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1、城市房地产管理法城市房地产管理法房地产管理法房地产管理法n 房地产转让房地产转让 n 房地产抵押房地产抵押 n 房地产权属登记管理房地产权属登记管理 n 商品房预售商品房预售房地产转让房地产转让n 房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 n 不能转让的房地产：不能转让的房地产： 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的地产权利的 依法收回土地使用权的依法收回土地使用权的 共有房地产，未
2、经其他共有人书面同意的共有房地产，未经其他共有人书面同意的 权属有争议的权属有争议的 未依法登记领取权属证书的未依法登记领取权属证书的 n 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式权取得的方式 n 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移 n 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者使用年限为原土地使用权出让合同约
3、定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限已经使用年限后的剩余年限n 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金使用权出让金 房地产抵押房地产抵押 n 房地产抵押：是指抵押人以
4、其合法的房地产以不转移房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿产拍卖所得的价款优先受偿 n 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权使用权，可以设定抵押权 n 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权 n 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证房地产抵押，应当
5、凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理书办理 n 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同同 n 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿人方可优先受偿 n 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度 n 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以
6、以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书发土地使用权证书 房地产权属登记管理房地产权属登记管理 n 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有
7、权证书核实并颁发房屋所有权证书 n 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书 商品房预售商品房预售 n 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书已交付全部土地使用权出让金，取得土地使
8、用权证书 n 持有建设工程规划许可证持有建设工程规划许可证 n 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期工进度和竣工交付日期 n 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明得商品房预售许可证明 n 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案案 n 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定商品房再行转让的问题，由国务院规定 n 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设 谢谢大家！谢谢大家！
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