商用物业市场分析

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1、二二二二OOOOOOOO五年五年五年五年广州商用物业市场分析广州商用物业市场分析广州商用物业市场分析广州商用物业市场分析合富辉煌房地产商业市场部合富辉煌房地产商业市场部合富辉煌房地产商业市场部合富辉煌房地产商业市场部2006-1-102006-1-10第一部分：总体市场分析供求供求分析分析价格价格分析分析月月 份份1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月合计合计商商铺铺供应供应量量29.393.521.964.164.1012.9556.08一手一手成交成交4.652.632.102.035.955.885.304.263.864.496.3847.53二手二手成

2、交成交3.7110.280.851.582.323.481.892.912.172.971.9034.06写写字字楼楼供应供应量量18.287.990.710.1915.4212.2454.83一手一手成交成交3.121.300.844.201.753.056.356.813.032.284.8637.59二手二手成交成交1.751.641.702.571.571.711.390.982.711.463.1420.622005年各月一手商铺、写字楼供求状况年各月一手商铺、写字楼供求状况单位：万m2数据来源:广州市国土资源和房屋管理局第一部分：总体市场分析供求供求分析分析价格价格分析分析数据显示

3、，商用物业市场数据显示，商用物业市场“供大于求供大于求”;从上述来自广州市国土资源和房屋管理局的统计数据显示，2005年1-11月份，全市十区商铺预售面积为56.8万平方米，成交面积为47.53万平方米；写字楼预售面积为54.83万平方米，成交面积为37.59万平方米。无论是商铺还是写字楼市场，都显示出“供大于求”的特点。随着广州商用物业市场运营管理水平的不断提高，越来越多的高档商铺、写字楼物业只租不售“或“以租为主”，是导致2005年广州商用物业市场从数据上看呈现出“供大于求”的主要原因。第一部分：总体市场分析供求供求分析分析价格价格分析分析商用物业二手市场活跃商用物业二手市场活跃2005年

4、1-11月份，全市十区商铺一手成交面积为47.53万平方米，二手成交面积为34.06万平方米，一、二手成交面积之比为58：42；2005年1-11月份，全市十区一手写字楼成交面积为37.59万平方米，二手成交面积为20.62万平方注，一、二手成交面积之比为65：35；数据显示，广州商铺一、二手市场成交量比已接近近住宅一、二手成交量之比；而写字楼一、二手成交量之也在逐年拉近。商用物业的二手市场也逐步活跃。第一部分：总体市场分析供供求求分分析析价价格格分分析析2005年年1-11月全市一、二手商铺成交价格走势月全市一、二手商铺成交价格走势单位：元/m2数据来源:广州市国土资源和房屋管理局第一部分：

5、总体市场分析供求供求分析分析价格价格分析分析一手价格平稳微升，二手价格波动较大（商铺）一手价格平稳微升，二手价格波动较大（商铺）2005年1-11月份，全市十区商铺一手成交均价以5月份为“分水岭”，5月份呈现下降趋势，6-11月份则逐月上升。2005年1-4月份，各月一手商铺成交价格在11000-14000元/平方米之间波动，而5月份则跌至6922元/平方米，环比跌幅为39.22%。究其原因为：5月份共成交一手商铺 5.95万平方米，而白云、黄埔、番禺三区合计成交面积为4.34万平方米，由于此三区商铺价格较低，拉低了整体均价。2005年6-11月份，各区商铺一手价格走势平稳微升，在9500-1

6、3000元/平方米之间波动。第一部分：总体市场分析供求供求分析分析价格价格分析分析一手价格平稳微升，二手价格波动较大（商铺）一手价格平稳微升，二手价格波动较大（商铺）2005年1-11月份，二手商铺成交均价有一定的波动，其中尤以4月、5月和7月三个月份的价格较高，分别为9035、7902、7167元/平方米；而其余各月份，全市十区二手商铺的成交均价在4500-5700元/平方米之间上下波动。4月、5月、7月三月份度二手商铺成交价格较高，其主要原因在于这三个月番禺、花都、黄埔等边缘区域成交量相对较少，拉高了整体均价。第一部分：总体市场分析供供求求分分析析价价格格分分析析2005年年1-11月全市

7、一、二手写字楼成交价格走势月全市一、二手写字楼成交价格走势单位：元/m2数据来源:广州市国土资源和房屋管理局第一部分：总体市场分析供求供求分析分析价格价格分析分析一手均价一手均价8025元元/平方米，二手均价平方米，二手均价4091元元/平方米（写字楼）平方米（写字楼）2005年1-11月份，全市十区写字楼一手成交均价为8025元/平方米，二手写字楼成交均价为4091元/平方米（简单算术平均求得）。春节前后，为写字楼买卖市场的淡期，受写字楼市场成交特点的影响，2005年2、3月期间，一手写字楼只成交1.3万和0.84万平方米，同时，价格上下波动也非常大。其价格波动大的原因在于成交标的档次的不同

8、而造成的。二手写字楼成交价格走势较为平稳，波动不大。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望商铺推售商铺推售情况情况 05年广州年广州商铺市场特商铺市场特点点05年新推年新推商场价格分商场价格分析析06年展望年展望 序号楼盘名称区域广告费用（元）1广州国际轻纺城海珠58761622新胜珠宝商贸中心(华林玉器广场)荔湾51466853光明广场越秀38273404富力现代广场商铺海珠38139125丽影商业广场23668606清平中药材专业市场荔湾22171407保利香槟花园商铺天河21546868美林家居博览中心19746429爱都新天地海珠193714010东山酒家(珀东广场)越秀16893

9、88合计301139552005年前十位广告商铺楼盘备注：1、统计报纸为广州日报、羊城晚报、南方都市报；2、统计期间为2005年1月1日至2005年12月31日；3、上述广告费用按报社原价统计。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望商铺推商铺推售情况售情况 05年广年广州商铺市州商铺市场特点场特点05年新年新推商场价推商场价格分析格分析06年展年展望望 2005年各区广告商铺楼盘量区域推盘个数比例越秀1428.00%海珠1122.00%天河918.00%荔湾816.00%白云36.00%番禺36.00%花都12.00%南沙12.00%合计50100.00%越秀区包括大沙头盛贤布艺、盛贤旧货

10、市场、盛贤摄影、盛贤纺织市场等。备注：、统计报纸为广州日报、羊城晚报、南方都市报；、统计期间为2005年1月1日至2005年12月31日。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望新推商新推商铺租售情铺租售情况况 05年广年广州商铺市州商铺市场特点场特点05年新年新推商场价推商场价格分析格分析06年展年展望望 老城区新盘减少，专业市场受追捧 位于传统商业区中的商铺开发已接近饱和，老城区商铺供应量锐减。荔湾、越秀今年新上市商铺只有清平中药材专业市场、珀东广场、动漫星城三个商场。由于老城区商业发展成熟，周边商业成行成市，专业市场极受追捧，如清平中药材专业市场、华林玉器广场等专业市场的租售都取较好的

11、业绩。预计在06年上半年开始租售的动漫星城的推售情况亦看好。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望新推商新推商铺租售情铺租售情况况 05年广年广州商铺市州商铺市场特点场特点05年新年新推商场价推商场价格分析格分析06年展年展望望 天河、海珠商住裙楼商铺趋增 天河、海珠、白云近年来住宅供应量大增，住宅小区铺与单体裙楼商铺供应量也随之趋升，逐步形成与商场铺抗衡的势头。特别是海珠区，2005年租售中的11个商铺中，除了“国际轻纺城”，其作10个项目均为住宅裙楼商场，如热的推爱都新天地广场、富力现代广场的家信广场、中海名都商铺、丽影商业广场、光大花园及晓港雅筑等都有不少裙楼商铺出售。此外，2005

12、年天河区租售的9个刊登广告的商场项目中，其中7个亦为住宅裙楼商场，如东方都会广场、星辰大厦、隆德大厦等。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望新推商新推商铺租售情铺租售情况况 05年广年广州商铺市州商铺市场特点场特点05年新年新推商场价推商场价格分析格分析06年展年展望望 周边区域新推商铺少周边区域新推商铺少 商业的发展依赖于区域经济及人口的分布，郊区的房地产住宅市场正处于发展阶段，商业地产的发展还未形成规模。2005年，广州周边区域如黄埔、白云、花都、番禺等区域新推商业较少，番禺区有清华坊、丽江花园及位于洛溪板块的奥园城市广场推出商铺，其他几个区只有零星一两个商铺面市。第二部分：2005

13、年商铺市场总结分析及展望05年年广州商广州商铺市场铺市场特点特点新推新推商铺租商铺租售情况售情况 05年年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 商铺商铺类型类型商铺名称商铺名称所属所属区域区域规模规模主力面积主力面积 (m(m2 2/间间)租售价格租售价格(万元万元/m/m2 2)备注备注专业市场清平中药材专业市场荔湾占地5500多m m2 210-30首层：7-1005年10月推出二层：3-5华林玉器广场（5号地块）占地面积16220m2，楼高7层，总建面积近7万m2首层：10-20二层：3-10首层：8-10二层：3万左右05年初昊源3G数码世界天河负1至3层共4层负一：10负

14、一层：705年12月推出美林家居博览中心占地15万m2，建筑面积18万m2 90-200(A馆)A首层租:60元05年初推出御街国际家居饰品城经营面积3万m2,约1000个铺位10-30租:90元(均价)05年11月推出2005年主要新推商场一览表第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望05年年广州商广州商铺市场铺市场特点特点新推商新推商铺租售铺租售情况情况 05年年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 小结：2005年新推的专业市场中，以中药材、玉器、数码及家居饰品为主。首层的售价均在7-10万元平方米万元平方米米左右，二层的销售价格为3万元万元/平方米左右平方米左右。第二部分

15、：2005年商铺市场总结分析及展望05年年广州商广州商铺市场铺市场特点特点新推新推商铺租商铺租售情况售情况 05年年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 2005年主要新推商场一览表商铺商铺类型类型商铺名称商铺名称所属所属区域区域规模规模主力面积主力面积(m(m2 2/间间)租售价格租售价格(万元万元/m/m2 2)备注备注裙楼商场奥园城市广场番禺1-6层，共1铺位390个首层：16-20首层：3二层：1.705年12月31日公开发售富力现代广场商铺海珠商场面积65000m2首层内铺：15-20首层街铺：70首层街铺：5首层内铺：305年11月公开发售丽影商业广场商场面积约7万m2

16、(1-3期)15-30负一、负二：3.5-4.805年12月10日公开发售爱都新天地商场面积2.5万m2首层：24-96二层：30-45首层：2-3.9二层：1.5-1.905年11月5日公开发售中海名都商铺商场面积1.4万m2首层：50-100二层：50-2000(写字楼)首层：2.3万二层：7500元(写字楼)05年11月推售晓港雅筑商铺约8000m2，100多个铺位20为主首层街铺：5-6首层内铺：3二层：2星辰大厦商铺天河1-3层，约5300 m2首层：50-145首层：6二层：205年10月推出纯综合商场珀东广场越秀1幢9层首层：10-20首层：4.8-5.805年12月推出第二部分

17、：2005年商铺市场总结分析及展望05年年广州商广州商铺市场铺市场特点特点新推新推商铺租商铺租售情况售情况 05年年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 小结：2005年，新推的裙楼商场主要集中在海珠区住宅房地产开发日趋成熟的工业大道、新港路、南洲板块等路段。首层裙楼商场应因地理位置的不同而有所不同，工业大道及新港路为5-6万元万元/平方米平方米，南洲路、江湾桥一带为2-3万元万元/平方米左右平方米左右。而05年全新推出的综合性商场只有原东山酒家改建而成的“珀东广场”，首层售价在4.8-5.8万元/平方米之间。第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望05年年广州商广州商铺市场铺市

18、场特点特点新推新推商铺租商铺租售情况售情况 05年年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 展望06年的商铺市场，市场推货将依然以住宅裙楼为主，海珠、天河、白云为主要的裙楼商铺供应地。随着地铁三、四号线的开通，沿线商铺将会得到进一步的升温。随着太古汇广场的建设有珠江新城各项配套设施的逐步完善，天河路商铺及珠江新城的商铺将会再次受到市场的追捧。第三部分：2005年写字楼市场总结分析及展望写字写字楼推售楼推售情况情况 05年年广州商广州商铺市场铺市场特点特点05年年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 2005年前十位广告写字楼楼盘备注：1、统计报纸为广州日报、羊城晚报、南方

19、都市报；2、统计期间为2005年1月1日至2005年12月31日;3、广告费用为媒体原报价。序号楼盘名称区域广告费用1华普广场天河32154832广晟大厦29426153富力科讯大厦20234604丽影华庭(会展时代)海珠18054105富力盈隆广场天河12088806燕侨大厦联合商务11336707中新大厦海珠10431308越秀城市广场越秀9550009富力千禧商务中心海珠89511010维多利广场天河859150第二部分：2005年商铺市场总结分析及展望商铺推售情商铺推售情况况 05年广州商年广州商铺市场特点铺市场特点05年新推商年新推商场价格分析场价格分析06年展望年展望 2005年各

20、区广告商铺楼盘量区域推盘个数比例越秀730.43%海珠834.79%天河730.43%荔湾00%白云00%番禺00%花都00%南沙14.35%合计23100.00%备注：、统计报纸为广州日报、羊城晚报、南方都市报；、统计期间为2005年1月1日至2005年12月31日。第三部分：2005年写字楼市场总结分析及展望新推商铺新推商铺租售情况租售情况 05年广年广州写字楼州写字楼市场特点市场特点05年新年新推商场价推商场价格分析格分析06年展年展望望 天河甲级写字楼供货量充足天河甲级写字楼供货量充足 从年初推出壬丰大厦及广晟大厦以来，本年度天河已有多栋写字楼面世，包括富力科讯大厦、盈隆广场、维多利广

21、场等。主要集中在体育中心周边与珠江新城。该片区物业档次高，物业管理水平较好，且有良好的商务配套基础，是广州甲级写字楼主要的供应地。第三部分：2005年写字楼市场总结分析及展望新推新推商铺租商铺租售情况售情况 05年年广州写广州写字楼市字楼市场特点场特点05年年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 老城写字楼以低管理费吸引买家老城写字楼以低管理费吸引买家 越秀、荔湾商业发达，今年地铁沿线路段纷纷推出写字楼项目。越秀城市广场、越秀新都会等售价在7000-10000元/平方米，管理费便宜，一般在6-10元/平方米。而有老城区地标之称的中华国际中心也在年末推出市场，以完善的商业配套及方便快

22、捷的交通打造老城区商务圈。第三部分：2005年写字楼市场总结分析及展望新推新推商铺租商铺租售情况售情况 05年年广州写广州写字楼市字楼市场特点场特点05年年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 住宅禁商令中低档写字楼复活住宅禁商令中低档写字楼复活 今年广州楼市新政频频，写字楼市场也受住宅禁商的影响，中低档次的写字楼供应量迅速上升，如天河区的燕侨大厦、海珠区的L8梦工场、爱都铭轩写字楼、顺景商务中心等二线写字楼纷纷推出市场。第三部分：2005年写字楼市场总结分析及展望新推新推商铺租商铺租售情况售情况 05年年广州写广州写字楼市字楼市场特点场特点05年年新推商新推商场价格场价格分析分析

23、06年年展望展望 海珠写字楼走自由路线海珠写字楼走自由路线 虽然海珠区商务发展还没成气候，但从中新大厦到顺景商港，再有爱都新天地和近期的L8梦工场，今年已推出多个小复式写字楼项目。由于价格低，管理宽松，可24小时自由办公，极受SOHO一族的喜爱。该类产品在今年大行其道，使广州写字楼市场多了一个新亮点，产品趋向多样化。第三部分：2005年写字楼市场总结分析及展望新推新推商铺租商铺租售情况售情况 05年年广州写广州写字楼市字楼市场特点场特点05年年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 2005年主要新推写字楼一览表年主要新推写字楼一览表物物业业类类型型项目名称项目名称所所属属区区域域规

24、模规模面积特点面积特点(m(m2 2/间间)租售价租售价格格(元元/m/m2 2)备注备注甲级写字楼维多利广场天河总建14.35万m2,A、B两个塔楼200-30015000毛坯，05年12月公开发售壬丰大厦总建面积9.64 万m2100-20011000毛坯，05年初发售广晟大厦总建面积3.70 万m2100-30013800富力盈隆总建11.50万m2120起1300005年11月30日开盘中华国际中心越秀写字楼面积近12万m2未间隔13800毛坯,05年11月发售乙级写字楼L8梦工场 海珠136套写字楼40-927000毛坯,05.11.11发售爱都新天地 写字楼面积1万m2,约100套

25、5080 7000毛坯,约于05年9月发售顺景商港48套写字楼56起6000约05年中开盘第三部分：2005年写字楼市场总结分析及展望新推新推商铺租商铺租售情况售情况 05年年广州写广州写字楼市字楼市场特点场特点05年年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 小结小结:从目前广州市场上新推的写字楼来看，甲级写字楼的售价都在11000-15000元/平方米之间；一些位于非写字楼旺区，主要客户群为中小企业的乙级写字楼，售价则仅为6000-7000元/平方米之间。第三部分：2005年写字楼市场总结分析及展望新推新推商铺租商铺租售情况售情况 05年年广州写广州写字楼市字楼市场特点场特点05年

26、年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 小结小结:广州商务写字楼的发展主要集中在环市东路、东风路、天河北与珠江新城。全市范围内商务与居住功能分区趋势明显，在未来几年写字楼供应主要还是集中在以上几个商务区，并以天河为最。明年写字楼项目主要集中在天河北与珠江新城，估计全市总供货量近200万平方米。加上今年年末推出的多个楼盘部分要靠明年来消化，06年市场将迎来写字楼市场的高峰期。第三部分：2005年写字楼市场总结分析及展望新推新推商铺租商铺租售情况售情况 05年年广州写广州写字楼市字楼市场特点场特点05年年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 天河区06年写字楼新盘一览表写字

27、楼新盘一览表楼盘名称位置基本情况工程进度京光广场天河路总建22万m2，3栋塔楼，包括53层、33层办公楼和36层高级公寓快封顶天河城东塔天河路50层，总建8万m2封顶金海大厦龙口东路总建3.3万m2封顶中诚广场天河北路51层，A、B两座，总建23万m2烂尾重启中水广场林和西路46层，总建7.8万m2封顶天誉花园3期林和西路北塔30层甲级写字楼，总建3.5万m2快封顶天河商旅林和东路甲级写字楼，总建约15万m2(含酒店)在建中富力天河华庭林和东路1幢18层写字楼快封顶耀中广场林和西路1栋45层，总建13.25 万m2出部分外立面合景国际金融广场珠江新城占地7262 m2,总建6.54万 m2 完

28、成主体结构供应量将近供应量将近100100万平方米！万平方米！第三部分：2005年写字楼市场总结分析及展望新推新推商铺租商铺租售情况售情况 05年年广州写广州写字楼市字楼市场特点场特点05年年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 楼盘名称位置基本情况工程进度大鹏国际广场环市东路60层，写字楼建面8.6万m2在建(烂尾项目）锦城大厦写字楼东风东路总建3.2万m2动工在建捷雅城西门口24层，总建84990m2在建珠江国际大厦越华路45层，95037 m2在建保利国际广场琶洲办公楼总建面积19.5万m2在建光大琶洲项目琶洲商务办公总建14万m2动工越秀区、琶洲06年写字楼新盘一览表写字楼

29、新盘一览表供应量将近供应量将近7070万平方米万平方米!第三部分：2005年写字楼市场总结分析及展望新推新推商铺租商铺租售情况售情况 05年年广州写广州写字楼市字楼市场特点场特点05年年新推商新推商场价格场价格分析分析06年年展望展望 小结：2006年，全新推出写字楼供应量约接近170万平方米，加上2005年推出写字楼部分未消化面积，总体供应量将超过200万平方米。而2005年1-11月份，广州共成交一、二手写字楼面积为58.21万平方米，即使加上“只租不售”部分，2006年的写字楼市场竞争依然空前激烈。第四部分：2005年全新推售商业项目个案分享商铺个案商铺个案写字楼写字楼个案个案v项目地址

30、：项目地址：广州天河路广州天河路371号号v开发开发/经营商：经营商：广州兴雅房地产有限公司广州兴雅房地产有限公司v项目规模：项目规模：负负1至至3层，经营面积层，经营面积7726平方米平方米v价价 格：负一层：格：负一层：7万元万元/平方米（连通三号线石牌桥站）平方米（连通三号线石牌桥站）v主力面主力面 积：积：10平方米平方米/间为主间为主v实实 用用 率：约率：约50%v宣传定位：宣传定位：租铺不如买铺租铺不如买铺v管管 理理 费：费：60元元/平方米平方米/月月v物业管理物业管理/经营策划公司：经营策划公司：创基（商场策划）集团有限公司创基（商场策划）集团有限公司v经营品种：负一层：电

31、脑调节器边产品及配件；一层：电脑品牌主力店经营品种：负一层：电脑调节器边产品及配件；一层：电脑品牌主力店 二层：电脑数码产品集中营；三层：大型电脑超市（量贩式）二层：电脑数码产品集中营；三层：大型电脑超市（量贩式）v点点 评：该项目地理位置优越，与即将建设的太古广场一路之隔，同时，周评：该项目地理位置优越，与即将建设的太古广场一路之隔，同时，周边电脑市场经营成行成市；此外，该商场为广州首个有产权销售的电脑商场，边电脑市场经营成行成市；此外，该商场为广州首个有产权销售的电脑商场，且总价不高，预计销售看好（预计春节后开售）。且总价不高，预计销售看好（预计春节后开售）。1、昊源、昊源3G数码广场数码

32、广场第四部分：2005年全新推售商业项目个案分享商铺个案商铺个案写字楼写字楼个案个案2、御街国际家居饰品城、御街国际家居饰品城v项目地址：项目地址：珠江新城潭村路与平云路之间珠江新城潭村路与平云路之间v开发开发/经营商：经营商：三骏企业集团三骏企业集团v项目规模：项目规模：占地占地3万平方米，分万平方米，分A、B、C、D、E五个街区，共五个街区，共1000个铺位个铺位v价价 格：首层：约格：首层：约190 元元/平方米平方米/月（按实用面积算）月（按实用面积算）二层：约二层：约100元元/平方米平方米/月左右（按实用面积算）月左右（按实用面积算）v主力面主力面 积：积：15-40平方米平方米/

33、间为主（实用面积）间为主（实用面积）v实实 用用 率：临建不详，约有率：临建不详，约有70%以上以上v宣传定位：宣传定位：华南家居饰品第一城华南家居饰品第一城v管管 理理 费：费：10元元/平方米平方米/月月v物业管理公司：物业管理公司：御街市场经营管理有限公司御街市场经营管理有限公司v经营品种：家居精品、窗帘布艺、装饰灯艺、花卉、陶瓷经营品种：家居精品、窗帘布艺、装饰灯艺、花卉、陶瓷/玻璃工艺、水晶、玻璃工艺、水晶、根雕木艺、字画、收藏工艺、民间工艺、家庭园艺、水族等。根雕木艺、字画、收藏工艺、民间工艺、家庭园艺、水族等。v点点 评：该项目评：该项目规模较大，且珠江新城家居、建材的经营氛围较

34、浓，成行成规模较大，且珠江新城家居、建材的经营氛围较浓，成行成市；但该项目属于临建（使用权为市；但该项目属于临建（使用权为10年，已用年，已用2年），且商业运营管理公司知年），且商业运营管理公司知名度不高，信心不足。名度不高，信心不足。第四部分：2005年全新推售商业项目个案分享商铺个案商铺个案写字楼写字楼个案个案3、越秀、越秀/星辰财富港星辰财富港v项目地址：项目地址：珠江新城华穗路珠江新城华穗路v开发开发/经营商：经营商：越秀城建越秀城建v项目规模：项目规模：1-3，共，共3层裙楼商场层裙楼商场v价价 格：首层：约格：首层：约6万万 元元/平方米平方米 二层：约二层：约2万元万元/平方米平

35、方米v主力面主力面 积：积：50-145平方米平方米/间为主（首层）间为主（首层）v实实 用用 率：率：93%v宣传语：宣传语：双首层，双地铁双首层，双地铁v管管 理理 费：费：8元元/平方米平方米/月月v物业管理公司：物业管理公司：未定未定v经营品种：现销售，未开始经营经营品种：现销售，未开始经营v点点 评：该项目商铺首层层高评：该项目商铺首层层高6米，整个商场呈米，整个商场呈“7”字形。借助珠江新城的发字形。借助珠江新城的发展进入全新时期的良好契机，吸引了一些投资者购买，整体销售情况较好。展进入全新时期的良好契机，吸引了一些投资者购买，整体销售情况较好。第四部分：2005年全新推售商业项目

36、个案分享商铺个商铺个案案写字楼写字楼个案个案4、美院艺港、美院艺港v项目地址：项目地址：海珠昌岗东路海珠昌岗东路268、272号对望广州美术学院号对望广州美术学院v开发开发/经营商：经营商：广州粤沛房地产有限公司项目规模：广州粤沛房地产有限公司项目规模：1-3，共，共3层裙楼商场层裙楼商场v价价 格：首层街铺：约格：首层街铺：约5-6万万 元元/平方米；首层内铺：平方米；首层内铺：3万元万元/平方米平方米 二层：约二层：约2万元万元/平方米平方米v主力面主力面 积：积：20平方米平方米/间为主间为主v实实 用用 率：率：50%v宣传语：宣传语：艺术港艺术港v管管 理理 费：费：未定未定v物业管

37、理公司：物业管理公司：未定未定v经营品种：首二层定位为综合商场，三、四层定位为艺术品主题商场。经营品种：首二层定位为综合商场，三、四层定位为艺术品主题商场。v点点 评：该项目原定于评：该项目原定于2005年年12月月28日公开发售，但当天并未如期进行发售，日公开发售，但当天并未如期进行发售，由此可见其认购情况并不理想。在同一个裙楼商场里面分别定位两种不同的由此可见其认购情况并不理想。在同一个裙楼商场里面分别定位两种不同的主题经营还有待商榷。主题经营还有待商榷。第四部分：2005年全新推售商业项目个案分享商铺个商铺个案案写字楼写字楼个案个案5、珀东广场、珀东广场v项目地址：项目地址：广州东山龟岗

38、大马路广州东山龟岗大马路1号号v开发开发/经营商：东山酒家经营商：东山酒家v价价 格：首层：格：首层：4.8-5.8万元万元/平方米平方米 二层：约二层：约2万元万元/平方米平方米v主力面主力面 积：积：20平方米平方米/间为主间为主v实实 用用 率：率：50%v宣传语：宣传语：到东山最富庶的地方买铺到东山最富庶的地方买铺v管管 理理 费：费：35元元/平方米平方米/月月v物业管理公司：物业管理公司：未定未定v经营品种：负一：蓝梦宫；首层：名店城、潮行天下经营品种：负一：蓝梦宫；首层：名店城、潮行天下 二、三层：百佳、麦当劳二、三层：百佳、麦当劳四层：品牌天地；五六层：广州酒家四层：品牌天地；

39、五六层：广州酒家v点点 评：该项目地理位置优越；全部为小面积商铺，吸引了不少个人投资者评：该项目地理位置优越；全部为小面积商铺，吸引了不少个人投资者入市，入市，2005年年12月月18日公开发售，销售情况较好。日公开发售，销售情况较好。第四部分：2005年全新推售商业项目个案分享商铺个商铺个案案写字楼写字楼个案个案1、中华国际中心、中华国际中心v项目地址：中山三路项目地址：中山三路v开发开发/经营商：经营商：广州兴盛房地产发展有限公司广州兴盛房地产发展有限公司v价价 格：格：13800元元/平方米（毛坯）平方米（毛坯）v实用率：实用率：70%v面面 积：未间隔积：未间隔,标准层全层面积标准层全

40、层面积v宣传语：广州摩天新地标宣传语：广州摩天新地标v管管 理理 费：费：20-30元元/平方米平方米/月月v物业管理公司：物业管理公司：不详不详v点点 评：本项目地理位置较好，交通方便。项目设计及智能化配备高，主要评：本项目地理位置较好，交通方便。项目设计及智能化配备高，主要目标客户为世界目标客户为世界500强企业及国内强企业及国内100强企业。强企业。第四部分：2005年全新推售商业项目个案分享商铺个商铺个案案写字楼写字楼个案个案2、维多利广场、维多利广场v项目地址：体育西路项目地址：体育西路v开发开发/经营商：越秀投资、城建地产经营商：越秀投资、城建地产v价价 格：格：15000元元/平

41、方米（毛坯）平方米（毛坯）v实实 用用 率：率：60-70%v面面 积：积：200-300平方米平方米/间间v宣传语：都市旗舰、商务巅峰宣传语：都市旗舰、商务巅峰v管管 理理 费：费：25元元/平方米平方米/月月v物业管理公司：城建物业管理公司：城建v点点 评：本项目周边商务办公氛围浓厚，交通方便。项目设计及评：本项目周边商务办公氛围浓厚，交通方便。项目设计及智能化配备较高，主要目标客户为主要定位为外资企业、国内品牌智能化配备较高，主要目标客户为主要定位为外资企业、国内品牌企业为主。企业为主。第四部分：2005年全新推售商业项目个案分享商铺个商铺个案案写字楼写字楼个案个案3、广晟大厦、广晟大厦

42、v项目地址：天河路项目地址：天河路v开发开发/经营商：经营商：广州市国晟置业有限公司广州市国晟置业有限公司v价价 格：格：13800元元/平方米（毛坯）平方米（毛坯）v实实 用用 率：率：70%v面面 积：积：180-300平方米平方米/间间v宣传语：广州城市轴心，中央商务之王宣传语：广州城市轴心，中央商务之王v管管 理理 费：费：26元元/平方米平方米/月月v物业管理公司：戴德梁行物业管理公司：戴德梁行v点点 评：位于天河路，与正佳广场连体，商务办公、购物消闲氛评：位于天河路，与正佳广场连体，商务办公、购物消闲氛围浓厚。围浓厚。第四部分：2005年全新推售商业项目个案分享商铺个商铺个案案写字

43、楼写字楼个案个案4、壬丰大厦、壬丰大厦v项目地址：天河路项目地址：天河路v开发开发/经营商：经营商：广州壬丰房地产开发有限公司广州壬丰房地产开发有限公司v价价 格：格：11000元元/平方米（毛坯）平方米（毛坯）v实实 用用 率：率：70%v面面 积：积：100-200平方米平方米/间间v宣传语：宣传语：环球商务，广州硅谷环球商务，广州硅谷v管管 理理 费：费：25元元/平方米平方米/月月v物业管理公司：中海物业物业管理公司：中海物业v点点 评：评：地处天河路与天河东路交汇处，北邻天河北高尚办公住宅商业圈，西地处天河路与天河东路交汇处，北邻天河北高尚办公住宅商业圈，西接天河路繁华购物旅游休闲娱

44、乐商业圈，南邻珠江新城未来金融商务圈，石牌接天河路繁华购物旅游休闲娱乐商业圈，南邻珠江新城未来金融商务圈，石牌一带是华南地区最大的电脑市场，能较好的吸引一带是华南地区最大的电脑市场，能较好的吸引IT行业的客户。但由于初期面行业的客户。但由于初期面积间隔较大，销售并不理想；后将大面积单位全部改成小面积单位。积间隔较大，销售并不理想；后将大面积单位全部改成小面积单位。The end!谢谢5月-2310:21:1410:2110:215月-235月-2310:2110:2110:21:145月-235月-2310:21:142023/5/1510:21:149、静夜四无邻，荒居旧业贫。5月-235月

45、-23Monday,May 15,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。10:21:1410:21:1410:215/15/2023 10:21:14 AM11、以我独沈久，愧君相见频。5月-2310:21:1410:21May-2315-May-2312、故人江海别，几度隔山川。10:21:1410:21:1410:21Monday,May 15,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。5月-235月-2310:21:1410:21:14May 15,202314、他乡生白发，旧国见青山。15五月202310:21:14上午10:21:145月-2315、比不了得就不比，得不到的就不要。五月2

46、310:21上午5月-2310:21May 15,202316、行动出成果，工作出财富。2023/5/1510:21:1410:21:1415 May 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。10:21:14上午10:21上午10:21:145月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。5月-235月-23Monday,May 15,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。10:21:1410:21:1410:215/15/2023 10:21:14 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。5月-2310:21:141

47、0:21May-2315-May-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。10:21:1410:21:1410:21Monday,May 15,202313、不知香积寺，数里入云峰。5月-235月-2310:21:1410:21:14May 15,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。15五月202310:21:14上午10:21:145月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。五月2310:21上午5月-2310:21May 15,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/5/1510:21:1410:21:1415 May 20231

48、7、空山新雨后，天气晚来秋。10:21:14上午10:21上午10:21:145月-239、杨柳散和风，青山澹吾虑。5月-235月-23Monday,May 15,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。10:21:1410:21:1410:215/15/2023 10:21:14 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。5月-2310:21:1410:21May-2315-May-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。10:21:1410:21:1410:21Monday,May 15,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。5月-235月-2310:21

49、:1410:21:14May 15,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。15五月202310:21:14上午10:21:145月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。五月2310:21上午5月-2310:21May 15,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/5/1510:21:1410:21:1415 May 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。10:21:14上午10:21上午10:21:145月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉