商业地产全案策划流程

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1、B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting 奥 林 匹 克 公 园 商 业 项 目 北 京 奥 林 匹 克 公 园 中 心 区 位 于 国 家 森 林 公 园 南 部 ， 项 目 总 占 地 33公 顷 ， 地 上 总 建 筑 面 积 约 137万 平 方 米 ， 区 域 内 包 括 2008年 奥 运 会 主 场 馆 国 家 体 育 场 、 国 家 游 泳 中 心 以 及 国 家 体 育 馆 ， 同 时 包 含 文 化 设 施 、 市 政 管 理 设 施与 面 积 广 大 的 商 业 设 施 ， 项 目 规 划 集 商 业 、 写 字 楼 、 宾

2、 馆 、 酒 店 、 公 寓 等 于 一 身 ， 是 一 个 综 合 性 、 超 大 型 的 房地 产 开 发 项 目 。我 们 凭 借 多 年 从 事 商 业 地 产 策 划 所 积 累 的 丰 富 经 验 以 及 对 北 京 市 商 业 地 产 市 场 精 确 地 把 握 和 了 解 ， 通 过 对 区 域商 业 市 场 的 深 入 了 解 为 根 本 依 据 ， 提 出 了 最 符 合 项 目 特 点 ， 并 符 合 商 业 发 展 规 律 的 商 业 规 划 和 定 位 思 路 ， 以 大量 的 数 据 支 持 、 严 谨 科 学 的 市 场 论 证 、 全 新 的 规 划 理 念 得

3、 到 了 由 来 自 世 界 各 地 的 房 地 产 、 投 资 、 经 济 、 规 划 等各 方 面 专 家 组 成 的 评 标 委 员 会 的 一 致 认 同 ， 并 获 得 了 业 内 外 以 及 相 关 媒 体 的 好 评 。 B.A.Consulting 东 华 国 际 广 场 作 为 东 直 门 交 通 枢 纽 工 程 ， 由 北 京 城 建 集 团 投 资 开 发 的 北 京 重 点 建 设 的 大 型 项 目 ， 项 目 位 于东 直 门 立 交 桥 东 北 角 ， 总 建 面 80万 平 方 米 ， 楼 层 最 高 有 150米 ， 将 成 为 东 直门 地 区 最 高 最

4、醒 目 的 建 筑 。 B.A.Consulting 西环广场本 项 目 由 西 城 区 人 民 政 府 北 京 金融 街 建 设 开 发 有 限 责 任 公 司 开 发 ，同 样 位 于 交 通 枢 纽 的 大 型 工 程 项目 ， 项 目 位 于 西 直 门 立 交 桥 西 北角 ,投 资 金 额 为 近 30亿 人 民 币总 建 筑 面 积 约 为26.4万 平 方 米 。 B.A.Consulting深圳中信城市广场深 圳 中 信 城 市 广 场 是 位 于 深 南 路市 政 府 南 侧 由 中 信 深 圳 （ 集 团 ）公 司 在 深 投 资 的 一 大 力 作 ， 是 被深 圳 市

5、 政 府 列 入 2000 2002年 的政 府 重 点 工 程占 地 5.1万 平 方 米是 目 前 深 圳 最 大 的 集 购 物 、 餐 饮 、 娱 乐 、 休 闲 、 观 光 为 一 体 的SHOPPING MALL。 B.A.Consulting 北 辰 绿 色 家 园 位 于 北 五 环 外 ， 与 奥 林 匹 克 公 园 及 国 家 森 林 公 园 隔 街 相 望 。项 目 总 建 筑 面 积 183万 平 方 米 ， 其 中 商 业 面 积 10万 平 方 米 ， 由 北 辰 地 产投 资 开 发 。 社 区 内 拥 有 亚 奥 学 校 及 休 闲 生 态 公 园 ， 是 整

6、个 区 域 内 最 具 有 “ 新 生 态 ” 生 活 气质 的 超 规 模 居 住 区 。北辰绿色家园 B.A.Consulting远洋山水本 项 目 是 中 远 房 地 产 开 发 有 限 公 司开 发 的 一 个 大 型 社 区 住 宅 项 目 ， 项目 位 于 长 安 街 西 延 长 线 玉 泉 路 与 鲁谷 路 交 叉 路 口 东 南 角商 业 部 分 总 建 筑 面12万 平 方 米 B.A.Consulting 该项目作为由崇文区计委与百荣投资 控股集团有限公司共同开发的地标性建筑百荣集团是一家多元化发展的集团公司。该集团房地产事业部主要从事房地产开发建设、商品房销售等业务，具有

7、良好的信誉以及雄厚的实力。鼎能南中轴路项目是其继百荣世贸商城之后进军南城房地产的又一力作。鼎能南中轴路 B.A.Consulting 77 街西单文 化广场购物中心是新加坡77 街投资集团在北京全力打造的时尚购物中心。新加坡77 街投资集团在零售界被誉为“新加坡第一时尚品牌”，此次是该品牌首次进军中国市场。引进现代感极强的“酷”类产品。 建成后的77 街北京西单文化广场购物中心面积2 万平米，将是京城第一家以服务于年轻人为特色的集时装与娱乐为一体的购物中心。 B.A.Consulting新东安市场 北 京 有 三 大 外 资 店 中 店 购 物 中 心 ， 新 东 安 市 场 是 其 中 的

8、一 个 ， 它 是 由 新 鸿 基 地 产 发 展 有 限公 司 开 发 ， 位 于 北 京 王 府 井 的 大 型 商 业 项 目 ， 1998年 竣 工 开 业 。 B.A.Consulting逸城东苑泰跃房地产开发和平新城强佑房地产开发 泰跃房地产开发太阳园会所 电控阳光房地产开发酒仙桥项目（暂定名）繁荣投资有限公司信通大厦 浙江国字头企业电力集团下属企业富阳广场 B.A.Consulting南京夫子庙南京四方建设实业 秦皇岛金街秦皇岛金祥房地产开发武汉SHOPPING MALL中商集团投资开发沈阳新时代女人世界香港港银实业发展 B.A.Consulting B.A.Consulting

9、 目 录一 、 商 业 物 业 开 发 概 念 开 发 目 的项 目 建 设 类 型商 业 项 目 分 类二 、 商 业 物 业 策 划 流 程 市 场 定 位产 品 定 位营 销 推 广市 场 调 研 B.A.Consulting 商 业 物 业 开 发 概 念1.从 开 发 商 开 发 物 业 目 的 讲开 发 、 工 建 、 销 售 ， 以 套 现 并 赢 得 利 润建 设 商 业 项 目 增 加 开 发 亮 点 ， 以 带 动 住宅 的 品 质 。 （ 引 申 ： 商 业 可 提 高 住 宅 的品 质 ） 返 回 大 连 万 达 B.A.Consulting 商 业 物 业 开 发 概

10、 念2. 从 项 目 建 设 类 型 角 度 讲待 建 ： 前 期 有 分 析 与 估 算 ， 但 没 有 确 定 具体 开 发 形 式未 建 ： 已 有 明 确 的 开 发 形 式 ， 同 时 有 业态 及 产 品 规 划已 建 ： 已 经 建 成 的 物 业 返 回 B.A.Consulting 商 业 物 业 开 发 概 念3. 从 商 业 项 目 的 分 类 讲传 统 商 业概 念 性 商 业 返 回 上 海 新 天 地目 的 性 消 费 、 营 造 氛 围 B.A.Consulting 商 业 物 业 策 划 流 程一 、 市 场 调 研宏 观 市 场 分 析 返 回 经 济 环 境

11、 分 析政 策 环 境 分 析其 他 因 素 分 析消 费 者 调 研 分 析 市 场 容 量消 费 力目 标 消 费 群消 费 结 构经 营 商 户 调 研 分 析 行 业 分 析业 态 分 析投 资 分 析招 商 进 程 B.A.Consulting 商 业 物 业 策 划 流 程 返 回商 圈 分 析 商 圈 分 类 及 范 围主 要 商 圈 与 重 点 区 域 分 析 主 要 商 圈次 要 商 圈辐 射 商 圈 商 圈 圈 定 方 法影 响 因 素 项 目 外 部项 目 内 部位 置规 模性 质业 态 分 布经 营 方 式经 营 状 况目 标 消 费 群主 要 商 圈 与 重点 区 域

12、 分 析 供 应 总 量 与 需 求 总 量 分 析区 域 供 求 状 况 分 析区 域 商 业 供 求 趋 势 分 析市 场 机 会 与 风 险 分 析 B.A.Consulting 商 业 物 业 策 划 流 程二 、 市 场 定 位 返 回市 场 定 位 项 目 总 体 定 位 目 标 客 群 定 位经 营 商 户 定 位投 资 人 群 定 位目 标 客 群 定 位项 目 功 能 定 位分 区 定 位分 层 定 位项 目 品 牌 定 位智 能 化 定 位项 目 价 格 定 位 租 售 策 略 分 析定 价 原 则 本 案 最 终价 格 定 位租售租 售 结 合定 价 方 法 租 赁 价

13、格租 售 价 格项 目 定 价 投 资 分 析 投 资 额 回 报 分 析年 收 益 分 析 B.A.Consulting 商 业 物 业 策 划 流 程三 、 产 品 定 位 返 回 a.产 品 总 体 定 位 （ 体 量 、 档 次 ）b.项 目 自 身产 品 设 置 建 议 外 立 面 出 入 口电 梯道 路 组 织中 央 空 调电 子 商 务 系 统休 息 处硬 件项 目 装 饰 装 潢 内 部 装 饰 装 潢 橱 窗指 示 牌内 部 景 观外 部 装 潢 （ 外 立 面 ）感 观 效 果 （ 视 觉 、 色 彩 、 色 调 ）听 觉 效 果 （ 背 景 音 乐 ）广 告 设 置 建

14、议项 目 形 象 标 志 建 议停 车 场 设 计 建 议 车 辆 停 放车 流 引 导产 品 功 能 划 分 ， 店 铺 业 态 分 割 建 议物 业 管 理 建 议 B.A.Consulting 商 业 物 业 策 划 流 程四 . 营 销 推 广 返 回 a.确 定 目 标 商 户 类 别 基 础 （ 主 力 ） 商 户非 基 础 商 户流 动 商 户b.制 定 招 商 （ 营 销 ） 策 略 价 格招 商 目 的 与 目 标准 备 条 件运 作 时 机c.营 销 （ 招 商 ） 组 织 时 间 安 排阶 段 目 标招 商 处 的 设 立d.营 销 （ 招 商 ） 工 作 进 程 导 入

15、 期强 销 期调 整 期收 尾 期总 结e.广 告 （ 推 广 ） 目 的 ： 按 功 能 、 业 态 进 行 推 广 ，营 造 商 业 氛 围 、 提 升 物 业 价 值特 点 ：（ 形 象 广 告 多 、 商 业 广 告 少 ）原 则 ： 客 户 积 累 、 十 分 重 要 B.A.Consulting B.A.Consulting 仁者乐山智者乐水财富通天下 山水相连 B.A.Consulting B.A.Consulting名 称 公 主 坟 西 单 王 府 井 CBD 燕 莎相 对 位 置 东 侧 东 侧 东 侧 东 侧 东 北 侧距 离 5km 10.4km 13.7km 18km

16、 18.8档 次 中 档 中 档 中 档 高 档 高 档 B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting 商 业 物 业 沃 尔 玛 华 联 易 初 莲 花 麦 德 龙 家 世 界经 营 形 式 超 市 超 市 超 市 超 市 超 市距 离 5.5 3.0 6.5 2.6 5档 次 中 高 档 中 档 中 高 档 中 档 中 档商 业 物 业 旺 市 百 利 家 乐 福 世 纪 城 公 主 坟 苹 果 园经 营 形 式 超 市 超 市 购 物 中 心 商 业 区 商 业 区距 离 1.9 6.7 6.6 4.9 6.9档

17、次 中 高 档 中 档 中 高 档 中 档 中 档 B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting技 术 指 标 建 筑 形 式规 模 5000-6000平 方 米 左 右位 置 临 玉 泉 路 商 场 南 侧 之 临 街 铺 位 ； 东 区 西 部 北 侧 及 临 近 京 西 奥 园之 临 街 铺 位 ； 东 区 南 部 西 北 侧 之 物 业 建 筑 形 式 社 区 底 商物 业 建 筑 布 局 为 两 条 直 线 商 业 街 ， 玉 泉 路 之 临 街 商 铺 面 积 约 为 3000平 方 米 ，鲁 谷 路 北 侧

18、 之 商 铺 面 积 约 为 1200平 方 米 ， 南 侧 西 北 部 物 业 约800平 方 米 。楼 层 布 局 建 议 均 为 一 层 物 业 B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting 导 入 阶 段开 盘 期强 销 期调 整 期收 尾 阶 段 B.A.Consulting 建 外 SOHO位 置 ： 建 外 SOHO位 于 长 安 街 上 ，北 京 建 国 门 外 大 街 4号 ，国 贸 中 心 正 南 面 ，是 目 前 CBD中 面 积 最 大

19、的 建 筑 项 目 . B.A.Consulting规 模 ： 占 地 面 积 ： 12.28万 平 米 ；东 西 长 约 760米 ；建 筑 面 积 ： 约 70万 平 方 米 ；商 业 面 积 ： 10万 （ 包 括 商 业 街 以 及 底 层 商 铺 ） B.A.Consulting建 筑 组 成 以 及 结 构 ： 由 18栋 公 寓 、 2栋 写 字 楼 、4栋 SOHO小 型 办 公 房 及 大 量 裙 房 组 成 ，配 套 设 施 包 括 幼 儿 园 和 会 所 等 。其 所 有 商 铺 分 布 在 建 筑 的 一 、 二 、 三 层 ，一 、 二 层 全 部 临 街 开 门 ，

20、 三 层 则 乘 滚 梯 直 达 。 B.A.Consulting功 能 定 位 ： 商 业 、 商 住 综 合 社 区 。 商 圈 距 离 ： 位 于 国 贸 商 圈 内 核 心 ， 据 燕 莎 商 圈 3.5公 里 。东 联 王 府 井 商 圈 。 商 业 地 理 位 置 优 越 。 周 边 人 口 ： 项 目 社 区 人 口 5万 人 。由 于 位 于 CBD核 心 区 ， 流 动 人 口 量 大 。消 费 人 群 层 次 高 ， 数 量 大 。 B.A.Consulting道 路 交 通 ： 现 有 的 城 市 交 通 主 干 路 包 括 ：建 外 大 街 、 建 国 路 、 东 三

21、环 路 、 京 通 快 速 路 、 东 四 环 路 。12条 公 交 线 路 在 此 设 站 ， 一 线 地 铁 国 贸 站 距 小 区 仅 120米 ；规 划 中 的 滨 河 快 速 路 （ 东 便 门 -通 县 ） 经 过 小 区 南 侧 ， 串 起 海 淀 、 朝 阳 、 丰 台 三 区 的 地 铁 十 号 线 也 将 在 小 区 设 立 站 点 。 B.A.Consulting项 目 价 格 住 宅 起 价 ： 11500元 /平 米 。 均 价 ： 13500元 /平 米 。 纯 写 字 楼 均 价 1.8万 元 (毛 坯 房 ) 物 业 费 为 25元 /平 米 /月 公 寓 均

22、价 1.38万 元 物 业 费 为 5元 /每 平 米招 商 进 驻 情 况 SOHO商 铺 全 部 沿 街 设 立 ， 独 立 进 出 ， 面 积 从 100平 米 到 600平 米 不 等 ， 设 施 齐 全 。 目 前 已 有 茶 馆 、 咖 啡 馆 、 火 锅 店 、 料 理 店 、 音 像 店 、 美 容 院 、 时 装 店 等 多 家 商 业 单 位 进 驻 。 B.A.Consulting租 金 价 格 如 投 资 性 购 买 建 议 租 金 至 少 应 为 1618美 金 /平 米 /月 建 议 依 据 ： 因 为 CBD区 域 内 写 字 楼 月 租 金 都 在 25-40美

23、 金 如 对 面 的 国 贸 租 金 为 40美 金 B.A.Consulting北京万达城市广场 地 理 位 置 位 于 北 京 市 朝 阳 区 东 三 环 与 东 四 环 之 间建 国 路 （ 长 安 街 东 延 长 线 ） 北 侧北 京 市 中 央 商 务 区 （ CBD） 核 心 地 段与 著 名 的 国 贸 大 厦 、 京 广 中 心 毗 邻 B.A.Consulting项 目 规 模 项 目 总 规 划 用 地 面 积 10， 648公 顷 ， 规 划 总 建 筑 面 积 48万 平 方 米 。 高 档 生 态 智 能 写 字 楼 （ 地 上 21层 ， 建 筑 面 积 34088

24、平 方 米 ） 超 五 星 级 国 际 酒 店 （ 地 上 34层 ， 高 121.70米 ， 建 面 63539平 方 米 ） 万 达 国 际 公 寓 建 筑 面 积 30万 平 方 米 B.A.Consulting建 筑 形 式 与 功 能 定 位 国 际 商 务 港 为 主 的 商 务 使 用 区 五 星 级 酒 店 和 5A级 写 字 楼 城 市 综 合 体 商 业 物 业 B.A.Consulting商 圈 距 离 ： 紧 靠 CBD， 据 燕 莎 商 圈 3.5公 里 。 道 路 交 通 建 国 路 、 一 线 地 铁 等 交 通 要 道 经 过 ， 约 20路 公 车 在 此 设

25、 有 车 站 。向 东 可 直 接 上 东 四 环 。 交 通 较 为 便 利 。 销 售 价 格 写 字 楼 、 公 寓 价 格 ： 10000元 /平 米 。底 商 价 格 已 卖 到 均 价 近 四 万 元 左 右 租 售 策 略 面 向 长 安 街 的 近 20万 平 米 的 商 场 、 五 星 级 酒 店 、 甲 级 写 字 楼 。销 售 ：剩 余 少 量 商 铺 销 售 ， 销 售 面 积 在 1万 平 左 右 。 只 租 不 售 ： B.A.Consulting项 目 简 介西 单 文 化 广 场 77街 项 目 是 京 城 第 一 家 以 服 务 于 年 轻 人 为 特 色 的

26、 集 时 装 与娱 乐 为 一 体 的 购 物 中 心 ， 安 装 有 专 门 的 DJ台 ， 并 聘 请 国 际 知 名 DJ师 协助 中 心 内 的 各 种 表 演 及 促 销 活 动 ， 有 大 规 模 室 内 冰 场 和 四 维 电 影 院 。 大厅 里 每 天 以 电 子 大 屏 幕 滚 动 播 出 各 种 时 尚 讯 息 ， 而 在 大 厅 和 通 道 中 则 以绚 丽 的 镭 射 灯 光 映 射 出 水 纹 、 火 焰 、 烟 花 等 不 同 效 果 ， 包 括 4 电 影 院 、 超 大 室 内 溜 冰 场 在 内 的 各 种 娱 乐 设 施 在 国 内 都 是 第 一 流 的

27、 。消 费 群 体 定 位 于 1425岁 、 追 求 崭 新 生 活 方 式 和 火 热 激 情 的 年 轻 一族 。 B.A.Consulting地 理 位 置 优 越 ， 处 于 最 繁 华 的 西 单 商 圈 核 心 区 B.A.Consulting业 态 分 布 合 理 ， 特 色 经 营 较 为 突 出本 项 目 分 为 地 下 两 层 ，B2为 餐 饮 、 服 装 等 业 态 ，B3为 主 卖 场 ， 包 括 服 装 、饰 品 、 鞋 包 、 化 妆 品 业 态 。总 建 筑 面 积 约 为 1.2万 平米 ， 共 划 分 约 500个 铺 位 ， 铺 位 面 积 从 5100平

28、 米 不等 。 以 20平 米 居 多 。 B.A.Consulting本 项 目 业 态 涉 及 餐 饮 、 服 装 、 休 闲 、美 容 美 发 等 众 多 业 态 ， 并 且 特 色 业态 占 据 了 较 大 的 比 例 ， 策 划 执 行（ 招 商 的 成 功 实 现 ） 与 前 期 策 划 理念 较 好 的 衔 接 ， 77街 率 先 在 商 场 内配 备 台 ， 由 国 际 师 定 期 进 行 推 广 活 动 ， 吸 引 年 轻 的 时 尚 族 群 。将 街 头 文 化 、 流 行 文 化 、 运 动 文 化做 成 精 品 、 做 出 规 模 ， 打 造 中 国 本土 的 年 轻 人 时 尚 基 地 。 B.A.Consulting演 讲 结 束非 常 感 谢