物流园区可行性研究报告(DOC 10页)

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1、第八章 合肥物流园区可行性分析及评价81 合肥物流园区的建设模式及投融资方式811 建设模式根据前文在合肥物流园区建设发展战略中所提出的发展设想，合肥物流园区的建设模式为：以合肥物流园区管委会及相关制度建设为基础，以合肥物流园区建设发展公司为执行主体，利用开发区拥有的土地资源和资金资源，借助合肥市政府以及社会各界的共同努力，完成园区物流基础设施（包括库场、信息系统和园区道路系统）建设任务，依靠园区成功的运行换取园区发展的时间和空间以及部分发展资金，实现合肥物流园区的“分期建设，滚动发展”的终极目标。812 投融资方式本次研究中，合肥物流园区建设的投融资渠道大致来源于以下几个方面：政府投入作为合

2、肥市现代物流系统建设发展的启动项目和示范项目，合肥物流园区的建设对于整个合肥市未来经济社会发展特别是第三产业的发展与第二产业的受益具有积极的促进意义，政府从培育现代物流发展和改善合肥市投资环境的目标出发，应加大对园区的投入力度。由于此部分资金来源有限，因此，应结合合肥市城市现代化建设，主要投向对园区发展具有基础意义的市政设施、园区与合肥内外主通道连接线以及物流信息系统建设，使上述建设成为合肥城市及其物流系统建设的有机组成部分。开发区投入合肥物流园区所在的新站试验区，经多年发展己经具备了相当的管理基础、运作经验和资金实力，拥有相当数量的土地资源，也是未来物流园区成功运行的直接受益者，顺理成章地成

3、为物流园区建设资金来源的主渠道。新站试验区将通过直接投资、银行贷款、土地置换和资本运作等多种方式开辟资金投入渠道，资金的主要投入方向将是场站设施建设与园区内通道及辅助设施建设。企业投入合肥物流园区建设是一项直接服务于物流企业、间接服务于工商企业的系统建设，因此企业投入势在必行。作为常见的园区建设方式，企业投入基础设施建设是一种值得推广和鼓励的投入方式，她既可以在一定程度上缓解开发资金紧张的局面，也可使企业因直接介入园区建设，从而得到在合肥物流园区优惠的建设政策与发展政策上保证的投资建设和未来运行上的相关政策优惠。企业投入的主要方向将是物流设施建设。社会投入现代物流业是一项具有光明发展前景的朝阳

4、产业，这己被先进国家的实践所证实，也逐步为国内经济界所接受。因此，在合肥物流园区建设进程中吸引全社会资金和风险投资进入，将能够有效地加强和支持合肥物流园区的投资强度，缓解园区主投资方的资金压力，在利益共享的基础上，实现可能出现风险的适当分摊，有利于保护各方投入的积极性，使园区建设与运行走上健康稳妥的发展轨道。社会投入的主要使用方向较为宽泛，可从建设。运作、保障。辅助多方位、多角度介入，介入方式也较为灵活，应被作为一种值得重视的投入方式。82 合肥物流园区的建设规模根据前文在合肥物流园区发展规划中的研究结论，合肥物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，

5、其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统则为一次性建成。821 设施能力与规模的确定园区物流设施根据合肥物流园区发展规划中确定的建设规模，未来合肥物流园区的设施能力与规模水平如下：2005年，配送中心群能力120万吨，规模35万平方米；物流中心群能力90万吨，规模30万平方米；公铁联运中心能力90万吨，规模30万平方米；2010年，配送中心群能力280万吨，规模75万平方米；物流中心群能力200万吨，规模55万平方米；公铁联运中心能力200万吨，规模60万平方米；2015年，配送中心群能力520万吨，规模130万平方米；物流中心群能力590万吨，规模100万平方米；公铁联运中心能

6、力390万吨，规模100万平方米。园区通道此间提出的园区通道主要指园区与外界联系的主通道，包括公铁联运中心的铁路专用线建设、园区内公路主通道建设以及与合肥市高速公路系统及城市道路系统的主要连接线。根据园区现有规划和目前现状，园区通道建设规模大致为：铁路专用线：线路长度10公里；园区主通道：线路长度20公里；通道连接线：线路长度5公里。8。22 项目投资规模与实施计划根据目前国内外物流设施建设投资水平，考虑到目前合肥市建筑市场与土地价格水平以及物流信息系统所需投入情况，本次研究中各类建设项目的建设单位投资参照标准如下：园区物流设施土地价格约为 25万元亩（375元平方米）；仓库平均造价 500元

7、平方米，堆场平均造价 500元平方米；库场综合造价800元平方（上述建设中，己包含园区道路、辅助设施如修理、消防设施以及水电设施，但不包括库场内专用设备如装卸设备、配送车辆、分拣设备、专用货架及冷藏设备等购置费用。） 园区通道 园区主通道平均造价 250万元公里； 铁路专用线平均造价300万元公里： 物流信息系统 根据目前国内信息系统建设和合肥市具体条件，预计信息系统总投入为1470万元。 根据上述标准，预计：总投资规模2742亿元。83 合肥物流园区建设的财务分析及评价831 评价内容、依据与方法 评价依据 中华人民共和国交通部公路、水运建设项目可行性研究编制办法； 中华人民共和国交通部交通

8、基础设施建设相关技术规范； 国家产业政策及有关法律、法规； 安徽省及合肥市“十五”国民经济发展计划及远期规划； 安徽省及合肥市交通运输相关发展规划； 中华人民共和国财政部及安徽省与合肥市财政部门相关税收政策； 安徽省与合肥市物价局物价政策； 合肥新站试验区相关优惠政策： 国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数。 评价指标 根据上述评价依据以及本项目特点，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）。静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。2005年2010年2015年形成能力（万吨）建设规模（万平米）投资估算（万元）形成能力（万吨）建设规模（万平米）投

9、资估算（万元）形成能力（万吨）建设规模（万平米）一、园区基础设施300957600068019015200013003301配送中心区120352800028075600005201302物流中心区90302400020055440003901003公铁联运中心9030240002006048000390100二、通道系统87501铁路专用线10公里30002园区主通道20公里50003主连接线5公里750三、物流信息系统1470合计8622076000括库场内专用设备如装卸设备、配送车辆、分拣设备、专用货架及冷藏设备等购置费用。） 园区通道 园区主通道平均造价 250万元公里； 铁路专用线平

10、均造价300万元公里： 重要连接线平均造价250万元公里： 物流信息系统 根据目前国内信息系统建设和合肥市具体条件，预计信息系统总投入为1470万元。 根据上述标准，预计：总投资规模2742亿元。83 合肥物流园区建设的财务分析及评价831 评价内容、依据与方法 评价依据 中华人民共和国交通部公路、水运建设项目可行性研究编制办法； 中华人民共和国交通部交通基础设施建设相关技术规范； 国家产业政策及有关法律、法规； 安徽省及合肥市“十五”国民经济发展计划及远期规划； 安徽省及合肥市交通运输相关发展规划； 中华人民共和国财政部及安徽省与合肥市财政部门相关税收政策； 安徽省与合肥市物价局物价政策；

11、合肥新站试验区相关优惠政策： 国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数。 评价指标 根据上述评价依据以及本项目特点，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）。静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。 832 财务评价计算投资估算根据本章的计算，合肥物流园区基本建设总计将投入建设资金274200万元。为便于计算，在此设定各种投入渠道的分摊比例为：合肥市政府合肥市政府主要担负物流信息系统建设、园区主通道以及通道连接线建设，总计投资7220万元；新站试验区（物流开发区管委会）：新站试验区（物流开发区管委会）将主要担负园区内大部分基础设施建设以及铁路专用线建

12、设，总计投入211980万元；企业自建与社会资金投入：企业自建与社会资金投入的主要投入方向为库场设施，按照目前国内经验，该部分投入占设施投入总量的比例一般在30水平，考虑到合肥市具体情况，本次研究中暂按上述设施投入总额的20计入，总计投入金额55000万元。经营分析收入分析本项目的收入来源主要是设施租赁收入与辅助服务收入，根据合肥市目前仓库租金水平，合肥物流园区设施租金标准暂定为S元平方米月；辅助收入按照国内现有物流中心收入水平，暂定为物流园区主营收入的10儿 园区设施平均出租率为80儿成本分析根据本次研究中制定的营运方案，将由合肥物流园区建设发展公司具体执行建设方案，公司编制在30人以内，行

13、政预算开支按人均25万元计（包括人员工资和日常行政开支），总计75万元。此外，由于该公司担负着物流园区信息系统（合肥市物流信息平台）的日常维护与换代升级任务，尚需支出维护成本200万元。评价结果本次计算中，按政府投资部分以及新站试验区土地及投资作为开发投资不计入进行财务计算，贷款金额占总投资的50，贷款利息为6。财务基准收益率定为3。根据计算结果，本次园区建设项目的财务分析结果为：企业财务内部收益率为327；在基准收益率定为3的条件下，企业财务净现值为862万元；企业投资利润率为245；项目投资回收期为2245年。计算期30年建设达产期建设经营期经营期（扣除政府投资）1234567891011

14、1213141516一2930；金流人016037475790790790167151040158115811581243312293274627462786经营收入18236560860860870480012161216121614851764211221122112设施出售158001580022400服务收入55110182182182211240365365365446529634634634回收流动资金40；金流出9005674167762842938623654365433103151259395299529349363381S81381固定资产投资867565066506807

15、5605660561190089258925维护投入200200200200200200200200200200200200200200200贷款利息2601951950024218218200357268268流动资金40营运费304075757575757575757575757575757575营业税91830303035406161617488106106106所得税-3424204040130160173202202375462571571571。现金流量-9005-6741-677615786158-7852-5793-579316275565-11185-8150-8150236

16、061468179417941834合肥物流园区建设现金流833 合肥物流园区发展的总体评价结论从上述指标可以看出，仅就建设与维护及服务收入而言，合肥物流园区建设的财务效益较低。但由于园区项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映为支持和促进合肥市经济发展的社会效益上，特别是直接反映为进入园区的物流企业服务效果上。根据目前国内物流企业的运作经验与实例，成功的物流服务企业平均投资利润率可维持在 10以上（实际上目前国内较为成功的物流服务因其先期进入所产生的市场垄断地位，其实际投资利润率已超过20），按照合肥物流园区目前测算的规模计算，园区企业年平均利润水平将达25000万元以上，这意

17、味着仅年均上缴所得税将达到08亿元。这其中尚不包括由于物流服务带来的目标企业效率提高所产生的企业经济效益。同时，合肥物流建设发展公司在上述状态下，也完全能够保证投入资产的保值增值，因此，合肥物流园区建设具有较好的投资建设前景，具有较强的实施可行性。附赠材料商业计划书的制作流程 不业计划书制作是一个复杂的系统工程,如何安排撰写计划往往会使创业者十分困惑 司的创业者都有自己的撰写思路和技术路线,一般都会遵循一定的写作程序来进行。下 面介绍一种被普遍接受的商业计划书制作流程1.商业计划构思细化阶段 刚刚获取一个新的创意和想法后,创业者需要与志同道合者或相关领域专家对创意进行初步的研判和构思。首先,需

18、要通过相关问题的讨论判断该创意是不是一个好的创业机会。创业机会识别所需要关注的七大领域经典问题可以在第一章第三节中获取。其核心问题包括:该项目提供什么产品与服务,目标人群是谁,市场容量多大,竞争对手是谁,竞争优势有哪些等。如果对这些问题的分析都能得到一个激动人心的答案,那么这个创意和项目就可以进入到创业构思过程中。在创业构思过程中,首先,最需要探讨的问题是创业项目的商业模式和发展规划,也就是该公司从0到1,从小到大的一系列发展过程。其次需要讨论的是如何把公司发展构想阶段化,以及在每一个阶段需要关注哪些核心问题。具体来说,就是提出创业公司的发展战略,并落实到纸面。最后,根据产品与服务的特点设计出

19、商业计划书制作的路径,一般都会经历产品分析、行业与市场分析、市场调研和访谈商业计划书制作和完善等过程 2.资料获取和市场调研阶段 所要进入行业的市场结构、政策支持、技术水平等相关问题,这些资料和数据分析可以使 对产品与服务需要进入的行业和市场进行初步研究,查询相关年鉴、报表和文献了解解该产品的发展思路。 创业者由表及里地了解该产品与服务在行业和市场中所处的位置,有利于创业者更好地理收集定性的信息,如购买周期,对购买决策者来说可能导致他们拒绝本产品与服务的可能 潜在客户的数量、他们愿意付的价钱、产品与服务对于客户的经济价值等。此外,还应当 己销售渠道的客户。准备一份客户调查纲要,获取足够多的信息

20、,这些信息包括:现有和 同多个产品与服务的现有和潜在客户建立联系。其中,至少有一个是你计划将选作自障碍,你的产品与服务为什么能够在你的目标用户和客户的应用环境之中起作用。通过这些调查能让团队充分了解市场和客户。竞争对手是另外一个需要重点调研的对象,需要在此环节确定竞争对手并分析本行业的竞争态势。例如,竞争对手产品的特点和性能怎样,他们都采取什么方式参与竞争。可以就你准备好的问题,采取调研和访谈方法进行深入研究,最后准备一份竞争者调查报告 3.商业计划书制作第一，在进行了公司发展战略规划和行业与市场分析后,市场模块是在商业计划书制面的问题时,可以将问题量化为一份35页的文档。此外,可以附上一些市

21、场预测数据，客户证明、调查数据、从各种出版物上剪下来的材料、产品描述或市场营销材料等 第二,公司运营模块也需要花费大量的时间。针对新公司的运作,准备一份35页的文档。说明哪些是公司顺利运营的关键要素,如何在建立这家公司时体现这些要素,如 何开发产品,如何建立一支销售队伍,如何建立分销伙伴关系,如何选择合适的地址,如何保护知识产权,新公司如何在长时间里进行大量生产。简而言之,详细描述这家公司从 现在到三年或五年后的运作方式。仔细进行财务估算,把握这家公司如何从收入、销售量，客户以及其他推动因素上取得长足发展 第三,团队建设是商业计划书中的核心内容,可以通过23页的文档说明公司所需的各种知识和能力

22、,并说明公司发展过程中的主要人员分工情况。通常投资者并不是在向创意”投资,而是在向“创业者”投资。所以,可以用单独一页纸阐述公司创业团队中每个成员所拥有的资产、股份和职位。针对外来风险投资,可以用一段话说明本公司将出让多少股份来换取多少额度的风险投资 第四,财务是公司运行的价值化表现 公司的完整财务计划,通常包括对公司的价值评估、收益率、三大报表等,你必须保证考虑到所有可能性 第五,撰写摘要和设计封面,完善和统一全部商业计划书内容,最后完成整份商业计划书 4.答辩陈词和反馈 在与投资者沟通之前,需要准备10分钟的答辩稿和PPT,以便推销自己的创业机会。陈述应当强调创业公司获取成功的关键因素,但这并不是简单地把商业计划书摘要用口头方式表达出来,而是需要通过建立一套容易理解的逻辑把商业计划书的核心内容传递给投资者。你既可以用看得见的一些东西来让投资者深入思考,也可以用简洁的市场分析和可 靠的数据给投资者留下深刻的印象。总之,准备越充分,就越能向投资者说明商业计划中的各种关键问题