基准地价更新技术要点解读

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1、2021年度XX省城镇基准地价更新技术要点解读闫弘文 XX 师 X 大学一、城镇基准地价更新的总体要求设计思想一科学性 严格遵循三个规程： 1?城镇土地分等定级规程?； 2?城镇土地估价规程?； 3?城市地价动态监测技术规 X?二规X性1引用的标准；2数学根底；3数据格式；4成果表达。三前瞻性1国家要求；2宏观政策；3规划导向。四衔接性三大方面的衔接： 1现行基准地价成果； 2地价监测成果；3其他相关成果。五可操作性1土地级别能够反映城镇内部土地质量空间分异规 律，且界限清晰，易于判别；2基准地价结果符合能够反映级差收益，且修正体 系完整，便于操作。一全面评价现行基准地价的实施情况，分析现行成

2、 果与区域开展变化的适应性，有针对性地制定基准地价更新 工作方案和技术方案。解读：基准地价实施情况评价首次纳入2021年度XX省 城镇基准地价更新工作内容，基准地价实施情况评价为后评 价的 X 畴，目前的后评价主要包括土地利用总体规划实施情 况评价、土地整治规划实施情况评价、土地整治工程实施情 况重估等。二更新成果应与城镇地籍调查、土地利用总体规划 城市规划相衔接，充分利用原有资料，使城镇基准地价成果 具有连续性。解读：1城镇地籍调查成果主要应用于建成区 X 围内工作 底图的编制、土地级别边界的校核、基准地价内涵确实定标 准容积率的设定、地价监测点的设置、土地交易样点的定 位等；2土地利用总体

3、规划成果主要应用于评价区 X 围确 实定；3城市规划主要应用于评价区 X 围确实定、定级因 素提取等；4原有资料指现行基准地价成果、中间成果和根底 资料汇编，可应用于城镇基准地价更新全过程。三突出外业调查和资料搜集工作，分析更新周期内 土地市场交易资料和房地产市场情况，保证样点数据的真实 性、评估参数的合理性和各项取值的合规性。解读：1外业调查是城镇基准地价更新的根底环节，容易 被无视，土地市场和房地产市场公示制度的实施，为采用市 场交易资料更新基准地价打下了坚实的根底；2加强土地估价参数的研究，不仅是城镇基准地价 更新工作的需要，也是城市地价动态监测和日常宗地评估业 务工作的需要。国土资源部

4、办公厅?关于2021 年度城市地价 调查与监测工作有关问题的通知?国土资厅发202123 号 要求：“全部监测城市提交商品房构成调查表。四更新成果要表达更新前后土地级别和地价水平的 比照分析，要根据当地实际编制有针对性的基准地价修正体 系。解读：1强化更新前后土地级别和地价水平的比照分析， 主要用于判别更新成果的衔接性、差异性和区域的协调性2当地实际指级别和均值区域的实际情况，目的是 提高成果的可操作性。五县级及以上城市应建立城镇基准地价更新数据 库。解读：城镇基准地价更新数据库建立首次纳入 2021 年 度 XX 省城镇基准地价更新工作内容，近期目标是确保基准 地价更新成果的准确性、连续性以

5、及完备性，远期目标是为 城镇基准地价信息化建立打下根底。目前已经完成的国家级土地信息数据库包括基于二次 调查的土地利用变更数据库农村土地调查、城镇地籍调查 根本农田调查、土地利用总体规划数据库、城市地价动态 监测数据库、开发区土地集约利用评价数据库等。国土资源部办公厅?关于2021 年度城市地价调查与监测 工作有关问题的通知?国土资厅发202123 号工作要求中 明确提出：“部将在今年完成 105 个城市基准地价成果电子 化备案上图上网工作后，适时在全国开展，覆盖所有市 县。二、现行城镇基准地价成果实施情况评价的技术要点说明上轮城镇基准地价更新成果的公示情况、实施情 况；具体分析城镇土地级别的

6、适用性、城镇基准地价与社会 经济开展的协调性、基准地价修正体系应用的可操作性、工 业用地最低价标准实施效果；上轮城镇基准地价成果在指导 宗地评估实践中遇到的问题及困难，并提出改良城镇基准地 价成果的建议。解读：1城镇土地级别的适用性主要分析评价区X围、土地级别数、级别边界、级别基准地价是否具有现势性；2城镇基准地价与社会经济开展的协调性 主要分析地价变动与社会经济指标三次产业增加值、 城镇居民可支配收入、居民消费价格指数CPI等变动的相 关性；3基准地价修正体系应用的可操作性 主要分析修正因素、调整幅度、修正结果的总体趋势；4工业用地出让最低价标准实施效果主要分析工业用地出让最低价标准实施以来

7、工业用地 出让地价与最低价标准的关系；5问题与建议重点提出 2021 年度城镇基准地价更新中需解决的主要 问题，应符合实际。三、城镇土地级别调整的技术要点一现行土地级别成果采用分类定级的，应继续采用 分类定级的方法调整土地级别。解读：原那么上现行土地级别成果采用分类定级的，应 继续采用分类定级的方法调整土地级别。如果现行商住工土 地级别边界高度重叠，且符合当地实际，可调整为综合定级 的方法。二设区市及功能区分异较明显的县市，应采用 分类定级的方法调整土地级别，其他县市、区及建制镇 可采用综合定级法调整土地级别。解读：功能区分异是否明显主要依据城市总体规划成果 进展判别。三采取全部更新方式的城镇

8、，应严格遵循 ?城镇土 地分等定级规程?要求对土地级别进展重新评定；采取局部 更新方式的城镇，必须提供市场资料、土地收益资料、规划 资料，说明局部土地级别调整的依据及更新方法。解读：城镇基准地价更新方式选择，由当地土地行政主 管部门对现行城镇基准地价更新成果进展验证后自行决定。 工作步骤为：1将近三年土地市场交易样点地价统一地价内涵 修正后标注在现行城镇基准地价成果图上；2在图上对处于同一地价区间的区域勾画地价等值 线；3分析地价等值线与现行城镇土地级别边界的吻合 情况，并与现行基准地价比拟，根据差异情况确定全部更新 或局部更新；4对于土地市场交易资料缺乏的区域可采用房地产 市场交易资料进展分

9、析。四、城镇基准地价评估的技术要点一基准地价内涵的界定1、基准日 城镇基准地价更新的基准日为 2013 年 1 月 1 日。2、土地使用年期按各类用地出让土地使用权的法定最高年期设定。解读：商业用地为 40年，住宅用地为 70年，工业用地 为 50 年，综合用地 50 年。3、土地开发程度设定 土地开发程度按各级别均质区域土地的平均现状开 发程度设定。解读：一样区域不同用途土地开发程度设定原那么上应 一致。4、标准容积率设定采用城镇地籍调查成果为工作底图的城镇，其建成区 X 围内各用途各级别均质区域标准容积率的设定应与城镇 地籍调查成果相衔接，规划新增建立用地区应与控制性详细 规划相衔接或参考

10、建成区确定。其他城镇标准容积率的设 定，应参考现行成果容积率设定标准，结合近三年已供土地 的容积率指标和城市规划等资料，进展合理设定。解读：采用城镇地籍调查成果设定标准容积率的应扣除 城中村的数据进展统计。5、土地权利状况 土地权利设定为具有完整权利的国有土地使用权。 二城镇基准地价分类体系及表达方式1、城镇基准地价分类体系 城镇基准地价分类体系主要由商服、住宅、工业三类组 成，各地可根据土地市场现状及成果应用的需要，细化用地 类型。有条件的市、县市可根据分区规划或详细规划建 立区片基准地价体系。区片划分应符合 ?城镇土地分等定级 规程？、？城市地价动态监测技术规X?的相关要求。解读： 1城镇

11、基准地价用途分类及细化采用？土地利用现状 分类？GB/T 21010-2007标准； 2区片基准地价体系，应同时编制区片基准地价修 正系数表、影响因素指标说明表；3依据？城市地价动态监测技术规X?进展区片划分 的，以土地级别界限、基准地价水平或交易样本地价水平为 依据，绘制地价等值线；依据？城镇土地分等定级规程？进展 区片划分的，在土地级别的根底上根据单元总分值进展划 分；4区片边界限应结合地籍图和实地查勘后确定。2、城镇基准地价的表达方式 可在原有基准地价表达方式的根底上，针对商业、住宅 用地增加楼面地价的表达。解读：商业、住宅用地采用楼面地价表达城镇基准地价 的，应增加楼面地价容积率修正体

12、系。三城镇基准地价评估的方法 1、利用市场交易地价资料更新基准地价 以土地均质区域或土地定级为根底，以市场交易资料为 依据，更新基准地价。突出对当地土地市场、房地产市场的 综合分析与预测，重点对估价方法选择及主要估价参数取值 依据进展说明。解读：1土地市场分析可结合土地市场动态监测成果进展；2房地产市场的综合分析与预测可结合统计部门、 房管部门的成果进展；3估价方法应针对不同用途尽可能采用多种方法； 4土地估价参数取值应依据充分，注明数据来源。2、利用地价指数更新基准地价 对于已建立地价指数的城镇，可利用地价指数成果，以 土地均质区域或土地定级为根底，以地价指数为依据，更新 基准地价。解读：

13、1采用地价指数更新基准地价的情形适用于评价 X 围和土地级别局部调整的城市，评价X围、土地级别或均值 区域发生较大变化的城市不宜采用。3、利用城市地价监测成果更新基准地价 对于已经开展城市地价动态监测的城镇，城镇建成区 X 围内可利用地价监测成果，更新基准地价。解读：城市地价监测成果的X围为城市建成区或独立建 立区，城市地价监测X围以外的区域可采用市场交易资料进 展测算或采用单元分值与地价模型法进展测算。五、基准地价修正体系完善的技术要点 2021年度城镇基准地价更新，应强化基准地价修正体系 的更新完善。包括地价影响因素修正体系、容积率修正体系、 用途修正体系、开发程度修正体系等，提高修正体系

14、的完整 性和科学性。一宗地地价影响因素的选择及权重确实定应与土地 定级因素保持好衔接。解读：指一样因素的重要性顺序与权重关系应与相应的 土地定级因素保持好衔接。二必须量化所有影响因素的标准，并通过已有地价 点的检验、校核，编制城镇级别基准地价修正系数表，并相 应编制因素指标说明表。解读：可选择近期土地市场正常交易案例，采用更新后 的基准地价及其修正体系进展试评，分析修正体系应用的可 行性。三加强对容积率修正体系、用途修正体系的研究解读：1容积率修正体系主要包括商业容积率修正体系、住宅容积率修正体系，工业一般不需进展容积率修正。 ?国 务院关于促进节约集约用地的通知?（国发20213 号）提出鼓

15、励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划 不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不 再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的局部，不再 增收土地价款。2容积率修正模型建立时，样本地价要采用与基准 地价内涵条件一致的修正后地价，并剔除其他因素的影响 在同一级别内进展容积率修正。3用途修正体系。土地用途采用?土地利用现状分类?GB/T 21010-2007标准。六、城镇基准地价更新数据库建立的技术要点 一坐标系依据?国土资源部办公厅关于统一土地报备数据坐标系 的通知?国土资厅函20211279 号要求，土地报备数 据坐标系

16、统一使用 XX80 大地坐标系。二工作底图 提倡以城镇地籍图为根底，土地利用现状图为根底，以 土地利用总体规划图、最新卫星遥感图和城镇总体规划图为 参考编制工作底图。电子工作底图的比例尺原那么上在 1： 2000 至 1：5000 之间，纸质工作底图大城市 1：10000-1： 50000；中等城市 1：5000-1：10000；小城市以下1：1000-1： 5000。三定级数据库 定级数据库包括定级因素图、定级单元数据库。定级因 素图参照？城镇土地分等定级规程？ GB/T 18507-2001编制。解读：定级单元数据库参考表1 编制。四估价数据库 估价数据库属性构造的设置，参照？城镇土地估价

17、规程？GB/T 18508-2001、？城市地价动态监测技术规 X？TD/T 1009-2007，由承当单位自行编制。解读：估价数据库。估价数据库属性构造的设置，参照？ 城镇土地估价规程？GB/T 18508-2001、？城市地价动态监 测技术规 X？TD/T 1 0 09-2 0 0 7 ，由承当单位自行编制。参看附表 d.8- d.14。五满足图数互查要求将估价样点标注到工作底图上，挂接样点调查、测算及 修正结果数据，要求图形数据与属性数据相互关联，满足图 数互查要求。六数据库要求数据库电子图件格式为 MapGIS、mapinfo、Arcgis 或 shape格式。解读：数据库建立不硬性规

18、定平台，注重数据格式。 MapGIS、mapinfo、Arcgis 或 shape 格式，不管哪一种格式， 数学根底应保持一致，并具有拓扑关系。七、划拨土地使用权价格评估测算的技术要点省厅鼓励并提倡各地在开展 2021 年度基准地价更行工 作中，对划拨土地使用权评估问题展开积极探讨，测算土地 增值收益率，研究划拨土地使用权评估方法，划拨土地使用 权评估的相关研究可参照以下技术要点进展。解读:目前划拨土地使用权价格评估尚处于探索阶段，主 要问题集中在以下几个方面：1划拨土地使用权益问题；2划拨土地使用权地价内涵问题；3土地增值收益及其分配问题；4划拨土地使用权价格评估方法问题；5基准地价修正系数

19、法在划拨土地使用权价格评估中的应用问题。一新增划拨土地使用权价风格查收集本地区近三年新增加的划拨土地案例，重点调查供 地价格和征地过程中发生的土地取得费用、相关税费及地方 政府为完成区域根底设施配套的投入等本钱构成。解读:本钱逼近法的使用选用正常的土地取得本钱及开发本钱，不计开发增值。 新增工业用地较易操作，但应注意新增建立用地占用耕地的 比重，耕地开垦费、耕地占用税的适用对象等问题。二存量划拨土地使用权价风格查收集本地区近十年存量划拨土地收购收回、征收的 补偿案例，重点调查划拨土地收购的补偿方式、标准、价格 以及后期土地招拍挂实现的价格。三划拨土地使用权补交出让金比例调查重点调查划拨土地使用

20、权补办出让手续的依据和标准， 以及划拨土地使用权发生转让、出租、抵押权实现等行为时 补交出让金的依据和标准。解读:划拨土地使用权价格二土地出让正常市场价格-补缴土地出让金市场值。实际操作中，补缴出让金水平 通过调查出让土地与划拨土地价格市场差值确定，或者参考 市场补交出让金案例确定。如果用途改变，划拨用地价格按 照新的用途测算。如果利用条件改变，划拨用地价格按照新 的利用条件测算。四土地增值收益率测算研究根据上述三个调查的资料，对不同用途、不同级别土地 的收购储藏本钱、土地平整开发的熟化本钱以及招拍挂市场 价格进展比照分析，测算研究土地增值收益率。解读:住宅用地:同一级别或均质区域一样构造的商

21、品房 与经济适用住房,采用剩余法分别测算其住宅地价 ,以此求取 土地增值收益。在测算过程中应注意估价参数的差异。五划拨土地使用权评估方法探讨利用上述三个调查的资料，以及测算的土地增值收益 率，展开对划拨土地使用权评估方法的探讨，摸索出一套适 应当地土地市场状况的划拨土地使用权评估方法。解读:重点探讨基准地价修正系数法在划拨土地使用权 价格评估中的应用问题。八、城镇基准地价更新主要成果及要求2021 年度城镇基准地价更新成果包括文字成果、表格成 果、图件成果、数据库成果。一文字成果1、城镇基准地价更新工作报告主要内容包括：城镇基准地价更新工作的目的、任务、 工作依据、人员组成、工作进度、资料收集

22、与整理、技术运 用、经费开支、经历教训、问题与对策、成果应用建议等。2、城镇基准地价更新技术报告主要内容：(1) 更新对象的自然、经济及社会概况；(2) 现行城镇基准地价成果实施情况评价；(3) 阐述城镇基准地价更新的方法与过程。包括更新原那 么、理论根底、资料收集与整理、更新方法与步骤、更新结 果、成果检验、基准地价修正系数表的编制、数据库建立等；(4) 成果分析。包括各级地价区域分布特点与规律、同一 区域内各类基准地价差异和同类基准地价在不同级别或区 域上的差异原因等。地价与土地供需协调状况分析、地价与 房屋市场协调状况分析、地价与社会经济协调状况分析。开 展城市地价动态监测的城市，需进展

23、地价动态监测成果与基 准地价更新结果的比照分析。二图件成果1、最终成果图件：1商业用地土地级别基准地价图；2住宅用地土地级别基准地价图；3工业用地土地级别基准地价图；4城镇土地综合级别基准地价图。解读：采用分类定级的城市最终成果图件包括： 1、 2、3；采用综合定级的城市最终成果图件包括4。2、中间成果图件：1城镇土地定级因素作用分值图；2城镇土地定级单元分值图；3样点地价图。三表格成果1土地级别面积统计表；2基准地价表；3基准地价修正系数表、影响因素指标说明表。四数据库成果估价数据库为评价区完整数据。土地级别采用完全更新 方式，应提供评价区土地定级完整数据库；土地级别采用局 部更新方式，应提

24、供调整区域土地定级数据库。1、数据库成果内容城镇基准地价更新成果数据库主要内容包括：根底地理 要素、评价区、定级单元、定级因素分值、单元总分值、土 地级别、土地市场交易样点、房屋市场交易样点、基准地价 基准地价修正系数表及说明表、扫描影像图等栅格、数据数 据库说明文档等。2、根本要求：1工作底图、定级单元、市场交易资料、成果图等 不同信息要分层保存；2要求图形数据与属性数据相互关联，满足图数互 查要求；3成果图件电子图颜色、注记、图例、图廓等必须 设置完整；4数据库说明文档包括数据库有关情况说明、栅格 图-图层对照说明、数据库成果报送资料清单、制作电子图 的软件名称、版本等；5承当单位应保证数

25、据格式的规 X 性、数据的完整性和正确性。五根底资料汇编1、与城镇基准地价更新有关的工作文件、技术文件等。2、城镇基准地价更新工作中收集整理的原始资料包 括收集整理的文字材料、调查的数据表格、复印或数字化的 原始图件。3、城镇基准地价更新工作中经整理形成的中间成果资 料定级因素分值计算过程、样点地价测算及修正过程。4、定级因素调查表、样点调查表、样点地价测算及修 正过程表、基准地价修正系数表及说明表要求为 excel 格式。序号中文意义附表1定级单元属性构造描述表属性表代码：DJDY123T56Tg10市县定级单元编号图斑面积土地用途名称单元总分值土地级别土地片区定级因素i定级因素2字段代码s

26、xDJDYBHTBMJZDZW1MCDYZFZTDTDPQ字段类型字段长度小数位数值域序号编号用途级别土地位置TextTextTextFloatTextFloatShort IntegerTextShort IntegerShort Integer表D.8323212168T22TT土地交易样本调查表土地面积平方米现状容积率地上现状容积率地下使用年期非空 非空 非空 0 非空 -0- 000数据名称数据类型示X序号数值1编号文本S001用途文本商业级别文本-级土地位置文本解放路 31号土地面积平方米数值12345.10现状容积率地上数值1.5现状容积率地下数值0.8使用年期数值38.5现状开发

27、程度文本七通一平可土地交易价格数值3500取整数交易类型文本挂牌交易日期年/月）日期二零一二年五月十日调查人文本王军表 D.9 房屋交易样本调查表序 编号号房屋所处位置房屋用途房屋构造土地面积 建筑面积平方米平方米房屋交易价格元/建筑平方米交易日期 房屋重置价格元年/月/建筑平方米数据名称序号数据类型数值编号房屋所处位置- 房屋用途 - 房屋构造土地面积 一 建筑面积 一 房屋交易价格 交易日期房屋重置价格 一市场租金所在土地级别- 土地剩余使用年期 调查人文本文本文本文本数值数值数值日期数值数值文本数值文本表 D.12序号级别地价区段S001解放路31号商业砖混12345.1012345.1

28、08500二零一二年五月130050三级38.5王军地价区段面积汇总统计表土地总面积综合用途面积商业用途面积居住用途面积表 D.12 地价区段面积汇总统计表实际土地面积数据类型：数值，小数后两位，单位为平方米表 D.13 相关社会经济指标调查表序号项目202120211地区生产总值GDP万元2固定资产投资万元3房地产开发总投资万元4城市建成区面积平方公里5年末城市总人口万人6房地产开发总面积万建筑平方米7城镇居民人均可支配收入元/人8城乡居民人均储蓄年末余额元/人9在岗职工平均工资元/人10居民消费价格指数CPI数据格式数据类型示X1数据名称序号数值地区生产总值GDP 固定资产投资房地产开发总

29、投资城市建成区面积年末城市总人口房地产开发总面积 城镇居民人均可支配收入 城乡居民人均储蓄年末余额 在岗职工平均工资数值数值数值数值数值数值数值数值数值300000150000520001007515.2030001500035000表 D.14 城市基准地价更新成果调查表商业居住级别基准地价地面价元/平方米设定容积率楼面地价元/建筑平方米设定开发程度基准地价地面 价元/平方米设定容积率楼面地价元/ 建筑平方米设定开发程度基1.数据格式商业住宅工业数据名称基准地价地面价设定容积率楼面地价设定开发程度基准地价设定容积率楼面地价设定开发程度基准地价 设定容积率 设定开发程度数据类型数值数值数值文本数值数值数值文本数值数值文本示X36001.82000七通-平32001.62000七通-平15000.8七通-平取整数， 小数点后- 取整数， 可详细表达 取整数， 小数点后- 取整数， 可详细表达 取整数， 小数点后- 可详细表达