民法总论 第十二章

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1、第十二章 物权概述一、课时安排： 2 学时二、教学目的及要求 了解物权的含义及意义；熟悉物权的基本分类；掌握物权的效力、 物权法的基本原则及民法保护的方法。三、主要教学内容第一节 物权的概念和特征；第二节 物权的种类及效力；第三节 物权法的基本原则；第四节 物权的民法保护。四、本章重点： 物权的含义；物权的基本分类；物权的效力；物权法的基本原 则；民法对物权的保护。五、本章难点： 物权的优先效力；物权的公示公信原则。六、教学方法： 本章内容是民法学课程中，比较难理解的部分，主要是通过启 发、讲解，让学生理解从所有权到物权观念转变的意义，物权制度设 置的宗旨，以及物权的法律效力。七、思考题：1、

2、简述物权的概念和特征。2、简述从所有权制度到物权制度的历史意义。3、简述物权法的基本原则。4、简述物权的民法保护方法。八、附第十二章：物权概述讲义：第十二章 物权概述第一节 物权与物权法一、物权的含义1、物权最早起源于罗马法，直到 1901年，才由德国民法典 第一次在法律上正式确认。2、我国物权法第2 条规定：本法所称物权，是指权利人依法 对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和 担保物权。3、物权与财产权的关系：财产权是一个总概念，包括债权、 物权、继承权、知识产权中的财产权内容。4、民事主体享有物权是交换的前提，交换过程则表现为债权， 交换的结果则往往导致物权的转移，形成

3、新的物的归属。5、物权法中的物包括动产、不动产。二、物权的特征 要讨论物权的特征，必须讨论物权与债权的区别，因为物权的概 念和特征是在与债权的区别中表现出来的。1、物权是绝对权具有排他性； 绝对权也称对世权；指权利主体是特定的，其他任何人都负有 不得非法干涉和侵害的义务，同一个物上只有有一个内容完全相同的 权利。与此相对应的权利是相对权，指权利主体，义务主体皆为特定的人的情况，而且债权具有兼容性。2、物权是支配权；物权本质上是一种支配权，包括两个方面：一方面，物权的权利 人可以依据自己意志直接依法占有、使用或采取其他支配物的方式， 任何人不经过权利人的同意，不得侵害或干涉；另一方面，物权人对

4、物的支配可以根据自己的独立意志进行，无须得到他人的同意。与之相对应的是请求权，指权利人只能请求债务人履行义务。3、物权具有优先性；物权具有优先性，主要表现在：（1）当物权与债权并存时，物权 优先于债权。（2）同一物上有多项物权并存时，原则上，先设立的物 权优于后设立的物权，所以，后设立的物权不得妨碍先成立的物权， 而先设立的物权的实现，可以导致后设立的物权的消灭或自然排除的 效果。（3）法律、法规规定了物权相互之间效力顺序的，应当遵守法 律、法规的规定，例如，海商法规定，海事抢险和维修的费用，应当 优先于船舶抵押权的实现。（4）同一物上，既存在某种物权，也存在 某种兼有物权性质和债权性质的权利

5、时，前一种物权优先于后一种权 利实现。例如：我国法律规定：出租人转让房屋的，承租人在同等条 件下有优先购买权，但同时也规定：共有人出卖财产时，其他共有人 在同等条件下有优先购买权。当这两种优先权同时存在时，应当考虑 共有人的优先权应当优先于承租人的优先权。（5）物权优先的例外： 买卖不能破租赁。即出租人出卖房屋时，承租人在合同期内的承租权 对第三人继续有效。4、物权具有追及权；（1）：物权的标的不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法 向占有人索取，请求其返还原物。而债权人则不可以。（2）：现代物权的追及效力更多的受到善意取得制度的限制。即 当动产被第三人为善意取得时，所有人则不能向善意的第三

6、人主张权 利，而只能要求非法转让的人赔偿损失。（3）：对物权追及效力限制的原因主要是：现代民法注重保护交 易安全，在一定程度上牺牲了物权人的支配权。5、物权是公开化的权利 ；在物权的设定或变动上，物权与债权是由区别的，物权设定时必 须公示，债权则不需要公示。这是因为物权属于对世权，所以，物权 的设立、转移等必须要公示，从而使第三人知道，而债权是只在当事 人之间有效的权利，所以，债权具有不公开性。6、物权在设定方面采取法定主义，而债权的设立采取合同自由主义；物权的设立和变动、以及物权的种类，内容等都必须由法律规定， 不允许当事人自由创立。而债权的设立和内容等，主要由当事人自由 确定，只要不违反法

7、律的禁止性规定，法律一般尊重当事人的意愿7、在保护期限上，一般认为债权是有期限性的，而物权中的所有权 被认为具有永久性保护。8、对物权的救济主要是维护物权主对物的支配权利，而对债权的救 济主要是赔偿损失。三、物权法1、广义上的物权法-指所有规范和调整物的支配关系的法律规范的 总和。包括物权的一般原理，土地管理法；森林法；草原法；矿产资 源法；水法；房地产法；等。2、狭义上的物权法专指中华人民共和国物权法。在英美法系中， 称之为财产法。3、我国物权法第 2条规定： 因物的归属和利用而产生的民事关系， 适用本法。说明，物权法主要是关于物的归属和利用的规则。物权法 的基本功能在于确保财产归属与利用关

8、系的稳定与安全；而债法的基 本功能在于确保财产交易的秩序与安全。四、物权法的功能1、确定物的归属关系，“定分止争”中国古代法家人物商鞅曾说过：一兔走，百人逐之，非一 兔可分百也，乃名分未定也；夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分定 也。这说明确定物的归属，首要的作用在于：定分止争。2、确定物的利用关系，实现“物尽其用，人尽其才”在只强调所有权的制度中，有两大矛盾无法解决：一是所有权 要求所有人支配自己的物。但事实上，所有者不一定具备支配物的最 佳能力。二是通过学习一些人掌握了支配物的能力，他们想实现追求 利益的最大化的目标，但他们不是所有人。这两个矛盾即影响资产利 润的增加，也影响人才的有效发挥。

9、物权强调人对物的支配权，把权利主体的范围扩大到非所有 人。他承认非所有人对物的支配权，包括所有人在内的其他人，不得 干涉。让有才能的人有“借船出海”的机会。同时，确认所有人对物 有法律上的最终处分权，不允许非所有人“取而代之”，也使所有人 可以实现“借能获利”。解决了上述矛盾，促进了生产力的发展和社 会的稳定，最大限度地实现了“人尽其才，物尽其用”。五、物权法的发展趋势1、物权的社会化趋势。即强调民事主体在行使物权的时候，不能仅 仅考虑个人利益，应当以不违反社会公共利益为界限。2、物权的价值化趋势。物权是实现对物的直接支配权。但，在二战 后，人们从注重对物的支配，转向注重利用物的支配性而收取利

10、益和 获得融资的价值权。3、物权的国际化趋势。物权制度与一国的经济基础密切相联，因而 各国的物权制度存在差异，但随着国际贸易的发展，国际经济全球化 的深入发展，各国在努力缩小不同国家在物权制度方面的差异。第二节 物权的种类一、划分物权种类的必要性1：有利于确认不同物的归属，有助于界定产权2：有利于确定物在转移中应当遵循的不同规则3：有利于确定物权法的调整范围；二、物权的传统分类自物权所有权地上权物权厂用益物权地役权他物权厂抵押权质权 留置权动产物权和不动产物权：以动产为客体的属于动产物权，包括 动产所有权、留置权、动产抵押权、动产质权；以不动产为客体的属 于不动产物权，包括土地所有权、房屋所有

11、权、土地使用权。、我国物权法对物权的分类为：1、按照物权的内容分；自物权物权他物权所有权用益物权担保物权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权；地役权；相邻权抵押权质权留置权2、按照物权的客体分为：动产物权；不动产物权。第三节 物权法的基本原则物权法的基本原则是反映物权法调整对象的本质和规律及立法 者所奉行政策的根本规则。物权法作为民法的一部分，除应遵守民法 的基本原则外，还应遵守自己特有的原则。物权法的基本原则主要包 括以下三项。一、物权法定原则1、物权法定原则指有关物权的种类、内容、效力和公示方法都应当由法律明确规定，而不能由当事人通过合同自由创设和变更。2、物权法定包括：（1）物权的种

12、类法定；（2）物权的内容法定；（3） 物权的效力法定；（4）物权的公示方法法定。3、物权法定的理由：第一，物权与一国的经济体制唇齿相依，与一 国的社会生活和经济基础紧密相连。必然要反映统治者的根本利益。 第二，物权的稳定是交易稳定、安全的基础，所以要求物权制度本身 是稳定的。第三，物权是对世权，所以要求物权的取得，变更等必须 按照法律的方式进行，才能让人信服。4、法律依据，我国物权法第五条规定：物权的种类和内容，由法律 规定。 第六条规定： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应 当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交 付。二、平等保护原则我国物权法第4条规定：国家、集体

13、、私人的物权和其他权利 人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。平等保护应当包括： 第一，物权主体法律地位平等；第二，物权的适用规则相同；第三， 不同物权主体的司法救济平等。、公示、公信原则（一）关于公示原则1、公示原则指当事人对物权的取得和变动，都必须采用法律规定的方式向社会公开证明。所以，物权的设立、转移必须是公开的，透 明的。公示原则的建立，极大地减少了产权变动中的纠纷，从而维护 了交易的安全和秩序。2、物权的公示，动产以占有为公示方法；不动产以登记为公示方法； 登记公示主要适用于不动产和以登记为确认产权方式的财产。国家根据财产的不同情况，规定不同的登记机关和登记程序。3、物权公示的

14、效力指公示对当事人的法律效力。不同的国家，对公示的效力规定不同，大体上有三种做法： 第一：公示对抗主义双方当事人有物权变动的协议，即使没有按照法律规定的公示方式公示，协议仍有效，但善意的第三人可以以 当事人未公示为理由，否认该物权的变动的结果。 第二：公示生效主义即不按照法律规定的公示方式进行公示，则物权变动无效。第三：折衷主义即以生效主义为原则，以对抗主义为例外。我国对公示的效力没有明确的规定，（1）从民法通则第72条 的规定：“财产所有权从交付时起转移，法律或当事人另有规定的除 外。” （2）我国物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消 灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另

15、有规定的除外。 动产所有权的转让和动产质权的设立等，除法律另有规定外，自交付 时发生效力。 船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。可见我国采取的是折衷主义原则。（二）关于公信原则1、公信原则的意义物权的变动以登记和交付占有为公示方法，但在实际生活中， 常常发生实际权利与占有、登记所显示的权利不符的情况，这必然 影响到交易的安全及善意第三人的利益。因此，法律规定，只要是 信赖法定的公示方法而进行交易的，即使交付和登记与真实的物权 状态不符，法律认定登记和交付的权利为正当，保护善意第三人依 法取得的物权。2、公信原则的表现我国物权法规定：不动产权属证书是

16、权利人享有该不动产物权的 证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项 一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。第二十三条规定：基于 不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利 人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。3、公示公信原则的目的在于：强调法律的权威性，保护交易安全。可以认为，公信是公示的目的，公示是公信的手段。争议：关于平等保护原则：我国物权法第四条规定： 国家、集体、私人的物权和其他权 利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。民法学者将该条 的规定，理解为物权平等保护原则。为此，有学者认为，我国宪法明确规定：社会主义公有财产神圣

17、不可侵犯。因此，物权法中将国家、集体、个人的物权给予同等保护， 违反宪法。也有学者认为：物权法首要的问题是对国家所有权、集体所有权 的明确承认，准确反映以公有制为主体，多种经济成分共同发展的基 本经济制度。但是，物权法也必须反映市场经济的客观规律。物权法 是民法的核心内容，在商品交换领域，对不同主体进行平等保护，是 商品经济的必然要求。第四节 物权的保护一、物权保护的含义指物权遭到侵害时，采取法律规定的维护物权人利益，保障权 利人不受侵害的各种方法。二、物权的主要保护方法1、请求确认物权。适用于物权的归属发生争议的情况。2、物权请求权。指权利人为恢复物权的圆满状态或者防止侵犯而依 法享有的请求

18、义务人为一定行为或不为一定行为的权利。包括：第一，请求返还原物。第二，请求排除妨碍第三，请求消除危险第四，请求恢复原状【相关法律规定】1、民法通则：第七十三条 国家财产属于全民所有。 国家财产神圣不可侵犯，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破怀。第七十四条 劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有，包括：（一）法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等；（二）集体经济组织的财产；（三）集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他财产。集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组 织或者村

19、民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民 集体所有。集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破怀或者非 法查封、扣押、冻结、没收。第七十五条 公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、 林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破怀或者非法查封、扣 押、冻结、没收。第七十六条 公民依法享有财产继承权。第七十七条 社会团体包括宗教团体的合法财产受法律保护。2、最高法院司法解释：8 5财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产

20、所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正 当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。9 5公民和集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、土地、山岭、草原、荒地、滩涂、 水面等承包经营的权利和义务。按承包合同的规定处理。承包人未经发包人同意擅自转包或者转让的无效9 6因土地、山岭、森林、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源的所有权或者使用权发生权属争议的， 应当由有关行政部门处理。对行政处理不服的，当事人可以依据有关法律和行政法规的规定，向人民法院 提起诉讼；因侵权纠纷起诉的，人民法院可以直接受理。3、物权法第一条 为了维护国家基本经济制度，

21、维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效 用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益 物权和担保物权。第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制 度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单

22、位和个人不得侵犯。第五条 物权的种类和内容，由法律规定。第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转 让，应当依照法律规定交付。第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第八条 其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六

23、条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民 事责任。第三十八条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。 侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依 法追究刑事责任。【案例分析】甲公司是某小区的开发商，因资金短缺，不得不向银行贷款， 按照银行的要求，将该小区的土地使用权及地上建筑物一同抵押给银 行，小区建成后，甲公司在向客户销售房屋时，隐瞒了抵押的事实， 承诺一年后负责向房主发放房产证。有 200户住户支付房款后，搬进 新居，90%的住户装修了房屋。一年后，200 户居民不仅拿不到房屋 产权证，而且，银行因甲公司某乙偿还贷款，主张拍卖该200套房屋， 以实现债权。经查：甲公司收入的200房款又用于另一个小区的建设 资金，由于另一个小区房屋验收没有通过，存在严重质量问题，无法 销售房屋。现在，甲公司面临破产。问：本案应当如何解决？