04月中信东莞塘厦龙林高速出口项目定位策划报告

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1、世联地产世联地产.2013.04.2013.04谨呈：谨呈：中信地产中信地产地块一地块一地块二地块二n 百万平米大盘：百万平米大盘：无强势资源100万平大盘存在高压线和高速路噪音等不利因素项目认知：地块一指标地块一指标占地面积占地面积23.15万m容积率容积率2.0总建筑面积总建筑面积46.3万m地块二指标地块二指标占地面积占地面积18万m容积率容积率3.0总建筑面积总建筑面积54万m项目认知：深圳市深圳市观澜镇观澜镇梅林关口梅林关口项目项目地块地块机荷高速机荷高速梅观高速梅观高速莞深高速莞深高速龙林高速龙林高速东莞市东莞市深圳宝深圳宝安机场安机场n 城际城际4040分钟生活圈内：分钟生活圈内

2、：距离深圳40分钟车程东莞市区30分钟车程第一篇：项目的方向第一篇：项目的方向思考一：百万平米大盘能否单一依靠内需消化？思考二：本项目能否驱动周边镇区市场？思考三：本项目能否强势牵引深圳客户？现状市场分析长银长银东郡东郡花园花园1 1号号丽骏豪庭丽骏豪庭银湖山庄银湖山庄金地博登湖金地博登湖水岸豪门水岸豪门隆福花园隆福花园德州丹缇轩德州丹缇轩万科万科棠樾棠樾三正世纪豪庭三正世纪豪庭售罄项目售罄项目在售项目在售项目锦绣城市花园锦绣城市花园城蕊首府城蕊首府新城区新城区观澜区观澜区老城区老城区观澜湖观澜湖御庭苑御庭苑老城区：均价老城区：均价5500左右左右人流量大，商业较发达，为镇区的核心地带；可供开

3、发的土地有限新城区：均价新城区：均价7000左右左右区内资源良好，尤以塘坑水库附近为最，片区规划利好，区域居住氛围初步形成，为未来居住区发展重点；目前供应量最大的片区，集中供应中高档住宅，以自住为主观澜区（近深圳郊区）：观澜区（近深圳郊区）：11.5万万/平平临近深圳观澜，山水资源丰富，住宅高尔夫定位倾向明显；塘厦最高端项目的聚集之地，供应豪宅为主，其客户群体来源广泛，拥有大量的以深圳为主体的外来客户资源，其核心置业需求为投资、度假等为主塘厦目前房地产板块可划分为三大区域：发展较早的老城区，以本地居住为主；塘厦目前房地产板块可划分为三大区域：发展较早的老城区，以本地居住为主；政府规划新城区，未

4、来发展重点；以高尔夫资源为基础的观澜片区，牵动深圳政府规划新城区，未来发展重点；以高尔夫资源为基础的观澜片区，牵动深圳高端度假投资客户；高端度假投资客户；外需牵引型项目外需牵引型项目内需拉动型项目内需拉动型项目典型项目典型项目主要客户来主要客户来源源价格价格典型项目典型项目主要客户主要客户来源来源价格价格万科棠樾深圳高端度假客户公寓：1.5万平；别墅：3.5万/平金地博登湖东莞本地居住客户洋房：8000元/；别墅：1.3-1.5万/观澜湖港深高端圈层度假客户，国外客户公寓：2.5万平；别墅：850-2800万/套城蕊首府本地新莞人均价约7000元/银湖山庄外商、深圳度假客户、本地高端客户洋房：

5、1.7万/平、别墅：4.5万/平德洲丹缇轩本地新莞人均价5500元/按照牵引客户的不同，项目可以划分为两类：满足本地需求的内需按照牵引客户的不同，项目可以划分为两类：满足本地需求的内需拉动型项目以及强势牵引外地客户的外需牵引型项目；拉动型项目以及强势牵引外地客户的外需牵引型项目；内需拉动型特征：内需拉动型特征：无强势资源，存在较无强势资源，存在较大的价格箱体，但能够实现较好的走速大的价格箱体，但能够实现较好的走速外需牵引型特征：外需牵引型特征：拥有强势景观资源，拥有强势景观资源，能够实现较高的溢价，但消化速度缓慢能够实现较高的溢价，但消化速度缓慢典型项目内需拉动型内需拉动型-金地博登湖：占位本

6、地高端，主攻本地市场，项目分金地博登湖：占位本地高端，主攻本地市场，项目分三期开发，目前一、二期经过三期开发，目前一、二期经过1 1年半的消化基本清货年半的消化基本清货项目位置项目位置塘厦新行政中心区迎宾大道塘坑水库旁 建筑类型建筑类型多层、高层 规划总用地规划总用地18万m2总建筑面积总建筑面积32.5万m2容积率容积率1.81总套数总套数1080套主力户型主力户型95-100平米三房复式， 103三房、145四房价格实现价格实现高层均价6500元/平别墅均价15000元/平户型户型面积段（）面积段（）套数套数套数套数% %3/2/295-105（小复式）56476.4%3/2/2140-1

7、50（平层）8711.8%4/2/2168-180（平层）8711.8%复式230810.0%合计738100%主力户型主力户型95-10595-105平居家三房，整体赠送率可达平居家三房，整体赠送率可达15-30%15-30%，受到客户追捧，整，受到客户追捧，整体销售迅速，月均消化体销售迅速，月均消化4040余套，目前以全部售罄余套，目前以全部售罄一期一期二期二期在售在售二期二期别墅别墅售罄售罄三期三期待开发待开发100平复式赠送15-30%20082008年年3 3月月1616日，一期开盘，推出日，一期开盘，推出656656套，销售套，销售100100套，整体销售率套，整体销售率96.3%

8、96.3%20092009年年9 9月月1313日，二期开盘，推出日，二期开盘，推出3 3幢幢204204套墅景洋房，均价套墅景洋房，均价54005400元元/ /平，共销售平，共销售184184套，套，销售率高达销售率高达90%90%。 20102010年年4 4月月1818日，二期高层开盘，推出量日，二期高层开盘，推出量450450套、均价实现套、均价实现64006400元元/ /平，销售平，销售215215套，套，销售率销售率47.8% 47.8% 二期后期实现二期后期实现7000-80007000-8000元元/ /平米的均价平米的均价 类别墅洋房销售受到追捧，当前产品溢价性较好类别墅

9、洋房销售受到追捧，当前产品溢价性较好 叠景合墅楼高7层，首层半架空，架空部分功能为停车位与半地下室空间，架空部顶棚属于2楼赠送面积。 全部为合并户型，上下两层合并为一户。二三层一户（首层半地下室赠送）；四五层一户；六七层一户，通过改造后可享用天面露台空间。 09 09年年1212月月1313日开盘日开盘, ,首推首推4242套叠景别墅。开盘当日，到套叠景别墅。开盘当日，到场客户逾场客户逾500500人，价格人，价格68006800元元/ /平米起，半日之内，所有平米起，半日之内，所有产品一抢而空。产品一抢而空。超高赠送成为热销的核心原因：户型：超高赠送成为热销的核心原因：户型：380380面积

10、，按面积，按220220购买，高增值的空间赠送。购买，高增值的空间赠送。当前叠加二手房价格在当前叠加二手房价格在1.1-1.21.1-1.2万万/ /平平p 一期成交客户中，塘厦本地自住客户占塘厦本地自住客户占80%80%，以私营企业主、企业高管居多，高品质、高资源、高性价比是吸引客户成交的主因；高品质、高资源、高性价比是吸引客户成交的主因；p 二期客户年龄在3545岁之间，来源于：塘厦本地年轻人群、工厂中高管理人员、小企业主、私企主及少量深圳三缘客户；其中以塘厦的私企主、工以塘厦的私企主、工厂中高管为主，深圳客户不足厂中高管为主，深圳客户不足10%10%。本地中高端客户价格承受有一定上限，本

11、地中高端客户价格承受有一定上限，当前居住价值排序：小区环境景观资源户型设计当前居住价值排序：小区环境景观资源户型设计“这个社区环境好，这边还是有很多的工厂的过来租，也有一些台湾人、这个社区环境好，这边还是有很多的工厂的过来租，也有一些台湾人、香港人在里面。你现在买它新房划不来，一期的二手房才香港人在里面。你现在买它新房划不来，一期的二手房才55005500元。元。”金地博登湖三级地铺访谈金地博登湖三级地铺访谈“这个社区主要是环境好，我买的时候便宜点，现在也还可以接受吧，再这个社区主要是环境好，我买的时候便宜点，现在也还可以接受吧，再高就太夸张了，旁边可居、亦居那边社区也不错，才高就太夸张了，旁

12、边可居、亦居那边社区也不错，才60006000多点。多点。”金地博登湖业主金地博登湖业主典型项目内需拉动型内需拉动型-德洲丹堤轩：在售产品主要为德洲丹堤轩：在售产品主要为7777两房、两房、8989三房，三房，均价均价55005500千元千元/ /平；价格优势，走速较快平；价格优势，走速较快中惠金士柏山中惠珺庭一期一期145-181平米三房、四房74-90平米二平米二房、三房、三房房地理位置：塘厦北部龙清路南，近樟木头占地面积： 40573平建筑面积： 136812平容 积 率： 3总套数：1231套项目主力户型为项目主力户型为7777平米的两房、平米的两房、8989平米的三平米的三房；房；目

13、前均价目前均价55005500元元/ /平米平米；走货速度较快，一期自走货速度较快，一期自5 5月开盘以来月开盘以来月均销月均销售超百套售超百套，销售率近，销售率近80%80%，余货为，余货为4848平一房，平一房，二期二期1 1、2 2栋在售，其他栋近期将推出；栋在售，其他栋近期将推出；主要客户为主要客户为本地工厂中高管理人员本地工厂中高管理人员，深圳，深圳客户约占客户约占30%30%，95%95%购房自住。购房自住。项目项目户型户型面积面积总量总量存量存量一期一房48170120两房77150三房89150二期两房两房7777340340700三房三房8989300300三房12750四房

14、145-15038四房18019典型项目内需拉动型内需拉动型-城蕊首府：位居新行政中心区，体量较小，主力户型城蕊首府：位居新行政中心区，体量较小，主力户型以以7070、100100平的两房、三房为主，走货速度较快平的两房、三房为主，走货速度较快地理位置：塘厦镇新镇中心区新镇政府旁 占地面积： 17866平方米 建筑面积： 82637平方米容 积 率： 3.80总套数：600套产品类型：6栋小高层、高层住宅位于塘厦镇新行政中心区，配套齐全，位于塘厦镇新行政中心区，配套齐全，项目体量较小，项目体量较小，共共600600户户，销售速度较，销售速度较快，快，20102010年年7 7月推售月推售350

15、350多套产品已多套产品已售罄售罄；目前均价目前均价约约70007000元元；客户以本区域客户为主，其次深圳客户客户以本区域客户为主，其次深圳客户约占约占30%30%比例，主要为观澜、龙华等地比例，主要为观澜、龙华等地户型户型面积段（）面积段（）套数套数套数套数% %一房636833.3%小三房936833.3%大三房1406833.3%二期二期4 4、5 5号楼户型配比：号楼户型配比：典型项目外需牵引型外需牵引型-银湖山庄：占位顶级豪宅，大平面洋房均价银湖山庄：占位顶级豪宅，大平面洋房均价1.71.7万万/ /平、平、独立别墅均价独立别墅均价4.54.5万万/ /平，销售速度缓慢平，销售速度

16、缓慢项目位置项目位置塘厦迎宾大道(三正半山酒店旁) 建筑类型建筑类型别墅、高层规划总用地规划总用地33万m2总建筑面积总建筑面积36万m2容积率容积率1.35总套数总套数540套主力户型主力户型临湖大平面别墅；大平面洋房价格实现价格实现高层均价1.7万元/平别墅均价4.5万元/平四期长岛别墅四期长岛别墅一期一期二期二期三期三期四期四期早期建立纯粹豪宅符号早期建立纯粹豪宅符号：游艇、：游艇、私家沙滩、私家沙滩、1010万平奢华会所、无万平奢华会所、无边界泳池边界泳池塘厦首创游艇看楼塘厦首创游艇看楼游艇水游艇水上看楼，私家沙滩体验上看楼，私家沙滩体验圈层符号当前展示不到位，高端圈层感未完全建立，对

17、高端客户牵圈层符号当前展示不到位，高端圈层感未完全建立，对高端客户牵引力较差，整体价值感知错位引力较差，整体价值感知错位十万平米的超豪华会所长期无人使用，整体设施、环境老十万平米的超豪华会所长期无人使用，整体设施、环境老旧承担高端圈层的价值兑现旧承担高端圈层的价值兑现项目前期吸引到部分深港客户以及外籍客户，项目前期吸引到部分深港客户以及外籍客户，20102010年销售四期，年销售四期，整体总价过高，价值感知错位基本停滞，目前进行五期蓄客整体总价过高，价值感知错位基本停滞，目前进行五期蓄客早期购买以香港投资早期购买以香港投资/ /度假客户为主，前期成交客户度假客户为主，前期成交客户比例为比例为本

18、地高端本地高端30-40%30-40%，深圳，深圳30-40%30-40%，20%20%香港客户香港客户当前项目当前项目入住率不到入住率不到40%40%。200200平平3 3房奢享空间：房奢享空间：1.1.主仆分离，工人房套间设置主仆分离，工人房套间设置2.2.户内花园设置，舒适性增加户内花园设置，舒适性增加3.3.超大湖景客厅，全面感受一线湖景超大湖景客厅，全面感受一线湖景1、塘厦房地产板块可划分为三大区域：发展较早的老城区，以本地居住为主；政府规划新城区，未来发展重点；以高尔夫资源为基础的观澜片区，牵动深圳高端度假投资客户2、按照牵引客户的不同，项目可以划分为两类：满足本地需求的内需拉动

19、型项目以及强势牵引外地客户的外需牵引型项目项目能否单一依靠内需消化，以内需拉动型模项目能否单一依靠内需消化，以内需拉动型模式驱动，还是要强势牵引区域外客户？式驱动，还是要强势牵引区域外客户？3、内需拉动型特征：无强势资源，存在较大的价格箱体，但能够实现较好的走速；外需牵引型特征：拥有强势景观资源，主要为度假投资类客户，能够实现较高的溢价，但消化速度受市场影响较大思考1:项目能否单一依靠内需消化从塘厦每年的房地产消化量看：近几年每年消化约在从塘厦每年的房地产消化量看：近几年每年消化约在3030万平左右万平左右年度年度销售面积销售面积销售套数销售套数20072007年年207320082008年年

20、25.0万192820092009年年34万301220102010年年29.5万2844市场消化：市场消化：塘厦市场有一定的外向倾向及投资倾向比较明显，市场波动较大。思考1:项目能否单一依靠内需消化从客户来看，塘厦市场内需主要以两类客户为主，一类为塘厦本地从客户来看，塘厦市场内需主要以两类客户为主，一类为塘厦本地居民，另一类为长期在塘厦工作生活的外地人，称为新莞人居民，另一类为长期在塘厦工作生活的外地人，称为新莞人职业阶层职业阶层月收（元）月收（元）具有购房能力人数具有购房能力人数推算说明推算说明户籍农民不定约4500户不包含做生意和企事业单位户籍行政企事业单位员工（泛公务员）7000以上约

21、1000户塘厦户籍人口3.7万人，约1万户，按照10%的比例私营企业主10000以上约1200户包括外来的和本地户籍的个体工商户（个体户和生意人）8000以上约5000户包括外来的和本地户籍的，约有9000户个体工商户，按0.55左右有购房能力算企业管理层级高级技术人才8000以上约10000户按2000家民营企业和外资企业算，每家5户 合 计21000户新莞人新莞人本地人本地人本地村民本地村民基本被农民公寓及自建房分流基本被农民公寓及自建房分流塘厦镇作为农民公寓试点镇区，农民公寓开发比较早，开发水平比较高，本地村民的居住需求基本上被分流，但一些生活配套完善或居住环境优美的项目，仍然可以吸引本

22、地村民尤其是新生代居民置业1个体工商户个体工商户主要集群于商业比较旺的地带，便于其洽谈业务，但目前老中心区供应有限，对于新区的发展，大部分生意人很看好，在新区置业的可能性比较高同时，由于产业的支撑，他们也会主动在工厂周边寻找住宅，方便生意2企业中高层管理人员、技术人才企业中高层管理人员、技术人才他们有在本地安家的打算，追求稳定、方便，靠近工作地点的居住环境使他们的首选此部分客户需求多属刚性需求，但人口素质相对较高，对产品素质及居住环境有一定的要求客访语录：客访语录：本地人过的很舒服的，村子里每个月分红就有几千，自己盖的公寓面积又大，我们旁边这个就是，顶层有300400平，只卖给自己村的，不到1

23、000一平米，他们一般不会买商品房的。 城蕊首府销售城蕊首府销售都是这边的工厂的人买的，我们90平米的三房卖的特别快，适合一家人住么。买房子的都是厂里的中高层了，普通工人一般住宿舍或者租很便宜的房子。怎么会没人买，我们去年卖了400套，很火的，这边就我们一个项目，很多人要买的。 丹缇轩销售丹缇轩销售新塘厦人新塘厦人有买房需求，刚需为主，但数量难以支撑本项目体有买房需求，刚需为主，但数量难以支撑本项目体量量塘厦本地居民因自建房分流，购房需求不大，新塘厦人购买力不足，塘厦本地居民因自建房分流，购房需求不大，新塘厦人购买力不足，并且数量有限并且数量有限从未来供应来看，品牌开发商集中拿地情势明显，供应

24、潜力巨大从未来供应来看，品牌开发商集中拿地情势明显，供应潜力巨大思考1:项目能否单一依靠内需消化0707年为土地成交顶峰期，成交面积达到年为土地成交顶峰期，成交面积达到5353万平米，成交总价超过万平米，成交总价超过3030亿元，并创造东莞楼亿元，并创造东莞楼面地价面地价“地王地王”万科棠樾项目；万科棠樾项目；0808年起，土地市场一度沉寂，成交量有限年起，土地市场一度沉寂，成交量有限20112011年初，品牌开发商集中拿地情势明显，未来供应潜力巨大，年初，品牌开发商集中拿地情势明显，未来供应潜力巨大，年份年份地块编号地块编号土地位置土地位置用地性质用地性质占地面积占地面积容积率容积率成交价成

25、交价（万元）（万元）楼面地楼面地价价竞得单位竞得单位（个人）（个人） 20082008G033塘厦镇塘坑水库旁商住303762.528100105820092009G016塘厦镇观澜湖高尔夫球场内商业122232937602009G022塘厦镇塘厦社区塘坑水库旁商住331391.03750021972009G045塘厦镇四村社区商住357230.87150250220102010G045塘厦四村村商住346682.5132001523.0220112011G002塘厦镇石潭埔社区普通商品住房463332.0165001780.59碧桂园2011G003塘厦镇石潭埔社区普通商品住房528132.

26、0188001779.86万科2011G033塘厦镇平山村普通商品住房77308R2.48389002029珠江投资2011G034塘厦镇平山村普通商品住房111347R2.48557002017碧桂园1、塘厦镇近几年的消化量保持在2030万平左右，消化量较为有限2、区域内总人口基数大，外来人口比重大，刚性需求明显，存在较大潜在置业客户群体；但普通打工人群比例大，企业中高管及个体生意比例较小，人群数量难以支撑；本地居民被自建房及农民公寓强势分流较难牵引本项目难以通过塘厦内需市场拉动，必须寻求本项目难以通过塘厦内需市场拉动，必须寻求区域外机会！区域外机会！3、07年达到土地成交顶峰，08年之后市

27、场一度沉寂；自2011年初，品牌开发商拿地情势积极，结合中信两个超级大盘，未来片区供应量巨大思考2:本项目能否驱动周边镇区市场近邻塘厦周边的镇区包括樟木头、黄江、清溪以及凤岗近邻塘厦周边的镇区包括樟木头、黄江、清溪以及凤岗清溪清溪凤岗凤岗观澜观澜黄江黄江樟木头樟木头莞深高速塘厦塘厦东莞城东莞城区区深圳深圳龙岗龙岗黄江：较为封闭市场，金地强势入驻黄江：较为封闭市场，金地强势入驻客户类型：台商+本地客户价格区间：高层5000-6500元/；代表楼盘：现代印象、中惠珺庭、金地黄江项目凤岗：龙岗辐射区，大运城邦持续牵引凤岗：龙岗辐射区，大运城邦持续牵引客户类型：本地客户+深圳关内客户价格区间：高层60

28、00-12000元/ ；别墅2-3万元/代表楼盘：益田大运城邦、蓝山锦湾、三正卧龙山等清溪：封闭型市场清溪：封闭型市场客户类型：本地客户价格区间：高层4500-5000元/，均价4800元/ ；别墅0.8-1.2万元/代表楼盘：盛和新都会、丽景名门、柏丽华庭樟木头：本地及港客消化，保利强势介入樟木头：本地及港客消化，保利强势介入保利樟木头项目占地3.4万亩，规划建设为国际级生态养生休闲天堂，未来将强势牵引深圳客户思考2:本项目能否驱动周边镇区市场樟木头：樟木头：高层住宅均价高层住宅均价5000-70005000-7000元元/ /，别墅均价，别墅均价4900-160004900-16000元元

29、/ / 左右，主要为本地产业客户及部分港台客户左右，主要为本地产业客户及部分港台客户目前六个项目在售目前六个项目在售富盈山水华府富盈山水华府价格：价格：4900元元/平平御豪园御豪园价格：价格：7300元元/平平香樟国际香樟国际价格：价格：7000元元/平平绿茵温莎堡（别墅）绿茵温莎堡（别墅）价格：价格：16000元元/平平御景花园御景花园价格：价格：5000元元/平平中惠香樟绿洲中惠香樟绿洲价格：价格：6000元元/平平思考2:本项目能否驱动周边镇区市场樟木头：樟木头：保利集团投资的宝山生态城项目，保利集团投资的宝山生态城项目，3.43.4万亩大盘将强势牵万亩大盘将强势牵引本地并分流深圳客户

30、引本地并分流深圳客户保利集团投资的宝山生态城项目以“生态、文化、国际、人居生态、文化、国际、人居”为内涵为内涵，初步规划有“一脉”（宝山自然山脉）、“五轴”（生态体验轴、革命科教轴、低碳人居轴、人文艺术轴、乐活运动轴）、“十区”（生态文化区、客风家韵区、佛香静养区、森林游憩区、温泉山居区、山林人居区、低碳博览区、体育公园区、革命星火区、创意艺术区）保利樟木头保利樟木头区位区位位于樟木头镇西北部，60分钟内到达深圳规模规模约34000亩容积率容积率1.35-1.51资源资源18630亩森林保护区配套配套18洞云顶高尔夫球场思考2:本项目能否驱动周边镇区市场凤岗：凤岗：高层均价高层均价5300-1

31、20005300-12000元元/ / ，别墅均价，别墅均价11000-3200011000-32000元元/ / ，未来大，未来大运城邦项目运城邦项目2 25 5期持续开发，牵引大量深圳关内客户期持续开发，牵引大量深圳关内客户主要为本地刚需自住型客户，部分项目驱动港台商人及深圳投资客户主要为本地刚需自住型客户，部分项目驱动港台商人及深圳投资客户商业中心区商业中心区n片区物业主要依托于其便利的交通及成熟的配套，集中了早一批中低档物业，是目前居住氛围最浓、人群最为密集的区域，其住宅发展有向中心区边缘发展趋势；n代表项目：凤天阁生态居住区生态居住区n依托于良好的生态自然资源，以市场高端产品吸引区内

32、及周边区域较高消费群体为主，港台商人及私企业主较多；n代表项目：翡翠山湖高尚居住区高尚居住区n依托便利的交通及自身完善的配套，以良好的品质主要吸引香港来凤岗置业的消费群；n代表项目：嘉辉豪庭凤清路凤清路 清清 溪溪 镇镇镇政镇政府府商业中心区商业中心区生态居住区生态居住区高尚居住区高尚居住区蓝山锦湾二期蓝山锦湾二期30000元元凤深大道凤深大道 外环路外环路 大运城邦大运城邦 12000元翡翠山湖翡翠山湖6000元元金桂华府金桂华府6500元元卧龙山别墅卧龙山别墅15000元元祥利上城祥利上城8000元元永江中央城府永江中央城府5300元元世纪新潮豪园世纪新潮豪园5500元元思考2：本项目能否

33、驱动周边镇区市场清溪：清溪：当前清溪房地产市场处于起步发展阶段，封闭性严重，在当前清溪房地产市场处于起步发展阶段，封闭性严重，在售项目均价在售项目均价在4700-50004700-5000元元/ /平，基本满足区域内需求平，基本满足区域内需求消化存量分析消化存量分析清溪清溪月均销售套数存量套数消化周期30-5070018-23个月清溪在售楼盘较少，目前4个洋房项目在售，仅有1个别墅目。项目分布以香芒西路和清凤路。思考2：本项目能否驱动周边镇区市场黄江：黄江：市场现状较为封闭，本地客户为主，少量港台及深圳客户市场现状较为封闭，本地客户为主，少量港台及深圳客户; ; 在售的楼盘中，均价在在售的楼盘

34、中，均价在5000-65005000-6500元元/ / 左右左右08年总成交50247平米，254套；09年总成交69100平米，651套。镇区成交数量较少，容量较为有限思考2：本项目能否驱动周边镇区市场黄江：黄江：金地湖山大境项目低密度休闲度假社区，主打健康养身，金地湖山大境项目低密度休闲度假社区，主打健康养身，金地倾力打造世界鼎级山湖私境国际住区金地倾力打造世界鼎级山湖私境国际住区 金地湖山大境金地湖山大境指标指标占地约26万平米，总建面近27万平米定位定位定位为面向深圳及东莞这两座世界级大都市高端客户的休闲度假别墅级大盘。规划有铂金五星级酒店、私家山体森林公园、水岸休闲会所、风情精品商

35、业街、环湖独栋及联排别墅、豪华奢享型洋房等。物业物业类型类型联排别墅、双拼别墅、高层（125-180平米的三房、四房 ）1、樟木头镇保利大盘割据，难以牵引本地在售项目较多品质较好，未来保利项目3.4万亩占地，主打生态养生，将大力深圳客户；2、凤岗镇龙岗辐射区，未来本地供应大，难以牵引区域内供应较多，受深圳龙岗辐射，部分项目牵引深圳客户；大运城邦作为百万大盘，紧靠龙岗中心城及大运新城，未来持续牵引深圳客户3、黄江镇市场消化有限，未来金地升级，难以牵引市场现状较为封闭，区域内消化为主，未来金地44万平休闲度假大盘进入，升级本地市场格局3、清溪镇封闭型市场，牵引有限区域市场封闭，内部缓慢消化周边镇区

36、市场难以成为本项目消化主场！周边镇区市场难以成为本项目消化主场！思考3：本项目能否强势牵引深圳客户1 1号线号线4 4号线号线5 5号线号线3 3号线号线龙坂龙坂中心中心龙岗龙岗中心中心关内关内宝安宝安中心中心布吉布吉中心中心横岗横岗中心中心七、八年前，宝安中心区还是深圳人印象中的偏远郊区七、八年前，宝安中心区还是深圳人印象中的偏远郊区五年前，龙华不存在于深圳人的居住认同中五年前，龙华不存在于深圳人的居住认同中叁年前，龙岗还是深圳人印象中的叁年前，龙岗还是深圳人印象中的“乡下乡下”现在，深圳人置业版图现在，深圳人置业版图视角一：深圳人视角一：深圳人向外走的步伐从未停止。向外走的步伐从未停止。3

37、0%70%50%30%70%30%50%70%0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100%03-0403-04年年0505年年0606年年0707年年中心化的宝安：中心化的宝安：深圳城市价值向西传递，宝安继深圳城市价值向西传递，宝安继罗湖、福田、南山之后成为深圳人置业热点区域罗湖、福田、南山之后成为深圳人置业热点区域1城市向西城市向西宝安宝安宝安中心区房地产发展经历三个阶段：内向宝安中心区房地产发展经历三个阶段：内向外向（短暂）外向（短暂）内向内向外向外向10101111年年代表楼盘代表楼盘好望角、丽晶国际、金成国际金泓凯旋城、幸福海岸、深业新岸线尚都、西城上筑、西

38、岸观邸、第五大道、君逸世家宏发领域、熙龙湾宏发领域、熙龙湾第五大道、花样年花郡户型户型72-13075-15090-120/140-204160-250100-2006090为主客户客户宝安换房客、首置、少量南山客大量南山自住客本地自住客、投资客关内投资客、宝安本地换房、投资客宝安本地高端客宝安本地高端客本地高端客，关内投资客、自主客发展阶段发展阶段本地居家时代本地居家时代低价替代品时代低价替代品时代本地豪宅时代本地豪宅时代深圳豪宅深圳豪宅深圳豪宅深圳豪宅40004000500050008000-95008000-950018000-2550018000-2550008-09年年50%50%2

39、0000-3000020000-3000010000-1600010000-1600060%40%深圳客户宝安客户价格变化低价牵引时代低价牵引时代片区开发，低价吸引片区开发，低价吸引舒居价值时代舒居价值时代价格波动较小，品质吸引价格波动较小，品质吸引均价均价元元/平米平米第五大道二期11000尚都6500 丽晶国际5300西域上筑7100宏发翰玺园12100君逸世家80002005年2006年2008年2009年2011年多元化时代多元化时代小户型小户型/豪宅豪宅/城市综合体并存的时代城市综合体并存的时代合正汇一城22000第五大道三期30000深物业新华城7800凤凰新天10000招商澜园1

40、4000城市阳光花园145002010年中信湾上六座11800中心化的宝安：中心化的宝安：早期不断牵引客户西部置业，经早期不断牵引客户西部置业，经过多年的地产发展，价格持续走高过多年的地产发展，价格持续走高1城市向西城市向西宝安宝安豪宅化的龙华：豪宅化的龙华：龙华区域发展阶段进程与趋势龙华区域发展阶段进程与趋势2城市向北城市向北龙华龙华大盘时代大盘时代低价大盘，价格吸引低价大盘，价格吸引舒居价值时代舒居价值时代价格攀高，品质吸引价格攀高，品质吸引15800金地梅陇镇均价均价元元/平米平米4500潜龙华城16500溪山6500金地梅陇镇3000万科四季花城7500春华四季园23000龙岸1350

41、0金域华府2003年2005年2007年2009年2011年26000万科金域华府28000合正项目3-35000星河民乐多元化时代多元化时代小户型小户型/豪宅豪宅/城市综合体并存的时代城市综合体并存的时代豪宅化的龙华：豪宅化的龙华：由郊区大盘时代已全面转向豪宅由郊区大盘时代已全面转向豪宅市场，价格持续走高，已成为关外均价最高的片区市场，价格持续走高，已成为关外均价最高的片区2城市向北城市向北龙华龙华城市向东城市向东龙岗龙岗3快速高端化的龙岗：快速高端化的龙岗：在大运的契机下，轨道交通、在大运的契机下，轨道交通、市政建设全面升级，早期关外脏乱印象迅速改观，市政建设全面升级，早期关外脏乱印象迅速

42、改观，众多品牌开发商项目大量供应众多品牌开发商项目大量供应快速高端化的龙岗：快速高端化的龙岗： 06年之后，区域地产逐渐年之后，区域地产逐渐外向，成为关内客户置业热点片区，向中高端改善外向，成为关内客户置业热点片区，向中高端改善型方向发展型方向发展城市向东城市向东龙岗龙岗3内向时代内向时代本地项目内部消化本地项目内部消化低价牵引时代低价牵引时代知名开发商进入，低价驱动知名开发商进入，低价驱动均价均价元元/平米平米水岸公馆一期6000水蓝湾8700君悦龙庭85002005年2006年2007年2009年2011年深业东城上邸10450全面发展时代全面发展时代大中小户型全面供应，大量开发商进入大中

43、小户型全面供应，大量开发商进入百合山庄4900帝景峰4200星河时代18000奥林华府14000金色沁园13000绿景大公馆15000阳光天健城14000公园大地17500万象天城9300思考3：本项目能否强势牵引深圳客户视角二：大深圳时代下置业人群加速外溢视角二：大深圳时代下置业人群加速外溢约约30000-4000030000-40000约约17000-2500017000-25000约约12000-2500012000-25000大深圳形成三层价格梯度，全面高端豪宅化，价格驱使之下，加速深圳人外溢大深圳形成三层价格梯度，全面高端豪宅化，价格驱使之下，加速深圳人外溢思考3：本项目能否强势牵引

44、深圳客户视角二：大深圳时代下置业人群加速外溢视角二：大深圳时代下置业人群加速外溢深圳未来供应有限，关内紧缺深圳未来供应有限，关内紧缺近几年供应量及成交量持续下降，关内供应近几年供应量及成交量持续下降，关内供应进一步紧缺，而未来几年供应量依然有限进一步紧缺，而未来几年供应量依然有限n05年之后，整体供应量及成交量持续低迷；n近年供应主要集中在龙岗及宝安区，关内供应紧缺；n未来供应量依然有限，宝安出现断层，龙岗主流供应思考3：本项目能否强势牵引深圳客户视角二：大深圳时代下置业人群加速外溢视角二：大深圳时代下置业人群加速外溢城市综合体价值贩卖，推进较慢城市综合体价值贩卖，推进较慢城市旧改整体成本高，

45、趋向城市地段城市旧改整体成本高，趋向城市地段+高容高容积率积率+城市功能综合体贩卖，目前推进较慢城市功能综合体贩卖，目前推进较慢区域区域项目名称项目名称占地（万）占地（万）建面（万）建面（万）容积率容积率项目动态项目动态中心城板块中心城板块回龙铺旧改14.5553.952011爱联輋吓、田寮、太平村旧改59.4295.882.3目前尚未动工中信龙岗龙腾项目95390前期定位、拆迁谈判阶段爱联陂头背、建新村旧改 32.192.42.81暂无动作爱联社区旧改6.242.85暂无动作岗贝村旧改6.3126.93.85将于近期推动万科九州新都市23.658.72.8暂无动作老镇板块老镇板块南联小学旧改

46、15.3603.4-4.0已拆除，尚未动工港台旧改281003.5-4.0目前正在开展前期工作向外走，成为深圳人必然面临的居住选择1 1、价格压力、价格压力关内价格全面走高，豪宅化，关外龙华、龙岗、关内价格全面走高，豪宅化，关外龙华、龙岗、宝安升值迅速宝安升值迅速 ；2 2、供应压力、供应压力近几年整体供应面积逐渐低走，未来几年供应依近几年整体供应面积逐渐低走，未来几年供应依然限，关内供应稀缺；然限，关内供应稀缺；3 3、旧改限制、旧改限制城市旧改整体成本高，倾向城市功能综合体贩卖，城市旧改整体成本高，倾向城市功能综合体贩卖，目前推进较慢；目前推进较慢；深圳向外溢，形成向北、向东的两条资源型大

47、盘轴线，大亚湾更以深圳向外溢，形成向北、向东的两条资源型大盘轴线，大亚湾更以同板块内大盘的合力造势，将成为深圳客户转移的主板块同板块内大盘的合力造势，将成为深圳客户转移的主板块1.5h北向轴线东向轴线2011年市场瞩目深圳东， 东部聚焦大亚湾！20102010年深圳资年深圳资源型大盘市场源型大盘市场思考3：本项目能否强势牵引深圳客户2004-20092004-2009年，大亚湾市场通过低单价低总价，年，大亚湾市场通过低单价低总价，规模规模+ +性价比的方式，强势拉动深圳中低端投资性价比的方式，强势拉动深圳中低端投资半岛一号半岛一号碧桂园碧桂园n项目项目规模大规模大：半岛一号：半岛一号100万，

48、碧桂园占地万，碧桂园占地200万，建面万，建面118万万n项目项目产品复合产品复合：小高层或高层产品：小高层或高层产品n项目价格（碧桂园）：总价项目价格（碧桂园）：总价22-250万万n开发商开发商品牌较弱或高性价比大盘品牌认知品牌较弱或高性价比大盘品牌认知光耀城光耀城大亚湾2010-20132010-2013年大量项目的市场放量，年大量项目的市场放量，房地产的强势房地产的强势拉动，必然要牵引更大量的深圳客户拉动，必然要牵引更大量的深圳客户市场迎来开发热潮，将催生未来的市场供应量.必拉动更大的深圳客户转移!大亚湾卓越项目卓越项目（253万）万）龙光项目龙光项目（500万）万）星河项目星河项目（

49、154万）万）合生滨海城合生滨海城（828万）万）碧桂园碧桂园（200万）万）20112011年年-2015-2015年，淡水年，淡水- -大亚湾将兴起品牌资源大大亚湾将兴起品牌资源大盘的供应热潮，星河、卓越、龙光、皇庭等品牌开发盘的供应热潮，星河、卓越、龙光、皇庭等品牌开发商合力打造区域开发热点，总供应量达商合力打造区域开发热点，总供应量达20132013万平米。万平米。项目项目开发商开发商占地占地建面建面容积率容积率资源资源合生滨海城合生滨海城合生合生4.144.14平平方公里方公里 828828万平万平2.02.0山资源、内海山资源、内海皇庭湾天下皇庭湾天下皇庭皇庭3131万平万平787

50、8万平万平2.062.06二线海景，山景二线海景，山景龙光摩纳溪谷龙光摩纳溪谷龙光龙光187187万万平平500500万平万平2.42.4内部人工湖内部人工湖卓越东部蔚蓝海卓越东部蔚蓝海岸岸卓越卓越100100万万平平253253万平万平2.52.5内部人工湖内部人工湖星河丹堤花园星河丹堤花园星河星河103103万万154154万万1.51.5亚公岭公园亚公岭公园碧桂园十里银滩碧桂园十里银滩碧桂园碧桂园200200万万2.632.63一线海景、沙滩一线海景、沙滩资源资源皇庭项目皇庭项目（78万）万）大亚湾启动大亚湾启动大亚湾20112011年，星河、龙光、合正、合生年，星河、龙光、合正、合生大

51、亚湾机会一：大亚湾加快城市化进程，政府行为强力引导大亚湾与深圳的融合大亚湾机会二：房地产的强势拉动，2010-2012年大量项目的市场放量，必然要牵引更大量的深圳客户大亚湾机会三：房地产市场更新2010年起，诸多深圳主流品牌开发商集中入市，将升级板块对深圳客户牵引力2011年市场瞩目大亚湾：生态旅游名镇：生态旅游名镇：塘厦境内群山连绵，拥有塘厦境内群山连绵，拥有1212个天然湖泊、水库，一片湖光山个天然湖泊、水库，一片湖光山色，是色，是“山水城市山水城市”。区域内有一批高档次的休闲旅游设施。区域内有一批高档次的休闲旅游设施。现代制造业重镇：现代制造业重镇：全镇有外资企业全镇有外资企业13001

52、300多家，民营企业多家，民营企业35003500家，是国际性家，是国际性电子、电脑、电器及周边设备加工制造业基地之一。电子、电脑、电器及周边设备加工制造业基地之一。世界高尔夫名镇：世界高尔夫名镇：拥有世界第一球会观澜湖高尔夫球会，先后邀请拥有世界第一球会观澜湖高尔夫球会，先后邀请1212位天皇位天皇巨星设计巨星设计216216洞洞1212大球场，是世界最大也是唯一汇聚五大洲球场风格的高尔夫球会。大球场，是世界最大也是唯一汇聚五大洲球场风格的高尔夫球会。文化教育强镇：文化教育强镇： “广东省教育强镇广东省教育强镇” ，素有，素有“学在塘厦学在塘厦”之美称，拥有丰之美称，拥有丰富的教育资源。富的

53、教育资源。东莞东南部区域中心：东莞东南部区域中心：塘厦镇逐渐成为东莞东南部外向型经济、金融证券、塘厦镇逐渐成为东莞东南部外向型经济、金融证券、法律服务、行政机构、文化教育、酒店服务、休闲观光等区域性中心，城市的集法律服务、行政机构、文化教育、酒店服务、休闲观光等区域性中心，城市的集聚力、辐射力、竞争力与日俱增。聚力、辐射力、竞争力与日俱增。塘厦区域名片：塘厦p塘厦：在塘厦：在珠三角一体化珠三角一体化的进程下，做为珠江东岸的进程下，做为珠江东岸深深莞惠城市群交汇处莞惠城市群交汇处，拥有良好的区位发展机遇；，拥有良好的区位发展机遇；p塘厦：根据东莞十二五发展规划，塘厦被规划为塘厦：根据东莞十二五发

54、展规划，塘厦被规划为东莞东莞城市副中心城市副中心，交通路网和市政建设快速推进，城市面，交通路网和市政建设快速推进，城市面貌迅速发展。貌迅速发展。至东莞至深圳至樟木头至清溪至深圳至深圳莞深高速梅观高速龙林高速东深二路樟深路铁路从莞高速深北外环至广州至深圳珠三角珠三角“ “1 1小时通勤圈小时通勤圈” ”：优越的地理位置及对优越的地理位置及对接珠三角大交通网格升级，接珠三角大交通网格升级，打造珠三角打造珠三角“1“1小时通勤小时通勤圈圈”l四条高速形成塘厦外围高四条高速形成塘厦外围高速公路环速公路环塘厦距离深圳市中心只需25分钟，到深圳机场40分钟，距离广州、惠州等地在60分钟生活圈内。莞深高速和

55、龙林高速已建成通车，目前正在建设的从莞高速从莞高速和深圳外环和深圳外环高速也预计将于2013年建成。届时4条高速公路分别从东南西北四个方向形成塘厦镇的外围高速公路环。塘厦镇的高速出入口将由塘厦镇的高速出入口将由4 4个个升至升至8 8个个，东南西北四个方向均将纳入东莞与深圳的高速公路网络，形成镇内5分钟可上高速的交通网络。塘厦n黎光收费站取消收黎光收费站取消收费：费：2011年3月30号，为深入贯彻落实珠三角改革发展规划纲要，深圳市委市政府决定在取消梧桐山隧道收费的同时，深莞、深深莞、深惠边界的松安、碧厦、惠边界的松安、碧厦、羌下、黎光、牛湖、羌下、黎光、牛湖、大水坑、六联、沙田大水坑、六联、

56、沙田等八个非经营性收费等八个非经营性收费站也取消收费站也取消收费。塘厦塘厦n“五纵六横五纵六横”的立体交通网络：的立体交通网络：塘厦位于港深莞穗黄金经济长廊的正中央，镇内四通八达的交通网络和莞深公路、梅观高速等高等级公路已经共同形成了一个“五纵六横”的立体交通网络。从深圳中心区经水官高速、梅关高速、莞深高速到塘厦仅需30分钟。n深塘线构想，大大提升深塘区域联系：深塘线构想，大大提升深塘区域联系：根据塘厦发展战略研究2008-2020提出的深塘线构想，连接深圳轨道4号线，从观澜方向沿沙湖大道进入塘厦，往北一直延伸至塘龙公路与R4线塘厦政府站相接，塘厦境内共设站2个，包括岭南大道站和科苑大道站。n

57、预留预留4 4条对外交通线路，打造半小时城市圈：条对外交通线路，打造半小时城市圈：根据塘厦总体规划来看，预留东莞轨道R4线、广深4线公交化线路、东莞轨道“五号通道”、连接深圳轨道4号线的深塘线。此外，借广深4线开通之机遇，积极争取恢复塘厦铁路客运站。建设塘厦镇对外公路客运站，提高作为片区中心的服务功能。莞深莞深 “ “半小时城市圈半小时城市圈” ”： 塘厦构建区域视野下塘厦构建区域视野下的城市交通体系的城市交通体系，打造打造莞深莞深 “ “半小时城市圈半小时城市圈”塘厦塘厦水库塘厦水库塘厦迎宾大道全景塘厦迎宾大道全景 林村农民公寓林村农民公寓塘厦道路交通系统塘厦道路交通系统塘厦自然景观资源塘厦

58、自然景观资源塘厦城市环境界面明显优于深圳关外城市环境界面明显优于深圳关外生态资源：天然氧吧大屏嶂森林公园、塘坑水库、塘厦公园、塘厦观光公园、崖山公园、大钟岭浮雕墙区域升级：城市大环境的升级生态升级：生态升级：四周群山环抱，自然风光基础良好，生态绿化条件优四周群山环抱，自然风光基础良好，生态绿化条件优越，越，“广东省生态示范镇广东省生态示范镇”, ,“中国绿色名镇中国绿色名镇”, ,“全国环境优美乡全国环境优美乡镇镇”。 城市面貌升级：城市面貌升级：努力加强市政建设，开创现代、文明、清洁的城市形象。努力加强市政建设，开创现代、文明、清洁的城市形象。 大屏嶂森林公园大屏嶂森林公园塘厦三正半山酒店塘

59、厦三正半山酒店 塘厦区域升级：城市生活的升级商业升级：商业升级：塘厦商业沿花园街及迎宾路分布，形成老城区花园街塘厦商业沿花园街及迎宾路分布，形成老城区花园街商圈及新城商圈两大商业集中体。商圈及新城商圈两大商业集中体。 娱乐升级：世界高尔夫名镇，拥有塘厦体育馆、展示馆、演艺馆等公共设施，三正半山娱乐升级：世界高尔夫名镇，拥有塘厦体育馆、展示馆、演艺馆等公共设施，三正半山酒店（白金五星级）、新都会怡景酒店（五星级）等星级酒店，旅游业发达。酒店（白金五星级）、新都会怡景酒店（五星级）等星级酒店，旅游业发达。 p花园街商圈花园街商圈： 是塘厦镇迄今为止最成熟的商圈，汇聚以中高端服装、首饰、餐饮商家为旗

60、舰的天和百货、奥沙百货等大体量百货商场，商业氛围十分浓厚，区域已成为区域内的商业中心。p新城商圈：新城商圈： 随塘厦行政中心迁移，高端住宅项目入市沿迎宾路形成，集聚众多百货，但体量及百货旗舰店档次均不高，主要定位于满足新城区住户的日常生活需求，商业氛围正在形成中。塘厦第一小学塘厦第一小学 中心小学中心小学 塘厦中心幼儿园塘厦中心幼儿园初级中学初级中学塘厦中学塘厦中学塘厦理工学校塘厦理工学校塘厦第三小学塘厦第三小学塘厦第二小学塘厦第二小学塘厦林村小学塘厦林村小学塘厦华正学校塘厦华正学校塘厦水霖学校塘厦水霖学校 本项本项目目省一级学校省一级学校塘厦第一小学 塘厦中学省一级幼儿园省一级幼儿园塘厦中心

61、幼儿园市一级学校市一级学校初级中学 中心小学 塘厦第二小学 塘厦第三小学 塘厦林村小学 塘厦水霖学校 塘厦华正学校 市一级幼儿园市一级幼儿园塘厦水霖幼儿园 国家级重点中国家级重点中等职业学校等职业学校塘厦理工学校 省级示范性成省级示范性成人文化学校人文化学校塘厦成人文化技术学校塘厦区域升级：教育配套的升级教育升级：教育升级：“学在塘厦学在塘厦”，20052005年成功创建为年成功创建为“广东省教育强广东省教育强镇镇”。具备：具备：省一级学校省一级学校2 2所、市一级学校所、市一级学校7 7所、省一级幼儿园所、省一级幼儿园1 1所、市一级幼儿园所、市一级幼儿园1 1所、国家级重点中等所、国家级重

62、点中等职业学校职业学校1 1所、省级示范性成人文化学校所、省级示范性成人文化学校1 1所，实现了基础教育、职业教育和成人教育的均衡发展。所，实现了基础教育、职业教育和成人教育的均衡发展。 中心小学中心小学 塘厦第一小学塘厦第一小学 初级中学初级中学塘厦中学塘厦中学塘厦理工学校塘厦理工学校塘厦第二小学塘厦第二小学塘厦第三小学塘厦第三小学塘厦中心幼儿园塘厦中心幼儿园塘厦林村小学塘厦林村小学塘厦塘厦观澜观澜大亚湾大亚湾交通交通深圳40分钟生活圈深圳40分钟生活圈深圳一小时生活圈资源资源12个天然湖泊、水库，广东省最大的“大屏障国家森林公园”。观澜河、观澜森林公园、观澜石皮山公园 惠州大亚湾红树林公园

63、商业商业塘厦商业沿花园街及迎宾路分布，形成老城区花园街商圈及新城商圈两大商业集中体三大商业街，分别为中航格澜郡商业街、招商地产商业街和观澜风情商业街 人人购物广场、新佳百货酒店酒店宾馆宾馆三正半山酒店（白金五星级）、新都会怡景酒店（五星级）等星级酒店深圳观澜湖水疗度假酒店 （五星级）、观澜山水田园农庄 （四星级）、观澜高尔夫国际知名商务平台没有五星级酒店，假日酒店（4星级酒店）、中海酒店和千帆阁酒店3家星级酒店市政市政建设建设塘厦体育馆、展示馆、演艺馆等公共设施世纪广场；观澜体育中心惠民广场，大亚湾科技园，飞鹤岭森林公园，大亚湾澳头渔人码头 教育教育文化文化省一级学校2所、市一级学校7所、省一

64、级幼儿园1所、市一级幼儿园1所、国家级重点中等职业学校1所、省级示范性成人文化学校1所。完全中学一所，初级中学一所，成人文化技术学校一所，公办小学9所和2所标准幼儿园。此外还有民办学校10所，成为观澜教育的有力补充。金澳中英文学校、金澳实验中学、澳头中学、西区一中、霞涌中心小学、光亚小学产业产业电子信息、电源电池、家用电气 等制造业版画原创，休闲，高尔夫石化工业，汽车零部件制造业地产地产中高端资源性项目高端资源型项目，旅游度假型第二居所项目品质参次不齐，以性价比项目为主总结总结生态宜居镇区，完善的娱乐、商业、教育文化配套，未来面临城市及地产市场升级的良好机遇高端资源型度假区域，有高端商业石化及

65、核电产业拉动区域升级，商业、娱乐及教育配套相对缺失塘厦：比观澜更成熟的城市氛围、更完善的生活配套比大亚湾更纯粹的环境、更高端的生活品质塘厦北环路莲塘尾片区龙坂片区观澜片区塘厦片区聚焦北轴莲塘尾龙华观澜塘厦线观察：区区域域项目项目占地面积占地面积（万平米）（万平米）建面建面（万平米）（万平米）容积容积率率产品类型产品类型莲莲塘塘尾尾片片区区兰江山第兰江山第6.0817.62.9叠拼/高层华来利山语清晖华来利山语清晖514.52.9高层/小高层万泽云顶香蜜湖万泽云顶香蜜湖2.87.262.7别墅/高层国富耀凯花园国富耀凯花园2.25.942.7高层龙龙坂坂片片区区水榭春天水榭春天16.756.59

66、3.44塔楼/高层/小高层滢水湾滢水湾6.023.13.8高层合正中央原著合正中央原著4.9619.042.6高层/联排星河民乐星河民乐6.8304.4高层观观澜澜片片区区金地项目金地项目15.728.31.8叠加别墅城建项目城建项目19.552.61.5TOHO、双拼、高层招商观园招商观园14.822.21.5高层、小高层、别墅和记黄埔和记黄埔. .懿花懿花园园8.515.31.36多层、小高层、独栋、联排香蜜湖新豪宅区观澜湖新豪宅区项目项目金地天悦湾金地天悦湾招商观园招商观园和黄懿花园和黄懿花园城建仁山智水城建仁山智水建筑面积建筑面积283150222221 153000526031占地面积占地面积15730914759585000194646容积率容积率1.81.51.361.5产品类型产品类型别墅、叠拼、多层别墅、小高层、高层别墅、多层、小高层别墅、高层、超高层主力户型及主力户型及面积区间面积区间多层多层： 160-180 64.5%;叠拼叠拼： 250-270 21%;联排联排： 250-280 14.5%;高层高层： 140-180 73.7%;THTH ： 240-270