住宅小区物业管理信息系统分析与设计说明

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1、 学 年 论 文题 目住宅小区物业管理信息系统设计与开发系 部计信系专 业信息管理与信息系统班 级信管1321学 号学生指导教师职 称讲师2016年3月30日容摘要中国房地产业经过十几年的发展正逐步走向成熟，物业管理也面临蓬勃发展的局面。随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。由于物业管理涉与的管理围较为广泛，管理容繁杂，加上政策性的变动因素，日常工作需要耗费大量人力和物力。为改善住宅小区物业管理工作条件，提升物业管理的技术水准和更新管理理念，提高物业管理工作的效率和质量，降低物业管理成本，就必需引进计算机技术。用计算机操作的

2、住宅小区物业管理信息系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计该系统提供了市场需要。本系统是为了住宅小区物业管理部门日常管理工作信息化，规化而开发的软件。它以物业管理部门为服务中心，以住户为服务对象。通过实施各种服务项目，全面地反映了在小区物业经营管理活动中，物业部门与住户之间各种业务往来。使各种业务的办理迅速、准确，极提高了小区物业管理工作的工作效率。关键词 管理系统; 开发小区物业管理; 数据库; 系统分析与设计1、需求分析开发小区物业管理系统，总体目标要实现对房产信息、装修信息、投诉信息、报修信息 、物业收费信息、车位信息的登记、处理、统计等操作。住宅小区物业管理信息系统完成功能主要有：

3、物业公司负责住宅小区房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理工作。由住户缴纳费用和出租房屋费用来维持各项费用支出。1.楼宇1.1住宅小区楼宇经过验收接收后，开始建立小区房产基本资料，为收费与管理做基础工作。小区的楼房管理包括出售房屋，出租房屋和公用建筑，它们以楼号、单元号和房号标识。1.2建立车位资料，为收费与管理做基础工作。车位用车位号标识。2.入住2.1购房人收到有效的人住通知书后，携带到管理处办理人住手续，填写居民入住登记表(个人与家庭基本情况)并签订人住协议(承诺书)。2.2用户一旦入住(领取钥匙)后，抄表员入户登记水电气表底数。2.3住户装修房屋，要先与物业公司签约后方

4、可施工，房屋装修协议书的主要容有:（甲方名称，法定代表人）、乙方名称、乙方房号、签约日期、装修部位与各部位装修容(项目包括屋顶、墙面、地面、阳台、门窗、厨房、厕所、采暖设备、壁柜顶柜、管道)，签约后到收费处交纳管理费、装修保证金和施工安全保证金，领取施工许可证。2.4装修完毕验收后，退回保证金，但如果违反装修制度则从违约金中扣除后退还。2.5住户可以随时到管理处挑选空车位，选中后填写车位登记表，当然也可以更改车位或在结清费用后取消车位。2.6住户需要退户时，持有效证明到收费处结清费用后做退户处理。3.收费3.1住户可以随时到物业公司收费窗口交纳自上次收费之后的费用，收费员登记收款并打印收据。3

5、.2住户向收费员讲明原因，可以预交季度/年各项费用。3.3每月按照楼号制作拖欠三个月以上的住户催缴清单，贴在各楼入口处，半年以上未交费则按一定比例收取滞纳金（代收除外）。3.4按照国家政策的指导，修改各项收费标准。4.日常服务4.1住户的住房或设备设施出现问题可以直接或打到接待处报修，讲明地址、修理部位、损坏情况、约定时间和收费标准，接待员填写维修服务单，向维修组下达任务。维修员维修后，在服务单上填写实际维修人、维修时间段、维修容和价格，经住户验收交回接待处。4.2接待处负贡接待住户的投诉，登记投诉情况和解决结果。以上是本系统所要实现的基本功能。但对系统不断出现的新需求，需要在使用过系统的更新

6、与维护来实现。这样，才能使系统不断地完善，功能更加强大，与用户的交互性更强。1.1业务流程分析本系统主要包括六个业务流程，即房产信息管理、装修信息管理、投诉信息管理、报修信息管理、物业收费信息管理和车位信息管理。房产信息管理是物业管理人员上级管理验收后的房产进行信息录入、统计等操作。涉与到业主入住处理、物业费用、车位租用等相关信息。装修信息管理是物业管理人员对装修进行登记、处理、统计等操作。涉与到签订装修协议、缴纳管理费用、保证金等相关信息。投诉信息管理是物业管理人员对投诉进行登记、处理、统计等操作。涉与到投诉人、投诉容、处理人等相关信息。报修信息管理是物业管理人员对报修进行登记、处理、统计等

7、操作。涉与到报修人、报修项目、处理人、收费金额等相关信息。 物业收费信息管理包括收费项目的设置、缴费处理、预付款处理、收费统计等操作。是物业管理业务中非常重要的一个环节。车位信息管理是对车位的使用情况进行管理，涉与到的业务有对车位的登记、出租、收费等操作。画出主要业务流程图如下：退户清理费用表收费处水电表底数统计表入住协议抄表员入住入住通知单购房人管理处居民入住登记表管理处住户人房屋装修协议书车位登记表物业公司出租车位缴费表缴费单收费处住户人投诉表接待处维修后服务单维修服务单维修员维修组住户人物业公司收费窗口收款收据住户催缴清单收费员收费标准1.2数据流程分析根据以上业务流程的分析，对所设计住

8、宅小区物业管理信息系统的设计的具体功能需求有了清晰明了的认识。接下来进行数据流程分析。画出顶层数据流程图：住户基本信息表F2住宅小区物业管理信息系统住户住户画出若干主要第二层数据流程图：给出数据字典：2.系统设计2.1总体设计系统总体结构设计是要根据系统分析的要求和组织的实际情况来对新系统的总体结构形式和可以利用的资源进行大致设计，它是一种宏观、总体上的设计和规划。绘制软件模块结构图（Software Chart）：住宅小区物业管理信息系统对系统总体结构设计和所绘制图形加以文字说明：本系统层次分六个功能模块：基本设置、房产信息管理、投诉管理、报修管理、缴费管理和车位管理。其中基本设置即管理员登

9、陆系统所需密码设置以与修改方法。房产信息管理涉与购房人在入住小区后需向系统添加业主基本资料包括、工作单位、联系等。还要对其所购买的房产信息做好记录，包括楼号、单元号和房产标识等。投诉管理即对住户居住期间提出所有投诉做好记录和管理，分为投诉添加和投诉管理两块容。报修管理是指住户对住房或小区设备设施等出现问题时的维修要求的记录和管理，同样要实现添加维修要求，记录管理维修要求。缴费管理是要实现住户居住期间各项收费容和标准的管理，有缴费容的添加以与各项管理两大块功能需求。车位管理则涉与住户在管理处挑选车位后的车位添加以与住户选择车位的各项基本信息的记录与管理。2.2详细设计2.2.1代码设计（编码体系

10、）代码是用来表征客观事物的一个或一组有序的符号，它应易于计算机和人识别与处理。代码设计，是设计一个管理系统时必须要考虑的一个方面，因为当实体越多，实体间关系就越复杂，存储的数据量就越大，数据表就越多，好的数据编码能快速地查找到所需要的信息，也方便对数据的更新维护。为了方便业主对投诉、报修等信息的查询，编码的原则是根据投诉、报修的日期和顺序码生成组合码。投诉编号、报修编号的前六位是事件发生的时间，后两位为顺序码。对于楼宇的编号则按照楼栋、单元、楼层等编号生成编号。另外，为了方便对住户编号的编码，住户编号采用顺序码。2.2.2数据库设计数据库的设计即对程序当中所采用的数据库相关的名称和标识符、在数

11、据库当中的位置、定义、度量单位、格式和值域、敏感程度、数据项名、缩写词和代码，包括用于数据库的规格说明等进行定义。如以下图数据库若干表结构：（1） 用户表用户表存放登陆系统所需要的用户名和密码，需要访问此表，图表3-1所示。表3-1用户表字段名数据类型可否为空用户名（主键）Char(10)NOT NULL密码IntNOT NULL（2） 住户基本信息表住户基本信息表，如表3-2所示，存放小区所有的住户信息，这些信息也是小区物业管理的基本信息，在实现系统的各个功能中起真非常重要的作用。表3-2 住户基本信息表表字段名数据类型可否为空住址(主键)Char(10)NOT NULL户主Char(10)

12、NOT NULLVarchar(50)NOT NULLChar(20)NULL入住时间DatetimeNULL（3） 房产资料表房产资料表存放小区的所有房屋的信息，其中包括已售出的房屋和未售出的房屋。表3-3 房产资料表字段名数据类型可否为空住址(主键)Char(10)NOT NULL房屋结构Varchar(50)NOT NULL设备Float(8)NOT NULL房屋面积Float(8)NOT NULL出售信息Char(20)NULL(4) 处理故障表住户处理故障表存放小区住户的各种故障的所有信息。表3-4 处理故障表字段名数据类型可否为空住址(主键)Char(10)NOT NULL处理故障

13、DatetimeNOT NULL经办人Char(10)NULL处理时间DatetimeNULL（5） 收费统计表收费统计表存放小区住户的各种收费信息。表3-5 收费统计表字段名数据类型可否为空住址(主键)Char(10)NOT NULL保洁费Int(4)NOT NULL保安费Varchar(50)NOT NULL手续费Int(4)NOT NULL机动车存车费Varchar(50)NOT NULL水费Char(10)NOT NULL电费Varchar(50)NOT NULL宽带Int(4)NOT NULL气费Char(10)NOT NULLTV费Int(4)NOT NULL凤凰电影台Int(4)

14、NOT NULL收费时间DatetimeNOT NULL2.2.4输出设计输出主要以整合最后数据通知相关用户第一：根据住户的缴费情况输出发放相关通知书第二：有关装修处打印各项协议相关容。甲方：乙方签字：输出施工许可证交与客户3缴费情况打印输出-户号： ： 住房性质： 费用期间：项目名称 单价 上次表底 本次表底 数量 金额合计：收费员： 日期： 收到： 找回：4. 预交季度/年各项费用输出(同上)5输出欠费住户信息（催缴清单）房号户主欠费情况欠费时间提示半年以上未交费则按一定比例收取滞纳金（代收除外）请与时交清费用!6.输出客户退住房情况交与物业管理处，以便提交修改相关数据房号 户主 入住时间

15、退房时间2.2.3输入设计通过各种表格收集数据1.房产信息楼号 单元号 房号识别住房状态 1栋2车位车位号 已选车位可选车位状态(是or否)3.居民入住登记表收集各户主家庭基本信息，然后录入表格户主性别民族其他成员联系入住时间是否签入住承诺书4 抄水表 房号标志 户主 水表底数5.若户主需要装修房屋，则先打印输出签订相关协议。根据签订数据录入以下表格：房号装修容乙方（是or否甲方(是or否)签约日期6.相关装修收取费用管理费装修保证金 施工安全保证金合计一居20二居30三居50防盗门30垃圾间20录入汇总表格 房号户主装修总费用领取施工许可证(是or否)验收情况7 相关物业收费情况数据录入房号

16、户主保洁费保安费手续费车存车费代收水费代收电费代收气费代收tv费凤凰电影台时间合计缴费情况8 日常服务(录入住户日常服务)用户提供的信息，录入数据地址修理部位损坏情况约定时间维修员提供的信息，录入数据维修人员维修时间维修情况维修费用9 接待住户投诉与解决情况投诉住户投诉容时间解决结果2.2.5算法设计在系统中定义基本设置模块，用来设置物业人员分配登录权限、设置与 修改密码等。在系统中定义房产资料管理模块，存放房产信息，以便查看，并利于管理。在系统中定义投诉管理模块，存放住户所投诉事件，便于查看并解决问题。在系统中定义报修管理模块，存放保修与维修信息。在系统中定义缴费管理模块，统计与业主相关的缴

17、费信息。在系统中定义车位管理模块，统计车位信息并存入系统。至此，我们基本上完成了住宅小区物业管理信息系统的全部设计工作。通过这次比较完整的系统设计，我们摆脱了单纯理论知识的学习状态，将所学知识和实际的结合锻炼了我们的综合运用能力。通过对整体的设计，对局部的取舍，以至对细节的斟酌处理，都使我们的能力得到了提高。三人分工合作，查阅了大量资料，共同努力形成这份报告。但毕竟是第一次对系统分析与设计的尝试，仍然存在许多不足，过程中暴露出的不足我们都将在以后的学习中尝试不断完善。参考文献1海藩.软件工程导论（第5版）M.清华大学，20052王珊，萨师煊.数据库系统概论（第4版）M.高等教育，19993 余杰 莎莎.SQL Server项目开发实践M.中国铁道，2006.124松涛 吴维元 SQL Server2000管理系统实录M电子工业 20065黄梯云. 管理信息系统导论M. ：清华大学. 2004.3.6 闪四清. SQL Server 实用简明教程M. ：清华大学. 2007.1商学院北津学院学年论文评审表姓 名王军系部计信系专业班级信管1321学号130942046题 目：住宅小区物业管理信息系统设计与开发评审意见成 绩指导教师签名指导教师职称评审时间： 年 月 日- 17 - / 17