贷款项目评估流程及操作实务

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1、 贷 款 项 目 评 估 内 容 提 要l 概 述l 评 估 的 主 要 内 容l 建 议 及 限 制 措 施 一、概述（一）贷款项目评估的必要性 1、防范项目投资决策风险的手段2、防范货款风险的重要举措 项目贷款的特点： 金额大 期限长 风险滞后 无完全追索权 l营销优良客户l提供投资咨询 项目建议书阶段 可行性研究阶段 项目评估阶段 （二）贷款项目评估的概念及宗旨 1概念 贷 款 项 目 评 估 是 贷 款 银 行 从 自 身 利 益 出发 ， 以 为 银 行 服 务 为 宗 旨 ， 在 项 目 可 行 性研 究 分 析 的 基 础 上 ， 对 贷 款 项 目 的 评 价 和估 测 。 （

2、1）我国项目评估的历史 （2）贷款项目评估的宗旨：“为贷款银行服务” （3）贷款项目评估与可行性研究的异同 （3）贷款项目评估与可行性研究的异同联系v 两者同处于项目投资的前期v 两者的基本原理、内容和方法是一致的区别v 时间阶段不同v 执行主体不同 v 报告作用不同v 论证角度不同 （三）贷款项目评估的原则与依据 原则v 独立、客观 、公正原则v 评估规范化原则：程序规范、方法规范v 指标参数统一原则 评估依据v 贷款项目评估的必备文件v 贷款项目财务资料v 与项目有关的国家宏观行业信息 l 贷款项目评估的必备文件v 项目建议书及批准文件立项程序：政府全额或主要投资需批准文件；重点或核准目录

3、规定的需要有权部门核准；除此之外一律备案。v 项目可行性研究报告及批复文件v 其他必备文件建设用地合法手续，环保评价报告及批复等 项目设想 项目初选 项目准备项目评价与总结项目投产与经营 项目评估与决策 项目实施与监督 l项目建议书 批准 立项（批复）l可行性研究 可研（批复）l 项目评估l决策投资 出资（承诺)l施工设计 （批复）l开工许可 （批复） l立项批复l可行性研究报告批复l土地出让（转让）合同l土地出让金缴纳凭证l国有土地使用证l建设用地规划许可证l建设工程规划许可证l建设工程施（开）工许可证l销预售许可证（已开始预售） l 与项目有关的国家宏观行业信息 国家宏观政策 行业状况 市

4、场前景 价格 竞争 营销依据 评估依据 （四）我行现行系统内评估体系1、评估体系 “ 谁 审 批 ， 谁 组 织 评 估 ” “ 谁 委 托 ， 谁 付 费 ” “ 先 评 估 ， 后 审 批 ” 项目的评估由有权审批行组织，原则上实行内部评估2、评估方法 系统内评估 自行评估（ 客户部门） 委托评估 系统外评估 专家咨询 聘请评估公司 （五）评估程序（一）了解评估项目，做好准备工作（二）成立评估小组，制定工作计划（三）调查研究，收集资料，核查整理（四）审查分析，综合判断（五）编制评估报告 l 是否做好充足准备l 评估小组成员构成、评估方案的制定l 如何调查？如何作访谈？l 确定审查的重点 三

5、 、 评 估 的 主 要 内 容l 项 目 概 况 与 项 目 背 景l 借 款 人 资 信 评 估l 项 目 建 设 环 境 与 基 本 条 件 评 估l 投 资 估 算 与 资 金 筹 措 评 估l 项 目 财 务 效 益 评 估l 还 款 能 力 分 析l 担 保 分 析l 风 险 分 析l 综 合 分 析 （一）项目概况与项目背景评估 项 目 概 况 与 项 目 背 景 是 对 项 目 可 行 性 报告 中 提 出 的 项 目 背 景 、 项 目 投 资 环 境 、 项 目审 批 程 序 和 发 展 概 况 等 基 本 情 况 ， 进 行 调 查研 究 、 分 析 、 审 查 与 评

6、估 ， 使 银 行 贷 款 决 策者 对 项 目 的 概 貌 、 项 目 提 出 缘 由 和 投 资 者 意向 有 个 基 本 了 解 ， 为 下 一 步 评 估 分 析 做 好 准备 。 此 评 估 是 项 目 评 估 的 一 项 基 础 工 作 。 内容： 项目提出的背景分析 项目发展概况分析 项目概况 （二）借款人资信评估 1技改贷款 （1）借款人法定资格审查 （2）财务状况 （3）非财务状况 （4）资信等级 2基本建设贷款 v 项目法人资格审查v 是否实行“项目法人负责制”v 项目法定代表人状况v 项目是否实行招投标制v 项目建设单位资质v 若项目己实施、评估项目进展、资金使用状况 （

7、三）贷款项目的基本条件评估 项目投资的基本条件包括： 国家政策环境 市场环境 建设条件（地址、水、电、运输、环境保护等） 工艺技术条件 1政策环境评估 （1）分析项目进入的政策环境是否宽松 研究政策条例、政策意图及变化趋势 （2）分析产业政策，各部委的发展规划 十五规划 鼓励发展、限制、禁止、淘汰的产业、产品和技术目录，谨防产业跟风 （3）审批环境 审批程序逐渐向国际惯例靠拢 政府只发放项目公司许可证和特许经营权，企业承担决策风险 审批“门槛”提高 2市场评估 市场评估主要是对项目所要介入的市场进行详细的调查和预测，从而确定一 个合理的生产规模。 （1）市场调查 1）市场调查内容： 政治法律环

8、境 经济环境 技术环境 产品市场调查 消费者状况 同行业竞争对手 项目产品 价 格 资源 投入物调查 原材料 燃料动力 2）调查方法：询问、观察、实验、抽样调查 （2）市场预测 1）市场预测内容 市场需求 市场购买力 销售 资源 市场占有率 发展期 商品生命周期 成熟期 衰退期 2）市场趋势分析 经理人员意见法 直观法 基层销售人员意见法 用户（购买者）意图调查法 专家意见调查法（德尔菲专家） 简单算术平均数 移动平均数法 历史引伸法 指数平滑法 加权移动平均数 季节变动分析法 一元线性回归 回归分析l因果分析法 多元回归 相关分析 销售趋势分析l产品寿命期 相关产品分析 分 析 产品普及率分

9、析 销售增长率分析 产品的寿命周期：是指产品的经济寿命，是从投入生产到被市场淘汰的过程。产品的寿命期包括四个阶段，试销期（导入、引进）成长期、成熟期、衰退期。图示 费用 导入期 成长期 成熟期 衰退期 成本 价格 时间 （a）产品寿命周期与成本价格关系曲线 图示费用 导入期 成长期 成熟期 衰退期利润时间（b）产品寿命周期与利润关系曲线 方法：l销售增长率判断法 这种方法是用后期与前期销售情况的对比百分率，YX的数值作为标准划分寿命周期的各个阶段。如： 10时属于成长期； 在110之间者为成熟期； 1（或小于0），即连续下降趋势， 表示该产品已进入衰退期。 l产品社会普及率判断法 许多耐用消费

10、品根据一般经验数据来判断其寿命周期。大体是：l产品社会普及率在10以下，属试销期或导入期；l产品社会普及率在1030间，大体上处于成长期；l产品社会普及率在5070间，大体处于成熟期；l产品社会普及率在70以上的，处于衰退期。 l 合理规模的分析 主要分析项目的生产规模是否是合理的经济规模 经济规模的三种表现形态 起始经济规模 合理经济规模 最佳经济规模 成本 收入 A B X S Y C 产量 EO2 成本曲线 OXXOYY 合理规模 AO 2 销售曲线 OC 最佳经济规模 O1 B 起始规模O1 OX OS OY O2 l分析方法 第一步：分析影响项目生产规模的主要因素 第二步：确定项目的

11、起始规模 第三步：确定项目的合理规模 第四步：对照国家制定的固定资产投资项目的经济规模标准审查可研中拟定的生产规模方案是否可行。 3基本建设条件 l 设计单位资质l 施工单位资质l 厂 址及建设用地（土地、地形、地质、水文等） 能源（水、电） l 环境保护 建议银行聘请技术专家论证 （四）贷款项目的资金评估 贷 款 项 目 的 建 议 资 金 评 估 ， 是 在 确 定 项 目 总 投 资规 模 的 基 础 上 ， 对 项 目 建 设 资 金 的 总 量 来 源 ， 结 构 及筹 措 资 金 的 方 式 、 风 险 、 资 金 使 用 计 划 等 方 面 的 合 理性 、 可 靠 性 进 行

12、分 析 论 证 和 评 估 。 它 是 贷 款 项 目 评 估的 关 键 环 节 ， 也 是 贷 款 银 行 尤 为 关 注 的 一 个 方 面 。 建 设 总 投 资 项 目 资 本 金 资 金 筹 措 方 案 资 金 缺 口 资 金 使 用 计 划 1 建设项目总投资评估固定资产投 资 固定资产投资方向调节税建设期借款利息 工程费用工程建设其他费用预备费用建筑工程费设备购置费安装工程费固定资产土地征用及补偿费勘察设计费联合试运转费 固定资产等土地使用权技术转让费其他费用生产职工培训样品样机购置费开办费农业开荒费及其他费 流动资金无形资产递延资产流动资产基本预备费涨价预备费固定资产投资总额建

13、设项目总投资 1、单位生产能力估算法 根据同类已建成项目单位生产能力投资额来估算拟建项目的固定资产投资 N2X2（N1XI2、生产能力指数估算法 N2X2（N1XIn (1+r)其中：n：生产规模指数0 n 1，一般取 0.6，故称0.6法。3、概算法1、2是扩大指标估算法；3是详细估算法 (1) 固定资产总投资评估重点 1）鉴定分析固定资产总投资的内容是否完整，有无漏项。 2）鉴定分析估算的标准和方法是否符合国家、行业、部门的有关规定和要求。 3）鉴定分析预备费的估算是否正确，物价上涨指数的选用是否恰当，是否有一定的依据。 4）鉴定分析固定资产投资方向调节税的计税基数和税率选用是否准确。 5

14、）鉴定分析固定资产总投资所形成的固定资产、无形资产、递延资产的结构是否合理。 6）鉴定分析建设期借款利息的计算是否准确、利率是否符合国家规定，期限是否与建设期一致，国外借款利息的计算是否考虑了其他资金成本。 (2) 流动资金投资评估重点1）鉴定分析流动资金估算的方法，是否符合行业部门特点及一般规定。2）鉴定分析流动资金总额能否满足项目的基本要求。3）鉴定分析所采用的参数是否是行业或部门标准或平均水平。4）鉴定分析铺流动资金能否落实等。 2项目资本金评估 项目资本金概念：项目资本金是指在项目总投资中由各投资者认缴的出资额，是项目总投资中的非负债资金。项目资本金=（固定资产总投资+铺底流动资金）资

15、本金比例 （1）项目资本金制度： 1) 项目资本金适用范围 2) 项目资本金比例 3) 项目资本金来源及形式 4)资本金认定方法及常见问题 5) 项目资本金管理（2）项目资本金充足性评估 1) 相对量评估 2) 绝对量评估 l各种经营性项目：国有单位的基本建设、技术改造、房地产、集体投资项目等外商投资项目按现行有关法规执行公益性项目不实行项目资本金制度 行业 资本金比例石油化工、化工、电力、机电、建材 20%及以上有色金属、轻工、纺织、商贸及其他行业 20%及以上化肥、邮电 25%及以上钢铁40%及以上交通运输、煤炭、水泥、房地产开发（不含经适房） 35%及以上农行规定：项目资本金原则上不低于

16、30%，国家规定低30%的，原则上按30%掌握。 l国家资本金：财政拨款、各种基金、各种补、税费优惠l法人资本金：所有者权益l个人资本金l外商资本金 l货币（公司法规定首次货币出资20%）l实物l工业产权l非专利技术l土地使用权注意：应是非债务性资金；可转让但不能抽回；股东借款明确承诺为“次级债务”（滞后贷款偿还）和其他滞后偿还的直接融资可视同。不能列入：工程垫款，银行贷款、银行代理发行理财产品筹资，发行信托筹集的资金。 1、认定方法：1）以货币方式投入的。审核验资报告、资金到位凭证、设备及材料购置发票、付款凭证、交易合同等；后续到位的，分析出资人近三年生产经营和财务状况，预测未来现金流，判断

17、其后续出资能力。2）以实物、知识产权、土地使用权等出资的。核查权属证明、分析评估报告、是否为本项目建设所需。发行股票筹集资本金，主要审核其合法性及可能性。2、常见问题：1）变相抽逃注册资金。查看“其他应收款”中有无股东借款、欠款。2）抽逃以股东捐赠形成的资本公积。查年“其他应收款”中通过关联公司“关联交易欠款”归还股东捐赠。3）以自用和作为存货的房地产（属非投资性房地产）评估增值虚增资本金。除投资性房地产外，非产权变动不得评估增值入帐。以上虚增资本金应予剔除 l资本保全l公正验资 l必须达到资本金比例l依据风险预测，适当提高资本金比例l一般情况不下浮，除国务院批准外 （3）项目资本金来源评估

18、主要是分析其来源的可靠性，防止假冒资本的出现。评估人员应依照法律、法规逐项审查。3资金金筹措方案评估（1）筹资结构分析（2）筹资风险分析（3）筹资成本分析4项目资金缺口分析5资金使用计划分析 例如：l以融资租赁的机器设备出资l以无土地使用权的土地出资l以高估的无形资产出资l以银行借款或其他负债资金作为资本金l虚假注资，抽逃资本 依照法律、法规逐项审查 l权益筹资不允许有缺口l负债筹资缺口表现： 无负债筹资渠道而导致的缺口 有筹资渠道而来源不可靠、数量无 保证、到位时间不确定 （五）贷款项目的财务效益评价财务效益评价程序： 第一步：分析、估算项目财务数据 第二步：评估基本报表 第三步：分析项目盈

19、利能力、偿债能力（测算财务指标） 损益表：投资利润率 静态投资回收期盈利能力 投资利税率 现金流量表：财务净现值（NPV） 财务内部收益率（ZRR） 资产负债表：资产负债率偿债能力 资金来源与运用表：借款偿还期 1财务数据估算 编制总成本费 编制预计损益表 财务基础数据成本费用销售收入销售税金项目利润 （1）项目成本费用评估的重点1）审查、分析项目成本费用估算的方法。2）审查、分析项目成本费用 3）审查、分析项目投入物价格的选用与产出物 价格的选用是否保持同期性原则。 4）审查、分析项目成本费用估算中所选取的参数是否符合部门（行业）的规定与标准。 （2）项目收入评估重点：v 鉴定分析项目销售量

20、的确定是否有充分依据。 v 鉴定、分析各年生产负荷的确定是否有 充分依据。v 鉴定、分析产品的销售价格是否合理。v 鉴定、分析项目收入计算是否正确。 （3）项目税金评估重点v 审查项目应纳税种是否完全，是否有漏掉的税没有估算，是否有重复估算的税种。v 审查估算时所采用的税种、税目、税率是否符合国家税法的规定。v 在评估过程中，按照就高不就低的原则计算。v 在评估过程中，增值税作为价外税不包括在销售税金及附加中。 （4）利润分配的顺序 项目所得到的利润总额首先应依法缴纳所得税，纳税后的利润按一定顺序进行分配。 其税后还款利润计算公式为： 税后还款利润利润总额所得税额盈余公积金（含公益金）应付利润

21、（或分红股利） 2项目现金流量的计算v 鉴定、分析现金流量的测算是否准确。 v 鉴定、分析现金流量表的编制是否符合国家有关规定要求。 v 鉴定、分析全部投资现金流量表的计算是否符合全部投资现金流量表所设定的计算前提。v 鉴定、分析自有资金现金流量表的计算中自有资金支付建设期借款利息是否已作为现金流出处理等。 3财务指标测算 静态指标：投资利润率 投资回收期 投资利税率 借款偿还期 动态指标：财务净现值 财务内部收益率 动态投资回收期 （1）财务净现值 财务净现值是指项目按部门或行业的基准收益率（ic）或设定的折现率将各年的净现金流量折现 到建设开始年（基准年）的现值之和，即为项目各年净现金流量

22、的现值之和。它反映了项目在整个寿命期内总的获得能力。 FNPV （CZCO）t（Iic）t 式中：Ci项目现金流入量 CO项目现金流出量 （C ZCO）t第七年的净现金流量 ic行业基准收益率 判别原则：1）当净现值大于零（FNPV0）时，说明项目获利能力不仅达到国家（部门或行业）规定的基准收益率（或银行长期贷款利率），而且还有剩余盈利，在财务收益上是可行的。2）当净现值等于零（FNPV0）时，说明项目刚好达到国家规定的盈利标准，属于边缘可行项目。3）当净现值小于零（FNPV0）时，说明项目收益水平低于部门或行业的平均盈利水平，或低于银行贷款利率，则该项目在财务上不可行。 （2）财务内部报酬率

23、 财务内部收益率是在项目整个寿命期内，各年的净现金流量现值累计等于零时的折现率即净现值等于零的折现率。它反映项目以每年的净收益归还投资（或货款）后所能获得的最大投资利润率（或利息率），表明项目整个寿命期内的实际收益率，也就是项目内部潜在的最大盈利能力。 财务内部收益率表明项目的实际收益率和最大利息率，这是项目贷款利率的最高临界点。如果贷款利率高于财务内部收益率，则项目投资就要造成亏损。故其判别标准为： FIRRi同时FIRRic，项目财务可行。 式中：i银行贷款利率； ic行业（部门）的基准收益率。 4不确定性分析 涵义：不确定性分析是在财务和经济效益分析的基础上，用估计可能出现的不确定因素，

24、调整预测的数据，在允许误差幅度内进行分析。 原因：项目评估只是对未来项目的假设、估计和预测 未来项目的运行具有不确定性 分析方法 1）盈亏平衡分析 2）敏感性分析 3）概率分析 （六）还款能力分析 1还款资金来源 1）税后利润 2）折旧额 3）摊销费 4）其它2贷款偿还期测算3、可用于还款的现金流量 （七）项目担保能力分析1、抵押分析2、质押分析 如何选择？如何实现？3、保证分析 重点：跟踪检查，保证抵押值充分 l政府担保l难以寻找保证人l保证人实力不足l收费权质押实质是第一还款来源 l拥有者担保l第三者担保l商业担保l许可证和特许权抵押l政府支持 l拥 有 者 担 保 发起公司股本项目公司贷

25、款贷方租赁租赁公司贷款担保租赁担保 l第三者担保v 原材料供应商v大型设备供应商v产品用户v承包商v政府 l例如：保函 投标保函 履约保函 预付款保函 保证金保函 维修期保函保函的收益权转让给贷款人；所付款项支付到由贷款人控制的帐户 l商业担保人银行信用证保险公司履约保险、建筑保险（政治风险、不可预见风险投资公司 l风险识别l风险性质分析l风险控制建议l风险分配建议 特征基础设施工业企业特许期限典型为30年1015年施工建设期限48年13年产业寿命较长较短运行维修费用相对较低相对较高累积利息较高较低 费用（百万美元 建设阶段 运营阶段 140 120 100 80 60 40 20 1 2 3

26、 4 5 6 7 0 1 2 3 4 5 6 7 8 年 l贷前项目评估识别风险，预防风险 银行主要关注影响贷款偿还的风险l贷中建立预警系统，监测风险l贷后评价 项目风险分析1政策法律风险 2市场风险3技术风险 4建设条件风险5投资规模风险 6筹资风险7竣工风险 8运营、管 理风险9道德风险 10能力风险 11其它风险国际上一般把项目风险划分为：国家风险、竣工风险、运营风险、金融风险 关键是影响还贷的风险 l风险回避l风险抑制l风险集合l风险分散l风险自留l风险转嫁 l风险分配对象：l股本l贷方l担保人l承包商l保险l政府等 风险解决方法延误建成交钥匙工程（承包商罚款，偿还损失建成性能担保成熟

27、的技术费用超支固定的价格/总包合同备用信贷增加股本不可抗拒力保险政府赔偿基础设施政府保证 风险解决方法原材料供应市场原料合同市场研究性能/技术成熟的技术性能保证亏损协议运营/维修运营许可证有经验的运行者弹性价格交易其他意外事故政府支持契约 l建议不贷款为什么？l建议贷款为什么？l若建议贷款此项目能给我行带来多少收益？如何防范风险？并提出解决方案（限制措施） l第一章 概 要 一、借款人评价 二、项目评价 三、市场评价 四、投资筹资评价 五、财务评价 六、贷款风险评价 七、评估结论 l第二章 借款人评价 一、借款人概况 二、经营者素质及管理水平 三、信用状况评价 四、资产负债分析 五、盈利能力及

28、资产运用效率 六、现金流量分析 七、信用状况评价 八、企业前景评价 l第三章 项目建设条件评价 一、项目建设的必要性 二、项目建设内容规模评价三、项目实施进程评价 四、项目建设条件评价 五、设计单位资质评价 六、施工、监理单位资质评价 七、环境保护评价 l第四章 市场评估 一、市场供求状况及其发展趋势分析 二、所在地市场分析 三、市场定位分析 四、市场预测分析 五、项目分析 l第五章 投资估算和筹资评价 一、投资估算 二、投资来源及筹资评价 三、项目投资计划评价 四、有关说明 l第六章 偿债能力评估 一、项目财务效益预测 二、项目财务现金流量分析 三、资金来源与运用分析 四、项目偿债能力评估 五、项目敏感性分析 l第七章 贷款风险与效应评价 一、定量分析 二、定性分析 三、贷款担保评价 l第八章 评估结论