伟业长沙万科·万悦城项目营销报告

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1、伟业顾问1万科万科万悦城项目营销报告万悦城项目营销报告伟业顾问2没有题外话没有题外话我们今天只为解决问题而来我们今天只为解决问题而来一个目标：年销售一个目标：年销售25万方、万方、15亿元亿元伟业顾问3要实现目标我们须回答四个问题要实现目标我们须回答四个问题问题一：什么样的项目具备实现年销售问题一：什么样的项目具备实现年销售2525万方、万方、1515亿的条件？亿的条件？问题二：打造和明确我们实现问题二：打造和明确我们实现2525万方、万方、1515亿的基础和方向是什么？亿的基础和方向是什么？问题三：如何实现问题三：如何实现2525万方、万方、1515亿？亿？问题四：怎么突破问题四：怎么突破2

2、525万方、万方、1515亿的目标？亿的目标？伟业顾问4什么样的项目具备实现年什么样的项目具备实现年2525万方、万方、1515亿的条件？亿的条件？伟业顾问5快销典范、快销典范、20082008年全国销售冠军年全国销售冠军湘江世纪城湘江世纪城湘江世纪城湘江世纪城开发商：开发商：世纪金源集团规模：规模：占地面积约1700亩，总建筑面积约400万，商品房数量约20000套。地段地段：长沙开福区，湘江之滨，一江两河（浏阳河、捞刀河）汇聚之地物业类型与配套：物业类型与配套：项目建筑包括高层公寓、高级住宅，配套大型购物中心、超五星级标准酒店、一流名校、综合商业等多种物业类型。400万平超级大盘，25万平

3、配套商业；21个月销售1.6万套，月均761套。伟业顾问7项目详情项目详情大规模体量：总占地面积100万平方米，建筑面积400万平方米，总体容积率4.0；大配套建设：6.7万平米幼儿园与学校、6.6万平米商业及20万平米购物中心、六星级酒店。（外部有银行、小学、中学）；大交通条件：距市中心五一广场15分钟车程，多路公交直达，紧邻汽车北站和地铁一号线站点；大规划前景：城市北扩的大背景、沿江风光景观带建设、两馆一厅（2.5万方图书馆、2万方博物馆、1.5万方音乐厅）位于项目附近；全面产品线：90平米两居、130-150三居、170平米四居到250平米大平层公寓都有，面对刚性需求到高端需求一应俱全。

4、业内人士眼中的湘江世纪城业内人士眼中的湘江世纪城 实力：实力：09年量价齐升，而08年金融危机，导致大量开发商不敢开工或者极力延迟工期，致使市面上商品房存量不足。而湘江世纪城准现房发售，一次性建成十数栋，拥有大量现房。大势：大势：拿地初时，恰逢后续08年北辰92亿拍得全国天价地王。又逢长沙政府，于湘江河畔建造两馆一厅，图书馆，博物馆，音乐厅。再逢地铁规划贯穿，浏阳河隧道落成，大桥修建等。08年逢政府救市，区政府再次定向补助。低价：低价：08年通过低价甩卖近2500套的房源，同时加上开福区政府的补助，购房价格实际低至3000-4000左右，借势江景，提升全盘品质，顾客普遍觉得性价比高，吸引了大批

5、客户，造成全城热度，形成大量有效的口碑客户。推广：推广：09年继续借势，量足价稳，同时加大了推广，大举造势。其广告推广策略，一般都是以“造城、城市缔造者”自居。一般轻易不打广告，如果造势，则必是3大报纸，车身，电视等一起上，三大报纸必同时上2个半版以上，配合软文一起。销售：销售：内部分组竞争制，销售组内部竞争，末尾淘汰制。高薪高提，每个销售员月均3-5万的提成，让营销疯狂。一句话总结湘江世纪城：长沙性价比之王！伟业顾问9户型户型面积面积二房、小三房85-95三房、四房110-140四房、五房150-180产品结构及销量突破产品结构及销量突破2008年4-12月销售3021套；2009年1-11

6、月销售9867套；2008-2009年平均月销量761套。火爆场景火爆场景伟业顾问10项目基础条件项目基础条件 借助规划前景，借助两馆一厅，以及城市北扩规划起势；借助规划前景，借助两馆一厅，以及城市北扩规划起势；江景资源，一江两河交汇处，具有非常好的江景资源；江景资源，一江两河交汇处，具有非常好的江景资源；产品线全面，户型面积从产品线全面，户型面积从8585到到180180平米，产品涵盖面广，适应不同人群；平米，产品涵盖面广，适应不同人群；内部配套全，项目自身配套学校、商业街、购物中心；内部配套全，项目自身配套学校、商业街、购物中心；客户影响范围广，以一座城的名义满足所有人要求；客户影响范围广

7、，以一座城的名义满足所有人要求；交通通达，有多路公交车到项目地附近。交通通达，有多路公交车到项目地附近。项目操作策略项目操作策略 低价撬动全局，首次开盘以低于板块均价启动市场；低价撬动全局，首次开盘以低于板块均价启动市场；高价值区域先行，拥有良好配套和景观的区域先推出，吸引市场关注；高价值区域先行，拥有良好配套和景观的区域先推出，吸引市场关注；推广上全面开花，前期高密度的进行推广；推广上全面开花，前期高密度的进行推广；多渠道进行客户锁定，如启动大客户团购；多渠道进行客户锁定，如启动大客户团购；现场人气逼定，利用现场聚集的人气制造紧缺与恐慌感，让客户早下定。现场人气逼定，利用现场聚集的人气制造紧

8、缺与恐慌感，让客户早下定。伟业顾问11市场占位典范、市场占位典范、20082008年武汉销售冠军年武汉销售冠军武汉沿海赛洛城武汉沿海赛洛城开发商：开发商：沿海绿色家园发展有限公司规模：规模：总占地面积91万平方米，建筑面积145万平方米，总体容积率1.6 。物业类型与配套：物业类型与配套：物业类型为多层、小高层、高层、别墅。内部配套有五大主题公园、11万平米商业中心、引进6万平米北大附中幼儿园、北大附中中学，从幼儿园到中学教育。145万大盘，11万配套商业；2008年武汉销量冠军1227套，2009年武汉销量亚军1991套。分期建设总图分期建设总图四、五、六期待开发四、五、六期待开发伟业顾问1

9、4作为配套同样缺乏的武汉郊区大盘，沿海赛洛城通过什么进行市场占位？作为配套同样缺乏的武汉郊区大盘，沿海赛洛城通过什么进行市场占位？通过学区配套吸引刚性需求群体，尽管生活不便、交通不便、离市中心很远，但业主通过学区配套吸引刚性需求群体，尽管生活不便、交通不便、离市中心很远，但业主的孩子在这里可以受到良好的教育。的孩子在这里可以受到良好的教育。目前在售三期目前在售三期水晶学府主题定位水晶学府主题定位大社区大社区名校旁名校旁湖畔水晶公寓湖畔水晶公寓伟业顾问15北大附中幼儿园、北大附中武汉实验学校，从幼儿园到高中一站式教育配套。北大附中幼儿园、北大附中武汉实验学校，从幼儿园到高中一站式教育配套。伟业顾

10、问16项目详情项目详情 大规模体量：总占地面积91万平方米，建筑面积145万平方米，总体容积率1.6；大配套建设：五大主题公园、11万平米商业中心、6万平米北大附中；大交通条件：已有多路公交车通达社区，621路、713路、47路；资源条件：毗邻33万平方米的黄狮海，具有一定水景资源；全面产品线：多层、高层、别墅产品都有。伟业顾问17业内人士眼中的沿海赛洛城业内人士眼中的沿海赛洛城地理位置：已经到了三环外东西湖区了，交通很不方便，进城很麻烦，而且周边严重缺乏生活性的配套设施；购买人群：市区的人基本上不会买到那里，一般都是东西湖区一些台资企业的多一点，再就是古田西部买不起当地房子的人，还有就是西边

11、进城的一些外地人；配套建设：内部配套现在看来还好，至少商业街已经运行起来，能保证基本的生活，像药店、超市什么的都有了，教育配套还满全，幼儿园到中学都有，以后孩子上学方便，公交车现在看来也还好，引进了几路公交车，虽然远，但是能坐公交进城；销售价格：来买的人都是图个便宜，这里价格不高，应该比板块内均价要低，这是它能吸引到那么多人买的直接原因；推广层面：公交车广告非常多，市区到处都能看到，再就是东西湖和金银湖的户外也有些；一句话总结沿海赛洛城：价格便宜，内部配套不错！一句话总结沿海赛洛城：价格便宜，内部配套不错！伟业顾问18项目基础条件项目基础条件资源优势，邻近资源优势，邻近3333万平方米的黄狮海

12、，具有水景资源；万平方米的黄狮海，具有水景资源；生活性配套全，内部有商业街，五大主题公园，生活性配套全，内部有商业街，五大主题公园，1111万平米商业中心；万平米商业中心；引入公交，目前已引入引入公交，目前已引入621621路和路和737737路公交车，直达社区；路公交车，直达社区；教育配套，引进北大附中幼儿园、北大附中中学，从幼儿园到中学教育；教育配套，引进北大附中幼儿园、北大附中中学，从幼儿园到中学教育；项目操作策略项目操作策略低价撬动全局，以低于东西湖板块均价赢销量；低价撬动全局，以低于东西湖板块均价赢销量；市场定位，以优秀学区吸引刚需人群，作为其主力户型对接客户；市场定位，以优秀学区吸

13、引刚需人群，作为其主力户型对接客户；推广上全面开花，全市遍布公交车广告；推广上全面开花，全市遍布公交车广告；少推快销，少量多次加推，不断制造稀缺迹象；少推快销，少量多次加推，不断制造稀缺迹象；事件营销，北大附中学校开工典礼及学生夏令营活动造势。事件营销，北大附中学校开工典礼及学生夏令营活动造势。伟业顾问19郊区大盘配套典范、园区服务体系郊区大盘配套典范、园区服务体系杭州绿城杭州绿城蓝庭蓝庭开发商：开发商：杭州绿城集团规模：规模：占地面积约42万，总建筑面积约70万。物业类型与配套：物业类型与配套：项目建筑包括多层、高层和排屋产品。配套有幼儿园、少儿会所、老年活动中心、健康服务中心。项目位于杭州

14、副城临平郊区，项目位于杭州副城临平郊区，距离杭州主城距离杭州主城4040分钟车程，分钟车程，方位上临平大致相当于武汉方位上临平大致相当于武汉新洲区。新洲区。20102010年杭州生活品质市民年杭州生活品质市民体验日，绿城蓝庭是唯一体体验日，绿城蓝庭是唯一体验点。验点。通往杭州主城区通往杭州主城区绿城蓝庭绿城蓝庭蓝庭剪影蓝庭剪影20102010年上半年，蓝庭成交量占据余杭区前四强（余杭是杭州大年上半年，蓝庭成交量占据余杭区前四强（余杭是杭州大盘的集中之地）盘的集中之地）目前在售陶院1号楼颐养公寓（老年公寓），4层，70平米一房或两房，精装修。水景电梯景观公寓凌霄院组团2号楼4月开盘即售罄。下半年

15、即将推出地中海庭院洋房，东区已售罄，已有300余户入住。颐养公寓颐养公寓伟业顾问23项目详情项目详情 大规模体量：大规模体量：总占地面积42万，建筑面积70万，总体容积率1.7；大配套建设：大配套建设：东区7000休闲中心（配备大堂吧、休闲中心、健身房、棋牌室、桌球房，雪茄吧等）、20000 余商业中心（购物、休闲、娱乐、餐饮等各类商业服务）、运动中心（设有室内恒温泳池、室内篮球场、乒乓球馆、健身中心、网球场、攀岩等众多体育运动设施）、少儿活动中心（4点半学校、阅览室、花卉室、涂鸦室、多功能影院、体能运动中心）、1200健康服务中心（日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等服务)、老年活动中

16、心（老年大学、老年食堂、老年活动中心等）；大交通条件：大交通条件：有一路公交车到市区，离规划一号地铁线800米，同时开通社区巴士往临平和杭州；全面产品线：全面产品线：多层、高层、别墅产品都有，从90方以下小户型刚需及老年公寓到地中海庭院洋房、排屋都有。伟业顾问24业内人士眼中的绿城蓝庭业内人士眼中的绿城蓝庭 地理位置：地理位置：临平是杭州的乡下，蓝庭还在临平的郊区，是标准的乡下的乡下，完全没有交通条件，外部配套那更是谈不上，周边景观也没有；购买人群：购买人群：前期是些买不起杭州甚至临平的年青人，也有追着绿城品牌去的，后期配套上来了买的人多起来，逐渐有投资客跟进，后期也有很多养老的人去买；配套建

17、设：配套建设：内部配套还很不错，吃喝玩乐都能解决，绿城的物管那绝对是品牌，再加上绿城首个园区服务体系，对关爱老年人和儿童做得很好，让在外拼搏的中年人很安心，至于交通，还好了，在杭州买房子一般都有车的，以后地铁上来了更方便；销售价格：销售价格：在杭州绿城的房子一般都会比旁边的楼盘要贵个二三千，蓝庭刚起步的价格却不高，很能吸引人，买不起市区房子又想好品质的人能接受，但后期的价格也追涨起来了，主要是投资客太多；推广层面：推广层面：在杭州做了很多报纸广告，网络广告，绿城本身有很多内部资源，并且在黄龙那里有分展点，市区的人也容易了解；一句话总结蓝庭：都知道绿城的品质不错，社区服务更是锦上添花，就是现在价

18、格一句话总结蓝庭：都知道绿城的品质不错，社区服务更是锦上添花，就是现在价格不便宜！不便宜！伟业顾问25项目基础条件项目基础条件 口碑与品质基础，利用绿城在杭州的品牌号召力；口碑与品质基础，利用绿城在杭州的品牌号召力；配套服务全，内设老年大学、老年活动中心、少儿会所以及配套服务；配套服务全，内设老年大学、老年活动中心、少儿会所以及配套服务；引入交通，开通社区大巴，通往主城区；引入交通，开通社区大巴，通往主城区；产品线全面，多层、高层、排屋产品全覆盖；产品线全面，多层、高层、排屋产品全覆盖；客户基础面大，从刚需、改善、度假到养老一应俱全。客户基础面大，从刚需、改善、度假到养老一应俱全。项目操作策略

19、项目操作策略 低价撬动全局，以与区域板块均价持平入市打开局面；低价撬动全局，以与区域板块均价持平入市打开局面；事件营销，以首创园区服务体系展开体验活动扩大影响。事件营销，以首创园区服务体系展开体验活动扩大影响。伟业顾问26绿城园区服务体系绿城园区服务体系教育服务体系教育服务体系少儿会所少儿会所生活服务体系：生活服务体系：规划主题全龄、全程、全方位1、服务兼顾不同年龄人群需要 从小区配套服务设施的使用频率来说，家庭的主要成员大部分时间都用在工作上，而老人和小孩才是使用园区配套频率最高的人群，因此在生活服务体系的设定中，从根本上改变一般园区以中青年人为服务主体的规划特点，重点突出对老年人、儿童等特

20、殊人群的关爱。2、全方位生活服务 立足于项目自身配套基础上，根据客户需求特点，从“吃、喝、玩、乐、行、用”等各个角度对客户在园区的生活进行规划，满足客户在园区各方面生活所需。3、有形与无形服务并重 园区服务的内涵，从传统的、基础的营销服务和物业管理服务，延伸到对园区居民的健康、文化教育服务，更重要的是积极倡导园区文化生活的营建，开发商交给业主的不仅是一套房子，更积极主动地倡导和推动园区文化氛围，促进形成邻里互通，和谐开放，健康向上的园区文化生活。|一级健康服务一级健康服务|服务人群:所有集中居住在颐养组团内护理型公寓的老年人（缺乏部分生活自理能力的老年人）。主要面对园区内缺乏部分生活自理能力，

21、生活和健康状态需要依靠别人关照和护理的老年人，重点突出健康、保健、护理，承担更多的护理项目，不断提高他们的生活质量。服务内容：（1）排泄的护理（2）褥疮的预防与护理（3）各种引流管的护理（4）预约五大医院专家就诊服务，并由专职导医陪同就诊（5）专职护理员服务（6）陪同服务（看望朋友或代您探视朋友）（7）教导、组织各种趣味活动（太极拳、钓鱼、健康讲座等）（8）睡眠护理（9）中药煎服（10）安全护理（11）消毒与隔离护理|二级健康服务二级健康服务|服务人群:主要面对园区内生活可自理，但是参与社会活动缺乏，社会健康状态不佳的老年人。对他们的健康、保健、护理工作之重点放在提高生活质量上，在做好自我保健

22、的基础上，尽可能多的增加社会交流、减缓衰老进程。服务内容：（1）为老人洗涤衣物（2）协助老人做好生活护理（3）运动护理（4）及时巡视，及时观察病情，及时报告病情（5）每年体检一次，定期跟踪随访（6）心理护理（7）住家护理员服务（8）医生定期上门服务（9）生命体征的观察（10）饮食护理（11）专业宠物护理|三级健康服务三级健康服务|服务人群:面对“四维健康”的老年人，他们的身体、心理、社会和道德都处于完好的健康状态。其健康、保健的任务是更好、更长时间的维护这种状态。服务内容：（1）居家保洁服务（2）提供私人健康助理（3）为老人代购物品：杂志、车票、鲜花、食品、洗涤用品等（4）家庭护理员服务（5）

23、健康宣教（6）组织老人参加院内的各种文体及康复活动（7）园区提供紧急呼叫系统，医护人员24小时有应答（8）提供导医咨询服务（9）给药指导|四级健康服务四级健康服务|服务人群服务人群:所有园区各类年龄人群（包含老人、中青年、儿童、妇女）。服务内容：服务内容：（1）紧急救助呼叫系统:医护人员24小时应答（2）配备私人健康助理:私人健康助理提供全年健康咨询、预约等服务（3）建立健康档案:健康档案书面病历卡（4）基本体检:根据客户健康状况设计体检套餐，并陪同进行健康体检 连续2年的体检，可以进行历年健康状况的曲线对比分析，出具健康综合评估报告健康评估:预测个人未来5年内患冠心病、中风、糖尿病、肿瘤等各

24、种慢性疾病的危险性，并评估客户的生理年龄、精神压力以及营养状况等 根据个人健康状况及疾病发展趋势，分析主要健康问题，确定相关危险因素，并提供健康改善指导建议 制订周期性健康处方伟业顾问35这些项目拥有的基础与操盘策略共性这些项目拥有的基础与操盘策略共性伟业顾问36成功的郊区大盘须具备的基础条件成功的郊区大盘须具备的基础条件七星基础：七星基础：规划大势：规划大势：有政府规划层面的发展前景，如湘江世纪城，楼盘可卖前景；合理的产品构成：合理的产品构成：能满足市场上大部分客户群体的需要；完善的配套设施：完善的配套设施：打造丰富的配套弥补外部配套的不足，如蓝庭；广泛的客户基础：广泛的客户基础：能影响各层

25、级客户，老、中、青群体全覆盖，像蓝庭；良好的口碑基础：良好的口碑基础：市场积累的口碑效应为产品加分，带动购房者的跟进；交通的通达完善：交通的通达完善：本身需要交通的支撑，如没有则创造，如沿海、蓝庭。环境资源：环境资源：有独特稀缺的外部环境，如湘江世纪城；伟业顾问37八星策略：八星策略：低价撬动全局低价撬动全局，以与区域板块均价持平或低入市打开局面；推广全面开花推广全面开花：高调启动，成为全城焦点，如湘江世纪城、沿海；高价值区域先行高价值区域先行：先启动较好的位置销售，制造热点，如湘江世纪城；多渠道客户锁定多渠道客户锁定，如启动大客户团购，像湘江世纪城；独特市场占位独特市场占位：通过项目主要卖点

26、吸引主力客群，如沿海赛洛城；事件营销事件营销：通过项目的重大事件节点进行营销事件传播，如沿海、蓝庭。少推快销少推快销：少量多次加推，不断制造稀缺迹象；现场人气逼定现场人气逼定：利用现场聚集的人气制造紧缺与恐慌感，让客户早下定；成功的郊区大盘操盘策略成功的郊区大盘操盘策略伟业顾问38如何打造和明确我们实现年如何打造和明确我们实现年25万方、万方、15亿的基础和方向？亿的基础和方向？伟业顾问39基础和方向基础和方向项目解读项目解读伟业顾问40项目所在片区分析项目所在片区分析社会认知度较差社会认知度较差 贫穷贫穷 落后落后 偏远偏远 工业工业1 1、白沙洲片区概况、白沙洲片区概况 白沙洲地区是武汉市

27、的南大门，白沙洲地区是武汉市的南大门，东起东起107107国道、南至白沙洲大桥、西国道、南至白沙洲大桥、西临长江武金堤、北到巡司河，总面积临长江武金堤、北到巡司河，总面积近近1010平方公里，呈东北平方公里，呈东北西南走向。西南走向。目前已经建立武汉白沙洲长江公目前已经建立武汉白沙洲长江公路大桥与两岸相连，可直达沌口经济路大桥与两岸相连，可直达沌口经济开发区。开发区。白沙洲地区具有制造工业发展的白沙洲地区具有制造工业发展的悠久历史。片区的东南面临近黄家湖悠久历史。片区的东南面临近黄家湖大学城市。大学城市。伟业顾问41项目所在片区分析项目所在片区分析2 2、政府规划、政府规划白沙洲将规划成为白沙

28、洲将规划成为1010万人居住的新区万人居住的新区 2005-2015 2005-2015年，武汉新增住宅用地拟集中在中环线附近的汉口后湖、常青、金银湖；汉阳四年，武汉新增住宅用地拟集中在中环线附近的汉口后湖、常青、金银湖；汉阳四新、沌口；武昌南湖、白沙洲、汤逊湖等地。新、沌口；武昌南湖、白沙洲、汤逊湖等地。其中白沙洲片区将规划成为其中白沙洲片区将规划成为1010万人居住的新城。万人居住的新城。白沙洲新城北起八坦路，南抵中环线，西起武咸公路，东止京广铁路，面积白沙洲新城北起八坦路，南抵中环线，西起武咸公路，东止京广铁路，面积677.8677.8公顷。现公顷。现有人口有人口1.041.04万人，规

29、划居住人口万人，规划居住人口10.510.5万人。万人。按照规划，白沙组团公共绿地占按照规划，白沙组团公共绿地占19.1%19.1%，150150米宽的绿地将米宽的绿地将“泼绿泼绿”三环线沿线。此外居住三环线沿线。此外居住用地占用地占43.8%43.8%，道路广场和市政设施占，道路广场和市政设施占29%29%。实施情况：执行速度较缓，支持力度不强实施情况：执行速度较缓，支持力度不强伟业顾问42项目所在片区分析项目所在片区分析3 3、片区优势、片区优势 白沙洲江滩是武昌区沿江区域最长，且比较宽的一个片区，和汉口江滩宽度大致相当，适宜白沙洲江滩是武昌区沿江区域最长，且比较宽的一个片区，和汉口江滩宽

30、度大致相当，适宜做居住为主的城市功能组团；做居住为主的城市功能组团；白沙洲组团目前属于初步开发阶段，是武汉主城区中白沙洲组团目前属于初步开发阶段，是武汉主城区中“改旧创新改旧创新”非常难得的一片完整区域非常难得的一片完整区域，便于整体改造，可形成比较统一的开发风格，然后的发展潜力巨大。，便于整体改造，可形成比较统一的开发风格，然后的发展潜力巨大。4 4、片区劣势、片区劣势 该区域目前为武汉市的老工业区，聚集了大量的工厂、仓库等，居住价值还未被认可；该区域目前为武汉市的老工业区，聚集了大量的工厂、仓库等，居住价值还未被认可；该片区内的交通不便、配套缺乏，生活便利性差；该片区内的交通不便、配套缺乏

31、，生活便利性差；除除“居住新城居住新城”的概念外，政府目前对改区域的规划支持较少，执行速度较缓，支持力度不的概念外，政府目前对改区域的规划支持较少，执行速度较缓，支持力度不强，导致目前武汉市民对该区域的认知度较差。强，导致目前武汉市民对该区域的认知度较差。伟业顾问43片区形象：片区形象：片区宜居属性差，片区宜居属性差，缺配套缺配套 缺少远景规划缺少远景规划支持支持 相比武汉城区其他区域，相比武汉城区其他区域，改善进度较缓，力度不强改善进度较缓，力度不强伟业顾问44项目地块分析项目地块分析1 1、项目地理位置和所属区域现状、项目地理位置和所属区域现状 项目总体用地共分为分为项目总体用地共分为分为

32、A A、B B、CC、D D、E E块五块。块五块。目前规划开发目前规划开发A A、B B、CC三块。三块。A A地块被夹套河路、白沙四路、规划道路地块被夹套河路、白沙四路、规划道路A A、规划道路、规划道路B B等四路围合。等四路围合。B B地块独立于项目集中地块外，处于白沙四地块独立于项目集中地块外，处于白沙四路及项目内南北方向规划道路路及项目内南北方向规划道路A A的交汇处。的交汇处。CC地块被五金堤路、白沙四路、规划道路地块被五金堤路、白沙四路、规划道路A A、规划道路、规划道路B B等四路围合。等四路围合。CCA AB B规规 划划 道道 路路 A A白白 沙沙 四四 路路规规 划划

33、 道道 路路 B B武武 金金 堤堤 路路夹夹 套套 河河 路路A AB BD DCCE E项目北面聚集了大量工业项目北面聚集了大量工业/厂房，南临三环厂房，南临三环线，东南面为黄家湖大学城，所处区域可线，东南面为黄家湖大学城，所处区域可界定为界定为“初级工业阶段、学校引入期初级工业阶段、学校引入期”的的城乡结合处！城乡结合处！其中其中A A地块为万悦城地块为万悦城1 1、2 2期开发用地。期开发用地。伟业顾问45形状规整且规模较大形状规整且规模较大环境恶劣且交通不便环境恶劣且交通不便一线观江但江景不佳一线观江但江景不佳居住价值暂不被认可居住价值暂不被认可2 2、地块临界四周现状、地块临界四周

34、现状【东东】至夹套河路至夹套河路 邻工业区邻工业区【南南】至规划道路至规划道路 邻后期用地邻后期用地【西西】至武金堤路至武金堤路 邻长江邻长江【北北】至白沙四路至白沙四路 邻老旧居民区邻老旧居民区/拆迁区拆迁区五金堤路五金堤路项目至五金堤路岔口项目至五金堤路岔口白沙四路路口白沙四路路口工厂工厂/仓库仓库长江小学长江小学规划道路规划道路夹套河路夹套河路白沙四路白沙四路项目地块分析项目地块分析伟业顾问46拆迁工作基本完成，前期筹备拆迁工作基本完成，前期筹备时间较为充裕，可先包装工地时间较为充裕，可先包装工地现场，营造项目形象，为项目现场，营造项目形象，为项目入市作形象准备。入市作形象准备。3 3、

35、项目地块现状、项目地块现状 地块内基本完成拆迁。地块内基本完成拆迁。仅项目南边有部分耕地。仅项目南边有部分耕地。项目地块分析项目地块分析伟业顾问47武武 金金 堤堤 路路五金堤路五金堤路南接规划道路B东接107国道（中山路路口）车道双车道道路全宽10米影响力 白沙四路白沙四路西接五金堤路 东接白沙洲大道车速40公里/小时车道双向六车道道路全宽40-60米道路等级城市次干道I级影响力 规划道路规划道路B B西接五金堤路 东接白沙洲大道道路全宽20米影响力 夹套河路夹套河路南接规划道路 东接白沙四路道路全宽40米影响力 4 4、项目周边道路通达情况、项目周边道路通达情况CCA AB B规规 划划

36、道道 路路 A A白白 沙沙 四四 路路规规 划划 道道 路路 B B夹夹 套套 河河 路路公交公交站场站场白沙四路将来的通达性白沙四路将来的通达性将最好，而且临近公交将最好，而且临近公交站场，可作为项目出入站场，可作为项目出入的主干道。的主干道。项目地块分析项目地块分析伟业顾问48项目位于项目位于“工业发展初期、学校引入阶工业发展初期、学校引入阶段段”，周边配套严重缺乏，无法满足人，周边配套严重缺乏，无法满足人们的日常生活。们的日常生活。1 1、地块周边配套、地块周边配套 地块周边配套较差，属于地块周边配套较差，属于“工业发展初期、工业发展初期、学校引入阶段学校引入阶段”。中高档社区：中大长

37、江紫都；中高档社区：中大长江紫都；金融机构：金融机构：中国建设银行等，大多中国建设银行等，大多集中在白沙集中在白沙洲大道；洲大道；教育机构：长江小学、长江紫都中山小学、教育机构：长江小学、长江紫都中山小学、实验小学、青菱中学等；但东南方向有黄家湖校实验小学、青菱中学等；但东南方向有黄家湖校区，已入驻部分大学；区，已入驻部分大学；医疗机构：医疗机构：白沙洲医院、青菱乡卫生院、白沙洲医院、青菱乡卫生院、红十红十字会白沙洲医院老年护理院字会白沙洲医院老年护理院等；等；工业：白沙洲都市工业园工业：白沙洲都市工业园 农副业：白沙洲农副产品大市场有限公司农副业：白沙洲农副产品大市场有限公司 大型企事业单位

38、：白沙洲人民法庭、白沙洲电大型企事业单位：白沙洲人民法庭、白沙洲电信局、中国铁通白沙洲营业厅等信局、中国铁通白沙洲营业厅等项目配套分析项目配套分析伟业顾问49本项目目前的交通极不通达，但项目地块周边有两本项目目前的交通极不通达，但项目地块周边有两处公交站场，便于后期引入公交系统，随着公交站处公交站场，便于后期引入公交系统，随着公交站点的覆盖，该地段的居住价值也将同步提升。点的覆盖，该地段的居住价值也将同步提升。2 2、地块周边交通、地块周边交通 项目周边路网密集，公交系统便利项目周边路网密集，公交系统便利 交通路网：地块四面临路，连接沿江武金堤路、三交通路网：地块四面临路，连接沿江武金堤路、三

39、环线、白沙洲大道等，但路况不佳。环线、白沙洲大道等，但路况不佳。公交站点：公交站点：564564、907907等路终点站距地块等路终点站距地块800800米。米。白沙州大道上公交车较多，但距地块有白沙州大道上公交车较多，但距地块有10001000米。紧邻米。紧邻地块有两处公交站场用地，未来可方便引入公交系统地块有两处公交站场用地，未来可方便引入公交系统。其他：其他：20102010年底武咸公路改造完成、年底武咸公路改造完成、20112011年白沙年白沙洲大道全线畅通、洲大道全线畅通、20152015年杨泗港过江隧道完工开通。年杨泗港过江隧道完工开通。白沙洲大道白沙洲大道杨泗港过江隧道杨泗港过江

40、隧道 武咸公路武咸公路项目配套分析项目配套分析伟业顾问50武咸公路（改造）武咸公路（改造）全长约7.2公里高架主线北接武昌梅家山立交 南接三环线青菱立交 车速60公里/小时车道双向六车道道路全宽40-60米开工时间2009年5月27日通车时间通车时间预计预计20102010年底年底重大利好：拉近武汉与咸重大利好：拉近武汉与咸宁之间的距离宁之间的距离武咸公路武咸公路项目配套分析项目配套分析伟业顾问51白沙洲大道白沙洲大道“主线快速高架主线快速高架+地面辅道地面辅道”全长约7.5公里北接一环线南接三环线青菱立交相交二环线车速60公里/小时车道双向六车道道路全宽50-70米开工时间2009年5月27

41、日通车时间通车时间预计预计20112011年年重大利好：三环线至武昌重大利好：三环线至武昌火车站仅需约火车站仅需约8 8分钟分钟白沙洲大道白沙洲大道项目配套分析项目配套分析伟业顾问52杨泗港过江隧道杨泗港过江隧道 杨泗港过江隧道杨泗港过江隧道全长约3.1公里西接汉阳杨泗港 东接武昌八坦路 与白沙洲大桥距离3公里与长江一桥距离5.4公里开工时间目前为前期筹备期通车时间通车时间预计预计20152015年年利好：连通二环线，八坦利好：连通二环线，八坦路至杨泗港仅需几分钟路至杨泗港仅需几分钟项目配套分析项目配套分析伟业顾问533 3、项目内部配套、项目内部配套 本项目目前规划有本项目目前规划有1 1万

42、集中式商业，万集中式商业，位于位于1616号地块。号地块。0.50.5万大型超市（拟为武商量贩）万大型超市（拟为武商量贩）0.50.5万社区商业及会所万社区商业及会所 另外规划一期建设并开放幼儿园，另外规划一期建设并开放幼儿园，后期将引入小学。后期将引入小学。后续长征村地块将有约后续长征村地块将有约1111万方商业万方商业规划，将考虑设施大型综合性商业体。规划，将考虑设施大型综合性商业体。从以上可见，真正可被住户享受到的内部配套仅有从以上可见，真正可被住户享受到的内部配套仅有0.50.5万的大型超市、万的大型超市、0.50.5万的社区商业万的社区商业及会所以及及会所以及0.340.34万的社区

43、幼儿园。万的社区幼儿园。而相对于周边配套的严重缺乏，这些基本的配套设置，如何满足客户的生活需求？而相对于周边配套的严重缺乏，这些基本的配套设置，如何满足客户的生活需求？项目配套分析项目配套分析伟业顾问541 1、项目平面规划、项目平面规划 总建筑面积：约总建筑面积：约4040余万余万 住宅面积：住宅面积：40.740.7万万 幼儿园面积：幼儿园面积：0.340.34万万 商业面积：商业面积：1 1万（万（50005000 超超市、市、5000 5000 社区商业社区商业+会所会所）规模大、高容积率大盘规模大、高容积率大盘1 1、无低密产品，因此产品形、无低密产品，因此产品形态较为单一，与目前市

44、场主流态较为单一，与目前市场主流产品同质产品同质2 2、商业配套较为缺乏，商业、商业配套较为缺乏，商业面积仅约面积仅约1 1万，能否有效吸万，能否有效吸引客户，促进销售？引客户，促进销售？项目规划分析项目规划分析伟业顾问55项目规划分析项目规划分析价值分级价值分级顶级：顶级：高级：高级：均衡：均衡：综合配综合配套区套区较差：较差：2 2、项目分区价值分析、项目分区价值分析 区域区域为项目临江一线为项目临江一线观景地段，价值潜力大；观景地段，价值潜力大；区域为项目中处于项区域为项目中处于项目内部的核心区域，价值目内部的核心区域，价值较高；较高；区域区域为项目临街区域为项目临街区域，价值均衡；，价

45、值均衡；区域为项目独立于项区域为项目独立于项目地块聚集区域外的小面目地块聚集区域外的小面积区域，价值感较差。积区域，价值感较差。除独立区域外，其他除独立区域外，其他分区的价值均较为理想分区的价值均较为理想伟业顾问563 3、项目户型分析、项目户型分析 两房：三房两房：三房=3=3：1 1：80808888平米两房平米两房 107107平米三房（平米三房（3434层产品）层产品）72-8172-81平米两房平米两房 9696平米三房（平米三房（1818层产品）层产品）1 1、户型产品参照魅力之城（但无拓展面积），、户型产品参照魅力之城（但无拓展面积），户型产品设计成熟；户型产品设计成熟；2 2、

46、新政环境下，主打首置，而且由于目前该、新政环境下，主打首置，而且由于目前该区域的居住价值尚不被认可，因此本项目的主区域的居住价值尚不被认可，因此本项目的主力户型为总价在力户型为总价在4444万左右两房，其次为总价万左右两房，其次为总价5555万左右小三房，符合市场需求。万左右小三房，符合市场需求。项目规划分析项目规划分析伟业顾问571 1、项目一线邻江观景地段、项目一线邻江观景地段 项目地处一线邻江观景地段，项目地处一线邻江观景地段，“稀缺稀缺”特质。特质。2 2、项目规模较大、项目规模较大 项目总体规划约百万余方，目前计划率先开发项目总体规划约百万余方，目前计划率先开发4040余万方，大规模

47、居住社区。余万方，大规模居住社区。3 3、万科品牌、万科品牌 万科物业万科物业 开发商及金牌物业的品牌，品质有保障。开发商及金牌物业的品牌，品质有保障。4 4、精巧设计户型、精巧设计户型 万科全面家居解决系统，户型设计成熟实用。万科全面家居解决系统，户型设计成熟实用。5 5、高品质品牌精装修、高品质品牌精装修 节省装修时间及精力，而且入住门槛低，轻松入住无烦恼。节省装修时间及精力，而且入住门槛低，轻松入住无烦恼。项目优势：项目优势：项目项目SWOTSWOT分析分析伟业顾问581 1、无公交线路可达、无公交线路可达 距离项目距离项目最近的公交站点约最近的公交站点约800800米，目前项目交通极为

48、不便。米，目前项目交通极为不便。2 2、外部配套缺乏、外部配套缺乏 项目周边配套，如学校、医疗、金融、娱乐、餐饮等都严重缺乏。项目周边配套，如学校、医疗、金融、娱乐、餐饮等都严重缺乏。3 3、内部配套不足、内部配套不足 目前仅规划配备了目前仅规划配备了0.50.5万的大型超市、万的大型超市、0.50.5万的社区商业及会所以及社区幼儿园。万的社区商业及会所以及社区幼儿园。4 4、所处地段目前认知度低、所处地段目前认知度低 该区域属于该区域属于“工业初级发展阶段及学校引入阶段工业初级发展阶段及学校引入阶段”，周边无居住社区聚集，武汉市民对该，周边无居住社区聚集，武汉市民对该地段的居住价值尚无认知。

49、地段的居住价值尚无认知。项目劣势：项目劣势：项目项目SWOTSWOT分析分析伟业顾问595 5、目前的周边环境相对较差、目前的周边环境相对较差 项目东南面目前有大量工厂及仓库聚集，部分工厂排放烟废气，对空气质量有一定影响。项目东南面目前有大量工厂及仓库聚集，部分工厂排放烟废气，对空气质量有一定影响。6 6、目前该区域无较大的政府规划支持、目前该区域无较大的政府规划支持 该区域暂无政府的重大规划支持，短期内难以拔升客户对该区域的认同感。该区域暂无政府的重大规划支持，短期内难以拔升客户对该区域的认同感。7 7、容积率较大、容积率较大 项目内部的住宅以高层为主，容积率相对较大。项目内部的住宅以高层为

50、主，容积率相对较大。8 8、户型产品较为单一、户型产品较为单一 主力户型为主力户型为80808888平米两房、平米两房、107107平米三房（平米三房（3434层产品）；层产品）；72-8172-81平米两房、平米两房、9696平米三房平米三房（1818层产品）。两房和三房的比例为层产品）。两房和三房的比例为3 3：1 1，产品较为单一。，产品较为单一。项目劣势：项目劣势：项目项目SWOTSWOT分析分析伟业顾问601 1、目前市场环境较为严峻、目前市场环境较为严峻 新近的房地产市场政策对房地产市场的影响还在持续进行中，投资客基本被阻断，客群更新近的房地产市场政策对房地产市场的影响还在持续进行

51、中，投资客基本被阻断，客群更为单一，购房者也更为敏感和冷静。为单一，购房者也更为敏感和冷静。2 2、目前项目周边竞品会极大的分流我们的客户、目前项目周边竞品会极大的分流我们的客户 中大长江紫都还有大量未开发销售的住宅，其地段也更为靠近武昌中心，因此在日后必然中大长江紫都还有大量未开发销售的住宅，其地段也更为靠近武昌中心，因此在日后必然会极大的分流我们的客户。会极大的分流我们的客户。3 3、周边地块的潜在竞争对手、周边地块的潜在竞争对手 例如湖北联立投资大型商住用地的开发将会分流我们的客户。例如湖北联立投资大型商住用地的开发将会分流我们的客户。项目威胁点：项目威胁点：项目项目SWOTSWOT分析

52、分析伟业顾问611 1、目前市场政策大大提高入住门槛，反而为本项目创造了机会、目前市场政策大大提高入住门槛，反而为本项目创造了机会 本项目目前预计总价大约在两房本项目目前预计总价大约在两房4444万，三房万，三房5555万，而且是精装修入住，入住成本相对武汉万，而且是精装修入住，入住成本相对武汉中心及副中心等区域房源或未装修房源要更低。中心及副中心等区域房源或未装修房源要更低。2 2、区域内性价比最高，价格吸引力强、区域内性价比最高，价格吸引力强 目前周边除中大长江紫都外，基本无商品房销售，本项目可成为该区域中性价比最高楼盘，目前周边除中大长江紫都外，基本无商品房销售，本项目可成为该区域中性价

53、比最高楼盘，价格的吸引力更为突出。价格的吸引力更为突出。项目机会点：项目机会点：项目项目SWOTSWOT分析分析伟业顾问62项目现实情况与可实现年销售项目现实情况与可实现年销售1515万方、万方、2525亿所需具备条件的差异对比亿所需具备条件的差异对比七星基础七星基础本项目情况本项目情况规划大势规划大势拥有政府规划层面的发展前景，如湘江拥有政府规划层面的发展前景，如湘江世纪城，楼盘可以卖前景世纪城，楼盘可以卖前景基本无政府规划支持基本无政府规划支持环境资源环境资源有独特稀缺的外部环境，如湘江世纪城有独特稀缺的外部环境，如湘江世纪城一线江景，稀缺资源，但价值未体现一线江景，稀缺资源，但价值未体现

54、产品构成产品构成能满足市场上大部分客户群体的需要能满足市场上大部分客户群体的需要主力户型为主力户型为80808888平米两房、平米两房、107107平米三平米三房（房（3434层产品）；层产品）；72-8172-81平米两房、平米两房、9696平平米三房（米三房（1818层产品），产品较为单一。层产品），产品较为单一。配套设施配套设施打造丰富的配套弥补外部配套的不足，打造丰富的配套弥补外部配套的不足，如蓝庭如蓝庭外部配套严重缺乏，内部配套也不足。外部配套严重缺乏，内部配套也不足。客户基础客户基础能影响各层级的客户，如老、中、青群能影响各层级的客户，如老、中、青群体全面覆盖，像蓝庭体全面覆盖，像

55、蓝庭从目前的新政影响及户型产品构成来看，从目前的新政影响及户型产品构成来看，本项目将主打刚需需求，客群相对单一本项目将主打刚需需求，客群相对单一品质基础品质基础市场积累的口碑效应会为产品加分，带市场积累的口碑效应会为产品加分，带动购房者的跟进动购房者的跟进万科是地产行业领跑者，品质为市场和客万科是地产行业领跑者，品质为市场和客户所认可，并且有相当数量的品牌追随者户所认可，并且有相当数量的品牌追随者交通情况交通情况本身需要交通的支撑，如没有则创造交本身需要交通的支撑，如没有则创造交通条件，如沿海引入公交路线通条件，如沿海引入公交路线目前交通不通达，最近的公交站点距离项目前交通不通达，最近的公交站

56、点距离项目目800米，但项目地块旁边有两处公交站米，但项目地块旁边有两处公交站场，方便后期公交线路的引进。场，方便后期公交线路的引进。伟业顾问63基于项目弱势的策略方向基于项目弱势的策略方向项目现状一：项目现状一：所在片区基本无政府规划支持所在片区基本无政府规划支持项目运营总体策略项目运营总体策略.原则一：原则一：短期内放弃以政府规划支持做为项目主打方向，依靠万科品牌和项目定位，短期内放弃以政府规划支持做为项目主打方向，依靠万科品牌和项目定位，强化产品自身品质、完善配套。强化产品自身品质、完善配套。项目现状二：项目现状二：一线江景，稀缺资源，但未开发，价值未体现一线江景，稀缺资源，但未开发，价

57、值未体现项目运营总体策略项目运营总体策略.原则二：原则二：暂不以一线江景资源作为项目主要卖点，而仅作为项目附加值及该项目的暂不以一线江景资源作为项目主要卖点，而仅作为项目附加值及该项目的长远利好来吸引客户。长远利好来吸引客户。伟业顾问64项目现状三：户型产品较为单一项目现状三：户型产品较为单一项目运营总体策略项目运营总体策略.原则三：原则三：对位首置客群，但尽量扩大客户区域及层级。对位首置客群，但尽量扩大客户区域及层级。项目现状四：外部配套严重缺乏、内部配套不足项目现状四：外部配套严重缺乏、内部配套不足项目运营总体策略项目运营总体策略.原则四：原则四：增建内部配套，解决客户的生活需求，尽量满足

58、客户的精神需求。增建内部配套，解决客户的生活需求，尽量满足客户的精神需求。伟业顾问65项目现状五：客群以首置为主，较为单一项目现状五：客群以首置为主，较为单一项目运营总体策略项目运营总体策略.原则五：原则五：营造全年龄全功能的项目形象，尽量影响各层级的客户，如老、中、青群营造全年龄全功能的项目形象，尽量影响各层级的客户，如老、中、青群体全面覆盖。体全面覆盖。项目现状六：万科是地产行业领跑者，品质为市场和客户所认可，并且有相当数量的品牌追随者。项目现状六：万科是地产行业领跑者，品质为市场和客户所认可，并且有相当数量的品牌追随者。项目运营总体策略项目运营总体策略.原则六：原则六：在万科品牌基础上，

59、进一步树立项目形象。在万科品牌基础上，进一步树立项目形象。伟业顾问66项目现状七：目前交通不可达，最近的公交站点距离项目项目现状七：目前交通不可达，最近的公交站点距离项目800800米，但项目地块旁边有两处公交站场，米，但项目地块旁边有两处公交站场，方便后期公交线路的引进。方便后期公交线路的引进。项目运营总体策略项目运营总体策略.原则七：原则七：首要解决交通问题，首要解决交通问题，引入公交线路或者开通社区巴士，尽量改善交通环境引入公交线路或者开通社区巴士，尽量改善交通环境。由于本项目的容积率较高，产品形态单一，内部配套明显不足，因此对产品自身的要求会由于本项目的容积率较高，产品形态单一，内部配

60、套明显不足，因此对产品自身的要求会特别高，只有加强项目号召力，增强项目和目标人群的对应性、产品品质，并且合理控制特别高，只有加强项目号召力，增强项目和目标人群的对应性、产品品质，并且合理控制产品单总价，才有可能达成产品单总价，才有可能达成2525万方、万方、1515亿的年销售目标。亿的年销售目标。伟业顾问67基础和方向基础和方向市场分析市场分析伟业顾问68市场分析市场分析 宏观市场分析宏观市场分析政策走势研判政策走势研判 中观市场分析中观市场分析武汉市场武汉市场 微观市场分析微观市场分析板块市场板块市场伟业顾问6969基础和方向基础和方向市场分析市场分析宏观市场分析宏观市场分析政策走势政策走势

61、伟业顾问70宏观政策分析宏观政策分析中央摸底楼市调控市场反应中央摸底楼市调控市场反应 担心政策误担心政策误伤经济伤经济7月月9日日政策走向有变？政策走向有变？伟业顾问7171房产新政四大困局房产新政四大困局伟业顾问7272 经济环境不同经济环境不同：0808年房地产调控恰逢经济危机，政府为保经济为房地产年房地产调控恰逢经济危机，政府为保经济为房地产“松绑松绑”，当前经济形势趋稳，当前经济形势趋稳，调控半途而废可能性较小调控半途而废可能性较小 货币政策背景不同货币政策背景不同：0808年处在货币紧缩的背景下，而现在仍然执行适度宽松的货币政策，市场资金充裕；年处在货币紧缩的背景下，而现在仍然执行适

62、度宽松的货币政策，市场资金充裕；供应层面不同供应层面不同：当前可售房源的紧张程度、开发商资金的宽裕程度好于当前可售房源的紧张程度、开发商资金的宽裕程度好于0808年；年；市场反应将有所不同市场反应将有所不同：0808年市场被动调整，开发商反应较慢，本次调整开发商将迎来更快的反应速度。年市场被动调整，开发商反应较慢，本次调整开发商将迎来更快的反应速度。此轮调整并不是房地产长期拐点，更不会造成房地产的崩溃，但调整速度将此轮调整并不是房地产长期拐点，更不会造成房地产的崩溃，但调整速度将快于快于0808年，与年，与0707年年9.279.27政策相比，力度更强，但背景有诸多不同。政策相比，力度更强，但

63、背景有诸多不同。伟业顾问7373观点观点1 1：楼市平稳：楼市平稳 20102010年被压抑的刚需市场，将会在年被压抑的刚需市场，将会在20112011年良性释放，楼市成交量将会增大，年良性释放，楼市成交量将会增大，“价跌量升价跌量升”带动楼市回暖，并驱动房地产经济平稳向前；带动楼市回暖，并驱动房地产经济平稳向前；观点观点2 2：供需对位：供需对位 经历经历20102010年调控，年调控，20112011年入市产品将着重针对刚需，年入市产品将着重针对刚需，9090以下小户型将是以下小户型将是主角；主角；观点观点3 3：市场理性市场理性 2011 2011年市场供应量加大，不会出现年市场供应量加

64、大，不会出现0909年疯抢的局面；由于国家系列调控措施，年疯抢的局面；由于国家系列调控措施，开发商与购房者日趋理性，特别是投资投机者将会有所收敛，开发商与购房者日趋理性，特别是投资投机者将会有所收敛，20112011年盲目购房者年盲目购房者将减少。将减少。20112011年，年，楼市将何去何从？楼市将何去何从？伟业顾问7474武汉房地产市场武汉房地产市场基础和方向基础和方向市场分析市场分析中观市场分析中观市场分析伟业顾问7575 武汉依托原有内需型经济基础，借势全国经济稳步向前发展，客户消费意愿武汉依托原有内需型经济基础，借势全国经济稳步向前发展，客户消费意愿强烈，强烈，2010-201120

65、10-2011年经济将平稳向前。年经济将平稳向前。中观市场分析中观市场分析1 1、武汉经济形势分析、武汉经济形势分析经济增长2009年GDP增长幅度达到13.7%；预计2010年武汉GDP增长将保持10%以上，武汉GDP增长主要依靠内需拉动。投资力度2009年，在销售形式火爆，价格高涨的背景下，武汉开发商大笔揽金，这也为 开发商2010年的房地产开发囤积了大量的资金。消费潜力2010年4月，武汉CPI增长2.5%，物价普遍上涨，通货膨胀压力严重，促使投资 者和消费者用房产进行货币增值和保值的意愿强烈。伟业顾问76762 2、武汉住宅市场分析、武汉住宅市场分析供应总量2010年5月，受新政影响，

66、新增供应面积同比减幅18.60%。2009年充分去化了 08年的房屋存量，库存压力变小。新政前后武汉楼市供求关系图新政前后武汉楼市供求关系图伟业顾问7777成交总量2010年5月，商品房成交量持续萎缩，商品房市成交面积环比跌幅25%，新政之 后，新房和二手房销量大幅下滑，较去年同期分别减少61%和31%。新政前后武汉楼市成交量变化图新政前后武汉楼市成交量变化图伟业顾问7878 09 09年库存逐步去化，住宅供应量有所缩减。成交量受新政影响下滑，价格回年库存逐步去化，住宅供应量有所缩减。成交量受新政影响下滑，价格回落，短期内武汉住宅仍将持续落，短期内武汉住宅仍将持续“量降量降”态势，下半年进入开发商与客户博弈期。态势，下半年进入开发商与客户博弈期。价格水平新政之前，武汉商品住宅价格普涨，特别是中心区房价开始出现飙升，部分楼 盘上涨30005000元/平方米。新政后，新房、二手房价格基本稳定，涨跌均 在0.2%.新政前后武汉楼市成交均价变化图新政前后武汉楼市成交均价变化图伟业顾问7979 2010 2010年武汉土地市场近郊与郊区供应量明显加大，集中放量时间多集中于未年武汉土地市场近郊与郊