生产运行部工作手册

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第63页 共63页生产运行部工作手册工程管理规则、操作规程一工程管理规则（一）工程人员服务行为规范1目的规范工程人员的行为，达到满意的服务效果。2适用范围 工程部全体人员3内容3.1入户维修（检查）服务规范3.1.1凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。3.1.2正常情况下入户维修应先预约，说明进户工作内容，得到业户的同意。对业户，即使事先已有约定，在进户前仍应由服务中心先行电话联系，与业户确认。3.1.3除非遇到紧急情况，不得在未得到业户同意的情况下进户工作。3.1.4

2、若在预约维修工作时，发现业户已全部外出；应反馈服务中心告知业户，另行约定时间。3.1.5员工到达业户门口应先按门铃。业户开门后，员工应说“先生（小姐、太太），我来维修（检查），可以进来吗？”得到业户同意后应说“谢谢！”3.1.6如进入业户室内，必须将鞋子穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具袋应背在肩上，如提在手中应高于地面一定距离。3.1.7到达工作地点后，将干净的保护用品（垫布）铺在地面，用于摆放工具和需要拆卸的零件，不得将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。3.1.8工作中手脚要轻，尽可能不发出噪音。实在无法避免时应事先向主人打招呼，并说一声“实在对不起，打扰您了”。3.1.9 工作结束，收拾好

3、工具，应向主人介绍维修保养情况，并告诉业户正确使用设备的注意事项，并请验收，业户感到满意签字确认后方可离开。例行检查也应告诉业户具体情况良好或有什么问题及注意事项等。3.1.10离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。3.1.11离开时，步子要轻，至门口，应回身面对业户说：“谢谢，再见！”整个工作期间不得收受业户的任何馈赠物品及小费，也不能借用业户的工具、抹布、家具等等。3.2维修工言行规范3.2.1衣着整齐、干净、上班着工作服和佩带工作牌。322接听电话时，必须在电话铃声响起三次之内拿起话筒，并道声“您好，工程部”，对业户所提意见做好记录，对业户提出的疑

4、问要耐心解释，最后与业户道别时说声“再见”。3.2.3上门维修要带齐工具，讲文明、讲礼貌，严格按照房屋维修标准和作业规程进行维修。与业户交谈时要多用“请”、“请您”等礼貌用语，维修完工后与业户道别说声:“再见”。3.2.4业户来访要热情接待，对业户提出的疑问要耐心解释，对业户反映的问题要认真听取，并做好记录。业户离开时要说声“谢谢您的光临”、“谢谢您的宝贵意见（或建议）”等文明用语。（二）工程安全管理制度1. 目的规范工程安全管理，确保安全文明作业。2. 适用范围适用于本公司工程工作中的安全管理。3. 内容3.1 电工3.1.1电工应质证上岗，工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，保证

5、使用的工具绝缘性能良好。3.1.2绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用。3.1.3绝缘鞋不准裸足穿用。3.1.4在作业场所检修低压线路和设备时必须做好停电检电和悬挂“有人工作，禁止合闸”的安全标志牌后进行工作，或者拆除熔断丝，以防止误合闸。3.1.5各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停母线隔离开关；送电时，先送母线隔离开关，后送负荷开关。3.1.6尽可能不要带电作业。如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施（如要有专人监护等）。3.1.7在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手或带油、湿手套触摸电气设备，

6、同时严禁使用卷尺和钢锉。3.1.8在危险的场所或者危险的情况下，严禁带电作业。3.1.9严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。3.1.10电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。3.1.11如发现有人触电，应立即切断电源。如来不及切断电源且为低压时应用干燥的不导电物体，使触电者脱离电源。如为高压，则必须想尽一切办法切断电源。然后对触电者及时采用人工呼吸法进行急救，同时尽快和医院联系。3.2 电梯工3.2.1机房设备的维修保养，必须特别注意安全。维修保养时一般必须切断电源，特殊情况下不能拉开电源时，应有足够的

7、安全措施并小心谨慎地工作，以免触电或卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。3.2.2机房内禁止带入火种，严禁在机房或电梯轿箱内吸烟。机房内消防器材应齐备良好。3.2.3电梯因检修或保养需停机时，必须做好标识，同时确认轿厢内无乘客后，方可停机。3.2.4在保养、维修中必须注意工作的协调和配合。有人协同工作时，行机停机都必须扬声，到对方的答应后方可操作。3.2.5在轿箱做检修、保养工作时，除了判别故障和调试需要外，禁止快车。3.2.6下井底作业时，禁止闭厅（厅站留有人监视时例外），厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。3.2.7在井底作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，若上方有人时必须佩戴安全

8、帽。3.2.8进入井道，井底作业时间，估计超过一小时者，必须严格执行井道、井底作业指令规定。3.2.9进出厅门或维修保养厅门时，只许用工具垫门脚，严禁挂门缆仔，防止门缆仔放不正造成事故。3.2.10维修、保养工作完工时，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留。3.2.11机房、井道因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火作业规定，指定专人操作和监视，事后清理火种，严防火灾事故发生。3.2.12严防水渗入机房或电梯。如电梯有水渗入应立即停止使用，以免发生触电事故，并立即采取相应措施。3.2.13维修、保养、正常停用等任何停梯应在一楼挂告示牌。3.3 焊工3.3.1焊工（含电焊、气焊，下同）

9、须持证上岗，工作前，必须穿戴好工作服和防护用品，不准裸露身体，以防止烫伤和触电。3.3.2严格执行临时动火作业许可证制度，务必做到动火前“八不”、动火中“四要”、动火后“一清”等安全措施（详见防火管理规程）。3.3.3焊工进行焊接作业前，应仔细检查各种工具，如电焊钳握把与电缆的联接是否牢固、可靠，焊把线皮是否有破损，确认一切正常后才能施焊。3.3.4焊接前，还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物，应清除或隔离后才能进行焊接。必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。3.3.5地线连接必须符合安全技术要求，不得将地线随便捆绑或缠绕在被焊工件上。3.3.6开启电焊机前，应检查电焊地线是否与工

10、件或其他导体连接，以防短路或触电。3.3.7电焊机需改变触点导板、二次线或对电焊机进行检查时，都必须切断电源后再进行。3.3.8焊接时，应戴好防护面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光伤眼。3.3.9在通风不良的条件下进行焊接时，除采取措施防止触电外，还应采取用排风扇排风等措施，保证通风良好，并有专人在外监护。3.3.10如在容器内或狭小空间焊接，需要照明时，应采用24伏的行灯。3.3.11焊工敲焊缝药皮时，必须戴好防护眼镜，防止焊渣溅伤眼。3.3.12停放在露天的电焊设备，必须有防雨设施，下雨天禁止进行焊接作业。3.3.13焊炬、割炬等发生回火时，应立即关闭氧气调节手枪，再关闭乙炔调节手枪，

11、待回火熄灭后，再打开氧气调节手枪，吹除焊炬或割炬里的烟灰，再重新点火，以防止枪管窝火。3.3.14氧乙炔胶管与胶管接头处，氧乙炔胶管与氧乙炔表接头处，胶管与割炬、焊炬接头处，均不得漏气，以防引起火灾和爆炸。3.3.15现场的焊接地点与氧气、乙炔瓶、液化气瓶存放地点的距离应不小于10米。3.3.16电、气焊工作结束或离开现场前，应检查工作场所有无火源隐患，并关闭电焊机、氧气和乙炔瓶阀。3.4 高空作业3.4.1所有高空作业人员，不准穿硬底鞋，一律使用安全带。安全带一般应高挂低用，即将安全带绳端的钩子挂在高的地方，而人在较低处进行作业。3.4.8电焊工在两米以上高空焊接时，必须找适当位置挂好安全带

12、。确实无处挂安全带，又无其他方法解决挂安全带时，则应做好其他防护措施，确保安全操作。3.4.9进行高空焊接必须先将下方的易燃、易爆物品移至安全地带，还要采取措施，确保割下的金属或火花不致伤人或引起火灾等事故。3.4.10电焊工所用焊条，应装在焊条桶内，随用随取。用剩的焊条头，应装在铁盒内或找适当地方放好，待工作完毕一同带下。3.4.11高空作业人员不准从高空往地面抛掷物件，也不准从地面往高空抛物件，应使用绳索、吊篮、高架车或吊车等传递物件。3.4.12特殊情况下，如果必须从高空往地面掷物件时，地面应有人看管，以确保不伤害他人和损坏设备。3.4.13高空作业所用小型机具（如葫芦、千斤顶等）应找适

13、当位置放好，并用绳索、铅丝捆绑牢。3.4.14站在跳板上工作时，不应站在跳板的端头。同一跳板上站立作业人员不能超过2人。3.4.15应尽量避免上、下层同时进行作业。如无法避免时，上下层之间必须设专用防护棚或其他隔离设施，上层不准堆放工具和物件。否则，应保证工人不在同一垂直线的下方进行工作。3.4.16高空作业区的沿口、洞孔处，应设置护栏和标志，以防失足踏空。3.4.17高空作业区的下方地面，严禁堆放脚手架、跳板或其他杂物。地面人员应禁止在高空作业区的正下方停留或通行。3.4.18严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。（三）工程人员值班管理制度1.目的保障物业小区的各项设备、设施的正常

14、运作，及时处理业主和小区发生的维修任务。2.适用范围工程值班人员3.制度内容3.1工程值班人员值班时间为17：007：50。3.2吃饭时间为17：0017：30。3.3值班期间不得随意外出，保持手机、对讲机的联系畅通。3.4接到报修后要及时处理，并做好值班记录，记录要详细，数据要正确。3.5第二天交班时要将值班记录交主管人员查看并签字。3.6值班人员要做到“三熟三能”3.6.1熟悉设备，系统和基本原理，能分析运行状况。3.6.2熟悉操作和事故处理方法，能及时发现故障并排除故障。3.6.3熟悉本岗位的规程制度，能掌握一般的维修技能。（四）工程机械管理规定1.目的有效控制工程器械的使用情况，以便用

15、最少的资源获得最大的用处。2.适用范围适用于部门内部工程器械的日常管理。3.管理规定3.1工程器械采购详见行政人事工作手册中2.11采购管理规定。3.2对工具使用责任到人，公用工具应由班长负责保管，领用时通知班长，个人工具应妥善保管。3.3工程部主管人员每月底对物品、工具进行一次盘点，对工具的数量及使用情况进行查。3.4对易耗品确保帐物两清。3.5工具不得私自外借或用于干私活，如经发现严肃处理。3.6工具如有损坏和丢失应视情况作出赔偿。3.7对计量仪表设备的管理3.7.1 本公司列为检测设备与计量仪表的项目及名称3.7.1.1电气测量类仪表：兆欧表、万用表等。3.7.1.2计量仪表：压力表、温

16、度计。检测、计量设备的周期校准 3.7.2计量仪表的有效期至的提示，提前送检质检部门校准检验或重新购置。购置的计量仪表应具有相关检测证明。二工程操作规程（一）公共设施管理规程1.目的对公司在用设备的管理作出规定，对设备的运行、维护保养进行控制，确保所有设备安全、正常运行。2.适用范围本规定适用于公司所有设备的管理。 3.作业规程3.1设备的接管验收在楼宇接管中的设备接管时，由工程主管部门组成机电组，负责按设备使用说明书和工程竣工图及相关资料对接管设备进行验收。对达不到要求的，应通知有关单位限期整改。设备的接管由工程主管部门和管理处经理与有关单位办理相应手续，相关资料由工程主管部门复核存档。详见

17、综合手册“前期物业管理”部分。3.2设备的登记建帐、分类编号和建档3.2.1设备的登记建帐设备正式接管后，由工程主管部门和管理处经理一起进行清点，并分别在工程设备台帐上登记。3.2.2设备的分类编号由工程主管部门根据设备对物业服务的重要性进行分类，并按类别编号。级设备：电梯、空调主机、发电机、生活水泵、消防水泵、喷淋泵、稳压泵、火灾自动报警控制系统、消防联动柜等。编号为： 一类设备编号 一类设备 级设备：高压柜、变压器、风机、对讲机监控系统、喷淋系统、气体灭火系统、空调室内机、低压配电柜、冷却塔、冷却水泵、冷冻塔、冷冻水泵、排送风机。编号为： 二类设备编号 二类设备 级设备：除、级以外的所有设

18、备。如：防火卷闸门、潜排水泵、消火栓、警铃、风阀、电表箱（小配电箱）消防灯等。编号为： 三类设备编号 三类设备工程主管部门负责按照服务标识追溯管理规程悬挂设备标识卡，规定设备责任人，并在工程设备台帐上登记。3.2.3设备技术资料的归档管理设备的定期维护保养记录、维修记录和检查记录由工程主管部门保存，定期移交公司档案管理部门。3.3设备的运行3.3.1所有设备由管理处专业人员进行运行操作，填写相应的设备运行记录。对国家有规定的特殊工种，要求操作人员持有效相应的上岗证或操作证方可上岗。3.3.2操作人员必须进行上岗前的培训，确保掌握设备的操作方法，并严格按照相应的工作手册中的有关规定执行。3.3.

19、3工程主管部门对复杂的和重要的设备应制定相应的设备操作规程。3.3.4设备运行记录要求详见各设备管理规程。3.4设备的检查、维护保养和维修3.4.1设备的检查工程主管部门根据不同的设备，按其相应的工作手册由相应的责任人对设备进行检查，并填写工作日记。3.4.2设备的维护保养3.4.2.1工程主管部门对复杂的和重要的设备应制定相应的设备维护保养技术条件，并纳入工程工作手册、消防工作手册中。3.4.2.2工程主管部门负责公司所有设备的总体管理，制定年度设备维护保养计划并监督、指导和检查各管理处分管的设备维护保养情况。3.4.2.3工程主管部门在每年年底根据策划的要求制定 年度设备维护保养计划，依据

20、相应的设备维保技术条件，实施维护保养工作，具体按照相关设备维修保养规定执行，并填写相应的设备维护保养记录和检查记录。3.4.2.4室外公共设施、设备检查、保养见附：室外公共设施维修、保养工作要求。3.4.2.5工程主管对保养结果进行认可，填写在相关的保养记录中。3.4.3设备的维修3.4.3.1当发现设备损坏，工程主管部门应及时进行维修，填写设备病历卡。重大维修应向管理处经理报告，并及时通知公司工程主管工程师现场指导。对于本单位不能解决的维修项目，需要外包维修时，设备外包维修方的选择，具体按供方管理规定执行。3.4.3.2设备责任人每年针对相关的设备病历卡内容进行设备状况分析，形成分析报告，作

21、为下一年度维保计划依据。3.5设备的报废对无法修复的设备，由工程主管部门填写设备报废申请表，上报管理处审核、总经理批准后方可报废。工程主管部门应在设备档案中注明报废日期，同时封存该设备档案。3.6自购设备或零配件的申请、采购、验收及入库建帐、领用。按照行政工作手册中采购管理制度办理。3.7维修保养技术条件设备检修项目技术要求检查方法及说明维保方式低压配电柜擦试所有部件清洁、无灰尘、油污目测检查绝缘瓷件无破损、裂纹目测检查连接点及接线螺丝不松动、无过热、变色、氧化痕迹手感、目测检查接地线接触良好、不松动手感、目测检查灭弧罩完整、齐全目测检查指示灯、仪表及二次线完整，指示正确，线路整齐目测检查操作

22、机构完整、灵活手感、目测检查开关动、静触头接触情况接触良好，无烧毛痕迹手感、目测检查过流保护装置灵活、可靠、整定值合适手感、目测动力配电箱擦试箱体及所有部件清洁、无灰尘、杂物目测检查连接点及接线螺丝不松动、无过热、变色、氧化痕迹手感、目测检查接地线接触良好，不松动手感、目测检查仪表完整、准确目测检查箱门、箱体箱门封闭严密、把手螺丝齐全，箱体完整固定牢固手感、目测检查灭弧罩完整、齐全目测检查刀开关触头接触良好、无烧毛痕迹目测检查熔断器接触良好、完整目测测量线路绝缘绝缘电阻大于0.5M用500V摇表测量电动机清扫电机外壳、检查地脚螺丝清洁，螺丝齐全、牢固手感、目测检查接线螺丝不松动、无过热、变色、

23、氧化痕迹手感、目测检查接地线接触良好，不松动手感、目测检查电动机运转声音及振动情况正常，无杂音耳听、手感拆开端盖（抽出转子）清洗轴承，更换润滑脂，必要时更换轴承油量适中，轴承无杂音耳听、手感、目测检查绕组绝缘情况绝缘不老化、无损伤，绝缘电阻不低于0.5M手感、目测用500V摇表检查轴与传动轮配装情况松紧配合适度、键及键槽完好手感、目测检查风扇及风扇罩完整、固定牢固手感、目测重点检查接触器触点和进出线接头触点接触良好、无烧毛现象；接头不松动，无过热、变色、养化痕迹手感、目测离心水泵清洁水泵外壳、检查地脚螺丝清洁、螺丝齐全牢固手感、目测联轴器同心度小于0.1mm塞尺联轴器间隙2-4mm四周均匀一致

24、塞尺盘根（密封填料）松紧适宜（允许滴水40滴/mim以内）目测连接阀门灵活、严密、内外无泄漏手感、目测压力表及其旋塞开关灵活，无泄漏，指示正确目视、手感清洁轴承，加注润滑油，必要时更换轴承油量适中，轴承无杂音耳听、手感、目测轴套无磨损，与轴配合紧密手感、目测检查电机运转情况声音正常、无杂音耳听检察浮球触点良好、灵活手试清洁底坑无淤泥、无杂物目测泵滤网完好、无堵塞目测检查绕组绝缘情况绝缘电阻不低于0.5兆欧用500V摇表备注： 一般性保养 全面保养（二）发电机组管理规程无（三）配电系统管理规程1.目的确保配电设备保持良好的技术状态，安全运行、稳定供电。2.适用范围适用于小区内配电房及设备的运行管

25、理。3.作业规程3.1配电房管理3.1.1配电室全部机电设备，由专业技术人员负责管理。送、停电由值班人员负责完成，无关人员禁止入内。3.1.2低压配电房内严禁堆放易燃、易爆物品及杂物，保持整洁、干燥，严禁吸烟。3.1.3室内照明、通风良好，室内温度控制在40度以下。3.1.4配电房内应设有足够完好的灭火器，巡视人员必须熟练使用，并及时检查，使其性能完好。遇特殊情况要及时上报设备责任人。3.1.5配电房门处应设置防鼠板，地上配电室通风窗应设置防雀网，以防止安全事故发生。3.1.6供电线路严禁超载供电,配电房内禁止乱拉乱接线路,在供电高峰时,应按负荷的需求,有计划的切换变压器。3.1.7配电房内设

26、备及线路改变,要经公司总经理同意；重大变改,要上报项目公司领导批准。3.2变配电系统运行巡查3.2.1配送电建立24小时运行值班制度，对配电装置经常进行巡查，每3天做一般性巡查，并填写配电室巡查记录表。 3.2.2巡查内容及标准3.2.2.1配电房卫生、通风、照明：墙面地面干净，设备表面无油污、粉尘，无异味、灰尘、杂物，通风及照明良好； 3.2.2.2配电箱（柜）内各路指示灯、仪表、电容器、电流、电压及开关位置：运行无异常；3.2.2.3各路开关、母排、接地、接零及管线：无过热、异响、掉闸、松动、脱落、氧化，接地、接零可靠；3.2.2.4电缆（槽）沟：无积水、杂物；3.2.2.5房屋渗漏：正常

27、无水渍；3.3变配电安全操作管理3.3.1供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标志牌，非有关人员严禁动手操作。3.3.2应严格保持各开关处于良好状态，不能随意更改设备和线路的运行方式及各种开关的整定值。3.3.3严格履行岗位职责，遵守电业系统有关变配电的各项规程和安全、防火、清洁卫生等制度。3.3.4严格执行各种设备的安全操作规程。3.3.5在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时应保持冷静，按操作规程及时排除故障，并及时作好记录。3.3.6检查维修工具、绝缘工具是否损伤，能否达到安全使用要求，定期保养，安全标志牌是否齐全；操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝

28、缘鞋、绝缘手套等。3.3.7禁止带电检修，如在特殊情况下需带电工作时，应做好防触电、防短路等安全措施，并设专人监护。3.3.8停电时,应提前向用户发出通知;恢复送电时,在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。3.3.9除紧急情况外，未经领导批准不得随意停电。3.3.10工程主管对设备责任人提供技术指导及检查监督。3.3.11其它安全要求详见WDWY/JL-GC22工程安全管理制度。3.4变配电系统保养3.4.1每半年对变配电系统进行维护保养1次。3.4.2填写保养记录。3.4.3配电柜维保内容及标准3.4.3.1配电箱（柜）：整洁，门锁正常，开关灵活；3.4.3.2接触器：触点良好，无烧蚀

29、，声音正常；3.4.3.3继电器：普通及时间继电器延时准确，接线触点完好；3.4.3.4按钮、指示灯：接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮；3.4.3.5熔断器：底座牢固，接触良好；3.4.3.6电容器：无膨胀或高温渗油现象：对接线及油渍渗出的电容器进行更换，用500V摇对电容器对地测量和电容外壳对地电阻，更换出现膨胀现象或高温渗油的电容器；3.4.3.7互感器：接线柱牢靠，无发热；3.4.3.8电度表、仪表：指示、计量精确，接线完好；3.4.3.9开关：接触良好，开断正常，无发热；墙面地面干净，箱槽表面整洁、无油污、粉尘；3.4.3.10楼层配电箱：墙面地面干净，箱槽表面整洁、无油污、粉尘；3

30、.4.3.11三相计量器及电流表维护：计量校验精确。3.5记录管理:3.5.1对变配电房进行日常巡查，须填写配电室巡查记录表。3.5.2对配电柜进行维保，须填写配电柜维保记录表。3.5.3变配电系统发现的问题及其处理情况，须填写在对应的设备病历卡上。（四）给排水系统管理规程1目的保证给排水设备（设施）处于良好运行状态，确保生活、消防用水的需要。2适用范围适用于小区水泵房内给排水设备（设施）的运行管理。3作业规程3.1日常运行管理3.1.1每天7：30和17：30由维修值班人员对水泵及水池水位及其它给排水设备（设施）进行两次检查，并在给排水设备（设施）启动时观察电流、电压，倾听有无异响，并记录于

31、水泵房巡检记录表内。3.1.2水泵房设备责任人负责给排水设备（设施）的综合管理。包括设备技术资料、图纸、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，公司权限范围内的外包修理联系工作。3.1.3给排水设备故障处理一般不超过8小时，若重要部位故障在8小时内无法解决，应将故障原因分析、解决方案、预计解决时间向上级领导书面汇报。3.1.4夜间发生的故障，如不影响业户生活、工作，不会产生严重后果且值班维修人员无法独自完成维修的，可交由白班机电维修工进行维修并在交接班时交代详细；如发生的故障直接影响业户生活，应在进行应急处理后立即向工程主管部门设备负责人或工程部负责人汇报。3.1.5每年12

32、月制定下一年度中修、大修计划。3.1.6工程主管每周至少对给排水系统抽检1次。每月根据公司月检要求进行月度检查，详见综合管理手册第2.1节内部检查管理规定。3.2水泵房管理3.2.1保持机房干净整洁，无积尘，不得堆放杂物。每天打扫一次水泵房的地面，每周擦一次设备、阀门、管线，每周用干布擦一次控制柜，每月对水泵房做一次彻底清洁，控制柜内用吸尘器清洁。保持地面清洁，墙面无积尘，窗户明亮，地面及设备基础无积水油渍。3.2.2非工作人员进入水泵房须经工程主管人员批准后，由水电维修工陪同，方可进入。3.2.3水泵房的机电设备由值班人员负责操作，其他人不得擅自操作。3.2.4保持良好的通风及照明状况，门窗

33、开启灵活，无破损。3.2.5不得擅自改动机房线路、器材。若需改动，须经上级领导批准后方可进行。3.2.6消防设施设备应保持完好。3.3水泵管理3.3.1给水泵实行一开一备运行方式，生活给水泵60天倒换一次。控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。3.3.2给水泵类操作流程确认进水阀开启启确认出水阀开启示录水泵控制柜的转换开关拨到“手动”位置按控制柜上“启动”按钮开启水泵供水按水泵控制柜上的“停止”按钮，水泵停止供水将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态 3.3.3排水设备（污水泵）操作流程按控制箱上“启动”钮，开启水泵排水按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水控制箱上转换

34、开关拨到“手动”位置将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态。 3.3.4每半年对水泵进行保养一次，填写水泵维修保养记录表。3.4给排水设备检查、维修保养序号检查保养项目保养检查内容周期1水泵机组及附件外观清洁擦洗、除污每周运行情况振动、轴温每天仪表指示检查每天水泵轴端检查更换盘根填料每月水泵轴承清洗换润滑油一年电机轴承清洗加润滑油一年电机绝缘测电机吸收比半年2管 道如渗漏，补漏换管不定期除锈、刷漆两年3阀 门紧固压盖螺丝，调整更换填料每月加润滑油半年4液压阀启闭情况检查每天拆检、清洗一年5水表检查指示情况每月3.5停水管理因维修给排水设施等原因需停水时，应至少提前1天以公

35、告形式告知业户，详见行政人事工作手册中第2.8公文处理办法，公告中应说明停水原因、停水时间、送水时间及临时取水地点等。（五）电梯系统管理规程1.目的确保电梯设备（设施）在良好的环境及技术状态下安全运行。 2.适用范围适用于小区电梯设备（设施）的运行及保养管理。3.作业规程3.1 电梯机房管理3.1.1电梯工（设备运行人员）每天对机房巡视一次，发现问题及时处理；每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无积尘；定期对机房内的设备设施进行维修保养。3.1.2机房及通道内不得住人、堆放杂物。3.1.3机房内照明设施完好，灭火器、松闸扳手、盘车手轮等齐全、完好。3.1.4毗邻屋顶水箱的机房应做好防

36、水、防潮工作。3.1.5机房内通风降温设施良好、工作正常。3.1.6机房门应完好并上锁，未经工程主管许可，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。3.1.7质量技术监督局颁发的相关规定及各种警示牌清晰挂于显眼处。3.2电梯运行巡查3.2.1巡查频次：每天全面巡检电梯一次。3.2.2机房巡查3.2.2.1 电动机温升（不超过85C），声音是否正常，有无振动，异味，通风是否良好，清洁是否良好。3.2.2.2 减速机温升、油温、油色、声音是否正常，有无振动。3.2.2.3 指示仪表正确，各继电器、接触器动作正常，有无异味及异常音响。3.2.2.4变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无噪音、过

37、热现象。3.2.2.5 制动器动作是否正常，制动线圈是否过热（不超过60C），制动鼓上是否有油污。3.2.2.6 曳引轮、钢绳、限速器、皮带是否正常，有无异常音响。3.2.2.7 机房内温度是否超过规定，机房内不得堆放易燃和腐蚀性物品。3.2.2.8机房内消防器材是否完好齐全。3.2.2.9 通讯设备应灵敏、畅通，照明良好，指示牌应准确无误，盘车手轮，开闸板手放置明显位置。3.2.3 轿厢、电梯厅巡查3.2.3.1检查安全触板工作是否正常。3.2.3.2 抽查基站及其它层权（至少抽四层）外呼梯及内呼梯按钮工作是否正常，开、关门按钮工作是否正常。3.2.3.3 检查电梯运行显示是否正常。3.2.

38、3.4 检查电梯通风、照明是否正常。3.2.3.5 检查轿厢内的对讲是否清晰。3.2.3.6 检查轿厢运行是否平衡，有无碰撞或振动及杂音。3.2.3.7 检查轿厢平层动作是否准确（10mm）。3.2.5记录管理：3.2.5.1电梯巡查时填写电梯运行巡查记录表，并以此作为电梯维保外包方的评定依据之一。3.2.5.2发现的问题记录在该电梯专用的设备病历卡中。3.3电梯运行注意事项3.3.1轿厢的运载能力，不应超过电梯的额定载重量。3.3.2不可用身体或脚来代替操作，更不可利用物体塞住控制开关来开动电梯上下行驶。3.3.3不允许客梯作为载货电梯使用。3.3.4不允许装运易燃、易爆危险物品，如遇特殊情

39、况，需经管理处批准，并采取安全保护措施。3.3.5不允许将检修开关急停按钮作为正常行驶中消除信号之用。3.3.6劝告乘客勿依靠轿门。3.3.7任何人不可站在厅门和轿厢之间。3.3.8如果电梯在行驶中途发生停车事故时，应保持镇静，勿扒轿门，耐心等待救援。3.3.9电梯每年应由技术监督部门进行年检，检验合格后方可继续使用。3.4电梯维保分包方管理3.4.1电梯责任人参与分包方每月2次的电梯保养工作，并对电梯维保工作进行监督、确认，验收合格后在电梯月保养单上签字。3.4.2在以下情况下，应及时通知分包方前来处理：3.4.2.1日常巡查发现的问题不能解决；3.4.2.2电梯突发故障；3.4.2.3接到

40、并核实电梯乘客对以下问题的反映：a) 厅、轿门关闭合，而未能正常起动行驶时。b) 运行速度有显著变化时。c) 内选、平层、换速和召唤抬层信号失灵失控时。d) 有异常噪声，较大振动和冲击时。e) 接触任何金属部分有麻电现象时。f) 当电气部件，因过热而散发出焦热的臭味时。3.4.3对分包方的监管按综合管理手册“供方管理规程”执行。3.5电梯紧急救援、盘车放人操作3.5.1确定轿厢停在位置，并通知乘客救援已在进行中。3.5.2盘车前，先将机房总电源开关断开。3.5.3正确使用专用工具，间歇地张开制动器抱闸。3.5.4根据负载情况盘动飞轮，使轿厢上或下直至最近一层门区为止。3.5.5盘车完毕，恢复制

41、动器拖闸状态，并合上总电源开关。3.5.6用专用门匙打开厅门，疏通被困乘客安全退出。3.5.7电梯在故障未查明原因及处理之前，禁止使用。（六）智能化系统运行管理规程1. 目的确保设备性能良好，保证智能化系统正常运行。2适用范围适用于小区内智能化系统（包括闭路监控系统、门禁对讲系统、车辆道闸系统）的运行、维修、保养。3作业规程 3.1闭路监控系统保养3.1.1月保养内容3.1.1.1每月对监视器进行一次除尘处理，检查接线并清扫玻璃灰尘，同时调校一次画面的对比度、明暗度、中点频、上下左右画面比例大小等各项指标。3.1.1.2每月对各种信号处理器(包括硬盘录像机、画面处理器等)进行一次除尘处理，检查

42、插接件是否松动，面板按钮是否操作正常。3.1.2季度保养内容包括（但不限）：3.1.2.1月度保养内容。3.1.2.2每季检查室外防护罩的密封并清洁除尘，清扫玻璃上的灰尘，并检查接插件是否松动。3.1.2.3每季度对镜头进行一次除尘处理，并用镜头纸擦拭干净镜头，清理降温风扇。 3.1.2.4检查摄像设备的固定是否牢固，其避雷针接地是否良好，转动部分的线是否破裂、拉断。3.1.2.5检查室外部分的防腐、防锈是否良好，凡是铁件部分要定期刷防锈漆，避雷针刷导电油漆银粉。3.1.2.6检查控制系统、监视系统连线接触是否良好。3.1.3年度保养3.1.3.1季度保养内容。3.1.3.2每年调校一次摄像机

43、位置，以保证能其正确的摄像角度。3.1.3.3每年对全系统各功能进行一次全面检查调校。3.1.4填写闭路监控系统保养记录表。3.2门禁对讲系统实施季度保养，保养内容包括（但不限）：3.2.1接线端子及音频、视频线路：端子无松动，接触良好，各导线完好无破损。3.2.2主机面板按键：按键无阻滞，通断良好。3.2.3主机选呼：音质清楚、无杂音，画面清晰。3.2.4填写工作日记。3.3车辆道闸系统实施月保养，保养内容包括（但不限）：3.3.1闸杆：若闸杆不水平或不垂直，需调整道闸杆限位位置；若闸杆有弯曲变形应予纠正，反光膜有破损的地方进行修复。3.3.2 平衡调节：在断电确保安全的情况下，手工转动减速

44、机输入轴皮带轮，判断升杆与降杆的力度，若有明显差别，可通过调节平衡臂上的链、条挂接的位置来增加或减小弹簧的拉力，从而达到平衡。3.3.3 皮带调节：如果传动皮带太松而打滑，可松开电机座与箱体之间的固定螺丝，将电机向下移动。3.3.4控制电路：PCB控制板在确保供电的情况下，PCB板上RUN(运行)，指示灯应点亮，操作PCB板上的“升”、“降” “停”接钮，“UP (升) ”、“DOWN(降)”“STOP（停）”灯应点亮，电闸应作相应动作。若不动作，则需检修。3.3.5运转电容：在PCB控制板正常的情况下，路闸动作时，电机接线端子上有220V交流输出，电机发出嗡嗡电流声但不转动或转动无力，即使在

45、无皮带空载的情况下亦如此，此可能为运转电容失效需更换。3.3.6保险丝：PCB上保险丝为220V2A，熔断后应更换同规格的保险丝。3.3.7 加油：拆开控制箱顶盖打开箱门，补充齿轮箱内机油，对各传动部件加油润滑。3.3.8 其他3.3.8.1打开齿轮箱盖，检查齿轮磨损情况及限位开关动作的可靠性。3.3.8.2全面坚固各电线接头，全面清洁控制箱和挡车杆的灰尘。3.3.8.3检查控制箱箱门，箱盖密封是否良好3.3.9填写车辆道闸系统保养记录表（七）防雷接地系统管理规程1.目的规范防雷保护与接地装置的维护保养,防止雷电冲击波损坏设备。2.适用范围适用于小区接地系统的维护。3.作业规程3.1每年对所有

46、地线进行一次检测，在小区选用不同地点测量三次，要求接地线电阻小于4欧姆，如超过4欧姆则需进行维修（强弱电共用接地网应/）。3.2检查方法：使用公司配备的接地电阻测试仪，按4.3 测试方法，进行测量。3.3测试方法：3.3.1如图所示(使用接地电阻测试仪)E端钮接SM导线，P端钮接20m导线，C端钮接40m导线，导线的另一端分别接被测物接地极E，电位控棒P和电流探棒C，且E，P，C应保持直线，其间距为20m。5M电流探棒被测物eE P C接地电阻测试仪电位探棒地面20M20MCP3.3.2 将仪表选择开关置于X0.1档，阻值调节开关置于最大值，以150转/分钟的速度转动仪表，记录出准确数值。3.

47、4对超出规定电阻范围的地线，要进行开控检查各探头的连接情况并及时清洁、紧固，对需要重新焊接的部位要重新焊接，并仔细将焊剂清理干净。如果仍达不到要求，则要进一步检查接地电极的情况，如腐蚀严重的则应更换。3.5检查避雷器、接地端、配电房地线排，与地线端接触是否良好。（八）办公区域设施设备管理规程1.目的保证办公区域内设施设备的正常使用。2.适用范围办公区域内的电器及其他设备设施的维修养护。3.作业规程3.1空调设备3.1.1各部门应根据当地的气候温度开启空调设备，夏季室内温度高于31时可适当开启；冬季室内温度低于15以下时适当开启，做到人走关机。3.1.2应妥善保管空调使用说明书并按照说明书的要求

48、正确使用。3.1.3发现异常情况及时向工程主管部门报告，以便联系维修。3.1.4空调挂机遥控器内的电池不用的时候要及时取出。3.1.5所有空调设备不得随意移动。3.2电热水器3.2.1电热水器的开启时间由工程主管部门根据气候的变化决定是否开启。3.3其他设备设施3.3.1办公区其他设备设施的维修养护将根据各部门报修情况及时给予维修。3.4维修保养完毕后，责任人填写工作日记。（九）设施（设备）事故应急处理规程1.目的保障小区内的设施（设备）在遇到紧急事故时能得到及时有效处理。2.适用范围 小区内的所有在用设施设备。3.作业规程3.1强电部分3.1.1线路检修停电3.1.1.1客服主管部门接到供电

49、公司停电通知并确认后，应立即安排人员在小区醒目位置张贴停电通知，同时利用社区广播和高层大堂电子提示牌公布停电通知。3.1.1.2 维修工检查备用发电机及油料储备，确保备用发电机在停电期间能正常运转。3.1.1.3 一旦停电，维修工应立即查看备用发电机的运转情况，确保电梯、楼道照明及消防用电。3.1.1.4 客服主管部门应保持与市供电公司联系，若在规定的时间内检修不能恢复送电，应问明原因，并按3.1.1.1执行。3.1.2 临时停电3.1.2.1 一旦停电，应立即查明原因，组织抢修，并告知客服主管部门，以便在顾客询问时进行解释。3.1.2.2属小区配电房开关柜出线端至分户配电箱进线端的故障，应立

50、即上报并组织抢修；其它供配电故障，应立即通知供电部门。3.1.2.3若在短时间内无法完成抢修恢复送电，按3.1.1.1执行。 3.1.2.4客服主管部门和工程主管部门应全程跟踪，进行指挥协调。3.1.2.5 恢复送电后，维修工及房管员应立即检查，确保所有设备设施正常运转使用。3.1.2.6 维修工应定期检查应急电筒及其它照明设备，确保随时能够使用。3.2水暖部分3.2.1 给水系统3.2.1.1 临时停水a) 一旦停水，维修工应立即查明原因并告知客服主管部门（公司值班人员及监控中心），以便在顾客询问时答复；b) 根据查明的原因，按3.2.1.2或3.2.1.3或3.2.1.4处理；c) 客服主

51、管部门可向有困难的住户提供就近水源。3.2.1.2 供水水泵突然损坏或暴管维修工应：a) 迅速切断该泵电源，关闭进、出水闸阀。b) 开启备用水泵。c) 如泵房出现积水，应立即清理，必要时，启动污水坑内的排污泵排除积水。d) 告知工程主管部门负责人。e) 马上进行抢修，必要时，公司各部门应提供帮助。3.2.1.3 供水管道、阀门故障维修工应：a) 迅速查明故障部位及原因并告知客服主管部门，以便在顾客询问时答复。若预计修复时间较长，客服主管部门（值班人员）应立即安排人员在小区醒目位置张贴停水通知，同时在高层大堂电子提示牌上公布停水通知并提供临时取水点。b) 进行抢修，报告工程主管部门。3.2.1.

52、4 市政供水管网故障a) 客服主管部门应立即与市自来水公司、工程主管部门，了解故障原因及恢复供水时间，若预计修复时间较长，客服主管部门（值班人员）应立即通知监控中心在园区醒目处及高层大堂电子提示牌公布停水通知并提供临时取水点。b) 客服主管部门（值班人员）应保持与市自来水公司的联系。若在预定时间内不能恢复供水，应安排人员在小区醒目位置张贴延长停水时间通知，同时通知监控中心在高层大堂电子提示牌上公布延长停水时间通知。3.2.1.5 检修停水a) 接到市自来水公司检修停水通知并确认后，客服主管部门（值班人员）应立即安排人员在小区醒目位置张贴停水通知，同时通知监控中心在高层大堂电子提示牌上公布停水通

53、知。b) 接到二次供水水池清洗和消毒的通知后，应提前通知客服主管部门安排人员在小区醒目位置张贴停水通知，同时通知监控中心在高层大堂电子提示牌公布停水通知。3.2.1.6 如供水系统出现严重故障，预计停水时间超过24小时，公司工程主管部门应立即组织专业人员研究制定临时供水方案，上报公司领导同意后及时告知顾客，以保证用户的基本生活用水需要。3.2.1.7 恢复供水后，维修工应立即检查供水系统，保证设备正常运转。3.2.2 排水系统3.2.2.1 下水管堵塞,维修工应立即疏通，属严重堵塞的，应向工程主管部门负责人汇报，并请专业公司及时疏通。必要时，应在外围树立标识牌。3.2.2.2 下水管泄漏,维修

54、工应及时抢修，属严重泄漏的，应向工程主管部门负责人汇报，并请专业公司及时处理。有坍塌危险的，应在外围树立标识牌。3.2.2.3 泵房进水，维修工应立即启动排污泵进行排污同时告知工程主管部门负责人员查明原因尽快处理。3.2.2.4 暴雨来临前，维修工应检查排污泵，确保排污泵能正常运转。3.2.2.5 当发生跑水事故时，维修工应及时采取有效的防护措施，确保电梯、供电设施等的安全。3.3电梯故障紧急处理详见电梯系统管理规程3.5。三相关记录客户服务管理规则、操作规程一客户服务管理规则（一）顾客服务行为规范1.目的规范客服人员服务工作，为顾客提供优质服务。2.适用范围适用于服务中心客服人员的日常工作。

55、3.作业规程3.1仪容仪表3.1.1上班时间应着公司统一制作的工作服（对因某些原因未做工作服的，应着职业装），不准穿背心、牛仔裤、短裤、短裙、无领T恤、拖鞋等及其它不适合在办公场所穿着的服饰。服装应干净、平整，无明显污迹、破损。3.1.2上班时必须佩戴工作牌。不得翻戴、遮挡。要爱护工作牌，保持牌面清洁。3.1.3男员工不得蓄须，不得蓄长发，不得剃光头，做到发不盖耳遮领；女员工头发应梳理整齐，不做怪异发型，做到庄重文雅。3.1.4鞋面应保持干净光亮，不准钉金属掌，须穿深色皮鞋。3.1.5面部、手部应保持干爽清洁，指甲须修剪整洁，不涂有色指甲油；女员工须化淡妆，不得浓妆艳抹，避免使用浓味化妆品。3

56、.2行为举止3.2.1站姿端正。要求头正、颈直、肩平，两眼平视前方，挺胸收腹，两臂自然下垂，脚跟并拢。3.2.2坐姿得体。入座要稳，挺胸立腰略收腹，手勿放在臀下、大腿间或抖腿、抱膝摇晃；女士双腿并拢，可叠放、平行放、前后放或交叉放。3.2.3行姿稳重。要求双肩平稳，双臂自然摆动，步位步幅适度，不要抢行，不要东张西望。3.2.4与人见面握手时，力度要适中。不要握得太久、太大力，也不宜太软、太无力；不要大力地摇动对方的手；不要用湿手去握手。同时眼神要望着对方，面带笑容，可以说“您好”或“很高兴认识你”。女士先伸手，男士才可以握。3.2.5手势适度，宜少不宜多，不用手指指点。与人谈话时双手不要插入衣

57、裤兜，不要双臂抱胸。3.2.6不得在办公室与小区内大声谈笑、喧哗、哼唱歌曲、吹口哨。3.2.7与顾客交谈时应保持目光接触，微笑自然，注意倾听，表现出尊重和理解。3.2.8禁止在顾客面前吸烟、吃东西、嚼香口胶、看书报、挖鼻孔、掏耳朵、伸懒腰、打哈欠、抠指甲、搔皮肤、整理个人衣物及做出其它一些不雅行为。3.2.9避免在顾客面前咳嗽、打喷嚏，不得已时，应以纸巾遮住口鼻，将头转向无人之侧处理，并及时道歉，说“对不起”。3.2.10在上班时间不做与工作无关的事，如：收听广播、炒股票、上网聊天、玩电脑游戏等。3.2.11参加各种会议期间，自觉关闭手机或调至震动状态。3.2.12进入上级领导或其他部门办公室

58、时，应用弯曲的食指不轻不重，不急不慢连敲三下；门虚掩着或开着，也应敲门，并问“可以进来吗？”，经同意后方可入内；若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上；若无人回应，则可问“请问有人吗？”，若仍无回应，便改时再来，不可擅自闯入。3.2.13保持办公桌面干净整齐，只允许摆放文件篮、文具盒、日（月）历、水杯等必备品，禁止乱堆放报纸、资料、文件及其它杂物。3.3礼貌用语3.3.1对顾客的称呼：称成年男性顾客为“先生”；未婚女性顾客为“小姐”；若无法断定对方婚否，可称呼为“女士”；老年人可称呼为“大爷”、“大娘”或“阿姨”。3.3.2在服务工作中禁止用“喂”招呼顾客（若距离较远则应赶上前去招呼）

59、，应保持面部自然微笑，主动问好：“先生，您好！”、“您好，小姐！”、“早上好！”（上午6时至9时）、“晚上好！”（约19时至23时）。3.3.3节日期间，与顾客见面时应道声祝贺语：“祝您节日快乐！”、“祝您圣诞快乐！”、“新年快乐！”、“新年好！”、“春节快乐！”等。3.3.4当顾客有事喊你时，应立即说“好的，马上来”，接着说“请问需要我做些什么？”，如不能马上来，应面带笑容说“请稍候，我一会儿就来”。3.3.5在顾客服务过程中，由于某种原因不能满足顾客的需要时，不要为自己辩护，也不应一面笑（显得漫不经心），一面向顾客道歉，而应比较严肃认真地用道歉语，请求顾客原谅。3.3.6因自身原因给对方造成不便（如挡别人的路了、认错人了、不小心弄脏、弄湿别人的衣服了）应及时致歉，说“对不起”、“失礼了”、“真抱歉”。同时请求对方谅解，可以说“请您原谅”、“请您多包涵”、“请您别介意”，并且要配合适当的补偿行为。3.3.7顾客讲“谢谢”时，要及时回答“不用谢”、“不客气”、“这是我应该做的”。3