金地对竞争对手的研究-招商地产

《金地对竞争对手的研究-招商地产》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金地对竞争对手的研究-招商地产（39页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第39页 共39页内容概要本报告主要通过对招商地产的成长历程和现状的业务情况、财务指标、战略意图的研究，来寻求招商地产的成功经验及可供本公司借鉴的成功因素。招商地产的成功要素主要有以下几点：1. 成功的战略选择，不仅知进取，亦知退让。深招港在面临港口业务连续三年下滑的情况下，没有深陷于业绩下滑的痛苦中，过多的纠缠于怎样提高港口业务的竞争、怎样提升港口的业绩，而是果断的进行了资产置换，转移了主营业务，清晰的认识自己在原来主业上的劣势，把资源配置到具有较大发展前景的房地产业务上。再经过几次的战略调整，形成了现在的专业化的招商地产。“

2、选择比努力更重要”，招商地产的成功经验告诉我们，战略始终是公司取得良好发展的关键，成功的战略不仅需要对大势的准确判断，对自身的充分认识，更需要极大的勇气来改变公司原来的规划和战略。2. 招商地产因具有租赁、水电和房产这样的三驾马车结构被评为最稳定的房地产公司，现今很多房地产公司仅仅做房产的开发，很少愿意自己持有经营，这也就导致了现今房产公司业绩的季节性波动，及因为没有稳定的现金流导致的脆弱资金链，某一环节出现问题，就会引起整个公司陷入困境，而招商地产给我们的启示是，适当的多元化来取得稳定的现金流支持、稳定业绩、降低公司的风险，结合北京金融街战略规划中亦增大了租赁在公司收入的比重，及长江实业等房

3、产集团，我们可以认为房产开发的向下一体化或同心多元化是众多房地产企业为取得长远方展的一种趋势。3. 招商地产在经营的过程中开创了许多第一，第一个引进澳式风格、第一个采用客户资源管理系统（CRM）、第一个成立了“招商地产会员俱乐部”等等，这些第一反映了招商地产在房产开发过程中的创新能力，招商地产的这些在开发到销售过程中的创新能力使招商地产成为在深圳最受认可的房地产企业之一，其销售业绩也一年年攀上新高。一个正确的战略需要好的战术支撑，楼盘的开发与销售，涉及的是一个企业的战术层次，招商地产在产品的设计、建设、和推广中都体现出了较好的战术能力，其结合“为顾客提供最好的产品”为服务理念，在房产各个环节开

4、展了尝试与创新，把为顾客提供最好的服务和提升公司的业绩做到了很好的结合。使公司能一直以稳健的步伐发展。如果有能力的话我们公司也应该在房产的设计开发到销售及物业服务上开展创新尝试，建立自己的特色，如招商地产一直宣传的“绿色房产”。有特色才能与其他房地产企业拉开距离，体现自己的品牌，在今后的竞争中，从众只能被淹没在广大的同行竞争中。当然我们应该看到招商地产在成长的过程中，大股东的帮助是其迈向成功的重要力量。目 录第一章 招商地产现状概述4第一节 招商地产现状分析41招商地产简介42招商地产股权结构43 招商地产产品定位6第二节 本报告分析的重点内容7第二章 招商地产的发展历程8第一节 招商地产的发

5、展历程81开发蛇口阶段（19841997）92.业务内容的转变阶段（19982004）93.走出蛇口，布局全国阶段（2002至今）11第二节 招商地产近年来业务结构及转型121 招商地产业务结构模式122 招商地产历年的各个业务收入概况12第三节 招商地产今后的发展战略171 2006年度规划172未来发展战略规划181）战略布局182）业绩规模193）廉租房计194）资金筹措195）更改企业LOGO196）银企联动20第三章 招商发展历程中的关键财务指标21第一节 招商历年的规模211 历年数据212 数据解读21第二节 招商历年的发展速度221历年数据222 数据解读22第三节 招商历年的

6、盈利能力指标231 历年数据232 数据解读24第四节 招商历年的偿债能力241 历年数据242 数据解读及趋势分析25第五节 招商历年的资产运营效率251历年数据252 数据解读26第四章 招商地产的成功因素及对我公司的借鉴意义27第一节 果断正确的战略选择27第二节 招商地产的创新能力29第三节 良好的业务模式31第四节 稳健的经营31附录一 招商地产员工情况33附录二 深招港的发展纪事34附录三 蛇口工业区房地产公司的发展纪事36附表四 招商地产全国拿地过程纪事37附录五 蛇口模式38 第一章 招商地产现状概述第一节 招商地产现状分析1招商地产简介招商地产全称招商局地产控股股份有限公司，

7、成立于1984年，是国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一。于1993年在深圳证券交易所挂牌上市，是香港招商局集团三大核心产业之一。目前分别在北京、上海、广州分别设立区域管理总部，在天津、重庆、南京、苏州以及漳州等城市设立注册专业开发公司。是一家集开发、设计、监理、物业管理有机配合的、物业品种齐全的房地产业集团。截止2004年末，招商地产总股本达6.19亿股，总资产超过84亿元。拥有20多个大型房地产项目，下属独资、合资、合作企业二十家，公司曾开发和建设了整个蛇口社区11平方公里的土地，累积开发面积超过600万平方米。 在中国房地产上市公司综合实力排名中，招商地产连续两年

8、跻身三甲，并以13.22亿的品牌价值荣登2005中国房地产品牌价值第四；2004、2005年度18家中国蓝筹地产企业；是中国国资委重点扶持的5家房地产企业之一。连续四年在深圳市房地产企业综合排名中名列前三，并荣膺2004年深圳销售金额冠军，在深圳占有约4的市场份额。并因旗下租赁、供电、供水等业务所带来的丰厚经常性利润，被誉为“最具抗风险能力的开发商”之一。 目前，招商地产已初步形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。完成了由一个区域性企业向全国性房地产综合开发商的角色转变，已经成为中国最具实力与发展潜力的大型房地产集团公司。2招商地产股权结构表1.1 截至2

9、005 年12 月31 日，前十大股东持股情况（单位：股）序号股东名称期初数 本期增减 期末数占比例股份性质1招商局蛇口工业区有限公司188,288,1000188,288,10030.43%境内发起人法人股2香港全天域投资有限公司62,762,700062,762,70010.14%境外社会公众股3DBS VICKERS (HONG KONG) LTD A/C CLIENTS19,927,067-1,185,46718,741,6003.03%境外社会公众股4FOXTROT INTERNATIONAL LIMITED18,480,000018,480,0002.99%境外社会公众股5ORIE

10、NTURE INVESTMENT LTD17,735,430017,735,4302.87%境外社会公众股6博时价值增长证券投资基金11,050,457011,050,4571.79%境内社会公众股7全国社保基金一零八组合7,013,7851,592,4668,606,2511.39%境内社会公众股8全国社保基金一零二组合3,377,0994,384,6617,761,7601.25%境内社会公众股9洋邦国际有限公司7,507,40207,507,4021.21%境内社会公众股10裕阳证券投资基金2,187,0752,968,8705,155,9450.83%境内社会公众股【注】香港全天域投资

11、有限公司、Foxtrot International Ltd.、 Orienture Investment Ltd为蛇口工业区的全资子公司；洋邦国际有限公司为招商局国际有限公司的全资子公司。蛇口工业区为招商局集团有限公司的全资子公司；招商局国际有限公司为招商局集团有限公司的控股子公司。博时价值增长证券投资基金、全国社保基金一零八组合、全国社保基金一零二八组合、裕阳证券投资基金同属博时基金管理有限公司管理。2005年11月，经中国证监会证监公司字【2005】108号关于核准招商局地产控股股份有限公司非上市外资股上市流通的通知批准，香港全天域投资有限公司所持有的招商地产非上市外资股共62,762,

12、700股外资法人股转为B股流通股，自2006年11月1日起可在深圳证券交易所B股市场上市流通。持有本公司5以上股份的股东所持股份未有质押或冻结的情况。从上表中我们可以看到招商地产主要的大股东都是一些法人机构，其中第一大股东为招商局蛇口工业区有限公司，占有了招商地产的30.43的股份。虽从表面上来看招商地产的股份是比较分散的，第一大股东的股票还没超过公司全部股票的1/3，但是结合图1.1，招商地产实际控制人关系图时发现，另外的几个法人大股东，如香港全天域投资有限公司、Foxtrot international limited、orienture investment limited、洋邦国际有限

13、公司都是蛇口工业区下的全资子公司或是招商局的部分子公司，这样蛇口工业将近掌握了招商地产的50的股票，这一特殊的股权结构也就产生了蛇口工业区对招商地产几近无私的帮助，这一股权结构也就决定了招商地产有比一般房地产企业所没有的优势，招商地产的发展离不开蛇口工业区。图1.1 招商地产实质控制人与公司之间的产权和控制关系图在上图中可以发现招商地产的最大股东招商局蛇口工业区有限公司是隶属于招商局集团的100的控股公司，而其他几个法人大股东也间接的是招商局的下属公司，故招商局是招商地产间接的最大股东，因此可称招商地产为招商局旗下的企业之一。这里有必要对招商局做一个简单的介绍，招商局创立于1872年中国晚清洋

14、务运动时期，经过几代人的努力，現已成长为一个实力雄厚的多元化综合性企业集团，拥有总资产逾500亿港元，管理资产总額近1200亿港元。集团总部设在香港，被列为香港四大中资企业之一，在国际工商界有着广泛影响。同时，招商局列中国大型国有企业500強的第26位。从招商局的国有性质我们可以看到招商地产也拥有国有的背景。在中国这样一个特殊的背景之下，国有的背景及招商局这个形成银行、基建、保险等业务核心的大股东的帮助对招商地产的方展起了不可替代的作用。3 招商地产产品定位招商地产从事房地产开发已有20年历史，具有鲜明的房地产开发与销售与房屋租赁并举的业务结构，此外还经营园区供电与供水。近年来，招商地产进入了

15、快速发展的前期阶段， 房地产开发业务正以深圳为中心，稳步向全国范围内拓展。图1.2招商地产的业务全国分布结合表2.3我们从上图中发现招商地产的业务以深圳为核心，向广州、重庆、漳州、上海、天津、北京辐射的方式完成了全国布局，招商地产起源于深圳，虽其在近期有大规模的扩张，但招商地产仍把深圳作为其发展的重点，在土地储备的布局上，深圳和外地的占地面积保持着1：1的状态。第二节 本报告分析的重点内容本报告主要分析招商地产的业务结构演变历程、公司的发展历程、发展过程中历年的关键财务指标等等。第二章 招商地产的发展历程第一节 招商地产的发展历程图2.1是招商地产演变的示意图，我们从中发现在招商地产形成的过程

16、中，深招港（蛇口控股）和蛇口工业区房地产公司（深圳招商房地产有限公司）是最主要的两个部分，而这两个公司都是蛇口工业区的下属公司，所以在招商地产的演变过程中出现了它们两个的融合，两个及更多公司的顺利融合和剥离奠定了招商地产以后发展的基石，这些都有赖于大股东蛇口工业区的支持。对于深招港和蛇口工业区房地产公司各自的发展过程详见附录二和附录三。图2.1招商地产的演变示意图招商地产是多家公司整合剥离的产物，其发展过程大体可以分为以下三个阶段。1开发蛇口阶段（19841997）1984年1997年，招商地产的前身蛇口工业区房地产公司基本上作为一个蛇口工业区下的独立房产公司凭着垄断的优势在蛇口范围内进行着复

17、合式房地产开发，这个时期公司的定位是以区域性开发为主，自给自足。提供的产品也很丰富，写字楼、住宅、商店、厂房等等都有涉及，那个时期公司虽有承建蛇口外的业务，但其并不重视客户，注重的是产品，公司的主要任务是满足蛇口开发区的需要，基本上都按计划来，开发区需要什么，公司就建什么。招商地产在经营蛇口期间，并没有因它的垄断地位表现出低效率和低质量，相反在这个期间招商地产通过大胆引进和尝试各种开发设计理念，加之较好的产品质量，表现出极强的开发能力，这为它在蛇口赢得声誉。在这一阶段的后期，公司不仅承建计划内的项目，还因它较好的声誉，也逐渐开始参与计划外的项目。在蛇口将近二十年的开发过程中招商地产积累了丰富的

18、房地产开发经验，拥有了自己独特的开发理念，总结招商地产在蛇口的片区综合开发特点，大致可概括为以下三点：第一，招商地产的社区综合开发能力。招商地产的社区综合开发使得这个社区不仅具有居住的功能，而且有就业机会，住在此、工作在此，人们就容易对社区产生文化认同感。而招商在社区的经营与维护上的投入，也增强了社区的文化凝聚力。第二，从容与健康的大社区。首先是社区的建筑与环境和谐相生，低密度的住宅处理方式使得社区的优美景观得以延伸；其次，招商地产的开发理念注重对生态环境进行维护，并投入大量财力，创造出了真正的绿色社区。招商人在蛇口社区开发中配套建设先于基建开发的理念，使社区的高成长性和便利生活得以体现。第三

19、，开放式的大社区，招商在蛇口的每一个项目都能与整个社区形成水乳交融的关系，这种整体性更加体现社区的成熟生活。2.业务内容的转变阶段（19982004）1998年2004年，在这一阶段，公司作为蛇口控股的重点扶植子公司快速发展，通过资产重组，蛇口工业房地产公司随同招商供水和招商供电陆续被置入到蛇口控股，更名为深圳招商房地产公司（深圳招商地产）的蛇口工业房地产公司成为了蛇口控股的重要组成部分，在此阶段，深圳招商地产开始走出蛇口，参与到社会的竞争，随着环境的变化、业务的方展，蛇口控股陆续剥离了港口和石油业务，逐渐明确了以房地产开发经营业务为核心，物业租赁、园区供电供水业务并行发展的主营业务结构模式，

20、这时蛇口控股从以前的港口企业完全转变为了一个房地产企业，并于04年把蛇口控股正式更名为招商局地产控股股份有限公司，简称招商地产。在主营业务明确的过程中，公司开始大量的贮备土地，为以后的进一步发展做准备。这个时期是招商地产发展的最关键的时期，正是在这个阶段，深招港开始了业务结构的转变，形成了招商地产现在的雏形。在这段时期，招商地产主要做了三件事，一是通过三次资产置入，把深圳招商房地产公司、招商供水、招商供电置入到蛇口控股，形成了招商地产最初的业务结构模式。二是逐渐把蛇口控股的本来业务港口和石化业务剥离了出去，进一步明确了招商地产的内务内容。三是在逐渐明确招商地产业务内容的基础上，开始走出蛇口、走

21、出深圳，开始了全国扩张。成立于1993年的深招港在几年的股份制运作下，在港口建设、客货运输、仓储贸易等方面取得了快速发展，但是，随着国内经济增长从高速回落，以及国际经济环境的急剧变化，港口业出现了日趋激烈的竞争局面。特别是97年下半年开始的东南亚金融危机，加上国内市场进入调整阶段，国内港口业出现了经营环境持续恶化的局面。深招港所经营的港口业务自 1996年开始，97年、98年持续下滑，1998年主营业务收入只有5.99亿元，比96年减少了67.05%。在这样的历史背景下，在第一大股东蛇口工业区的大力支持下，深招港分别于1998年5月、1998年12月、1999年6月进行了三次资产置换，经过三次

22、置换，深招港持有招商房产、招商供电、招商供水三间公司各70%的股权，使得上述三家公司成为深招港的子公司，并剥离出10多亿元的不良资产。此时招商地产的以房地产开发经营业务为核心，物业租赁、园区供电供水业务并行发展的三驾轮的主营业务架构模式已初步成形。通过资产置换使招商地产的前身深招港收到了以下三点效果：一是资产结构达到了根本的改善，资产负债率由1997年的56%下降到1999年中期的53%；二是摆脱了沉重的经营包袱，免除了因不良资产坏帐处理可能给公司导致的巨额损失，达到了优化其产业结构和改善财务状况的目的；三是主营业务进一步拓宽，从单一的港口服务型企业转为物流运输、综合园区开发为主业的综合性集团

23、。通过三次资产置换，把供水、供电、房产项目注入深招港后，使公司具备了大园区产业概念。同时，为顺应主客观条件的变化，蛇口工业区进行了区域功能的重新定位，而被作为“一个核心”的供水、供电和房地产等工业园区产业将首先得到区内支持。 在以后的时间里，深招港通过三件事，日渐明确了深招港的业务内容。1999年8月招商局蛇口工业区有限公司将50的招商石化股权转让给深招港，使深招港取得了招商石化75的股权。这是招商地产业务转变过程中的一个插曲，当时公司还是希望在房地产、供电、供水这几个业务发展的同时，深招港原来的港口和石化业务也能有很好的发展，但在后期的发展实践中，公司发现要想把房地产这个业务做好做强，只能走

24、专业化道路。故公司在改名为蛇口控股后，于2001年7月用其港口业务相关的资产与大股东蛇口工业区的招商房地产25的股权、招商供电25的股权和招商供水25的股权进行资产置换，完全剥离了港口业务，掌握了房产、供电和供水的95的股权，把发展重点放到了房地产及园区开发。而后于2004年11月公司将所持有的招商石化65%和10%的股权分别转让给招商物流和大股东蛇口工业区，完全剥离了石化业务，并将所获资金4.61亿元全部用于房地产开发经营项目。这时招商地产紧紧围绕房地产主营业务专业化和强势化的战略已经完全明确。3.走出蛇口，布局全国阶段（2002至今）随着主营业务内容的明确，在这房地产行业洗盘的历史阶段，招

25、商地产在业务内容日渐明晰的基础上开始大规模的拿地扩张，布局全国。在招商局集团的支持下，招商地产于2000年开始走出蛇口， 高调走出蛇口的第一步，是深圳高新园南区的项目“阳光代海滨城”，2000年公司通过暗标在高新园南区拿了两块地，一块是2370元平方米楼面地价，另一块1900元平方米楼面地价，平均2100多元，当时投入5个多亿，项目原来预计利润8000万，最后涨到了3个亿。2002年开始拉开了全国扩张的序幕，从2003年开始招商地产频频在全国买地，见表2.1表2.1 招商地产扩张时期取得的地块情况时间位置占的面积（10000M2）备注2003年7月漳州4877受让50股权2003年9月上海13

26、.462003年10月北京302003年10月深圳23.42建筑面积2003年11月广州802003年12月广州83.32003年12月深圳21.31与万科合作2003年12月蛇口26.82004年8月苏州22.62004年9月天津22.83与万科合作2004年11月深圳38.7与华侨城合作2005年9月南京24.192005年11月天津2.7注：数据来源于网上收集的各种资料具体的地块情况见附表四。招商地产闪电式的拿地使其土地贮备大大丰富。在深圳已确定的项目储备规划建筑面积超过近200万平米。目前招商地产已形成以北京为中心的渤三角、以上海为中心的长三角、以深圳为中心的珠三角全国发展战略部署。第

27、二节 招商地产近年来业务结构及转型1 招商地产业务结构模式2004 年以前石化分销在招商地产的主营业务中占有相当的比重，但是毛利率却不到10，严重影响了公司业绩增长。为了解决这个问题，2004 年2 月公司出售招商石化75股权，收回资金4.6 亿元。在大股东的支持下剥离石化分销业务，实现主营业务的适度多元化，做大做强专业化房地产开发项目，是招商地产选择的发展道路。从2005 年的情况来看，这种结构性调整已经取得了一定的成效，剥离以后公司形成了以房地产开发、物业出租和园区供电供水为三驾马车的主营业务结构。表 2.2招商地产主营收入结构分析项目年度2002200320042005房地产开发收入（元

28、）723,889,3091,453,221,3042,167,331,2641,662,222,000毛利率33.62%24.57%23.00%23.67%占主营收入比例18.80%30.03%62.00%62.50%房屋租赁收入（元）172,524,756176,859,502196,360,610235,277,000毛利率42.21%47.91%49.00%42.30%占主营收入比例4.48%3.66%6.00%8.85%供水供电收入（元）602,123,154649,095,492692,224,603708,262,000毛利率16.36%16.61%20.00%17.77%占主营收

29、入比例15.63%13.41%20.00%26.63%资料来源：公司公告2 招商地产历年的各个业务收入概况1） 房地产开发业务：稳健发展公司房地产开发业务一直稳定增长，2005年由于结算项目有限，结算收入有所下降，但是由于结算项目毛利率较高，因此结算毛利仍有所上升。而从2006年开始公司将有较多房地产开发项目进入结算。图 2.3 招商地产20012006 年房地产销售收入和毛利（万元）资料来源：公司资料，海通研究所由于大股东的支持，公司在深圳地区（尤其是蛇口地区）拥有大量的在建项目和土地储备。05年主力结算楼盘包括：城市主场、花园城三期1地块、海月三期南区以及彩虹之岸。06年则主要是半山.兰溪

30、谷二期、花园城三期2地块、招商龙岗依山郡、深圳尖岗山等项目，上海的依云郡和苏州的依云水岸项目规模都比较小，天津中北镇项目和漳州厦门湾南岸阳光假日都是投资收益，规模也不大。因此，公司05、06两年结算项目主要仍集中在深圳地区，异地开发的风险对这两年的业绩影响较小。从2007 年开始将会有较多的外地项目进入结算。公司目前非常重视外地项目，抽调了有成功运作项目经验的高管组成团队开发外地重点项目（如北京项目由公司副总牵头），进展比较顺利。事实上，在对外扩张的过程当中公司的确曾遇到人员紧缺的情况，现在通过对外招聘和培训已经有所缓解。我们将密切跟踪公司外地项目的进展情况。表2.3 招商地产开发项目情况序号

31、土地(项目）名称所在地区类别规划建筑面积万m2当年在建累计结转开工/计划开工竣工/计划竣工备注万m2万m21兰溪谷二期深圳蛇口商住14.7514.752005.032006.12原半山海景花园二期2花园城三期2地块深圳蛇口商住11.7611.762004.102006.123依山郡深圳龙岗商住27.567.142004.122007.12原招商东部花园城4海月四期深圳蛇口商住7.602006.062007.06原招商海月三期北区5尖岗山深圳宝安住宅30.315.302005.062009.126依云听香园上海松江住宅10.417.852005.042007.12原上海松江九亭项目7番禺金山项目

32、广州番禺区住宅94.612006.122014.128重庆董家溪项目重庆江北商住46.952006.122010.029依云水岸苏州相城区商住22.575.672005.062007.12苏州相城地块项目10北京东八里庄北京朝阳区商住42.142006.082010.0611假日风景天津中北镇商住29.9710.232005.032008.12原天津中北镇项目12依山海福建漳州市商住9.185.792005.032007.12协议转让土地13南京仙林项目南京仙林住宅24.192006.042009.0614天津西康项目天津和平区商住3.402006.112008.0915海月三期*深圳蛇口商住

33、8.908.906.952003.082005.0616城市主场*深圳福田商住8.188.185.892004.012005.1117花园城中心深圳蛇口租赁7.407.402004.052006.06原花园城二期18泰格公寓*深圳蛇口租赁4.244.242002.112005.06合计404.1297.2112.84资料来源：招商地产2005年年报说明：1、带*号的项目期内已经竣工。2、2005年结转销售面积21.12万平米，其中除上表中标注*号的项目外，尚包括兰溪谷一期、花园城三期一号、彩虹之岸等项目的尾盘。3、带下横线项目为出租性物业。4、假日风景为本公司之子公司深圳招商地产与天津万科房地

34、产公司合作开发的项目，深圳招商地产持有项目公司45的股权。5、尖岗山项目由本公司之子公司深圳招商地产与深圳华侨城房地产有限公司合作开发，深圳招商地产持有项目公司50的股权。6、依山海由本公司之子公司漳州招商房地产有限公司开发。在土地储备方面，公司目前拥有仍然以珠三角地区为主，其次为环渤海地区、长三角地区以及其他，我们认为公司的土地储备结构符合目前房地产市场的发展情况，而且公司的土地储备总共接近300 万平方米（为建筑面积，不考虑战略土地储备），完全能够满足公司未来三年的业务发展。图 2.4 招商地产目前分区域土地储备结构图资料来源：海通研究所2）物业出租业务：稳定现金流物业品质有所提高截至20

35、05年年底，公司共持有物业面积44.55 万平方米，包括公寓、别墅、写字楼、厂房以及商铺等形式，主要都位于蛇口开发区内。表2.4出租物业分类统计一览表出租物业分类统计一览表可出租面积万累计出租面积万平均出租率标志性建筑合计44.55472.3491.84%其中：公寓3.5936.23海滨公寓别墅6.2967.17鲸山别墅写字楼7.4879.89金融中心厂房（其它）14.44165.39科技大厦商铺12.74123.66蛇口沃尔玛说明：1、年内泰格公寓未正式营业，故尚未纳入上表。2、由于公司控股之子公司新安置业期内新增出租物业和旧厂房用途变更，厂房、公寓和商铺的可租面积分别有所增减。资料来源：公

36、司2005年报长期以来，公司不断投资并持有优质的出租物业，以获取稳定增长的租金回报。截止2005年底，公司持有的已投入运营的出租物业可出租面积为44.55万平方米，在建的预计将在2006年投入运营的出租物业包括泰格公寓和花园城中心（其中出租给百安居部分已开业运营），可出租面积为7.9万平方米。此外，公司在年内公告收购富城（中国）有限公司80%股权，该公司正在开发的南京金融中心写字楼项目建筑面积11.8万平方米。目前公司所持有的出租物业集中于深圳。物业的类型包括别墅、公寓、写字楼、厂房和商铺等。2005年随着深圳房地产市场的发展，公司出租物业的经营业绩亦保持多年的稳健增长态势。各类型出租产品出租

37、率稳中有升，2005年平均出租率达91.84。全年累计完成出租面积472.34万平米，较上年增长32.35%，实现租金收入235,277千元。租赁业务收入较上年上升19.82%。图 2.5招商地产20012005 年出租收入和毛利情况（单位：万元）资料来源：招商地产各年年报和海通研究所我们预计蛇口工业区与香港经济的互动将使得公司已有出租型物业的收入将会保持稳定的增长。在此基础之上，2006年公司新增了花园城二期、太子广场二期铺以及泰格公寓。这三个项目均位于南油片区与蛇口片区的连接部位，是南山区重要的交通枢纽。有利的地理位置使得这三个租赁项目的租金都比较理想。其中泰格公寓目前签约出租率已达到60

38、以上。泰格公寓位于鲸山别墅旁，属涉外五星级酒店式公寓，主要针对在蛇口（尤其是南海石油基地）工作的外籍员工。另外，位于深圳前海湾的海运大厦将于06年年初开工，南京国际金融中心项目计划已在05年收购完毕（公司将拥有60以上的权益），金融中心二期项目也在前期策划中。新加入的项目将有效地提升公司持有型物业的品质。表 2.6 2005 年招商地产新增持有性物业资料来源：公司资料，海通研究所3） 园区供水供电：天然垄断优势提供稳定的现金流在建设蛇口工业区的初期，公司大股东招商局蛇口工业区有限公司投资建设了供水管道和供电管网，由招商地产经营供水和供电业务。因此该项业务具有天然的垄断优势，每年为公司带来稳定的

39、现金流。在电力供应方面，由于地理方面的原因（蛇口靠近香港），公司电力供应来自香港中华电力公司（而香港中华电力公司的电来自大亚湾核电站）。另外，由香港中电投资的三条海底电缆（第三条正在建设中）将保证电力供应的稳定性。而在电力销售方面，根据公司的介绍，供电行业受电力法及其相关法规的约束，国家按行政区域实行供电营业许可证制度。供电行业属于投入后稳定收益的行业，供电的投入成本比发电低，但收入比发电厂有保障。招商供电目前是深圳市蛇口区域唯一具有供电资质证书的企业，具有明显的区域优势。公司供电区域内不存在同行业竞争情况一定比例地稳步增长，为公司带来稳定的现金流。表2.5 近年供电、供水业务量一览表资料来源

40、：公司05年年报图2.7 招商地产20012004 年供电供水收入及盈利情况资料来源：公司资料，海通研究所招商地产2005年的供水供电总收入为708262万元，平均利润率为17.77，比上年下降了2.08。第三节 招商地产今后的发展战略1 2006年度规划针对企业的发展环境，本公司以房地产开发和销售业务为龙头，以不断增加的出租物业和供电供水业务为支持，集中优势资源于深圳及周边区域，同时积极而谨慎地在上海、北京等全国其他主要城市稳步发展。目前，公司已逐步建立起以房地产开发、出租物业经营、二手房买卖中介和物业管理为一体的业务模式，从而具备了为客户提供房地产全面增值服务的能力。为适应公司快速发展的需

41、要，公司积极拓展各种融资渠道，努力提升管理能力，积极研究并实施更为有效的员工激励措施，持续地改进和提升公司的经营实力。公司的大股东蛇口工业区也在土地、资金等多方面给予本公司以强有力的支持，进一步保障了公司快速发展的稳定性。2006年，公司在全国将有9个房地产项目进入销售阶段（其中有5个项目是在深圳外销售：包括上海依云郡、苏州依云水岸、南京国际金融中心、漳州依山海、漳州珊瑚苑四期；有4个项目是在深圳销售：包括花园城三期2号项目、兰溪谷二期、尖岗山别墅和龙岗依山郡），新增的出租物业包括泰格公寓和花园城中心将陆续投入运营，商品房在建、销售和出租物业管理面积等相关业务量将达到历史新高。此外，公司将进一

42、步积极地增加土地储备，推动16.5亿可转债的发行，使公司持续发展的能力得到加强。基于此，公司在2006年工作的指导思想是：坚持“规模、质量、效益”均衡发展的原则，深刻认识和充分把握新的发展阶段的工作特点，积极应对行业变化和竞争，加强绩效管理，在巩固公司全国发展布局的基础上，谋发展，寻突破。2006年，公司计划结转商品房销售面积21万平方米、累计出租面积486万平方米；计划完成售电量86,813万度、完成售水量3,190万吨。目前，公司处于快速发展的阶段，为把握市场机遇，公司逐步加大对房地产业务的投资，因此也面临着不断增加的资金压力。为实现公司长期的战略发展目标，按照公司的资金需求和使用计划，预

43、计2006年公司产生的资金需求约为25亿元，筹集资金的主要手段为争取发债成功流入16.5亿元，另外银行贷款净增8.5亿元。除此之外，公司还将积极尝试新的融资方式，如以稳定现金流为依托在银行间市场发行资产支持票据；以优质项目为依托发行房地产信托基金等多种融资渠道。同时加强应收帐款和其他应收款的回收和银行按揭款的回笼力度，增加经营活动现金流入，以减轻外部筹资的压力。2未来发展战略规划1） 战略布局招商地产的发展战略以深圳为总部，发展战略涉及珠三角、长三角、环渤海区域三大区域总部，全国项目定位中高端产品。2005年下半年，招商地产的全国战略步伐走得更加迅速，继在天津拿下楼面价值最高的地块后，又在上海

44、与招商银行战略合作。据统计，目前招商地产土地储备已经达到350万平方米，仅漳州就有50平方米公里的土地资源有待开发。珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区以及重庆、漳州等地区的“3+X”战略发展模式日益清晰。2）业绩规模招商地产未来五年规划：每年要达到100万平方米的结转量、10亿元以上的净利润；累计新增土地储备量将在300万平方米以上；总资产翻一番以上，资产负债率控制在50%60%左右，净资产收益率在10%以上。在华东地区，它设定的5年后发展目标是：以上海为中心的华东地区的利润份额占到公司总利润的四分之一左右。按照招商地产“五年规划”构想，到2010年，深圳和外埠收益各占50%；出租物业和出售物

45、业收益各占50%。3）廉租房计 对万科介入廉租房的消息，引起业界普遍关注，招商也在留意经济适用房，如果政府提出需要开发商参与，招商愿意参与建设。 “但我们参与建设经济适用房的原则是希望政府包销。” 林少斌坦言。资金压力渐显伴随着全国扩张的进程，大规模的土地储备和投资行为始终考验着招商的资金实力和融资能力。4）资金筹措为适应快速变化的行业环境，2005年招商积极调整了发展战略，坚持租售并举的业务结构，集中增加珠三角的土地储备。但其众多项目的开工增加了招商的融资需求，短期借款高达19.37亿元，长期借款为6.98亿元。同时面临着25亿的资金缺口，目前准备发行16.5亿的可转债，因为招商各方面的条件

46、还是比较符合证监会的要求的，但现在要等政策的放开。其余七八亿可以通过银行贷款，去年招商地产增加了大量的银行融资授信。此外，关于REITs也在研究。超过50%的负债率让招商不得不慎重考虑。2005年4月18日，中国证监会审核通过了招商发行可转债申请。2005年7月29日，临时股东大会将发行可转债有效期延至2006年8月19日。由于股权分置改革，招商再融资迟迟不能完成。股权分置改革能否成功，对招商地产而言尤为关键。2005年银行融资方面有一些新的创业的业务，包括票据的业务都可以为招商地产项目的融资带来一些条件，但这难以缓解众人心中对于招商融资前景的一丝担忧。5）更改企业LOGO招商地产在发布会上推

47、出了新的形象展示，一幅一家三口的温馨画面代替了之前招商惯用的“父女篇”和“风帆篇”，主题仍然沿用原有的“家在情在”。招商地产在内地的一些开发项目竟然被当地人认为是招商银行的作品。由此，招商地产迫切需要在全国进行品牌的强势推广。招商的新形象文案为“招商地产新形象，家更温情，生活更新”，还是走招商一向的温情线路。有业内专家认为，新形象强调了沿袭原有的风格，在家庭气氛的渲染上增加了元素，之前，坊间曾流传招商地产的新形象“会有重大变化”。6）银企联动2005年12月1日，招商地产、招商银行战略合作的签约仪式在上海举行，双方的合作将在财务资金借贷、住房按揭、品牌推广与管理模式、客户资源的互动共享等领域展

48、开。通过此次“地产金融”的捆绑式合作，招商地产欲加速扩张。招商地产表示，将通过合作获得大量资金，缩短开发周期，保证资金链的顺畅与利润回收，推进包括上海、苏州、南京在内的华东版图上多个项目滚动开发。第三章 招商发展历程中的关键财务指标本章主要采用趋势分析法来分析招商历年的财务发展状况。同时辅以绝对数额分析和比率分析来进行研究。趋势分析法(Trend Analysis)：指时间序列（time-series）分析，即将同一家企业不同年度的数据进行比较，趋势分析可以帮助我们更好地了解企业财务状况和经营成果的历史轨迹。在数据年份的选择上本报告考虑到招商地产的发展历程中房地产的业务比重主要是在2000年以

49、后开始突显，故选取20002005年的财务数据进行相关的分析与判断。第一节 招商历年的规模1 历年数据 单位：亿元/万平米项目年份总资产净资产净利润结算销售面积200146.9322.501.7510.87200252.4025.022.429.81200359.2431.193.3019.69200484.5534.513.6029.27200589.3737.764.2221.122006.6105.1639.081.392 数据解读这里用总资产、净资产、结算销售面积等指标来反映招商历年发展的规模。从中不难看出招商的规模呈现不断增长的态势，2005年与2000年相比，其中总资产和净资产是原

50、来的2倍左右。结算销售面积等几个指标的增长趋势也比较明显。从图中我们可以发现2005年的结算销售面积比2004年下降了约28%。但销售单价略有上升，最终2005年收入下降幅度为23.31%；销售成本减少幅度基本与结转面积变动一致，所以2005年招商房地产开发与主营业务利润率上升主要得益于销售单价的上涨。 第二节 招商历年的发展速度1历年数据项目年份主营业务收入主营业务收入增长率（%）净利润净利润增长率（%）总资产总资产增长率（%）净资产净资产增长率摊薄ROEROE增长率200133.2113.831.75-16.2546.93-4.0122.504.737.78-20.04200238.541

51、6.062.4238.2152.4011.6625.0211.179.6724.37200348.3803.3036.6759.2413.0531.1924.6810.609.62200434.76-28.173.608.8784.5542.7334.5110.6610.43-1.60200526.59-23.494.2217.1789.375.7037.769.4011.177.092006.68.35-17.181.39105.1617.6739.083.552 数据解读本节主要采用总资产增长率、净资产增长率、净利润增长率、主营业务收入增长率等主要指标来反映招商学历年发展的速度。图表显示招

52、商的发展速度总体上呈现不断增长的态势。但从中可以看出招商2004年和2005年的主营业务收入出现了负增长，这个主要是因为公司于2004年期初剥离石化分销业务，因而短期内面临该项业务利润减少的压力。但因公司房地产开发等核心业务取得了快速的发展，所以公司的主营业务并没有出现明显的下降。近年来，公司的房地产开发与销售业务保持了较快的增长速度。报告期内，公司以深圳为核心区域，在全国九个城市（包括深圳、广州、上海、南京、苏州、北京、天津、重庆、漳州）开展以住宅为主的房地产开发业务。截止2005年期末，公司结转商品房销售面积21.12万平米，共实现商品房销售收入1,662,222千元。2005年，公司采取

53、“核心区域积极进取，重要区域稳步发展”的策略，一方面集中资源于深圳及周边地区，另一方面在北京、上海等重要城市，积极寻求渐进发展的机会。年内，公司新增拟开发项目建筑面积27.59万平方米；截止年末，公司拟开发项目建筑面积294.07万平方米。此外，公司大股东蛇口工业区亦承诺将持续注入土地等优质资产以支持招商地产的发展。第三节 招商历年的盈利能力指标1 历年数据项目年份总资产收益率摊薄ROE加权平均ROE销售毛利率销售净利率主营业务利润率管理费用率营业费用率20013.737.7817.145.2715.5620024.879.6714.646.2713.37200311.1610.6014.48

54、6.8312.6820045.0010.4321.8210.3518.2720054.8511.1727.4115.8523.622006.61.403.5530.0816.6426.762 数据解读本节采用总资产收益率、净资产收益率、销售毛利率、销售净利率、主营业务利润率、以及管理费用率和营业费用率等主要指标来反映招商历年盈利能力。图表显示招商的赢利能力总体上呈现不断增强的态势。尤其是在2003年深圳房地产市场的充分竞争与SARS的影响：经过多年的快速发展，深圳房地产市场不断向完全竞争的市场方向发展。2003年上半年，在公司海月二期项目和锦缎之滨项目所处的南山区、后海片区内，大量新竣工楼盘密

55、集上市，消费者纷纷持币待购，两楼盘的销售面临较大压力。5月，又逢SARS肆虐，公司商品房销售、房屋租赁受到影响。面对压力，公司通过深入研究市场需求，不断改进产品、服务等环节，加强销售的管理，努力提高客户满意度、提升各项目的综合品质。最终使各楼盘在激烈的竞争环境中脱颖而出，在2003年获得了较好的销售业绩。因此在2003年总资产没有大幅度增加的情况下，总资产收益率有大幅度的提高。第四节 招商历年的偿债能力1 历年数据项目年份资产负债率流动比率速动比率200149.401.740.53200248.821.420.39200343.881.540.46200457.981.180.12200556

56、.491.770.122006.662.921.500.242 数据解读及趋势分析本报告采用流动比率、速动比率、资产负债率等主要指标来反映招商历年的偿债能力。图表显示招商的流动比率属正常水平，但由于房地产业存货多的特征，而且招商地产有一部分的物业是属于持有经营的，表现为存货比较多，因此速动比率相当低，应该说招商的速动比率在同行业中算是比较低的。但是招商的这种经营方式可以为其带来稳定的现金流。以上是反映招商短期偿债能力的指标，在长期的偿债能力指标上这里选用资产负债率来反映。从图表中看出招商的资产负债率并不相招商的发展速度和规模那样迅速增长，而是稳健的小幅度的增长，并且目前控制在60%左右。第五节

57、 招商历年的资产运营效率1历年数据项目年份应收账款周转率存货周转率总资产周转率200112.471.770.69200217.051.580.78200334.213.021.63200419.430.690.48200552.020.360.312006.612.470.100.082 数据解读本节采用应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率三个指标来反映招商的资产运营效率。以上几个方面存在较大的波动。这个与招商历年来几次的资产置换和非主营业务的剥离有很大的关系。因此2004年 与2005年以上指标对招商的房地产有较大的参考意义。公司2005年在应收账款的指标上表现突出，但在、存货周转率、总

58、资产周转等指标上说明资产的运营效率有待较大程度的提高。第四章 招商地产的成功因素及对我公司的借鉴意义2004年是招商地产成立的20年庆，招商地产经过这二十多年的发展，取得了一系列的成就，获得了一系列的名誉。从最初的职工福利房和单身公寓开发开始，到写字楼、商业物业、工业物业以及别墅、大规模商品住宅小区的开发，20年间，招商地产的产品在不同时期均有不同的特点。从2000年开始，招商地产开始走出蛇口；从2002年开始，招商地产开始进入全国发展战略的实施阶段，开始全国布局，并向土地市场进军、发展，进入了品牌扩张阶段。招商地产取得的这些成就得利于众多的主客关因素，下面我们将对它的成功因素分别进行分析。第

59、一节 果断正确的战略选择自1996年以前，招商地产一直经营着蛇口的开发，但从1996年以后招商地产开始了较快的发展，也从那时起招商地产的一举一动受到了大家的关注，从招商地产的发展历程中来看，招商地产为什么在1996年后会有较快的发展，我们可以把它的成功因素之一归结为招商果断正确的战略选择。我们从它的发展历程中可以看到，在1996年开始深招港的港口业务利润开始下滑，面对国际国内环境的改变，港口业务竞争的加剧，深招港不是致力于怎样去加强港口业务的竞争，加大港口业务的市场占有率，而是果断的采取了通过资产置换这一手段，改变了业务结构，这是一种战略的选择，面对国内国际和行业的不利环境，招商地产选择了在港口业务上的战略转移，撤离了港口业务，把战略方向指向了以房地产开发为主体，以园区供电供水为辅助的发展前景较好的房地产业务。这种正确的战略选择奠定招商地产以后发展的基础。招商地产果断正确的战略选择还体现在房地产开发上选择了专业话，精细化道路，完全剥离了港口业务和石化业务。经过三次资产置换后，招商地产中还剩的部分港口业务也于2001年完全的剥离了出去，港口业务曾是深招港的主营业务，为公司的前期的发展起了十分巨大的作用，而现在从1997年到1999年间剥离大部分，剩下的部分也于2001年完全剥离了，这种完全剥离公司本