成都郫县红光镇天邑片区二号地块可研报告(终稿)

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1、谨呈 四川宇众房地产开发有限责任公司红光镇天邑片区二号地块可研报告上海同鸿成都同策汇 2012-06用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 2严酷的政策环境，激烈的市场竞争下，为提高收益、降低风险，可行性研究的重要性重归本原。我司本着尊重资本、尊重市场的精神，对本项目展开可行性分析：以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。旨在为贵司提供直接有效的风险控制决策建议。房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。用智慧和市场 策动智慧和市

2、场 Page 3终止项目征地决策体系企业条件分析财务可行性研究市场可行性研究市场可行市场不可行这是一个什么样的项目？开发期内目标市场房地产宏观环境是怎么样的？开发期内目标市场的房产行业市场是怎么样的？项目将面临的竞争环境是怎么样的？项目的机会和风险？用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 4Part 1p地块属性p地块区域分析p地块四至及现状p与犀浦地块对比分析地块属性分析用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 5项目属性净用地面积24539.98平米土地性质二类居住用地(兼容商业10%）建筑密度总建筑密度30%，高层主体建筑密度18%绿地率35%容积率1.03.6建筑限高满足机场限高要求（1

3、00米）N说明：u地块包含服务设施用地（农贸市场），面积1923.34平米；u农贸市场容积率0.81.6，限高24米。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 6项目区域分析 泛城西新中心 IT 产业高地生态化居住区富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心 郫县在成都的功能定位n 成都绝佳的生态居住区域 打造“三高”品牌（高品质、高性价比、高增值空间）；成都七水汇聚的“水脉”资源；川西独有的林盘生态。文化科技资源成都古蜀文脉正源成都重要的科研教育基地成都最早的国际化区域成都“少城” 尊贵之地成都主城区西北部区级中心成都老城区西部和北部人口和城市功能外溢扩散区域西南地区高新科技人才

4、集聚现代化城市化区域整体形象用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 7项目区域分析郫筒红光犀浦地块地块区位示意图红光镇：距省会成都市区仅13公里。成灌高速公路、成都市绕城高速公路、317国道穿越全境，交通便捷。犀浦镇：距市区7公里，离县城11公里，国道213线、沙西线和成灌高速公路并行穿越全镇，成都市绕城高速公路环绕城镇。郫筒镇：位于成都市西北面，距市区仅14公里，地处县城周围，国道213线、成灌高速公路贯穿全境。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 8项目区域分析 以成灌高速作为主要发展轴，规划； 配套高新西区，服务现代工业港，承接成都商业梯度大转移。以生态观光、休闲娱乐为特色，打造成都西

5、北部商贸中心；一主两副四点两带 四点：三道堰镇、唐昌镇、团结镇、安靖镇四个特色镇商业中心； 两带：即IT大道产业带和沙西线产业带；城市空间发展布局 一主：即主城区商业中心郫筒镇、红光镇、犀浦镇（以中高档消费为主，突出大型百货、餐饮、娱乐、文化及其他代服务业和商务服务，结合商贸中心的打造，引进大型餐饮、零售网点和商业品牌） 两副：即安德镇和友爱镇两个商业副中心（服务对象以本地及周边居民、外来游客为主；鼓励设置超市、专业店、专卖店、餐饮店、便利店、生活服务网点。适度设置1个大型超市）用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 9项目区域分析p 核心干道：老成灌路、地铁2号线、西区大道 红光镇：红光镇2

6、000年被列为“全国小城镇综合改革试点镇”。红光镇经济发达，市场繁荣、人民富足，是一座新兴的现代工业小城镇。镇域人口约6万，其中农业人口2.8万人。p 次级干道：红高路、绕城高速用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 10项目区域分析未来的西部新城将形成独具特色的网络化、组团式城市发展模式，形成以次区域中心、次区域节点和次区域中心社区的三级空间结构布局用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 11项目区域分析红光板块的房地产发展被绕城高速、高新西区、现代工业港北区和西华大学、电子科技大学包围，形成了较为封闭的红光板块。可利用资源基本覆盖郫县的产业发展：工业集中发展区（现代工业港北区和高新西区）、

7、高校片区配套经济园（三所大学和多所院校）、工贸产业聚集带（临317国道的市场经营户）。资源条件板块描述宏观板块房地产开发程度较高，板块成熟。从策略上，抓住本案相对区域内竞争楼盘更接近高速快铁的优势，优化各种成本，充分挖掘区域板块的优势、整合周边资源，迎合区域购买力，快速打开市场，在激烈的竞争环境下，有效借势、抢势，快速完成项目的开发运营。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 12地块四至及现状南侧东侧北侧西侧1234561：华润橡树湾2：银枫别墅3：天邑工地4：住宅商业混合用地5：龙城国际6：红光镇快铁红光站用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 13地块现状地块内部堆积有大量土方，前期土地

8、整理将投入一定量的成本。内侧区域外侧区域地块四面有规划道路，但现阶段道路尚未开始修建，这将对本项目的可达性造成一定影响。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 14项目属性总结 相对缺乏外部配套资源，但是随着橡树湾开发进入尾声，以及龙城国际商业配套成型，本项目可充分共享资源。 板块房地产开发热度较高，可充分借势。 地块四面规划道路尚未开始修建，且地块只能通过普通市政道路到达，现阶段可达性较差。 项目内部地势平整，具备良好的开挖性。地势平整地块开发有难度缺乏外部配套体系市场潜力优点：缺点：用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 15Part 2p房地产市场概述p竞争项目分析区域房地产市场分析用智

9、慧和市场 策动智慧和市场 Page 16房地产市场概述区域房地产市场分布图红光板块的房地产发展被绕城高速、高新西区、现代工业港北区和西华大学、电子科技大学包围，形成了较为封闭的红光板块。房地产开发板块红光镇区域房地产开发现阶段主要集中在快铁沿线，随着龙城国际大体量商业的投入使用，后续板块的热度及吸纳力将得到进一步提升。在售项目龙城国际橡树湾上景怡苑万景峰用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 17房地产市场概述2012年1-4月供应成交分析但从2012年的1-4月的的供应成交数据来看，红光镇保持着良好均衡的去化速度，这也反应出红光镇与犀浦镇两大板块在房地产的“量价速”上，并无太多差别，板块趋同

10、性较高。从最近一年的供应成交情况来看，红光镇供应量与成交量为三大板块最低。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 18房地产市场概述从2012年1-4月各板块的成交价格来看，红光镇的成交均价最高，达到了5500元/平米左右，而犀浦镇的成交价格相对红光镇的价格略低100元/平米。2012年1-4月成交价格分析用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 19房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析1-4月各月成交量逐步攀升，月均去化套数约为400套。从价格与去化套数的关系来看，在政策大势无变化的情况下，开发商以价换量的表现明显。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 20房地产市场概述红光镇房地产市场专

11、题分析u从供应与需求端的产品结构特点来看，60-100平米为市场主力产品。u总价则主要集中在40-60万之间。u刚性需求依然是龙梓万区域的主力需求群体。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 21房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析项目名称华润橡树湾项目地址高新西区西区大道1398号占地面积168498平方米容积率4建筑面积660000平方米总户数7000建筑形态高层，多层，别墅建筑风格园林风格纯英伦小镇户型区间65-148平米车位比均价7200元/平方米项目进度共分为4期开发项目共分为4期开发，一期为6+1花园洋房，二、三、四期为高层电梯。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 22房地产

12、市场概述红光镇房地产市场专题分析 项目供应面积段集中在60以下以及60-70，占整体量的66%，已过大半。 项目几乎无大面积段的户型供应。 项目成交面积段大多数集中在60以下 其次80-90户型也是受客户所喜爱的。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 23房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析 项目面积段价格波幅较为平稳。 80-90产品价格总体呈上涨态势。 从项目价格下调之后，项目的成交量不断上升。 四月成交量开始下滑。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 24房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析Q1户型建筑面积52；实得面积88平米Q3户型建筑面积62平米；实得面积100平米用智慧和

13、市场 策动智慧和市场 Page 25房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析本项目现阶段主力供应户型为Q1、Q3户型建筑面积（平米）实得面积（平米）建面单价实得单价总价赠送率Q153867200440038万62%Q3621007100450045万61%62平米月均去化套数用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 26房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析项目名称龙城国际项目地址郫县老成灌路红光广场对面占地面积133200平米容积率3.5建筑面积600000平米总户数3000建筑形态高层，多层，小高层建筑风格新港式建筑园林风格地中海风格户型区间50-150平米车位比1:1均价5700元/平方米项

14、目进度项目总占地约200 亩，总建筑面积达60万平米，是个大型综合体城市项目，物业类型涵盖低层洋房、高层电梯、精装商务酒店和风情商业街及大型超市。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 27房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析90-100以及120-130的大面积户型供应占本项目80%。剩余户型为100-110，项目暂无其他面积段供应。90-100面积段成交占比最大。其次为100-110面积段。70-80以及100-110面积段成交情况相同。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 28房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析 项目目前没有60-70的产品 项目70-80以及80-90产品价格波

15、动较为平稳。 从图中可以看出，项目成交量不断上升，目前还未出现下滑趋势。 项目成交情况增幅都较大。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 29房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析项目名称上锦颐园项目地址郫县尚锦路116号占地面积333000平米容积率3建筑面积1000000平米总户数8000建筑形态高层，多层建筑风格园林风格纯英伦小镇户型区间60-130平米车位比1:0.7均价5300元/平方米项目进度共分为4期开发项目是集住宅、商业、写字楼、酒店、医院等一体的城西地标性的综合体。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 30房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析项目暂无供应 项目成交面积段集

16、中在80-90以及90-100，占据成交总体量的82% 可以看出，项目小面积段的产品较为稀少。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 31房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析 可以看出项目70-80面积产品价格不断下滑。 其他产品价格变化不大。可已看出项目成交情况呈周期式变化，经历了完整的一个“波长”阶段。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 32房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析项目名称时代水岸康城项目地址郫县红光镇幸福路北一段169号占地面积37352平方米容积率3.6建筑面积168869平方米总户数1514建筑形态高层建筑风格园林风格户型区间64-110平米车位比1:0.9均价4

17、750元/平方米项目进度目前在售二期一批次社区紧临沱江河10万滨河公园，社区内绿化率高达63%。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 33房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析 项目供应产品面积集中在90-100 其余面积在80-90和100-110，以及60-70产品。 成交面积段集中90-100。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 34房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析 各面积段产品价格变化较为平稳。 项目成交情况总体呈上升态势。 二月以及三月成交情况相同。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 35房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析A3户型 两房两厅单卫 阔景厅中厅实得面积

18、：约87.04平米 ；建筑面积：约74.89平米赠送率：15%建筑面积单价：5000元/平米总价：375000元用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 36房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析项目名称晶宝维吉尼亚项目地址郫县红光镇广场路与太双路交汇处占地面积24614平方米容积率3.6建筑面积116377平方米总户数1065建筑形态高层建筑风格新古典主义风格园林风格户型区间57-105平米车位比1：0.82均价4700元/平方米项目进度分为2批次开发项目由两栋18层高层及两栋25+1层高层组成。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 37房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析项目暂无供应 项

19、目成交面积集中在70-80的刚需户型。 其次为100-110的大面积户型。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 38房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析 从图中可以看出60-70以及80-90面积段产品价格波幅较大。 70-80面积段产品价格较为平稳。 一月成交量较为惨淡，然后成交情况有所好转，逐渐增多。 四月成交开始下滑。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 39房地产市场概述红光镇房地产市场专题分析项目名称西郡英华项目地址郫县红光港华路占地面积766705平方米容积率1.39建筑面积106567平方米总户数538建筑形态洋房、别墅、高层建筑风格园林风格户型区间124-320平米车位比

20、1:1.1均价200万/套起项目进度分3期开发，目前开工建设的一期目前开工建设的一期，占地115亩，是由联排别墅和墅质洋房(6+1观光电梯墅质洋房)组成的纯低密社区。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 40区域市场客群分析客群主要来源为城西、本地区域、省内2级城市、高新西区的客户及区域内流动人口群体。家庭结构户型需求客户群体需求模式多数家庭为两代三口之家，少数为二人、四人，其余家庭结构占比较低。城西、本地区域、省内2级城市、高新西区的客户及区域内流动人口群体以功能型套二为主力需求，其次为舒适型套二和功能型套三。首次置业者占据绝对权重，其次为初改型、过渡型需求，另有部分投资群体。用智慧和市场

21、 策动智慧和市场 Page 41Part 3地块SWOT分析用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 42n优势（Strengths）n临近成灌高速快铁和改造后的双向8车道成灌老路，城市通达性好，地块展示能力较强，属于快铁经济圈内的聚集型物业；n红光板块已经成熟，拥有华润、合景泰富、等成熟开发商开发的品质楼盘；n周边具备高新企业、大专院校和市场经营户等多类集中购房目标群体；n开发商在红光板块有成功开发经验，且具备一定的影响与号召力。劣势（Weaknesses）红光板块地产较为成熟，但商业生活配套不完备，需要借助其他项目商业配套；从未来竞争来看，本案规模体量均较小；周边原住民购房能力较弱，购房的有

22、效来源需扩延；机会（Opportunities）城市逐步发展，功能外移，城市结构的变化；市场预期与本案预设重合度较高，多个研究群体表明本案的渗透能力较强；目前郫县地产供需两旺，是内源的真实需求反映；政府明确房地产是支柱产业，政策支持力度在逐步加大；威胁（Threats）典型竞争楼盘赠送比例超过成都市有关规定的20%，如何突破成为规划设计的难题；SWOT分析用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 43Part 4项目发展战略及整体定位用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 44项目发展战略定位根据本项目自身条件与项目的目标，本项目适宜通过区域借势，以时间换利润的开发策略项目拥有什么？项目的目标是

23、什么？利好：p受成都主城区与郫县双核辐射，区域发展潜力大；p地铁、高铁、城际公交形成的便捷交通；p板块品牌开发商已经形成较高的板块热度。p地块方正，规模小，开发难度较低；利空：p区域竞争激烈，客户抓取存在较大的竞争；p红光镇整体区域价值提升尚待时日。区域层面：成为市场热点，以挑战者的姿态引领市场，实现后续开发溢价市场层面：成为市场新的价值点项目层面：塑造项目核心价值点，实现快速销售开发层面：实现现金流与利润的平衡。发展战略定位本项目适宜采用区域借势、短周期、以时间换利润。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 45项目整体定位市场定位目标客源定位产品定位形象定位用智慧和市场 策动智慧和市场 P

24、age 46项目市场竞争占位企业影响力弱市场实现能力弱强领导者机会主义者跟随者挑战者市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点搭便车，借势以小博大，杀伤战术可用价格赢取市场项目产品设计客群对位，客户目标明确项目资源方面不具备绝对优势用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 47西部新城城市主轴高铁口便生活关键词：西部新城拉近与成都主城区的距离，划入城市体系，更强调未来生活圈为成都西部新城；城市主轴指成都西区大道主轴发展，主轴物业价值提升指日可待高铁口强调高铁站点，时空距离瞬间缩短；便生活远离城市的拥堵与喧嚣，

25、这里生活便利、轻松和谐的意境 ，便生活不仅指便利，还代表了与成都市主城区“离尘不离城”的关系；项目市场定位用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 48客群定位 游离客户群重点客户群核心客户群区域来源：红光镇区职业特点：小业主、学校老师、企业员工置业目的：自住、投资置业特征：刚需置业经济能力：家庭年收入10万左右核心客户：约40%区域来源：二级城市职业特点：企事业单位职工、养老型客户置业目的：自住置业特征：首次置业经济能力：月收入5000左右，经济能力一般重点客户：约40%区域来源：大成都城西区域客户及部分大成都区域客户职业特点：公务员、医院、学校、企事业单位职员、乡镇工作人员、富裕村镇居民置业

26、目的：投资置业特征：大部分在县以下有住房，购房目的主要投资经济能力：家庭年收入20万以上潜在客户：约20%用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 49项目地块与资源条件决定了本案适宜于通过高性价比，紧凑居家型产品引领市场。地块规模和资源条件决定了本案走现金流产品的可能1、总价控制原则，降低置业门槛，打造契合市场需求的主流产品，易于快速资金套现； 2、户型以实用为原则，功能紧凑、空间实用，提升产品“易流通型”价值；3、做足建筑规划指标，赠送大面积阳台（用够20%可赠送面积指标），强调性价化；4、面积用总价控制，在总价原则下，提高户型功能舒适度。n流通型：面积控制合理，总价低，市场易于接受，销售去

27、化快，资金套现风险小n紧凑型：面积紧凑，户型实用，无浪费面积，得房率高，空间布局合理；n居家型：功能合理完善，满足首置客群的居家需要。n高性价比：有赠送空间，满足居家功能，产品附加值高。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 50产品定位建筑面积户型描述配比实得面积55-60一室一厅（投资型）5%/65-70两室两厅（经济型）30%75-8575-80左右两室两厅（舒适型）40%86-9285-90左右三室两厅（经济型）20%105-11090-105左右三室两厅（舒适型）5%110-125用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 51结合宏观因素、市场竞争、供应量、自身等因素，建立市场形象定位

28、产品档次定位：刚性需求为主的、高附加值的、主流的、中档物业定位形象定位：西部新城的品质生活精品社区用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 52Part 5项目整体规划及物业建议用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 53项目规划指标及要求根据用地规划要求，考虑最大容积率对项目的可实现性，按照项目可实现的最大容积率的基础上得出项目的建筑面积总建筑面积91421平米住宅建筑面积82279平米商业建筑面积9142平米最大建筑层数34层用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 54规划方向一通过高度换空间，以规划难度低，大尺度园林塑造，拉伸项目的整体价值。优点：社区中心形成较大规模的集中绿地，是项目最强

29、的标志性元素，使项目具有强势的内部景观；内部建筑相对灵活，规划难度相对较低；解决了外部无高价值资源的问题，自我建立高价值景观资源，拉升项目整体价值。缺点：不同类型的产品，建筑形式相近，需要依靠位置、对资源的占有，以及立面设计区分；社区内部空间层次相对单一，需要后期建筑设计和园林设计结合解决；户型均好性只能通过户型的层级来实现高度换空间用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 55规划方向二通过拉高拍低的规划方式，主要以中密度产品实现项目价值拉伸55优点：不同档次的产品，形态不同小高层、高层，从建筑形式层面进行区分；社区内部建筑高低错落，空间丰富；利用施工周期差别，前期即可实现部分产品，有效增强现

30、场打动力。缺点：缺乏能与其他项目区分的强效元素，高建筑覆盖率导致规模级绿化面积较小，与成都市场普遍项目趋同，难以区分，项目缺乏焦点；由于容积率限制，中密度可实现比例过低（约为30%），对项目整体价值推动有限，同时由于高建筑覆盖率，低规模级绿化使高层产品价值瓶颈凸显。拉高拍低用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 56整体规划布局分析探析本项目的资源条件，适宜于以高度换空间的方式规划，采用大围合式，大中庭、大间距，内外融合，放大园林价值亮点。u“围合式”住宅能形成有效的社区边界，创造领域感和归属感，符合人的心理需求；u可实现大规模集中景观园林的打造，增强景观绿化的震撼效果；u可以有效地规避噪音粉

31、尘干扰；u有利于安全和管理；u有利于产品均好性设置，同时能适宜于较高容积率的去化；采用围合式布局原因分析：u与项目契合地块条件契合度高；u通过围合布局形成超大阔景园林，放大园林的价值亮点；围合式用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 57总平规划根据项目商业与住宅的面积分配，起总体规划采用围合布局，以点塔结构实现户型资源均好性，通过大园林实现整体价值提升。户型面积占比理论面积理论套数55-600.05411481 65-700.324684353 75-80左右0.432912441 85-90左右0.216456193 90-105左右0.05411439 合计1127 沿街裙楼设置一层底商

32、（刚好符合10%的商业面积）农贸市场主入口次入口车行入口车行入口中心园林项目采用集约利用景观资源方式，实施围合布局；建筑单体以点塔方式排布，增加户型资源均好性，提升户栋价值；采用一梯四、26层，符合楼层高度与成本控制，且与市场接受度相契合。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 58建筑风格本项目可通过art-deco建筑风格的纯粹性和标志性打造增强项目品质感。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 59建筑立面三段式分割，底部石材，外墙湎砖+涂料，外立面材料建议采用深色石材+面砖+玻璃和铁艺应用，装饰体现线条感。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 60园林建议法式风情成品园林特点：u尊贵

33、、雍容的气质感受，大气而不显奢华；u多用规则的几何图形来布局，并且追求对称，有较为明确的中轴线，u强调秩序，多灌木矮花，高大树木较少u整体表现浪漫、恬静的生活方式，与定位客群契合度高；用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 611)项目综合开发成本较高，建议不进行“大而全”的思路，而采用“少而精”的思路；2)地块较小，亦无法进行大而全的配套配置，只需要配置部分亮点配套即可。3)本项目配套需具备一定的创新性，以区域别于区域内其他项目，形成本项目自身标识。4)公建配套应注重功能性和适用性。5)能达到良好的营销展示效果。地块规模较小，公建配套以亮点设置，采用少而精的方式配置用智慧和市场 策动智慧和市

34、场 Page 62车位设置v遵守成都市规划管理技术规定修编相关规定，商业部分按照8080车位/1/1万进行设置，v结合项目实际情况，及其成本核算，采用地下负一层作为地下车位设置，即可设置车位个数为：26463/35=75626463/35=756个（按照地下基地面积与车位面积比测算）用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 63Part 7价格评估及投资建议用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 641、区域因素 比较因素 评估对象 龙城国际橡树湾上景颐园维吉尼亚西郡英华水岸康城公共交通 25252524222323公共配套 25242118171516景观环境 20191921202223居住

35、氛围 20202020202020区域规划 15151514131313 2、个别因素比较因素 评估对象 龙城国际橡树湾上景颐园维吉尼亚西郡英华水岸康城项目规划 109910101011建筑外观101098898产品类型15151414141313户型设计20191919181717园林景观101097787自身配套 20212018181819物业管理 1011109111011开发商品牌 5555555小计 100999491929187价格定位用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 65价格定位高层价格计kpi定价计算 比较因素 计算公式 龙城国际橡树湾上景颐园维吉尼亚西郡英华水岸康城当

36、前成交均价(清水) P1 660072004570450047005000区域因素修正 S1=100可比案例得分 100%100%101%109%108%105%个别因素修正 S2=100可比案例得分 101%103%103%98%106%103%综合因素修正 S=（S1+S2）2 101%102%102%103%107%104%比准价格 P=P1S 3819 3757 3470 3825 3636 3542 权重 25%20%20%20%10%5%评估单价(取整) （元/） 5020根据市场比对，项目当前参考价格可达5020元/平米。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 66价格定位以上市

37、场类比定价法中，全部选取各项目套二房源均价，同时个别楼盘套二房源实际为套一变套二，其建筑面积单价偏高，而个别楼盘套二房源为正套二，其单价反应了在相同实得面积情况下，基本的单价市场行情。因此，以上定价法所得单价为根据户型格局修正后所得，可视为实得面积单价。同时根据各项目60-70平米套二户型的月均去化套数，初步估计本项目可实现的销售周期约为17-20个月，月均去化60-70套。根据以上结果，若本项目产品设计赠送面积达到20%，则本项目可实现的建筑面积单价约为。按照其销售周期，预计最近两年内住宅的平均年增长率在7%，则项目可实现的住宅均价为6300元/平米用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 6

38、7表内显示的是客观市场价格定位，税前利润率20%，税后利润率15%时的测算数据。 地块经济技术指标如下：单位1.土地总面积: 26,463.32 平方米2.土地用途:居住用地兼商业3.土地使用年限70年4.容积率3.65.建筑总面积91,421.00 平方米其中:住宅82,279 平方米商业9,142 平方米车位756 个1.预计开发期为:2年2.预计出售价格为:住宅6,300 元/平方米商业20,000 元/平方米车位80,000 元/个3.预计建筑费为:3,540.0 元/平方米其中:前期费用元/平方米政府行政收费20.0 元/平方米设计费100 元/平方米监理费20 元/平方米建筑安装工

39、程3,400 元/平方米用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 684.年贷款利息率(1-3年期贷款利率)6.90%5.税后开发利润率(以地价、总建筑费、期间费用等为基数)20%计算过程:(计算的基准时间为该宗地的评估基准日)1.房地产总销售收入:76,168 万元2.总建筑费32,363 万元3.专业费用、不可预见费用及管理费(总建筑费的11%)3,560 万元4.利息=地价*年利率*建设期+(总建筑费+专业费及管理费)*年利率*建筑期/2万元+地价*5.76%*25.利润=(地价+建筑费+专业费、不可预见费用及管理费+利息)*利润率万元+地价*20%+地价*5.76%*5*20%6.税费：

40、营业税、城建费、印花税、土地增值税预征=(房地产总价值*7.25%)5,522 万元7.销售费用=房地产总价值*3%2,285 万元将1至7代入假设开发法公式中:总地价=房地产总价值-总建筑费-专业费及管理费-利息-销售费用-利润-销售税费-购地契税总地价16,975 万元单位地面地价6,414.55 元/平方米单位楼面地价1,856.80 元/平方米用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 69比较客观地看待未来市场，比较客观地看待未来市场，15%15%的利润率时，土地最高收购价格为的利润率时，土地最高收购价格为1697516975万元万元客观价格住宅均价:6300元/ 商业均价：20000元

41、/平米，总销售收入76168万元预期开发利润预期开发利润0%7%13%20%27%33%39%税后成本利润率税后成本利润率0%5%10%15%20%25%30%土地评估价格（万元）土地评估价格（万元）27209 23329 19905 1697514138 11688 9638 楼面地价（元）楼面地价（元）2976 2552 2177 1844 1546 1278 1054 总投资总投资76168 71895 68125 64774 61776 59078 56820 投资投资(不含销售税费不含销售税费)68361 64088 60318 56967 53969 51270 49013 税后利

42、润额税后利润额0 3595 6813 9716 12355 14770 17046 税后总投资利润率税后总投资利润率0%4%9%13%17%22%26%地面地价地面地价10282881675226371534244173642用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 70在乐观的决策前提下，在乐观的决策前提下，10%10%的利润率时，土地最高价格为的利润率时，土地最高价格为1990519905万元万元客观价格住宅均价:6300元/ 商业均价：20000元/平米，总销售收入76168万元预期开发利润预期开发利润0%7%13%20%27%33%39%税后成本利润率税后成本利润率0%5%10%15%2

43、0%25%30%土地评估价格（万元）土地评估价格（万元）27209 23329 19905 1697514138 11688 9638 楼面地价（元）楼面地价（元）2976 2552 2177 1844 1546 1278 1054 总投资总投资76168 71895 68125 64774 61776 59078 56820 投资投资(不含销售税费不含销售税费)68361 64088 60318 56967 53969 51270 49013 税后利润额税后利润额0 3595 6813 9716 12355 14770 17046 税后总投资利润率税后总投资利润率0%4%9%13%17%22

44、%26%地面地价地面地价10282881675226371534244173642用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 71在比较保守的决策前提下，20%的利润率时，一期产品最高收购价格为14138万元。客观价格住宅均价:6300元/ 商业均价：20000元/平米，总销售收入76168万元预期开发利润预期开发利润0%7%13%20%27%33%39%税后成本利润率税后成本利润率0%5%10%15%20%25%30%土地评估价格（万元）土地评估价格（万元）27209 23329 19905 1697514138 11688 9638 楼面地价（元）楼面地价（元）2976 2552 2177 1

45、844 1546 1278 1054 总投资总投资76168 71895 68125 64774 61776 59078 56820 投资投资(不含销售税费不含销售税费)68361 64088 60318 56967 53969 51270 49013 税后利润额税后利润额0 3595 6813 9716 12355 14770 17046 税后总投资利润率税后总投资利润率0%4%9%13%17%22%26%地面地价地面地价10282881675226371534244173642用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 72在保守的决策前提下，25%的利润率时，一期产品最高收购价格为11688

46、万元。客观价格住宅均价:6300元/ 商业均价：20000元/平米，总销售收入76168万元预期开发利润预期开发利润0%7%13%20%27%33%39%税后成本利润率税后成本利润率0%5%10%15%20%25%30%土地评估价格（万元）土地评估价格（万元）27209 23329 19905 1697514138 11688 9638 楼面地价（元）楼面地价（元）2976 2552 2177 1844 1546 1278 1054 总投资总投资76168 71895 68125 64774 61776 59078 56820 投资投资(不含销售税费不含销售税费)68361 64088 603

47、18 56967 53969 51270 49013 税后利润额税后利润额0 3595 6813 9716 12355 14770 17046 税后总投资利润率税后总投资利润率0%4%9%13%17%22%26%地面地价地面地价10282881675226371534244173642用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 73考虑市场竞争与政策风险，建议以比较保守的价格竞标，此地块地价建议不超过16975万元。项目区域竞争较为激烈，且未来市场有一定的政策风险，我们建议在15%开发利润的情况下，地块最高价不超过16975万元。 评估内容评估内容乐观收购价乐观收购价（万元）（万元）利润率：利润率

48、：10%客观收购价客观收购价（万元）（万元）利润率：利润率：15%比较保守收购价比较保守收购价（万元）（万元）利润率利润率20%保守收购价保守收购价（万元）（万元）利润率利润率25%土地估价19905169751413811688用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 74地块对比评价因素龙梓万片区6-1号地块天邑片区二号地块地理区位城市规划房地产开发程度地块资源条件地块指标产品定位目标客源销售周期及总产值总评38.5x40 x综合各项影响项目，两块宗地房地产开发价值差异并不明显，最终影响项目开发的关键因素取决于地块获取的方式、手段以及价格。本次汇报结束，下面是沟通时间Thank you !本次汇报结束，下面是沟通时间Thank you !本次汇报结束Thank you !75