房地产项目可行性研究课件.ppt

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1、房 地 产 项 目 可 行 性 研 究 学习内容可 行 性 研 究 概 述 可 行 性 研 究 的 内 容 与 步 骤房 地 产 开 发 项 目 策 划 与 基 础 参 数房 地 产 开 发 项 目 投 资 与 收 入 估 算房 地 产 开 发 项 目 财 务 报 表 及 财 务 评 价 指 标可 行 性 研 究 报 告 的 撰 写房 地 产 开 发 项 目 可 行 性 研 究 实 例 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例一、可行性研究的含义和目

2、的可 行 性 研 究 是 在 投 资 决 策 前 ， 对 建 设 项 目 进 行 全 面的 技 术 经 济 分 析 、 论 证 的 科 学 方 法 。 n是 实 现 项 目 决 策 的 科 学 化 、 民 主 化 ，n减 少 或 避 免 投 资 决 策 的 失 误 ，n提 高 项 目 开 发 建 设 的 经 济 、 社 会 和 环 境 效 益 。目 的含 义 作用 n 是 项 目 投 资 决 策 的 依 据 n 是 筹 集 建 设 资 金 的 依 据n 是 开 发 商 与 有 关 各 部 门 签 订 协 议 、合 同 的 依 据n 是 编 制 下 阶 段 规 划 设 计 的 依 据二 、 可

3、行 性 研 究 的 作 用可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 投 资 机 会 研 究初 步 可 行 性 研 究 详 细 可 行 性 研 究 项 目 的 评 估 和 决 策 投 资 估 算 的 精 确度 为 30 研 究 费 用 占 总投 资 的 0.25 1.5 投 资 估 算 的 精 确度 为 20 投 资 估 算 的 精 确度 为 10 研 究 费 用 占 总 投 资小 型 1.03.0大 型 0.21.0% 研 究 费 用 占 总投 资

4、的0.2 0.8 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 可 行 性 研 究 的 阶 段 n 国 家 和 地 区 经 济 建 设 的 方 针 、 政 策 和 长 远 规 划 ；n 批 准 的 项 目 建 议 书 和 同 等 效 力 的 文 件 ；n 国 家 批 准 的 城 市 总 体 规 划 、 详 细 规 划 、 交 通 等 市 政 基 础 设施 等 ；n 自 然 、 地 理 、 气 象 、 水 文 地 质 、 经 济 、 社 会 等 基 础 资

5、 料 ；n 有 关 工 程 技 术 方 面 的 标 准 、 规 范 、 指 标 、 要 求 等 资 料 ；n 国 家 所 规 定 的 经 济 参 数 和 指 标 ；n 开 发 项 目 备 选 方 案 的 土 地 利 用 条 件 、 规 划 设 计 条 件 以 及 备 选 规 划 设 计 方 案 等 。 三 、 可 行 性 研 究 编 制 依 据可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行 性研究实例 项 目概 况 现 场 调 查 及 方案 制 定 环 境 影响 评

6、 价 规 划 设 计方 案 选 择 市 场 分析 及 规 模确 定可 行 性 研 究的 主 要 内 容可 行 性 研 究 的 主 要 内 容 资 源 供 给条 件 分 析 开 发 组织 机 构 和费 用 研 究 建 设 计划 编 制 项 目 经 济与 社 会 效 益分 析 结 论与 建 议可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 接 受 委 托 调 查 研 究 方 案 选 择 和 优 化 财 务 评 价 和 综 合 评 价 编 制 可 行 性 研 究

7、 报 告 可 行 性 研 究 的 步 骤可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 一 、 房 地 产 开 发 经 营 方 案 内 容 区 位 分 析 与 选 择 开 发 内 容 和 规 模 的 分 析 与 选 择 收 益 法 开 发 时 机 的 分 析 与 选 择 合 作 方 式 的 分 析 与 选 择 融 资 方 式 与 资 金 结 构 的 分 析 与 选 择 产 品 经 营 方 式 的 分 析 与 选 择 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房

8、地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 二 、 构 造 评 价 方 案 开 发 项 目 是 否 分 期 进 行 以 及 如 何 分 期 、开 发 项 目 拟 建 设 的 物 业 类 型 及 不 同 物业 类 型 的 比 例 关 系 、 建 筑 面 积 的 规 模和 物 业 档 次 、 合 作 方 式 与 合 作 条 件 、拟 投 入 资 本 金 的 数 量 和 在 总 投 资 中 的比 例 、 租 售 与 自 营 的 选 择 及 各 自 在 总 建 筑 面 积 中 的 比 例 等 ， 都

9、 需 要 在 具 体的 评 价 方 案 中 加 以 明 确 。 在 实 际 操 作 过程 中 ， 通 常 按照 开 发 项 目 是否 分 期 与 开 发经 营 方 式 构 造 评 价 方 案 ， 就 是 在 项 目 策 划 的 基 础 上 ，构 造 出 可 供 评 价 比 较 的 具 体 开 发 经 营 方 案 。 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 时 间 类 参 数 融 资 相 关 参 数 收 益 相 关 指 标 三、经济评价基础参数 开

10、发 活 动 的 起 始 时 间 点 开 发 经 营 期 经 济 评 价 工 作 的 计 算 周 期 预 售 收 入 用 于 后 续 开发 建 设 投 资 的 比 例 房 地 产 开 发 贷 款 的 贷 款 利 率 运 营 成 本 占毛 租 金 收 入 比 率 空 置 率 资 本 金 投 入 比 例 评 价 标 准 类 指 标 基 准 收 益 率 目 标 投 资 回 报 率 等 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 一 、 房 地 产 开 发 项

11、目 投 资 估 算1.土 地 费 用 估 算2.前 期 工 程 费3.房 屋 开 发 费 4.管 理 费 5.财 务 费 用 6.销 售 费 用 7. 开 发 期 税 费 8.其 他 费 用 9.不 可 预 见 费可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 一 、 房 地 产 开 发 项 目 投 资 估 算1.土 地 费 用 估 算2.前 期 工 程 费3.房 屋 开 发 费 4.管 理 费 5.财 务 费 用 6.销 售 费 用 7. 开 发 期 税

12、 费 8.其 他 费 用 9.不 可 预 见 费 (1)土 地 征 用 拆 迁 费(2)土 地 出 让 地 价 款 (3)土 地 转 让 费(4)土 地 租 用 费 (5)土 地 投 资 折 价 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 一 、 房 地 产 开 发 项 目 投 资 估 算1.土 地 费 用 估 算2.前 期 工 程 费3.房 屋 开 发 费 4.管 理 费 5.财 务 费 用 6.销 售 费 用 7. 开 发 期 税 费 8.其 他

13、费 用 9.不 可 预 见 费可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例(1)开 发 项 目 的 前期 规 划 (2)设 计 (3)可 行 性 研 究 (4)水 文 地 质 勘 测 (5) “三 通 一 平 ” 一 、 房 地 产 开 发 项 目 投 资 估 算1.土 地 费 用 估 算2.前 期 工 程 费3.房 屋 开 发 费 4.管 理 费 5.财 务 费 用 6.销 售 费 用 7. 开 发 期 税 费 8.其 他 费 用 9.不 可 预 见

14、费(1)建 筑 安 装 工 程 费 (2)公 共 配 套 设 施 建设 费 (3)基 础 设 施 建 设 费 可 采 用 的 估 算 方 法1.单 元 估 算 法2.单 位 指 标 估 算 法3.工 程 量 近 似 匡 算法4.概 算 指 标 估 算 法5.概 预 算 定 额 法6.根 据 类 似 工 程 经验 进 行 估 算 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 一 、 房 地 产 开 发 项 目 投 资 估 算1.土 地 费 用 估 算2.前

15、 期 工 程 费3.房 屋 开 发 费 4.管 理 费 5.财 务 费 用 6.销 售 费 用 7. 开 发 期 税 费 8.其 他 费 用 9.不 可 预 见 费 以 上 述 各 项 费用 之 和 的 3一 7 估 算 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 工 程 量 近似 匡 算 法 工 程 量 近 似 匡 算 法 采 用 与 工 程 概 预 算 类 似 的方 法 ， 先 近 似 匡 算 工 程 量 ， 配 上 相 应 的 概 预算 定 额

16、单 价 和 取 费 ， 近 似 计 算 项 目 投 资 。概 算 指 标 法 概 算 指 标 法 采 用 综 合 的 单 位 建 筑 面 积 和 建 筑体 积 等 建 筑 工 程 概 算 指 标 计 算 整 个 工 程 费 用 。 单 位 指 标估 算 法 单 位 指 标 估 算 法 是 指 以 单 位 工 程 量 投 资 乘 以工 程 量 得 到 单 项 工 程 投 资 的 估 算 方 法 。单 元 估 算 法 单 元 估 算 法 是 指 以 基 本 建 设 单 元 的 综 合 投 资乘 以 单 元 数 得 到 项 目 或 单 项 工 程 总 投 资 的 估算 方 法 。 可行性研究概述可行

17、性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 二 、 资 金 使 用 计 划 房 地 产 项 目 应 根 据 可 能 的 建 设 进 度 和 将 会发 生 的 实 际 付 款 时 间 和 金 额 ， 编 制 资 金 使用 计 划 表 。三 、 收 入 估 算 与 资 金 筹 措收 入 估 算 资 金 筹 措 内 容 通 常 包 括 ：拟 租 售 物 业 的 类 型 、时 间 和 相 应 的 数 量 ，租 售 价 格 ，租 售 收 入 及 收 款 方 式 资 金 筹 措 计

18、 划 ，要 以 房 地 产 开 发 项 目资 金 使 用 计 划 和 销 售收 入 计 划 为 基 础 ， 确 定资 金 的 来 源 和 相 应 的 数 量 。 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 不 确 定 性 与 风 险 分 析财 务 评 价 指 标 的 计 算 与 评 价编 制 基 本 财 务 报 表测 算 财 务 基 础 数 据 ， 编 制 辅 助 财 务 报 表财 务 评 价 基 本 程 序可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产

19、开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 房 地 产 开 发 项 目 财 务 评 价 基 本 报 表 一 般 包 括 ：现 金 流 量 表1 财 务 计 划 现 金 流 量 表 2 利 润 及 利 润 分 配 表 3 资 产 负 债 表 4 全 部 投 资现 金 流 量 表资 本 金现 金 流 量 表房 地 产 开 发 项 目 财 务 评 价 报 表 包 括 基 本 报 表 和 辅 助 报 表 。 一 些基 础 性 数 据 (如 成 本 、 收 入 等 )都 存 储 于 辅 助 报 表 中 ，

20、 这 些 辅 助报 表 通 过 某 种 对 应 关 系 生 成 基 本 报 表 。 通 过 基 本 报 表 就可 以 对 项 目 进 行 财 务 盈 利 能 力 、 清 偿 能 力 及 资 金 平 衡 分 析 。 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 总 投 资 估 算 表1 销 售 收 入 和 销 售 税 金 及 附 加 表2 投 资 计 划 与 资 金 筹 措 表3 借 款 还 本 付 息 计 算 表4房 地 产 开 发 项 目 财 务 评

21、价 辅 助 报 表 一 般 包 括 ：可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 财 务 分 析 基 本 报 表 财 务 评 价 指 标静 态 指 标 动 态 指 标财 务 盈 利能 力 分 析 项 目 投 资现 金 流 量 表 投 资 回 收 期 投 资 回 收 期财 务 净 现 值财 务 内 部 收 益 率项 目 资 本 金现 金 流 量 表 投 资 回 收 期财 务 净 现 值财 务 内 部 收 益 率损 益 表 投 资 利 润 率投 资 利 税

22、 率资 本 金 利 润 率 清 偿 能 力 分析 资 金 来 源 与运 用 表 借 款 偿 还 期 财 务 分 析 及 评 价 指 标 的 对 应 关 系可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 一 、 静 态 指 标 及 其 计 算 对 房 地 产 开 发 项 目 的 投 资 效 益 进 行 评 估 时 ， 若 不 考 虑 资 金 的 时 间 价值 ， 称 为 静 态 评 估 ， 其 计 算 指 标 称 为 静 态 指 标 。 常 用 的 静 态

23、指 标 有 投 资利 润 率 、 投 资 回 收 期 等 。 （ 一 ） 投 资 利 润 率 投 资 利 润 率 是 指 项 目 达 到 设 计 生 产 能 力 后 的 一 个 正 常 生 产 年 份 的 年 利润 总 额 与 项 目 总 投 资 的 比 率 ， 它 是 考 察 项 目 单 位 投 资 盈 利 能 力 的 静 态 指标 。 对 生 产 期 内 各 年 的 利 润 总 额 变 化 幅 度 较 大 的 项 目 ， 应 计 算 生 产 期 年平 均 利 润 总 额 与 项 目 总 投 资 的 比 率 。 其 计 算 公 式 为 ： 投 资 利 润 率 项 目 投 资 利 润 率 越

24、高 ， 表 明 项 目 经 济 效 益 越 好 ， 否 则 表 明 效 益 欠 佳 或亏 损 。 在 利 用 投 资 利 润 率 进 行 评 估 时 ， 首 先 要 确 定 一 个 利 润 率 标 准 （ 例如 20 ） ， 当 投 资 方 案 的 投 资 利 润 率 高 于 此 标 准 时 则 接 受 该 投 资 方 案 ，否 则 就 拒 绝 该 投 资 方 案 。 如 果 要 从 多 个 可 接 受 的 互 斥 方 案 中 进 行 选 择 ，应 该 选 投 资 利 润 率 最 高 的 方 案 。 项 目 总 投 资 均利润项目年利润总额或年平 例 如 ， 某 项 目 的 总 投 资 为 5

25、00万 元 ， 其 年 平 均 销 售 利 润 为 146万 元 ， 则 该 项 目 的 投 资利 润 率 是 多 少 ？ 该 项 目 的 投 资 利 润 率 为 ： 100 29.2 如 果 确 定 的 投 资 利 润 率 标 准 为 20 ， 则 可 接 受 该 投 资 方 案 。 投 资 利 润 率 对 于 快 速 评 估 一 个 寿 命 期 较 短 项 目 方 案 的 投 资 经 济 效 果 是 有 用 的 指 标 ；当 项 目 不 具 备 综 合 分 析 所 需 的 详 细 资 料 时 ， 或 在 建 设 项 目 制 定 的 早 期 阶 段 或 研 究 过 程对 其 进 行 初 步

26、评 估 也 是 一 个 有 实 用 意 义 的 指 标 。 该 指 标 特 别 适 用 于 工 艺 简 单 而 生 产 情况 变 化 不 大 的 项 目 方 案 的 选 择 和 项 目 投 资 经 济 效 果 的 最 终 评 价 。 投 资 利 润 率 法 主 要 有 以 下 优 点 ： （ 1） 经 济 意 义 易 于 理 解 ， 净 利 润 是 会 计 人 员 较 为 熟悉 的 概 念 ； （ 2） 使 用 简 单 、 方 便 ； （ 3） 考 虑 了 投 资 寿 命 期 内 所 有 年 份 的 收 益 情 况 。 其 主 要 缺 点 在 于 ： （ 1） 没 有 考 虑 资 金 的 时

27、间 价 值 ； （ 2） 由 于 净 利 润 只 是 会 计 上 通用 的 概 念 ， 与 现 金 流 量 有 较 大 差 异 ， 因 此 投 资 利 润 率 并 不 能 真 正 反 映 投 资 报 酬 率 的 高 低 。 500146 （ 二 ） 投 资 回 收 期 投 资 者 通 常 期 望 所 投 入 的 资 金 能 够 在 较 短 的 时 间 内 足 额 收 回 。 用 于 衡 量投 资 项 目 初 始 投 资 回 收 速 度 的 评 估 指 标 称 为 投 资 回 收 期 ， 它 是 指 以 项 目 的 净收 益 抵 偿 全 部 初 始 投 资 所 需 要 的 时 间 。 投 资 回

28、 收 期 一 般 以 年 表 示 ， 从 建 设 开始 年 算 起 ， 其 表 达 式 为 ： 式 中 为 投 资 回 收 期 ； CI为 现 金 流 入 量 ； CO为 现 金 流 出 量 ； 为年 的 净 现 金 流 量 。 投 资 回 收 期 可 根 据 现 金 流 量 表 （ 全 部 投 资 ） 中 累 计 净 现 金 流 量 计 算求 得 。 其 计 算 公 式 为 ： 求 出 的 投 资 回 收 期 与 行 业 的 基 准 投 资 回 收 期 比 较 ， 当 时 ， 表 明 项 目投 资 能 在 规 定 的 时 间 内 收 回 ， 经 济 效 果 好 。 0)(0 tPt tCOC

29、ItP tCOCI )( 当 年 净 现 金 流 量 绝 对 值上 年 累 计 净 现 金 流 量 的始 出 现 正 值 的 年 份 数累 计 净 现 金 流 量 开 1 tP tP cP 例 如 ， 甲 乙 两 方 案 前 5年 的 净 现 金 流 量 如 表 5 6所 示 ， 求 这 两 个 方 案 的 投 资 回 收 期 ， 并 利 用 投 资 回 收 期指 标 对 这 两 个 方 案 进 行 评 估 。 甲 乙 两 方 案 各 年 净 现 金 流 量 单 位 ： 万 元 从 甲 方 案 计 算 所 得 为 ： （ 年 ）由 于 甲 方 案 各 年 净 现 金 流 量 为 年 值 形 式

30、 ， 亦 可 简 化 计 算 为 ： （ 年 ）从 乙 方 案 计 算 所 得 为 ： （ 年 ） 如 果 行 业 的 基 准 投 资 回 收 期 为 4年 ， 则 甲 乙 两 方 案 都 可 以 接 受 。 如 甲 乙 两 方 案 互 斥 ， 由 于 甲 方案 的 投 资 回 收 期 短 于 乙 方 案 ， 故 应 选 择 甲 方 案 。年 份 0 1 2 3 4 5甲 方 案 净 现 金 流 量 -1000 400 400 400 400 400累 计 净 现 金 流量 -1000 -600 -200 200 600 1000乙 方 案 净 现 金 流 量 -1000 200 300 30

31、0 400 600累 计 净 现 金 流量 -1000 -800 -500 -200 200 8005.240020013 甲tP 5.24001000 甲tP 5.340020014 乙tP 投 资 回 收 期 法 的 主 要 优 点 在 于 ： （ 1） 使 用 简 单 、 方 便 。 主 要 体 现 在 三 个 方 面 ：一 是 评 估 指 标 计 算 较 为 简 单 ； 二 是 采 用 该 方 法 只 需 要 确 定 投 资 项 目 前 几 年 的 净 现金 流 量 ， 而 不 必 确 定 投 资 项 目 寿 命 期 所 有 年 份 各 年 净 现 金 流 量 ； 三 是 不 用 确

32、定 贴现 率 。 （ 2） 投 资 回 收 期 的 经 济 意 义 易 于 理 解 。 （ 3） 在 一 定 意 义 上 考 虑 了 投 资 风险 因 素 ， 因 为 通 常 投 资 回 收 期 越 短 则 投 资 风 险 越 小 。 正 是 由 于 投 资 回 收 期 法 具 有以 上 优 点 ， 所 以 对 小 投 资 项 目 评 估 时 ， 经 常 采 用 该 方 法 ， 即 使 在 对 大 型 项 目 评 估时 ， 也 经 常 将 此 法 与 其 他 动 态 指 标 结 合 使 用 。 投 资 回 收 期 法 的 主 要 缺 点 有 ： （ 1） 没 有 考 虑 资 金 的 时 间 价

33、 值 ， 这 一 点 体 现 在将 不 同 年 份 的 现 金 流 量 直 接 相 加 。 （ 2） 不 考 虑 投 资 回 收 期 以 外 各 年 净 现 金 流 量 ，所 以 不 利 于 对 投 资 项 目 进 行 整 体 评 估 。 （ 3） 投 资 回 收 期 标 准 的 确 定 主 要 依 赖 决 策者 对 风 险 的 态 度 。 二 、 动 态 指 标 及 其 计 算 对 房 地 产 开 发 项 目 的 投 资 效 益 进 行 评 估 时 ， 考 虑 资 金 时 间 价 值的 方 法 ， 称 为 动 态 评 估 ， 计 算 的 指 标 称 为 动 态 指 标 。 动 态 指 标 比

34、 较 全面 地 反 映 开 发 项 目 投 资 活 动 有 效 期 的 经 济 效 益 ， 使 评 估 更 加 符 合 实 际， 常 用 的 动 态 评 估 指 标 有 净 现 值 、 内 部 收 益 率 、 投 资 回 收 期 等 。 （ 一 ） 净 现 值 净 现 值 是 指 开 发 项 目 在 投 资 活 动 有 效 期 内 的 净 现 金 流 量 ， 按 预 先 规 定 的 贴 现 率 或 基准 收 益 率 ， 折 算 到 开 发 项 目 实 施 开 始 的 基 准 年 的 代 数 和 。 用 净 现 值 评 估 开 发 项 目 投 资效 益 的 方 法 ， 称 为 净 现 值 法 。

35、 其 计 算 公 式 为 ： 式 中 NPV为 净 现 值 ； n为 开 发 项 目 投 资 活 动 有 效 期 ； 为 贴 现 率 或 基 准 收 益 率 。 nt tct iCOCINPV 0 )1()( ci 在 利 用 净 现 值 评 估 项 目 时 ， 若 NPV 0， 表 示 开 发 项 目 方 案 的 收 益 率 不 仅 可 以 达 到 基准 收 益 率 或 贴 现 率 所 预 定 的 投 资 收 益 水 平 ， 而 且 尚 有 盈 余 ； 若 NPV 0， 则 说 明 方 案 的收 益 率 达 不 到 基 准 收 益 率 或 贴 现 率 预 定 的 投 资 收 益 水 平 ；

36、若 NPV 0， 则 表 示 开 发 项 目方 案 的 收 益 率 恰 好 等 于 基 准 收 益 率 或 贴 现 率 所 预 定 的 投 资 收 益 水 平 。 所 以 ， 只 有NPV O时 ， 该 方 案 在 经 济 上 才 是 可 取 的 ； 反 之 则 不 可 取 。 举 例 如 下 ： 例 ： 甲 乙 两 个 互 斥 投 资 方 案 各 年 净 现 金 流 量 如 表 5 7所 示 ， 已 知 基 准 收 益 率 为 10 。试 利 用 净 现 值 法 判 断 甲 乙 两 方 案 的 可 行 性 ， 如 果 都 可 行 ， 应 该 选 择 哪 一 个 ？ 表 67 甲 乙 两 方

37、案 各 年 净 现 金 流 量 单 位 ： 万 元年 份 0 1 2 3 4 5 甲 方 案 净 现 金 流 量 -1000 300 300 300 300 300乙 方 案 净 现 金 流 量 -1000 100 200 300 400 500 甲 方 案 的 净 现 值 为 ：乙 方 案 的 净 现 值 为 ： 由 于 甲 乙 两 方 案 的 净 现 值 都 大 于 零 ， 因 此 这 两 个 方 案 都 可 以 接 受 。 但 甲 方案 的 净 现 值 大 于 乙 方 案 的 净 现 值 ， 根 据 净 现 值 法 知 甲 方 案 优 于 乙 方 案 ， 应 该选 择 甲 方 案 。 由

38、 此 可 以 看 出 ， 净 现 值 法 的 基 本 思 想 是 投 入 与 产 出 相 对 比 ， 只 有 当 后 者 大于 前 者 时 ， 投 资 才 是 有 益 的 。 为 了 便 于 考 虑 资 金 的 时 间 价 值 ， 将 不 同 时 点 上发 生 的 现 金 流 量 统 一 折 算 为 同 一 时 点 （ 项 目 实 施 的 开 始 时 点 ） ， 未 来 各 年 净现 金 流 量 的 现 值 之 和 就 是 进 行 投 资 的 “ 产 出 ” ， 而 初 始 投 资 就 是 “ 投 入 ” 。100010%)(1 30010%)(1 30010%)(1 30010%)(1 30

39、010%)(1 300 5432 甲NPV 137.24（ 万 元 ）100010%)(1 50010%)(1 40010%)(1 30010%)(1 20010%)(1100 5432 乙NPV 65.26（ 万 元 ） 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例一 、 房 地 产 项 目 不 确 定 性 因 素 的 分 析土 地 费 用建 安 工 程 费 用租 售 价 格开 发 期 与 租 售 期容 积 率 及 有 关 设 计 参 数资 本 化 率

40、贷 款 利 率房 地 产 开 发 项 目 购 买 价 格权 益 投 资 比 率空 置 率运 营 成 本房 地 产 置 业 投 资 项 目 二 、 盈 亏 平 衡 分 析可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例盈 亏 平 衡 分 析 的 目 的 就 是 通 过 分 析 产 品 产 量 、 成 本 与 方案 盈 利 能 力 之 间 的 关 系 找 出 投 资 方 案 盈 利 与 亏 损 在 产 量 、价 格 、 单 位 产 品 成 本 等 方 面 的 界

41、 限 ， 以 判 断 在 各 种 不 确定 因 素 作 用 下 方 案 的 风 险 情 况 。盈 亏 平 衡 分 析 的 基 本 假 设 （ 线 性 盈 亏 平 衡 分 析 基 本 假 设 ） （ 1） 产 品 的 产 量 等 于 销 售 量 ； （ 2） 单 位 产 品 的 可 变 成 本 不 变 ； （ 3） 单 位 产 品 的 销 售 单 价 不 变 ；盈 亏 平 衡 点 上 ， 收 入 等 于 成 本 费 用 ， 既 不 盈 利 也 不 亏 损 1、 销 售 收 入 函 数 、 成 本 函 数 与 利 润 关 系 (1) 收 入 函 数 (即 销 售 收 入 与 产 量 间 的 函 数

42、 关 系 ) B=P Q 式 中 ， B为 销 售 收 入 ； P为 销 售 价 格 ； Q为 房 地产 的 销 量 (2)成 本 函 数 (即 成 本 与 产 量 的 关 系 ) TC=FC+VC=FC+VC Q 式 中 ， TC为 总 成 本 ； FC为 固 定 成 本 ； VC为 变 动成 本 ； V C为 单 位 变 动 成 本 。 (3)利 润 函 数 (即 利 润 与 产 量 的 关 系 ) R=B TC =P Q FC VC Q 式 中 ， R为 利 润 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财

43、务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例二 、 盈 亏 平 衡 分 析 2、 盈 亏 平 衡 点 (Break Even Point, BEP) 盈 亏 平 衡 点 ， 又 称 保 本 点 ， 是 指 开 发 项 目 的 利 润 为 零 时 的 指 标 ， 包 括 盈 亏 平 衡点 销 售 量 、 盈 亏 平 衡 点 销 售 额 。 cVPFC*QR=B TC =P Q FC VC Q=0盈 亏 平 衡 点 销 量则 ， 盈 亏 平 衡 点 销 售 额 为 ： R*=p Q* 3、 项 目 安 全 率 (f) 项 目 安 全 率 是 反 映 项 目 承 受 外 部 风 险

44、的 能 力 ， 计 算 公 式 为 ：%100* QQQf项 目 安 全 率 越 小 表 明 项 目 风 险 承 受 能 力 越 差 ， 反 之 ， 则 越 强 。项 目 安 全 率 与 风 险 承 受 能 力f 30%状 况 危 险 需 要 谨 慎 不 很 安 全 较 安 全 安 全 例 1： 某 开 发 项 目 预 计 平 均 售 价 5600元 /m 2， 单 位 变 动 成 本 为 2200元 /m 2， 开 发 商开 发 固 定 成 本 为 6800万 元 ， 开 发 项 目 土 地 面 积 10000 m 2， 容 积 率 为 5， 商 品 房得 房 率 为 80%， 试 计 算

45、盈 亏 平 衡 点 销 售 量 并 分 析 项 目 的 安 全 性 。解 ： 23860%80/2200560068000000Q* cVPFC %40%80510000 23860%80510000%100* QQQf M2)则 ， 该 项 目 有 足 够 的 风 险 承 受 能 力 。 例 2： 某 开 发 项 目 购 地 13000m 2， 该 地 块 容 积 率 不 得 超 过 2.0。 开 发 方 案 确 定 固 定成 本 费 用 为 1720万 元 ， 单 位 变 动 成 本 为 820元 /m 2， 商 品 房 得 房 率 为 70%， 项 目建 成 后 ， 平 均 单 位 售

46、价 可 达 2500元 /m 2。 试 计 算 该 项 目 的 保 本 开 发 量 。 若 该 项目 欲 获 利 500万 元 ， 开 发 量 应 为 多 少 ？ 此 时 是 否 符 合 规 定 的 容 积 率 ？解 : (1) 保 本 商 品 房 产 量 Q*为 ： 2.129467.0/8202500 101720Q 4* cVPFC故 保 本 开 发 量 为 ：Q 开 =Q*/0.7=18494.6 m 2 m 2 (2) 若 该 项 目 欲 获 利 500万 元 ， 则 由 利 润 函 数 可 得R=P Q FC VC Q 7.167097.0/8202500 10)5001720(

47、4 cVP FCRQ故 ， 项 目 开 发 量 应 为 ： Q开 =Q/0.7=23871 m 2(3) 此 时 容 积 率 为 ： 23871/13000=1.842.0 m 2 三 、 敏 感 性 分 析可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 一 、 项 目 可 行 性研 究 报 告 的 基 本 构 成 二 、 项 目 可 行性 研 究 报 告 正文 的 写 作 要 点 可 行 性 研 究 报 告 的 撰 写可行性研究概述可行性研究的内容与步骤

48、 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例 本 项 目 是 由 沈 阳 市 宏 建 房 屋 开 发 有 限 公 司 开 发 建设 的 “ 顺 天 大 厦 “ ， 该 项 目 位 于 沈 阳 市 大 东 区 ， 建 筑总 面 积 约 19,160平 方 米 ， 其 中 ： 公 寓 及 写 字 间 约11,369平 方 米 ， 商 铺 约 为 5,091平 方 米 ， 地 下 停 车 场 及设 备 用 房 约 2,660平 方 米 。 建 筑 高 度 ： 共 14层 。 建 筑群 包 括 ：

49、 十 四 层 的 主 体 大 厦 、 后 四 层 的 附 楼 、 地 下 一层 停 车 场 、 主 建 筑 户 外 停 车 场 及 院 落 。 下 面 十 四 层 主体 楼 规 划 为 ： 1-14商 住 公 寓 ， 地 下 一 层 为 停 车 场 。 本 策 划 方 案 是 对 “ 顺 天 大 厦 ” 开 发 而 进 行 的 整 体规 划 ， 为 “ 顺 天 大 厦 商 住 楼 ” 今 后 的 建 设 和 销 售 推 广做 出 描 述 。 本 策 划 方 案 中 的 各 项 策 略 重 点 ， 将 以 “ 顺天 大 厦 ” 品 牌 形 象 的 建 立 和 主 题 诉 求 为 重 点 ， 达 到 全面 销 售 的 目 的 。可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例