宁波天伦广场项目报提报稿104页

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1、1天伦广场项目分析天伦广场项目分析宁波天伦时代广场宁波天伦时代广场【对于城市商业功能体的思考对于城市商业功能体的思考】沟通提报沟通提报2012.042012.04Conception Orientation Report2 2作为一个城市商业功能体，不能孤立的单纯从项目所处区域来考虑，必须作为一个城市商业功能体，不能孤立的单纯从项目所处区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展角度，基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展角度，从更广视野来分析，从更广视野来分析，借鉴国内其它同类物业成功发展经验，借鉴国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目发展起到重要的指导与借鉴意义。以期对项目

2、发展起到重要的指导与借鉴意义。3 3这是一块充满活力的土地这是一块充满活力的土地这里将是宁波人气最旺的城市功能商业区这里将是宁波人气最旺的城市功能商业区在宁波迅速发展的时代，充满了机遇、挑战在宁波迅速发展的时代，充满了机遇、挑战我们项目就立足于这里我们项目就立足于这里 在市场角逐者中在市场角逐者中我们第一感觉是欣喜，我们第一感觉是欣喜，我们第二感觉是谨慎我们第二感觉是谨慎面对这块稀有宝地，面对这块稀有宝地，我们应该有一个怎样思考呢？我们应该有一个怎样思考呢？我们思维经历了三个阶段。我们思维经历了三个阶段。4 4F First-irst-战略篇战略篇S Second-econd-商业篇商业篇T

3、Third-hird-定位篇定位篇5 5First战略篇战略篇对于一个城市商业功能体的战略考量对于一个城市商业功能体的战略考量6 6项目属性界定：项目属性界定：城市黄金商业中心城市黄金商业中心江东商业钻石中央江东商业钻石中央2.12.1万平方米土地万平方米土地1111万平方米建筑万平方米建筑高尚酒店、办公、集群商业高尚酒店、办公、集群商业这预示着：这预示着：1111万平米城市商业功能体即将横空出世万平米城市商业功能体即将横空出世，城市巨擘、露显新都市风范！城市巨擘、露显新都市风范！从此，一个江东新中心即将崛起，人们生活及消费习惯将被改变从此，一个江东新中心即将崛起，人们生活及消费习惯将被改变是

4、需求，还是趋势？是需求，还是趋势？7 7北联北联中提升中提升东扩东扩南统筹南统筹三江口三江口市级中央商务区市级中央商务区 东部新城区东部新城区未来都市形象标未来都市形象标志性区域志性区域 鄞州新城区鄞州新城区 现代化生态城区现代化生态城区 东扩、北联、东扩、北联、南统筹、中提升南统筹、中提升n城市发展，一般为向心增长和离心增长；n宁波在离心增长的同时，政政府也在加强向心增长（提升中府也在加强向心增长（提升中心）的模式，这种增长模式将心）的模式，这种增长模式将进一步强化宁波中心城区核心进一步强化宁波中心城区核心地位，改变人们生活方式，提地位，改变人们生活方式，提升了稀有地块价值；升了稀有地块价值

5、；n本项目承担江东区政府中心膨胀策略的排头兵；n那么，在市中心的膨胀中，项目价值发挥的支点在哪里？规划，规划，意味着有机会意味着有机会8 8机遇机遇项目机遇在于利用区域中心都市圈的区位优势，融入商业核心功能圈，成为主流商业功能圈扩容的差异化有机补充，迫使商业核心区整合重组，进而升级并运营城市中心；目标目标立足江东，运营城市，辐射宁波乃至周边区域，跳出江东，使本项目区域化、比肩大宁波！空白，空白，老区域整合重组、运营城市未来老区域整合重组、运营城市未来对内互补、对外辐射，一个新中心、城中功能区对内互补、对外辐射，一个新中心、城中功能区9 9机会，机会，站在城市运营高度，去诠释站在城市运营高度，去

6、诠释以新商业功能主义，以新商业功能主义，打造宁波城市商业功能中心打造宁波城市商业功能中心高档公寓区；工作生活区；餐饮聚集区；休闲娱乐区；时尚购物区；高档公寓区；工作生活区；餐饮聚集区；休闲娱乐区；时尚购物区；城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。l商业功能中心、一站式的便利和满足商业功能中心、一站式的便利和满足“新商业功能主义”强调以都市中心为工作生活核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲”等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常

7、“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。l最具最具“个性、时代、效率个性、时代、效率”的新商业功能主义生活主张的新商业功能主义生活主张“新商业功能主义”模式占据城市资源交汇中心地带，缩短现代人时间、交通成本，提升“机遇、情感”等概率；1010构建宏筑，构建宏筑，我们罗列跳跃思续。我们罗列跳跃思续。我们做的不是一个产品，而是一个作品我们做的不是一个产品，而是一个作品这个作品是满足不同功能和群体需求的，而且是站在城市运营的高度，为城市商业功能进行升级塑造，引导消费革命，在城市的发展中经得住考验的.在形式上、规模上、空间上、概念

8、上、规划上、未来发展上，都要呈现良性互动关系。是标新，但怎样立异？是标新，但怎样立异？这正是我们要努力的方向这正是我们要努力的方向1111接下来，接下来，我们战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？我们战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？探根寻源，我们不妨从商业市场分析开始1212Second商业篇商业篇Q1:做什么？做什么？对于一个主题商业功能区，目的性消费研究对于一个主题商业功能区，目的性消费研究1313项目背景，项目背景，位于江东区，主城区核心位置，定位于位于江东区，主城区核心位置，定位于“江东核心商业江东核心商业”惊驾路惊驾路宁波游泳馆宁波游泳馆家乐福家乐福宁波体育馆宁波体育馆

9、朝晖路朝晖路颐高数码颐高数码民安路民安路中中兴兴路路地块现址为营业的地块现址为营业的”天伦广场天伦广场”，原有建筑为两，原有建筑为两层钢构，为早期临时建筑，没有拆迁压力，项目层钢构，为早期临时建筑，没有拆迁压力，项目未来三面为规划路，商业临界面不是很理想；未来三面为规划路，商业临界面不是很理想；1414地块地块占地占地容积率容积率建筑面积建筑面积1#1#地块地块16392163924.54.597485974852#2#地块地块483848381.51.51315913159总占地面积总占地面积 约约2123021230平米（约平米（约3232亩）亩）净容积率净容积率5.25.2总建筑面积总建

10、筑面积110644110644平米平米用地性质用地性质商业用地商业用地2#2#地块地块1#1#地块地块地块构成，地块构成，由两地块组成，占地约由两地块组成，占地约3232亩（亩（2123021230平），总建面约平），总建面约1111万平万平2#2#地块地块1#1#地块地块周边道路设施完善，通达性强，为江东区传统核心周边道路设施完善，通达性强，为江东区传统核心商业区域；早期天伦广场经营良好，且紧邻家乐福商业区域；早期天伦广场经营良好，且紧邻家乐福超市；超市；1515我们做什么呢？我们做什么呢？面对如此体量的商业，且是在传统核心商业点面对如此体量的商业，且是在传统核心商业点在市中心区域，一般人的

11、第一直觉是在市中心区域，一般人的第一直觉是:我们做百货！我们做百货！那么，做百货能成功吗？那么，做百货能成功吗？1616首先，首先，让我们先看看区域商业让我们先看看区域商业 中信泰富广场中信泰富广场 规模13.8万，商业约4万方;大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业;世纪东方广场世纪东方广场 规模28.5万，商业体量20万;百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、写字楼、高档公寓 雷迪森广场雷迪森广场 建筑面积163588平方米；大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业 维多利亚广场维多利亚广场 商业规模100781平方米；华润万家、精品店、餐饮休闲、露天广场n商业主要集中沿中

12、山东部与百丈东路展开；商业主要集中沿中山东部与百丈东路展开；n主要商业业态为主题式酒店、沿街底铺、主要商业业态为主题式酒店、沿街底铺、大市场、专业市场综合体，大卖场、大娱大市场、专业市场综合体，大卖场、大娱大超市综合体、办公楼综合体，未形成比大超市综合体、办公楼综合体，未形成比较明显目的性消费场所，商业整体水平不较明显目的性消费场所，商业整体水平不高；高；n商业节点发展以跳跃式为主，相互辐射，商业节点发展以跳跃式为主，相互辐射，从而形成商业带；从而形成商业带；1717中信中信泰富泰富广场广场基本资料：基本资料：位于江东区桑田路与民安路交界处项目占地3.99公顷，总建筑面积为13.8万平米，由香

13、港中信公司投资建设，总投资额为1亿美元；项目规划：项目规划：集国际连锁大卖场、高档商务楼与国际精品商业三大部分与一体的多功能商务广场。其中国际连锁大卖场规划为4层，建筑面积为27010平方米，建筑高度23.90米；项目引进超市华润万家项目引进超市华润万家；高档商务楼分22层1号办公楼（单层面积2000平方米，总高度99.05米）与17层2号办公楼（建筑面积21602平方米，总高度61.05米）两部分。商业运营模式：商业运营模式：商业统一招商，不出售商业统一招商，不出售中信泰富广场，中信泰富广场，1818地理区位：地理区位：位于滨江大道以东，通途路以南，江东北路以西，民安路以北。基础参数：基础参

14、数：用地面积约128亩，总建筑面积33.86万平方米，其中地上23.04万平方米，地下10.82万平方米，总投资约34.1亿元；项目定位：项目定位：和丰创意广场是由宁波市政府投资建设的基础性、战略性项目，街区位于三江口核心区域，交通便利，生态环境优美，城市配套齐全，格调优雅，街区周边旅游、休闲、娱乐配套设施一应俱全，能够为设计师提供24小时的工作环境。商业运营模式：商业运营模式：统一招商，休闲娱乐类。统一招商，休闲娱乐类。和丰创意广场，和丰创意广场，1919维多利亚广场，维多利亚广场，地理位置：地理位置：项目位于江南公路以北，世纪大道以西基础参数：基础参数：总用地面积：35333平方米总建筑面

15、积：118840平方米地上建筑面积：77665平方米地下建筑面积：41175平方米项目规划：项目规划：由地下二层，地上酒店区15层和商业区6层组成，总投资约4亿元左右；由HIP酒店、特色餐饮一条街、168米长的星光大道、仿维也那金色大厅（露天演艺广场）、休闲娱乐区（酒吧、KTV、洗浴中心等）、精品零售商业区构成。2020世纪东方商业广场，世纪东方商业广场，项目地址：项目地址：江东区中山东路（近福明路）基础参数：基础参数：占地面积：7.78公顷总建面积：28.5万平方米零售部分 约135,000 办公楼部分 约 45,000 (共25 层)高档住宅 约36,000 项目规划：项目规划：世纪东方广

16、场是一个以商业为主，集写字楼、高档公寓为一体的综合性项目。商业功能规划有百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、多业态中心，目前引入了韩国知名影城，由来自澳大利亚国际知名公司直线经营管理。各楼层业态分布各楼层业态分布2121平面图平面图 B1B1层层楼层主题楼层主题:生活类零售生活类零售General Shops一般零售店Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店F&B/餐饮一般小型店铺:46间主力/半主力店铺:3间餐饮:9间Department Store(Supermarket)Food CourtMetro Line 1B058百货(超市)B001B002B003B004

17、B005B006B007 B008 B009B010B011B012B013B014B015B016B017B018B019B020B021B022B023B024B025B026B027B036B028B029B030B031B032B033B034B035B037B039B040B041B042B043B044B045B046B047B048B049B051B052B054B055B056B057B050B053765 m2814 m2341 m2152 m2116 m282 m285 m2262 m2174 m2146m2189 m229m2155m2155m2155 m229m2134

18、m2134 m275m248 m270 m270 m271 m270m2165m2146 m276 m277m259 m2186 m2169 m2240 m2122 m2128 m296m287m2160 m2158m2128m2112 m244m273 m261 m2115m256m2920 m2150m26,068 m270m266m253m266m270 m236m235m244m246 m253 m2自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯自动扶梯B0382222General Shops时尚品牌店Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店F&B/餐饮一般店小型店铺:3

19、5间主力/半主力店铺:9间餐饮:6间KTV 大堂:1间楼层主题楼层主题:国际化品牌旗舰店国际化品牌旗舰店/服饰店服饰店/珠宝手表及配饰珠宝手表及配饰Main EntranceF151KTV LobbyF&B/餐饮Department Store百货F&B/餐饮F&B/餐饮F101F102F103F104F107F108F109F110F111F112F113F114F115F116F117F118F124F119F120F121F122F123F125F126F127F128F138F129F130F131F132F133F134F135F136 F137F139F141F142F143F14

20、4F145-1F146-1F147F148-1F149F150Cinema Lobby电影票厅F140Subordinate EntranceF146-2F146-3F106ATMF145-2F148-2946 m2524 m2439.5 m2414 m2337 m27,707 m2697 m2447 m2299.7m2990 m2852 m2256m2147 m2406 m2445 m2278 m2356 m2307m2395 m2438 m2124m2123 m2144 m2125 m2122 m2173 m292 m2127m286m2136 m293m2104 m287 m287m27

21、6m2112 m294 m296m2112m290m276m287m268m2106m279.6 m284m244m228m228m246m277m243.2m2127m2108m234 m2F105中山东路(Zhongshan East Road)福明路平面图平面图 1 1层层2323楼层主题楼层主题运动、休闲、配饰等运动、休闲、配饰等品牌品牌General Shops时尚品牌店Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店F&B/餐饮一般店小型店铺：25间主力/半主力店铺：7间餐饮：6间F&BDepartment Store百货F&BF&BLarge Size Restaurant大型

22、餐饮F204F205F206F234F236F235F237F238F239-1F240F241F243F242F203F207F215F216F208F209F210F211F212F213F214F217F218F219F220F224F223F222F221F225F226F227F228F229 F230F231F232F233F239-2F&BF201583 m2743m2F202473 m2682m2392 m2637 m28032m2991m2880 m21900m22000m2541 m2440 m2412m2334m2143m258m2123 m2139 m299 m297

23、m287 m276m2101 m2112 m2108 m244 m275 m243 m2120 m2208 m2173m292m2127m2127 m286 m2113 m2103 m276 m287 m287 m275m267m276 m2平面图平面图 2 2层层2424运动公园主力/半主力店铺：4间餐饮：1间小吃店：1间运动公园：1处影院大堂：1间楼层主题楼层主题:家庭娱乐家庭娱乐Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店F&B/餐饮Cinema/电影院F304F303F301Book Store/Music书店/影音F305Home Appliances/Home Decorat

24、ion家用电器/家具Sports Park运动公园Department Store百货Large Size Restaurant 大型餐饮F302百货1880 m25048 m26973 m22558 m21877 m24182 m2平面图平面图 3 3层层2525Anchor&Semi-Anchor主力/半主力店主力/半主力店铺：2间餐餐饮：1间F&B/餐饮楼层主题楼层主题:家庭娱乐家庭娱乐/餐饮餐饮F401-2F401-1KTVKTV UseF402Large Size Restaurant大型餐饮GYMF4034236 m21880 m21495 m21904 m2平面图平面图 4 4层

25、层2626其次，其次，市中心百货竞争如何，是不是已经饱和了？市中心百货竞争如何，是不是已经饱和了？目前城市商圈以三江口为主，鄞州商圈为辅，而城市东部缺乏商业核心目前城市商圈以三江口为主，鄞州商圈为辅，而城市东部缺乏商业核心n三江口商业区：三江口商业区：最早综合商业区，最早综合商业区，主要由海曙的天一广场、城隍庙、江北老外滩和江东多条商业街组成;n万达广场商业区：万达广场商业区：随着鄞州区中心区成熟，周边人气剧增，成为继三江口后，又一个全全市级商圈的商业区市级商圈的商业区;n其他区域型商业和特色商业街区：家乐福天伦商区、开明街（月湖盛园）、日湖婚庆广场等，基本处在三江口商业区的3公里范围内;27

26、27v海曙区海曙区 天一广场：综合性最强的商业中心，以名品专卖店、专业店及百货店等业态为主。鼓楼：以各类字画、古玩、文化书籍、工艺旅游品为主，适量发 特色小吃的旅游文化区。v江东区江东区 金光中心：以商务为主、兼有一定量高档商业和休闲功能的商业中心。v江北区江北区 老外滩：以高档次为主的文化商业区，具有欧式风格的旅游、展览、休闲、购物商业区。最能最能代表代表宁波宁波特色特色的现的现有的有的商业商业区域区域多个商业圈共同发展，多个商业圈共同发展，但规模和辐射范围难敌传统三江口商圈但规模和辐射范围难敌传统三江口商圈2828商业广场分布示意图商业广场分布示意图 综合体综合体,市场分布较为分散，竞争激

27、烈市场分布较为分散，竞争激烈n分布：分布：宁波市区商业广场在市区各个区域均有所分布；n体量：体量：从整个商业体量来看，体量较大，竞争激烈；n业态：业态：宁波商业广场业态上比较类似，以超市、百货、影院为主力店，市场细分并不十分明确；2929三江口核心商业区三江口核心商业区用地面积:70余公顷 商业面积:100万平方米左右规模范围：三江口商业区主要由天一广场、老外滩及金光中心三个商业区块组成。东至彩虹北路，西至解放路，南至百丈路、药行街，北至车站路，可直接辐射海曙、江东、江北三个区块。三江口商业区是宁波三江口商业区是宁波2005-20202005-2020年城市商业体年城市商业体系规划的城市重要商

28、业中心系规划的城市重要商业中心三江口商业区基本涵盖了宁波所有消费群体，三江口商业区基本涵盖了宁波所有消费群体，是目前和未来十年难以撼动的市级商业中心是目前和未来十年难以撼动的市级商业中心传统三江口核心商业区传统三江口核心商业区,在宁波地位稳固，辐射力较强在宁波地位稳固，辐射力较强3030未来宁波商业将形成未来宁波商业将形成3 3个层次的发展格局个层次的发展格局万达广场，万达广场，立足区域商业中心，江北与鄞州万达遥相呼应立足区域商业中心，江北与鄞州万达遥相呼应江北万达广场商业中心江北万达广场商业中心3131天一与万达广场，天一与万达广场，对宁波商业发展有着里程碑意义对宁波商业发展有着里程碑意义重

29、大事件重大事件对商业地产市场影响对商业地产市场影响天一广场天一广场天一广场是宁波标志，总投资达14个亿、总建筑面积为22万平方米，国内最大的“一站式”购物休闲中心，是甬城集购物、休闲、旅游、娱乐于一体的超大型商业广场，其商铺全部用于租赁经营；天一广场改变了宁波商业市场结构，使得原来分散商业聚合一起，出现了真正城市中心商业街区；万达广场强万达广场强万达广场包容着大商场、大街区、大酒店的大业态、大聚合，为宁波带来了新的商业行为、城市活动、就业与流通，就像一个巨大的磁场，使宁波的城市中心南移，同时万达广场商业综合体的操作模式为宁波商业地产市场带来新的思考;3232 ConditionConditio

30、n（现状）（现状）地理位置地理位置：目前百货扎堆市中心、竞争加剧；业态定位业态定位：百货对中心区域依赖强，且已饱和；运营风险运营风险：大体量百货商业风险巨大；客户层面客户层面：大量百货，有限客户；QuestionQuestion（问题）（问题）百货在百货在市中心市中心已经饱和已经饱和结论，结论，百货在市中心已经饱和百货在市中心已经饱和结论：结论：以百货为主的综合型商业已经很多，特别是百货业态在区域中竞争激烈；以百货为主的综合型商业已经很多，特别是百货业态在区域中竞争激烈；3333把百货消费者从市中心拉到本项目，把百货消费者从市中心拉到本项目，他们消费习惯允许吗？他们消费习惯允许吗？3434购物

31、购物,场所的偏好场所的偏好超市、购物中心、步行街和大型百货是最吸引居民消费的购物场所；中小型商场超市、购物中心、步行街和大型百货是最吸引居民消费的购物场所；中小型商场/百货和便利店等吸引力有百货和便利店等吸引力有限限规模越大，吸引力越大。规模越大，吸引力越大。购物区域购物区域,选择选择经常消费区域经常消费区域经常去的特色商业经常去的特色商业n三江口和大型超市家三江口和大型超市家乐福、麦德龙等商业集乐福、麦德龙等商业集中区是最主要的购物区中区是最主要的购物区域；域；n天一广场是最被认可天一广场是最被认可的特色消费区域的特色消费区域3535较强随意性和目的性，两极分明；收入越高，消费随意性越强；收

32、入越低，购物计划性越强；较强随意性和目的性，两极分明；收入越高，消费随意性越强；收入越低，购物计划性越强；家庭年收入家庭年收入5 5万以万以下下5-75-7万万8-108-10万万11-1511-15万万16-2016-20万万20-2520-25万万2626万万以上以上消消费费形形式式专程专程消费消费41%43%36%42%21%20%顺道顺道消费消费24%19%7%11%36%无目的无目的消费消费29%33%50%42%43%100%80%其他其他6%5%7%5%购物购物,目的性目的性购物购物,通勤方式通勤方式n购物班车还没有被普遍接受，说明购物班车还没有被普遍接受，说明超市辐射半径有限，

33、商圈间竞争尚不超市辐射半径有限，商圈间竞争尚不激烈；激烈；n家庭年收入超过家庭年收入超过2020万，自驾车购物万，自驾车购物特征明显；特征明显；3636去市中心，随机逛百货，观念根深蒂固去市中心，随机逛百货，观念根深蒂固n占占60%60%人逛街首选天一广场，选择到市心商圈的人占到了人逛街首选天一广场，选择到市心商圈的人占到了90%90%；n目前，宁波人市中心逛街情节根深蒂固；目前，宁波人市中心逛街情节根深蒂固；n去市中心逛街大多为没有目的性的随机逛街；去市中心逛街大多为没有目的性的随机逛街；n据调查，宁波人逛百货首选市中心，据调查，宁波人逛百货首选市中心，“购物中心、步行街、品牌专卖购物中心、

34、步行街、品牌专卖”是最是最爱逛的地方，并已开始注重特色餐饮、休闲娱乐；爱逛的地方，并已开始注重特色餐饮、休闲娱乐；3737在宁波，哪怕在市中心，在宁波，哪怕在市中心，百货业面临白热化的、恶性的竞争！百货业面临白热化的、恶性的竞争！那么，究竟路在那里？那么，究竟路在那里？让我们剖析一下这个案例，让我们剖析一下这个案例，上海西郊百联上海西郊百联3838百联西郊购物中心位于长宁区仙霞西路剑河路口，总建筑面积11万平方米。在其开业一年之际已出租率100并且商铺租金高达8元/平方米/日，而周边大商场商铺租金仅2-3元/平方米/日。开业一年来平均日客流量为58万。25万人口中高档社区西郊百联西郊百联占地面

35、积占地面积3.43.4万平方米，建筑面积万平方米，建筑面积1111万平方米，营业面积万平方米，营业面积6 6万平万平方米；整个建筑物分地下二层和地上四层方米；整个建筑物分地下二层和地上四层西郊百联位于城市扩散和人口导入的长宁西部区域，周边西郊百联位于城市扩散和人口导入的长宁西部区域，周边2525万人口中高档社区为其提供了充足的客源万人口中高档社区为其提供了充足的客源案例借鉴案例借鉴3939开放式空间布局开放式空间布局是西郊百联最大是西郊百联最大的特色的特色西郊百联采用半开放式空间布局，是国内首个半开放式社西郊百联采用半开放式空间布局，是国内首个半开放式社区型购物中心，为客户提供去新的购物空间区

36、型购物中心，为客户提供去新的购物空间案例借鉴案例借鉴4040哑铃状布局，一条由中哑铃状布局，一条由中小零售业组成的露天商小零售业组成的露天商业街连接两端的主力店业街连接两端的主力店。客流在主力店中汇集。客流在主力店中汇集又在中小店铺中分散，又在中小店铺中分散，客流穿梭的过程中带来客流穿梭的过程中带来更多的商机和展示；更多的商机和展示；世纪联华友谊百货西郊百联哑铃状商业布局，方便客流在主力店以及中小店铺穿西郊百联哑铃状商业布局，方便客流在主力店以及中小店铺穿梭分散，带来更多的商机梭分散，带来更多的商机案例借鉴案例借鉴414115432规划亮点处处可见规划亮点处处可见6案例借鉴案例借鉴4242客户

37、定位于中档客户定位于中档满足最主流消费群体满足最主流消费群体西郊百联业态齐全，购物、餐饮、休闲、娱乐、服务功能完善，西郊百联业态齐全，购物、餐饮、休闲、娱乐、服务功能完善，满足消费者多方位需求，增强社区型购物中心的吸引力满足消费者多方位需求，增强社区型购物中心的吸引力西郊百联目前有包括友谊百货、世纪联华、友谊百货、世纪联华、HOLAHOLA特力屋、迪卡侬、特力屋、迪卡侬、永乐家电永乐家电在内的共116家商家入驻其中大型生活超市1家、百货公司1家、专业卖场4家、主题餐饮29家、专卖店62家、娱乐健身5家、社区服务14家。包含了购物、餐饮、休闲、娱乐、服务等几乎所有的功能，满足了消费者多方位需求，

38、增强了社区型购物中心的吸引力案例借鉴案例借鉴4343餐饮餐饮分类分类总计总计数量单比例数量单比例总面积比总面积比中餐1041.67%16.61%16.61%西餐1041.67%茶吧14.17%酒吧14.17%咖啡28.33%总计24-单比例100%购物购物分类总计单比例59.82%59.82%服装5473.97%书店11.37%器乐22.74%超市11.37%食品68.22%玩具11.37%饰品22.74%茶烟酒11.37%医药12.74%通信11.37%钟表眼睛22.74%总计73-单比例100%休闲休闲娱乐娱乐分类总计单比例23.57%23.57%游乐场330%棋牌110%足浴110%网吧

39、110%摄影220%球类20%总计单比例100%统计统计-107-比例比例-100%100%除引入自身世纪联华、友谊除引入自身世纪联华、友谊百货之外，还引入迪卡侬、百货之外，还引入迪卡侬、特力屋、永乐家电、好乐迪、特力屋、永乐家电、好乐迪、迪信通等多家次主力店。迪信通等多家次主力店。主力店、次主力店多层次拉主力店、次主力店多层次拉动。动。案例借鉴案例借鉴4444一层业态布局一层业态布局01得一大药房 02迪卡侬运动专业超市03麦当劳 04巴黎贝甜 05可颂坊 06食家物语 07百思乐 08A.V.V 09 ONLY 10YES OR NO 11 su 12 春秋国旅 13-1 进伊制造 13-

40、2 九安 14 柯达冲印 15 Etam 16 茂昌眼镜 17 亨得利钟表18 星巴克 18-1 DQ冰激凌 19 EDC 20 Jockey 21 Nike360 22 友谊百货 23 桂垄坊 24 上海银行25 必胜客 26 避风塘 27 一茶一坐 28、29 味千拉面 30 狄马考餐厅 31 棒约翰 32 永和大王 33 肯德基 34 街客 35 世纪联华 36 甜蜜蜜甜品屋 案例借鉴案例借鉴4545二层业态布局二层业态布局0101 世纪联华世纪联华 02 麦当劳 03 巴黎三城04 香云堂茶叶 05-1 荣屋食品 05-2 凤山茗茶 06 FILA 07 拉帕佳08 bench Bod

41、y 09 江南布衣10 V6银饰 11 过路人 12 天恩 13 古姿尼美发 14 优衣库 15皓16 IDFix 17 达芙妮 18 艾格 19 曼尼芬 20 芬狄201 GEN简 21 TAKE IT 22 马可玛瑞23 ACE 24 Theme 24-1 自由鸟2525 友谊百货友谊百货 25-1 柔婷美容26 哈丝帝邦餐厅 27 萃峰茶叶 28 鱼晶园火锅广场 29 波波啦妈妈意大利面30 湘味小厨 30-1 亚加达巴西烧烤31 布衣候粥道馆 32 一代天椒 33 雅点坊 34 棒约翰匹萨 35 天天咖啡餐36 SUPER MART EBASE 案例借鉴案例借鉴4646三层业态布局三层

42、业态布局0101 世纪联华世纪联华 0202 迪信通迪信通 03 百Q手工站05 香榭里家纺05-1 New Balance 06 李 宁 06-1 NIKKO 07 霸狮腾07-1 威 鹏 08 凯普狄诺 09 澳西奴10 黛富妮 10-1 NIKE 11 365博士蛙12 ADIDAS 13 Levis14 第五街 15 15 永乐家电永乐家电 17 康伴医药18 必格玩具 19 小天使 20 巴布豆21 红黄蓝 22 天尚婴童23 白丽公主 24 叮当猫 25 迪斯尼 26 乔洛小熊 27 迪宝玩具 28 锅里斗29 大碗鱼 30 韶菲美发31 童美儿童摄影 32 樱桃小丸子33 拉比

43、34 新华书店 35 知音行 案例借鉴案例借鉴4747四层业态布局四层业态布局0101 卡通尼乐园卡通尼乐园01-1 好乐儿启慧中心02 知音音乐培训中心 03 世纪仙霞影城04 汤姆熊欢乐世界04-1 儿童高尔夫05 奈司桌球房 06 大庄棋牌室07 光大齿科 08 金造时休闲美容 09 万元方网吧 1010 好乐迪好乐迪KTV KTV 案例借鉴案例借鉴4848地下停车与商业利用并重地下停车与商业利用并重配备配备600600辆停辆停车位车位地下停车与屋地下停车与屋顶停车并重顶停车并重案例借鉴案例借鉴4949西郊百联，位于上海长宁区，作为区域中心的大型商业项目，事实说明了做纯百货没有出路，其定

44、位以“餐饮、休闲、娱乐”为主题的目的性消费后，经营十分成功-上海西郊百联，上海西郊百联，&本案目的性本案目的性n区域购物中心的选址（包括生活特色街区商业中心）；区域购物中心的选址（包括生活特色街区商业中心）；n购物中心建筑形式创新；购物中心建筑形式创新；n客户定位、功能定位、业态布局的成功之处；客户定位、功能定位、业态布局的成功之处；n主力店作用（商业公司组团式发展方法）主力店作用（商业公司组团式发展方法）n规划和经营细节；规划和经营细节；项目解析项目解析以百货为主，消费线过于集中，生活水平的提高促使人们的消费趋向集中化、家庭化、一站式、丰富型方向发展，除购物外，家庭集约性玩乐消费日趋明显，在

45、稍偏城市核心区域稍偏城市核心区域的大型商业项目：必须有主题，才能保证成功经营必须有主题，才能保证成功经营此案例与本案在区域、类别上极为相似，具有重要借鉴意义此案例与本案在区域、类别上极为相似，具有重要借鉴意义5050主题式主题式-目的性消费目的性消费,目的性消费目的性消费PKPK随机性消费随机性消费-目的性目的性消费消费认准某个具体地方，带着一定的目的去消费，往往消费者付费比例往往接近认准某个具体地方，带着一定的目的去消费，往往消费者付费比例往往接近100%100%，口碑传播效果比较好。，口碑传播效果比较好。如去如去“上海西郊百联上海西郊百联”是典型主题式目的性消费是典型主题式目的性消费-随机

46、性随机性消费消费认准某个区域，消费目的不明确，往往消费者付费比例不会很高，口碑传播效果相对不是很直接。认准某个区域，消费目的不明确，往往消费者付费比例不会很高，口碑传播效果相对不是很直接。如去如去“宁波市中心宁波市中心”逛街，则是随机性消费逛街，则是随机性消费我们的选择我们的选择主题式目的性消费主题式目的性消费5151我们面对着神圣而珍稀地块，他我们面对着神圣而珍稀地块，他在何方？在何方？餐饮、休闲、娱乐，还是餐饮、休闲、娱乐，还是ShoppingmallShoppingmall，还是艺术展览中心，还是大型专业市场？还是艺术展览中心，还是大型专业市场？还是。还是。5252Third定位篇定位篇

47、 Q2:怎么做怎么做?将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力支撑点。将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力支撑点。5353出发前，出发前，我们对宁波做了思考，对项目做了初步设想我们对宁波做了思考，对项目做了初步设想城市商业功能体主流建筑将是集城市商业功能体主流建筑将是集“办公、餐饮、休闲、娱乐办公、餐饮、休闲、娱乐”于一体的综合性建筑：于一体的综合性建筑：自由、和谐、共享自由、和谐、共享路在何方？路在何方？-项目地块周边环境项目地块周边环境,主题性、目的性商业主题性、目的性商业我们好像还没发现什么联系！我们好像还没发现什么联系！项目周边项目周边“特色餐饮、休闲、服饰专卖特色

48、餐饮、休闲、服饰专卖”经营良好经营良好5454项目主题定位，项目主题定位，思考思考购物第一目的地城市商业中心(天一广场)购物第二目的地城市副商业中心成为购物第二目的地成为购物第二目的地休闲娱乐第一目的地休闲娱乐第一目的地我们的目标我们的目标由区域商业中心开始成长为由区域商业中心开始成长为城市商业核心功能区城市商业核心功能区宁波是一个很有消费力的城市，人均消费增长迅速；宁波是一个很有消费力的城市，人均消费增长迅速；宁波只有一个城市商业极，街铺、社区商业与中心级直接对接，没有形成中间过度区域宁波只有一个城市商业极，街铺、社区商业与中心级直接对接，没有形成中间过度区域商业和特色商业；商业和特色商业；

49、时尚、独特、融合的城市商业区，由于其个性特征，时尚、独特、融合的城市商业区，由于其个性特征，而形成为具有全市性的互动、体验、个性化的城市商业功能区而形成为具有全市性的互动、体验、个性化的城市商业功能区我们可以形成什么我们可以形成什么5555路在灯火阑珊处路在灯火阑珊处-面对百货市中心的绝对统治地位，宁波人逛街根深蒂固的市心情节面对百货市中心的绝对统治地位，宁波人逛街根深蒂固的市心情节;我们必须认真研究，立足于项目地块经营我们必须认真研究，立足于项目地块经营“餐饮、休闲、品牌专卖店餐饮、休闲、品牌专卖店”的原生优势的原生优势;路在路在“主题商业目的性消费主题商业目的性消费”，即：，即：中型体量，

50、以中型体量，以“餐饮、休闲娱乐餐饮、休闲娱乐”为鲜明主题，为鲜明主题，辅助辅助“购物超市、品牌专卖购物超市、品牌专卖”，形成大众化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费特色商业。形成大众化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费特色商业。5656关键词关键词:城市商业功能缺失城市商业功能缺失;配套、补合配套、补合;形成聚合效应形成聚合效应;日用品日用品零售零售家电家电+ITIT、3C3C服饰服饰零售零售中档中档百货百货项目商业结构模型项目商业结构模型商业功能商业功能补缺方向补缺方向现时核心现时核心商业形态商业形态区域竞争分析，区域竞争分析，项目商业在不具备体量规模竞争条件情况下，商业功能

51、存在区域业态补项目商业在不具备体量规模竞争条件情况下，商业功能存在区域业态补缺发展可能缺发展可能 中信泰富广场中信泰富广场 规模13.8万，商业约4万方;大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业;世纪东方广场世纪东方广场 规模28.5万，商业体量20万;百货、购物中心、金融、家居、餐饮娱乐、大型超市、写字楼、高档公寓 雷迪森广场雷迪森广场 建筑面积163588平方米；大型超市，高档购物中心，高档写字楼裙楼商业 维多利亚广场维多利亚广场 规模10万平方米；华润万家、精品店、餐饮休闲、露天广场5757打造，打造，宁波首座宁波首座5D5D时尚乐世界时尚乐世界【三个基本特征：目的性、多样性、参与性三

52、个基本特征：目的性、多样性、参与性】目的性目的性-使顾客消费使顾客消费 多样性多样性-吸引顾客吸引顾客 参与性参与性-留住顾客留住顾客5D=3D(5D=3D(多维多维)+Daily)+Daily（天天）（天天）+Delight+Delight（高兴）（高兴）经济在发展，人们消费水平在提高。然而，吃和玩对中国人来说，其意义不只局限于“自我享受”，中国人讲情份、爱面子，饭局已经落伍，玩局方兴未艾。中国人讲情份、爱面子，饭局已经落伍，玩局方兴未艾。相约朋友、商务合作伙伴，他们渴求一站式的尽兴消费。一站式的尽兴消费。家庭也不例外，人们的生活节奏日趋加快，工作压力越来越大，人们期待周末、节假日，携同一家

53、老小，尽情欢快的消费。周末、节假日，携同一家老小，尽情欢快的消费。项目定位，项目定位，属性思考属性思考58585D5D空间空间,缤纷多维世界缤纷多维世界5D5D多维空间多维空间解析解析多维时间多维时间早、中、晚多维空间多维空间合理动线设计、消费可以相互穿插多维年龄多维年龄老人、中年人、儿童多维风情多维风情欧美、东南亚、中式风情多维享受多维享受“餐饮、休闲、娱乐”为主，辅之购物、品牌专卖国际级国际级,六星体验六星体验我们设定鲜明的主题里，能满足人们“视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉、感觉视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉、感觉”等诸多刺激，为人们提供澈透感受服务；Happy eat-Happy eat-食

54、乐食乐（欧美、东南亚、中式美食体验；特色餐饮、小吃；品牌餐饮）；Happy play-Happy play-玩乐玩乐（KTV、汤姆熊）Happy shopping-Happy shopping-购乐购乐（城市超市、屈臣氏）Happy enjoying-Happy enjoying-享乐享乐（影城、歌舞娱乐城、美容SPA）Happy business-Happy business-商乐商乐（品牌咖啡店、酒吧、品牌酒店）Happy sport-Happy sport-康乐康乐（健身俱乐部、斯诺克、瑜伽）5959中中式式风风情情韩式风情韩式风情特特色色餐餐饮饮餐饮是主题核心，务必做出良好环境、风情、

55、文化、品位、品牌，方能满足现代人餐饮是主题核心，务必做出良好环境、风情、文化、品位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客的食乐需求，引八方来客Play食乐食乐6060童童趣趣馆馆汤姆汤姆BearBearKTVKTV儿儿童童玩玩乐乐Play玩乐玩乐从小孩子的汤姆从小孩子的汤姆BearBear，到成人的，到成人的KTVKTV，适应各年龄阶层，充分体现商业的人性化，适应各年龄阶层，充分体现商业的人性化据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等6161Shopping购乐购乐6262Enjoying享乐享乐演艺歌城演艺歌城桑拿足浴桑拿足浴美容美容SPASPA6363Bu

56、siness商乐商乐休闲茶吧休闲茶吧休闲咖啡吧休闲咖啡吧休闲酒吧休闲酒吧6464Sport康乐康乐健康是健康是2121世纪人世纪人们追逐的潮流，们追逐的潮流，设置不同男女类设置不同男女类别的运动健身设别的运动健身设施，以体现健康施，以体现健康之乐。之乐。6565n完善江东区东部新城范围内商业业态，抢占商机；n满足整体定位为前提，采用分区经营，业态错位分布原则，达到业态布局的协调统一；n稳定消费群体，保障商铺的持续发展；（以区域型客户及全市性目的消费客户为消费主导消费群体）n考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；n体现城市新商业模式功能性主题，以特色风情互动化服务

57、于宁波市民；n借助原有经营状态、周边大型成熟居住区及东部新城的开发建设，以特色商业聚集人气，保障整体定位的可实现性。业态定位依据业态定位依据业态控制业态控制n 根据招商进展的进度，具体商家区位选择肯定不会完全按照业态规划进行配比，就需要对业主、商家和业态进行一定的控制，并进行适度的调整。n 业态调整：各个业态区域可以有不同的非规划业态入住，但是这些业态需要符合或接近相邻区域的业态规划，或者符合本区域业态选择的考虑要素。n 业态控制：关键节点和所有的转角处不能安排非规划业态商家经营；不利于项目人气、品质、租金和配套的商家不许入场经营。6666业态建议业态建议1#2#餐饮餐饮 娱乐娱乐 休闲休闲

58、购物购物停车位停车位停车位停车位精品城市超市精品城市超市万佳万佳InternationalInternational超市超市Taste Taste 、CityShopCityShop 、婕妮璐、婕妮璐(Jenny(Jenny LuosLuos)6767业态建议业态建议餐饮餐饮 娱乐娱乐 休闲休闲 购物购物时尚流行时尚流行服饰零售精品服饰零售精品精品店中店精品店中店1-2F1-2F内部建议加楼梯内部建议加楼梯韩潮时尚韩潮时尚主力主力餐饮餐饮特色特色餐饮餐饮日式流行时尚日式流行时尚精品零售精品零售精品零售精品零售精品零售精品零售精品零售精品零售约约24002400精品店中店精品店中店1-2F1-2

59、F内部建议加楼梯内部建议加楼梯精品店中店精品店中店1-2F1-2F内部建议加楼梯内部建议加楼梯精品店中店精品店中店1-2F1-2F内部建议加楼梯内部建议加楼梯6868业态建议业态建议餐饮餐饮 娱乐娱乐 休闲休闲 购物购物超级电玩超级电玩健身、美体健身、美体SPSP运动系列服饰运动系列服饰迪斯尼迪斯尼公主系列公主系列博士蛙博士蛙休闲休闲娱乐娱乐酒店式服务公寓酒店式服务公寓高级写字楼高级写字楼高级写字楼高级写字楼6969商业面积：商业面积：1111万平米万平米(包含地下面积：包含地下面积：2962329623平米、地上面积：平米、地上面积：8037780377平米平米)其中办公楼：其中办公楼：26

60、50026500平米；酒店公寓：平米；酒店公寓：1160011600平米平米商铺面积：商铺面积：4227742277平米平米业态比例业态比例主题主题主力商家推荐（面积）主力商家推荐（面积）主力商家主力商家餐饮餐饮大食代、广州蕉叶、真锅、肯德基、麦当劳、富君韩国烧烤、小南国酒店、唐宫海鲜舫至少5家休闲休闲深圳戴维营健康水城、领先康体、哈达瑜伽、江南良子至少4娱乐娱乐汤姆雄、都市舞工厂、金色年华健身俱乐部、斯凯特真冰溜冰场、星梅电影院、babyface、好乐迪至少7家购物购物易初莲花、众多品牌城市高端超市，城市超市、迪卡侬至少：1-2家精品城市超市主力商家的作用至关重要主力商家的作用至关重要我们的

61、要求：必须是消费者认可、喜欢的一线品牌我们的要求：必须是消费者认可、喜欢的一线品牌7070商家推荐商家推荐主题主题业态规划业态规划商家建议商家建议餐饮餐饮欧美风情、东南业风情、韩日风情、重视风情丰富餐饮；各种特色小吃；各地品牌连锁大酒店；大食代、新元素、猫头鹰、广州蕉叶、星巴客、真锅、泰泰小厨、大家乐、肯德基、麦当劳、盘古烤肉、富君韩国烧烤、味仟拉面、意式比萨、云南美食园、高丽苑、汉堡王、一茶一座、东北人家、小南国酒店、渝乡人家、樱之味、葡京茶餐厅、唐宫海鲜舫、喜多屋国际海鲜料理、健康诸、爱晚亭酒家、俏江南、云南过桥米线、金誉客家王、哈根达斯雪糕、TCBY冰淇淋、松叶家、海港城大酒楼、老绍兴大

62、酒楼、金誉客家王休闲休闲包括动感泳池、水力按摩池、台湾、美国花草浴、足浴、地中海浴、健身会馆、瑜伽馆、壁球室、羽毛球馆、斯诺克、乒乓球、咖啡吧、茶楼等哈达瑜伽、深圳戴维营健康水城、领先康体等娱乐娱乐夜总会、电动电玩、歌舞城、各种清吧、酒吧、的吧、儿童游艺场汤姆雄、都市舞工厂、威尔士健身中心、金色年华、斯凯特真冰溜冰场、星梅电影院、好乐迪、购物购物以大型购物超市为主，品牌服饰专卖、礼品、个人护肤、体育用品、儿童用品、书城贝纳通/希思黎、一点红、西雅人家、欧时力、法文箱子、好俪姿、LAZO/heiB/FOX/MANCY.K、屈臣氏、茂昌眼镜、宝宝贝贝儿童摄影、合衣坊、大众书局、斯沃琪、仟喜之星、时

63、间廊、斯肤兰、张霞美甲、御美会、阿迪达斯经典、李宁、耐克、安踏7171夜景夜景中餐区中餐区外观外观酒吧酒吧参考示意图参考示意图7272参考示意图参考示意图7373仅仅是丰富、多样，仅仅是丰富、多样，就能够留住顾客吗？就能够留住顾客吗？回答是：回答是：不尽然！不尽然！我们再剖析一个案例：我们再剖析一个案例：上海大宁国际上海大宁国际7474项目区位：项目区位：位于上海浦西南北中轴线、共和新路（南北高架）与大宁路交接；开业时间：开业时间：2006年9月；项目规模：项目规模：占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米；交通条件：交通条件：离地铁1号线，里人民广场仅5个地铁站，20多条公交线路直

64、达本项目；辐射范围：辐射范围：主要辐射范围以闸北、普陀、宝山区北部为主，次级辐射范围为1号线南部沿线的徐汇、莘庄以及市区人口；项目定位：项目定位：综合商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等八大功能;建筑形态：建筑形态：开放式商业广场形式，其中15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位；物业布局：物业布局：办公楼分布于主干道沿街上，与商业人流互不干扰；延续上海市民延续上海市民“逛街文化逛街文化”提供一个有品位、高水平、具规提供一个有品位、高水平、具规模的商业环境模的商业环境案例借鉴案例借鉴7575大宁国际商业广场商业人流特征大宁国际

65、商业广场商业人流特征商业、办公、酒店布局合理，各物业商业、办公、酒店布局合理，各物业间互相联动最终将各种人流导入商业间互相联动最终将各种人流导入商业主广场，刺激商业消费主广场，刺激商业消费 住宅人流住宅人流办公人流办公人流商业人流商业人流酒店人流酒店人流主干道为交通要道，其主干道为交通要道，其沿街布置办公物业，一沿街布置办公物业，一方面便于大量办公人流方面便于大量办公人流出入方便，另一方面办出入方便，另一方面办公人流不会与广场内部公人流不会与广场内部的商业人流相互干扰的商业人流相互干扰广场中央广场中央为人流聚为人流聚集地，以集地，以餐饮魏主餐饮魏主穿插服饰穿插服饰偏离主干道即广偏离主干道即广场

66、端布置酒店，场端布置酒店，人流量最小，符人流量最小，符合酒店对环境的合酒店对环境的要求；要求；办公楼下面裙房以生活办公楼下面裙房以生活配套及服务类为主，方配套及服务类为主，方便办公人群购物的同时便办公人群购物的同时将办公人流引导进入广将办公人流引导进入广场场靠近大宁住宅社区布置主力靠近大宁住宅社区布置主力店大润发，以及以家庭生活店大润发，以及以家庭生活魏主题的亲子广场魏主题的亲子广场+主体餐饮，主体餐饮，吸引社区居民生活消费的同吸引社区居民生活消费的同时，引导其进入主广场时，引导其进入主广场临近酒店酒吧及临近酒店酒吧及娱乐，一方面为娱乐，一方面为商务人士提供休商务人士提供休闲性消费，另一闲性消费，另一方面此类业态顾方面此类业态顾 客率低人流，不客率低人流，不会破坏酒店的优会破坏酒店的优雅环境雅环境办公人流办公人流地铁人流地铁人流案例借鉴案例借鉴7676地面地面2020万平方米建筑面积主要为：万平方米建筑面积主要为：商务酒店商务酒店-30,000-30,000平方米平方米 办公楼办公楼-39,000-39,000平方米平方米 商业零售商业零售-50,000-50,000平方米平方米餐饮餐