南京房地产市场研究报告

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1、2008年南京市房地产市场研究报告第一部分 宏观环境分析 1、 宏观经济环境分析一、工业生产增幅减缓1-11月份，全市规模以上工业完成现价产值5940.97亿元，比去年同期增长14.5%，低于1-10月同比增幅2.3个百分点,增速已回落到今年的最低点。从轻重工业看，轻工业发展快于重工业。1-11月份，轻工业完成工业总产值968.37亿元，比去年同期增长23.3 %，快于重工业增幅10.4个百分点。轻重工业比由去年同期的15.4:84.6调整为16.3:83.7，轻工业上升了0.9个百分点。从经济类型看，股份制企业发展较快。1-11月份，股份制企业累计实现工业总产值2461.03亿元，比去年同期

2、增长21.7%，高于全市7.2个百分点；外商及港澳台投资企业，累计完成工业总产值2318.5亿元，增长9.2%，低于全市5.3个百分点；国有企业累计实现工业总产值444.09亿元，增长14.9%；集体企业累计完成113.21亿元，增长7.3%。分地区看，郊县工业生产稳定增长。1-11月份，全市郊县工业完成现价产值2208.2亿元，同比增长19.0%，高于全市增幅4.5个百分点。二、投资增幅继续回落今年以来，全社会固定资产投资的增幅总体上呈现前高后低的格局。在经历了一季度的同比增长26.9、上半年的增长24.8、三季度的增长18.9之后，1-11月份实现全社会完成固定资产投资1999.26亿元，

3、增长17.8%，继续延续增幅回落的趋势。按产业划分，1-11月份第一产业完成13.13亿元，同比增长36.9%，高于全市平均增幅19.1个百分点。第二产业完成1014.59亿元，增长20.9%；其中，工业完成1006.25亿元，增长20.8。第三产业完成971.54亿元，增长14.5%；其中，房地产完成453.93亿元，增长8.6，为今年以来增幅的最低点。按经济类型划分，1-11月份国有及国有控股经济完成固定资产投资726亿元，同比增长14%。非国有经济完成1273.26亿元，增长20%,高于全市2.2个百分点；其中，外资经济完成328.34亿元，增长2.5%，个体私营经济完成550.19亿元

4、，增长37.7%。三、消费市场总体保持平稳全市消费品市场总体保持平稳发展的态势，但从结构和趋势看初步呈现不平衡和下滑的态势。1-11月实现社会消费品零售总额达1512.91亿元，比去年同期增长20.8，扣除物价影响实际增长为16.3%。11月当月全市消费品市场共实现零售额136.63亿元，增幅仅为12.8%，比10月回落6.6个百分点。四、对外贸易增幅趋缓1-11月份，全市外贸进出口总额为377.98亿美元，比去年同期增长14.8%。其中，完成出口总额218.83亿元，增长16.5%。今年前9个月,全市出口累计增速均在20%以上。自10月份开始，全市出口累计增速回落到20以下，至11月份回落的

5、幅度进一步加大。其中，三资企业1-11月出口增速已回落到10%以下，为10年来所少见。五、财政增收步伐平缓1-11月份，全市实现财政收入667.5亿元，比去年同期同口径增长15.8%，增幅比上半年下降6.7个百分点，比三季度下降4.3个百分点；其中，地方财政一般预算收入340.15亿元，增长13.8%，也比1-10月份增幅回落0.8个百分点。六、金融存贷体量放大受国家宽松货币政策的影响，金融存贷继续放量。11月末，全市金融机构本外币存款余额8569.94亿元，比上月末增加186.09亿元，比年初增长20.2%。其中，居民储蓄存款2439.46亿元，比上月末增加55.42亿元，比年初增长21.3

6、%。11月末，金融机构本外币贷款余额7324.06亿元，比上月末增加165.86亿元，比年初增长15.6%。七、城市居民收支增加1-11月份，城市居民人均可支配收入为21330.8元，比去年同期增长13.7%，增幅为今年2月份以来的最低点，低于去年同期2.5个百分点。1-11月份，城市居民人均消费支出为13780.23元，增长13.2%，比去年同期高出5.6个百分点。其中，其它商品和服务类、家庭设备用品及服务类等支出增长较快，增幅分别在40%以上和34.7%，食品增幅为17.9%。八、消费价格涨幅回落今年以来，我市CPI总体呈现“前高后低、逐月走低”的态势。11月份，我市居民消费价格指数涨幅比

7、去年同月上升2.3%，是今年以来我市CPI涨幅最低的月份。与10月比较，全市食品类价格下跌3.5%，比今年2月的峰值下跌19%。1-11月份，消费价格指数为106.5，涨幅比一季度低1.8个百分点，比上半年低1.6个百分点，比一至三季度低0.8个百分点。其中，食品类比上涨4.8%，烟酒及用品类上涨1.8%，衣着类上涨3.1%，家庭设备用品及维修服务类上涨6.9%，医疗保健和个人用品类上涨2.4%，娱乐教育文化用品及服务上涨2.4%，居住类和交通和通讯基本持平。九、工业品出厂价格开始走软今年头七个月，我市工业品价格指数呈一路上扬态势，累计为108.84。进入8月份开始出现转折，价格指数呈逐月现回

8、落迹象。1-9月份累计工业品价格指数为108.70，比1-8月低0.14个百分点，1-10月份为108.19，1-11月份回落为106.97，11月当月下降5.3%。评述：预测中国2009年GDP增长为9%左右，全年CPI为4%并将继续下行，同时09年前10月中国出口增长率有可能大幅下降，出口贸易对GDP增长贡献将骤减，但中国经济不会出现滞胀问题。2、城市规划与发展 东山新市区总体规划（20032010） 规划范围：东山新市区是南京中心城区内一个相对独立的组团，规划北抵绕城公路，南至公路二环，东起宁杭高速，西至宁丹路及江宁区行政界线，面积约107平方公里。 功能定位和发展目标: 新市区是南京市

9、南部地区次区域级综合服务中心；南京地区综合交通枢纽；重要的教育科研和知识创新基地；重要的高新技术产业基地；山水城林融为一体的花园式新市区。发展目标为努力建设成为重要的知识创新基地，南京都市圈内新兴的高科技花园式城区和最佳人居环境城区，成为率先实现信息化和生态化的示范城区。 城市规模：规划至2007年人口规模为40万人，中期2010年为50万人左右，远景为85万人左右。2007年和2010年建设用地规模分别控制为70平方公里和75平方公里左右，规划远景建设用地规模控制在87平方公里以内。城市总体布局结构：“一轴六片”，具体说“一轴”就是以秦淮新河和秦淮河为城市功能景观发展主轴，“六片”指以秦淮河

10、、秦淮新河、牛首山河为自然边界，结合城市主干路网布局，划分为岔路、百家湖、九龙湖、机场、老城、科学园等六个片区。 城市交通：以南京市交通发展框架为基础，以铁路、公路、轨道交通及场站建设为重点，完善交通网络，强化多种交通方式联运和集约化运输，形成便捷、高效的综合交通枢纽。妥善安排东山新市区交通网络与市级交通网络的衔接，加强东山新市区与南京主城及南京市南部地区的联系，结合南京铁路南站建设和城市用地布局优化，完善城市主次干道网络，调整轨道交通线网和站点布局，统筹安排交通设施和场地，建立公共交通优先的综合交通体系。 教育设施：规划东山新市区内共有高等院校（分校）6所，中等专业学校、成人教育学校及民办中

11、等学校共9所，高级中学6所，初中10所（含3所九年一贯制学校），小学共22所。园林绿地：包括绿色空间控制区、防护绿地、公园绿地及附属绿地。城市建设用地内绿地面积3406.12公顷，建设用地绿地率达39.02%；城市规划区绿地面积4805.25公顷，规划区绿地率达44.77%；人均公共绿地面积达15.80平方米。评述:为了进一步加快南京市城市化的进程，江宁撤县设区后将东山定为城市新城区，随着城市建设得脚步加快、社会、经济的快速发展和规划的京沪高速铁路南移，对东山城市的功能、结构、布局、发展时序等产生了深刻的影响 南京市滨江新城铜景组团控制性详细规划基础信息：位于南京滨江新城南部，处于江宁区江宁街

12、道管辖，北距南京市区25公里，南距马鞍山20公里。西拥长江临江岸线，东距禄口机场28公里，是南京西南部重要的交通节点。规划总面积为1081.38公顷，建设用地1043.55公顷，未来有可能向东扩展至宁马高速，南至星辉河，扩展总面积约为5.64公里。规划信息：定位为滨江新城的重要发展组团，依托港口条件发展临港工业与机械加工工业产业工业区， 其中配套有相关服务、 管理及居住用地。 主要由一个港区， 一个备用地组团，两个居住区，三个服务区，四个产业片区组成。交通状况： 规划中紧临宁芜铁路和未来的宁安城际高速公路，205公路和宁马公路，未来的轻轨8号线将由景明大街进入规划区内，规划区内将设有2个轻轨停

13、靠站点。公共设施：按照居住社区级，基层社区级二级公共设施体系配置，结合北部产业片区布置，设置一处产业综合服务中心。生活服务中心主要集中在铜景镇，结合现有的公共服务设施，提升等级，扩大规模，满足老镇人们的生活需求。评述： 本次规划的滨江铜景组团位于滨江新城区的南部，是滨江新城经济发展、产业升级、规模提升的重要片区，同时随铜景港的规划建设，以及便利的水运条件，也使滨江新区铜景组团拥有优良的发展契机。随铜景组团的发展，将进一步有效的促进新城区和周边的经济发展，使滨江新城区成为南京市一个和谐、生态、绿色的南京新的外围新城区。 路网交通信息1.南京天保桥立交一期3月通车 西善桥进主城将更方便2.南京纬七

14、路东进工程开工与绕城公路对接 3.南京长江第四大桥奠基 牵手绕越高速沟通大外环 4.两条快速路贯通雨花与河西 滨江大道年底接三桥 5.沪宁城际铁路年内动工开建 南京至上海最快72分钟 6.河西新城将建设12条道路 跨河桥打通“断头”建邺路 7.江宁大学城共设三个地铁站 南延工程即将开工 8.南京拟开4条“水运巴士” 高峰时段20分钟一班9.新增两高架站，二号线东延至南大仙林校区 10.南京公交线网年内大调整 重点围绕地铁站发散 11.江心洲大桥明年3月底通车 河西步行8分钟到江心洲 12.沪宁城际铁路正式开建 南京到上海最快1小时 其他市政建设信息1. “1912”要开进河西与江宁 2. 零售

15、巨头特易购要安家浦口 总投资3800万美元 3. 南京大报恩寺欲开工重建,地宫出土精美金饰4. 南京土地闲置收回时限,由两年缩短为一年5. 南京创建“国家生态市”目标确定 15个郊野公园年内建成 6. 河西16幢标志性建筑落成 河西CBD成一流商务区 7. 南京轨道交通管理草案禁止折叠自行车进地铁 8. 江宁路要打造成特色创意街区 9. 江宁东山：秦淮国际风情街正式奠基 10. 百年胡家花园地图现身城南 精美绝伦再现“金陵第一园” 评述：由目前的南京规划不难看出，政府在继河西新城之后，火车南站的启动将使得江宁岔路口区域成为南京新一轮城市建设的热点。3、政策法规及效应 08年政策法规发布日期政策

16、内容实施日期发布单位1月16日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1月25日央行3月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月25日央行4月24日调整证券（股票）交易印花税税率，由现行3调整为14月24日财政部4月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4月25日央行6月7日6月15日和25日分别按0.5个百分点上调存款类金融机构人民币存款准备金率。6月15日6月25日央行9月15日下调年期人民币贷款基准利率0.27个百分点9月16日央行10月8日下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点10月9日央行10月8日储蓄存款利息所得暂免征

17、收个人所得税10月9日国务院10月8日下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点10月15日央行10月22日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。11月1日财政部10月29日一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点11月1日央行南京2月18日住房公积金贷款的最高额度将从原来的每人15万元调高至20万元2月18日公积金管理中心9月28日关于保持房地产市场稳定健康发展的意见共二十条政策10月1日南京政府11月13日住房公积金贷款的最高额度将从原来的每人20万元调

18、高至30万元11月17日公积金管理中心【点评】：07年财政保持从紧状态，出台了一系列的政策都是用于稳定房地产市场。进入2008年后上半年的财政大体方向没有改变，依然是从紧政策，使得房地产向稳定期过度。在金融危机的影响下，楼市出现动荡，由于政府份额没有及时出手，导致楼市出现较大幅度的下行；下半年，政府但不一系列的救世政策，激励范围从普通购房逐步向改善型和中高档住房扩大，以逐渐延缓楼市的下行趋势；目前由于受国内外经济影响，未来走势依然不容乐观，但是不排除政府进一步出台救市政策。4、金融危机与房产业的关系 中国房地产市场低迷与美国次贷不一样 对于08年爆发的金融危机我们可以看出，全球金融海啸肇始于美

19、国房地产泡沫破裂，但美国楼市与中国楼市不完全相同。美国房贷借款人首付要求低，还贷风险大；美国房贷再证券化和再融资程度高，加剧了金融风险。 对国内楼市而言，更重要的是梳理自住、投资和投机的比例。目前只要国内房价下跌不超过30%，就不太可能会出现大面积断供情况。 中国的房地产市场，由于前几年价格快速飚升，房地产市场泡沫已经吹得很大。但是由于2007年政府看到房地产问题所在，采取了一些政策来遏制房地产炒作与投机，从而使得国内房地产泡沫有所收敛。在房地产泡沫收敛的过程中，房地产销售下降也是自然。 特别是当房地产市场由投机炒作转变为以居民消费为主导时，如果房地产开发商不调整房价，房地产市场销售迅速下降也

20、是正常。 目前国内房地产市场最为重大的问题是，一方面房地产开发商手上持有大量的住房而不降价销售但大叫要政府救市，另一方面绝大多数居民由于房价太高没有支付能力进入这个市场。 如果房地产市场的价格得以调整或下降，下降到绝大多数居民的支付能力水平上，那么中国的房地产市场问题就会迎刃而解。 中国资本市场相对封闭国际金融危机影响有限n 中国作为全球主要经济实体，是此次危机中受损相对较小的国家。我们之所以能在此次金融危机中保持稳定的经济发展速度，主要得益于此前谨慎的银行体系及金融市场开放政策。n 这是我国综合国力不断提升的有力例证。随着经济全球化的推进，作为东西方两个不同的经济大国，美国发生了剧烈的金融危

21、机，一定会对中国经济产生影响。n 从中美经济相关度看，中国经济与美国经济联系程度毕竟不深，中国资本市场相对封闭、金融体系比较稳健安全。所以，整体上看，这次危机对中国经济的影响有限。 国际金融危机对中国房地产行业起到警示作用 在金融危机爆发的前五年，美国不少地方的房地产价格都上涨一倍以上。而美国房地产市场泡沫之所以这样快速的被吹大，是其这几年影子银行通过银行信贷(资产证券化)给住房购买者过度便利的金融杠杆及流动性。 当前中国房地产市场的泡沫也不小，而且还可能在房地产开发商及地方政府的推动下继续吹大。我们可以看到，即使在美国这样金融监管严厉、金融市场发达的情况下，都会发生如此巨大的风险与危机。中国

22、如果任由房地产泡沫吹大，后果也将显而易见。 目前的情况来看，如果房地产不是一个炒作投机的市场，中国的绝大多数居民是没有能力进入这样高房价的市场的。一个居民没有支付能力的市场，如果仅是通过银行的金融杠杆来炒高房价、来制造短期的房地产市场繁荣、来增长GDP，那么这个房地产的泡沫一定会吹得比美国还要大。 为了保证国家经济持续稳定的发展，任何时候都不可放松对房地产市场泡沫的警惕。 由雷曼申请破产导致的美国金融危机给中国带来的重要启示。在当前的金融风暴中，中国央行及时调整了货币政策，这一举动不仅减弱了美国金融风暴对中国脆弱的股市的冲击。5、宏观研究小结 继美国、欧元区、日本等西方主要经济体确认经济陷入衰

23、退之后，据预测今明两年中国经济增速仍有望达到和。尽管出口增长放缓，但受投资和消费稳定增长推动，中国经济仍将保持活力。 在经受国际金融海啸冲击和国内特大自然灾害影响的大背景下，中国作为外贸依存度超过的国家，能够保持经济平稳较快发展，足以说明国家一系列宏观调控政策的调整及时有效。 中国经济已连续年以高于的速度加速增长，并在年突破，去年达到，经济增长有由偏快转为过热的风险。 为消除经济运行面临的风险和存在的不健康、不稳定因素，去年月初召开的中央经济工作会议确定了年的宏观调控任务：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。 08年上半年中国经济增长开始放缓，同比增长，比去年同

24、期回落个百分点；居民消费价格水平上涨。 08年下半年经济工作的任务是把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务。另外，中国经济前三季度同比增长，保持了平稳较快发展。由此看出，自改革开放以来，中国经济年平均增速为，如果考虑到今年中国经济遇到的前所未有的困难和挑战，这一成绩的取得是来之不易的。 随着美国次贷危机升级为世界金融危机，西方主要经济体陷入衰退的风险不断加大，国内房地产、钢铁、汽车等重要支柱产业产销大幅度下滑。保证中国经济保持平稳较快增长成为当前宏观调控的首要任务。 中国政府大手笔、高效率的举措不但是对面临的国内外经济挑战所作出的回应，也是加强国际合作、促进世界经济增长

25、的具体行动。 当前中国经济仍处于城镇化、工业化加速发展时期，经济增长有着巨大的动力和市场空间，只要迅速贯彻落实上述政策措施，保持经济平稳较快增长的目标是能够实现的。第二部分 房地产总体供给环境分析6、一级市场分析6.1 08年1-11月份土地成交量分析 从上表可以看出，08年的土地成交量与07年相成交量逐步走低。07年1-11月南京市的土地成交地块89幅，成交面积约420.7万，08年南京市1-11月的土地成交地块47幅，成交面积约360.5万，比07年同期下降约14.3%，其中07年3月、08年5月与08年10月的土地成交量均为零。6.2 08年1-11月份成交土地分布区域分析 由上表可以看

26、出，目前南京市的土地供应区域的重点已经由07年的市中心和城北地区逐步走向平衡。07年1-11月南京土地市场共成交地块84幅，主城区部分为25幅占总量的30%，其次为城北出让土地14幅，河西为11幅，江宁为24幅；而08年1-11月南京共出让土地47幅，同比下降约45%，但出让土地的分布较为平均，分别为主城区6幅，城北7幅，河西6幅，江北5幅，江宁11幅，六合12幅，重心逐步转向江宁和六合。6.3 08年1-11月份成交土地价格分析 由上图不难看出，08年1-11月份比07年1-11月份的土地成交价格要低，07年1-11月份土地共成交约254.7万元，08年1-11月份土地共成交约227.8万元

27、，同期相比下降约11%左右，其中07年成交最多的为11月，共成交土地约60.7万元，同年3月土地市场没有实现销售；08年成交最多的为9月，土地成交价格约为140万元，3月的土地成交金额最低，共成交0.9万元，同年5月和08年10月没有实现销售。6.4 08年1-11月份成交土地性质分析 由上图所示07年1-11月成交土地性质以住宅和商业金融为主，分别是46处和32处，08年1-11月的成交土地性质同样以住宅和商业金融为主，分别为17处和27处。可以看出，近2年的成交土地普遍都用做与住宅开发和商业金融开发。6.5 一级市场分析结论08年以来，在国家土地和金融政策调整的影响下，南京市国有建设用地公

28、开出让市场进入了调整阶段。 截至2008年11月底，全市土地供应量稳定，共推出国有土地47幅地块，实际出让总面积3605344，而07年截止11月底共出让国有土地89幅地块，实际出让面积4206753，08年土地市场与去年同期相比，出让地块减少42幅，下降约47%；成交面积减少了601409，下降约14.2%。从全市分区域成交地块的规模来看，区域间不同规模用地的配比比较合理，体现了土地市场“控制土地规模、防止土地囤积”的土地供应思路，土地利用强度有所提高。市区公开出让市场成交地价水平与去年同期相比有所下降，下降约10.5%。纵观08年土地出让市场，成交总量虽然有所下降，但是在所成交地块的使用性

29、质上依然以住宅和商业金融类为主，分别占总量的42%和28%，其次为办公和酒店式公寓。7、二级市场分析7.1 整体情况分析7.1.1 成交量全方位大幅萎缩根据南京网上房地产数据统计，2008年，全市商品住宅累计成交42401套，与2007年相比，环比下滑53.3%，其中，江南八区成交15742套，环比下滑53.4%，新三区成交26659套，环比下滑53.2%。江南八区与新三区的下滑幅度基本相当，至少说明两个问题：一是楼市调整虽然首先影响到新区市场，但是已经波及到中心区，任何区域市场都没有避免调整的影响，这次影响是全覆盖、全方位的，不是简单的局部调整；二是，虽然新区市场价格调整的幅度较中心区高，但

30、是中心区成交量调整的幅度与新区同步，成交量的调整先于价格调整。注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套数计算。7.1.2 总体供求失衡，需求面年底翘尾，供求关系开始缓和3-12月份，全市住宅供求比达到1.72，供求关系处于明显的供严重大于求的失衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整的直接影响因素。10月份以后，在政策刺激和部分楼盘大幅降价以及旺季因素的多重利好影响下，前期观望的市场需求开始逐步释放，成交量持续上扬，形成了明显的翘尾行情。12月份，全市住宅成交量突破6000关口，达到6169套，创出年内月度成交新高，较11月份环比增长80%，较6月份的年内第二高点增长32%，较9月份的谷底增

31、长249%（2月份有春节和雪灾双重影响，非正常的市场谷底）。在成交量持续上扬的积极影响下，当月供求比由10月份的2.21下降为11月份的1.71，12月份进一步下降到1.06，供求关系出现明显的缓和迹象，房价调整的压力逐步减轻，个别楼盘甚至出现了小幅提价的现象，市场信心明显恢复。7.1.3 浦口、江宁、河西三大市场主导全市住宅供求的2/3。从房源总量来看，全年排名前三位的浦口、江宁、河西分别为26851套、23159套和13054套，分别占全市总量的28%、24%和13%，累计占全市总量的65%。从成交量来看，成交套数排名前三位的浦口、江宁、河西分别为12402套、10948套和6279套，分

32、别占全市总量29%、26%和15%，累计占全市总量的70%。7.1.4 河西、江宁、浦口、六合等新区的销售情况最好，消化率达到45%以上，城南是传统城区中销售情况最好的。河西、江宁、浦口、六合等新区的消化率分别为48.1%、47.3%、46.2%和46.0%，排名全市前四位。新区是最先开始受到楼市调整影响的，之后在部分楼盘大幅降价的刺激下，成交量回升的幅度也是最大的，呈现出典型的“降价保量”特征，取得显著成效。城区市场由于绝对供应量不大，在土地稀缺供应减少的预期下，价格相对坚挺，但是消化率急剧降低，明显落后于新区市场，呈现出“有价无市”的格局。城区市场中，销售形势最好的是城南，消化率达到42.

33、4%，其他板块的消化率只有30%左右，位于市中心的城中板块甚至只有25.1%。7.1.5 剩余可售房源主要集中在浦口、江宁、河西等新区，由于消化率高，其消化周期反而最短截止2008年底，全市剩余可售房源套，只考虑成交量，按照2008年的平均消化速度，不考虑新增上市量，剩余可售房源的平均消化周期为15.7个月，销售形势依然不容乐观。虽然开发商在2008年下半年开始延缓开发节奏，缩减开发量，但是供应量的下滑要到2009年下半年才能明显显现出来，供应增长在2009年上半年依然存在一定的惯性，与此同时，年底成交量回升能否在2009年上半年持续下去还尚待观察，受经济危机导致的购买力下降的影响，需求回升还

34、有很大的不确定性，因此，起码在2009年上半年，住宅市场供求关系的逆转还很难出现，销售压力和价格压力并存。浦口、江宁、河西等新区的剩余可售房源的绝对数量高，主要由于这些区域是全市住宅的主要开发供应区域，与城区市场相比，其“上市多、卖的多、剩的多”，在评价销售形势的关键指标消化率方面，新区市场明显高于城区市场，因此，虽然其剩余可售房源的绝对数量较高，但是其消化压力却较轻，余房消化周期只有12-13个月左右，远远低于城区市场。7.1.6 全市住宅平均成交套均面积104.9，90/70政策执行失败2008年，全市住宅平均成交套均面积104.9，即使小户型集中的城中板块，平均成交套均面积也在90以上，

35、90/70政策在执行上基本宣告失败。90/70政策符合国情，其执行上的失败，与当前“贪大求阔”的不正常的消费心态息息相关，也体现出政府执行力和引导市场的弱势，同时“大房型、高总价”也加大了解决居民住房问题的困难，也把房价压力转移到了单价上面，加剧了社会矛盾，阻碍了行业发展。7.1.7 户型结构：正常波动，整体平稳，小户型趋势微降，中户型趋势微升，大户型趋势微降总体来看，全年户型结构的变化基本平稳，月度变化基本属于正常的市场波动，受个案的影响较大。但是，由于需求的复杂变化和90/70政策的放松，户型占比还是出现了一些细微的新趋势，其中，80以下的小户型成交比例在4-6月份出现了明显的下降，之后开

36、始回升，年底又呈现稳中微降的趋势；80-100的中小户型成交比例在7-9月份明显下降，之后开始回升，但是只回升了一半左右，总体趋势还是微降；100-120的中等户型的成交比例出现整体的波浪式微升趋势；120-140的中大户型成交比例也出现整体的微升趋势，上半年攀升过后出现持续小幅下降，12月份再次大幅攀升明显上升；140-160的大户型成交比例最为稳定，全年变化不大；160以上大户型的走势基本稳定，但是9月份之后出现了向下的趋势。综观历月变化，80-100户型一直占市场总需求的30%左右，经济实力不强的刚性需求依然是当前市场的需求主力；80-140的二房、三房户型大致占总需求的65-70%左右

37、，与当前的家庭结构是基本对应的。7.1.8 价格结构：低档房源和高档房源热销，中档房源成交比例下降受市场调整影响，全市价格趋势明显向下，低档房源和高档房源热销，中档房源成交比例下降。由于江北个别楼盘的大幅降价热销，4000元/以下的低档房源成交比例持续上升；4000-5000元/中低档房源成交比例明显下降，主要原因在于浦口板块的降价；5000-6000元/中低档房源出现了先升后降的趋势，主要原因在于江宁板块的成交比例在年末出现了下降；6000-8000元/中高低档房源的成交比例趋势微升，变化不大；8000-10000元/的高档房源成交比例同样变化不大，但是年底出现翘尾；10000元/以上高档房

38、源成交比例年初急升，之后持续下降，年底同样出现了翘尾。7.2 各板块成交分析7.2.1 城中板块成交1837套，较2007年（5251套）同比下降65%，总可售房源7314套，消化率25.1%，总体供求比3.98。由于存量土地的集中开发上市，城中板块在2008年迎来了上市高峰，但是，由于上半年宏观调控以及下半年楼市调整对投资客和改善型客户的打击，使得以小户型投资和改善居住条件的豪宅为主的城中板块，需求量大幅下降。展望后市，上市高峰的供应惯性仍然会压制城中板块，投资客和改善型客户的释放更多的要寄望于经济环境的转暖，还尚需时日，当下的刚性需求对城中板块基本无效，09年城中板块将面临供应高压和经济下

39、滑、消费观望的双重制约。城中板块的未来更需要用长远眼光来看待，06年以来土地出让的大幅减少，存量消化之后，必然又要面临供应低谷，土地稀缺将进一步显现，长期升值空间巨大，当前的调整恰恰是城中购房置业的最佳时机，唯一需要的就是耐心。7.2.2 城东板块成交1663套，较2007年（5330套）同比下降69%，总可售房源5118套，消化率32.5%，总体供求比3.08。城东板块为南京传统的富人区，别墅、类别墅、豪宅的产品特征和高昂的价格使得区内以具备较强经济实力的改善型客户为主，这部分客户是最容易持币观望的人群，因此，城东板块需求的大幅下降不言而喻，这是经济下滑和楼市调整的客观特征。至于供应方面，紫

40、金山周边环境改造引发出让的以及往年积压的环紫金山地块也进入了集中上市期，此起彼伏、点状的楼盘上市节奏在供应量的月度变化上表现的非常明显，2009年城东板块将成为楼市的热点，但是如何改变目标客群的观望、如何挖掘改善型客户是板块内各楼盘面对的共性问题，楼盘上市不是2009年城东板块的焦点，如何营销才是最大看点。7.2.3 河西板块成交6279套，较2007年（11082套）同比下降43%，总可售房源13054套，消化率48.1%，总体供求比2.08。河西的消化率在全市各个板块中是最高的，一方面得益于河西北部区域的成熟带动需求的旺盛，已经成为市民购房置业的首选区域之一，另一方面，南部奥体区域的未来前

41、景也得到了城市青年精英的认可。与此同时，南部奥体区域已经渡过了开发上市高峰期，大部分楼盘已经进入尾声，河西北部区域的开发量因土地稀缺一直维持在较低水平，供应的减少与需求的旺盛是河西销售较好的主要原因。与其他板块相比，河西板块并不太需要担心需求，关键是透支的房价回归正常，一切问题可随之化解。7.2.4 城南板块成交2956套，较2007年（3051套）同比微降3%，总可售房源6977套，消化率42.4%，总体供求比2.36。城南板块的消化率在主城各板块中仅次于河西，表现突出，其中既有大部分月份供应量少、供求比低对成交量的支撑因素，同时也说明，随着地铁南站的规划建设和宁南商圈的成熟，以宁南新区为主

42、要开发区域的城南已经获得消费者的广泛认可。但是也必须看到，随着一些新盘在2009年前后的急剧放量，城南板块的销售压力陡然增大，如何消化增量成为城南板块在2009年必须面对的问题。7.2.5 城北板块成交1982套，较2007年（7376套）同比下降73%，总可售房源6312套，消化率31.4%，总体供求比3.18。城北板块是近两年的开发热点，旧城改造和企业搬迁致使区内土地供应量上升，由于前两年房价上涨过快，加之区内消费能力偏低，在经历2006年和2007年的销售热潮之后，城北板块在2008年骤然降温，开发量虽在2008年有所缩减，但过多出让的地块使得2009年的增量依然较大，面对巨大的存量和增

43、量，如何拓展区外客源是2009年城北板块的关键。7.2.6 仙林板块成交1025套，较2007年（2645套）同比下降61%，总可售房源2653套，消化率38.6%，总体供求比2.59。由于区内普通住宅和公寓的供应处于断档，低密度住宅受改善型需求和投资需求大幅萎缩的影响，仙林板块的成交量在2008年出现了大幅下降。预计2009年仙林板块普通住宅和公寓的供应依然处于断档期，2007年出让的住宅和公寓地块最多只有少量供应，在楼市调整的大背景下很难出现大规模开发上市，因此，2009年，仙林板块依然以消化低密度住宅为主，除非楼市恢复，否则挖掘改善型需求和投资需求的难度依然较高。7.2.7 江宁板块成交

44、10948套，较2007年（25692套）同比下降57%，总可售房源23159套，消化率47.3%，总体供求比2.12。2008年，江宁板块受楼市调整影响的程度仅次于江北，成交量下滑一半以上，受此影响，开发上市量也略有下降。展望2009年，江宁区作为郊区板块中消费者的首选购房区域，加之与江北的巨大交通优势，需求面勿需过于担心，存量也较江北低得多，关键在于价格如何打动刚性需求以及吸引改善型需求。7.2.8 浦口板块成交12402套，较2007年（22717套）同比下降45%，总可售房源26851套，消化率46.2%，总体供求比2.17。受年底个别楼盘大幅降价的促动，浦口板块的成交量在年底出现大幅

45、提升，一举提高了全年的成交水平。一方面是降价刺激成交量急剧增长，另一方面得益于上市量的有所萎缩，浦口板块在11-12月份连续两个月的成交量超过上市量，表现抢眼，长期居高不下的消化压力有所放缓。但是必须看到，由于存量过于庞大，后续潜在开发上市量依然庞大，并随时可能释放，浦口板块的复苏还需要较长的时间。7.2.9 六合板块成交3309套，较2007年（8580套）同比下降61%，总可售房源7187套，消化率46.0%，总体供求比2.17。受楼市调整影响，2008年六合板块的开发上市量和成交量均出现了下滑，但总体消化率在全市各板块中依然较高，只是表现没有2007年如此突出。可喜的是，六合板块11-1

46、2月份连续两个月的成交量超过上市量，销售压力大大缓解。受制于区位条件，六合的市场需求以区内需求为主，要想进一步发展，如何更好的融入主城、吸引主城客源是六合板块必须解决的问题。7.3 重点个案分析 金轮国际广场个案分析项目名称金轮国际广场投 资 商南京翡翠金轮置业有限公司物业管理南京新鸿运物业管理有限公司销售均价办公：17000元/（出租：4元/。天）规划设计江苏中大建筑工程设计有限公司一、基本情况位置汉中路8号面积总 占 地 约1万总建筑面积约10万结构框架结构栋数1栋高层1栋多层建筑功能商业、办公、酒店式公寓首次开盘时间2006.9二、办公楼规划标准5A甲级写字楼标准层面积2000标准层高3

47、.6m面积区间60-2100主力面积75物业费7元/.月销售价格元/租赁价：4元/。天租售方式租售结合车位数量地上地下500个 金轮国际广场位于南京新街口核心地带，与金陵饭店、金鹰国际商城隔街相望，拥有五星级地段、商业、金融、酒店、美食娱乐。由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成，由国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、多功能商场、欧陆风情步行街、假日演艺广场五大部分组成。其中地下二、三层是车库，大约有500多个车位。项目主楼地下负一层到地上五层及辅楼为大型商业，7层-23层为甲级办公区，公共部位精装修，办公室内为毛坯交付，面积从60到2000不等, 框架结构，自由分割。24层-30层为精装

48、修交付的酒店式商务套房，主力面积在55-115平方米。三、项目销售状况 总体销售状况根据网上房地产统计，该项目入网总面积约为75302.43，入网总销售24870.48，销售率约为33.03%。其中办公用房的销售率约为55%，酒店式公寓以实现销售87%。 项目户型去化顺序分析对于该项目而言，整体的去化速度相对较快，其中，办公用房共约388套，除12层26套为保留房以外，以实现销售约55%，销售去化最快的为7-19楼（该项目没有13、14层）的160-62的开间，其中75开间销售去化最快，酒店式公寓共175套，已实现销售85%； 项目优惠促销措施分析现阶段购买该项目可享受9.9折优惠。五、项目传

49、播策略分析 项目传播主题分析主题推广语：国际化商务中心 HOTEL OFFICE 惬意生活新体验该项目借助区位的周边环境来体现自身的品牌形象，凸显其豪华品质。项目雄踞城市命脉之上，占据都市核心地位，作用周边完善的配套设施，以快捷、便利、高效诠释高品质商务生活的新标准。 项目传播渠道分析由于该项目所处位置为新街口核心地段，与金陵饭店和金鹰国际商城构成 “炫目金三角”，更成为中华第一商圈上的耀眼明珠。因此，在推广上，该项目更多是以现场的围墙及实景为主，并配合一些网络和针对性的媒体，如DM、杂志等。六、项目交付配置标准 项目交付配置标准名称标准电梯富士达15部，其中主楼9部公共照明系统品牌产品，按国

50、际通用照明系统配置机动车位约500个公共走道按5星级酒店豪华标准装修物业管理按5星级酒店标准服务空调系统国际品牌，麦克维尔分户独立风管式商务空调给水系统品牌不锈钢水箱，消防用水与民用水分开排水系统两路分流排放电气设计双路供电智能化系统按5A标准设计结构框剪结构外墙LOW-E中空玻璃幕墙，高档铝板 大堂、电梯厅按5星级酒店标准装修七、项目综合分析优势1) 区位优势：地处新街口，是南京市中心最繁华，CBD较为集中的区域；2) 周边配套：周边各类配套齐全且品质较高；3) 建筑立面：Low-E玻璃幕墙和高档铝板，有极强的保温和隔音效果，时尚气派，气势非凡；4) 负一楼将与地铁二号线实现无缝对接，无论是

51、商业抑或写字楼、酒店式商务套房，都是名副其实的地铁物业。劣势1) 1-5层为主题Shoppingmall，来往人员较多，不善于管理，有一定的安全隐患；2) 车流量及人流量较大，外围环境喧杂。竞争力1) 区位优势优越，是绝对的市中心；2) 完全的地铁物业，有较大的升值空间；3) 建筑风格豪华、大气，在周边环境的承托下更加凸显整体品质。 中泰国际广场个案分析项目名称中泰国际广场投 资 商江苏圆泰置业有限公司物业管理南京江鸿物业发展有限公司销售均价办公：13000元/酒店式公寓：12000元/商业：30000元/规划设计江苏省建筑设计研究院一、基本情况项目规划情况：位置江东中路305,311,313

52、号面积总 占 地 约27003总建筑面积约22万结构钢混结构栋数四幢酒店式公寓，一幢标准写字楼，一幢星级酒店建筑功能商场、写字楼、酒店式公寓、酒店首次开盘时间2006.10二、办公楼规划标准甲级写字楼标准层面积1800标准层高3.6m面积区间100-1800主力面积100-200物业费4元/.月销售价格13000元/租售方式只售不租（办公层）车位数量1000个交付时间05栋0793006栋086楼层用途销售（租赁）价格装修标准地下2层机动车停车场120000个/元/40年（只出售使用权）-地下1-地上4层商业（红星美凯龙带组约买断10年营业权）由红星美凯龙统一招商，价格未定毛坯地上5-21层办

53、公13000元/（售价）业主自租0.9元/.天（租价）毛坯中泰国际广场是河西新城CBD区标志性建筑之一。该项目由江苏园泰置业有限公司投资建设，总投资9亿多人民币，总建筑面积21万平方米，其中地下面积5万平方米，地上面积16.5万平方米。广场功能为商业、酒店式公寓、写字楼及酒店，建筑高度约92米，达26层，其中商业面积为5.9万平方米，酒店式公寓为5.3万平方米，写字楼面积为2.25平方米，酒店面积约2.25万平方米。中泰国际广场1-4层商业裙房集合了国际名品购物中心，特色主题商品城，高档酒店和各种休闲场所，满足世界精英的各种生活所需。用地面积约27003平方米，是河西新区十大标志性建筑之一。项

54、目功能齐全，具有商业、娱乐、休闲、公寓、办公、酒店等多种功能。地下二层，地上最高二十六层，其中四层裙房和六幢主楼建筑，包括一幢19层酒店、一幢19层办公楼和4幢26层公寓。三、项目销售状况 总体销售状况该项目入网总面积约为75302.43，入网总销售160595.36，销售率约为89.83%。其中办公用房的销售率约为95%，酒店式公寓以实现销售87%。 项目户型去化顺序分析对于该项目而言，办公部分可整体也可分割销售，因为有大型企业在开盘前就购买了整层物业，因此整体的去化速度较快，07年-08年办公物业开盘后，即实现销售约75%以上，现在只有1层半未去化。销售去化最快的是11-21楼，面积一般在

55、500-1800。 项目优惠促销措施分析购买半层以上可享受9.8折优惠，整层以上购买的优惠与集团直接沟通。 办公客户情况分析已入驻客户：中石化（购买了8层）、都邦保险、南京远洋、江苏省房地产协会、省电信南京分公司、南京海讯科技有限公司、南京慧通工程技术有限公司、南京辽化贸易有限公司等。购买办公物业的都是一些国内知名大企业，在如中石化这样购买整层的客户都在开盘之前直接和开发集团谈好协议，以较低价格买下整层物业。零散购买单套的企业只占15%，销售情况很好，但去化都集中在07年和08年初。五、项目传播策略分析 项目传播主题分析主题推广语：新财富群体的诗意栖居该项目的宣传突出了河西新城的发展，CBD的

56、优势以体现项目的发展前景，投资的高起点和空间。项目是河西新城CBD区标志性建筑之一，是南京新办公中心之一，河西新城的发展为投资、创业者提供了动力和政策保障。写字楼以高起点规划、高强度投入、高标准配套的标准保证了舒适、高效的高品质商务需要。 项目传播渠道分析销售前期项目通过户外、电视、报纸、DM派发等大众媒体在全市进行宣传，去化率达到80%以上之后，传播渠道只保留工地形象展示，其他渠道都没有再推广。六、项目交付配置标准 项目交付配置标准名称标准电梯国际品牌电梯7部公共照明系统品牌产品，按国际通用照明系统配置机动车位约900个公共走道星级标准精装修物业管理星级标准服务空调系统大金分户独立风管式商务

57、空调给水系统品牌不锈钢水箱，消防用水与民用水分开排水系统两路分流排放电气设计双路供电智能化系统闭路电视监控系统，电子巡更系统，一卡通系统，广播背景音乐系统诸多系列的高科技智能化设施结构框剪结构外墙中空玻璃幕墙，铝板，石材大堂、电梯厅星级标准装修七、项目综合分析优势1) 区位优势：河西CBD中心，河西新城CBD区标志性建筑之一；2) 交通规划：公交车站在门口，地铁站只有10分钟路途，未来的交通的便捷；3) 规划优势：板式楼，外立面采用三段式，玻璃和铝材为主，局部石材，建筑整体造型稳重；内部高标准的智能化系统配套，为写字楼的高端定位和销售起到了很好的作用；4) 企业优势：项目由香港中豪威尔投资，与

58、国内知名大企业有良好关系，对于写字楼的大面积整体销售起到了推起作用。劣势1) 配套缺乏：交通规划很好，但近年内不能到位，商务配套不足，不能满足商务和生活需要；2) 外观劣势：相比周边5A甲级写字楼外立面老旧，时代感略差，不够吸引人。竞争力1) 区域发展优势优越，位于绝对的河西新城政务、商务中心；2) 未来的配套齐全、便利，有较大的升值空间；3) 大型知名公司入驻，物业管理到位，大型商家带管为租户增加信心。第三部分 市场环境总结08、08年房地产市场环境总结 2008年房地产行业发展拥有一个良好的宏观环境：央行年内连续4次降息，调整幅度前所未有，2008年的“救市”政策举措频频面市，一拨接一拨，

59、使国民经济继续保持平稳较快发展。 房地产行业企业景气指数及国房景气指数均回落明显，行业综合景气度正呈现景气不振态势。 房地产开发投资增速出现明显回落，开发企业资金来源全面趋紧。 市场观望气氛浓厚，商品房销售量持续萎缩，全国房价涨幅高位回落，9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅创年内新低。 房地产上市公司业绩增速放缓，公司趋于分化。 不可否认，财政部的政策对市场产生了一定的震动，数据显示，新政后市场确实有所好转，但政府的“救市”政策并未完全打破购房者的观望情绪。与此同时，开发商纷纷采取降价自救的行为，目前来看，新政刺激+低价销售促进了楼市的销量回升，但长期效果如何，还有待观察。 在一系列

60、宏观调控政策不确定因素及市场预期发生改变的情况下，预计房地产投资增速有可能出现大幅下滑，房地产业的走势还是未知数。09、09年房地产市场环境展望预计09年在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。 09极有可能延续08年房市的低迷，需求方短期内难以走出观望。 从长期来看，随着宏观经济形势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有可能再次出现。 炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，留存在市场当中的自住房需求者将会对房地产产品提出更高要求，未来市场竞争会更加激烈。 在需求难以启动，供给方资金链紧张的情况下，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”，短期内房价下调几乎成为定局。 在从紧的货币政策作用下，已购房群体的“断供”，“烂尾楼”的出现等风险出现的可能性加大。投资下滑而反作用于宏观经济，经济增长下滑的风险加大。 中小套型住房、保障性住房逐步入市，廉租住房、经济适用住房和限价房供应也会增加，中低收入家庭住房困难问题会得到进一步解决。因此，预测中国2009年GDP增长为9%左右，全年CPI为4%并将继续下行，同时09年前10月中国出口增长率有可能大幅下降，出口贸易对GDP增长贡献将骤减，但中国经济不会出现滞胀问题。