房屋拆迁的法定形式

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1、房 地 产 法 第 十 五 章 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 法 律 制 度 第 十 五 章 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 法 律 制 度 第 一 节 房 屋 拆 迁 概 述 第 二 节 房 屋 拆 迁 的 法 定 程 序 第 三 节 房 屋 拆 迁 补 偿 的 法 律 规 定 第 四 节 政 府 在 城 市 房 屋 拆 迁 中 的地 位 和 作 用 探 讨 BACK 第 一 节 房 屋 拆 迁 概 述 一 、 房 屋 拆 迁 的 概 念 及 其 特 点 二 、 房 屋 拆 迁 的 适 用 范 围 三 、 房 屋 拆 迁 的 原 则 和 管 理 法 律 制 度 BACK 第 二 节 房 屋

2、 拆 迁 的 法 定 程 序 一 、 房 屋 拆 迁 的 法 定 形 式 二 、 房 屋 拆 迁 单 位 的 管 理 三 、 房 屋 拆 迁 的 法 定 程 序 四 、 房 屋 拆 迁 纠 纷 的 处 理 BACK 第 三 节 房 屋 拆 迁 补 偿 的 法 律 规 定 一 、 拆 迁 补 偿 的 对 象 和 法 定 范 围 二 、 拆 迁 补 偿 的 法 定 形 式 三 、 拆 迁 房 屋 补 偿 的 一 般 规 定 四 、 房 屋 拆 迁 的 房 地 产 估 价 活 动 的 规 定 五 、 拆 迁 补 偿 的 几 个 特 殊 的 法 律 规 定 BACK 政 府 在 城 市 房 屋 拆 迁

3、 中 的 地 位 和 作 用 探 讨 一 、 在 城 市 房 屋 拆 迁 关 系 中 政 府 行 使的 是 公 共 管 理 职 能 二 、 政 府 在 城 市 房 屋 拆 迁 中 的 作 用的 改 革 BACK 一 、 房 屋 拆 迁 的 概 念 及 其 特 点 房 屋 拆 迁 是 指 因 城 市 建 设 发 展 的 需 要 ， 经 政 府 有关 部 门 审 批 ， 在 城 市 规 划 区 内 的 国 有 土 地 上 ， 由 拆 迁人 拆 除 被 拆 迁 人 现 有 的 城 市 房 屋 ， 并 由 拆 迁 人 对 被 拆迁 人 实 施 补 偿 和 安 置 的 法 律 行 为 。 1 房 屋 拆

4、 迁 是 一 项 行 政 民 事 相 交 叉 的 法 律 行 为 。 2 房 屋 拆 迁 的 行 为 必 须 是 经 批 准 ， 领 取 房 屋 拆 迁许 可 证 并 在 拆 迁 主 管 部 门 管 理 监 督 下 依 法 进 行 的 法 律行 为 。 BACK 二 、 房 屋 拆 迁 的 适 用 范 围 根 据 我 国 目 前 有 关 拆 迁 方 面 的 法 律 规 定 ， 房 屋 拆迁 适 用 的 范 围 主 要 包 括 三 个 方 面 ， 一 是 地 域 范 围 ； 二是 人 的 范 围 ； 三 是 物 的 范 围 。 在 法 律 关 系 上 即 表 现 为主 体 、 客 体 和 内 容

5、 三 个 方 面 ： (一 )房 屋 拆 迁 法 律 关 系 的 主 体 (二 )房 屋 拆 迁 法 律 关 系 的 客 体 (三 )房 屋 拆 迁 法 律 关 系 的 内 容 BACK 对 人 的 适 用 范 围 一 是 拆 迁 人 ， 是 指 取 得 房 屋 拆 迁 许可 证 的 建 设 单 位 。 二 是 被 拆 迁 人 ， 即 是 指 被 拆 除 房 屋及 其 附 属 建 筑 物 的 所 有 权 人 。 BACK 地 域 的 适 用 范 围 房 屋 拆 迁 的 地 域 范 围 已 进 一 步 限 定 在 城 市规 划 区 内 的 国 有 土 地 上 的 拆 迁 房 屋 及 其 附 属

6、物 ，其 中 的 房 屋 既 包 括 住 宅 房 屋 ， 也 包 括 非 住 宅 房屋 ， 其 中 的 附 属 建 筑 物 主 要 是 指 房 屋 的 附 属 物和 构 筑 物 。 BACK 权 利 义 务 根 据 我 国 有 关 法 律 规 定 ， 房 屋 拆 迁 当 事 人双 方 在 房 屋 拆 迁 中 ， 都 享 有 一 定 的 法 定 权 利 ，同 时 也 需 承 担 相 应 的 法 律 义 务 ， 即 拆 迁 人 必 须依 法 对 被 拆 迁 人 予 以 补 偿 ； 而 被 拆 迁 人 则 必 须服 从 国 家 城 市 建 设 需 要 ， 在 规 定 的 搬 迁 期 限 内完 成 搬

7、 迁 。 BACK 三 、 房 屋 拆 迁 的 原 则 和 管 理 法 律 制 度 (一 )房 屋 拆 迁 的 原 则 1 房 屋 拆 迁 必 须 符 合 城 市 规 划 要 求 的 原 则 。 2 房 屋 拆 迁 必 须 有 利 于 城 市 旧 区 的 改 造 的原 则 。 (二 )房 屋 拆 迁 管 理 的 法 律 制 度 BACK 一 、 房 屋 拆 迁 的 法 定 形 式 （ 一 ） 政 府 组 织 统 一 拆 迁 （ 二 ） 自 行 拆 迁 （ 三 ） 委 托 拆 迁 BACK 三 、 房 屋 拆 迁 的 法 定 程 序 (一 )申 请 规 划 用 地 许 可 证 ， 获 取 拆 迁

8、 范 围 内 的 土地 使 用 权 (二 )编 制 拆 迁 计 划 和 拆 迁 方 案 (三 )申 请 并 获 取 房 屋 拆 迁 许 可 证 (四 )宣 布 拆 迁 决 定 并 发 布 拆 迁 布 告 (五 )签 订 拆 迁 协 议 (六 )实 施 房 屋 拆 迁 BACK 四 、 房 屋 拆 迁 纠 纷 的 处 理拆 迁 人被 拆 迁 人 拆 迁 协 议订 立 被 拆 迁 人在 搬 迁 期 限 内拒 绝 搬 迁 的 仲 裁诉 讼达 不 成 协 议 当 事 人 申 请 ，由 拆 迁 管 理 部 门裁 决 不 服 裁 决提 起 诉 讼在 裁 决 规 定 的 搬 迁 期 限 内未 搬 迁 的 强

9、 制 拆 迁 BACK 一 、 拆 迁 补 偿 的 对 象 和 法 定 范 围 (一 )拆 迁 补 偿 的 对 象 拆 迁 补 偿 的 对 象 一 般 是 房 屋 所 有 人或 房 屋 产 权 人 ， 在 某 些 情 况 下 可 以 是 房屋 代 管 人 。 (二 )拆 迁 补 偿 的 法 定 范 围 拆 迁 补 偿 的 法 定 范 围 是 拆 除 的 合 法建 筑 的 房 屋 及 其 附 属 物 。 BACK 二 、 拆 迁 补 偿 的 法 定 形 式 (一 )产 权 调 换 产 权 调 换 就 是 扩 迁 人 以 原 地 重 建 的 、 易 地 重 建 的房 屋 或 其 它 已 建 成 房

10、 屋 与 被 拆 迁 房 屋 所 有 权 进 行 交 换 ，使 被 拆 迁 人 原 来 的 房 屋 被 拆 除 后 ， 继 续 取 得 了 那 种 被拆 除 房 屋 的 产 权 关 系 的 补 偿 形 式 。 (二 ) 货 币 补 偿 货 币 补 偿 是 指 拆 迁 人 与 被 拆 迁 人 将 拆 迁 房 屋 及 其附 属 物 作 价 ， 由 拆 迁 人 支 付 贷 币 的 方 式 给 予 被 拆 迁 人因 拆 除 其 房 屋 所 造 成 的 经 济 损 失 的 补 偿 形 式 。 BACK 三 、 拆 迁 房 屋 补 偿 的 一 般 规 定 (一 )拆 迁 私 有 房 屋 的 补 偿 (二

11、)拆 迁 公 有 房 屋 的 补 偿 1 拆 迁 公 有 非 居 住 房 屋 的 法 定 补 偿 2 拆 迁 出 租 的 公 有 居 住 房 屋 的 法 定 补 偿 3 拆 迁 公 益 事 业 房 屋 的 补 偿 BACK 五 、 拆 迁 补 偿 的 几 个 特 殊 的 法 律 规 定 (一 )拆 迁 有 产 权 纠 纷 房 屋 的 法 定 补 偿 (二 )拆 迁 出 租 住 宅 房 屋 的 补 偿 形 式 与租 赁 关 (三 )拆 迁 设 有 抵 押 权 房 屋 的 法 定 补 偿 (四 )拆 迁 代 管 房 产 的 法 定 补 偿 （ 五 ） 搬 迁 补 助 费 BACK 城 市 房 屋

12、拆 迁 行 政 裁 决 工 作 规 程 为 了 规 范 城 市 房 屋 拆 迁 行 政 裁 决 行为 ， 维 护 拆 迁 当 事 人 的 合 法 权 益 ， 根 据 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 ， 建 设 部 制定 了 城 市 房 屋 拆 迁 行 政 裁 决 工 作 规程 ， 自 2004年 3月 1日 起 施 行 。 G O 第 十 八 条 房 屋 拆 迁 管 理 部 门 申 请 行 政 强 制 拆 迁 前 ，应 当 邀 请 有 关 管 理 部 门 、 拆 迁 当 事 人 代 表 以 及具 有 社 会 公 信 力 的 代 表 等 ， 对 行 政 强 制 拆 迁 的依 据 、 程

13、序 、 补 偿 安 置 标 准 的 测 算 依 据 等 内 容 ，进 行 听 证 。 房 屋 拆 迁 管 理 部 门 申 请 行 政 强 制 拆 迁 ， 必须 经 领 导 班 子 集 体 讨 论 决 定 后 ， 方 可 向 政 府 提出 行 政 强 制 拆 迁 申 请 。 未 经 行 政 裁 决 ， 不 得 实施 行 政 强 制 拆 迁 。 BACK 旧 区 改 造 绍 兴 市 县 前 街 44号 是 陈 家 拆 迁 前 的 房 子 ，一 处 砖 混 楼 的 楼 底 商 业 门 面 ， 共 两 间 。 陈 家1992年 从 其 他 地 方 拆 迁 到 了 这 里 ， 而 上 一 次 被拆 迁

14、的 房 屋 是 祖 上 传 下 来 的 私 宅 。 拆 迁 到 44号后 ， 陈 家 开 设 了 一 间 名 叫 “ 恒 世 缘 ” 的 珠 宝 行 。恒 世 缘 处 在 鲁 迅 故 里 历 史 街 区 商 圈 内 紧邻 鲁 迅 电 影 院 ， 左 边 100多 米 是 绍 兴 市 工 人 文化 宫 ， 往 右 手 200多 米 是 绍 兴 市 最 繁 华 的 解 放路 商 业 一 条 街 。 街 上 店 铺 最 好 的 地 方 已 经 卖 到了 10万 元 平 方 米 。 GO 估 价 不 一 自 鲁 迅 电 影 城 改 造 和 影 视 文 化 街 工 程 立 项以 后 ， 绍 兴 市 博

15、大 房 地 产 评 估 有 限 公 司 出 具 了评 估 报 告 ， 陈 家 的 44号 市 场 评 估 价 只 有 251474元 。 绍 兴 市 影 业 集 团 提 供 的 拆 迁 安 置 房 白 马 庙 13号 根 据 评 估 报 告 的 市 场 评 估 价 是370464元 。 这 么 两 处 商 业 环 境 迥 异 、 面 积 相 同 的 店 面房 ， 根 据 绍 兴 市 的 有 关 规 定 ， 如 果 陈 家 同 意 从商 业 区 44号 迁 入 居 民 区 13号 ， 竟 要 倒 找 绍 兴 市影 业 集 团 12万 元 补 差 款 。 GO 引 发 纠 纷 同 一 个 44号

16、， 陈 家 说 值 120万 元 ， 而 房 地 产 评 估公 司 只 估 出 25万 元 。 差 别 如 此 之 大 一 个 重 要 原 因 是 起评 点 不 同 。 绍 兴 市 人 民 政 府 2002年 第 32号 文 件 规 定 ， 市 区 商 业房 屋 货 币 补 偿 基 准 价 共 分 5档 ： 一 类 道 路 每 平 方 米 补 偿7000元 ， 五 类 道 路 每 平 方 米 补 偿 2500元 。 据 此 计 算 ，陈 家 的 44号 处 于 二 类 地 段 ， 补 偿 基 准 价 是 5500元 平方 米 。 而 陈 志 剑 告 诉 记 者 ， 这 类 地 段 现 在 已

17、经 卖 到 了每 平 方 米 6万 元 ， 二 者 之 间 几 乎 相 差 10倍 。 BACK 湖 南 嘉 禾 拆 迁 事 件 2003年 7月 ， 嘉 禾 启 动 占 地 189亩 的 珠 泉 商贸 城 项 目 。 该 县 县 委 宣 传 部 的 一 份 材 料 显 示 ，项 目 涉 及 拆 迁 居 民 1100多 户 ， 动 迁 人 员 达 7000余 人 ； 拆 迁 机 关 、 企 事 业 单 位 及 团 体 20余 家 。 珠 泉 商 贸 城 开 工 仪 式 在 县 城 新 建 的 体 育 馆举 行 。 几 条 醒 目 的 横 幅 上 有 如 下 字 样 ： “谁 不 顾 嘉 禾 的

18、 面 子 ， 谁 就 被 摘 帽 子 ， 谁 工作 通 不 开 面 子 ， 谁 就 要 换 位 子 。 ” “ 谁 影 响 嘉 禾 发 展 一 阵 子 ， 我 影 响 他 一 辈子 。 ” GO “四 包 ” “ 两 停 ” 8月 7日 ， 嘉 禾 县 委 、 县 政 府 办 联 合 下 发 “ 嘉 办 字2003136号 文 ” ， 要 求 全 县 党 政 机 关 和 企 事 业 单 位工 作 人 员 ， 做 好 珠 泉 商 贸 城 拆 迁 对 象 中 自 己 亲 属 的“ 四 包 ” 工 作 。 所 谓 “ 四 包 ” 是 指 ， 包 在 规 定 期 限 内完 成 拆 迁 补 偿 评 估

19、工 作 、 签 订 好 补 偿 协 议 、 腾 房 并 交付 各 种 证 件 、 包 协 助 做 好 妥 善 安 置 工 作 ， 不 无 理 取 闹 、寻 衅 滋 事 ， 不 参 与 集 体 上 访 和 联 名 告 状 。 不 能 认 真 落实 “ 四 包 ” 责 任 者 ， 将 实 行 “ 两 停 ” 处 理 ： 暂 停 原 单位 工 作 、 停 发 工 资 。 GO 嘉 禾 县 政 府 给 予 开 发 商 的 优 惠 据 央 视 记 者 调 查 ， 嘉 禾 县 珠 泉 商 贸 城 一 期工 程 用 地 所 在 位 置 的 商 业 用 地 基 准 价 是 1500元 /平 米 ， 最 低 的

20、 每 平 米 也 是 900元 ， 但 是 在 该 项目 国 有 土 地 使 用 权 公 开 交 易 成 交 确 认 书 上 ，一 期 工 程 每 平 米 土 地 的 成 交 价 只 有 808元 ， 总价 4800万 元 ； 实 际 上 当 地 政 府 把 这 片 土 地 的 出让 金 按 照 100元 /平 米 的 价 格 包 干 收 取 了 ， 开 发商 总 共 只 交 了 210万 元 。 嘉 禾 县 政 府 把 这 210万中 的 63万 元 上 交 上 一 级 财 政 后 ， 剩 下 的 147万元 又 返 还 给 了 开 发 商 。 GO 产 生 尖 锐 的 矛 盾 由 于 拆 迁 地 区 是 嘉 禾 最 繁 华 的 地 段 ， 拆迁 户 们 在 拆 迁 补 偿 问 题 上 与 当 地 有 关 部 门 产 生了 较 大 分 歧 。 令 人 没 有 想 到 的 是 ， 在 拆 迁 的 这段 时 间 里 ， 这 160多 名 公 职 人 员 几 乎 全 部 受 到牵 连 ， 其 中 部 分 公 职 人 员 因 为 其 家 属 对 拆 迁 提出 质 疑 ， 或 拒 绝 在 拆 迁 同 意 书 上 签 字 而 被 调 离原 工 作 岗 位 。 BACK