潜龙鑫茂花园可研报告

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1、 关于深圳市潜龙实业有限公司关于深圳市潜龙实业有限公司 潜龙潜龙鑫茂花园项目鑫茂花园项目 可行性研究报告可行性研究报告 中南咨报字（2004）第102号CCAFM 深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司二二四年四月四年四月潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 1目目 录录一、项目总论一、项目总论.11.1 项目背景 .11.1.1 项目名称.11.1.2 开发公司.11.1.3 承担可行性研究工作的单位.21.1.4 研究工作的依据.21.1.5 项目建设规模和内容.31.1.6 项目开发手续.31.2

2、可行性研究结论 .41.2.1 市场预测.51.2.2 项目建设进度.51.2.3 投资估算和资金筹措.51.2.4 项目综合评价结论.6二、项目投资环境和市场研究二、项目投资环境和市场研究.82.1 市场宏观背景 .82.1.1 全国投资环境.82.1.2 深圳市投资宏观背景.112.1.3 区域发展及前景预测.212.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴.222.2 区域市场分析 .232.2.1 区域市场特征.232.2.2 供给分析.232.2.3 需求分析.242.2.4 典型物业调查.252.2.5 区域市场价格走势.282.2.6 市场分析有关结论.28三、项目分析及评价三、项目分析

3、及评价.293.1 地块解析 .293.1.1 交通条件.293.1.2 地形、地势.293.1.3 水、电、气保障.293.1.3 规划限制条件.293.2 项目 SWOT 分析.313.2.1 优势点分析.313.2.2 劣势点分析.313.2.3 机会点分析.323.2.4 威胁点分析.323.3 项目评价 .32四、市场定位四、市场定位.334.1 项目定位 .33五、项目开发建设进度安排五、项目开发建设进度安排.355.1 有关工程计划说明 .35潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 25.2 施工横道图 .

4、35六、投资估算及资金筹措六、投资估算及资金筹措.366.1 项目总投资估算 .366.1.1 投资总额.366.2 资金筹措 .376.3 投资使用计划 .38七、销售及经营收入测定七、销售及经营收入测定.397.1 各类物业销售收入估算 .397.2 项目销售回款计划 .397.3 资金来源及运用分析 .407.3.1 资金来源分析.407.3.2 资金运用分析.407.4 项目利润 .407.4.1 销售费用.407.4.2 项目的税金及附加.417.4.3 税后利润（所得税）.417.4.4 投资利润率.42八、财务及敏感性分析八、财务及敏感性分析.438.1 赢利能力分析 .438.

5、1.1 财务净现值（FNPV） .438.1.2 财务内部收益率（IRR）.438.1.3 投资回收期.448.2 项目不确定性分析.448.2.1 盈亏平衡分析.448.3 社会效益及影响分析.45九、可行性研究结论与建议九、可行性研究结论与建议.469.1 拟建方案的结论性意见 .469.2 项目主要问题的解决办法和建议 .469.2.1 主要问题.469.2.2 建议.479.3 项目风险及防范建议 .479.3.1 项目风险分析.479.3.2 防范建议.48十、附十、附 表表.4910.1 项目工程计划横道图 .4910.2 项目开发成本估算表 .4910.3 项目销售回款表 .49

6、10.4 项目销售收入与销售税金及附加估算表 .4910.5 项目投资计划估算 .4910.6 资金来源与运用表 .4910.7 损益及利润分配表 .4910.8 现金流量表（全部投资） .49十一、附件十一、附件.50潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 1一、项目总论一、项目总论1.1 项目背景项目背景1.1.1 项目名称项目名称潜龙鑫茂花园1.1.2 开发公司开发公司根据深圳市土地使用权出让合同书深地合字（2003）4100、4101、4102 号，深圳市潜龙实业有限公司取得地块编号为 A807-0045、A80

7、7-0043、A807-0044 商住混合用地的土地使用权，故深圳市潜龙实业有限公司为本项目的开发主体。开发公司情况简介表开发公司情况简介表企业名称企业名称深圳市潜龙实业有限公司住住 所所深圳市福田区深南中路国际科技大厦 6 层法定代表人法定代表人杜升企业类型企业类型有限责任公司注注 册册 号号4403012003915注册资本注册资本3800 万元营业期限营业期限自 1993 年 4 月 21 日至 2033 年 4 月 21 日成立日期成立日期1993 年 4 月 21 日资质等级资质等级2002 年综合开发企业第 146 名经营范围经营范围兴办实业（具体项目另行申报） ；国内商业、物资供

8、销业（不含专营、专控、专卖商品） ；在全市范围内从事房地产开发经营业务。潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 2 注：本表来源于深圳市工商行政管理局企业法人营业执照 、 深圳市房地产开发企业资质证书 。深圳市潜龙实业有限公司下设建筑、房地产销售、客户、物业管理等专业配套部门和子公司，公司本部拥有员工 100 余人。该公司自 1994 年在龙华梅林关口地区进行住宅开发，先后投资 2 亿元，开发了位于龙华民治大道潜龙花园北区、惠宁阁，累计开发面积达 10 万平方米。该公司开发的潜龙花园北区、惠宁阁被宝安质检站评为优质样板工

9、程。该公司于 2001年及 2002 年两度入选中国房地产业发展大全 。1.1.3 承担可行性研究工作的单位承担可行性研究工作的单位受托单位：深圳市中南资产评估有限公司单位地址：深圳市深南中路佳和华强大厦 A 座 25 层东资质证书：深中服资（评）字 071 号资质等级：二级法人代表：许勇飞联系电话：（0755）837531661.1.4 研究工作的依据研究工作的依据 a) 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局：深计2003590 号）b) 房地产开发项目经济评价方法（中华人民共和国建设部 发布）潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告

10、深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 3c) 建设项目经济评价方法与参数d) 深圳房地产年鉴（20022003） （深圳市规划与国土资源局）e) 深圳建设工程价格信息 （2003.12004.3）f)企业提供的相关资料1.1.5 项目建设规模和内容项目建设规模和内容根据委托方提供的深圳市建设用地规划许可证及委托方提供的相关资料，项目的经济技术指标如下表：项目经济技术指标项目经济技术指标规划要求规划要求项目名称潜龙鑫茂花园A 区潜龙鑫茂花园B 区潜龙鑫茂花园C 区用地位置龙华民治大道地段（临民丰路）地块编号A807-0044A807-0043A807-0045建设用地面积3735

11、7.714194.8 4966.1建筑容积率2.72.954.0建筑覆盖率32%30%40%计容积率面积101200 4174019860住宅89250 36680 17982商业8750 5060 1878幼儿园2200 00会所及物业管理用房900 00其 中居委会100 00停车位500 个210 个90 个潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 41.1.6 项目开发手续项目开发手续1、项目土地使用权的取得、项目土地使用权的取得根据深圳市潜龙实业有限公司与深圳市规划与国土资源局签定的深圳市土地使用权出让合同书深地

12、合字（2003）4100、4101、4102 号，深圳市潜龙实业有限公司拥有 A807-0045、A807-0043、A807-0044 号三块宗地的土地使用权，土地面积共为 56518.6 平方米，土地用途为商住混合用地，使用年限为 70 年（从 2003 年 10 月 17 日至 2073 年 10月 16 日止） 。根据委托方提供的第 2003-0129、2003-0130、2003-0131付清地价款证明 ，已付清地价款96,143,958.00 元。2、项目开发合法性手续、项目开发合法性手续项目目前取得的文件项目目前取得的文件开发文件开发文件取得文件证号取得文件证号企业法人营业执照注

13、册号：4403012003915深圳市房地产开发企业资质证书2002 年综合开发企业第 146 名深圳市土地使用权出让合同深地合字（2003）4100、4101、4102 号深圳市建设用地规划许可证深规土规许字 05-2000-0133、05-2000-0134、05-2002-0232 号3、结论、结论项目的开发、建设手续均遵守国家和深圳市相关法律、法规，按照建设工程程序进行，手续齐备、合法。潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 51.2 可行性研究结论可行性研究结论1.2.1 市场预测市场预测龙华房地产市场一方面因

14、受到镇政府的大力扶持、发展，加之地价便宜、4 号地铁的建设等利好因素，吸引了各路开发商前来圈地开发，呈现前所未有的开发高潮。同时，又因龙华地产开发较晚，市场不够成熟，市政配套设施短期内难以得到大的改善，面临南山、布吉等区域的市场竞争的等因素的影响，龙华地产大开发、大需求的局面尚未形成，各开发商将继续保持谨慎入市、缓慢开发的作风。总的来看，龙华房地产市场近期将继续维持基本供求平衡。1.2.2 项目建设进度项目建设进度根据项目所处地段的现状、项目的规模、项目的施工难度，以及开发单位的经验，在技术上没有问题的情况下，只要项目建设资金及时到位，预计于 2004 年第二季度项目一期开始动工建设，二期计划

15、于 2004 年第三季度动工建设，三期计划于 2004 年第四季度动工建设，四期计划于 2005 年第一季度动工建设，开发建设期总共为 2 年，可以在 2006 年第一季度正式交付使用。潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 61.2.3 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措1、投资估算、投资估算根据测算，项目的总投资为 44,932 万元。2、资金筹措、资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资及销售回款。项目总投资为 44,932 万元资金，经测算需投入资金包括自有资金、银行融资、销售收入，其中自有资金 600

16、0 万元，银行借款 10,600 万元，销售收入万元。项目资金来源表项目资金来源表 序号序号项目项目资金资金(万元万元)比例比例1自有资金15,61435%2银行贷款10,60024%3销售收入18,71841%4其他来源00%5总投资44,932100%1.2.4 项目综合评价结论项目综合评价结论1、项目建设手续合法、项目建设手续合法潜龙鑫茂花园项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策；目前，项目土地使用权取得合法，地价款已全部付清，正在进行项目立项手续的办理，现场建设条件具备。潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南

17、资产评估有限公司 72、项目建设后续资金有保证、项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自有资金、银行贷款和销售回款，后续资金有保证。3、项目具有良好的社会效益、项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。4、项目经济效益良好、项目经济效益良好项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标 序号项目指标1总占地面积（）56518.62总建筑面积（）191221.403项目总投资(万元)44,9324销售收入(万元)63,4295毛利润(万元)13,3596税后利润(万元)11,3557投资利润率25.27%8内部收益率：IRR29.53%9净现值：N

18、PV(万元)9,11810动态投资回收期(季度)7.3211贷款偿还期(年)2注：本项目的住宅销售率为 95%，商业销售率为 85%，未考虑未来停车位可能的销售收入。综上所述，本项目地理位置优越，开发单位实力雄厚，潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 8开发经验丰富，而当前适值龙华蓬勃发展时期，因而开发单位此时开始进入本项目是合适并且是十分可行的。潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 9二、项目投资环境和市场研究二、项目投资环境和市场研究2.1

19、 市场宏观背景市场宏观背景2.1.1 全国投资环境全国投资环境1、2003 年国民经济发展势头良好年国民经济发展势头良好全年国内生产总值跃上 11 万亿元的新台阶，达到 11.67万亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.1。各产业增长情况见下图:2、全国房地产市场状况、全国房地产市场状况050000100000150000GDP第一产业 第二产业 第三产业产值（亿元）产值（亿元）0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%GDP第二产业增长率增长率（%）潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 10房地产

20、市场继续保持增长势头房地产市场继续保持增长势头在 2004 年，我国经济将继续持续快速发展，城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落2003 年房地产投资增长明显放慢；房地产企业效益降幅较小，但企业间的差异很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加快，房地产企业加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走

21、势温和回落房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家发改委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，2004 年房价将呈温和回落态势；房改以及相关的政策效益经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为核心的重组企业和配置资源的重要机制在房地潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公

22、司 11产开发市场中出露端倪，并出现了一批像万科这样经营品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2004 年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。停止出让别墅用地，调整房地产开发结构停止出让别墅用地，调整房地产开发结构 为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性,规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，2003 年 2 月 18 日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题”发出紧急通知。严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的

23、土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。中国人民银行下发文件加强房地产信贷业务管理（银发中国人民银行下发文件加强房地产信贷业务管理（银发2003121 号）号） ，其要点如下：，其要点如下：1、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；2、严格控制土地储备贷款的发放；3、规范建筑施工企业流动资金贷款用途；4、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；5、强化个人商业用房贷款管理；潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公

24、司深圳市中南资产评估有限公司 126、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需要的调节作用；7、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理；8、切实加强房地产信贷业务的管理。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 （国发（国发200318 号）号） ，鼓励房地产市场大力发展，鼓励房地产市场大力发展,要点如下：要点如下： 房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义； 完善供应政策，调整供应结构（加强普通商品住宅供应、控制高档商品房建设、加强经济适用住房的建设和管理等） ； 改革住房制度，健全市场体系（搞活住房二级市场、继续推进现有

25、公房出售、规范发展市场服务） ； 发展住房贷款，强化管理服务（加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款管理） ； 改进规划管理，调控土地供应； 加强市场监管，整顿市场秩序。2.1.2 深圳市投资宏观背景深圳市投资宏观背景1、深圳市社会经济发展现状、深圳市社会经济发展现状经济持续保持平稳增长，人均经济持续保持平稳增长，人均 GDP 居全国大中城市首位居全国大中城市首位潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 13 统计显示，深圳经济持续保持平稳增长态势，总体运行良好，2002 年实现国内生产

26、总值 2239.41 亿元，在全国大中城市中继续稳居第 4 位，比上年同期增长 15%，按可比价格计算比上年增长 15%，比预期目标高出 3 个百分点。人均GDP 达 46003 元，折合 5558 美元。深圳人均 GDP 位全国大中城市首位。部分城市人均部分城市人均 GDP 比较比较城市深圳北京上海人均 GDP（元/人）46,00327,74640,524房地产进入快速增长期房地产进入快速增长期 由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均 GDP数值有着密切的关系，而近几年深圳经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速发展。根据人均 GDP 来判断，深圳的房地产发展已进入快速增长期。国

27、际通行的房地产发展阶段与人均国际通行的房地产发展阶段与人均 GDP 数值关系表数值关系表 单位：美元单位：美元 发展时期启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前人均 GDP1,0003,0004,0008,000深圳近期人均深圳近期人均 GDP 变化表变化表 单位：美元单位：美元年份1993199719981999200020012002人均GDP1,9533,6994,0224,3384,6475,2365,558潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 14人均住房支出呈上升态势人均住房支出呈上升态势据市统计

28、局最新公布调查显示，2002 年深圳居民人均可支配收入为 24，941 元，同比增长 8.3%；人均消费性支出达18，926 元，实际增长 9.8%。随着生活水平的提高和信贷消费意识的增强，部分有条件的居民已实现了二次置业，因此购房支出呈上升态势：人均购房与建房支出为 2，042.76 元，比上年上升 13%。2、物业投资政策分析、物业投资政策分析重大政策、相关产业扶持重大政策、相关产业扶持 深圳市产业结构发生调整，高新技术产业成为深圳市持续发展支柱产业，对房地产提出了新的需求。城市对外开放水平不断提高，形成全方位开放的格局。政府加大投资力度，建成了一批重点市政工程，如滨海大道、中心花园一期改

29、造工程等，美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为国际花园城市。六大市政工程及地铁工程建设正在进行之中，建成后将进一步提高城市的整体形象，改变目前的居住置业分布及交通格局。房地产相关政策趋势房地产相关政策趋势 2001 年深圳市安居房正式上市交易，国家商品房销售管理办法出台，深圳市六项吸引人才的重大措施公布实施，深圳进一步规范土地交易市场并于近期公布关于加强土地潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 15市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定 ，这一系列的政策，将进一步规范深圳市的房地产市场，有助于房地产市场的健康稳定

30、有序发展，有利于扩大置业群体、置业次数，降低住宅成本，从而刺激住宅消费，促进房地产开发及房地产市场的进一步发展。 深圳市将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量将控制在 12 平方公里以内；加强土地资源管理。土地供应规模适度，结构更趋合理，优先保证了招商引资、高新技术产业、物流业以及城市基础设施的用地需求。同时，还将加大土地清理力度，收回逾期未开发用地。城市远景及发展定位城市远景及发展定位 根据深圳市总体规划（1996-2010） ，深圳市城市发展总目标是：具有全国意义的综合性经济特区，以集装箱运输为主的区域性交通枢纽与香港功能互补的以金融、商贸、运输、信息、旅游为优势的中心城市，以高新技术

31、为先导，电子工业等制造业为主的先进工业生产基地；把深圳建设成为一个园林式花园城市，成为我国进一步对外开放的“窗口” 。 根据深圳市近期建设规划（2003-2005） ， 规划可概括为五大目标、十大行为、四项措施。五大目五大目标标目标一：推动区域合作，进一步提升深圳在“珠三角”城市群中潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 16的中心地位；目标二：强化城市集约发展和生态环境保护，促进经济、社会与环境的可持续发展；目标三：实现城市发展空间的战略拓展与整合，提升城市整体建设标准与质量；目标四：培育新技术产业、现代物流业和现代化

32、服务业等支柱产业，实现产业的协调发展和全面升级；目标五：建立城市综合交通运输体系，缓解机动化迅速发展带来的交通压力。十大行十大行动动行动一：划定城市建设控制线和生态控制线，基本生态控制线，为实现可持续发展的目标，保护城市生态环境而划定的面积为约 1100 平方公里。行动二：推进九大重点发展地区和两类改善片区建设；行动三：实施工业入园行动，为促进工业的集群化发展， 规划确定重点建设城市高心技术产业园区和大工业区等市级高新技术产业园区，培育 6 个高新技术产业园区 4 个先进工业和特潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 1

33、7色工业园区，加快旧工业区、的功能调整与改造；行动四：建设六大物流区，启动两大保税区；行动五：推进两级商贸服务中心建设，完善城市服务体系；行动六：配套建设七大居住区；行动七：特区内重点建设 3 大公园和 7 个区级城市公园，重点建好 5 座郊野公园；行动八：建设东部滨海旅游区，保护重点历史文物；行动九：建立城市综合交通运输体系，优先发展轨道交通；行动十：适度超前建设市政公用设施。四四项项措施措施措施一：科学制定土地供应计划；措施二：多渠道筹措建设资金；措施三：制定实施细则；措施四：对近期建设规划滚动调校和加强规划实施的监督管潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南

34、资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 18理。随着深圳中心区开发建设、地铁 1 号线、大学城、西部跨海大桥、 “9+1”高新产业带等工程启动，政府将进一步加大投资力度，这些重大举措将进一步美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为更具吸引力、快速发展的城市。2010 年深圳市远景经济发展目标为达到中等发达国家水平，人均住宅 20 平方米，人均绿地 11 平方米，人口规模 510 万。3、深圳市房地产市场、深圳市房地产市场2003 年深圳房地产市场现状年深圳房地产市场现状2003 年，商品房施工面积达到 2737.48 万，较上年增长了 2.43；竣工面积达到 994.52 万，较上年增长了8

35、.66；新开工面积连续 8 年增长，当年达到 957.62 万，但增长速度与上年相比减缓到 1.38（2002 年为 6.74） 。2003 年深圳市商品房销售统计表年深圳市商品房销售统计表类型销售面积（万）同比增长（%）销售均价（元）同比增长（%）住宅811.912.0856802.55办公用房19.548.921016410.2商服用房39.37-15.08129165.2潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 192003 年深圳房地产市场运行特征年深圳房地产市场运行特征 房地产市场需求继续保持旺盛趋势，但增长势头

36、已从上年的 23高增长回复到 1998 年以来的平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。 随着政府对土地市场调控力度的加大，商品房新增供给明显下降，新建住宅整体呈现“供”小于“求”，房地产市场供求总量更加趋于平衡。 房地产价格结构、户型结构基本合理，能够满足不同收入层次消费者的需求，房地产市场供求结构整体保持平衡。 市房地产价格整体呈上升趋势，但价格总体保持小幅增长，上涨幅度不大且总体平稳。2004 年深圳房地产市场发展趋势预测年深圳房地产市场发展趋势预测 房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康、快速的发展局面。 非住

37、宅物业销售将呈现一定幅度增长，但销售规模有限；写字楼市场竞争激烈，商业用房市场将继续景气。潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 20 房地产市场“外移”日趋迫切，特区外将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着特区外城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成。 外资进入深圳房地产市场的规模将进一步扩大，房地产外销市场将呈现景气状态 。 房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动。总体来看，2004 年深圳房地产市场将继续保持总量基本均衡、价格基本平稳的运行态势，房地产市场将

38、持续景气，新的热点区域将逐渐形成，房地产市场将继续保持健康、平稳、理性的发展局面。关外地产发展迅速关外地产发展迅速1)产业政策导向：针对深圳产业结构轻重不协调的情况，近期政府开始对产业进行调整适度重型化，在关外重点发展石化、汽车产业。这些产业规模形成后，将对深圳尤其是关外经济和地产市场产生深远的影响；2) 城市化推动：城市化对于房地产发展至关重要，关外两区的全面城市化将有效促进关外地产的发展；潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 213) 规划引领：根据深圳市近期建设规划（20032005），全市重点配套建设后海、新安

39、、光明、龙华、横岗、龙岗、坪山七大居住区，其中有六大居住区位于关外。从规划的角度看，房地产尤其是住宅的发展空间主要在关外；4) 交通改观：连接关内外西部、中部和东部交通的地铁 1 号线、4 号线、3 号线将陆续开工，南坪快速路已经建设，深惠公路也将高标准改造，到 2008 年，关内外交通将彻底改观；5) 土地资源保障：关外两区占据深圳面积的大部分，全市未开发商品房用地也主要分布在这两区。大量的土地储备保障了关外房地产市场的持续发展；6) 市场需求：2000 年以来，关外商品房和住宅销售面积占全市的比例逐步上升，2003 年住宅销售面积更是占到全市近四成。可见关外房地产市场需求相对关内不断上升；

40、7) 品牌地产商进驻：目前，深圳的主流开发商进军关外市场已是大势所趋。龙岗汇集了万科、中海、卓越、星河、鸿荣源等，宝安则有和记黄埔、华侨城、招商、泰华、深业等聚首；8) 自身质素提升。经过多年的发展，关外地产的开发水平、产品品质和营销手法等已与关内相差无几。自身质素的提潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 22升，奠定了关外市场主流地位的基础。总之，众多有利因素促成关外地产市场起飞，并使之成为深圳地产的主战场。2.1.3 区域发展及前景预测区域发展及前景预测1、地理位置、地理位置龙华位于宝安区东南部，东濒龙岗布吉街道办

41、，北与观兰街道办接壤，西连石岩街道办，西南临南山区，南靠福田区，距离深圳市区 12 公里，总面积 98 平方公里，是深圳中心区的后勤基地和宝安区的次中心区。2、区域发展现状、区域发展现状龙华镇近年来城市建设日趋完善，已成为“深圳中心区的后勤基地” 、 “宝安区次中心区” 。目前，龙华已建成 32 个居民区，24 个工业区。重点建设了龙华大道、人民路、梅龙引水工程等一批项目，近三年累计完成固定投资 11.2 亿元。今日龙华，大力实施“一镇一广场” 、 “一村一公园” 、 “一街一景点”的环境建设目标，基础设施和市政建设日臻完善，投资环境不断优化，科技、教育、文化、卫生、体育各项事业同步发展，到处

42、呈现出一派生机勃勃、欣欣向荣的生动景象，成为镶嵌在南粤大地上的一颗璀灿的明珠。潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 233、区域规划、区域规划区域发展定位区域发展定位深圳市未来中部服务组团核心城区龙华卫星新城区域规划范围区域规划范围由机荷高速公路、梅观高速公路、龙华外环路、龙华路围合而成，总面积为 44.9 平方公里，建设用地 35.5 平方公里，2010 年规划人口 50 万。2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴宏观市场与本项目发展借鉴1) 中国人民银行的 121 文件，给部分开发商带来资金运作上的压力；2) 国务院

43、颁布的 18 号文件明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业” ，对房地产市场是一个重大的利好；3) 深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，房地产市场需求继续保持旺盛趋势，需求增长势头已开始趋于平稳；4) 深圳市房地产市场将继续保持平稳、协调、健康、快速的发展，未来竞争将十分激烈；5) 市场竞争体现为产品、品牌的竞争，对市场细分与产品附加值提出更高要求，对发展商的开发、经营带来一定的压力；6) 政府控制土地开发规模和出让导向有利于关外房地产市场潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 24的发展，机会依然存在；7) 龙华

44、卫星新城高起点的规划建设必将为本项目创造价值提升的空间。2.2 区域市场分析区域市场分析2.2.1 区域市场特征区域市场特征龙华的商品住宅主要分布在梅林关口、人民南路、中心广场和中环路四个区域，其它区域则分布着个别零星商品楼盘，且这些楼盘夹杂在农民房和工业厂房中。从其分布格局来看，在商品住宅分布规划方面难度较大，相应楼盘的档次、市场定位等也比较混乱，体现出龙华房地产市场尚处于成长期，有待发展、成熟。2.2.2 供给分析供给分析龙华现有住宅供应量约为 23 万平方米（具体分布见下表） ，今后两年的市场供应多为潜龙花园、美丽 365 花园四期、锦锈江南、世纪春城、风和日丽等大盘的后期开发，加上金地

45、、振业等已圈定的地块，估计建筑面积将近百万平方米。现发售楼盘供应量现发售楼盘供应量楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积总销售总销售待销面积待销面积潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 25大信花园一期3026985%4540中环花园三期1056195%528富通天骏10029830%70208美丽 365 四期5944550%29722阳光美地.东源阁2122160%8488绿茵华庭1979770%5939潜龙花园.惠宁阁1515980%3031丰泽湖山庄12804095%6402馨园二期5855250%29276四纪春城

46、一期5064695%2532风和日丽三期4179795%2089锦绣江南一期8097495%4048苹果园6274015%53329桦润馨居1197850%5989金龙华广场二期900080%1800合计合计7004772279252.2.3 需求分析需求分析龙华置业者主要为龙华本地大中企业和关内福田区的普通白领人士，其次为龙华大中企业的中高级管理人员、私营企业主和个体户。随着龙华三资企业数量的不断增长，相应来自台湾、香港及境外的高级管理人员也急剧增加，这部分潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 26人士也正逐渐成为龙

47、华不可忽视的客户群体。根据市场调查，龙华置业者购买房子多为家庭居住，市场供应以两房、三房为主，分别占市场成交量的 41%和38%；相对来说片区内高品质物业供应较少，不能满足市场需求。2.2.4 典型物业调查典型物业调查风和日丽风和日丽物业地址：龙华街道办人民路与工业东路交汇处东南侧开发商：深圳市物业集团占地面积：173556 平方米总建筑面积：360000 平方米建筑类型：多层、别墅、高层容积率：2.07覆盖率：30%绿化率：41%销售均价：一期：3100 元/ 二期：3300 元/ 三期：3400 元/置业群体分析：根据调查，本项目客户群主要以用来自住的年轻的两口或三口之家为主，多数客户主要

48、选择三房。潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 27世纪春城一期世纪春城一期物业地址：龙华街道办民治大道民福路旁，梅龙公路东开发商：深圳恒安房地产开发有限公司占地面积：15.5 万平方米总建筑面积：28 万平方米建筑类型：多层、小高层容积率：1.54绿化率：40.6%销售均价：3200 元/置业群体分析：关内客户主要是以年轻白领阶层居多，南山及科技园地区的置业者较多。80%的客户是以自用为目的，且年轻在 2530 岁。美丽美丽 365 花园花园物业地址：龙华街道办东环二路和三联路交汇处开发商：深圳华兴实业有限公司占地面

49、积：10 万平方米总建筑面积：20 万平方米建筑类型：多层、小高层容积率：2.0覆盖率：60%绿化率：40%销售均价：二期：3100 元/潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 28 四期：3300 元/置业群体分析：项目一期、二期以龙华本地客为主，主要为华为、富士康等大企业的公司职员。锦绣江南锦绣江南物业地址：龙华人民南路与布龙公路交界处开发商：深圳市鹏宝东物业发展有限公司占地面积：18 万平方米总建筑面积：40 万平方米建筑类型：多层、小高层容积率：1.7绿化率：60%销售均价：多层： 3600 元/ 小高层：430

50、0 元/置业群体分析：项目初期本地原住民较多，近期福田区的客户比例增加，成交户型中三房成交比例最大。富通天骏富通天骏物业地址：和平路与中环路交叉处开发商：深圳市富通房地产开发公司占地面积：31016.70 平方米总建筑面积：117747 平方米建筑类型：小高层潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 29容积率：3.23绿化率：32%销售均价：3300 元/置业群体分析：本项目主要客户以本地客户为主，关内客户较少。2.2.5 区域市场价格走势区域市场价格走势近年来，随着龙华房地产不断发展，市政设施建设的相继开展，龙华片区楼

51、盘均价已上升为 3400 元/平方米，增长很快，但仍仅为梅林片区市场价格的二分之一，物业价格上涨空间较大。2.2.6 市场分析有关结论市场分析有关结论26312789290931533400010002000300040001999年2000年2001年2002年2003年历年住宅单位均价（元平方米）潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 30 龙华街道办商品住宅、农民房和工业厂房布局比较混乱，区域内楼盘的档次、市场定位等也比较混乱； 龙华房地产市场尚处于成长期，有待发展、成熟； 区域内商品房的主要置业者多为原住民和龙华

52、大中企业的中高层管理人员，福田区白领人士置业者也逐渐增多； 区域内商品房价格呈现稳步上升且价格上涨空间较大。潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 31三、项目分析及评价三、项目分析及评价3.1 地块解析地块解析3.1.1 交通条件交通条件本项目地块位于民治大道地段（临民丰路） ，距深圳市中心仅十几分钟车程，交通十分便捷。3.1.2 地形、地势地形、地势项目地块场地已七通一平，形状较为规则。3.1.3 水、电、气保障水、电、气保障给水接口：民治大道、民丰路雨水接口：民治大道、民丰路污水接口：民治大道、民丰路燃气接口：民治

53、大道、民丰路电源接口：民治大道、民丰路通讯接口：民治大道、民丰路3.1.3 规划限制条件规划限制条件地块编号：地块编号：A807-0045潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 32 建筑间距：满足日照及消防间距要求 建筑高度或层数：高层 建筑退红线距离满足各侧大于等于 6 米 车辆出入口：民丰路 人行出入口：民丰路 公共通道出入口：民丰路地块编号：地块编号：A807-0043 建筑间距：满足日照及防火要求 建筑高度或层数：多、高层 建筑退红线距离：临市政路5 米，临小区路3 米，并以审定的总图为准 车辆出入口：民治大道

54、、民丰路 人行出入口：民治大道、民丰路 公共通道出入口：民治大道、民丰路地块编号：地块编号：A807-0044 建筑间距：满足日照及防火要求 建筑高度或层数：多、高层 建筑退红线距离：各边临市政路5 米，并以审定的总图为准 车辆出入口：民治大道、民丰路 人行出入口：民治大道、民丰路 公共通道出入口：民治大道、民丰路潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 333.2 项目项目 SWOT 分析分析3.2.1 优势点分析优势点分析潜龙地产品牌在龙华片区具有一定的影响力，并且有着大批的客户资源；项目地处交通要道，交通便利，配套比

55、较完善；因为一期项目的成功开发，对于鑫茂花园项目而言将会形成一定的规模效应；户型设计合理、外立面极具现代感，容易使目标客户接受；超前的规划设计理念，及新颖、实用的户型创新能大大的提高客户所接受的程度；由于龙华片区其独特的地理位置，将极易吸引关内置业者进行购买；在鑫茂花园西北角规划有一所学校，由潜龙公司投资建设并拟与北京名校合作办学，可提升鑫茂花园房价每平米 200400 元。3.2.2 劣势点分析劣势点分析项目规模较大势必造成工期较长，不易控制；项目周边景观一般。潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 343.2.3 机

56、会点分析机会点分析整合公司资源，在项目的初期迅速的树立起大盘形象，引起最大化的市场关注程度，为以后的销售期蓄积能量；在推广的过程中逐步提升本公司的品牌形象，以增加产品的核心竞争力。3.2.4 威胁点分析威胁点分析由于受深圳扩关、撤关、政策面等诸多利好因素的影响，龙华片区已经成为众多发展商角逐的重要战场，许多项目无论是从产品本身而言，还是从营销方式、营销手段而言，都是可圈可点的。对于本项目而言有一定的竞争威胁。3.3 项目评价项目评价本项目所处的区域发展前景广阔，同时，由于本项目地处交通要道，交通便利，配套完善，具有非常大的发展潜力。龙华片区未来的商住项目供应量较大，本项目将面对一定的市场竞争。

57、潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 35四、市场定位四、市场定位4.1 项目定位项目定位1、产品定位：、产品定位：本项目档次定位为片区内中档大众精品住宅（小住宅、大社区） 。本项目的户型以两房 5768 平米为主，其次为单房、一房一厅及三房面积分别为 2537 平米、7594 平米为主。2、客户定位：、客户定位：本项目的目标客户群包括：A 型：福田上班的年轻工薪族B 型：在深圳工作 35 年，收入较为稳定，积蓄不多，一直未置业而将于近期结婚组织家庭或打算增加家庭成员的人士，期望一次置业有较好的生活环境。C 型：在坂田

58、高科技企业上班的 IT 人士D 型：生活在龙华片区或周边区域，已有物业，家庭收入稳定的人士，包括公房住户及当地原住居民。E 型：居住在深圳较长时间，两代同堂的家庭F 型：龙华及周边区域的从商人士、私有企业经营者G 型：在深圳工作或较多深圳业务的香港客户潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 363、价格定位：、价格定位：根据目前龙华房地产市场价格及价格走势，结合项目的具体情况及项目推出时机，确定项目销售价格：住宅均价：3500 元/商业均价：10000 元/潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳

59、市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 37五、项目开发建设进度安排五、项目开发建设进度安排5.1 有关工程计划说明有关工程计划说明根据委托方提供的资料，潜龙鑫茂花园项目施工总进度计划如下：项目计划于 2004 年第二季度正式动工兴建，一期主体工程于 2004 年第三季度开工，二期主体工程于 2004 年第四季度开工，三期主体工程于 2005 年第一季度开工，四期主体工程于 2005 年第二季度开工，在资金及时到位的情况下，预计整个项目于 2006 年第一季度竣工，其开发建设期为 2 年（8个季度） 。5.2 施工横道图施工横道图详见项目工程计划横道图（附表 10.1） 。潜潜龙龙鑫

60、茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 38六、投资估算及资金筹措六、投资估算及资金筹措6.1 项目总投资估算项目总投资估算6.1.1 投资总额投资总额估算依据：参照开发商提供的资料以及深圳市建筑市场价格情况。（1）土地成本：根据委托方提供的深圳市土地使用权出让合同书深地合字（2003）4100、4101、4102 号，整个项目支付给国土与规划资源局的土地出让金、土地开发费、市政设施配套费累计为 9,614.40 万元。详见附表 10.2。（2）前期工程费：主要包括开办费、勘察设计费、工程监理费、招标预算编制费等。根据委托方提供的

61、资料以及深圳市建筑市场价格情况，估算预计达 1,434.16 万元。详见附表 10.2。（3）建筑安装工程费：主要包括主体工程费、附属工程费和室外工程费。根据委托方提供的资料，估算预计达 29,448.10 万元。详见附表潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 3910.2。（4）管理费用：包括开发工程的各项间接费用及公司管理部门的各种费用。按土地成本、前期工程费和建筑安装工程费之和的 3%估算，估算预计达 1,214.90 万元。详见附表 10.2。（5）财务费用：是指该公司为筹集资金而发生的各项费用，本项目主要为中长

62、期借款，借款总额为 10,600 万元，借款期限为 2 年，按银行三年期内挂牌利率 5.49%计，则建设期内贷款利息总额为：10,6000(1+5.49%)210,6001,195.83 万元 （6）不可预见费：按土地成本、前期工程费和建筑安装工程费三者之和的 5%估算，则不可预见费估算预计达 2,024.83 万元,详见附表 10.2。以上费用合计 44,932.21 万元。6.2 资金筹措资金筹措项目投资资金来源主要有自有资金、银行贷款以及销售收入。项目总投资为 44,932 万元，其中自有资金为 15,614 万潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评

63、估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 40元，银行贷款 10,600 万元，销售收入为 18,718 万元。6.3 投资使用计划投资使用计划根据委托方提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表 10.5。经济测算时，根据项目的实际情况，计算期从 2004 年第二季度开始，2005 年正式进入项目销售期至 2006 年第二季度为止共计 8 个季度。潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 41七、销售及经营收入测定七、销售及经营收入测定7.1 各类物业销售收入估算各类物业销售收入估算销售

64、收入： 根据项目方案设计及前述项目及市场分析，项目可销售面积为 159,600，其中住宅 143,912，均价为 3500 元/，销售率为 95%；商业 15,688，均价为 10000 元/，销售率为85%，其余部分按成本价一次性折算，预计本项目的销售收入为 63,429 万元。 项目销售收入测算表项目销售收入测算表项目可销售面积（）销售单价（元/）销售比例成本收益折算(万元)总收益（万元）住宅143,9123500.095%1,690.7849,541商业15,68810000.085%552.9413,888小计159,60063,4297.2 项目销售回款计划项目销售回款计划根据深圳住

65、宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预测销售进度，计算各时期的销售回款金额。潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 42项目 2005 年正式进入销售期，预计 2006 年第二季度完成销售计划，详见附表 10.3。7.3 资金来源及运用分析资金来源及运用分析7.3.1 资金来源分析资金来源分析项目土地费用为 9,614 万元，开发商已付，建设期间项目启动资金约 16,600 万元，主要来源于自筹资金和银行贷款；销售期间资金主要来源于销售回笼资金。详见附表 10.6。7.3.2 资金运用分析资金运用分析项目总投资为 4

66、4,932 万元，建设期间资金主要运用于项目前期投资建设；销售期间除用于项目后期投资建设，还主要用于支付各种税金和支付建设期的银行贷款本息。详见附表 10.6。7.4 项目利润项目利润7.4.1 销售费用销售费用潜潜龙龙鑫茂花园鑫茂花园项项目可行性研究目可行性研究报报告告深圳市中南资产评估有限公司深圳市中南资产评估有限公司 43销售费用为项目销售过整个过程中发生的费用支出，该部分包括销售的推广费用、售楼处的建设装修及人员工资费用等，一般情况下为项目销售总收入的 1%到 3%，根据项目规模大小和预期推广力度，该项目的销售费用以项目销售总收入的 3%为宜，即本项目的总销售费用为：总销售收入 3% = 1,903 万元7.4.2 项目的税金及附加项目的税金及附加房地产开发项目的税金及附加费用包括营业税、城建税、印花税。其中营业税为经营收入 5%，城建税为营业税的1%，印花税为销售收入的 0.05%，则项目的税金及附加费总额为；营业税 + 城建税 + 印花税 = 3,235 万元 7.4.3 税后利润（所得税）税后利润（所得税）税后利润为项目总收益减去项目的投资成本和应交付的税金及附加费用后所