房地产估价(第6章)成本法课件

房地产估价房地产估价房地产估价 比较法比较法 收益法收益法 成本法成本法 假设开发法假设开发法目录目录 绪论绪论第第1章章 房地产价格房地产价格第第2章章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序第第3章章 长期趋势法长期趋势法 土地价格评估和地价分摊土地价格评估和地价分摊 房地产估价报告房地产估价报告第第4章章第第5章章第第6章章第第7章章第第8章章第第9章章第第10章章第6章 成本法 6.1 成本法概述成本法概述 6.2 重新购建价格和建筑物折旧重新购建价格和建筑物折旧 6.3 成本法总结及案例分析成本法总结及案例分析6.1 成本法概述6.1.1 成本法的概念成本法的概念成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值的方法。成本法是房地产估价的三种基本方法之一，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求得房地产的价值。6.1.2 成本法的理论依据成本法的理论依据 成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。6.1.3 成本法的适用对象及条件成本法的适用对象及条件1.成本法的适用对象成本法的适用对象新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法进行估价。在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法进行估价。2.成本法的适用条件成本法的适用条件运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。6.1 成本法概述 6.1.4 成本法的操作步骤成本法的操作步骤 运用成本法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：1.选择具体估价路径；2.测算重置成本或重建成本；3.测算折旧；4.计算成本价值。6.1 成本法概述6.1 成本法概述成本法的基本公式成本法的基本公式1.1.成本法最基本的公式成本法最基本的公式成本法最基本的公式为：房地产价值=房地产重新购建价格建筑物折旧 =土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧上述公式可根据新开发的房地产及旧的房地产两类估价对象而具体化。2.2.适用于新开发的房地产的基本公式适用于新开发的房地产的基本公式新开发的房地产可分为：（1）新开发的房地、（2）新建成的建筑物和（3）新开发的土地。适用于新开发的房地的基本公式。适用于新开发的房地的基本公式。在新开发的房地(如新建商品房)的情况下，成本法的基本公式为：新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 适用于新建成的建筑物的基本公式。适用于新建成的建筑物的基本公式。新建成的建筑物价值=建筑物的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 适用于新开发的土地的基本公式。适用于新开发的土地的基本公式。新开发的土地包括征收集体土地并进行“五通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等。在这些情况下，成本法的基本公式为：新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润6.1 成本法概述新开发区中某宗土地的估价公式如下：新开发区某宗土地的单价=（开发区用地取得总成本土地开发总成本总管理费用总销售费用总投资利息总销售税费总开发利润)(开发区用地总面积开发完成后可转让土地面积的比率)用途、区位等因素调整系数。其中：【例6-1】某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成“五通一平”可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。建设期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。假设取得该荒地的价格在开发期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发建设完成时开始销售，销售费用在开发建设完成时投入。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。6.1 成本法概述%100开发区用地总面积总面积开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地【解】求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：（1）计算该荒地开发完成后可转让熟地总价的公式：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价土地开发总成本总管理费用总销售费用总投资利息总销售税费总开发利润=该荒地取得总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息可转让熟地的总价（销售费用、销售税费和开发利润的比率）由此得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息1销售费用、销售税费和开发利润的比率（2）计算该荒地开发完成后可转让熟地平均单价该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价该荒地取得总代价土地开发总成本总管理费用+总投资利息)(1销售费用、销售税费和开发利润的比率)可转让熟地的总面积=(该荒地取得总代价土地开发总成本总管理费用+总投资利息)（1销售费用、销售税费和开发利润的比率)(该荒地总面积可转让土地面积比率)=(120000000(1+8)3+250000000(1+8)1.5)1-（2%+5.5%+10%）(200000060)=436(元/m2)【拓展训练一】某成片荒地面积为1平方公里，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。在开发期内上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。则该地块可转让土地的应计成本每平方米多少万元。【解题思路】（1）该成片荒地的开发经营期为1年，因此应注意其计算利息的时间；（2）由开发成本及管理费用、销售费用、应计利息计算出其应计成本；（3）把平方公里换算成平方米，计算出该地块可转让土地的应计成本。6.1 成本法概述3.适用于旧的房地产的基本公式成本法的典型估价对象是旧的房地产。旧的房地产可分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。适用于旧的房地的基本公式。在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建价格建筑物折旧或者旧的房地价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧 适用于旧的建筑物的基本公式。在旧的建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧的建筑物价值建筑物重新购建价格建筑物折旧6.1 成本法概述6.2.1 重新购建价格重新购建价格1.重新购建价格的含义重新购建价格的含义 重新购建价格是假设在价值时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。2.重新购建价格的求取思路中华人民共和国国家标准房地产估价规范规定：成本法估价时，对于估价对象为包括土地和建筑物的房地产，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择“房地合估”路径或“房地分估”路径，并应优先选择“房地合估”路径。（1）房地重新购建价格的求取思路。求取房地的重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，采用成本法求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将这两者相加来求取。（2）土地重新购建价格的求取思路。求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等方法求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。6.2 重新购建价格和建筑物折旧重新购建价格和建筑物折旧 6.2.2 房地产价格的构成房地产价格的构成建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种，重置价格或重建价格构成，实际上就是房地产价格构成，所以需要先对房地产的构成有所了解。下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成，分为以下七大项：土地取得成本；建设成本；管理费用；销售费用；投资利息；销售税费；开发利润。1.土地取得成本土地取得成本 土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。通过征收集体土地取得的，土地取得成本包括土地征收补偿费用、相关税费（新菜地开发建设基金、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、其他税费）、场地平整费、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。通过征收国有土地上的房屋取得的，土地取得成本包括房屋征收补偿费用、相关费用、场地平整费、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。通过在市场上购买取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。6.2 重新购建价格和建筑物折旧重新购建价格和建筑物折旧2.建设成本建设成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建设成本。在实际中主要包括下列几项：勘察设计和前期工程费。勘察设计和前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“五通一平”等工程前期所发生的费用。基础设施建设费。基础设施建设费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用。建筑安装工程费。建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费。公共配套设施建设费。公共配套设施建设费包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。开发过程中的税费及其他工程费。3.管理费用管理费用 管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与建设成本之和乘以这一比例来估算。销售费用销售费用销售费用也称为销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。6.2 重新购建价格和建筑物折旧重新购建价格和建筑物折旧5.投资利息投资利息 投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用的利息。无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。6.销售税费销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费，又可分为下列2类：销售税金及附加。销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税和和教育费附加。其他销售税费。其他销售税费包括应由卖方负担的交易手续费等。上述销售税费通常按售价的一定比率进行计算。7.开发利润开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发利润。6.2 重新购建价格和建筑物折旧重新购建价格和建筑物折旧建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重新购建价格的求取方式建筑物的重新购建价格有重建价格和重置价格两种。1.重建价格重建价格重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照价值时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。2.重置价格重置价格又称重置成本，是采用价值时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照价值时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。由于上述两种重新建造方式的不同，往往得出的重新购建价格不同。在一般情况下，重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑购配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。而重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。6.2 重新购建价格和建筑物折旧重新购建价格和建筑物折旧6.2.4 建筑物重新购建价格的求取方法建筑物重新购建价格的求取方法建筑物的重新购建价格可采用成本法、比较法来求取，或通过政府确定公布的基准房屋重置价格扣除其中包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。求取建筑物重新购建价格具体有下列4种方法：(1)单位比较法、(2)分部分项法、(3)工料测量法和(4)指数调整法。1.单位比较法单位比较法是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当得调整修正来估算建筑物重新购建价格的方法。主要有单位面积法和单位体积法。单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的调整修正有关调整修正的内容和方法类似于比较法，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。6.2 重新购建价格和建筑物折旧重新购建价格和建筑物折旧【例6-2】某幢房屋的建筑面积为500m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1200元/m2。试估算该房屋的重新购建价格。【解】该房屋的重新购建价格估算为：5001200=60（万元）【例6-3】某建筑物的体积为1000m3，该类用途、建筑结构和档次的建筑物单位体积造价为1000元/m3。试估算该建筑物的重新购建价格。【解】该建筑物的重新购建价格估算为：10001000=100(万元)2.分部分项法分部分项法分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，再相加。采用分部分项法估算建筑物的重新购建价格的一个简化例子(见表6-1)。表6-1 分部分项法示例序号项目数量单位成本成本（元）（1）基础工程150m3200元/m330000（2）墙体工程160m3400元/m364000（3）楼地面工程150m2200元/m230000（4）屋面工程150m2300元/m245000（5）给排水工程295 m285元/m225000（6）供暖工程295 m251元/m215000（7）电气工程295 m268元/m220000（8）合计（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）229000（9）税费、利息和管理费（8）20%45800（10）重新购建价格（8）+（9）274800【例6-4】某幢房屋的基础工程的工程量为160m3，单位成本为410元/m3；墙体工程的工程量为380m3，单位成本为280元/m3；楼地面工程的工程量为800m2，单位成本为150元/m2；屋面工程的工程量为320m2，单位成本为80元/m2；给排水工程成本为60000元；供暖工程的成本为75000元；电气工程的成本为150000元。其中专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用和销售税费为房屋重新购建价格的3%和5%，投资利息的计算：开发经营期为3个月，年利率为6.56%，投资利润率为15%。试估算该房屋的重新购建价格。3.工料测量法工料测量法 工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以价值时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概(预)算定额的单价和取费标准来估算。表表6-2 工料测量法示例工料测量法示例项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥18.056t360元/t6500沙石62.5t80元/t5000砖块30千块400元/千块12000木材3.5m32000元/m37000瓦面46.15m265元/m23000铁钉40kg5元/kg200人工150 工日100元/工日15000税费1000其他5000重新购建价格577004.指数调整法指数调整法指数调整法是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到价值时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。将原始价值调整到价值时点的价值的具体方法，与市场比较法中交易日期修正的方法相同。【例6-5】某建筑物于2007年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为1500元/m2，此后的建筑物建造成本的变动状况为：2007年内基本保持不变；2008年内平均每月比上月递增2%；2009年平均每月比上月递减1%；2010年与2011年内基本保持不变；2012年内平均每月比上月递增1%。试利用上述资料求取2012年8月底的该类建筑物的重新建造成本。【解】2012年8月初的该类建筑物的重新建造成本为：1500(12%)12（11%）12(11%)8=1825.94元/m26.2.5 建筑物折旧建筑物折旧1.建筑物折旧的概念建筑物折旧的概念建筑物折旧，应为各种原因造成的建筑物价值减损，并应等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本减去建筑物在价值时点的市场价值，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。这里所讲的建筑物折旧，是估价上的折旧。估价上的折旧与会计上的折旧，既有相似之处，也有本质区别。估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在价值时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。2.建筑物折旧的原因建筑物折旧的原因在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括下列3个方面：(1)物质折旧；(2)功能折旧和(3)外部折旧。物质折旧。物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列4个方面：（1）自然经过的老化、（2）正常使用的磨损、（3）意外的破坏损毁和（4）延迟维修导致的损坏。6.2 重新购建价格和建筑物折旧重新购建价格和建筑物折旧自然经过的老化主要是由于自然力的作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等。正常使用的磨损主要是由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。意外的破坏损毁主要是因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的：如地震、水灾、风灾；人为方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁。延迟维修的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙或地面有裂缝或洞等。功能折旧。功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和过剩所造成的建筑物价值损失。外部折旧。外部折旧又称经济折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。6.2 重新购建价格和建筑物折旧重新购建价格和建筑物折旧【例6-6】某旧住宅，测算其重置价格为40万元，因地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。【解】该旧住宅的折旧总额求取计算式为：（1）计算该旧住宅的折旧总额。该旧住宅的折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧 =1+6+3 =10(万元)（2）计算该旧住宅的现值。该旧住宅的现值=住宅重置价格建筑物折旧 =4010 =30(万元)3.求取建筑物折旧的方法求取建筑物折旧的方法 测算建筑物折旧的方法较多，有（1）年限法、（2）分解法和（3）市场提取法，这里我们介绍年限法和分解法。（1）年限法。1）年限法及相关概念的含义。年限法是根据建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的持续年数，建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从建成之日起到价值时点时的日历年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：建筑物的维修保养为正常的，有效经过年数与实际经过年数相当；建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长；建筑物的维修保养比正常维修保养差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。2）直线法。年限法中最主要的是直线法。直线法是以建筑物在经济寿命期间每年的折旧额相等为基础计算折旧额，它是最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。年折旧额的计算公式。NRCNSCDDi1%100CSR式中：Di第i年的折旧额，每年的折旧额Di是一个常数D（元或元/m2）；C建筑物的重置成本或重建成本（元或元/m2）；S建筑物的净残值（元或元/m2）；R建筑物的净残值率（%）；N建筑物的经济寿命（年）。建筑物折旧总额的计算公式。NtRCNtSCtDEt1式中：Et建筑物的折旧总额（元）；t建筑物的有效年龄（年）。建筑物现值的计算公式。tVCCSN 式中：V建筑物的现值（元或元/m2）。【例6-7】某建筑物，总建筑面积为200m2，于8年前建成，重置价格为1000元/m2，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。【解】已知C=1000200=200000(元),R=2%，N=40年，t=8年。（1）计算建筑物的年折旧额则年折旧额年元/490040%21200000)1(NRCD（2）计算建筑物的折旧总额折旧总额Et=Dt=49008=39200(元)（3）计算建筑物的现值建筑物现值V=C-Et=200000-39200=160800(元)【拓展训练二】某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%。请计算该建筑物的现值。3）成新折扣法。成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查，但比较粗略。在实际估价中，成新率是一个综合指标，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3个步骤进行：用年限法计算成新率；根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断，看是否吻合；采用实际观察法对上述结果做进一步的调整修正，并说明上下调整修正的理由。式中：V建筑物的现值（元或元/m2）；C建筑物的重置成本或重建成本（元或元/m2）；q建筑物的成新率（%）。VC q【例6-8】有一座10年前建成交付使用的建筑物，经房地产估价师实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，该建筑物的残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。【解】已知：t=10年，n=30年，R=0。则：%75%100301030%100ntn该建筑物的成新率【例6-9】某宗房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得的，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现时建造同类建筑物每平方米为1100元，该建筑物成新率为80%。试选用所给资料评估该宗房地产的现时总价和单价。【解】（1）求土地价格VL：VL=25001000=250（万元）（2）求建筑物价格VB：求建筑物重置价格C=60001100=660（万元）求建筑物价格VB=Cq=66080%=528（万元）（3）计算该宗房地产总价V=VL+VB=250+528=778（万元）（4）计算该宗房地产单价P=V/S=7786000=1296.67（元/）【拓展训练三拓展训练三】某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产的年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%。试根据所给资料评估该宗房地产的现值。【解题思路解题思路】（1）首先根据成新率计算出建筑物的现值；（2）房地产的净收益是由土地和建筑物共同产生的，由房地产的年净收益、土地资本化率和建筑物资本化率计算出土地现值；（3）房地产的现值等于建筑物的现值加上土地现值。（2）分解法。建筑物的折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧，采用分解法测算建筑物折旧时，应首先计算出各个组成部分的折旧额，然后相加得到建筑物的折旧总额。1）物质折旧的求取。物质折旧分为可修复项目和不可修复项目两类。预计修复费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，反之是不可修复的。对于可修复项目，其折旧额为使估价对象恢复到新的或相当新的状况下所必要的费用。对于不可修复的项目可根据剩余使用寿命是否短于整体建筑的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额。长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各种短寿命项目重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额。最后将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加。即为物质折旧额。2）功能折旧的求取。功能折旧可分为功能缺乏、功能落后和功能过剩三类，并进一步将它们分为可修复的和不可修复的。功能缺乏折旧的求取。对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在采用缺乏该功能的“建筑物重建价格”下的求取方法是：估算在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用(以下简称单独增加功能费用)；估算在价值时点重置建造建筑物时随同增加该功能的必要费用(以下简称随同增加功能费用)；将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏引起的折旧额。对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，可以采用下列方法来求取：利用“收益损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和；估算随同增加功能费用；将未来每年损失租金的现值之和，减去随同增加功能费用，即得到不可修复的功能缺乏引起的折旧额。功能落后折旧的求取。把功能落后折旧分成可修复的功能落后引起的折旧和不可修复的功能落后引起的折旧。对于可修复的功能落后引起的折旧，在采用该落后功能的“建筑物重建价格”下，折旧额为在价值时点该落后功能重置价格，减去该落后功能已提折旧，加上拆除该落后功能的必要费用（以下简称拆除落后功能费用），减去该落后功能拆除后的残余价值（以下简称落后功能残余价值），加上单独增加先进功能的必要费用（以下简称单独增加先进功能费用），减去重置建造建筑物时随同增加先进功能的必要费用（以下简称随同增加先进功能费用）。如果采用计算过程的表述方式，说明上述情况下扣除可修复的功能落后引起的折旧后的价值，即为：建筑物重建价格-落后功能重置价格+落后功能已提折旧-拆除落后功能费用+落后功能残余价值-单独增加先进功能费用+随同增加先进功能费用=扣除功能落后折旧后的价值 功能过剩折旧的求取。功能过剩一般是不可修复的，功能过剩引起折旧首先应包括功能过剩所造成的无效成本。该无效成本通过采用重置价格而自动得到消除，但如果采用重建价格则不能消除。功能过剩引起折旧还包括超额持有成本，可以利用超额运营费用资本化法，即功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。公式有：扣除功能过剩引起折旧后的价值重置价格超额持有成本扣除功能过剩引起折旧后的价值重建价格无效成本超额持有成本。最后将功能缺乏的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起折旧相加就得到功能折旧额。3）外部折旧的求取。外部折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时性的，因此先分清它是暂时性的还是永久性，然后可以根据收益损失期限不同，利用收益损失资本化求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为外部折旧额。【例6-10】某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率为零。试计算该建筑物的物质折旧额。【解】该建筑物的物质折旧额计算如下：（1）可修复项目：门窗等损坏的修复费用2万元（2）短寿命的项目：装饰装修的折旧额301/5318万元设备的折旧额601/151040万元（3）长寿命的项目折旧额（18023060）1/501017.6万元（4）该建筑物的物质折旧额2184017.6=77.6万元4.折旧方法的综合运用折旧方法的综合运用 估价人员有时可以同时采用上述几种折旧方法求取建筑物的折旧，但不同的折旧方法求得的结果不尽相同，为此，可以采用简单算术平均或加权算术平均等方法将求得的结果综合成一个统筹兼顾的结果，这是一种综合运用。在估价实务上，通常先以直线法为基础计算折旧，然后根据其它方法进行修正，这也是一种综合运用。求取建筑物折旧的方法，还可以分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细。5.求取建筑物折旧应注意的事项求取建筑物折旧应注意的事项 应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。由于土地是有限期的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用权年限可能不一致，所以，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇有下列情况时的处理为：建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。6.3 成本法总结及案例分析成本法总结及案例分析6.3.1 成本法总结成本法总结6.3.2 房屋折旧的有关规定房屋折旧的有关规定计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为：年折旧额原价(1-残值率)耐用年限经租房产根据房屋结构分为下列4类7等。各种结构房屋的耐用年限及残值率表6-3 各种结构房屋的耐用年限和残值率耐用年限（年）残值率（%）生产用房受腐蚀的生产用房非生产用房钢筋混凝土结构5035600砖混结构一等4030502二等4030502砖木结构一等3020406二等3020404三等3020403简易结构100成本法案例分析成本法案例分析【例6-11】估价对象概况：估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000m2，建筑面积8500m2；建筑物建成于2002年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨的建设用地，2011年6月15日补办了出让手续，补交了出让金等费用，取得了使用期限为50年的出让的建设用地使用权。估价要求：评估该专用仓库2012年8月30日的价值。本估价对象是一个专用仓库，坐落在某城市建成区内；土地总面积2500，总建筑面积8500；土地权利性质为土地使用权；建筑物建成于1991年7月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。请搜集相关资料评估该专用仓库2011年7月30日的价值。案例分析实践训练1.某房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元，地上建筑物的总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新。试用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。2.某建筑物的重置价格为300万元，经济寿命为50年，有效经过年数为15年。其中，门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重置价格为65万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已使用12年，残值率假设均为零。试计算该建筑物的折旧总额。