固始资料收集

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1、目 录第一部分：固始基本情况介绍第二部分：固始房地产市场调研分析第三部分：购房需求调研分析第四部分：项目综合分析前言固始属信阳市辖县，地处淮河平原。作为信阳的东大门和河南面向华东的窗口，固始县是河南省人口最多、地域最偏远、基础条件相当薄弱的一个县级城市。东、南、北三面分别与安徽交界，西与淮滨、潢川、商城三县接壤。现辖8镇25乡，土地面积2916平方公里，全县总人口160万，其中县城城区人口近30万。固始县历史悠久。始建于公元26年，西汉初置寝县，东汉时光武帝刘秀封大司农李通为固始侯于此，因名固始，县名沿袭至今近二千年。这里是孔子先祖句兹的出生地，也是我国古代水利专家、楚国宰相孙叔敖和清代世界著

2、名植物学家吴其睿及道光皇帝太傅、曾任四部侍郎、尚书祝庆藩的出生地。固始是众多闽台同胞和海外侨胞的祖籍地。西晋永嘉年间，固始八姓衣冠入闽；唐初，陈政、陈元光父子两次率固始籍将士南下闽粤，开垦戍边，并定居福建，陈元光被誉为“开漳圣王”；唐未，固始将领王审知率大批义军南下平倭，因得统一而正式建闽，被封为“闽王”；这里也是民族英雄郑成功、华侨旗帜陈嘉庚的祖籍地。第一部分：固始基本情况介绍【区位优势】固始县位于河南省东南端，豫皖两省交界处，南靠大别山，北临淮河，东濒华东经济区，南依长江开发带。312国道、西南高速横贯东西，京九铁路傍西而行，今年已经通车的宁西铁路更是穿境而过，阜阳国际航空港离此不足80公

3、里，是东部向中西部地区过渡的前沿地带。【规划蓝图】在城镇建设上，县城建成蓼北路、红苏路、黄河路等主次干道16条，总长56.6公里，形成了“五纵五横”相互通达的道路网络，城区面积由1996年的6.15平方公里扩大到现在的25.6平方公里，常住人口将近30万人，35平方公里的中等城市框架已经拉开。城镇人居环境明显改善。城区硬化面积52万平方米，绿化面积达50.2万平方米，县城绿化覆盖率达37.6%；绿地面积36.1万平方米，绿地率26.3%，人均绿地面积5.32平方米，人均居住面积达20.3平方米。城区年供电量8360万千瓦时，自来水普及率达90%，万人拥有公共汽车、出租车105辆。被国家建设部命

4、名为“城市基础设施建设优秀县城”，获得“河南人居环境范例奖”。城乡一体化进程加快。全县农村重点小集镇镇区面积已由1996年的17.9平方公里扩大到现在的59.5平方公里，重点城镇常住人口总数达25万人，全县城镇化水平达33.1%。经过“十五”的努力，固始已基本形成了中心城区龙头带动，两翼城镇强力支撑，重点城镇竞相发展，卫星城镇环形拱卫的城镇化体系。同时建设商贸物流、教育卫生、文化休闲旅游、融资四个中心，打造魅力固始。固始县委县政府按照高起点、快发展的原则，强力推进中心城市建设，为力争实现“双50”目标（城区面积达到50平方公里，常住人口达到50万）打下基础，以打造“淮河第一城”为最终目标，真正

5、走在黄淮经济带前沿，成为周边地区的“领跑城市”，全方位提升固始作为豫东南“金三角”的“龙头”地位，实现固始在鄂豫皖三省交界迅速崛起和腾飞。2006年固始开始把加快中等城市建设作为目标：按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理、高效益经营”的思路，加快区域性中心城市建设。城南新区完成5条道路共10公里路网建设，行政服务中心、银行金库、疾病控制中心、防汛抗旱指挥中心等力争建成使用，市政广场、公安信息指挥中心、农业技术服务中心、护林防火中心等也将尽快开工，要把城南新区建成全县最具魅力的新区，把蓼城大道建成全县最亮丽的景观大道。凤凰新城按照规划要求，督促进驻项目全面开工建设，也完成了2平方公里路网建设

6、。民营工业城按照区域功能定位，继续完善基础设施，推进城区向西扩展。加快史河路和北大街开发建设力度，结合“滨河公园”规划和大、小史河治理，激活老城改造。打通蓼北路、蓼东路、黄河路、红苏路等主干道的延伸段，修建成功大道，构筑城市交通大循环。同时加快香樟苑、水云居等现代住宅小区建设，积极培育房地产市场，改善居住环境。【基础设施建设】固始在九五期间共投入城建资金50亿元，改造老城20多处，新增城区道路46公里，建设面积200万平方米，兴建了迎宾园、陈元光广场、踏月寺商贸城、状元广场等休闲娱乐购物场所，建设了莲花小区、香樟苑、水云居、怡和花园等现代居住小区，修建了黄河路、蓼城大道、南环线、史河路等主干道

7、，形成了以蓼北路和蓼城大道十字交叉为轴心的道路交通网络，拉开了城南新区、凤凰新城和史河路开发序幕。2004年，固始招商引资项目在全省亦属一流。像史河湾浙江工业城项目，号称“11工程”，由世界排名500强的浙江王子集团在5年至10年内，将近100亿元的资金投入到固始史河湾改革试验区。2006年春节前，先期到位近2亿元资金。外商给试验区兴建的行政中心已开始施工建设。国源大型购物中心采用的钢架构筑、郭陆滩镇中原水暖器材城，在河南省都是惟一的。红双喜家具城、欧港建材大市场等几个物流中心，在全市都是规模最大的。2006年16月份，全县共引进项目140个，合同资金18亿元，目前开始实施或开始生产的项目有6

8、0个，到位资金4.8亿元，年度总到位资金将达到11.2亿元，其中达亿工业园、成功大道开发、上海儒瑞制衣、光明路开发、恒誉佳烛业、怡和太阳新城、城南新区续建、加拿大五月花公司、史河路综合开发等一批省外投资项目年度投资额将超过6.8亿元；台湾皇利电器公司投资的碎纸机生产和韩国东洋公司投资的洁具加工两个项目，合同金额达5000万元，并已开始建设。【综合实力】2003年固始县人均GDP 3613.8元，只有河南省108个县（市）平均水平6243.9元的57.9%；居民人均储蓄存款余额、农民人均纯收入等其他指标在河南省108个县（市）均处下游。2004年，固始被确定为全省五个规划建设的区域性中心城市之一

9、，享有与省辖市相同的经济管理权限和部分社会管理权限。在全国第五届县域经济基本竞争力评选中，固始位居302位，一年攀升43个位次，在中部六省497个县（市）中，位居53位，连续两年被评为中部百强县（市）。【经济发展】据测算，固始县2006年上半年实现生产总值39亿元，增长14.2%；全县一般预算收入10632万元，增长24%；居民储蓄余额66亿元，较年初增加8.12亿元，增长16.4%。全社会固定资产投资完成23.5亿元，增长60.4%。全县社会消费品零售总额15.7亿元，增长14.7%，城镇居民人均可支配收入3700元，增长17.3%；农民人均现金收入1402元，同比增长18.9%。【获得殊荣

10、】固始县被省委、省政府确定为全省5个扩权强县、26个城镇化重点县（市）和规划建设的5个区域性中心城市之一，被国家建设部命名为“城市基础设施建设优秀县城”，获得“河南省人居环境范例奖”、“省级卫生城市称号”、“河南省创建文明城市工作先进城市”和“全国社会主义新农村建设示范县”等。【产业格局】劳务经济：在全县160万人中，外出务工经商人员超过50万人，占全部人口的31.3%，占全县农村人口的39.1%，每年挣回35亿多元。固始县积极推进工业企业改革，现已形成柳制品加工、畜禽养殖加工、粮油加工三大优势行业，援生制药股份公司一个重点企业，七0七民爆、华旗汽车内饰件、锁龙机械三个优势企业，柳编、麻袋、药

11、品、羽绒、蜂蜜等产品，远销近30个国家和地区，年出口创汇近千万美元。三高固始鸡、援生、蓼风、柳编集团等四大龙头企业，打造了民营工业城、水暖器材加工、银针加工、援生制药、柳编加工等五大工业园区。特别是美国吉尔、韩国东洋、上海开开、中国盾安等跨国或上市公司投资固始，外向型工业经济取得重大突破。【固始区位图及临县比较表（2005）】【固始经济运行情况简析】据测算，固始县2006年上半年实现生产总值39亿元，增长14.2%；2005年全年生产总值82.9亿元，增长13%。财政收入2.02亿元，净增5588万元，增长38%，农民人均纯收入2795元，增幅13.6%。2004年，全县国内生产总值达72.2

12、亿元，农民人均纯收入2460元，分别较上年增长13.4%和19.5%。2004-2005固始在全省108个县市排名表：20002006年三产业比例对比表：注解：由三产业对比表中可以看到固始第二产业工业正在走强，这说明固始经济结构正发生良性变化，工业的快速发展，将直接促进和加快城镇化进程的发展。2004-2005年城镇人均可支配收入增长表：注解：从上表中可以看到固始的人均收入增长率均高于郑州市和信阳市增长率，且上半年的人均可支配收入值高于信阳市。第二部分：固始房地产市场调研分析【固始房地产市场综述】固始的商品房市场发展相对较晚，仅有不到6年的历史，但市场投放的项目品质较高，价格亦高。区域分布呈现

13、三面开花势头：由于固始县政府之前着力向西扩展，因此商品房主要集中在这个地区，如香樟苑、华府等，并呈逐年增加趋势。此外，由于旧城改造，体育场附近也成为近年固始楼市热点，存有水云居、隆鑫花园、桃花坞市场等几个盘，多层价格一般在11001600元/之间；可以看到，随着政府城南开发加快和政府南迁，项目所在区域必将成为房地产开发的下一个热点区域。单位集资房所占比重仅次于自建房，根据我们调研得知，几乎每个单位都有集资房供应，大部分单位在几年前已停止，但个别单位如运管所、审计局今年仍有部分在建集资房，均价低于市场价300600元不等。【固始房地产整体状况：两大竞争、六大现象、十大要求】（1）自建房与商品房竞

14、争自建房与商品房的竞争集中体现在实际成本上，另外还有建筑质量、大众认知等因素。自建房主要指消费者在既有土地上自己建造的房屋。土地的获取途径主要有四种：拆迁安置补偿、直接购买、单位购买后分配、商品房小区内的定制式开发等。土地的规格主要有818M、1018M、820M、1020M等，购地成本一般在510万元/块，其中中心城区最贵的达到10万元以上/块。另外自建房的土地比照宅基地形式，没有使用年限的限制，也是商品房小区所不具备的。自建房主要集中在老城区内，并占据主流形态，建筑形势多为独门独院，两层半结构为主，建筑面积约200300平方米，外观普通，款式陈旧，这部分居民以固始原住居民为主；临街地块建的

15、楼层较多，底层作门面房使用，建筑成本约300500元/平方米。一套自建房的全部成本约1135万元。目前，自建房作为非市场化产物，在固始县城的居住形态中拥有绝对主导地位，在问卷调查中，自建房比例占总样本量的46%。县委县政府尚未对此现象进行严格控制，据了解，凤凰新城、怡和新城仍采用此形式开发，事实上，自建房由于居住感受上的相似性，对商品房特别是别墅产品的冲击最为严重。自建房在生活中，最突出的问题主要表现在进出道路不畅、供水不方便、无集中的排污管道、无物业管理和安全防卫设施、无社区的整体规划与优美的居住环境等。（2）中心城区与边缘新区竞争中心城区主要指红苏路、迎宾路、中山大街、蓼北路围合区域及附近

16、地区。中心城区的生活配套齐全，如学校、医院、银行、超市等网点密布，在此居住，可享受到现有的工作圈、生活圈、人际圈等。边缘新区如黄河路沿线及以北区域、蓼城大道沿线及以西区域、城南新区等，虽然有一些单位及家属院，但整体表现出配套缺乏、生活不方便，发展前景不明朗等。政府一直提的双50规划（城市面积达到50平方公里，常住人口达到50万）是所有人都不曾经历过的，大多数人尚抱有一定观望态度；人们宁愿多花钱在中心城区买贵房子，也不愿在新区冒险置业，事实上，县城人购房，多掏12万元很容易筹措。（3）六大现象 房地产开发火热 单位集资房依然存在 有钱人买地，无钱人买房 市民普遍看好城南新区开发 小高层叫好不叫座

17、 外出务工人员抬升本地房价。（4）十大要求 开发商信誉度要高 小区内景观环境要看得过 社区内及周边配套要齐全 物业管理要到位 车库或车棚要具备 煤棚也要有 楼间距要足够大 房间面积要足够大 室内层高要足够高 要求楼层不要太高【供应楼盘比较表】【竞争楼盘个案调查】 项目名称：香樟苑开发商： 固始信合房地产开发有限公司代理商： 上海泽真房地产营销策划公司项目位置：蓼城大道与黄河路交叉口西北角项目规模：占地234亩，总建筑面积22万平方米，共约1800户相关配套：幼儿园、商业街、中心广场、社区医院及会所等开工期： 2004年5月交房期： 2006年12月工程现状：部分别墅正在施工，小高层未建绿化率：

18、 38%面积范围：91.4126.04平方米（多层，小高层），170290平方米（别墅）主力户型：三房两厅，独栋别墅，叠加别墅，双拼别墅价格范围：16002100元/平方米（别墅）销售均价：1300元/平方米（多层）总价范围：35万70万（别墅）销售状况：销售情况一般销售热线：4992779卖点分析：产品类型丰富，小区环境好，地理位置较优，周边配套齐全，物业管理优。综合点评：开发商品牌优势明显，楼盘定位涉及各个消费阶层，项目品质较好，但层高较低，户型设计不够合理，价格较高。 项目名称：水云居发展商： 江苏泰州通达房地产开发公司开发商： 固始广信房地产开发公司代理商： 家佳房产项目位置：固始县城

19、桃花坞路（原固始化肥厂）项目规模：总占地面积约64亩，总建筑面积5万多平方米相关配套：大型中庭广场、半地下式车库、幼儿园、娱乐健身设施等。开工期： 2005年3月交房期： 2006年12月工程现状：别墅尚有部分在建，其余主体结构封顶绿化率： 33%建筑密度：38%面积范围：90140平方米（多层），240300平方米（别墅）主力户型：三房两厅，别墅价格范围：1200元/平方米1563元/平方米销售均价：1400元/平方米总价范围：10.5万21万（多层），40万60万（别墅）销售状况：约销售40%左右销售热线：6163555，6163666卖点分析：位置环境好、配套齐全、生活便利、物管好、户型

20、多样化综合点评：项目品质较好，户型设计合理，产品类型丰富，销售人员素质较好，但价格较高，市场较难接受 项目名称：隆鑫花园开发商： 信阳市南湖房地产开发有限公司物业管理：信阳市鑫馨物业管理公司项目位置：固始县中山大街（老电影院对面）项目规模：共7栋楼302套，其中住宅230套相关配套：智能化楼宇可视系统，私家车库，电视网络、有线电视线路入户开工期： 2005年10月交房期： 2006年12月工程现状：现已建到4层绿化率： 33%面积范围：103.56平方米166.8平方米主力户型：三房两厅、四房两厅价格范围：1000元/平方米1389元/平方米销售均价：1200元/平方米总价范围：12.4万20

21、.1万销售热线：4957222，4957333卖点分析：户型独特错层设计，项目位置较好，周边生活配套齐全综合点评：项目区位优势明显，户型设计独具创新，与四星级产权式酒店互融，开固始先河 项目名称：华府开发商： 河南固始宏达房地产公司代理商： 上海三方房地产营销策划公司项目位置：蓼城北路西段项目规模：占地约60亩相关配套：国宾大酒店，空中花园开工期： 2006年6月交房期： 2007年12月工程现状：现正在修路绿化率： 35%以上面积范围：100150平方米（多层），100120平方米（小高层），别墅已内定主力户型：三房两厅，四房两厅，别墅总价范围：暂无销售状况：现正处于咨询阶段，8月18日开盘

22、，别墅已内定完毕销售热线：4610666，4610777卖点分析：退层式设计独特，户型设计创新，送空中花园，项目地理位置优越，包装的品质感较高。综合点评：规划设计创新，地理位置偏西。 项目名称：桃花坞开发商： 固始博源房地产开发公司项目位置：桃花坞路西段项目规模：由五栋点式楼组成，共180套住宅，40套商铺相关配套：社区底商，空中花园开工期： 2006年1月交房期： 2006年12月工程现状：1、2、5号楼在建一层，3、4号楼主体结构基本封顶绿化： 主干道沿路绿化带面积范围：60平方米170平方米主力户型：三房一厅，三房两厅，四房两厅价格范围：800元/平方米1366元/平方米销售均价：130

23、0元/平方米总价范围：7万21万销售状况：现接受内部预订，尚未开盘销售热线：4952185卖点分析：位置好，带空中花园综合点评：项目区位较好，周边生活配套完善，但项目规模较小，为市场改造工程。 项目名称：元宝山居开发商： 固始信合房地产开发公司项目位置：红苏路中段项目规模：总建筑面积6万平方米左右相关配套：庭院，公用车棚开工期： 2004年11月交房期： 2006年12月工程现状：主体结构封顶绿化率： 35%面积范围：110140.5平方米（小高层）主力户型：三房两厅，两房两厅销售均价：1500元/平方米（小高层）总价范围：16万21万销售状况：销售约30%销售热线：4953779卖点分析：项

24、目位置较好，周边生活配套齐全，户型设计较好综合点评：小高层项目，市场消化速度慢，但项目规划设计较好，地理位置优越 项目名称：黄河花苑1期夏朵小城开发商： 固始春城房地产开发有限公司代理商： 安徽博顿地产咨询项目位置：固始县黄河路与淮河路交叉口项目规模：共80000平方米左右相关配套：社区服务中心，休闲广场开盘期： 2006年8月18号交房期： 2007年5月工程现状：一层完工，部分施工到二层绿化率： 18.5%面积范围：94平方米145平方米主力户型：三房一厅，三房两厅价格范围：1000元/平方米1255元/平方米销售均价：1120元/平方米总价范围：11.2万16.6万销售状况：尚未开盘，现

25、正内部认购中销售热线：6169990，4693553卖点分析：区位发展前景好，项目规划较好综合点评：项目周边环境较差 项目名称：淮河路市场开发商： 固始大地置业有限公司项目位置：淮河路老烟草局对面项目规模：共5170平方米相关配套：底层商业开工期： 2006年3月交房期： 2006年9月15号工程现状：即将封顶面积范围：98平方米160平方米主力户型：三房两厅，三房一厅，两房一厅价格范围：860元/平方米1160元/平方米销售均价：1080元/平方米总价范围：10万17.2万销售状况：现在住宅销售基本结束，剩余为商铺销售热线：4693336卖点分析：地理位置较好，配套齐全综合点评：项目规模较小

26、，周边环境较差 项目名称：莲花小区开发商： 固始县财政局项目位置：黄河路西段项目规模：21套别墅，18栋多层相关配套：幼儿园，莲花池绿化率： 35%以上主力户型：三房两厅，别墅面积范围：别墅315平方米左右销售均价：别墅1550元/平方米，多层1000元/平方米销售状况：别墅尚有部分剩余卖点分析：小区环境优美，地理位置优越综合点评：别墅户型设计欠佳，面积浪费较大 怡和花园开发商： 固始怡和实业发展有限公司项目位置：红苏路与蓼北路交叉口项目规模：24000平方米，144套住宅，44间门面房开工期： 2004年6月交房期： 2006年3月绿化率： 30%左右相关配套：可视对讲，门禁系统，燃气面积范

27、围：116.8平方米129.9平方米主力面积：129.9平方米，126平方米销售均价：1508元/平方米卖点分析：项目位置优越，配套齐全综合点评：项目前期定位准确，销售基本结束第三部分：购房需求调研分析1、调查目的：本次市调旨在调查固始县房产市场的基本状况，包括消费者特征、市场需求、购房行为、产品偏好、价格及市场阻碍等，整合固始地区消费者市场信息，为本项目产品策划、销售策划、广告策划提供强有力的市场依据。2、调查时间：2006年8月1日2006年8月5日。3、调查内容：目前居住状况、购房消费特征等。4、调查对象：潜在的住宅消费者，包括沿街门面经商者、个体业主、机关工作职员和部分企事业单位人员。

28、5、调查方式：本次调查采用问卷调查、熟人介绍、沿街商铺和陌生拦截等，共收回问卷78份，有效问卷65份。【调查样本统计】1、样本人群的性别统计【分析说明】：从受访性别比例来看，男性占了绝大部分的比例。在现代社会构成来看，男性在家庭决策上仍然占一定的主导地位，所以本问卷的调查基本符合当前社会以及固始县的基本情况。2、样本人群的年龄段【分析说明】：从图表可以看出，本次调查主力样本人群集中在30-50岁的年龄段，合计占样本总量的77%，符合调查的年龄范围。其中30-40岁占59%，40-50岁占18%。30岁以下，因参加工作不久，购房的资金实力较弱，也没有很强烈的住房需求。而超过50岁的，子女都比较大

29、，对住房的需求减少，且由于临近退休，不足以支付购房的一次高额支出。3、样本人群的家庭结构【分析说明】：从图表可以看出，样本家庭结构基本为3-5人，两代以上为主，占到样本人群的95%。置业因素中有考虑预留下一代使用，也符合目标客群的家庭背景定位。4、样本人群文化程度【分析说明】：本次受访人群接受过高等教育的人群所占比例达到54%，符合我们受访人群公务员占相当比例的事实，这部分人群是固始精英阶层的代表，符合我们中高档住宅定位的目标人群。5、样本人群收入状况【分析说明】：图表中看出，600元以下的收入是固始的低收入人群，占15%。固始市民的主力收入区间位于6001000元之间，占到66%的比例，从职

30、业分布上看，有近80%的人是公务员。1000元以上的属于中高收入人群，占19%，这部分高收入人群从职业分布上来看，将近90%的人是个体商户，另10%是公务员。6、样本人群职业分布【分析说明】：从图表中可以看出，公务员所占比例较多，达60%，其次为个体商户，达26%，这一人群是固始县目前收入最高、最稳定的群体。【样本人群目前居住情况】1、 样本人群目前住房来源分析【分析说明】：从上图可以看出，自建房在固始当地的住宅市场中占有绝对的优势，占到46%，单位集资房也占到了一定的比例，达到22%，同时也说明商品房的市场普及率不是很高，占到18%。但是随着政府对土地管理的严格化，普通市民拿地的难度越来越大

31、，市民自建房的比例将逐渐开始下降。而且我们通过调查了解到，大部分的单位因为考虑到管理等各种因素，不再对本单位职工建设带有福利性质的集资房。所以综合以上因素考虑，商品房所占比例将稳步提高，这将成为固始住宅市场走向的大势所趋。同时也由于一部分自建房、单位集资房由于房龄较长、缺乏好的物业管理、没有环境绿化、基础设施不健全等因素，相当一部分潜在客户有提高居住品质、改善居住环境、换房居住的心理需求，这也将提高商品房的普及率。2、样本人群目前居住面积统计【分析说明】：从图表可以看出，样本人群的居住面积主要集中在100-140m2之间，占到了样本人群的41%。其次是170 m2以上，这部分人主要是以自建房为主，在选择170 m2以上的17人中只有1人是商品房，其余16人都是自建房。【样本人群的购房意向】第四部分：项目综合分析