老年康复护理中心项目商业计划书

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1、第一章 项目概况 1第二章 项目建设的必要性和可行性 6第三章 项目建设地址 10第四章 设计方案 11第五章 工程建设方案 14第六章 节能方案 16第七章 环境影响评价 20第八章 土地利用 23第九章 组织机构及人力资源配置 24第十章 项目管理及实施进度 26第十章 项目招投标 29第十二章 投资估算与资金措施 30第十三章 财务评价及社会评价 32第十四章 结论与建议 36第一章 项目概况一、项目概况1、项目简介老年护理院建设项目2、建设单位3、经营方式为老年人提供集体居住、饮食、健康护理等，以及 拥有相对完整的配喜服务设施4、项目选址二、建设背量1、社会背景从中国老龄事业发展十一五

2、规划（20062010 年）高层论坛上 获悉：“十一五”期间是中国全面建设小康社会的关键时，期我国 60岁以上老人将从2005 年的1.47亿增加到2010 年的1.74 亿，老 龄化逐渐显现老年人的养老保障、医疗保健、生话照料的压力进一 步加大。随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，老龄 产业发展滞后，老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人 服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组纵建设不够规范，总体 上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。我国是世界人口大国之一，据统计 60 岁及以上老年人口数量， 1953 年全国第一次人口普查时为 4214 万，1996

3、年第二次普查时为 4243万人，1982年第三次普查时达到7675 万，1990年第四次普查 时增加到 9725 万人。1995 年底，我国 60 岁以上的老人已达 12 亿 占总人口的 9.76%。到2007 年底我国老年人口已经超过1.49 亿,占 总人口的 11以上。养老服务问题日益突出。由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休 后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康， 服侍、照顾好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题， 成立专门为老年人康复疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老 年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展 的必然

4、产物。独生子女增多，他们组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的 重任即8421式家庭无论从时间上精力上都将是一个较艰巨的任务。 城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进养老院在经济 上没有太大的负担。随着人们观念的转变，养老院会逐渐被人们所 接受。为了给子女和自己提供便利且有保障的生活方式，很大一部 分步入老龄化的人群已经有主动进入养老院安度晚年的意识。失能或半失能的老人在普通的养老院护理是缺陷，而医院设置 的老年科室，在生活范围和容量上以及环境上又很局限，不能充分 满足老年人人口数量日益增多的市场需求。2、文化背景3、尊老爱幼是中华民旅的传统美德，是中国社会的主流文化， 广大老年人都具有

5、落叫归根的想法，家庭观念比较浓厚。因此，弘 扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮助和 精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年，让所有孤儿等 困难弱势群体都能享受家庭的温暖，是当前社会倍受关注的焦点。4、地理环境XXXX 县位于鄂中，地处洪山南麓，跨1124311329， 北纬 3042一 3127，周边县市，东面为安陆，应城，南面为 天门，西面为钟祥，北面是随州。东西横距 75 公里，南经纵距 86 公里，总面积 3520 平方公里(含屈家岭管理区，太子山林场)，占全 省总面积的 1.78。5、市场定位：侧重失能或半失能老年人的医疗护理，降低慢性病及需要长期 护理的老年

6、人，在医院长期护理的赞用。我院建成后将以照顾老人 的生活起居、健康娱乐、医疗服务为一体的最佳养老基地。6、服务宗旨： 替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧悉。老人至上、服务至上、 诚信至上，让入住老人满意、让家属子女放心。让老人宾至如归， 感受家庭温暖，尽亨天伦之乐，更好地履行“上为党和政府分忧， 下为人民群众解愁”的宗旨。三、编制依据(1) 关于加快实现社会福利社会化意见的通知。(2) 关于加快发展社会福利事业的通知。(3) 湖北省人民政府办公室关于加快发展养老服务业的意见。(4) 老年公寓和养老院设计指南。(5) 中国老龄事业发展“十一五”规划(2006-2010)。(6) 中华人共和国土地管

7、理法。(7) 中华人民共和国环境保护法。(8) 巾华人民共和国消防法。(9) 湖北省消防条例。(10) 建筑设计防火规范。四、建设目标(1)通过精致典雅的建筑风格，为来此居住的老人们营造出一个 浪漫而温馨的老年家园。(2)通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服 务的机构：达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情 化，管理规范化的老年服务机构。五、建设地点：XXXX县六、建设规模及内容(1) 建设规模项目拟占地 30 亩，项目建成后，总建筑面积可达15000 平方米。(2) 建设内容具体功能设置：老年居住室带卫生、食堂及餐厅、老年活动娱乐室、网络活动室、洗澡间、健身房、接待

8、室、洗衣房、浴室、办 公室、库值班室、诊室、输液室、心电图室、 B 超室、化验室、 x 光室、药房、活动娱乐场地、停车场、资料室、监控室其他附届用 房，另外还包括基础设施建设、绿化等。我院建成可容纳老人 1200 人：配备 300 名工作人员，对中心进 行服务管理。七、资金筹排经估算，本项目建设共需投入资金 6433 万元，征地补偿费 90 万元，基础设施建设3940 万元，康复娱乐设施及医疗设备投入1960 万元，设施项基本生活用品相关设施 310 万元，项目本身属公益性 事业，希望政府给予政策性补贴。八、结论木项目建成后，将全社会关助、关爱、关心老年人作出切实的 榜样，使天下所有的老人都老

9、有所养、老有所乐、老有所为、老有 所医。项目建成后可交置接纳 1200 名老人，其中至少为 300 名全失能 和半失能的老人解决养老和医疗的问题为政府和社会以及更多的 独生子女减轻压力。同时，还可带动地区经济的发展，为社会解决 至少 300 人的就业问题，缓解了当前社会的就业压力，因此项目的 建设是切实可行的。第二章 项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性1956 年，联台围份题为人口老龄化及其社会经济含义的研 究报告问世，由此人口老龄化问题逐渐引起了国际社会的关注。事 实上世界发达地区 60 岁以上人口占总人口的比重在 l950 年就达到 了 11.6%，从而进入一个老龄化的社会。从全

10、球来看21 世纪将是个 人口普遍老龄化的社会。据联台国统计，全世界 60 岁及以上人口占 总人口的比重将从 2000 年的 98 增加到 2010 年的 10.7%。这标志着 个全球性的老龄时代即将来到。1999 年全球 60 岁以上老年人口近 5 亿，预计到 2000 年将达到 6 亿左右，到 2025 年，可能增至 12 亿。 变化更大的是 80 岁以上高龄老人，从 1950 至 2025 年间，全球范围 内这老龄组的人口将会增加 8 至 lO 倍。随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生 活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国 已正式步入老龄化社会。根摒

11、有关部门统计 2007 年，我国有 60 岁 以上的老人 1.49 亿人，超过我国总人口的 11%，同时经科学的预测 分析到 2050 年，我国 60 岁以上老年人将达到 45 亿人。人口老龄化 现象是社会经济不断发展，医疗卫生事业不断改善，科学和文明程 度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不 断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消 费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府 的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生 活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长冶久安的重大问题。家 家都有老人，人

12、人都会老。因此近几年来党和国家都非常关注和投 入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人，也已经越来 越多的成为社会的一种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构 养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的 加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老 人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会 化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养 老问题。同时，还在还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬 老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明 的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意

13、义。由 于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快， 使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一 代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顺 老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。为适应社会的需要，源自70 年代北欧国家的老年公寓，近年来 在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老 院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓早入住的人多数是有子 女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康 复的养老老机构这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施 及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员

14、为老人提供住、养、学、乐等综台服务。老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们 做出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要， 让老年人共享经济建设和社会投展的成果，是中国共产党仝心全意 为人民服务根本宗旨的体现。是在新的历史条件下贯御落实江泽民 同志关于“三个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞 的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民旌传统美德，形 成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文 明建设的一项重要内容，如何处理好和解决好人口老龄化过程中出 现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建 设和社会发展部具有重要意义

15、。二、项目建设的可行性老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高、 医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水 平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇如只生 一个子女，出现了“四二一”、“八二一”的家庭现象老人消费观念 的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为 全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能人异于从前， 如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓 记忆力衰退：心理状态日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉 感等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子 女工作压力较人，老年人不愿增加子女负担

16、，不想成为子女的累赘： 同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提 高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要 求。从发达围家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、 住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的，也是 非常必要的。第三章 项目建设地址本项目拟建地点位于XXXX县。一、基本概况XXXX 地处鄂中地中腹地，北倚大洪山脉，南临江汉平源，图坂 土面积3520 平方公里，总人口657万（其中城区人口16万），辖 14个镇，1个开发区（XXXX经济开发区）,一个新区（XXXX温泉新区）, 405 个行政村，全县低山、丘陵、平原地貌兼而有之，可

17、以概括为 “土山一水两分田”。二、工程地质1、工程地质地形为冲击平原，地势平坦，无断层，无地震液化 层，项目建设区地形平坦工程地质条件较好，适宜建设。场区地 基为亚粘土，地基承载力为 14tm2。2、水文地质据湖北省水资源开发利用现状调查成果报告显 示 XXXX 县深层地下水质情况良好，符合国家生活饮用水卫生标准 （3135749-85）。三、公用设施等依托条件供电：木项目用电引自城区 nokvA 变电站。通信：我县现有几 部程控电话，数字移动通信和无线寻呼系统，可直拨海内外，通讯 便捷：给排水：本县现有供水场二个，分别从两个大型水库引水属 长年无断水现象水区，确保四季用水。第四章 设计方案一

18、、设计方案(1) 空气清新、世外桃园考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、体闲、沟通、养 老的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现 出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然 环境的高度统一性。将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合。(2) 要充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、 社会和谐这三大风格的高度统性。项目在设计之中，通过精致典雅的建筑风格，将来入住的老人 们感受到种浪漫而温馨的家园。使老人们感受到来此居住不再是城 市的喧闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。(3) 充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。本项 目的主要受益者

19、是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核 心，强调老人的参与性，注重老人的感受，从道路交通、卫生、饮 食、居住、建筑、风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正 意义的为老人全心全意的服务宗旨。(4) 实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样 发展，其本质将始终不变，始终要保持实用、经济、美观三者的和 谐。二、平面布置指导思想(1) 领先性与高起点：按照高标准的设计思想规划设计要求高超 点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园 式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体 现与老年人处处相溶合的建筑风格(2) 以人为本：区域规划强调人、环境、建

20、筑三者的共存与融合， 以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑 老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。(3) 可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑 物与周围的自然环境相协调，项目建设要统规划建设，设计要具有 可操作性，充分考虑老年人的实际需要，做到经济、实用、美观三 统一。(4) 把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。三、平面布置该项目建设共需占用土地 1999998 平方米，地形较平坦便于 建设。主体建筑为三栋二层砖混结构，设老年公寓、健身室、活动 室、接待室、食堂及餐厅等。另外，园内设庭院、花园等，在室外 设置简单的健身器材，可一

21、边呼吸新鲜空气一边运动健身，同时在 院内可根据需要种植一些植物，即美化环境，又可使空气清新，此 布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大 方，经济适用，排列合理。以下的设计理念，也是基于这一基本思想：整个设计主要体现以下几点：(1) 功能分区明确，动静分离。(2)传统与创新相结合，既经济 实用，又美观大方，(3)创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人 们提供物质载体。(4)整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分 离，又联系便捷，流线清晰。第五章 工程建设方案一、建设规模 项目建成后，可安置接纳老人 1200 人。二、规划用地面积本项目总用地而积为1999998 平方米。其中

22、：建筑占地8700 平方米，绿化用地面积 平方米，道路及硬化用地面积 1129998 平方米。总建筑面积 15800 平方米，包括：老年寝室平方米，食堂及餐 厅平方米，洗衣房平方米，浴室平方米，健身房平方米，活动室 平 方米，办公室 平方米，接待室平方米，库房平方米，三、建筑设计(1) 设计要求 根据城市发展总体规划、土地利用总体规划和实施意 见，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益， 环境效益、经济效益的原则进行设计。保证老年公寓的服务设施 齐全、功能完善、经济适用，且考虑到入住居民今后的生存和小区 的发展。老年公寓建筑抗震设防类别：丙类。 设计使用年限：年。耐火等级：二级

23、。抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0. 20g。使用功能：老年公 寓。(2) 设计依据 总体平而布置图；建筑设计方案，建设单位对该建筑物的 功能要求；本项目有关的规定、规范。四、建筑平面及功能说明本项目的主要建筑有：老年公寓、健身室、活动室等以及必要 的辅助用房。其中拟将老年公寓的设计充分体现以老年人为核心的 设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年 人记忆力衰退，加强住房外观的识别性，通过改善照明、增加光的 强度及采用多彩、人宁体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和 楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居 室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满

24、足护理需求，保证急救 需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装 扶手、有暖气，淋浴采用甲底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳 不仅在视觉上给人以干净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人 排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点， 应多处安装就近照明用灯，以方便其使用；在公共设施的配置方而 应虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐 饮，健身、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优 美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差 的特点，须有相应的休息空间和设施。第六章 节能方案一、主要能耗指标以全年的能源耗用量进行分析序号名

25、称数量单位折算系数1电5万度1.2292水1800万m33天然气2万立方米12.143合计本项目年增加值为 11753 万元，由上可见，该项目能源用量 很小，能耗指标小于国家标准。二、必要性能源和水资源是社会生产发展的基础，特别是对于我国来说， 随着改革开放的大力推动，各行业都有了长足发展，使得能源和水 资源的用量非常大，加之我国本身就存在缺乏能源和水资游紧张的 问题。目前。节约能源和水资源已是我国长期的发展战略任务，现 在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，使得节约能源和 水资源不仅极为重要，而且潜力很大。它是提高经济技益的一个重 要方面，也是我国实施可持续性发展能源政策的强有力保证。

26、因此 本项目建设采用新设计、新技术、新材料，以达到最小的能源和水 资源的消耗。三、节能、节水原则(1) 合理选择和利用资源。根据国家有关能源政策和法规，在设 计中因地制宜地选择能源种类：在生产过程中尽可能做到能源综合 利用、重复利用、分级利用以减少对资源的消耗量。(2) 积极推广应用新技术、新设备、新材料在选用设备方面，要 严格选用，优先选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰 的高能耗设备。(3) 项目建成后。要人力提倡节约资源，设置能源检测仪表，以 控浪费，节约资源。四、建筑节能(1) 建筑节能 在建筑设计，要尽量设计利用自然采光和自然通风为原则， 以降低对能源的消耗，同时又可以给老人

27、们带来清静白然的活动空 间，从而营造出一个环境优美的生活环境。 采用合理的建筑体型及窗墙类型。各房间尽可能的合理布局, 外围护结构材料热功能应能满足节能要求。推广保温隔热性能好的 围护结构和高被保温节能窗。以提高门窗的气密性,在建筑设计中, 适当降低层高,以节约空气调节的耗用能量。 项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门 窗等。 围护结构的热传部位应采取保温措施，以保证其表面温度不 低于室内空气温度，以减少热传递过程中的损失。 设置能源检测仪表，以加强对能源的计量和管理。（2）智能化管理节能拟建项目建成后，全部采用智能化控制系统，通过计算机网络 对不同位置，不同类型传感器的信息传

28、递，对建筑物内空调监控系 统、照明控制系统、给排水系统、远距离喷淋系统和强弱电能源管 理系统等进行最合理调控，以达到最佳的节能管理目标，实现按需 服务和控制。（3）技术节能 对空调系统优先采用节能型采暖、空调设备，合理确保供热 （冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效 率和自动化程度，采用双管采暖系统，并安装温控阀和热量表。 积极利用自然源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废 热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效、长 寿的节能光源和灯具（如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组 合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以 获得节能的最佳教果

29、。 对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可 能避免能量的不合理转换。 本项目给水系统通过合理的分工，最大限度的降低使用能耗, 给水、消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。 健全能源管理制度和机构，各装置均安装能源计量表计量，并明确管理责任，防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果(4) 节水措施 应采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节 约用水的目的。 供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止 漏水，以达到应有的节水功效。 可采用感应式出水阀技术措施，即节水又卫生。第七章 环境影响评价一、项目建设地环境现状拟建项目所在地避开喧嚣的新市郊

30、区，此地域而积较大、场地 开扩、阳光充足、基础设施完善，因此项目地的发展前景非常广阔， 项目区环境、空气质量现状良好，适合本项目建设，但在设计、建 设和使用过程中耍实行环境保护和污染治理措施，尽量避免对环境 造成不良影响。二、项目建设期与运行期对环境的影响项目建设划对环境的影响(1) 车辆运输将会使交通变得拥挤，从而使过往的车辆受到不同 程度的影响，但这种影响会随着工程的结束而消失。(2) 工程施工期间，运输的泥土常堆放在施工现场直至施工结 束，长达数月。堆土裸露，车辆过往扬起尘土，使大气中颗粒含量 骤增，从而影响到周边的环境整洁。(3) 施工期的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等特别是

31、夜间，施工的噪声将影响周围居民的正常生活。(4) 施工建设时，由于工人临时食宿地的排水及生活废弃物处理 不当将影响施工地卫生环境，同时也会造成对周边环境的影响。(5) 施工期间将产生许多废弃物，如车辆载物过多时将导致沿途 腹弃物散落等，都会对环境产生影响。项目建成运营期对环境的影响拟建项目为公共基础型项目，是社会福利项目，是环保型项目， 项目在建成投入运营后，不会产生污染，对环境的主要影响为：生 活污水、废水、废弃物以及生活垃圾。其次，考虑到该项目建有一 个医疗保健中心，因此有一定的医疗污物、含菌废水、医疗污水和 医疗垃圾。三、治理方案项目建设期的治理(1)对于工程建设期的交通，各种设备及材料

32、的运输要避让旅游 高峰时间。(2) 对于施工期间的噪声治理，一般不允许夜间施工，同时施工 设备应尽量采用低噪声机械，对夜间一定要施工的工序，应对施工 机械采取降噪措施，要保证周围环境的安静。(3) 对于施工中产生的尘土，采取定期清扫、定期洒水等方法解 决，防止扬尘。(4) 施工现场的废物，施工单位应与当地环卫部联系，及时清理 施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不乱丢废弃物，保 证施工人员工作和生活环境的质量。(5) 施工单位应安排好废弃物的处理计划，运输计划，按规定路 线运输，并不定期捡查执行计划情况。项目建成后治理(1)污水治理拟建项目建成后，设计有雨水和生活污水两套管道系统，分别

33、采用汇集后直接排入两个不同的管网。(2)固体废弃物以及生活垃圾的治理 对于本项目建成后的废弃物以及生活垃圾采用集中收集、运输。 由城内清运队定时运出，以保持区内的环境整洁。(3) 医疗垃圾治理医疗废渣治理 拟建项目建成运营后产生的垃圾危害较大的是医疗垃圾(如一 次性针管、输液器、棉球、纱布等)按国家标准要求，送XXXX县人 民医院专用的垃圾焚烧炉进行焚烧，其它生活垃圾和锅炉煤渣集中 收集后，委托环卫部门外运处理。医疗废水处理 废水主要来源于卫生清洗水和患者的医疗用水，其主要污染物 为粪大肠苗群、 CODcr、 ss 等，经一级处理后，废水中 CODcr 去除 率 50%，SS 去除率 50%，

34、BKD5 去除率 50%，粪大肠菌群数灭除率 94%， 满足医院污水排放标准(GBJ48-83)的要求后，再排入院内现有 的污水处理站。废水处理后经检验合格方可排入污水排放管网。四、环境影响评价该项目是公用社会福利性项目，投入运营后没有什么大的环境 污染，其主要污源是生括污水和生活垃圾、医疗垃圾。生活污水经 过一般处理，即可排入污水管，项目的生活垃圾可由环卫清洁工打 扫，以保持各个区域内的环境清洁。根据各方面分析，本项目对周 围环境和生态不会产生影响。第八章 土地利用根据国土资源部颁伟实施的建设项目用地预审管理办法和 湖北省国土资源厅鄂国地土资发200520 号文件通知精神，本项目 建设因需要

35、新征土地，报告增列土地利用章节。一、项目用地规划选址，本项目拟选址在 XXXX 县。二、用地规模及用地类型本项目用地为 总规模三、耕地补充和基本农田保护四、耕地补充和基本农田保护情况本项目总占地面积为三十亩，项目建设单位已经将补充耕地的 资金列入工程投资（预算），拟采取缴纳耕地开垦费委托开垦的方式 补充耕地，并承诺按照当地的标准缴纳耕地开垦费用，补充等质等 量土地，以达到土地“占补平衡”。五、土地利用情况本项目建设总投资额为6433万元，总建筑面积15800m2，建筑 物基底面积 8700 平方米，绿化面积 2000 平方米，道路、广场、停 车场占地 5100 平方米。第九章 组织机构及人力资

36、源配置一、组织机构拟建项目建成后，将设立新的管理机构，分别设院长、副院长和各个职能部门。组织机构图如下：二、人力资源配置本项目建成后，医务人员、管理人员、服务人员根据园家有关 规定进行配置，本项目建成后可安置老人 人，本项目劳动定员为 人，其中管理人员 名，护理人员 人。采用面向社会公开招聘实 行竞争上岗、竞聘职位，明确职责、合理分工，充分调动广大职工 的积极性。三、人员培训项目建成后为提高本项目的全方位服务质量，建立健全管理机 构，进一步完善各项规章制度，加强对全体人员的管理和培训，所 有员工均应接受岗前培训，并经考拨后方能上岗。加强对医务人员、服务人员的技能培训，并注重对现代化服务 手段的

37、运用，鼓励并组纵参加继续教育，以不断提高服务水平。同 时，对加强对服务人员的素质教育，建立可行的考核体系，完善优 胜劣汰的淘汰机制，以保证服务队伍的业务水平。第十章 项目管理及实施进度一、项目组织（一）组织机构项目在建设过程中，项目承办申位应结合建设条件及项目资金 情况，充分发挥建设单位各自的优势，节省投资。加快进度，争取 早开工、早建成、早见效益。为保证项目如期完成，可成立项目建 设领导小组，由承办单位主要领导担任组长，下设办公室，合理配 置相关人员，组成精简、高效的管理机构，以确保项目高质量、高 标准按进度计划安排的工期完成。（二）职责项目领导小组主要负责制定各项建设方针及指导思想组，组织

38、 协调项目、人员、资金落实，组织项目的总体规划、设计招标、建 筑招标、竣工验收、资金物资的管理，并与建设单位和项目负责人 签订项目承包合同，督促检备项目实施进度计划，保质保量完成各 子项的实施，同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对 完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目保质保 量完成。（三）项目管理本项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严 格执行工程建设标准，做到建管并重，项目管理办公室对资金的使 用要专款专用，严禁挪用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度， 明确权、责、利，确保项目顺利实施。在整个项目建设过程中采取 以下几个制度： 实行工程质量终身负责制。

39、对项目建设工程质量负主要责任 的领导人、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追 究制度。 实行工程监理制，项目建设过程中，聘请有资格的监理单位 和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降 低成本。 严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受有关部门和 社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格控制的竣工骑收。 严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理，专款专用， 严格挪用和挤占。二、项目实施计划 本项目可行性研究报告批准后，承建单位严格按照国家对各项工程的有关规定和程序，积极开展工作。项目实施主要包括以下 7 个部分： 前期工作：项目简介编制、报批及准备设计资料等。

40、规划、设计：区域规划、勘察和设计等。 施工准备：标准设备采购，场地平整。 土建施工：进行项目的各建筑物施工。 设备定货及安装：进行项目所需设备的购买、安装及调试。 装饰工程：对建筑进行必要装修。 竣工验收：交工验收，投入使用。三、建设工划及项目实施进度表为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行允许有一定程度交叉，项目建设期为 个月项目实施进度表序号工期 实施步骤、2015201612123456781项目前期2规划、设计3施工准备4土建施工5设备定货及安装6装饰工程7竣工验收第十章 项目招投标一、招标原则为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的 违规行为，规范招标、

41、投标活动，保护国家利益，社会公共利益和 招投标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招标投标法， 编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公平、公开、公 正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。二、招标范围本项目招标范围主要为项目的土建工程。三、招标组织形式建设项目建筑工程采用委托招标方式进行招标。整个工程分为 1 个标段，即建筑工程为 1 个标段；建筑工程要 求二级，监理单位要求乙级以上。四、招标方式本项目的建筑工程采用公开招标方式进行招标。五、其他内容本项目工程采用招投标价款一次性包干，其材料采购由投标单 位自行采购。第十二章 投资估算与资金措施一、估算依据及说明 项目建设投资

42、与财务评价按照国家计委发布的“建设项目经济 评价方法与参数”的要求和规定进行编制。二、投资估算(1) 投资估算内容 本项目建设投资估算内容主要包括：购置土地费用、土建工程 费用、办公用品购置、消防设备购置费、健身器材购置费以及工程 建设期的招投标、勘察设计费、工程监理费、人员培训等组成。(2) 估算依据 建筑工程费按建设投资估算办法根据建设单位提供的土 建设计资料及当地单方造价进行估算。 健身器村及工器具的购置费 根据设备及工器具生产厂家提供的近期报价估算。 建设其它费用工程建瑷单位监理费、勘察设计费、招投标费等其它费用根据 建筑工程费用参照一定费率，并结合项目性质进行估算。(3) 总投资估算

43、 本建设项目总投资由征地费用、土建工程费用、健身器材购置 费、办公用品购置、消防设备购置费以及工程建设期的招投标、勘察设计费、工程监理费、人员培训等组成。经估算项目总投资为 6433 万元。三、资金措施万元。本项目建设共需投入资金第十三章 财务评价及社会评价一、财务评价依据 本项目为非昔利性社会公共基础建设项目，效益分析根据建 设项目经济方法与参数（第二版）以及目前同类项目单位的收支情 况，对项目建成后的经济效益进行估算分析。二、收入 项目建成投入使用后，考虑到本项目为公共福利性事业，没有 较大的收入，本项目可安置接纳，老人 个，按 80%的入住率每 人每月 元，预测常年收人为 万元。三、支出

44、 项目建成后，考虑到本项目为公益性事业，缴税方面不用考虑， 其主要的支出为员工工资、水电费、折旧费、管理费、维护费、宣 传费、办公费以及其它费等。 员工工资及福利费用，项目建成后，正常年份需用工总人数 为 人。合计 万元。 燃料、动力费，包括用电量，年估算用电量为万度，电价 元/度计算，共计 万元；年用水量 吨，按 元/ 吨计算，合汁 万元；天然气用气量年可达 万方，按 元/ 方，合计 万元。总计 万元。 设备修理费、折旧费。本项目设备购置费用包括：医疗器械 购置费、消防设备、健身器材购置费等，共需 万元，年修理费 用 万元，折旧费 万元。 年摊销费 万元。 年外购米、面、油、蔬菜、肉制品等为

45、本项目的主要成本费, 预计年需费 万元，年共需支出 万元。本项目年利润总额 为 万元。投资回收期为 年，投资利润率 %。四、社会效益评价项目对社会影响分析随着社会进步、经济发展、科学医疗事业、人民生活水平的不 断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加，我国已正式步入 老龄化社会。根据有关部门统计2004年，我国有60岁以的老人1.36 亿人，超过我国总人口的10%，同时科学的分析预测到2050年，我 国60岁以上，老年人将达到4.5亿人。社会老龄化问题涉及政治、 经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民 生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此， 近几年来

46、，党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。 同时，也加强了老年工作开展的力度，是其成为一项长期而且紧迫 的重要战略任务去完成。同时，关心老人、关爱老人，也已经越来 越成为社会的一种风尚。本项目的实施，不仅改变社会化养老问题， 使传统的家庭式养老转为社会养老，促进 XXXX 县社会福利事业发 展，加快了和谐社会的建设，为解决当今社会养老问题提供了良好 的物质载体，属社会公益型项目。本项目建成后，仅有少量的生活 污水产生，经处理后对周围环境不会产生影响，属环保型项目，符 合可持续型发展战略。项目与所在地区互适性分析该项目是公共社会福利型项目，项目的建设功在当代，利在千 秋。建成后，可以为

47、老年人提供个集养生、医疗、学习、娱乐、教 育、体闲于一体，生活舒适、设摊配套、功能齐全的现代化新型老 年社会福利机构。本项目的建设不仅有力了的改善了社会养老问题 的解决，同时，也加快了的和谐社会的建设，使老人养老有了较大 的选择空间，也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓解。因此 这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。五、风险分析(1) 政策风险针对本项目，其政策风险很小。因为从中央到地方均有明文确 定社会福利社会办和相关优惠政策，各级政府已将此列入政府形象 工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这一工程的 建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此本项 目不会存在

48、政策性的风险。(2) 市场风险本项目最大的风险来源于市场，因此设计初就进行了大量的社 会调查。市场风险最大的就是项目建成后的定位标准，假如设计初 定位标准不准确，那么将给项目带来严重的后果。如建成后定位标 准太高或没有老人居住，价格昂贵、经营无方、市场处于饱和等， 将会给项目带来极为严重的后果，但从本项目来看，不存以上问题。 因为本项目在设计之初就考虑到不同老人的生活标准不一样。因此， 在设计初就设计了不同挡次的居住标准，加之XXXX县环境在全市乃 至全省都很有名气，因此不会出现没有老人居住的问题。所以，此 风险存在的可能性很小。(3) 财务风险 大多数企业都存在则务管理混乱的事情，有时可能还

49、会造成资 金流失。本项目建成后将采用严格的财务管理机制，将不会出现坏 账死账的问题。所以，财务风险存在的可能性较小。(4) 经营管理风险 随着市场化竞争的加剧特别是面对企业全球化竞争，公司的管 理水平还须进一步提高，为此，公司领导层已决定，根据项目的特 性、范围、对象等将通过流程化的业务重组与外部机构的合作(如 医疗护理知识等)建立科学的管理制度，提升公司业务管理水平。 同时，定期对关键管理人员进行培训来提升公司经营管理水平。第十四章结论与建议项目建成后，将使全社会都关助、关爱、关心老年人，使天下 所有的老年都有老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医。项目 建成可安置接纳 位老人，并可提供老人居住、治病、娱乐、健 身、休养为一体的服务机构。本项目的建设，不仅体现了公司目前 的投资目标和发展方向，而且也使其形成了公司新的经济增长点。经估算，项目建设共需投入资金 万元，项目建成后，可安置、 接待老人 人，除必要的开支外，可获得纯利润 万元，成本 回收期为 年，可见该项目具有较好的社会效益与经济效益。