果树评估探讨

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1、果树评估探讨一、果树评估的现况1、由于拆迁补偿、及经济发展，果树果林市场出现了“交易热”在市场经济的驱动下,不仅水果树的鲜 果进入市场,还有水果树（水果林）也以商品介入流通领域,进行形式多样的交易,不仅果树苗,还有水果幼 树、产前期功龄水果树,乃至进入稳产的水果林都可以产品的形式进行销售或拍卖。近几年来,果树交易额 迅速增加,果林交易市场日益繁荣。2、应运而生水果树林资产“评估热”水果树自经营、生产、至交易的全过程都需要估值,如进行拍卖、 抵押、转让、入股、联营、清算等经济活动,都需要对其进行资产评估。俗称“摇钱树”的水果林,被看成 是价值较高和收益较稳定的资产。民间果树自由交易自行评估早就出

2、现。近几年来,银行审核贷款抵押物时, 把进入盛产期的水果列入主要的可靠的抵押效果较理想的抵押对象。去年,我县的林业贷款项目,银行看重 以水果林抵押,全年经正式评估的果树资产价值计2600 多万元,占林业山地综合开发项目贷款抵押物评估 值的 87%。二、果树资产的特点及构成1、果树资产的特点水果林与用材林及竹林比较,其树种、品种多样;培良技术十分复杂,经营管理多种 方式,产品加工利用多种多样,各树种投入及产出值差异大,同一品种不同集约程度的收益差别也大,这些导 致其资产评估难度大。水果林同竹林一样属于永续作物,永续利用的林种,只要正常的管理,在正常的气候情 况下,则有正常的产量,如产品价格波动小

3、,就有稳定的产值。果树资产评估,不仅要估出现年的纯收益值（可 称为现值）,还要预估未来若干年的现值（预报值）。这样的“虚值”,今后,可以兑现,也可能只兑现一部分, 或全不兑现。因此,这也是果树资产评估的又一个难题。2、果树资产的构成果树资产主要包括果品（鲜果）,果树（或果林）和林地（水果园地）三个部分。三者之 间既有区别,又有联系。一般评估都以果品为基础,当其水果产量高,年纯收益值高,其果树资产及林地资产 价值也随之较高。所以,对水果树鲜果产量的测定是果树资产评估的基础。三、水果树林产量的调查测定1、确定鲜果产量的重点同一品种的果树,因不同年龄,不同气候及立地条件,不同经营集约度,其产量差异

4、较大,水果产期季节性明显,采果期又短,评估时往往是无果期,无法实际调查测定,目前又没有系统的果树 产量预报表。而果树的产量直接影响产值,再影响纯收益值,故产量指标是影响果树资产评估的最主要因子。2、确定鲜果产量的方法1）实地调查测定。评估时正遇产果期,可以实地抽样调查,或者设标准株测定。但是,评估时候往往非产 果期,所以上级主管部分应尽快组织力量,抓住各树种产果期调查测产,编制各品种果树林的产量表。2）通过查访对比确定产量。对乡村办的果场,从财务上查出 3 年来投产果树的株数及产量;对私果林,无财务档案的,只能访问 13 年来的产量情况,也可以查访邻近相似果林的产量,通过对比分析,再确定当年产

5、量,预测未来3 年的产量。3) 制定不同树种不同品种果品产量表。果树是高投入高产出的作物,果树年龄相同,不同密度果树单株 产量不同,以“株”为单位,比以亩为单位来计产估价更适用。当果种、立地条件、集约经营程度、栽培模 式相同,编制果树产量表有两种类型,一种是不同年龄果树单株产量表,另一种是不同冠幅面积果树单株产 量表。(详见附表)。由于经营集约度不同,相同年龄果树出现不同冠幅和不同的产量,因而冠幅与单产,比年 龄与单产相关较密切,后一种产量表比较实用。四、水果树林资产评估基本方法1、重置成本法在正常投入,科学栽培管理,果树发育正常,当年纯收益值为负数时,尤其是尚未投产果树,适宜用此法。1) 租

6、地或免租经营,采用下式计值Tn=Eni=1Emj=1KnX(1+P)n-i+1X(1+r)Tn第n年果树资产价(现值)；Kn第i年第j项成本;r利润率;m成本项数;P利率2) 买地经营,采用下式Tn=BX(l+P)n+YKnX(l+P)n-i+lX(l+r)亦则,需要增加一次性买地费用,并按复利公式计现值。对于管理不善等原因达不到标准的果树降价处 理。2、收益现值法当年纯收益值出现正数时,尤其是进入盛产期,产量比较稳定的果林和果树,适宜采用此法。1) 盛产期果树计价公式:Tn=En(1+P)u-n-1/PX(1+P)u-nEn计价期限内的年均纯收益值;u计价年限的上限年度;n计价年限的下限年度

7、(评估当年果树年龄)；u-n为计价年数2) 盛果前期(至进入稳产期的前1年止),果树计价公式:Tn=Em-ni=1Ki/(1+P)n-i+1Ei盛果前各年的纯收益值则逐年计算年净现值的总和。由盛果期转入衰果期,则当年纯收益值逐渐减少的果树,也要用上述估值。3) 如评估的果树其计价年限处于盛产前期和盛产期 ,或者处于盛产期和衰果期两个阶段 ,应分别两个阶段计算,再相加为果树的总现值。如评估果树计价年限包括盛产前期,盛产期和衰果期三阶段、应分别三段计算,其总和为果树的总现值。各种果树林抵押现值要大于贷款数额、贷款额不得超过抵押物现值的 70%。头衔：业余心理专家等级：版主威望：5文章：427积分：

8、279魅力：344门派：评估师注册：2003-06-24五、水果树林资产评估的成果资料及附件1、水果树林资产评估的成果资料及附件1评估季托方和受托 方的签定的评估委托书；2委托方出具的评估果树资产权属 证明；3果树资产评估报告（受托方编写）；4主管部门（林业局）关于 果树资产评估的确认书;5果树资产评估平面图（最好1 ： 1万地形 图）；6果树资产评估小班表;7评估机构（受托方）评估资格证书;8评 估委托方的营业执照个人持身份证复印件及所在单位证明原件。2、作为贷款抵押用的果树资产评估，还要同银行一起办理抵押 物登记，主要有：1果树资产抵押具结书;2果树资产抵押登记书;3果树资产抵押登记表;4

9、果树资产抵押物清单。六、水果树林资产评估运作诸问题探析1、计价年限（u-n）的确定是水果林评估的难点一棵长年生果树也 可年年产果,年年有纯收益，对未来的预报纯收益值算的过高或过 低，算多算少主要取决于计价年限。在实际操作中要分别情况确定 计价的年数。1列为贷款抵押的,贷款期3年一10年,一般可以贷款 期年数作为计价年数。2承包或租赁经营的,也可以按承包期年数 作为计价年数。3拍卖（一次性买断）的稳产期果树，其计价年限确定 成为难题。但要遵循双方让利的原则，民间计价年数为3年一5年。 计价年限5年，意味着买方将果买后经营5年的纯收益值全部付给 乙方，还要贴息，从第6年一7年后才能开始得利。如计价

10、年数大于 5年，买方获利更迟更晚。因此，进入高产稳产的名优果树确成“摇 钱树”，不宜拍卖,适宜承包或租赁经营，其产权不变，只是出租经营 权。2、年纯收益值的调查测算首先要测算年收益值、包括测定鲜 果产量和鲜果单价。其次，计算经营管理及销售成本、计算各种税 费。最后，得出税后单株年均纯收益值或者逐年纯收益值。收益及 成本主要从委托的财务上查，或访问社会上同品种同类型果园的投入产出情况。3、基准日价格的确定果树产果的季节性强，评估时常非产果 期,市场上没有销售评估的水果，或销售的水果非评估区生产的，是 从外地调入的，在本地是该品种水果的淡季,价格可能偏高。所以， 当水果树评估基准日没有产果时，应于

11、上一个产果期距评估日最近 的价格为依据。同一品种果树，不同年度或季度因鲜果单价不同，以 致评估水果树的现值也不同。如我县芦柑树,1996年的销售价较高, 去年评估的单株芦柑价值较高,1997年的销售价较低，今年评估的单株芦柑价值就较低。4、年利率的确定年利率较大时，评估水果树的现值偏小,反之, 其现值偏大。水果树经营属开发性。一般年利率不宜超过人民银行 颁布的一年期存款年利率，或者略偏低12个百分点。去年，我县 评估的年利率全部为6%,今年年利息又降低,目前评估的年利率暂定为5%。5、Q值（总收益现值换算系数）的计算按Q=（1+P）u-n-1/ Px（1+P）u-n计算。进入稳产期水果树计算出

12、不同所利率,不同计价年限的Q值,并系统的列表，比较直观，便于查算。祥见附表。6、地价计算及风险分析租地经营和买地经营的林地费用已 列入当年的成本计值，不另计价。抵押、承包经营的，一般的没有计 算地价。山地所有权属于国家的或集体的，其山地所有权与经营权 经常分离。由于，水果林与山地互为一体，不可分离，对没有计算地价 的水果林,其山地应随果树一起，由经营者自主经营。果树资产评估 受病虫为害、火灾、灾害性气候，市场价格等方面风险的影响，风险分析比评估计价还复杂,本县的果树资产评估没有进行风险分析， 把此分析交给委托方，农行或买卖双方。7、评估有效期和权属问题水果林列入贷款抵押的，评估机构 协同银行部

13、门跟踪复查，发现失管,人为破坏严重，火灾的及时处理。 未投产或初产水果树抵押的，评估有效期1年，满1年后应复评。评估水果树林权属由评估委托方出具证明,对权属负有法律责任，保 证没有转让、拍卖、抵押，保证水果树林产权确属委托方所有。如 果长期租地或已买地经营或是集体土地划出承包开发经营的，还要 由地权所有者出具证明的，审核土地经营合同原件，审查出权证。8、抵押期间收获量和评估机构抵押期间,委托方要保护好和经 营好抵押的水果树林，收益仍归委托方,发现毁灭性或灾害性损失， 应及时报评估机构和银行（贷款）部门，共同处理。水果林属于森林 资产的范畴,应由森林资产评估机构评估。目前我省、市、县尚未 正式成

14、立评估机构。我县早在1993年就开始用材林资产评估工作, 没有评估机构，请行家来评估,做公正人就行,1997年我县国有企业 和集体企业农业林业开发项目贷款，需要抵押。银行等部门选重以 盛产期的水果林及可伐的成熟用材林。对抵押林资产的评估，开始 由有评估资格的县律师事务所牵头，聘请林业农业专家（工程师以 上）参加评估。不久改由县林业局森林资产评估小组评估，理由是森 林资产主管部门是林业局,林业局具备评估能力，能够信任评估工 作,尚且评估报告还要经过林业主管部门审核，验证和确认。县林业 局得到银行部门认可后，开展10多次国有及集体所有果树资产评 估工作。目前，我省森林资产评估机构设置工作滞后,应尽

15、快由省、市、县逐级成立，逐级培训人员，使森林资产评估制度化、程序化、 规范化、法制化。9、株数及面积的调查对盛果期或价值高的果树应逐株调查统 计，如若面积大、株数很多的水果林或水果树，应先确定面积,再设标 地或样，调查每亩株数，才能计算总株数。有1 ： 1万地形图,又有明 显地貌地物点及界线的,可用地形图现地勾绘，再计算面积，否则，要 用森林罗盘仪实测绘制平面图,再计算面积。七、估值实例及分析1）进入盛产期水果树，列为贷款抵押物，产权经营权不变的，例 如23年生荔枝林作贷款抵押，贷款期限4年，每株年纯收益值120 元,年利率5%,可以贷款期作为计价年数，查Q值表,每株荔枝树现值（抵押价值）为：

16、T=EX Q=120 X 3.5460=425.52（元/株）2）进入盛产期水果树,采取承包经营，果树产权与经营权分离， 承包期满、果树归还出包方。例如11年生芦柑出包经营,承包期1 0年，其间每株年均纯收益值75元，可以承包期作为计价年数，年利 率5%,查Q值表，每株芦柑10年的现值为:T=E X Q=70 X 7.7217= 540.52（元/株）。如采取一次性付清承包款的，一般以“四六分成” 或“三七分成”计算承包款，即按10年总现值的30%40%作为一次性承包款的参考价。3）进入盛产期水果树,要拍卖或用于清算的。对于龙眼、荔枝 长年生果树,其盛产期长达30年40年,甚至更长些,如按此作为计 价年数，每株总现值少则数百元、多则几千元，甚至成为万元树，采用“纯利分成”也难实施，通常采用3年一5年作为估价年数。例如, 28年生荔枝树拍卖，现年每株纯收益值210元,年利率5%,查Q值 表,5年的单株总现值为:T=EXQ=210X4.3295=909.20（元/株）