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1、别墅工程渗漏治理暂行办法第一章总则第一条由于海南岛近两年频遭极端气候影响，在超强风和大暴雨频繁侵 袭之下，我公司承建的别墅工程由于细部构造施工质量粗糙、材料选用不当、 细部构造设计不当以及使用管理不当等等原因，出现了较多的渗漏现象，为 了避免影响交楼，最大限度降低负面影响，制定本暂行办法，作为别墅工程 渗漏治理的实施、管理、监督、控制和评价依据。第二条 本办法适用于*有限公司海南公司所属各项目部承建的别 墅工程渗漏治理工作，其他类型建筑产品的渗漏治理和各工程项目的防水分 部分项工程施工可以参照本办法执行。第二章组织管理架构和职责第三条 按照“管工程必须管质量”的基本原则，各项目部必须在每个施
2、工区（组团）分别组建以项目经理为第一责任人的渗漏治理小组，成员要包 括负责施工的各施工管理人员并有明确分工。第四条 各项目部的渗漏治理小组主要工作职责是：（一）按栋号淋（试）水自查渗漏水发生数量、部位及原因，并制订实 施有效措施防渗补漏。（二）组织项目部相关技术管理人员和渗漏治理小组成员排查渗漏水情 况，对于已经发生渗漏的栋号，要分析渗漏数量、特点，找到症结，制订渗 漏治理专项方案和防渗补漏技术交底单，并及时报送公公司质安部审批。（三）根据渗漏治理专项方案和防渗补漏技术交底单组织调配 施工管理人员、防水补漏工班和面层修复工班、防水防漏材料和工器具、施 工措施材料（工具），按计划、保效果地完成渗
3、漏治理工作。（四）按公司制度和流程办理防水补漏工班和面层修复工班的工程量确 认并开具结算单。（五）各项目部的渗漏治理小组直接向项目分管副总经理负责，接受公 司领导和质安部的监督、检查和职能管理。（六）渗漏治理小组成员的奖励、处罚依据本办法单独执行，不影响现 行考核及奖惩制度的实施。第四条渗漏治理工作涉及的人、材、机及施工措施等施工资源的调配、 供应和使用按公司现行制度和流程办理，各职能部门应该建立绿色通道，缩 短审查、审批工作时间，确保渗漏防治专项方案的实施。第五条 各项目部应该及时向公司质安部报送各施工区（组团）的渗漏治 理小组的组成名单和各施工工班安排表。渗漏治理小组应该及时向公司质安 部
4、报送渗漏水自查汇总表和施工区（组团）渗漏自查总结。根据经审批 的渗漏治理专项方案确定的防水补漏施工段划分和进度计划安排，已经 完成渗漏治理的施工段或栋号应及时报公司质安部，以便组织复验。第三章基本技术措施第六条防水工程施工和制订渗漏治理专项方案的基本原则是：（一）以堵为主，堵排结合，因地制宜，多道设防，综合治理。（二）严格按设计图纸施工细部构造，并保证工序施工质量。第七条基本技术措施：（一）屋面防水层、泛水部位、管根部位、屋脊部位、天沟与檐口部位 等防水失效造成的渗漏水的治理措施应该以屋面上修复为主，即确定上述渗 漏具体部位，凿开面层、保护层、保温层等，直到防水层的破坏部位，如果 混凝土楼板或
5、墙根部存在开裂、夹渣、孔洞等质量缺陷时，首先进行化学灌 浆，再按该防水层设计的附加层做法修补防水层，防水附加层的找平层和保 护层一律采用聚合物砂浆或防水砂浆（1： 3水泥砂浆，内掺5%防水剂），最 后按原设计恢复屋面基层、面层等。（二）外墙渗漏的治理措施应该以外部修复为主，即确定渗漏具体部位， 凿开外墙装饰层、抹灰层（沿各渗漏部位分别凿出加宽200mm的修复结合面）， 直到加气混凝土墙砌体和混凝土结构面，如果加气混凝土墙砌体和混凝土结 构存在裂缝等质量缺陷时，先进行化学灌浆，再按外墙防水设计构造修复防 水层，修复过程中墙体基面必须增加界面剂和聚合物砂浆各一道，抹灰层的 面层砂浆改为聚合物砂浆，
6、最后按原设计恢复装饰基层、面层等。（三）门窗边渗漏的治理措施应该以内部修复为主，主要措施是化学灌 浆。具体做法是：确定渗漏部位，凿开内墙饰面层、基层、和抹灰层，找到 渗漏点，进行化学灌浆，然后按门窗边防水设计构造修复防水及防水附加层， 最后按原设计恢复装饰基层、面层等。（四）厨卫发生渗漏时，要区分有、没有明显渗漏点两种情况，有明显 渗漏点的渗漏治理以开凿面层，修复防水层，增加防水附加层为主要处理措 施，没有明显渗漏点的渗漏治理（隔墙的背水面返潮，发霉）以剔凿背水墙 面的装饰基层和面层，在整幅墙的原水泥砂浆面上涂布两道JS防水涂料为主。 最后按原设计恢复装饰基层、面层等。（五）阳台、露台渗露治理
7、一般以凿开地面和墙脚的装饰面层和基层， 恢复原设计防水层和防水附加层为主，如果落地门下槛或墙脚处有明显的质 量缺陷，影响防水层修复时，须对防水基层进行剔凿和找平处理，墙脚泛水 高度不应低于500mm。然后按原设计恢复装饰基层、面层等。（六）电气、给排水管道、管件等安装工程导致的渗漏水治理必须查到 渗漏水源头，在渗漏水源头部位修复防水层或增加一道防水附加层即可，修 复管道、管件后，按原设计构造修复饰面。第四章责任制第八条由于别墅工程属房地产高端产品，发生渗漏会造成恶劣的负面影 响，因此，别墅工程渗漏治理实行无条件责任追究制度，即各责任人员有责 任自行采取一切有效措施，克服各种困难，维修已经发生的
8、工程质量缺陷， 保证经过渗漏治理的栋号不再发生渗漏水情况。第九条渗漏治理工作从防水施工作业开始，到地产下达的交楼任务日期 前五天结束，期间，以淋（试）水和下雨排查出的渗漏点为处罚依据，凡是按设计和渗漏治理专项方案要求进行防水设防或补漏的部位发生渗漏， 每发现一个渗漏点，对项目经理、主办施工员、施工员分别处以100元、100 元、60元的罚款，各栋号渗漏点累计计算，渗漏点的计算以项目分管副总经 理组织的排查记录或公司质安部组织的排查记录为依据；从向物业移交日开 始，一年之内又发生施工原因造成的渗漏水，按上述罚款3倍的额度进行处 罚，渗漏点的计算以小业主投诉，物业开出的维修单（经质安部审单，确定
9、为施工原因）为依据。处罚单由质安部开具，罚款在开单当月奖金中扣除。第十条 渗漏淋（试）水自查、渗漏排查和渗漏治理采取分别报验制度， 即淋（试）水、排查和治理完成后，必须报质安员（质量员）验收，报质安 部抽查（抽查量为30%50%的栋号），质安员（质量员）验收合格后，又发 生渗漏的，每发现一个渗漏点对质安员处以100元的罚款；质安部抽查合格 后以发生渗漏的，每发现一个渗漏点对质安部经理处以100元的罚款，各栋 号渗漏点累计计算，计算办法按第九条执行，由分管副总经理开具罚款单。 项目部不报验的，由质安部按渗漏治理专项方案确定的渗漏治理各施工 段完成日期后一周内自行组织复验，复验发现的渗漏点按第九条、第十条罚 款金额的3倍的额度对项目经理、主办施工员、质安员、施工员分别处以罚 款。第五章其他第十一条2011年度交楼的别墅工程渗漏水治理按照本办法执行，责任追 究期截至2012年6月30日，罚款额度按本办法减半。第十二条 本办法自公司总经理签发之日起实施，实施过程中遇到具体执 行问题，请向公司质安部反映。二O年 月 日
别墅工程渗漏治理暂行办法
