万科采购管理制度及流程(内部资料)

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1、万科采购管理体系介绍万科采购管理体系介绍我们的工作思路探索采购的工作目标？采购的工作目标？通过各种形式的采购确定符合建筑效果、确保工程质量、满足工程进度、同时具有价格竞争优势、合作良好的材料、设备、部品、工程分包方面的资源供方，提升工程建设效益。采购管理过程要解决7方面的问题1采购方式的选择？2确定采购标的建筑效果、技术性能特性等方面的问题？3标的工程施工要求、采购标的的界面？4标的单位、数量及其计量、造价结算方 式？5资源供方搜寻、筛选、考察，确定投标入围单位？6选择、确定中标单位的标准、程序？7采购过程的组织？万科是如何解决此7个方面的问题1采购方式的选择A、招标邀请招标、公开招标 万科规

2、定凡采购金额大于10万以上，且具有足够供方资源可供选择的标的，必须进行网上公开招标。B、非招标方式110万以下小额采购需进行比价210万以上a、能保证效果的供给资源缺乏，b、国有垄断自来水、电力等免招标程序考虑工作量，保证入围单位质量，一般均采用邀请招标，3家以上，4-5家最为适宜2确定采购标的建筑效果、技术性能特性等方面的问题？A、建筑效果色彩、质感、形式、建筑功能譬如铝合金门窗开启、空调配置设计管理部职责 万科在进行采购之前，会要求设计管理部提出明确的建筑效果要求，或提供样板；在设计管理部未能提出明确建筑效果，可提出由采购管理部提供一至两家配合单位供给商，提供样品并与设计管理部共同研究探讨

3、确定建筑效果；如确实需要，如铝合金门窗，可要求配合单位试制样品，供设计管理部确认。确定采购标的建筑效果、技术性能特性等方面的问题？B、技术性能特性 技术性能特性材质、材质的力学性能、化学性能、材质的加工处理等方面的属性。采购管理部职责3标的工程施工要求、采购标标的工程施工要求、采购标的的界面？的的界面？工程管理部职责工程管理部职责A、工程施工要求施工工艺，施工过程控制，施工管理等方面的要求。B、采购标的的界面1标段划分2采用分包、甲供、甲定乙供譬如石材招标3工作界面的处理：总包单位对分包单位、供给商如何管理；各自的工作边界；水电费的处理；给与分包单位、供给商的工作面；工期要求等解决2、3以后应

4、整理完成的工作成果1对外的在招标文件中使用的技术要求、技术标编制要求2对内的技术标评审要点及其权值4标的单位、数量及其计量、造价结算方式？本钱管理部职责在万科，此局部工作内容，会形成一个招标文件的一个分项文件经济标编制要求很显然的一个事情，经济标编制要求的编写是在技术要求及技术标编制要求完成的根底上进行，只有明确了采用了怎样的产品，工作界面，工作范围，经济标编制要求才有的放矢。另外，经济标评审标准一般情况下5资源供方搜寻、筛选、考察，确定投标入围单位？1资源供方的搜寻：门户开放原那么公司内部任何部门、任何人员都可以向采购管理部推荐适合在公司工程中合作的工程单位、分包单位、供给商。2筛选资质预审

5、文件预审合格，进入考察程序5资源供方搜寻、筛选、考察，确定投标入围单位？3考察在万科中，对供给商、分包单位有如下分级：A、试用供方考察通过B、合格供给商在工程中有过合作，并经工程管理部考核合格C、优秀供给商在工程中有过合作，并经工程管理部考核优秀D、战略供给商6选择、确定中标单位的标准、程序A、选择确定中标单位的标准万科书面的准那么：综合评分最高者万科实际操作的结果：经评审的合理最低价为何呢？12实际操作上，只允许邀请最低价、次低价进行询标3为了保证万科在合作单位中的形象、以及其上市公司符合审计的要求4其产品定位，而非精品定位6选择、确定中标单位的标准、程序B、程序1采购管理部根据收集、整理投

6、标文件2将技术标分发给工程经理部、工程管理部、设计管理部；经济标发送给本钱管理部。3采购管理部、工程经理部、工程管理部、设计管理部对技术标进行评审并打分；本钱管理部作经济标分析。4选择单位进行约谈。5汇总、会签标书评审表6填写定标意见，请招投标领导小组会签。7发布中标通知书7采购过程的组织？采购管理部职责A、工程采购筹划阶段1工程经理部工程管理部编制工程节点控制方案2采购管理部根据工程采购控制表7采购过程的组织？采购管理部职责B、单项采购实施123对外程序中的招标文件由采购管理部编写万科四季花城WonderLand2001年度品牌攻击战Brand Ad.Strategy观点：1、以前的四季花城

7、是万科地产的四季花城，今天的四季花城是深圳人的四季花城；四季花城的业主形态是深圳非常有活力的白领中坚阶层，其本身就是社会的活泼因子，随着其入伙后所带动的生活圈范畴，已经远远超越一个楼盘的影响力，形成了四季花城品 牌的概念；如果统计从开始到现在到四季花城的人流量累积指标，可以非常明显地左证其 社会的品牌影响力；2、以前的四季花城讲的是房子，今天的四季花城讲的是生活；由于2000年四季花城开始进入入伙阶段，2000年入伙的量逐步逐步在增加，以前买家关心 的是房子的问题，今天买家最想看到的是四季花城的社区生活；布局：四季花城整合品牌攻击战社区生活品牌社会影响品牌四季花城美丽人情味的社区四季花城方方面

8、面融入你的生活 1+1联手影响力:社会影响力+四季花城渗透影响力3月每家一棵树植树节电视台 深视健身房背景、周末大赢家 4月母亲节 SouFun.con 四季花城背景5月红5月美少年团委 联合儿童夏令营6月儿童绘画比赛 华强北 户外广告牌或深南路7月儿童夏令营 地产展销会 专业地产展8月老年美丽特训营 特区报 社区生活广告9月家庭趣味运动会 商报 新闻10月中秋节 摄影家协会 摄影展11月美丽集市 深圳设计家 前卫艺术展12月圣诞节 深圳周刊 四季花城深圳人征文 深圳航空 四季花城号象川航骄子号 销售概念 3期/4期正式销售嘉年华作战：2001年度整合品牌攻击方案2001年3月 4月 5月 6

9、月 7月 8月 9月 10月 11月 12月战术1 战术5 战术7 战术9 战术11 战术13 战术15 战术17 战术19 战术21 植树节 4期开盘 美少年 4期公开出售 儿童夏令营 老人美丽营 欢乐大本营 中秋联谊会 美丽集市 圣诞节狂欢 每家一棵树 战术2 战术6 战术8 战术10 战术12 战术14 战术16 战术18 战术20 战术22SouFun 春交会 Openday 周末大赢家 狂欢节 摄影展 秋交会 国庆家品牌 深圳航空 入伙2年纪念 战术3 进攻华强北 战术4深视健身房3月份作战方案：工程 2001.3月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

10、15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 F F F F F1、每家一棵树 *2、SouFun *-*3、攻击华强北 *-*4、深视健身房 *-*5、深圳特区报 *6、深圳商报 *7、深圳周刊 *战术1：共建美丽家园市场契机：植树节竞争特点：已入住社区，具有非常好的社区气氛；核心目标：3月份是一年的开始，众多楼盘都将在3月入市，其他楼盘的广告都在讲房子，四 季花城以其独特的活动方式，以鲜明的形象跳出来，吸引关注点，并建立品牌亲 和力；对内通过植树节活动，建立业主共建家园的参与性，植树、业主可以挂牌、业主 可以维护物业管理做后盾，让树与

11、业主一同成长；执行策略：3月8日开始通知业主/邀请相关政府人员 3月16日前物业公司需要完成植树准备：树种、树坑、水桶、铁锹、水源、现场形象墙 3月17日上午10:00开始：共建家园仪式/分组植树/挂牌 3月23日?深圳商报?半版“共建家园：每家一棵树活动新闻；战术2：SouFun SouFun :房地产方面最权威在线媒介，专业地产商、买家的主 要地产信息来源；其本身不断的热点，成为社会关注的目标，如上周的?城市经典住宅指数?新闻发布会；万科金色家园也曾经采用其进行网上竞拍；SouFun 对四季花城的意义：四季花城的主力目标群为中间白领阶层，知识水准偏高，对 电脑与网络的应用较为普遍；其可以对

12、四季花城高知识层面 白领阶层具有良好的封杀效果；执行结果：1、SouFun 除正常的网页挂的方式外，在探讨其他引动网虫的关注点；注：肖华 SouFun 营销参谋 战术3：进攻华强北关于华强北：四季花城的主力目标群区；深圳最活泼的 CBD中央商务区：3大商圈之一、金 融密集区、写字楼密集区、中心区过渡区、餐饮密 集区；西部活动的唯一中心带；华强北对四季花城的意义：主力目标群及目标群生活范围覆盖区，是四季花城的潜在买家的 直接原产地；进攻华强北的方式：华强北与振华路交汇的广告牌原中城康桥的位置 华强北的节假日大规模实景展示会 华强北-振华路-振兴路东段挂旗阶段性战术4：深视健身房深圳有线电视台：深

13、圳主流电视媒介，越来越多地融入深圳人的 全天候生活；早深视健身房、周末大赢家等其很多栏目的参 与性、背景性较强；深圳有线台对四季花城的意义：四季花城与其他地产不同点在于其已经是入住的社区、新鲜 的生活，通过影视的方式可以非常直观地让观众感受四季花 城的美丽与四季花城的生活；执行方式：与深视健身房联手，背景是四季花城；与周末大赢家联手，在四季花城现场进行活动节目；与其他栏目联手，通过背景的融入、参与性渗透四季花城的感染力；战术5：4期开盘市场攻击策略：4期开盘是个非常明确的销售指标概念，需要非常清晰地传递给消费者，四季 花城4期开始正式销售；由于其销售信息比较明确，因而建议强化媒介的组合，通过媒

14、介快速的信息 传递，短期内形成销售反响；由于开盘及5.1节、地产展销会的时间都比较近，现场建议嘉年华的活动方式 进行相应气氛配合；Media Program Time Apr May 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 2 3 4 5 F F F F F 4期开盘*Newspaper 特区报广告 2次 1 1 深圳商报 1次 1 南方都市报 1次 1Magazine 深圳周刊 3次 1 1 1 战术6：春交会春交会 是深圳地产的载体，形成了会展经济概念，成为目前深圳

15、 地产方面的专业舞台，具有绝对的权威性；每年地产的新热点与新概念同样会在展销会上出现；春交会对四季花城的意义：四季花城的核心竞争力是已经入住的社区气氛，让更多的人了解 四季花城；改变人们对四季花城的原有概念，四季花城已经成为80万平米的 大社区，且仍具有开展的可能；春交会参展建议：转变，四季花城已经成为80万平米的大社区；模型及说明性新闻发布会；万科对四季花城的考虑；展位休闲，特出其生活概念；另是否可组织老年义务解说员，现场说法；战术7：5月美少年人文的属性：四季花城不仅需要社区人文，同样需要有人文的属 性，即人文的观点：如参与、健康、活力；人文的属性将会象人的性格一样，随着四季花城的 开展，

16、其会逐步展现出四季花城的鲜明的个性；人文属性对四季花城的影响：少年人保护社区，尊老；老年人更有健康活力；年轻人邻里和睦、互相关心；5月美少年：通过儿童主题，展开四季花城美少年活动；5月5日上午，儿童交换自己的玩具；四季花城美少年准那么；战术8：Openday市场攻击策略：1、5月份是上半年最大的点，7天的假期导致地产的购置升温；2、5月同样是四季花城上半年最大的节日，现场的美丽将会再次感染目标群的心 动与购置欲望；3、现场成为攻击目标群最正确的方式，一定要让目标群到现场；核心攻击点：1、5月1日-7日现场Openday开放日 2、开放日核心开放点：门口 节日气氛：气球、条幅、挂旗 商业街 烤香

17、肠 雪糕车 咖啡廊 广场 俄罗斯“欢乐小丑 印第安圈舞 会所 健身表演战术9：4期公开出售市场攻击策略：1、4期是四季花城1区的最后一期，其具有承上启下的关键作用；2、前面过程的销售蓄水量应该足够，广告的目标在于非常抢眼地告之目标群明 确的销售概念；3、新闻需要重点强调四季花城大二区的概念提前渗透；4、4期由于是四季花城一区的最后一期，住宅形态相对完整，突出其配套及大地 产生活概念；5、建议能够再次出四季花城的专集：美丽集；Media Program Time June July 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

18、23 24 25 26 27 28 29 30 1 2 3 4 5 F F F F F 4期开盘*Newspaper 特区报广告 2次 1 1 深圳商报 1次 1 南方都市报 1次 1Magazine 深圳周刊 3次 1 1 1战术10：周末大赢家周末大赢家：由于其栏目形式活泼、有趣、参与性比较强，在有 线台众多栏目中的收视率非常高；其栏目的内容丰富，可延展性非常强；周末大赢家对四季花城的意义：四季花城的核心点在现场，且现场已经具有非常好的活动空 间与气氛，欧式广场、商业街、会所、美丽的建筑、活力的 居家，都对买家具有非常强烈的感染力；如果能够在现场举办活动，将能够充分发挥现场的魅力；执行方案

19、：同深圳有线电视台?周末大赢家?共同协商；战术11：儿童夏令营万科的亲和力：非常记忆犹新的是万科地产96年的儿童夏令营，儿童夏令营的方式成为与人觉得与万科更亲近的 信赖感；万科地产的形象一直是比较亲和力的形象，万科 的楼盘也总是给人感觉人情味更多一些；万科亲和力与四季花城：四季花城规模性群众住宅，更适合万科品牌亲和力的建立；且四季花 城目前已经是成熟的社区气氛，非常适合亲和力的活动；如果能够与团委联动，如市三好学生夏令营，将会使儿童夏令营的层 面到达市级高点；执行方案：松散式儿童夏令营的方式；白天到四季花城集合，活动，晚上送回；游泳培训、舞蹈培训、保护小区、我是保安活动；战术12：美丽狂欢节市

20、场攻击策略：1、让人来看，让人来参与，就象世界之窗、欢乐谷，让四季花城成为人们喜欢去、喜欢再去的地方，并且业主也喜欢带朋友来参与，形成四季花城是一个非常有 现场感染力的地方；2、有主题的美丽狂欢节，同样具有与众不同的社区互动人文题材，形成整合的推 广攻击力；3、7月份，人们户外的活动时间比较长、比较多，通过现场也可以欢腾社区气氛；执行方案：活动时间 活动内容 7月9日 俄罗斯歌舞、放白鸽、千面化装、宝利来 7月16日 父与子怀旧：陀螺比赛、风筝比赛 7月23日 爱尼族竹杆舞、爬刀山 7月30日 啤酒节、魔术戏法 战术13：老人美丽特训营市场攻击点：1、为老人买房，已经占有四季花城目前购置的较重

21、要的比重；2、现场老人已经集结，形成老年会；3、老人最容易打动目标群的心；4、物业公司现在的活动已经形成非常好的口碑和凝聚力；5、有方案地对老人进行培训，将形成社区非常好的人文个性；老人美丽特训营 时间：为1个月 地点：会所 培训内容：太极拳、太极剑 市武术协会 书法 市书法协会 舞蹈 市歌舞团 .延展题材：1、成立老年会，创办与老年人相关的生活、医疗、休闲效劳方式；战术14：美丽摄影展市场攻击策略：1、社区需要历史，有历史才有内涵，才有情的关注和延续，才有生活的多姿多彩；四季花城需要生活、需要属于自己的故事；2、每个阶段都在征集关于四季花城内发生故事的图片，会聚在一起，就是四季花 城的画卷，

22、让每个人都在留恋的画卷；执行方式：1、定期征集业主的生活图片；2、在四季花城会所举行四季花城画卷展；3、邀请摄影家协会同时举行摄影展；4、开展摄影培训教程 5、最正确摄影评选，并进行“第一届四季花城摄影展最正确得主，每半年举办一次；媒介配合：1、相应图片在新闻上进行刊登；2、介绍最正确摄影评选与得主；3、深圳周刊进行采访录；战术15：深圳航空深圳航空：川航的飞机有?骄子?号骄子烟厂，海南航空有椰风 海韵不同主题，深圳航空是否可以？深圳航空与四季花城：尝试深圳航空四季花城号 新闻发布会：深圳形象的代表 航空的影视广告战术16：入伙2周年纪念市场攻击策略：1、到2001年12月四季花城已经要入伙2年了，2年发生的故事、2年的变化、2年的 生活已经深入到每一个关心四季花城的人的心；2、四季花城成为第一个入伙2年还在销售的楼盘，2年再次传递了四季花城的成熟 社区概念，2周年纪念非常有意义；3、年底本身就是节假日气氛比较浓郁的时间，人们的心情比较活泼；入伙2周年纪念庆典：1、第一个购置四季花城的业主奖 2、第一个入伙四季花城业主奖 3、第一个为四季花城赢得荣誉奖 4、庆典活动 5、现场气氛布置 6、业主的纪念礼品 7、四季花城业主通讯