房地产律师业务简述

房地产律师业务简述房地产律师业务简述一、房地产纠纷案件概况一、房地产纠纷案件概况二、几种常见的房地产纠纷案件律师实务二、几种常见的房地产纠纷案件律师实务三、关于律师提供房地产专业服务的思考三、关于律师提供房地产专业服务的思考 一、房地产纠纷案件概况据据最最高高人人民民法法院院统统计计，最最近近几几年年，人人民民法法院院受受理理的的房房地地产产纠纠纷纷案案件件数数量量呈大幅上升趋势。呈大幅上升趋势。商商品品房房买买卖卖、建建设设施施工工、以以房房地地产产开开发发企企业业为为被被告告的的民民间间借借贷贷和和土土地地使使用用权权转转让让案案件件已已成成纠纠纷纷高高发发区区(退退地潮、停建潮、断供潮、退房潮地潮、停建潮、断供潮、退房潮)。房地产纠纷的基本种类：房地产所有权权房地产纠纷的基本种类：房地产所有权权属纠纷、房地产侵权损害赔偿纠纷、房地产属纠纷、房地产侵权损害赔偿纠纷、房地产相邻关系纠纷、房地产承包经营权纠纷、房相邻关系纠纷、房地产承包经营权纠纷、房地产无因管理纠纷、房地产不当得利纠纷、地产无因管理纠纷、房地产不当得利纠纷、土地使用权出让合同纠纷、土地使用权转让土地使用权出让合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、土地使用权抵押合同纠纷、临时合同纠纷、土地使用权抵押合同纠纷、临时用地合同纠纷、合作开发房地产合同纠纷、用地合同纠纷、合作开发房地产合同纠纷、项目转让合同纠纷、房屋拆迁合同纠纷、商项目转让合同纠纷、房屋拆迁合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、建筑物区分所有权纠纷、房屋买卖合同纠纷、建筑物区分所有权纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、房屋抵押合同纠纷、物房屋租赁合同纠纷、房屋抵押合同纠纷、物业管理合同纠纷、居间合同纠纷、委托合同业管理合同纠纷、居间合同纠纷、委托合同纠纷、建设工程合同纠纷等。纠纷、建设工程合同纠纷等。最最最最高高高高法法法法院院院院民民民民事事事事案案案案件件件件案案案案由由由由规规规规定定定定中中中中，涉涉涉涉及及及及房房房房地地地地产产产产方方方方面面面面的的的的案案案案由由由由共共共共五五五五十十十十多多多多个个个个，约约约约占占占占全全全全部部部部案案案案由由由由的的的的六六六六分之一。分之一。分之一。分之一。下下列列房房地地产产纠纠纷纷案案件件不不属属于于人人民民法法院院受受理理的的范范围围，人人民民法法院院不不予予受受理理：一一是是因因落落实实政政策策而而引引起起的的房房屋屋纠纠纷纷，应应由由各各级级人人民民政政府府主主管管部部门门解解决决；二二是是因因政政府府行行政政指指令令而而调调整整划划拨拨、机机构构撤撤并并分分合合而而引引起起的的房房地地产产纠纠纷纷，一一般般不不予予受受理理；三三是是因因单单位内部建房、分房等纠纷，一般不予受理。位内部建房、分房等纠纷，一般不予受理。二、几种常见的房地产纠纷案件律师实务二、几种常见的房地产纠纷案件律师实务1 1、商品房、商品房买卖买卖合同合同纠纷纠纷2 2、二手房、二手房买卖买卖合同合同纠纷纠纷3 3、房地、房地产产合作开合作开发发合同合同纠纷纠纷4 4、建、建设设工程施工合同工程施工合同纠纷纠纷 商品房买卖合同纠纷案件所涉及的案件类型商品房买卖合同纠纷案件所涉及的案件类型1、出卖人未按约定办理产权证；、出卖人未按约定办理产权证；2、出卖人违规收取不合理费用；、出卖人违规收取不合理费用；3、商品房存在质量问题；、商品房存在质量问题；4、出卖人逾期交房；、出卖人逾期交房；5、出卖人销售广告中承诺的配套设施未交付；、出卖人销售广告中承诺的配套设施未交付；6、出卖人未按承诺办理户口、入学手续；、出卖人未按承诺办理户口、入学手续；7、商品房实测面积与合同约定存在误差；、商品房实测面积与合同约定存在误差；8、出卖人未按认购协议约定签订买卖合同；、出卖人未按认购协议约定签订买卖合同；9、买受人逾期支付购房款；、买受人逾期支付购房款；10、出卖人一房两卖。、出卖人一房两卖。（一）关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题（一）关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题在出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条在出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，应认定为要约：件时，应认定为要约：1）出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明）出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺。和允诺。2）该允诺和说明具体确定。）该允诺和说明具体确定。3）对对商商品品房房买买卖卖合合同同的的订订立立以以及及房房屋屋价价格格的的确确定定有有重重大大影响。影响。（二）关于认购协议与定金的效力问题（二）关于认购协议与定金的效力问题在在双双方方无无法法签签订订正正式式合合同同的的情情况况下下，要要综综合合考考虑虑认认购购书书的的性性质质，全全面面审审查查双双方方之之间间认认购购书书的的内内容容、无无法法签签订订正正式式商商品品房房买买卖卖合合同同的的原原因因，以以及及出出卖卖人人与与买买受受人人是是否否完成认购书约定的义务，然后再决定定金是否应予返还。完成认购书约定的义务，然后再决定定金是否应予返还。在在认认购购协协议议的的效效力力及及定定金金罚罚则则的的适适用用上上，可可以以分分为为以以下三种情况分别予以处理下三种情况分别予以处理 ：1、认认购购协协议议在在具具备备法法定定条条文文时时应应当当认认定定为为正正式式商商品品房买卖合同。房买卖合同。2、认认购购协协议议约约定定内内容容简简单单，仅仅表表示示了了当当事事人人之之间间有有将来订立商品房买卖合同的意思，一般不适用定金罚则。将来订立商品房买卖合同的意思，一般不适用定金罚则。3、如如果果双双方方争争议议的的条条款款在在认认购购协协议议中中已已经经出出现现，说说明明双双方方曾曾经经为为此此达达成成一一致致意意见见，双双方方在在签签订订正正式式合合同同时时即即应应当当接接受受，否否则则即即属属于于拒拒绝绝订订立立本本约约，是是对对预预约约的的违违反，因而可以适用定金罚则反，因而可以适用定金罚则。（三）关于办理房屋权属证书的义务承担问题（三）关于办理房屋权属证书的义务承担问题（三）关于办理房屋权属证书的义务承担问题（三）关于办理房屋权属证书的义务承担问题关于关于“开发商的原因开发商的原因”如何认定的问题。通常包括以下如何认定的问题。通常包括以下几种情况：（几种情况：（1）在出卖人与买受人未约定办理产权证书）在出卖人与买受人未约定办理产权证书时间的，开发商在解释规定的交房日期届满后，未时间的，开发商在解释规定的交房日期届满后，未将符合办理产权证要求的相关材料提交给房地产主管部将符合办理产权证要求的相关材料提交给房地产主管部门的；（门的；（2）开发商在合同约定办证期限届满的情况下，）开发商在合同约定办证期限届满的情况下，未能在约定的期限内及时通知买受人办证的；（未能在约定的期限内及时通知买受人办证的；（3）开发）开发商所建房屋手续不全，开发商在将办证手续交付房地产商所建房屋手续不全，开发商在将办证手续交付房地产主管部门后，未被受理，导致无法取得房屋产权证书的；主管部门后，未被受理，导致无法取得房屋产权证书的；（4）开发商违反相关法律法规（如违反规划要求、变更）开发商违反相关法律法规（如违反规划要求、变更规划内容、超规划面积）的情形，导致办证迟延的。规划内容、超规划面积）的情形，导致办证迟延的。（四）关于双倍赔偿的问题（四）关于双倍赔偿的问题（四）关于双倍赔偿的问题（四）关于双倍赔偿的问题此此类类案案件件买买受受人人胜胜诉诉的的比比例例很很小小。主主要要原原因因是是当当事事人人对对所所发发生生的的纠纠纷纷是是否否与与解解释释规规定定的的情情形形一一致致考考虑虑不不周周，诉诉讼讼的的期期望望值值过过高高，遇遇到到此此类类纠纠纷纷就就要要求求惩惩罚罚性性双双倍赔偿，导致败诉倍赔偿，导致败诉。只只有有在在由由欺欺诈诈或或者者恶恶意意违违约约等等情情形形下下导导致致商商品品房房买买卖卖合合同同被被确确认认无无效效或或者者被被撤撤销销、解解除除时时，可可以以请请求求惩惩罚罚性性赔偿。赔偿。（五）关于房屋质量纠纷问题（五）关于房屋质量纠纷问题（五）关于房屋质量纠纷问题（五）关于房屋质量纠纷问题 解解解解释释释释第第第第十十十十三三三三条条条条规规规规定定定定：因因因因房房房房屋屋屋屋质质质质量量量量问问问问题题题题严严严严重重重重影影影影响响响响正正正正常常常常居居居居住住住住使使使使用用用用，买买买买受受受受人人人人请请请请求求求求解解解解除除除除合合合合同同同同和和和和赔赔赔赔偿偿偿偿损失的，应予支持损失的，应予支持损失的，应予支持损失的，应予支持。对对于于“严严重重影影响响”的的理理解解，从从结结果果认认定定的的科科学学性性、客客观观性性角角度度看看，应应当当采采信信鉴鉴定定部部门门的的鉴鉴定定意意见见，鉴鉴定定部部门门认认为为“严严重重影影响响居居住住使使用用”了了，法法院院才才会会判判决决解解除除合合同同，但但是是审审判判实实践践中中，房房屋屋的的质质量量鉴鉴定定相相当当困困难难，关关键键是是鉴鉴定定费费用用过过高高，对对于于此此类案件应当争取调解。类案件应当争取调解。（六）关于按揭纠纷的处理问题（六）关于按揭纠纷的处理问题（六）关于按揭纠纷的处理问题（六）关于按揭纠纷的处理问题在审理商品房按揭纠纷案件时通常遵循以下原则：在审理商品房按揭纠纷案件时通常遵循以下原则：一一是是合合并并审审理理原原则则，应应当当与与商商品品房房担担保保贷贷款款合合同同合合并并审理审理；二二是是平平等等保保护护原原则则，即即对对买买受受人人和和按按揭揭银银行行的的合合法法权益给予平等保护。权益给予平等保护。三三是是权权利利优优先先原原则则，妥妥善善处处理理建建筑筑商商的的法法定定优优先先权权、一般抵押权和购房者权利之间的关系。一般抵押权和购房者权利之间的关系。二手房买卖合同纠纷问题二手房买卖合同纠纷问题 1 1、二手房买卖合同范本有待更新、二手房买卖合同范本有待更新 2 2、“小产权房小产权房”转让纠纷的处理转让纠纷的处理 3 3、农村房屋的转让纠纷的处理、农村房屋的转让纠纷的处理 4 4、二手房买卖合同纠纷的处理、二手房买卖合同纠纷的处理 小产权房转让纠纷的处理小产权房转让纠纷的处理 “小小产产权权房房”实实际际上上是是无无产产权权房房。中中央央始始终终没有承认小产权房的合法性。没有承认小产权房的合法性。就就目目前前情情况况下下，此此类类房房屋屋的的转转让让合合同同应应被被认认定定为为无无效效，主主要要理理由由是是：1 1、民民事事行行为为主主体体资资格格不不适适格格，即即不不具具备备集集体体经经济济组组织织成成员员资资格格；2 2、交易的标的物本身不合法。交易的标的物本身不合法。农村房屋转让纠纷的处理农村房屋转让纠纷的处理此类合同的效力以认定无效为原则，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外以认定有效为例外。理由如下：一是农。理由如下：一是农村宅基地的所有权为农民集体所有；二村宅基地的所有权为农民集体所有；二是农村村民一户只能拥有一处宅基地；是农村村民一户只能拥有一处宅基地；三是我国法律规定不得单独转让宅基地三是我国法律规定不得单独转让宅基地使用权；四是城市居民不得购买农村住使用权；四是城市居民不得购买农村住宅。宅。如北京画家村案例。如北京画家村案例。农农民民马马海海涛涛以以45000元元的的价价格格将将位位于于通通州州区区宋宋庄庄镇镇的的院院落落出出售售给给李李玉玉兰兰。入入住住后后李李玉玉兰兰对对该该房房屋屋进进行行了了整整修修和和添添附附。后后马马海海涛涛诉诉至至原原审审法法院院要要求求确确认认其其与与李李玉玉兰兰签签订订的的房房屋屋买买卖卖协协议议无无效效，李李玉玉兰兰腾腾退退房房屋屋。经经北北京京中中院院法法院院终终审审，判判决决双双方方签签订订的的房房屋屋买买卖卖协协议议无无效效，李李玉玉兰兰腾腾退退房房屋屋，马马海海涛涛支支付付李李玉玉兰兰房房屋屋及及添添附附部部分分价价款款，同同时时该该判判决决认认定定马马海海涛涛为为导导致致协协议议无无效效的的主主要要责责任任方方，应应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。合合同同被被确确认认无无效效后后，李李玉玉兰兰再再次次起起诉诉到到通通州州法法院院，要要求求马马海海涛涛赔赔偿偿其其信信赖赖利利益益损损失失48万万元元。经经李李玉玉兰兰申申请请，2008年年4月月8日日，经经法法院院委委托托估估价价公公司司对对涉涉案案房房屋屋宅宅基基地地区区位位价价值值进进行行了了评评估估，结结果果为为2008年年3月月13日日房房屋屋宅宅基基地地区区位位总总价价为为264700元元。原原审审法法院院考考虑虑了了出出卖卖人人因因土土地地升升值值或或拆拆迁迁、补补偿偿所所获获利利益益的的因因素素，参参照照马马海海涛涛出出售售房房屋屋宅宅基基地地区区位位总总价价予予以以确确定定，确确认认马马海海涛涛赔赔偿偿李李玉玉兰兰损损失失185290元。元。二手房转让有关问题的处理二手房转让有关问题的处理 1、根根据据效效力力区区分分的的原原则则，当当事事人人未未办办理理登登记记手手续续只只是不发生物权变动的效力，不影响合同的效力是不发生物权变动的效力，不影响合同的效力。2、房房屋屋出出售售时时，权权利利登登记记仅仅在在出出卖卖人人一一人人名名下下的的，基基于于不不动动产产的的公公示示、公公信信原原则则，买买受受人人有有理理由由相相信信出出卖卖人人系系房房屋屋完完全全权权利利人人，其其与与出出卖卖人人之之间间签签订订的的买买卖卖合合同同，应认定有效。应认定有效。3、如如有有证证据据证证明明买买受受人人存存在在过过错错，与与出出卖卖人人恶恶意意串串通，损害其他共有人利益的，合同无效。通，损害其他共有人利益的，合同无效。合作开发房地产合同纠纷合作开发房地产合同纠纷1、合作开发经营正在成为房地产开发的主流、合作开发经营正在成为房地产开发的主流2、处理合作开发房地产合同纠纷的法律依据、处理合作开发房地产合同纠纷的法律依据3、合作开发房地产合同的性质与效力、合作开发房地产合同的性质与效力 1、合作开发经营正在成为房地产开发的主流、合作开发经营正在成为房地产开发的主流 房房地地产产开开发发的的特特点点：周周期期长长、投投资资规规模模大大、变现能力差、回报丰厚。变现能力差、回报丰厚。资本市场的特点：逐利性资本市场的特点：逐利性 合合作作开开发发实实现现了了开开发发资资质质、土土地地使使用用权权和和资资金的有机结合。金的有机结合。合合作作开开发发的的特特点点：主主体体的的特特定定性性与与复复杂杂性性、较较强强的的行行政政干干预预、法法律律关关系系复复杂杂、合合作作形形式式多多样样化。化。2、处理合作开发房地产合同纠纷的法律依据、处理合作开发房地产合同纠纷的法律依据 19961996年年最最高高院院关关于于房房地地产产管管理理法法施施实实前前房房地地产产开发经营案件若干问题的解答，第开发经营案件若干问题的解答，第18231823条。条。中华人民共和国房地产管理法中华人民共和国房地产管理法2005年最高院关于审理涉及国有土地使用权年最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释，第合同纠纷案件适用法律问题的解释，第1423条条 3、合作开发房地产合同的性质与效力、合作开发房地产合同的性质与效力 土地使用权与合同效力土地使用权与合同效力 开发资质与合同效力开发资质与合同效力 土地转让限制与合同效力土地转让限制与合同效力 税收管理与合同效力税收管理与合同效力 建设工程施工合同纠纷建设工程施工合同纠纷 一、一、建设工程合同诉讼主体的确定建设工程合同诉讼主体的确定二、建设工程合同效力问题二、建设工程合同效力问题 一、建设工程合同诉讼主体的确定一、建设工程合同诉讼主体的确定1、建建筑筑企企业业内内部部不不具具有有法法人人资资格格的的职职能能部部门门或或者者下下属机构所签合同的诉讼主体问题。属机构所签合同的诉讼主体问题。2、建建筑筑施施工工企企业业的的分分支支机机构构（分分公公司司、工工程程处处、工工区区、项项目目经经理理部部、建建筑筑队队等等）签签订订的的建建设设工工程程合合同同的的诉诉讼主体问题。讼主体问题。3、借借用用资资质质证证书书和和营营业业执执照照所所签签合合同同的的诉诉讼讼主主体体问问题。题。4、共共同同承承包包或或联联合合承承包包的的建建筑筑工工程程项项目目的的诉诉讼讼主主体体问题。问题。5、实行总、分包的工程发生纠纷后的诉讼主体问题。、实行总、分包的工程发生纠纷后的诉讼主体问题。6、涉涉及及个个体体建建筑筑队队或或个个人人合合伙伙建建筑筑队队签签订订的的建建筑筑承承包合同的诉讼主体问题包合同的诉讼主体问题 7、挂挂靠靠经经营营关关系系的的建建筑筑施施工工企企业业以以自自己己的的名名义义或或以以被挂靠单位的名义签订的承包合同的诉讼主体问题。被挂靠单位的名义签订的承包合同的诉讼主体问题。8、因承包人转包发生纠纷后的诉讼主体问题。、因承包人转包发生纠纷后的诉讼主体问题。9、筹筹建建处处、指指挥挥部部等等临临时时性性机机构构发发包包工工程程发发生生纠纠纷纷后的诉讼主体问题。后的诉讼主体问题。10、实实行行承承包包经经营营的的施施工工企企业业，产产生生纠纠纷纷后后，如如果果该该企业是法人组织，则由该企业为诉讼主体企业是法人组织，则由该企业为诉讼主体.11、因因工工程程质质量量引引起起的的纠纠纷纷，发发包包人人可可以以以以总总承承包包人人、分包人和实际施工人为共同被告分包人和实际施工人为共同被告.二、建设工程合同效力问题二、建设工程合同效力问题 确认合同效力的一般原则确认合同效力的一般原则（1）审查合同主体是否合格；）审查合同主体是否合格；（2）审查合同内容是否合法；）审查合同内容是否合法；（3）审查当事人的意思表示是否真实；）审查当事人的意思表示是否真实；（4）审查合同是否履行了法定的审批手续。）审查合同是否履行了法定的审批手续。三、关于律师提供房地产专业服务的思考三、关于律师提供房地产专业服务的思考 1 1、了了解解房房地地产产市市场场行行情情以以及及客客户户对对律律师的需求；师的需求；2 2、做必要的专业知识储备；、做必要的专业知识储备；3 3、认准目标，坚持不懈。、认准目标，坚持不懈。如如果果大大家家在在办办案案过过程程中中遇遇到到复复杂杂的问题，欢迎和我交流。的问题，欢迎和我交流。联系方式：联系方式：电话：电话：1370392088613703920886、6015872660158726 邮箱：邮箱： 谢谢大家！谢谢大家！