A市xxx项目房地产开发可行性研究（ 63）

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1、【经典案例】：A市项目房地产开发可行性研究1. 项目基本情况1.1.1 位置本项目位于A近郊镇南部，濒临东江，西接增城沙浦镇和新塘镇，与东莞市中堂镇隔江相望。紧靠规划中的广园东二期瑶田出口约14公里。距离 A市天河商业中心区约46公里，距离增城城区荔城约27公里。1.1.2 用地规模与地块现状用地规模：首期用地包括广园东沿线和大洲岛约75万平方米（合约1200亩），可建筑面积34万平方米；整个地块约9500亩，包括仙村鹅桂洲，可建面积待定。地块现状：（1） 地块目前主要为耕地、工业用地及部分河滩地。（2） 首期用地中包括两个自然村，共200多户人口，其余为农田和水面。（3） 鹅桂洲与大洲岛均四

2、面环水，江面最宽处达180米，周边视野开阔。大洲岛上有大量茂密的荔枝树，与水景一起构成良好的自然景观；（4） 项目所在地镇之前的主要产业为水泥制造，目前用地周边仍遗留有为数不少的水泥厂，其中部分尚未完全停产。在地块的视线范围内，均可看见大小不等的烟囱，它们有的位于镇，有的位于邻近的沙浦镇，有的则位于东莞市中堂镇。1.2 项目主要技术经济指标（详细、见表14-1至14-6）连体别墅区用地平衡表 表14-1项目计量单位数量所占比值用地总面积ha42居住区用地ha42100住宅用地ha2867公建用地ha38道路用地ha37公共绿地ha819连体别墅区经济技术指标表 表14-2项 目计量单位数量所占

3、比值备注用地总面积ha42居住户（套）数户（套）884居住人数人3094户均人口人/ha4总建筑面积平方米22计算容积率建筑总面积万平方米22100住宅建筑面积平方米20434094规划平方米204340保留平方米0公建面积平方米156606规划平方米15660保留平方米0人口密度人/ha74住宅容积率%50综合容积率53总建筑密度%30绿地率%40人均公共绿地面积平方米/人26停车数个1000连体别墅区配套设施一览表 表14-3项目符号设施名称建筑面积用地面积备注文化娱乐文化活动站50009000小计50009000教育幼儿园18002500小计18002500商业服务沿街商铺6000600

4、0饮食店800电讯营业所300300邮电所300300储蓄所200200肉菜分销店300中西药店300书店300小计85006800行政管理居委会200小计200公共设施变电房60变电房50公厕50小计180总计1566018300独立别墅区用地平衡表 表14-4项 目计量单位数值所占比值（%）用地总面积ha33居住区用地ha33100住宅用地ha2060公建用地ha26道路用地ha514公共绿地ha720独立别墅区经济技术指标表 表14-5项目计量单位数值所占比重备注用地总面积Ha32居住户（套）数户（套）320居住人数人1280户均人口人/户4总建筑面积万平方米12计算容积率建筑总面积万平

5、方米12100住宅建筑面积平方米11510096规划平方米115100保留平方米1公建面积平方米49004规划平方米4900保留平方米0人口密度人/ha39住宅容积率35综合容积率36总建筑密度30绿地率40人均公共绿地面积平方米/人52停车数个370独立别墅区配套设施一览表 表14-6项目符号设施名称建筑面积（平方米）用地面积（平方米）备注文化娱乐文化活动站30006000小计30006000教育幼儿园18002500小计18002500公共设施变电房50公厕50小计100490085001.3 项目主要财务评价结果指标 项目主要财务评价结果指标汇总表评价结果项目总投资（万元）108288项

6、目总销售收入（万元）135270利润总额（万元）17324税后利润（万元）11606投资利润率10.72税前全部投资FNPV（万元）7259税后全部投资FNPV（万元）2661税前全部投资FIRR11.33税后全部投资FIRR8.61税后自有资金FNPV（万元）2824税后自有资金FIRR9.85盈亏平衡点销售率86.212. 项目开发宏观环境分析2.1 A经济发掌状况（略）2.2 A市经济发状趋势分析（略）2.3 项目地块临近城市经济发展分析（略）2.4 A市住宅市场分析 2.4.1 住宅市场供给情况分析（略）2.4.2 住宅市场需求情况分析（略）2.5 A市新兴住宅区域的分布分析（略）2.

7、6 项目开发宏观环境评价 综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点：2.6.1 A市是目前中国经济发展最为迅速的地区之一。经济实力强,基础设施及交通环境日益改善，国民经济发展后劲足；居民收入高，生活水平不断提高，为当地房地产业尤其是住宅产业的发展奠定了有力的基础。2.6.2 A市的住宅市场规模庞大，从总体上呈现过剩与短缺并存，挑战与机遇同在的局面。商品房空置高达600多万平方米，买方市场已经形成，各楼盘均面临巨大的价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘。环境与品牌优势明显的楼盘仍然畅销无阻。2.6.3 A市的住宅市场呈现如下基本特征： 郊区化特征：随着城市交通环境的改善以及居民对居住环

8、境质量要求的日益提高，城市近郊及部分远郊楼盘发展迅速。前几年是番禺洛溪一带，近年来向北（板块），向南（华南板块）及向东（广园东板块）的发展引人注目。 主题特征日益明显：住宅市场细分日益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占具明显的市场优势。近年来，以体育运动，休闲度假，养老保健，旅游，教育为主题的项目各呈缤纷，吸引了众多的买家。 品牌因素日益走强：历经10余年的A房地产业已形成了一些著名的品牌。如中海物业，合生创展，碧桂园，丽江花园等。这些品牌在消费者心中留下了深刻的印象，成为他们在购买商品房时首选的因素之一。 A较大规模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎宾路一线、区的南湖、大道一线、广园东路

9、一线。由于广园东二期工程的动工，广园东及其延长线一带的发展势头引人注目。3. A城市总体规划描述3.1 A市2010年总体城市规划根据A市总体城市规划，至2010年A城区将从1992年的187平方公里（指建成面积），扩张为555平方公里，即比目前城区大一倍。2000年9月评审通过的A城市建设总体战略概念规划纲要，确定了 A市都会区空间布局的基本取向为：南拓、北优、东进、西联。新规划中将 A市原有区、番禺大部分和增城新塘、永和一带，确定为 A市主要的城市发展密集地区，“东进”中明确提出：未来 A市特别是旧城区的传统产业主要向黄埔新塘一线集中转移，利用 A市经济技术开发区的基础和港口条件，形成密集

10、的产业发展带。 A市城区的城市中心大组团、城市东翼大组团（天河新城市中心）、城市北翼大组团叁打板块之间将由环城高速公路，两条半环高速公路向东和北三条放射状快速或高速路以及地铁、轻轨等联系起来。3.2 A市发展战略目标 A市城市发展的战略目标是充分发挥中心城市政治、文化、商贸、资讯中心和交通枢纽等城市功能，坚持实施可持续发展战略，实现资源开发利用和环境保护相协调，巩固、提高 A市作为华南地区的中心城市和全国的经济、文化中心城市之一的地位与作用，使 A市在21世纪发展成为:一个繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市；一个适宜创业发展、又适宜居住生活的山水型生态城市。珠江三角洲城市群以东岸广深（香港）

11、城市带、西岸广珠（澳门）城市带作为区域发展主轴，构造了一个“人”字形的发展构架。应当共同发展为开放式的“区域组合城市”，城市之间优势互补，保持经济优势与发展潜力。 A市正处于珠江三角洲发展主轴的交汇点，在“人”字的焦点上，同时还是7条拓展轴的辐射源。3.3.2 A市域A市城市发展规划将全市划分为都会区、花都片区、从化片区、增城片区、南沙片区等五个片区。（详见表14-8） A市各片区概况 表148序号片区土地面积（平方公里）备注1都会区包括 A市辖八区、永和镇、新塘镇以及番禺沙湾水道、东涌镇以北地区2花都花都区行政范围3增城增城市域扣除永和镇、新塘地区4从化5南沙番禺区扣除沙湾水道以北、东涌镇的

12、地区都会区：原城市规划发展区，增城的新塘和永和两镇，番禺沙湾水道、东涌镇以北的广大建设用地规划控制区称都会区。花都、从化、增城、南沙等城镇与中心城区的空间距离相对较远，在规划结构上明确其各自的相对独立性，形成有相当规模的综合发展区片区，但强化了它们在区域内的优势和功能。南沙片区，依托深水港建设临港工业区，主要发展高科技工业和资金密集型对外加工业，适当发展重工业，协调发展商业、旅游业和转口贸易业。规划将本区域建成一个以港口产业、外向型加工业和三高农业为主的片区。增城片区，广汕公路以南的城镇以发展外向型工业为主，以北的城镇以发展三高农业和生态旅游为主。行政区划整合可以将国家与地方扶持 A市经济技术

13、开发区的优惠政策、效应扩散到增城，从而推动增城地区外向型经济的发展。花都片区,交通区位优势显得十分突出。可以依托新机场发展成为 A市地区的物流中心和航空交通联系紧密的高新技术产业和服务业基地。从化片区，具有良好的农业发展条件和优越的旅游资源。可利用其独有的环境及旅游自有优势，发展旅游业和三高农业。二十一世纪的A确立了“生态优先”的建设战略思想，寻求一种既能应对发展挑战又能解决环境问题的城市发展模式。以 A市丰富的地形地貌，“山、城、田、海”并存的自然基础，构建“山水城市”的框架，最大限度的降低开发与资源保护的冲突，减低对自然生态体系的冲击。构筑生态廊道，保护“云山珠水”，营造“青山、名城、良田

14、、碧海”的山水城市。传统的城市格局使 A市空间发展捉襟见肘，目前环境、交通、土地存量等方面存在的问题严重制约了城市未来的发展潜力。行政区划调整解决了城市向南发展的政策门槛，使A有可能从传统的“云山珠水”的自然格局跃升为具有“山、城、田、海”特色的大山大海格局，为建设生态安全的国际性区域中心城市提供了历史性的机遇。A市发展存在的问题只有在发展中通过控制和引导解决，要采用有机疏散、开辟新区、拉开建设的措施，力争优化结构，保护名城，形成具有岭南特色的城市形象。规划确定东、南部为都会区发展的主要方向，确定都会区空间布局的基本取向为：南拓、北优、东进、西联。南拓：南部地区具有广阔的发展空间，未来大量基于

15、知识经济和资讯社会发展的新兴产业、会议展览中心、生态岛、大学园区、A新城等将布置在都会区南部地区，使之成为完善城市功能结构，强化区域中心城市地位的重要区域。北优：北部是 A市主要的水源涵养地，将优化地区功能布局与空间结构，由于新国际机场在花都，在保证贯彻“机场控制区”规划的前提下，将适当发展临港的“机场带动区”，建设客流中心，物流中心。东进：以 A市21世纪中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，将旧城区的传统产业向黄埔新塘线转移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带。西联：西部直接毗邻 A市直接吸引区佛山、南海等城市，将加强 A市通这些城市的联系与协调发展，加强

16、广佛都市圈的建设，同时对西部旧城区进行内部结构的优化调整，保护名城，促进人口和产业的疏解。 A市未来城市空间结构为：以山、城、田、海的自然格局为基础，沿珠江水系发展的多中心组团式网路型城市结构。两条城市功能拓展轴东进轴：规划以珠江新城和天河中心商务区拉动城市商务中心功能东移，形成自中心城区、珠江新城、黄埔工业带向新塘方向的传统产业“东进轴”。该区目前尚有200平方公里的土地储备，有良好的交通及基础设施条件，产业开发已经有相当的基础。南拓轴：地铁四号线和京珠高速公路的定线，串连了一批基于知识经济和资讯产业的新兴产业区，从A科学城、琶洲国际会展中心、A生物岛、A大学城到A新城、南沙经济技术开发区、

17、南沙新港，可以提供约200平方公里区位优良的城市用地储备。规划确定该发展轴线为“南拓轴”。三条沿江城市发展带结合A城市沿江发展独特景观，重塑珠江“母亲河”形象，形成“江城一体”的适宜人居住的富有滨江城市特色的山水人情城市。规划设置三条沿江发展带。沿珠江前航道发展带，约432平方公里；沿珠江后航道发展带，约163平方公里；沿沙湾水道发展带，约184平方公里。两个转移带：山西侧“北部转移带”，是 A市旧城传统商业贸易功能疏解和发展的继续，必须采用严格控制下的低强度开发。作为旧城功能的补充，发展全市性的商贸物流中心，开发低强度的居住区。海珠区市桥“南部转移带”，市旧城人口的主要疏散地区。由于传统的商

18、贸功能仍旧要依赖旧城发展，因为城市传统的两个增长方向仍然会有一定的发展惯性。综上所述，项目开发所面临的城市规划环境具备如下特点：3.4.1 A市正在致力于建设一个“繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市”与“既适宜创业发展、又适宜居住生活的山水型生态城市”，以迎接入世后新一轮的国际产业转移。3.4.2 A市城市建设概念规划所明确的战略发展目标是“南拓、北优、东进、西联”，其中“东进”的内涵为：A市区将往东部推进到增城的新塘、永和一线。项目所在地的增城片区将是未来 A市对外加工汽车配件、化工、转口贸易、出口加工的基地，当地的经济将有较快发展。3.4.3 A市新规定的城市结构以“山、城、田、海”的自

19、然格局为基础，沿珠江水系发展的多中心组团式网络型城市结构。项目所临近的新塘镇、荔城镇将形成具有一定规模的区域中心。4 项目所在地区域环境分析4.1 区域定义本项目位于A东部镇，未来可由广园东路延长线直接与 A市区相连，鉴于区域交通特点及已经逐步形成的广园东房地产开发板块，现将区域定义为广园东快速路全线，西起沙河立交，穿 A市区天河、黄埔，过增城新塘、永和、沙铺到仙村项目所在地，兼顾荔城，现对本区域内有关规划及房地产开发供应状况作分析如下。所研究区域跨A两个区（天河区、黄埔区）与增城的四个镇（新塘镇，永和镇，沙铺镇和镇）。其中天河区珠江新城与天河北一带已经成长为 A市新的中心商务区，新的城市中轴

20、线穿越其中。黄埔区历来是A石化等产业基地，黄埔港也是A目前主要深水港口；位于黄埔区内的A经济技术开发区是国家首批经济技术开发区，经过十多年快速发展，已经形成高科技产业基地，经济规模巨大。增城新塘以服装工业闻名中外，服务业等多种产业也有很大发展。在A经济技术开发区与新塘的影响和带动下，永和、沙镇等地也建立了许多工业园区。由于九运会主场馆的落成和基础设施的日趋完善，本区域目前已成为地产投资的热点地区。4.2.2区域规划发展方向、本项目分析的广远东快速路板块可属于两个片区，即沙河至增城新塘、永和的都会区，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片区。前者属于城市“东进拓展轴”，位于A着力打造的东翼大组团产业发展

21、带，其发展方向是建设为A制造业的基地、高新技术开发和生产中心和A21世纪经济增长的核心区域之一。而项目所在的增城片区南部，依托东翼大组团，以外向型工业为主要发展方向，正逐步引进国家与地方扶持A经济技术开发区的优惠政策、效应，来推动地区外向型经济的发展。目前该地区与A的交通主要依靠广园东快速路和107国道。广园东快速路已通到新塘，按照计划，2003年底将实现全线通车，届时，作为A“东进”战略重要交通线的广园东快速路将一直延伸至东莞中堂镇，从A至东莞的路途也将由目前的一个半小时缩短至45分钟。另广深铁路已获得国家开发银行一项为期5年、上限为28亿元贷款（授信额度），主要用于兴建从A至新塘的城市列车

22、线路，并可能在年内动工。如果这一计划实施，将大大增强增城与 A市区之间的快速集体运输能力。可以预见未来两三年，除了现有的广深高速、广深公路、广园东快速路、广深铁路、广汕公路外，还有广惠高速、A北三环和广园东快速路三期等道路经过增城，这些道路设施将增城与珠三角连成一片，驱车1个半小时内可到达珠三角任何城市。这些设施的投建，将直接为区域内，尤其是道路沿线楼盘带来升值空间。区域内广园东路一线，随着各种设施日益完备，近一、两年来已成为继华南板块后的又一开发热点地区。较大的楼盘就有：位于天河区的汇景新城、华景新城、中海康城；位于增城新塘镇的碧桂园凤凰城、新世界花园、新康花园、紫云山庄。位于增城市内的荔城

23、碧桂园等。另据悉香江集团、雅居乐集团和合生创展等大开发商亦在新塘一带划取大片土地，积极入市，其中香江集团开发的广园东锦绣香江项目预计年底上市，供应量在可预见的未来将进一步放大。同质楼盘供应量大，价格竞争将不可避免。由于新塘与本项目距离近，可以认为项目的投建受此影响最大，特列出未来三年内新塘地区供应量预测表（表14-9）： 新塘地区供应量预测表 表14-9开发商名称地块面积（公顷）总建筑面积（万平方米）投放市场时间香江集团锦绣香江5742502002年底碧桂园碧桂园凤凰城6673302002年初香港新世界新世界花园422002年中罗兰德地产紫云山庄约10080已建成雅居乐增城雅居乐2001202

24、004年合生创展266约1302004年新康地产新康花园30约50已落成几期合计186610025. 项目开发条件分析5.1 地块概况本项目地块濒临东江，位于，年平均降水量1869毫米，79月份的降水量可达600700毫米，无霜期为360天左右。地下水较丰富，东江流经地块南缘。5.2 地块所在区域城市规划2002年 A市政府工作报告中指出：东部地区应以天河区中央商务区建设拉动城市重心向东拓展，将旧城区的加工工业向黄埔至新塘一线转移，利用港口条件，重整东翼产业组团，形成东部密集的产业发展带。同时 A市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要提出，黄埔新塘荔城地区发展东翼大组团，强化制造业基地功能；以

25、A经济技术开发区为依托，以黄埔和增城为腹地，积极吸引高新技术产业，在加强对饮用水保护的前提下，继续发展工业、港口运输业、仓储业以及休闲观光和特色农业，拟规划面积约200平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙铺、宁西、仙村及周边镇组成。目前已规划“新塘工业园区”60平方公里。增城市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要提出把增城建设成为“区域性重要物流中心”。由此可知，增城仙村镇及临近地区未来将发展成为以工业、物流业为主导的 A市新的工业中心。5.3 交通5.3.1 公路广深公路（107国道）、广深高速公路出入口离仙村镇约8公里。广惠高速公路（A惠州）设置了仙村出入口。地块目前靠辅道接驳A广园东路快

26、速干线。A北三环高速公路（荔城花都机场）、增莞深高速公路（增城东莞深圳）和新坪公路（新塘至从化太坪场），正在规划兴建。未来两三年，将有广深、广惠、A北三环和广园东等高速及快速路经过增城，目前已通车的A至新塘广园东快速路，将连接增城南部诸镇，延伸至东莞中堂镇。广园东路全长14公里的广园东路延长线已于2002年八月中旬动工，建成后A至东莞的车程只需45分钟。据了解，目前广园东路一期工程沙河立交至黄埔丰乐立交路段已纳入年票制收费范围，二期工程丰乐立交至增城新塘荔新路段至今仍未实施收费。但广园东路是国家批准立项、省政府同意收取车辆通行费的城市快速路。有关部门负责人表示，为乐偿还贷款，广园东路必须实行收

27、费，在广园东路一、二期工程报批时有关部门就确定了收费方案，并已上报市物价局。真正实行收费时，广园东路一期工程仍可能纳入年票制度统一收费，但会允许相关部门从中提成；二、三期则可能会采取封闭式设点收费的方式。广园东路延长线与已建成通车的广园东路一期和二期相接，总长度为47公里，14公里的延长线从增城市新塘镇荔城新路开始，经该镇塘美村向南跨越广深铁路，穿过沙头、瓜岭、上坪地、沙铺水厂、刘安等地，向东至仙村镇后折向南跨过仙村涌，经十字窖岛，跨过东江北干流后，接入东莞市中堂镇潢涌工业区的潢涌工业大道，止于潢涌工业大道与北王公路交点。5.3.2 铁路广九铁路在地块所在镇设有车站，以货运为主，每天只有对开两

28、班往返穗深的客车停靠站，对人流输送并未产生实质作用。但根据 A市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，在十五期间，计划利用广深铁路线开通中心城区经黄埔至增城方向的“穗新线”城市列车，终点站设在新塘。据悉，这一计划已得到有关部门的初步同意，国家开发银行也已向广深铁路发放一项为期五年，授信额度为28亿元的贷款。虽然城市列车并未直达仙村，但可通过短距离的公路交通与之相连，相信必对改善该地区交通，尤其是联系 A市区的交通有正面影响。 码头地块南临东江北支流，水面较开阔，少波浪，有若干装卸货物的码头，但没有客运码头。综上所述：目前出入该地块必须穿越镇区，交通仍十分不便，到天河中心区需50分钟车程，这主要

29、是由于广园快速路的延长工程尚未完成，没有直达道路所致。估计到2003年底，广园快速路延长工程完成后，本地块将与珠三角将建成一片，1个半小时可到达珠三角任何一个城市。5.4 地块周边环境地块所在的镇是远近闻名的“水泥镇”。由于靠近铁路运输线，附近石灰石资源又很丰富，发展水泥行业的条件得天独厚。改革开放后，仙村的水泥厂如雨後春笋般涌现，高峰时达有100多家，增城市水泥厂也设于此。水泥厂的年生产能力从几千吨到十几万吨不等，水泥行业在该镇财政收入中的比重一度达到7成。然而，众多水泥厂大量喷吐的粉尘严重危害着当地的环境质量，水泥粉尘可造成土壤板结，影响植物生长，对人体长期刺激还可能引起结膜炎、鼻炎、咽炎

30、、扁桃体炎、湿疹、消化道溃疡乃至职业病“尘肺”。由于水泥厂严重污染了环境，上世纪90年代中以来，在环保呼声日益高涨的情况下，各级政府部门加大治理力度，限制其过度发展。增城市人大曾制订方案，对年生产4万吨以上的水泥厂实行限期整改，要求其破碎机、生料机、熟料机、立窑卸料口、包装机、立窑配备收尘设施、粉料运输带和提升机密闭传输，除尘率要达到90以上，1998年底前完成30，1999年底前完成50，到2000年底前全部治理完毕。2000年9月，增城市政府更决定关闭年产4万吨（含4万吨，按机组设计能力界定）以下的水泥厂，收缴营业执照，停止供水供电。目前，镇已关闭了近百家规模小或不符合环保要求的水泥厂，当

31、地的水泥粉尘污染得到很大缓解。但由于水泥厂是当地财政收入的主要来源，短期内全部关闭地块周边所有的水泥厂可能性不大。虽然经过整治后，空气质量有所改善，但对于建设大型居住区来说，仍然是一大隐患。地块邻近新塘大墩，是印染洗水布行业较集中的地区。印染业排放的污水曾一度严重威胁东江水质。 A市目前大力加强重点区域的水污染防治工作，全面整治新塘一带的印染洗水布行业，仙村、新塘地区的河涌和东江河段的水质明显改善。而目前该地区洗漂印染企业通过二期治理工程达标一批、停产一批、关闭一批后，水环境质量有了明显变化。该地块有沿江景观的优势，但若不能彻底解决水污染的问题，这一优势也可能变成一个劣势。地块隔江与东莞中堂镇

32、相望，该镇岸边的水泥厂和造纸厂也对地块环境和景观构成一定威胁。5.5 该地块建设大型住宅区分析5.5.1 优势(S)5.5.1.1发展商注重文化氛围、打造精品的开发理念有利于树立别具一格的项目形象，以较低成本迅速占领市场。前房地产市场豪强林立，有些开发商以很快的速度实施扩张，但往往容易使消费者产生“粗制滥造”的印象，本项目发展商与之恰成鲜明对比。十年用心经营一个项目的专注，文学社区、精品住宅的口碑，都为公司积累了巨大的品牌知名度，如继续延用公司已成功的品牌开发，较易打动目标消费群，并能给他们产生物业可以保值增值的期望，可帮助贵集团以较低推广费用支出迅速占领市场，并有力地支援项目在长期开发中地保

33、持较优价格。 水道环境，自然景色优美本项目地块为东江支流环抱，河网纵横，水面开阔，大洲和鹅桂洲上界果树成林，自然条件好。可根据地块原始地貌特征与沿江的地理特点规划布置住宅组团，充分利用景观优势，迎合 A市人“乐水”“好林”的居住习惯，打造以水为特色，水上运动，水上娱乐，水上风景为卖点的住宅区，形成别具一格的竞争优势。“临水而居”也恰恰是目前广园东各住宅楼盘欠缺的卖点。5.5.1.3土地面积较大，是增城南部诸镇所不可多得的；项目投资巨大，对地方经济促进较大，也更容易获得政府优惠和支援。由于新塘、永和、沙铺等镇大量用地已划作工业区，很难找到自然条件优良、面积又具规模，适合大型住宅区建设的用地。项目

34、首期征地1200亩，可征地面积近9600亩，面积之巨，是增城南部诸镇所不可多得的。项目投资额高，本研究报告初步估算，仅首期1200亩用地的开发，即需投入逾10亿资金，吸引数千中高收入居民迁入，对于吸引投资、解决就业、带旺一方经济都有不可估量的作用。而且项目所在的镇随着传统的水泥产业萎缩，也正积极寻求新的地方经济支撑产业。参考附近大型住宅项目（碧桂园凤凰城与锦绣香江等）的开发经验，相信项目的投建，也能获得地方政府在地价、税收等方面的优惠与支援。5.5.1.4该地区是开发商尚未涉足的处女地，未来发展潜力较大。目前广园东板块楼盘也仅发展到新塘，项目所在地还属于大规模住区开发的处女地，因此具有较大的未

35、来发展潜力。5.5.1.5该地块位于 A市城市发展“东进”战略轴线，按照发展目标，该地块临近的新塘、荔城两镇将发展成重要的工业基地，从而带动本地区经济的快速发展。5.5.2劣势（Weakness）据A城市建设总体战略概念规划，新塘和永和两镇并入都会区，而地块所在的镇则归入增城片区，不作为都市未来重点发展区域。如前面已经论述，新塘和永和两镇并入都会区，作为都市边缘区域发展，在基础设施等的配建上将逐步与都市看齐；而地块所在的镇则归入增城片区，规划上主要以外向型加工工业为主，基础设施（尤其是A都会区交通设施）的建设上都将与新塘、永和两镇进一步拉大差距，“穗新线”城市轨道只开通到新塘即使表现之一。5.

36、5.2.2 随着开发商圈地情况的增多，“圈地现象”已引起立法部门及各级政府的高度重视，大面积征地作为土地储备的做法面临较大的政策风险。由于A省尤其是 A市区周边开发商大面积圈地的情况愈演愈烈，省人大已关注到这一问题,正考虑立例规范管理。省国土资源厅亦将采取措施，如制定和执行房地产业供地计划，经营性房地产用地实行总量控制，进一步完善经营性房地产项目用地公开交易制度；建立土地收购储备制度，建立健全用地资讯服务体系，规范土地供应市场。增城市政府已于2000年10月颁布实施增城市闲置土地处理暂行规定。该规定明确提出：对用于房地产开发地土地，在取得土地使用权后，未按土地出让合同规定地动工开发日期动工建设

37、满一年地，征收每平方米2元地土地闲置费；对于两年未动工建设的，可依法无偿收回。尽管到目前为止，还未有一块土地被收回，但据我们了解，处理闲置土地将是该市国土部门今后工作的一个重点。可以预见，集团希望以较低成本圈下大块土地作为储备的经营模式，将面临较大的政策风险。5.5.2.3项目所在区域经济欠发达，目前生活配套很不完善，离 A市区相对较远。项目地处仙村镇，生活配套不完善，镇区的购物、娱乐、医疗、教育、金融等各种设施都不能满足大型住宅区的需要，加大了项目配建设施的压力。由于远离 A市区，大城市完善的生活配套对本项目几乎不能起到任何的弥补作用。一切依靠项目自己建设，开发成本将有所提高。5.5.2.4

38、目前交通条件尚不尽人意，与新塘附近的楼盘相比有一定差距。由于广园东路目前只修建到新塘，地块对外交通还要穿过镇区，接驳荔新路，出入不便。即使明年全线通车，由将出台的广园东路分级收费方案看，从 A市区到的收费要比到新塘的高一级，路程也远了一截。即将动工兴建的“穗新线”城市列车，也只能开通到新塘。与新塘等地的竞争对手相比，本项目在交通条件上尚有一定不足之处。5.5.2.5项目地块临近珠江，堤岸整治及地块地基防洪、防潮处理成本费用较高。地块临近东江，地势低洼，大洲和鹅桂洲四面环水，且未筑堤岸，一旦遇到洪水，水位上涨，将会淹没部分土地。所以项目开发，堤岸整治和填土垫高是必不可少的工作，这样将带来大量土石

39、方工程费用的支出。同时由于土质松软，进行大型公建施工时，地基处理也将是一笔不能避免的开支。这些都增加了项目的开发建设成本。5.5.2.6镇区面貌比较落后，影响项目形象。由于当地经济欠发达，镇的镇区镇貌相对落后，将会影响项目形象。5.5.2.7污染源依然存在，水环境及空气环境质量有待提高，景观亦受到一定影响。虽说水泥厂等污染源已关停了大半，但仍有一些在生产，空气中的粉尘还很多，环境质量有待提高。而属于镇的海景、沙湾水泥厂，东莞中堂镇的纸厂和水泥厂等，由于临近地块，其高耸的烟囱、生产时排出的烟尘，还直接影响到项目的景观“水泥镇”，使附近潜在消费者心存顾虑。镇为远近闻名的“水泥镇”，空气环境及水环境

40、受到一定影响，尽管正在治理整治之中，但人们印象较深，短期内会对知情者产生不利影响。5.5.3发展机会（Opportunity）“A东莞深圳香港”经济走廊中部，区域辐射潜力大，开发得当，能吸引当地、 A市区、经济技术开发区以及东莞、深圳乃至香港的买家。5.5.3.2政府环境保护力度必会进一步加强，解决现有水泥厂污染问题的前景比较乐观。据了解，增城市政府对整治水泥厂污染态度很明确，所有水泥厂发出拍照的有效期都只到2005年6月，以后不再续牌。即是说，到2005年中，基本上可以解决水泥厂由于生产粉尘污染的问题。.3有历史文化资源和旅游资源可供整合利用，利于休闲渡假项目开发。镇有比较深厚的历史文化资源

41、，南朝宋元嘉中起设立县治，距今1000多年，相传晋代葛洪在此得道成仙，镇内现存有驸马祠等古迹，镇农产丰富，出产得丝苗米、荔枝等都是佳品。项目附近还有占地1500亩的仙村国际高尔夫球场。这些都是休闲度假型项目开发投资可利用资源。5.5.3.4广园东路延长线直抵项目地块，将使本项目的交通条件大大改善。5.5.4 面临的威胁(T)5.5.4.4 邻近地区住宅供应量大，面临严峻的价格竞争。5.5.4.2 A市住宅空置量居高不下，面临市场营销压力。5.5.4.3投资期长，前期投入大，受政策和市场影响大，融资风险和市场风险较大。5.5.4.4在郊外大盘越开越多的同时，基于各种考虑，购房者回迁市区有所增多。

42、6项目开发竞争对手分析6.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析（略）6.2其他区域竞争对手及竞争性楼盘分析（略）本项目开发面临的或潜在的竞争对手具有如下特征：6.3.1.1规模大，价格低；广园东“碧桂园”、“凤凰城”占地面积500万平方米；“紫云山庄”占地100万平方米，“中海康城”占地25万平方米.均是大规模或超大规模项目，其销售价格都在3000元/平方米左右；依靠优质低价吸引了大批顾客。6.3.1.2开发商实力雄厚，具有强大的竞争力，位于广园东路板块的物业发展商，均是具备强大实力的强手。6.3.1.3品牌效应强，环境建设力度大，众多开发商在多年的经营过程中已经创建了自己良好的社会形象和品牌。在

43、项目建设中非常重视环境建设。6.3.1.4售后服务及物业管理到位。6.3.2.1本项目最重要的竞争对手是位于广园东延长线一带的大型物业。6.3.2.2本项目面临的最大竞争压力是环境建设及营销价格。如果本项目不在环境建设上独树一帜，开创自己的特点，不在价格上占优势地位，将面临较为严峻的市场风险。项目虽地处镇，目标客户应包括当地、新塘等地企业和富裕居民，但作为用地面积达9000亩的大盘，要想持续消化掉所有产品，必须依托一个更大的市场，这个市场只能是A。为此， A市潜在购房者的基本情况值得我们关注。通过对相关市场需求问卷调查，我们得到本项目的市场需求分析报告如下。7.1基础数据分析（略）从上述统计数

44、据中，我们可以把握到郊区楼盘潜在购买者的一些特征，作为目标市场定位及产品设计的参考，如：7.2.1年轻的购房者占的比重大，项目开发中应充分研究这一消费群体的生活习惯与需要，如果适当增加休闲娱乐设施与运动设施。7.2.2购房者普遍受教育程度高，对居住文化有自己独到的见解，属于“行为积极”型消费者，为他们设计住宅产品时，可沿用集团过往项目成功的开发模式，注重射去文化的营造，分期分批开发，实现产品差异化和精品化，迎合不同品味的需求。7.2.3郊区购房者中外地到穗发展的人口比重较大，没有老城区情绪，在产品设计中应关注“异乡人”的心理需求和家庭结构特征；在针对这一群体做营销时应尽量少使用方言等。7.2.

45、4企业管理人员购房比例高，他们收入较高而又相对稳定，能承受中等偏上的楼价，并且更乐于采用“供楼”的付款方式。这类客户往往在市区有固定的工作地点，对通勤的便捷性要求较高。往返市区的屋村巴士等交通设施必须在项目推出初期就配备。7.2.5在目前郊区住宅消费市场来看，仍以自住为主，以投资为目的购置住房的比重只有1，说明消费者对投资物业升值的期望低。故在进行产品设计时，应以自买家自用为基础，突出“方便”、“舒适”等使用者关心的元素。“休闲度假”的比例只占8，较去年同期的27有了较大的回落，差异如此巨大，可能与同时推出的项目类型或调查选取的样本特征有关。但如果贵集团拟开发此类物业，建议对市场需求作进一步的

46、研究。“影响购买因素”统计结果反映消费者对“楼宇质量”、“物业管理与服务”及“周边环境及景观”的最关注，体现了业主重视居住质量的特点。建议项目的建设与管理交由知名的大公司进行，这样利于尽早取得购房者的认同。“对楼盘主题的偏好”统计反映出现在的购房者最重视生态与园林，这一需求恰与项目自然风貌很契合。建议在项目开发中，尽可能保护大洲岛上的原生树木，保留自然生态。同时，购房者对“江景”、“湖景”和“运动”的喜好度也很高，正可充分利用项目临近东江的独特优势，开发堤岸，改善景观，发展水上运动，将“水”的主题与“动”的元素有机结合，甚至建立游艇俱乐部，从整体上提高项目品味。主要客户设定为当地与东莞的富裕人

47、群，在 A市经济技术开发区工作的高级白领及管理人员，进而开拓 A市区、深圳等周边地区市场。由于当地加工工业发达，产生大批富裕的企业主，这些人的居住观念发生了很大变化，不再满足于自建房屋居住，转而倾向于有完善的生活配套，精致的园林绿化景观，优秀的物业管理住宅区，更重要的是他们也以能拥有知名楼盘的物业感到荣耀。 A市区，经济技术开发区等地的高级白领及管理人员收入较高且稳定，只要产品设计具有品味，价格吸引，交通条件能为他们所接受（一般以单程通勤时间不超过一小时为限），相信可以吸引一定数量的买家。项目远离市区，珠水环抱，又可资利用的历史文化资源，在概念选择上，“水”的主题不可或缺，从“有位佳人，在水一

48、方”引申出“有我小镇，在水一方”的概念定位，尽可能拉大与同区域竞争对手定位概念上的差距，强化高贵而典雅项目形象。如果按集团设想在鹅桂洲兴建高尔夫球场，则概念的选择应更重于休闲、娱乐、度假等主题。在项目规划设计上亦应大大突出水的地位，如修建环岛林荫道（仿珠海情侣路），建设游艇码头等水上运动设施。以水上运动，水上风光为主题，作为项目卖点。8.3.2配精装修，尽量减少二次施工“近水而居”的特点，打好水景牌。如修建江堤观景道、码头，建游艇俱乐部等，提高项目档次。8.3.4整合丽江文化地产概念，提供优质住宅社区和倡导新的生活方式。“项目销售均价的确定”）本项目的开发周期为6年，共分四期建设，其中第一期建

49、设连体别墅，第一年内地施工完毕，在第二年开始销售；第二期建设独立别墅，第二年内施工完毕，在第三年开始销售；第三期建设连体别墅，第三年内施工完毕，在第四年开始销售，第四期建设独立别墅，第四年内施工完毕，在第五年开始销售。整个销售活动在第六年内完成。详见工程进度表（表14-10）工程进度表 表14-10本项目的土地使用权年限为70年，计算时间设定为半年一个计算期，各期成本费用按当期的支出计算，雷击到期末。912项目总投资与成本估算(以下数据使用“大大房地产项目投资可行性研究与分析系统”计算而来)项目参数设定引用代码名称数据备注_TDPMJJ“土地成本”多方案比较每次加价(金额单位)_ZJZMJ总建

50、筑面积22平方米_JZSYL年基准(期望)收益率%,年_TDLY土地来源(1-土地拍卖 2-其它)1(1-土地拍卖 2-其它)_JSQ项目分成几个计算期12最大200,单位:按计算期单位_JSQDW计算期单位(1-年 2-半年 3-季 4-月)2(1-年 2-半年 3-季 4-月)_JSQQSNF第1个计算期所在年份2005(4位数的完整年份)_JSQQSXH第1个计算期是该年的第几 半年/季/月 ?1自动判断单位。当_JSQDW为年时不起作用_TDMJ土地面积平方米_YYSSL营业税税率%,(计算基数:经营收入)_CJSSL城市维护建设费税率%,(计算基数:营业税)_JYFFJSL教育费附加

51、税率%,(计算基数:营业税)_FHGCFSL防洪工程维护税税率%,(计算基数:经营收入)_YHSSL交易印花税税率%,(计算基数:经营收入)_JYFWFSL交易服务管理费税率%,(计算基数:销售收入)_FCSSL房产税税率%,(计算基数:租赁收入)_ZZSJSFS增值税计算方式(1-国家规定 2-综合税率)2(1-按国家规定 2-按综合税率)_ZZSZHSL增值税综合税率(计算基数:销售收入)%,(增值税=销售收入综合税率)_QYSDSSL企业所得税税率%,(计算基数:税前利润)_GJJBFB公积金百分比%,(计算基数：税后利润)_JYZJLL经营资金年利率%_ZYZZLL自有资金年利率%_J

52、DKLL默认借款年利率(可在借款还本付息中设定)%,年_HDBFB当按每期经营收入的n%还贷时,n等于多少?50%,期_TDQSSL土地契税税率(契税应并在“土地成本”中)%_WYGLFFL物业管理费元/平方米_ZYZJBFB自有资金比例(仅供参考用)%,填入负数则按实际大小_CZBDFS当投资额发生变动时,默认变动的筹资内容1-自有资金 2-借款资金 3-经营收入再投入9121开发成本估算A土地成本：本项目地块需投入16，440万元。详见表14-11土地成本编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1土地拍卖价块159612土地契税块479土地拍卖价3%TOTAL合计16440B

53、前期工程费：2，373万元，详见表14-12前期工程费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1规划及设计费项1472取建安工程费3%2水文、地质、勘探费项74取建安工程费0.15%3筹建开办、市场调研费项1226取建安工程费2.5%4可行性研究费项74取建安工程费0.15%5FGJFGJGFJ-393TOTAL合计2453C建安工程费:47,460万元。详见表14-13连体别墅建安工程费=1430*20.434=29221（万元）独立别墅建安工程费=1630*11.51=18761（万元）商铺建安工程费=1265*0.85=1075（万元）总建安工程费=+=49057（万元）

54、建安工程费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1一、项目地块A158501、基础工程平方米5002、土建工程平方米80003、内装修工程平方米50004、安装工程平方米10005、消防工程平方米6006、 入网平方米2507、智能化系统平方米5002二、项目地块B126801、基础工程平方米4002、土建工程平方米64003、内装修工程平方米40004、安装工程平方米8005、消防工程平方米4806、 入网平方米2007、智能化系统平方米4003其他20527TOTAL合计49057D基础设施费（红线内外工程费）：12011万元。详见表14-14基础设施费编号名称自定义计算公

55、式单位工程量单价(或系数)小计备注1供电平方米4502供水平方米10803绿化工程平方米18004道路工程平方米9005煤气接入平方米2706桥梁平方米3247三通一平平方米180000.0009008其他平方米19HHH6286TOTAL合计12011e.公建配套设施费：3096万元。详见表14-15。公共设施配套费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1项目地块A1452文化活动室项500幼儿园项1001.3居委会项800球场项10游泳池个30变电所项10厕所项22项目地块B1352文化活动室项500幼儿园项800球场项10游泳池个30变电所项10厕所项23FGHFGHFGH292TOTAL合计3096f.开发期间税费：4148万元。详见表14-16开发期间税费编号名称自定义计算公式单位工程量单价(或系数)小计备注1配套设施建设费元2698建安工程费5.5%2质量安全监督费元196建安工程费0.4%3供电用电负荷费项576商业：8千伏/100平方米,400元/千伏4招标活动费元98建安工程费0.2%5监理费元638建安工程费1.3%6物业管理基金元981(用户指定计算公式)7其他元491建安工程费1%8YYYYYYYYYYYYY-1530TOTAL合计4148