[其他资格考试]3级资产估值技术指南A版12月2日

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1、编号：0000-11008-30版号：A资产估值技术指南生效日期：二一年十二月二日资产估值技术指南编号：0000-11008-30版号：A页码：第32页 共32页1. 目的为公司资产内部估值提供方法参考，规范公司资产内部估值工作，提高内部估值的科学性。2. 适用范围适用于公司资产收购、管理和处置的内部估值工作。3. 术语和定义3.1 资产估值：指根据本办法规定的思路和方法以及国家其他相关规定，在资产收购、管理和处置过程中，由公司内部组织人员估算资产价值的行为。资产估值的主要方法包括市场法、收益法、成本法、基准地价修正法、假设清算法、现金流偿债法、交易案例比较法、专家打分法和其他适用方法。其中假

2、设清算法、现金流偿债法、交易案例比较法、专家打分法等方法适用于金融不良资产估值。3.2 市场法：指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值。3.3 收益法：指通过估测被估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值。3.4 成本法：指首先估测被估资产的重置成本，然后估测被估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被估资产价值。3.5 基准地价修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结果，按照替代的原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地

3、在估值基准日价值的方法。3.6 假设清算法：指在假设对企业（债务人或债务责任关联方）进行清算偿债的情况下，基于企业的整体资产，从总资产中剔除不能用于偿债的无效资产，从总负债中剔除实际不必偿还的无效负债，按照企业清算过程中的偿债顺序，考虑债权的优先受偿，以分析债权资产在某一时点从债务人或债务责任关联方所能获得的受偿程度的一种方法。3.7 现金流偿债法：指依据企业近几年的经营和财务状况，考虑行业、产品、市场、企业管理等因素的影响，对企业未来一定年限内可偿债现金流和经营成本进行合理预测分析，考察企业以未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务的一种方法。或者对有明确的处置待回收协议或转让意向书，能合理

4、确定未来还款现金流量或抵（质）押资产的变现现金流量，或者估值人员能预测债务企业及关联企业的还款现金流量的项目，以未来的还款现金流和还款期限考虑适当的折现率后估算资产价值的方法。3.8 交易案例比较法：指首先通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息，确定影响债权资产价值的各种因素，然后选取若干近期已经发生的与被分析债权资产类似的处置案例，对影响债权资产处置价格的各种因素进行量化分析，必要时可通过适当方法选取主要影响因素作为比较因素，与被分析债权资产进行比较并确定比较因素修正系数，对交易案例的处置价格进行修正并综合修正结果得出被分析债权资产价值的一种分析方法。3.9 专家打分法：指通过匿名方式

5、征询有关专家的意见，对专家意见进行统计、处理、分析和归纳，客观地综合多数专家经验与主观判断，对大量难以采用技术方法进行定量分析的因素做出合理估算，经过多轮意见征询、反馈和调整后，对债权价值和价值可实现程度进行分析的方法。4. 职责部门/岗位职 责4.1评估管理部门负责公司资产估值的组织工作，指导估值人员做好内部估值工作。4.2估值人员负责具体实施资产的内部估值工作，提出初步估值意见。5. 工作程序5.1 估值准备5.1.1 按照资产尽职调查管理办法的要求对拟估值资产进行尽职调查或补充调查，搜集估值所需资料。5.1.2 实物资产估值资料权证资料：房地产权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证

6、、建设工程施工许可证、车辆行驶证、购买合同、购置发票、国家行业管理部门查询到的相关资料等。询价资料：资产所在区域最近的房地产报价资料、交易案例成交资料、租赁合同、同类型资产的市场租赁价格、概预算定额资料、市场最新报价以及外部中介机构出具的评估报告或分析报告等。5.1.3 债权资产估值资料债权基本情况：借款合同、债权金额、收购成本、抵押担保情况、诉讼情况等。债务人及关联企业相关资料：经营范围、历史沿革、行业地位、最近及前三年的经营状况、财务报表、资产负债构成情况、抵质押及查封资产情况、企业运转情况、经营现金流量、人员构成情况等。对于抵（质）押资产，可按照5.1.2的要求搜集相关资料。其他相关资料

7、：处置待回收协议、转让意向书、未来还款计划、抵（质）押物变现情况，从工商、税务、房产、土地等行政管理部门查询得到的相关资料，与被估债权类似的有参考价值的交易案例资料，中介机构出具的债权价值分析报告、债权调查分析意见及其他资料等。5.1.4 股权资产估值资料转股协议、抵债协议、法院判决书，企业公司章程、行业资料、经营情况、最近及前三年的财务报告，评估报告及备案表等资料。5.2 实物资产的估值5.2.1 根据公司相关文件完成备案的不动产评估结果一般为公开市场价值，估值人员可分析该结果是否考虑了不动产的瑕疵事项，结合尽职调查了解到的信息资料，考虑处置时间、处置难易程度、处置费用、市场交易情况、投资者

8、报价等变现因素后综合确定不动产初步估值，或采用其他适当的估值方法确定不动产初步估值。5.2.2 公司收购不动产或定期对不动产资产进行估值时，能取得评估报告的，估值人员应分析评估目的、评估基准日、采用的价值类型、委托方等因素对评估结果的影响，充分考虑市场变化，合理使用评估结果。5.2.3 不动产的估值方法主要有市场法、收益法、成本法、基准地价修正法等，其中基准地价修正法只适用于土地的估值。1）市场法适用范围：同类资产交易市场活跃，有适合的类似房地产交易案例，如住宅类房地产、商铺、写字楼等。原理：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交

9、易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在估值基准日的价值。可用来估算房产、土地或房地产价值。公式：P=PABCDP被估房地产价值 P可比实例价值A交易情况修正系数 B交易日期修正系数C区域因素修正系数 D个别因素修正系数A=100/( )=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数B=( )/100=估值基准日价格指数/可比实例交易价格指数C=100/( )=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数D=100/( )=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数采用市场法时，可比实例宜选取三个以上，并应与待估资产具有一定的可比性。案例成交日期与估值基准日

10、比不宜超过一年。通过将所选取的不同案例分别与待估资产比较、打分，代入公式后可计算出待估资产的不同比准价格，剔除其中相对偏高或偏低的异常值后，可采用算术平均或加权平均等方法计算待估资产价值。表1 房地产估值计算表市场法（参考格式）估值基准日（格式yyyy-mm-dd）：序号比较因素案例案例案例待估对象1名称2待估对象建筑面积（）3交易价格P（元/）4交易情况A100/()100/()100/()1005交易日期B()/100()/100()/1007区域因素C繁华程度100/()100/()100/()100基础设施完善程度100/()100/()100/()100公共配套设施完善程度100/(

11、)100/()100/()100交通便捷程度100/()100/()100/()100环境状况100/()100/()100/()100其他100/()100/()100/()1008个别因素D临街状况100/()100/()100/()100建筑结构100/()100/()100/()100装修状况100/()100/()100/()100设备设施状况100/()100/()100/()100建筑物外观100/()100/()100/()100新旧程度100/()100/()100/()100泊车便捷度100/()100/()100/()100物业管理状况100/()100/()100/()

12、100其他100/()100/()100/()1009用途修正100/()100/()100/()10010土地剩余年限修正土地剩余年限（年）年折现率r（）修正系数K11比准价格P（元/）12权重（%）13待估对象单价（元/）(=1112）14待估对象总价(元)（=132）备注注：1.交易日期修正系数的确定方法：以交易案例的得分为100确定待估对象估价基准日的得分，用待估对象的得分/100确定。（可参考同区域类似资产的价格变动指数）。2.交易情况修正系数的确定方法：以正常交易情况下的得分为100确定各交易案例的得分，用100/可比交易案例的得分确定。3.土地剩余年限修正系数的确定：K= r年折

13、现率 m案例房地产对应土地的剩余年限 n待估对象对应土地的剩余年限4.比准价格的确定：在交易价格的基础上，根据交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、用途修正、土地剩余年限等因素修正系数代入公式P=PABCD用途修正土地剩余年限修正，分别计算各交易案例的比准价格。2）收益法适用范围：适用于对收益性房地产的估值，如商铺、写字楼、旅馆、公寓等。原理：通过预测房地产未来每年的净收益，按一定的折现率折为现值，作为该房地产的价值。一般常用来估算房地合一的资产价值。 公式P=（本公式适用于净收益每年不变，折现率固定且大于零、收益年限为有限年期的情况。）P被估房地产价值 净收益 r折现率 n收益年期参数确定

14、a）净收益=总收益-总费用，一般以年为单位。根据房地产估价规范及不动产评估准则，租赁型物业租约期内的收益一般应选用合同约定的租金，租约期外的收益应选用该房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益，即客观收益，费用主要包括维修费、管理费、保险费、房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加等。酒店等经营型物业的收益应包括客房收入、餐饮收入、娱乐收入等各种营业收入，费用包括各种合理的经营成本支出。b）折现率又称资本化率，是投资者对投资所期望的回报率。折现率=安全利率风险报酬率。安全利率通常选取中长期国库券利率，风险报酬率一般根据影响被估房地产的社会经济环境状况等因素确定。c）收益年

15、期一般选取房屋尚可使用年限和土地剩余年限的较低者。根据项目实际情况，可考虑年期届满后剩余的房屋或土地的价值。表2 房地产（租赁型物业）估值计算表收益法（参考格式）估值基准日（格式yyyy-mm-dd）：金额单位：元序号项目数量1一、租约期内1.1 租约期内收入（元/平方米.年）1.2 总费用（元/平方米.年）（=1.2.1+1.2.2+1.2.3+1.2.4）1.2.1 维修费1.2.2 管理费1.2.3 保险费1.2.4 应交税金1.2.5 租赁合同中约定的其他费用1.3 净收益1（1.11.2）1.4 年折现率r1.5 租约期限n11.6 租约期内房地产单价= 2二、租约期外2.1 租约期

16、外收入（元/平方米.年）2.2 空置损失（元/平方米.年）2.3 租金净收入（2.12.2）2.4 总费用（元/平方米.年）（=2.4.1+2.4.2+2.4.3+2.4.4）2.4.1 维修费2.4.2 管理费2.4.3 保险费2.4.4 应交税金2.4.5 其他费用2.5 净收益2（2.32.4）2.6 年折现率r2.7 收益年限n22.8 租约期外房地产单价=3三、收益期内房地产单价(=1+2)4 建筑面积5四、收益期内房地产总价（元）（=34）6五、收益期满后剩余土地折现值（元）7六、房地产总价（元）（=5+6）备注注：收益期满后如有剩余建筑物价值应根据项目实际情况考虑。3）成本法适用

17、范围：无法选用市场法、收益法等估值方法的情况，如工业厂房、学校、公园等。原理：以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据计算房地产价值。可用来估算房产、土地或房地产价值。公式：房地产价值=建筑物价值+土地价值 建筑物价值=建筑物重置成本综合成新率 土地价值=土地取得费+开发成本+利息+利润参数确定a）建筑物重置成本是指采用估值基准日的工艺和材料，重新建造与待估资产功能结构基本相同的建筑物的成本。可根据当地的概预算定额资料，估算建筑物的单平米造价，并考虑红线内基础设施建设费、专业费、不可预见费、管理费用、销售税费等合理费用后，乘以建筑面积以确定重置成本。b）建筑物的成新率通常采用年限法和打分法进

18、行综合判定。 年限法成新率= 表3 建筑物耐用年限一览表结构类型生产用房（年）受腐蚀生产用房（年）非生产用房（年）钢结构705080钢筋混凝土结构503560砖混结构一等403050砖混结构二等403050砖木结构一等302040砖木结构二等302040砖木结构三等302040简易结构10注：1该表数据引自房地产估价规范（GB/T50291-1999）2钢筋混凝土结构包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等。打分法成新率主要考虑建筑及安装工程施工质量、主要承重结构使用情况、装修工程情况、设备维修保养情况等确定。综合成新率=年限法成新率40%打分法成新率60%。c）土地取得费指为取

19、得土地向原土地使用者支付的费用。土地取得主要包括征收农地取得，城市房屋拆迁取得和市场购买取得三种方式。征收农地支付的费用包括按照国家规定的标准支付的土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费、耕地占用税、土地出让金等相关税费。在城市中进行房屋拆迁取得土地的费用包括缴纳的拆迁补偿款、房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费、土地出让金、契税、印花税等相关税费。在市场上购买已完成拆迁的熟地取得费用为土地购买价款和契税、印花税等相关税费，购买生地的应考虑拆迁补偿费用。d）土地开发成本包括基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费，一般根据土地开发程度和当地情况综合确定。e）投资利息以土地取得费和开

20、发成本之和考虑资金投入时间和利息率确定。f）土地利润一般取土地取得费和开发成本之和乘以开发类似房地产的平均利润率确定。如果被估土地的剩余年限与土地出让金对应的年限不一致，应进行年期修正。公式：kk年期修正系数r折现率m被估土地的剩余年限n土地出让金对应的土地使用年限（一般为法定最高使用年限）表4 房地产估值计算表成本法（参考格式）估值基准日格式yyyy-mm-dd）： 金额单位：元序号项目数量1一、建筑物价值（1.11.21.3）1.1 建筑物重置单价（元/平方米）(1.1.1+1.1.2+1.1.3+1.1.4+1.1.5+1.1.6)1.1.1 建筑物建安单价1.1.2 红线内基础设施建设

21、费1.1.3 不可预见费1.1.4 专业费1.1.5 管理费用1.1.6 销售税费=(1.1.11.1.21.1.31.1.41.1.5)（1-费率）费率 （费率一般为5.5）1.2 建筑物面积1.3 综合成新率=（1.3.1）40（1.3.2）601.3.1 年限法成新率(%)=100%建筑物已使用年限/建筑物耐用年限1.3.2 现场勘察成新率(%)2二、土地价值(=（2.12.22.32.4）2.52.6)2.1 土地取得费单价(=2.1.1或2.1.2或2.1.3)2.1.1 征用农地的取得费构成 （=2.1.1.1+2.1.1.2+2.1.1.3+2.1.1.4+2.1.1.5+2.1

22、.1.6+2.1.1.7+2.1.1.8）2.1.1.1 土地补偿费2.1.1.2 地上附着物和青苗补偿费2.1.1.3 安置补助费2.1.1.4 耕地占用税2.1.1.5 耕地开垦费或新菜地开发基金2.1.1.6 征地管理费2.1.1.7 土地出让金2.1.1.8 税金（契税、印花税等）2.1.2 拆迁取得土地费用（=2.1.2.1+2.1.2.2+2.1.2.3+2.1.2.4+2.1.2.5）2.1.2.1 拆迁补偿款2.1.2.2 拆迁管理费2.1.2.3 拆迁服务费2.1.2.4 土地出让金2.1.2.5 税金（契税、印花税等）2.1.3 购买土地的费用（=2.1.3.1+2.1.3

23、.2）2.1.3.1 土地购买价款2.1.3.2 税金（契税、印花税等）2.2 土地开发成本（元/平方米）2.3 投资利息（元/平方米）2.4 合理利润（元/平方米）2.5年期修正系数=2.5.1 土地出让金对应的土地年限（n）2.5.2 待估土地剩余年限（m）2.5.3 年折现率r2.6 土地面积3三、房地产价值(12)备注注：1.该表适用于同一土地取得方式、同一建筑结构类型的土地、建筑物估值。2.对于计算土地价值的，均需进行年期修正。4）基准地价修正法适用范围：完成了基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。公式待估宗地地价待估宗地所处地段的基准地价年期修

24、正系数期日修正系数容积率修正系数其他因素修正系数参数确定a）年期修正系数，是指基准地价对应的土地年限与被估土地剩余年限不一致所进行的修正，参见成本法年期修正系数公式。b）期日修正系数是指基准地价对应的基准日与估值基准日不一致所进行的修正，可参考当地的地价变动指数。c）容积率修正是指基准地价对应的容积率与被估土地容积率不一致所进行的修正，一般可查询基准地价资料中的修正表确定。d）其他因素修正可根据具体情况确定。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应进行土地开发程度修正。采用基准地价评估土地价值时，应选用最新基准地价。对于工业用地估值结果低于国土资源部发布的全国工业用

25、地出让最低价标准的，应关注估值结果的合理性。表5 土地估值计算表基准地价修正法（参考格式）估值基准日（格式yyyy-mm-dd）：序号土地用途土地级别基准地价1年期修正系数1.1 基准地价对应的土地年限1.2 待估土地剩余使用年限1.3 年折现率2期日修正系数3容积率修正系数4其他修正系数5单位面积开发程度修正（元）6待估土地单价(元/平方米)7土地面积(平方米)8待估土地总价（元）（67）备注注：1.如估价期日、容积率、其他情况与基准地价内涵一致，或无需修正，则应在相应单元格中填写1。2.开发程度修正单位为元，需直接填入修正的金额。3.待估土地单价=基准地价年期修正系数期日修正系数容积率修正

26、系数其他因素修正系数+单位面积开发程度修正5.2.4 其他实物资产的估值1）估值人员应选用适当的估值方法对其他实物资产进行估值，对于能取得评估报告的，可考虑5.2.2中所列因素后确定资产价值。2）机器设备类资产估值常采用成本法、市场法和收益法。成本法a）适用范围：一般情况下均可使用。b）公式：设备价值重置成本综合成新率c）参数确定重置成本为估值基准日该资产的重新取得成本，主要包括设备购置价和运输安装费。对于大型设备可适当考虑资金占用成本。综合成新率=年限法成新率40%技术鉴定成新率60%。年限法成新率= 技术鉴定成新率的确定：通过对设备各主要部位进行技术鉴定，综合考虑设备的使用功能、各部件的实

27、际技术状况、负荷程度、制造质量、外观维护保养情况打分，进而确定设备的成新率。表6 技术鉴定成新率打分表（参考格式）序号部位权重%技术状态技术评分加权评分1234合计100d）对于长期废弃，腐蚀严重，工艺属于淘汰的设备，且不能取得重置成本的，可确定其拆零变现价值。表7 机器设备估值计算表-成本法（参考格式）估值基准日（格式yyyy-mm-dd）：金额单位：元序号项目数量1设备重置成本（1.11.21.31.4）1.1 购置价1.2 运输费1.3 安装费1.4 资金成本2综合成新率（2.140+2.260）2.1年限法成新率（经济使用年限已使用年限）/经济使用年限2.2 技术鉴定成新率（根据实际情

28、况确定）3设备价值（12）备注市场法包括直接匹配法、因素调整法和成本比率调整法，其中直接匹配法应用最广泛。a）直接匹配法是根据被估对象基本相同的参照物，通过直接比较来确定被估对象的价值。直接匹配法公式：VViV估算价值 V参照物的市场价值 i差异调整V：与被估对象各项参数基本相同的参照物市场售价。i：考虑参照物与被估对象的差异，加以量化归集计算其金额。b）因素调整法是通过比较分析相似的市场参照物与被估设备的可比因素差异，并对这些因素逐项做出调整，由此确定被估对象的价值。c）成本比率调整法是通过对大量市场交易的统计分析，掌握相似的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被估

29、机器设备价值的依据。收益法a）适用范围：要能够确定被估机器设备的获利能力、净利润或净现金流量，能够确定资产合理的折现率。该方法在机器设备估值中使用较少，主要用于生产线、成套生产设备等具有独立获利能力的机器设备，单项设备通常不采用收益法评估。b）公式：P=P估算价值 i年序号 Ri 未来第i年的预期收益r折现率5.2.5 采用上述方法确定实物资产价值后，估值人员可考虑5.2.1 中所列因素后确定资产的初步估值。5.3 债权资产的估值5.3.1 对评估机构出具的债权价值分析报告和债权调查分析意见，估值人员应分析评估师的评估程序及取得资料的受限情况，参数的选取情况，了解评估师采用的分析方法，重点关注

30、抵（质）押资产的价值分析是否合理，结合尽职调查所获取的资料和债务人的还款意愿、近期会谈结果等因素后，综合确定债权初步估值。不宜直接将评估师的分析结论作为债权初步估值。5.3.2 根据不同的估值目的，估值人员可参照金融不良资产评估指导意见（试行），选取适当的方法对债权资产进行估值。主要包括假设清算法、现金流偿债法、未来现金流量折现法、交易案例比较法、专家打分法和其他适用方法。1）假设清算法适用范围：适用于非持续经营条件下的企业以及仍在持续经营但不具有稳定净现金流或净现金流很小的企业。企业资产庞大或分布广泛的项目和不良债权与企业总资产的比率相对较小的项目，不宜采用假设清算法。适用条件：债务人及关联

31、企业能够提供其真实会计报表、界定准确的资产负债范围，估值人员能对其资产负债表履行相应的分析程序。估值程序a）对债权人的债权资料进行分析和账项调整， 剔除企业无效资产，确定有效资产，剔除债务人无效负债，确定有效负债。无效资产可能包括福利性资产、待处理损失、待摊和递延资产等；无效负债指长期挂账无需支付的负债以及与福利性资产相对应的负债。在确定无效资产和负债时要考虑持续经营和非持续经营情况下的范围变化。b）对企业的有效资产进行估值定价，对负债进行确认。企业的现金及银行存款一般以核实后的账面价值确定估算价值（其中的公积金账户等应剔出）。往来账款应根据实际回收的可能性逐笔认定价值，如果不能对每笔债权取得

32、详细资料，可根据企业历史上实际发生的坏账损失率来估算，如无法取得坏账损失率，可采取账龄分析法确定坏账损失；对于仅能取得账面余额的，估值人员可根据企业性质，经营现状等尽职调查信息合理估算价值。存货、固定资产等实物资产可参照5.2中的估值方法估算价值，应重点关注抵押资产价值。长期投资，对于有控股权的应对被投资企业的整体资产和负债比照对债务企业同样的方法进行估算，以投资比例乘以净资产确定长期投资价值，对于非控股权的长期投资可以取得的被投资企业估值基准日报表净资产（宜采用审计后净资产）乘以投资比例确定，对于上述股权价值，可根据实际情况合理考虑变现率后确定变现价值；对于具有明确市价的股票、债券投资应以估

33、值基准日的收盘价确定其价值。负债的确认应本着实事求是的原则，对企业不需承担的负债进行剔除，对未计提负债计入，对企业因担保所产生的或有负债进行分析，考虑连带保证责任和一般保证责任在清偿顺序上的差别，避免各种还款来源之间的冲突。如果被担保企业为同一资产包债务企业且双方均不能偿还自身债务，可不考虑或有负债。c）分析抵押资产价值与抵押债权价值。如抵押资产估算价值大于抵押债权价值，则抵押债权能100%优先受偿，剩余的抵押资产价值应纳入一般资产来偿还一般债权；如抵押资产估算价值小于抵押债权价值，则抵押债权优先受偿价值为抵押资产估算价值，剩余债权应纳入一般债权。d）分析其他优先扣除债务及费用。优先扣除债务一

34、般包括所欠职工的工资、福利费、各种保险金、欠缴的各种税金、优先支付的工程款等，可参考国家关于企业破产的相关法规确定。优先扣除费用一般包括清算费用和职工安置费用。在考虑优先扣除费用时，应以国家相关文件为依据，并考虑计提的合理性。e）计算债务企业一般债权偿债率。一般债权受偿比例 =（有效资产估算价值-资产项优先扣除项目）/（有效负债估算价值-负债项优先扣除项目）f）计算待估值债权价值。待估值债权价值=优先受偿价值+（债权总额-优先债权价值）一般债权受偿比例假设清算法主要基于债务企业账面资产、负债的分析来确定债权价值，实际中债权价值受债务企业资产的可变现程度、还款意愿、政策保护、谈判情况、处置方式等

35、因素的影响。估值人员应在分析结果的基础上综合考虑各种因素后确定债权价值。表8 债权资产估值计算表-假设清算法（参考格式）估值基准日（格式yyyy-mm-dd）： 金额单位：元序号项目估算价值1资产总额(账面价值）2无效资产（账面价值）2.1其中：福利性资产2.2 待处理流动资产2.3 待处理固定资产2.4 待摊、递延资产2.5 其他3有效资产(12)4有效资产清算价值5负债总额（账面价值）6无效负债（账面价值）6.1其中：与福利性资产对应的负债6.2 无需支付的负债7有效负债(56)8有效负债清算价值9优先偿还抵押债务（填债务人抵押资产清算价值与对应的抵押债权价值二者较小者,逐笔考虑）10优先

36、偿还一般债务10.1其中：应付工资10.2 应付福利费10.3 养老统筹金10.4 住房公积金10.5 应交税金10.6 其他11优先扣除的费用项目11.1其中：清算及中介费11.2 职工安置费用11.3 其他12可用于偿还一般债权人的资产(491011)13一般负债总额(8910)14一般偿债能力系数(12/13)15待估债权金额16优先受偿金额（被估抵押资产清算价值与对应的抵押债权价值二者较小者，逐笔考虑）17待估债权一般债权部分(1516)18待估债权一般受偿部分(1714)19剩余债权由保证人所获受偿额及其他20待估债权综合受偿额(161819)21待估债权综合受偿率(20/15)备注

37、：2）现金流偿债法适用范围：主要适用于有持续经营能力并能产生稳定可偿债现金流量的企业；或者通过分析相关合同、协议和经营计划等资料，能合理预测未来还款现金流量的项目。所需资料：企业前三年财务报表，对未来经营情况发展规划的预测；预测未来还款现金流量的相关合同、协议和经营计划等资料。公式1（适用于能预测债务或关联企业经营现金流量的项目）企业偿债能力偿债系数（）n未来偿债年限i年数=净利润资本支出未来偿债年限是指根据企业现状和发展趋势确定的企业能以稳定经营收入偿还被评估债权的年限。偿债系数是指企业未来偿债年限内新增偿债收益中实际可以用于偿还债务的比例，可根据企业的性质和财务状况进行确定。折现率应采用加

38、权平均资本成本WACC模型，WACC模型可用下列公式表示：WACC= keE(D+E)+kd(1-t)D(D+E)其中： ke权益资本成本E(D+E)权益资本占全部资本的权重D(D+E)债务资本占全部资本的权重kd债务资本成本t所得税率确定各种资本权数的方法一般有三种：a) 以各种资本的账面价值计算的比重为权数；b) 以各种资本的市场价值计算的比重为权数；c) 以在企业的目标资本构成中应该保持的比重为权数。自由现金流的预测程序预测未来的销售收入，各项成本、费用、税金以及投资收益、营业外收支等，确定净利润。预测利息费用和折旧，其中利息费用应考虑抵税因素。预测资本性支出和营运资本的增加，其中，资本

39、支出是指企业在不动产、机器设备、重要研发等方面进行的支出；营运资本指企业的短期资本扣除营业性的短期负债后的余额，是债务企业日常经营所需的资本，未来运营资本增加额主要依据债务企业预期销售收入增长情况等来进行预测。由于企业未来的发展存在不确定性，偿债系数和折现率的取值主要基于估值人员的判断，对于该方法的分析结论，估值人员应结合各种影响债权价值的因素充分分析后使用。表9 债权资产估值计算表-现金流偿债法（一）（参考格式）估值基准日（格式yyyy-mm-dd） 金额单位：元序号项目预测年度A1A2A3A4A51净利润2利息费用3折旧4摊销5资本性支出6营运资本增加7自由净现金流量（=1+2+3+4-5

40、-6）8折现年限n9年折现率10自由净现金流折现（=7/(1+9)n）11自由净现金流折现求和（=10）12偿债系数(%)13企业未来偿债年限新增现金流偿债能力14待估债权金额占企业一般债务总额比15待估债权价值备注对于能直接预测未来还款现金流量或抵（质）押资产的变现现金流量，或者估值人员能估算债务企业及关联企业的还款进度的项目，可采用以下方式估算债权价值。a) 公式2（适用于能预测未来还款现金流量的项目）PV=A1/(1+r)1+A2/(1+r)2 + A3/(1+r)3 +An-1/(1+r)n-1 +An/(1+r)nPV全部未来现金流的现值An第n期的现金流，n=1, 2, 3, n-

41、1, nr折现率b) 分析程序)预测未来还款现金流量和还款期限处置待收回协议已经签订的，依据协议中规定的收款金额，包括将回收的实物资产的公允价格以及回收期间，预计未来现金流量，同时考虑协议的保障程度，如执行合同的能力、实物资产公允价值的合理性等。资产（含打包）转让，包括拍卖、竞标、竞价转让和协议转让等方式，如交易达成（拍卖成交）并签订相关法律文件的，以法律文件中规定的转让价格、支付期间为依据预计未来现金流量，相关的直接费用作为未来现金流的减项，同时需要考虑协议的保障程度，如是否有保证金、资产受让人的执行合同的能力等。对于有转让意向书的项目，以转让计划中初步约定的转让价格、支付期间为基础预计未来

42、现金流量，相关的直接费用作为未来现金流的减项。同时需要考虑协议的保障程度，如是否有保证金、资产受让人的执行合同的能力等，并分析转让计划的合理性。抵（质）押物和查封物等资产的变现分析，当该资产与其他还款来源不存在冲突的情况下，可以预计该资产变现收入；当与其他还款来源存在冲突的情况下，取其最大者预测其未来现金流。分析担保人或其他还款主体归还情况，如果担保人或其他还款主体在过去一年内有还款记录，且财务报表等其他信息能够证明在一定期间维持经营并具有还款意愿的情况下，可根据对担保人或其他还款主体的综合书面分析，参照历史还款记录预测未来的还款金额，预测现金流的期限应不超过5年。无处置待回收协议、转让意向书

43、的项目，估值人员可综合分析获取的相关资料，如：与借款人的会议记录、访谈记录、法院诉讼、借款人的财务报表、 债权本金、收购成本、抵（质）押情况、诉讼情况、行业地位、工商税务部门查询资料等，采用其他适用方法确定未来还款现金流量和还款期限，预测现金流的期限应不超过5年。）确定折现率。折现率可采用加权平均资本成本WACC确定，公式见现金流偿债法。估值时应注意折现率与现金流量预测期间的一致性。现金流以年为单位预测的，折现率为年折现率，现金流以半年为单位的，折现率应除以2。表10 债权资产估值计算表-现金流偿债法（二）（参考格式）估值基准日（格式yyyy-mm-dd） 金额单位：元序号项目预测年度A1A2

44、A3A4A51现金流量2折现年限n3年折现率4现金流量现值（=1/(1+3)n）5待估债权价值（现值和）（=4）备注3）交易案例比较法适用范围：主要适用于可以对债权资产进行因素定性分析以及有可供比较的债权资产交易案例的情形。所需资料：获得类似或具有合理可比性的债权资产处置案例作为可比案例，案例应当是近期发生的并且具备一定数量。分析程序a）选择三个以上（含三个）债权形态、债务人性质和行业、交易条件相近的债权资产处置案例作为参照。估值人员应当确信可比案例与待估债权具有一定的可比性。b） 对待估债权和可比案例之间进行比较因素调整。比较因素包括但不限于：债权情况（包括贷款时间、本息结构、剥离形态等），

45、债务人情况（包括行业、性质、规模、地域等），不良资产的市场状况，交易情况（处置方式、交易批量、交易时间、交易动机等）。交易案例样本比较多时，可以通过统计分析方法确定主要比较因素，剔除影响较弱的因素。c）在确定主要的影响因素后，根据各影响因素对债权回收价值影响的大小设立不同的标准分值，每个因素再根据实际情况进行分类，明确调整分值。表11 交易案例比较法因素调整参数表例（仅供参考，分类、分值视实际重要程度及影响而定）因素项目分类标准分值调整分值贷款时间年度10每早晚一年减、加0.5分本息结构利息占本金的百分比10每降升5个百分点加、减1分剥离状态1.呆滞或可疑2.呆账或损失101类计10分、2类计

46、2分所属行业1.纺织、机械、电子、矿冶、制药 2.建材、化工、建筑、修理、运输 3.商业、物资、外贸、餐饮、其他 4.农业、林业、牧业、渔业5从14档每差别一档减0.5分企业性质1.国有 2.集体 3.合资 4.私营7从14档每差别一档减1分企业规模1.大型 2.中型 3.小型7从13档每差别一档减1分目前经营状况1.自营 2.出租 3.改制 4.关停6从14档每差别一档减1分历史信用状况1.差 2.较差 3.极差5从13档每差别一档减2分所处地域1.中心城市 2.县城 3.乡镇 4.农村10从14档每差别一档减1分不良债权市场情况1.发育 2.一般 3.不发育 4.极不发育10从14档每差别

47、一档减1分交易批量1.单个 2.打包5级差2分交易时间年度10每早一年加2分交易动机1.自用、抵债 2.追索、再转让5级差1分合计100d）对可比案例及待估债权各影响因素准确归类，对各影响因素进行定量分析，在假设待估债权得分为100分的情况下，确定可比案例分值。e）计算待估债权回收比例根据可比案例与待估债权的相似程度，确定可比案例权重。待估债权回收比例（交易案例i的回收比例交易案例分值交易案例i的权重）100应用交易案例比较法应选取可比性较强的案例，合理确定影响因素及各因素的影响程度。表12 债权资产估值计算表-交易案例比较法（参考格式）估值基准日（格式yyyy-mm-dd）：序号项目交易案例

48、交易案例交易案例待估债权具体情况打分具体情况打分具体情况打分具体情况打分具体情况打分1贷款时间2本息结构3剥离状态4所属行业5企业性质6企业规模7目前经营状况8历史信用状况9所处地域10不良债权市场情况11交易批量12交易时间13交易动机14151617因素调整分值（=(1+16)）18交易案例回收比例19待估债权比准回收比例（=18/17100）20案例权重21待估债权回收比例（=(1920100%)）22债权金额（元）23待估债权价值（元）（=2122）备注4）专家打分法适用于取得债务企业资料有限，存在诸多不确定因素、采用其他方法难以进行定量分析的债权。分析程序主要为：选择专家；确定影响债

49、权价值的因素，设计价值分析对象征询意见表；向专家提供债权背景资料，以匿名方式征询专家意见；对专家意见进行分析汇总，将统计结果反馈给专家；专家根据反馈结果修正自己的意见；经过多轮匿名征询和意见反馈，形成最终分析结论。5.3.3 资产包的估值。打包项目，可采用抽样方式，通过对抽样项目选用适当的估值方法进行估值，以此推断资产包的价值。确定样本数量时，应考虑重要性和代表性原则，按照债权金额、债权形态、债务人行业、地域等因素，综合考虑选取样本的覆盖范围和债权占比后确定。5.4 股权资产的估值5.4.1 根据公司相关文件规定完成备案的评估项目，估值人员应以评估结果为作价参考依据，综合考虑影响股权价值的各项

50、因素后确定初步估值。按规定不评估的股权处置项目符合资产评估工作规程相关规定的，可按照相关规定确定股权价值。5.4.2 股权资产的价值通常以估算后的被投资企业整体价值乘以股权比例确定。股权资产的估值可考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价、股权的流动性等对股权价值的影响，考虑相关企业的资产状况、负债状况、经营规模、经营状况、所属行业、科研能力，经营管理者素质、企业竞争优势、清产核资结果、其他金融资产管理公司处置股权的价格等，参考资产的市场潜力和潜在的投资者等因素确定股权资产的价值。5.4.3 估算企业整体价值一般采用成本法（资产基础法）、收益法和市场法。1）成本法：也称资产基础法，其估值思路

51、是在合理估算企业各项资产价值和负债的基础上确定企业价值。公式：企业价值总资产估算价值总负债估算价值2）收益法：适用于具有持续盈利能力的企业，同时还应根据被估企业成立时间的长短、历史经营情况，尤其是经营和收益稳定状况、未来收益的可预测性来分析该方法是否适用。永续经营前提下企业价值的计算公式：P=P企业价值 i年序号 Ri未来第i年的预期收益 r折现率 Rn未来第n年的预期收益 g假设从（n1）年起的后段，企业预期年收益按一固定比率g增长。有限持续经营前提下企业价值的计算公式：P=P企业价值 i年序号 Ri未来第i年的预期收益 r折现率 Pn第n年时企业资产的变现值3）市场法：通过在市场上找出一个或几个与被估企业相同或相似的参照企业，分析、比较被估企业和参照企业的重要指标，在此基础上，修正、调整参照企业的市场价值，最后确定被估企业的价值。公式：V1=X1V2/X2V1被估企业价值 X1被估企业的可比指标V2参照企业价值 X2参照企业的可比指标可比指标常选用：利息、折旧、税收前利润（即EBIDT），无负债净现金流量（企业自由现金流量），净现金流量（股权自由现金流量），净利润，销售收入，净资产等。6. 附件无