承 租 的 房 屋 骗 定 金 或 房 款 （ 3） 假 冒 中 介 公 司 诈 骗 （ 4） 一 房 多 售 诈 骗 （ 5） 制 作 假 证 件 诈 骗 二 手

50、 房 交 易 中 的 常 见 问 题不 办 理 产 权 证乡 产 权使 用 权 房 二 手 房 交 易 中 的 常 见 问 题http:/ 目 录 房 地 产 开 发 基 本 知 识北 京 二 手 房 市 场 常 见 房 产 类 型二 手 房 转 让 必 备 条 件二 手 房 交 易 的 流 程二 手 房 交 易 中 常 见 问 题二 手 房 交 易 合 同 范 本 说 明其 他 说 明提 问 与 回 答 二 手 房 交 易 合 同 范 本北 京 市 存 量 房 屋 买 卖 合 同 （ 自 行 成 交 版 ）当 事 人 信 息第 一 条 房 屋 基 本 情 况第 二 条 房 屋 权 属 情 况

51、第 三 条 成 交 方 式 ： 自 行 交 易第 四 条 成 交 价 格 、 付 款 方 式 及 资 金 划 转 方 式第 五 条 房 屋 产 权 及 具 体 状 况 的 承 诺第 六 条 房 屋 的 交 付第 七 条 违 约 责 任第 八 条 一 房 二 售 条 款第 九 条 税 、 费 相 关 规 定第 十 条 权 属 转 移 登 记第 十 一 条 不 可 抗 力 第 十 二 条 争 议 解 决 方 式第 十 三 条 修 改 和 补 充第 十 四 条 法 律 效 力 二 手 房 交 易 合 同 范 本北 京 市 存 量 房 屋 买 卖 合 同 （ 自 行 成 交 版 ）附 件 一 房 屋

52、附 属 设 施 设 备 、 装 饰 装 修 、 相 关 物 品 清 单 等 具体 情 况附 件 二 房 屋 共 有 权 人 对 出 售 该 房 屋 的 意 见附 件 三 房 屋 权 属 情 况 的 说 明 及 房 屋 抵 押 和 租 赁 情 况 的 约 定附 件 四 付 款 方 式 及 期 限 的 具 体 约 定附 件 五 存 量 房 交 易 结 算 资 金 划 转 协 议 或 存 量 房 交 易结 算 资 金 自 行 划 转 声 明 附 件 六 买 卖 双 方 承 担 税 费 的 具 体 约 定附 件 七 补 充 协 议 及 其 他 约 定 目 录 房 地 产 开 发 基 本 知 识北 京

53、二 手 房 市 场 常 见 房 产 类 型二 手 房 转 让 必 备 条 件二 手 房 交 易 的 流 程二 手 房 交 易 中 常 见 问 题二 手 房 交 易 合 同 范 本 说 明其 他 说 明提 问 与 回 答 其 他 说 明先 小 人 ， 后 君 子口 说 无 凭 ， 立 字 为 证防 微 杜 渐 ， 未 雨 绸 缪不 见 兔 子 不 撒 鹰没 看 内 容 之 前 ， 不 在 任 何 文 件 上 签 字钱 在 谁 手 里 ， 谁 就 占 主 动 地 位贪 小 便 宜 ， 吃 大 亏 F&Q“ 法 律 不 是 保 护 所 有 人 的 ， 法 律 只 保 护 懂 法 律 的 人 ”MSN: lakey_WWW: http:/