开发项目前期投资分析

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1、投 资 分 析项 目 可 行 性 研 究 目 录本 次 演 示 以 广 州 的 计 算 标 准 为 例 ， 若 是 外 地 项 目 ， 须 根 据 当地 的 工 程 造 价 、 税 费 征 收 标 准 及 征 收 办 法 计 算 。开 发 投 资 的 构 成开 发 投 资 的 估 算经 济 效 益 评 价 开 发 投 资 的 构 成 开 发 投 资 额 = 开 发 成 本 开 发 费 用一 开 发 成 本 1+2+3+4+5+6+71 土 地 成 本2 前 期 工 程 费3 建 安 工 程 费4 基 础 设 施 费5 公 共 配 套 设 施 费6 不 可 预 见 费7 开 发 期 间 税 费二

2、 开 发 费 用 1+2+31 管 理 费 用2 销 售 费 用 3 财 务 费 用三 开 发 投 资 额 一 二 开 发 投 资 额 开发成本 一 开 发 成 本 1+2+3+4+5+6+71 土 地 成 本 1.1+1.21.1 土 地 使 用 权 出 让 金1.2 土 地 征 用 及 拆 迁 安 置 补 偿 费2 前 期 工 程 费 2.1+2.2+2.3+2.42.1 规 划 设 计 费2.2 可 行 性 研 究 费2.3 地 质 勘 察 测 绘 费2.4 三 通 一 平 费3 建 安 工 程 费 3.1+3.2+3.33.1 土 建 工 程 费3.2 设 备 及 安 装 工 程 费3

3、.3 室 内 装 修 工 程 费4 基 础 设 施 费5 公 共 配 套 设 施 费 6 不 可 预 见 费7 开 发 期 间 税 费 开 发 费 用二 开 发 费 用 1+2+31 管 理 费 用2 销 售 费 用3 财 务 费 用 开 发 投 资 的 估 算 土 地 使 用 权 出 让 金 ：国 家 以 土 地 所 有 者 身 份 ， 将 土 地 在 一 定 年 限 内 的 使 用 权 有 偿出 让 给 土 地 使 用 者 ， 并 由 土 地 使 用 者 向 国 家 支 付 土 地 使 用 权出 让 金 。由 发 展 商 提 供 实 际 发 生 额 ， 或 按 土 地 市 场 价 格 估

4、算 （ 一 般 可参 考 当 地 土 地 拍 卖 信 息 ） 。 建 议 平 时 留 意 并 收 集 土 地 拍 卖 资讯 。 土 地 成 本 土 地 征 用 及 拆 迁 安 置 补 偿 费 ：土 地 征 用 费 ：一 般 在 征 用 农 村 土 地 时 发 生 。按 征 用 的 土 地 面 积 计 算 ， 计 算 标 准 按 当 地 政 府 有 关 规 定 ；拆 迁 补 偿 费 ：包 括 拆 迁 安 置 费 和 拆 迁 补 偿 费 两 部 分 ， 指 开 发 建 设 单 位 对 被拆 除 房 屋 的 使 用 人 、 所 有 权 人 ， 依 据 有 关 规 定 给 予 安 置 、 补偿 所 需

5、 的 费 用 。一 般 按 拆 除 的 建 筑 面 积 计 算 安 置 补 偿 额 ， 计 算 时 取 实 际 赔 偿额 计 算 。土 地 成 本 规 划 设 计 费 ：一 般 可 按 建 安 工 程 费 3%左 右 估 算 ；可 行 性 研 究 费 ：一 般 可 按 与 本 司 签 定 的 合 同 金 额 计 算 或 按 建 安 工 程 费 1%3%估 算 ；地 质 勘 察 测 绘 费 ：一 般 可 按 建 安 工 程 费 0.3 0.5%估 算 ；三 通 一 平 费 ：主 要 包 括 地 上 原 有 建 筑 物 、 构 筑 物 拆 除 的 费 用 、 场 地 平 整 费用 和 通 水 、

6、电 、 路 的 费 用 。一 般 可 按 用 地 面 积 40 60元 / 估 算 （ 需 要 核 对 项 目 地 块 是否 已 经 三 通 一 平 ， 并 包 含 在 土 地 成 本 中 ， 避 免 重 复 计 算 ） ；前 期 费 用 8-108-108-10煤 气 80-9080-90玻 璃 幕 墙 50-8030-5020-30消 防 5-105-105-10通 讯 300-450300-400地 下 室 费 用 450-480空 调 150-180100-150电 梯 220-250120-200100-120一 般 水 电 安 装 1200-2000800-1200650-800土

7、 建 工 程 90-12070-9050-70桩 基 础 高 层 （ 18）小 高 层 （ 8-17）多 层 （ 7）元 /建 筑 面 积 建安工程费 直 接 用 于 工 程 建 设 的 总 成 本 费 用 。以 下 是 部 分 土 建 、 设 备 及 安 装 、 装 修 工 程 费 的 近 似 经 验 估 算 值 ,仅 供 参 考 。实 际 操 作 时 需 根 据 市 场 价 格 作 相 应 调 整 。 又 称 为 红 线 内 外 工 程 费 。包 括 供 水 、 供 电 、 道 路 、 绿 化 、 供 气 、 排 污 、 排 洪 、 电 讯等 工 程 费 用 。按 实 际 发 生 的 费

8、用 计 算 或 可 建 筑 平 方 米 或 用 地 平 方 米 造 价估 算 。基 础 设 施 费 项 目 元 /占 地 面 积 供 电 外 线 铺 设 工 程 费 260-280临 时 施 工 用 地 55-75小 区 内 道 路 设 施 及 标 牌 工 程 100-120供 水 外 线 铺 设 工 程 费 108-128临 时 施 工 用 水 20-40环 境 美 化 及 园 林 绿 化 30-200 其 他 零 星 工 程 40-60例 如 ： 包 括 小 区 内 教 育 、 卫 生 、 文 娱 、 商 业 服 务 业 、 行 政 以 及 其他 公 共 配 套 设 施 发 生 的 支 出

9、 。具 体 估 算 可 参 考 “ 建 安 工 程 费 ” 的 估 算 方 法 。公 共 配 套 设 施 费项 目 单 价 （ 元 / ） 计 算 单 位幼 儿 园 850 建 筑 面 积中 小 学 900 建 筑 面 积卫 生 站 600 建 筑 面 积肉 菜 市 场 600 建 筑 面 积停 车 场 1200 建 筑 面 积文 化 活 动 中 心 1000 建 筑 面 积变 电 站 500 建 筑 面 积垃 圾 集 散 点 300 建 筑 面 积例 如 ： 包 括 备 用 金 、 不 可 预 见 的 基 础 或 其 他 附 加 工 程 的 费 用 、 不 可预 见 的 自 然 灾 害 增

10、加 的 费 用 。根 据 项 目 的 复 杂 程 度 和 前 述 土 地 成 本 、 前 期 费 用 、 建 安 工 程费 、 基 础 设 施 费 、 公 共 配 套 设 施 费 各 项 费 用 估 算 的 准 确 程 度 ，以 上 述 费 用 之 和 为 基 数 ， 按 3% 5%估 算 。不 可 预 见 费 项 目 在 开 发 过 程 中 所 负 担 的 各 种 税 金 和 地 方 政 府 或 有 关 部门 征 收 的 费 用 。开 发 期 间 税 费配 套 设 施 建 设 费 ：用 地 面 积 2万 的 商 品 房 项 目 按 建 安 工 程 费 5.5%计 征 ；用 地 面 积 2万

11、的 商 品 房 零 星 开 发 按 建 安 工 程 费 11%计 征 ；也 可 按 照 “ 配 套 设 施 建 设 费 ” 的 计 算 基 数 计 算 ；建 筑 工 程 质 量 与 安 全 监 督 费 ：按 建 安 工 程 费 0.4%计 征 ；供 水 管 网 补 偿 费 ：住 宅 ： 0.3吨 /人 ， 600元 /吨 ；商 业 ： 0.1吨 / ， 600元 /吨 ；供 电 用 电 负 荷 费 ：住 宅 ： 4千 瓦 时 /户 ， 480元 /千 瓦 时 ；商 业 ： 8千 瓦 时 /100 ， 1000元 /千 瓦 时 ；其 他 税 费 ： 包 括 项 目 需 在 开 发 期 间 缴 纳

12、 的 排 水 设 施 有 偿 使 用 费 、 城 市 占 道 费 、 开 发 企业 资 质 审 查 费 等 ， 可 根 据 当 时 政 府 的 征 收 标 准 ， 按 建 安 工 程 费 的 0.5 1%估 算 。 房 地 产 开 发 综 合 保 证 金 30 50万 元 ， 开 发 完 成 通 过 验 收 后 返 还 。 缴 纳 配 套 设 施 建 设 费 计 算 基 数 一 览 表 （ 元 / 建 筑 面 积 ）建 筑 物 工 程 层 数 计 交 基 数 建 筑 物 工 程 层 数 计 交 基 数9层 以 下 1080 23层 247010层 1200 24层 253011层 1320 2

13、5层 259012层 1440 26层 298013层 1560 27层 305014层 1660 28层 312015层 1720 29层 319016层 1780 30层 326017层 1830 31层 333018层 2150 32层 3400 19层 2150 33层 347020层 2280 34层 34层 或 以 上 ： 70 层 数 +120021层 2340 单 层 厂 房 84522层 2400 多 层 厂 房 1030 企 业 行 政 管 理 部 门 为 管 理 和 组 织 经 营 活 动 而 发 生 的 各 种 费 用 。一 般 按 开 发 成 本 构 成 中 的 土

14、地 成 本 、 前 期 费 用 、 建 安 工 程 费 、基 础 设 施 费 、 公 共 配 套 设 施 费 之 和 为 基 数 ， 取 一 个 百 分 比 计 算， 如 3%。管 理 费 用 广 告 宣 传 及 市 场 推 广 费 ：一 般 约 为 销 售 收 入 的 2% 5%；销 售 代 理 费 ：一 般 约 为 销 售 收 入 的 1.5% 2% ；其 他 销 售 费 用 ：一 般 约 为 销 售 收 入 的 0.5% 1% ；销 售 费 用以 上 各 项 合 计 ， 销 售 费 用 约 占 到 销 售 收 入 的 4% 8%开 发 建 设 项 目 在 销 售 产 品 的 过 程 中

15、发 生 的 各 项 费 用 以 及 专 设销 售 机 构 或 委 托 销 售 代 理 的 各 项 费 用 。 为 筹 集 资 金 而 发 生 的 各 项 费 用 ， 主 要 为 借 款 利 息 和 其 他 财 务费 用 （ 汇 兑 损 失 等 ） 。长 期 借 款 利 息 ：每 年 应 计 利 息 =（ 年 初 借 款 本 息 累 计 +本 年 借 款 额 50%） 年 利 率流 动 资 金 借 款 利 息 ：按 全 年 计 息 。财 务 费 用 中 国 人 民 银 行 人 民 币 贷 款 利 率 表项 目 年 利 率 （ %）1 短 期 借 款6个 月 以 下 5.046个 月 1年 （ 含

16、 1年 ） 5.312 中 长 期 借 款1 3年 （ 含 3年 ） 5.49 3 5年 （ 含 5年 ） 5.585年 以 上 5.76 序 号 项 目 计 算 依 据 单 价 合 计一 开 发 成 本 以 下 1 8项 之 和 1 土 地 使 用 权 出 让 金 占 地 面 积 2 土 地 征 用 与 拆 迁 安 置 补 偿 费 占 地 面 积 或 者 户 数 3 前 期 工 程 费 4 建 安 工 程 费 建 筑 面 积 5 基 础 设 施 费 占 地 面 积 6 公 共 配 套 设 施 费 占 地 面 积 7 开 发 期 间 税 费 按 政 府 规 定 8 不 可 预 见 费 1 6项

17、 之 和 的 3% 5% 二 开 发 费 用 以 下 1 3项 之 和 1 管 理 费 1 6项 之 和 的 3% 5% 2 销 售 费 约 为 销 售 收 入 的 4% 6% 3 财 务 费 用 三 合 计 一 +二 开 发 投 资 额 汇 总约 15% 20% 房 地 产 经 营 税 费房 地 产 项 目 经 营 税 费 包 含 两 大 部 分 ：1、 房 地 产 项 目 开 发 期 间 税 费2、 房 地 产 项 目 经 营 期 间 税 费其 中 ， 开 发 期 间 税 费 是 开 发 阶 段 发 生 的 ， 在 开 发 投 资 部 分 计算 。 具 体 内 容 前 面 已 叙 述 ，

18、在 此 不 再 重 复 。经 营 期 间 税 费 对 于 房 地 产 项 目 而 言 ， 主 要 是 指 其 在 销 售 与 交易 阶 段 发 生 的 税 费 。 它 们 不 参 与 开 发 投 资 额 的 构 成 ， 只 作 为销 售 收 入 的 扣 减 。经 营 期 间 税 费 包 括 两 部 分 ：（ 1） 与 转 让 房 地 产 有 关 的 税 费（ 2） 土 地 增 值 税 （ 3） 企 业 所 得 税 与 转 让 房 地 产 有 关 的 税 费营 业 税 ：对 在 我 国 境 内 提 供 劳 务 、 转 让 无 形 资 产 或 者 销 售 不 动 产 的 单 位 或 个 人 所 获

19、得 营 业 额 征 收 的 一 种 税 。房 地 产 项 目 的 营 业 额 指 房 地 产 的 销 售 收 入 。城 市 维 护 建 设 税 ：对 在 我 国 境 内 既 享 用 城 镇 公 用 设 施 ， 又 有 经 营 收 入 的 单 位 和 个 人 征 收 的 一种 税 。 外 资 企 业 免 征 。教 育 费 附 加 ：为 加 快 发 展 地 方 教 育 事 业 ， 扩 大 地 方 教 育 经 营 资 金 来 源 而 征 收 的 一 种 税 。外 资 企 业 免 征 。防 洪 工 程 维 护 费 ：为 加 强 北 江 大 堤 及 广 州 市 防 洪 工 程 的 加 固 、 维 修 和

20、 管 理 ， 保 障 国 家 和 人 民生 命 财 产 安 全 而 征 收 的 一 种 税 。 外 资 企 业 减 半 计 征 。交 易 印 花 税 ： 对 经 济 活 动 中 书 立 领 受 各 种 凭 证 而 征 收 的 税 种 。交 易 管 理 费 ：包 括 与 房 地 产 交 易 有 关 的 一 切 手 续 、 估 价 及 表 格 、 资 料 等 费 用 。 与 转 让 房 地 产 有 关 的 税 费与 转 让 房 地 产 有 关 的 税 费 一 览 表序 号 类 别 计 算 依 据1 营 业 税 销 售 收 入 5%2 城 市 维 护 建 设 税 营 业 税 7%3 教 育 费 附

21、加 营 业 税 3%4 防 洪 工 程 维 护 费 销 售 收 入 0.18%5 印 花 税 销 售 收 入 0.05% 6 交 易 管 理 费 销 售 收 入 0.5%合 计 销 售 收 入 6.23%与 转 让 房 地 产 有 关 的 税 费 计 收 办 法 和 标 准 汇 总 如 下 ： 土 地 增 值 税以 转 让 房 地 产 取 得 的 增 值 额 为 征 税 对 象 征 收 的 一 种 税 。建 造 普 通 标 准 住 宅 （ 高 级 别 墅 、 公 寓 、 小 洋 楼 、 度 假 村 等 以 及超 面 积 、 超 标 准 、 豪 华 装 修 的 住 宅 均 不 属 于 普 通 标

22、 准 住 宅 ） 出售 ， 其 增 值 额 未 超 过 扣 除 项 目 金 额 20%的 项 目 ， 经 主 管 税 务 机关 确 认 ， 免 税 。因 城 市 市 政 规 划 、 国 家 重 点 项 目 建 设 的 需 要 而 被 政 府 征 用 的 房地 产 免 税 。房 地 产 增 值 额 ： 纳 税 人 转 让 房 地 产 所 取 得 的 收 入 减 去 扣 除 项 目金 额 后 的 余 额 。转 让 房 地 产 所 取 得 的 收 入 包 括 货 币 收 入 、 实 物 收 入 和 其 他 收 入 ，在 房 地 产 开 发 项 目 中 指 销 售 收 入 。扣 除 项 目 金 额 包

23、 括 开 发 成 本 、 开 发 费 用 （ 可 按 开 发 成 本 10% 计 算 ） 、 与 转 让 房 地 产 有 关 的 税 费 （ 销 售 收 入 6.23%） ， 财政 部 门 规 定 的 其 他 扣 除 项 目 （ 开 发 成 本 20%） 。 土 地 增 值 税其 计 算 实 行 四 级 超 率 累 进 税 率 。 计 算 公 式 为 ：土 地 增 值 额 =转 让 房 地 产 的 总 收 入 扣 除 项 目 金 额应 纳 税 额 =土 地 增 值 额 适 用 税 率若 土 地 增 值 额 超 过 扣 除 项 目 金 额 50%以 上 的 ， 即 同 时 适 用 于 二 档 或

24、 二 档 以 上 适 用 税 率 的 ， 则 需 分 别 计 算 。土 地 增 值 税 适 用 税 率 和 速 算 扣 除 率级 距 增 值 率 税 率 速 算 扣 除 率1 增 值 率 50%以 下 部 分 30% 02 超 过 50%至 100%部 分 40% 5%3 超 过 100%至 200%部 分 50% 15%4 超 过 200%部 分 60% 35%备 注 增 值 率 =房 地 产 增 值 额 /扣 除 项 目 金 额 企 业 所 得 税对 在 我 国 境 内 实 行 独 立 经 济 核 算 的 企 业 或 组 织 的 生 产 、 经 营 所得 和 其 他 所 得 征 收 的 一

25、 种 税 。税 费 的 计 收 办 法 和 标 准 ：按 企 业 应 纳 税 所 得 额 的 33%计 征房 地 产 开 发 项 目 中 ， 企 业 应 纳 税 所 得 额 =销 售 收 入 总 成 本 费用 销 售 税 金 及 附 加 土 地 增 值 税 经 济 效 益 评 价 投 资 经 济 效 益 的 评 价 指 标按 是 否 考 虑 了 资 金 的 时 间 价 值 ， 可 分 为 静 态 投 资 经 济 效 益 与 动态 投 资 经 济 效 益 两 类 。静 态 评 价 指 标 ： 在 进 行 评 价 指 标 计 算 时 ， 不 考 虑 资 金 的 时 间 价值 ， 只 计 现 金 流

26、 量 的 绝 对 值 ， 如 常 用 的 投 资 利 润 率 、 投 资 利 税率 、 投 资 回 收 期 等 ；动 态 评 价 指 标 ： 在 进 行 评 价 指 标 计 算 时 ， 考 虑 了 资 金 的 时 间 价值 ， 即 不 仅 计 算 现 金 流 量 的 绝 对 值 ， 还 计 算 因 现 金 流 量 发 生 时点 不 同 而 产 生 的 时 间 价 值 ， 如 常 用 的 财 务 净 现 值 、 内 部 收 益 率 等 静 态 盈 利 性 评 价 指 标总 投 资 利 润 率 一 般 是 指 项 目 生 产 经 营 期 内 的 利 润 总 额 与 项 目总 投 资 的 比 率 。

27、计 算 公 式 为 ： 利 润 总 额 /总 投 资 100%投 资 利 税 率 指 项 目 生 产 经 营 期 内 的 利 税 总 额 与 总 投 资 的 比 率 。计 算 公 式 为 ： 利 税 总 额 /总 投 资 100%资 本 金 利 润 率 （ 自 有 资 金 利 润 率 ） 指 项 目 生 产 经 营 期 内 的 利润 总 额 与 资 本 金 的 比 率 ， 反 映 投 资 项 目 的 资 本 金 的 盈 利 能 力 。计 算 公 式 为 ： 利 润 总 额 /资 本 金 总 额 100%投 资 回 收 期 由 于 该 指 标 需 要 通 过 现 金 流 量 表 算 出 ， 故

28、在 后 面在 叙 述 。 动 态 盈 利 性 评 价 指 标财 务 净 现 值 （ FNPV） 指 项 目 按 部 门 或 行 业 的 基 准 收 益 率 ic， 将 各 年 的 净 现金 流 量 折 现 到 建 设 起 点 的 现 值 之 和 ， 反 映 项 目 在 整 个 寿 命 周 期 内 总 的 获 利能 力 的 动 态 评 价 指 标 ， FNPV 0时 ， 项 目 的 收 益 水 平 达 到 或 超 过 了 该 行 业应 达 到 的 最 低 经 济 效 益 水 平 ， 项 目 可 行 ； FNPV 0时 ， 可 以 认 为 项 目 的 经济 效 益 较 低 ， 不 可 行 。财 务

29、 内 部 收 益 率 （ FIRR） 指 项 目 整 个 寿 命 周 期 内 ， 各 年 净 现 金 流 量 现 值 累计 等 于 0时 的 折 现 率 ， 反 映 项 目 的 投 资 收 益 水 平 。 FIRR i（ 贷 款 利 率 ） ，同 时 FIRR ic（ 基 准 收 益 率 ） ， 财 务 上 可 行 。几 个 概 念 ：现 金 流 量 ： 是 现 金 流 入 与 现 金 流 出 的 统 称净 现 金 流 量 =现 金 流 入 现 金 流 出 基 准 收 益 率 ic（ 基 准 贴 现 率 ） ： 最 低 期 望 收 益 率 或 目 标 收 益 率一 般 来 说 ， 用 于 财

30、务 评 价 的 基 准 收 益 率 是 由 各 行 业 测 定 ， 经 有 关 部 门 综 合协 调 后 发 布 应 用 ， 在 没 有 正 式 公 布 的 标 准 时 ， 往 往 采 用 稍 高 于 银 行 同 期 中长 期 贷 款 利 率 的 指 标 作 基 准 收 益 率 ， 如 取 10%。 EXCEL函 数 的 引 用 投 资 回 收 期投 资 回 收 期 ： 项 目 净 收 益 抵 偿 全 部 投 资 所 需 的 时 间 ， 分 为 静 态 投 资 回 收 期和 动 态 投 资 回 收 期 ， 一 般 根 据 现 金 流 量 表 求 得 。静 态 投 资 回 收 期 ： 在 不 考

31、 虑 资 金 的 时 间 价 值 的 条 件 下 ， 以 项 目 净 收 益 抵 偿全 部 投 资 所 需 的 时 间 。静 态 投 资 回 收 期 =（ 累 计 净 现 金 流 量 开 始 出 现 正 值 的 时 间 数 1） （ 上 一时 间 段 累 计 净 现 金 流 量 绝 对 值 /当 年 净 现 金 流 量 ）动 态 投 资 回 收 期 ： 在 考 虑 资 金 的 时 间 价 值 的 条 件 下 ， 以 项 目 净 收 益 抵 偿 全部 投 资 所 需 的 时 间 。动 态 投 资 回 收 期 =（ 累 计 折 现 现 金 流 量 开 始 出 现 正 值 的 时 间 数 1） （

32、上一 时 间 段 累 计 折 现 净 现 金 流 量 绝 对 值 /当 年 折 现 现 金 流 量 ）投 资 回 收 期 时 反 映 项 目 在 财 务 上 的 偿 还 能 力 方 面 的 重 要 经 济 指 标 ， 除 特 别 强 调 项 目 偿 还 能 力 的 情 况 外 ， 一 般 只 作 为 方 案 选 择 的 辅 助 指 标 。以 销 售 为 主 的 房 地 产 项 目 通 常 都 不 是 长 期 经 营 项 目 ， 而 且 其 投 资 回 收 的 速度 取 决 于 项 目 营 销 计 划 和 销 售 价 格 ， 因 此 ， 分 析 计 算 其 投 资 回 收 期 无 太 大实 际

33、意 义 。 编 写 投 资 分 析 说 明假 设 前 提 ：简 要 介 绍 投 资 分 析 计 算 的 假 设 ， 如 开 发 销 售 期 、 地 块 的 划 分 和 分 期 、各 期 建 筑 类 型 、 各 种 费 用 分 摊 方 法 、 其 他 要 说 明 的 假 设 等 。经 济 指 标 的 说 明 ：各 种 产 品 的 总 体 均 价 和 各 年 （ 期 ） 均 价 ；费 用 的 测 算 （ 管 理 费 用 、 销 售 费 用 、 财 务 费 用 ） ；地 价 与 地 块 的 容 积 率 说 明 ；成 本 （ 项 目 投 入 明 细 ） ；利 润 测 算 （ 核 心 指 标 、 参 考

34、 指 标 ） 。核 心 指 标 ： 税 后 内 部 收 益 率 、 销 售 净 利 率 参 考 指 标 ： 单 位 面 积 净 利 、 销 售 毛 利 率 、 资 金 峰 值 比 例 现 金 流 量 ：启 动 资 金 ；现 金 流 量 表 。风 险 分 析 ：盈 亏 平 衡 分 析 ；敏 感 性 分 析 ；定 性 分 析 。投 资 分 析 结 论施 工 及 销 售 安 排 ：施 工 进 度 安 排 ；销 售 进 度 安 排 。编 写 投 资 分 析 说 明 序 号 项 目 计 算 式一 核 心 指 标1 税 后 内 部 收 益 率 使 累 计 净 现 值 为 零 得 贴 现 率 2 销 售 净 利 率 项 目 净 利 润 /销 售 收 入 100% 二 参 考 指 标1 单 位 面 积 净 利 项 目 净 利 润 /销 售 面 积2 销 售 毛 利 率 项 目 利 润 /销 售 收 入 100%3 资 金 峰 值 比 例 资 金 峰 值 /项 目 总 投 资指 标 说 明