房地产公司内部控制案例研究

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1、房地产公司内部控制案例研究一、选题背景和意义 受全球金融危机影响，当前我国的经济形势严峻。从宏观方面来说，我国外汇储备缩水、财政收入下降、经济增速放缓、出口贸易受阻；从微观角度而言，我国实体经济受到冲击，大批中小房地产开发企业面临资金短缺、甚至破产倒闭的局面。 在外部环境急剧变化、行业内部竞争加剧的背景下，面对日益严峻的生存环境，房地产开发企业除了维持资金链、保证融资渠道的畅通外，还应该练好“内功”，不断提高内部管理与控制水平。内部控制是企业为了保证战略目标的实现，而对企业战略制定和经营活动中存在的风险予以管理的相关制度安排，是由公司董事会、管理层及全体员工共同参与的一项活动。它直接关系到企业

2、的运作效率和效果、资本的安全完整，以及对风险的反应和预防能力。对房地产开发企业而言，内控制度的构建和完善不仅是重要的经营支持，更是安然度过地产行业“严冬”的重要保证。 因此，在借鉴国内外一些比较成熟的内部控制理论的基础上，结合我国企业的实际情况，探讨房地产开发企业如何选择合理、有效的内部控制模式并构建健全的内部控制体系的必要性与完善措施，是非常有意义的。二、研究方法和思路 本文采用案例研究的方法，以房地产开发企业G公司为研究对象，从内部控制制度的概念、特点、理论发展历程及国内外研究现状、内部控制体系建立的原则及内部控制审核的基本程序等方面入手，通过阐述S 公司在中国房地产市场的经营背景及其内部

3、控制的现状等内容，将内部控制制度建立的理论与S公司内控体系完善的实践紧密结合，并根据萨班斯法案的相关要求，对S公司包括公司、业务流程、信息技术一般性控制三个层面的内部控制系统进行了审核，对S 公司所采用的一些内控措施的有效性及存在的问题进行了识别和评估，进而归纳出企业完善其内部控制体系的一些思路和方法，这是本文拟达到的目的。三、论文的主要内容框架 本文的主要内容框架分为六个部分： 第一部分引言，介绍了研究内部控制的背景、意义和本文的研究方法、思路，以及全文的主要内容框架图。第二部分是理论部分，研究内部控制的理论基础，对内部控制的概念、特点及理论发展历程、国内外研究现状等进行概述，进而阐明内部控

4、制体系建立的原则和内部控制审核的基本程序。 第三部分详细介绍了房地产开发企业S 公司的背景及内部控制现状。 第四部分结合S 公司的内部控制现状，从公司、业务流程、信息技术一般性控制三个层面对S 公司的内控体系及内控实施情况进行审核，分析该企业在内部控制方面存在的问题。 第五部分提出企业内部控制体系的完善对策。 第六部分是结束语，对论文进行总结并提出研究展望。第一章 内部控制的基本理论综述 第一节 内部控制的概念及特点 一、内部控制的概念 内部控制，作为一个专用名词和完整概念，直到本世纪30年代才被人们提出、认识和接受。它的产生源于组织内部竹的需要。几十年来，随着内部控制理论以及认识的不断发展，

5、其概念的内涵和外延也都发生了较大的变化。 得到广泛认可和作为内部控制体系理论依据的是1992年美国COSO委员会的定义。美国反欺骗性财务报告委员会的发起委员会(The Committee of Sponsoring Organizations of the Tread way Commission，以下简称COSO )在进行专门研究后提出专题报告：内部拄制一一整体框架(Internal ControlIntegrated Framework)，也称COSO报告。报告中对内部控作了如下描述：内部控制是由企业董事会、经理阶层和其他员工实施的，为提高运营的效率效果、财务报告的可靠性、相关法令的遵循性

6、等目标的达成而提供合理保证的过程。 从上世纪内部控制理论的提出到21世纪的今日，现代企业制度，特别是股份制经济的发展使得所有权和经营权进一步分离，内部控制得到迅速发展，逐步形成了一系列组织、调节、制约和监督企业经营管理活动的方法，在企业内部形成了内部控制系统。 从管理的角度出发，我们认为，内部控制实质上是企业在长期的经营实践中，随着对内加强管理，对外满足利二会需要，而逐步产生并发展起来的自我检查、自我调整和自我制约的系统：它是企业运用控制原理，对可能引起企业风险的各项因素、行为施加一定的作用力，保证企业的经营行为与企业总体战略目标趋于一致的一系列活动。二、内部控制的特点 从内部控制的概念分析，

7、内部控制有以下特点： 1、内部控制是一项系统工程。内部控制活动是全方位的、立体的。内控需要多部门、多种控制方法相互配合。企业一系列控制活动构成一个控制系统。 2、内部控制是一个动态性的过程。内部控制不仅受外部环境（市场，政府等)影响，也受内部企业文化、组织结构、组织规模所影响，环境的变化必然要求内部控制进行相应调整。 3、内部控制是一个全面的过程。内部控制需要对企业的经营活动全方位、全过程进行监控，以保证控制活动的有效性。 4、控制手段多种多样。事物往往受多种因素影响，对多变量因素应该采用多种方法进行控制，对不同事物采用不同的控制方法。第二节 内部控制理论的发展历程及研究现状 一、国外内部控制

8、理论的发展历程及研究现状 内部控制理论的发展经历了一个漫长的时期，大致分为五个阶段：内部牵制、内部控制制度、内部控制结构、内部控制整体框架和内部控制全面风险管理框架。在国外，美国对内部控制的研究比较早也比较全面，从某种意义上来说，美国内部控制理论的发展历程也代表了国外内部控制理论的发展历程。 1、20世纪40年代以前为“内部牵制”阶段：萌芽期 L.R.Dicksee最早于1905年提出“内部牵制”这个概念。他认为，内部牵制由职责份公告、会计记录、人员轮换构成。George E.Bennett发展了这一概念，他于1930年给内部牵制下了一个完整的定义：“内部牵制是账户和程序组成的协作系统，这个系

9、统使得员工在从事本身工作时，独立地对其他员工的工作进行连续性的检查，以确定其舞弊的可能性”。 “内部牵制”是适应当时的经济和管理环境而产生的。这一阶段内部控制的着眼点在于职责的分工和业务流程及其记录上的交叉检查或交叉控制，即从一个环节或某一部门出发来进行控制管理，缺乏全局观念，不强调业务流程和系统控制。 2、20世纪40年代末至70年代为“内部控制制度”阶段：发展期 1949年，美国审计程序委员会下属的内部控制专门委员会首次使用“内部控制”这一提法，发表了题为内部控制、协调系统诸要素及其对管理部门和注册会计师的重要性的专题报告，对内部控制首次作出了如下权威定义：“内部控制是企业所制定的旨在保护

10、资产、保证会计资料可靠性和准确性、提高经营效率，推动管理部门所制定的各项政策得以贯彻执行的组织计划和相互配套的各种方法及措施”。 1953年，美国注册会计师协会(A1CPA)审计程序委员会(CAP)发布了审计程序公告第19号，将内部控制划分为“会计控制”和“管理控制”两大类即将与保护资产和保证会计资料可靠性和准确性有关的控制划分为会计控制，而将与提高经营效率、保证管理部门所制定的各项政策得到贯彻执行有关的控制归入管理控制。 资料来源：马兴全、余伟平等，会计准则与内部控制设计研究【M】。沈阳：东北大学出版社，2006，P226 资料来源：刘国浩。企业内部会计控制及其评审【M】。成都：西南财经大学

11、出版社，1999，P37 1972年，美国准则委员会（ASB）发布审计准则第1号公告，继续确认了上述观点。 在这一时期，内部控制有两大贡献：一足提出了授权、组织的概念，拓宽了研究范围。二是把内部控制明确区分为内部会计控制和内部管理控制，有利于独立审计师实施内部控制为导向的审计，降低审计风险。这种以会计控制为主、为制度础审计服务的定义，虽为独立审计界认可，却屡屡遭到管理人员代言人的攻击。他们指出，这些定义把精力过多地放在纠错防弊上，过于消极和狭窄，不具备主动性。 3、20世纪70年代末至90年代为“内部控制结构”阶段：过渡期 20世纪70年代以后，内部控制的研究重点逐渐从一般涵义向具体内容深化。

12、随着水门事件的发生及随后调查的逐步深入，美国国会颁布了反国家贿赂法，从此内部拉制研究进入一个新的里程碑。1988年，美国注册会计师协会下属的审计准则委员会（ASB）发布了审计准则公告第55号，公告中规定：“内部控制结构是指为实现特定公司目标提供合理保证而建立的一系列政策和程序构成的有机总体，包括控制环境、会计系统及控制程序三部分。”该公告自1990年1月起取代1972年发布的审计准则公告第1号中的相关内容。这一概念的提出，反映了70年代后期以来内部控制实务操作和理论研究的一个新动向，实现了内部控制由零散到系统的转变。 4、20世纪90年代末至2004年为“内部控制整体框架”阶段：成熟期 COS

13、O委员会于1992年发布了内部控制整体框架研究报告。经过两年的修改，1994年COSO委员会提出对外报告的修改篇，扩大了内部控制涵盖范围，增加了与保障资产安全有关的控制，得到了美国审计署（GAO）的认可。与此同时，AICPA则全面接受COSO报告的内容，于1995年据此发布了审计准则公告第78号，并自1997年1月起取代了审计准则公告第55号。 内部控制整体框架报告认为，内部控制整体框架主要由控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督五大要素构成。如图2所示，这些目标和要素共同构成了COSO报告内部控制的整体框架说，在一定程度上突破了以往内部控制仅仅从会计、审计角度研究的狭隘性，明确了对内

14、部控制的责任，强调了内部控制的对象是单位整个运行过程中的所有要素；内部控制的好坏取决于制定并执行控制政策和程序的人的素质与观念；内部控制是一个系统的动态过程；内部控制本身不是目的，是实现组织目标的一种手段或工具。 资料来源：马兴全、徐伟平等，指定IT专员监督和处理重大安全事件，记录安全事件并由管理者审核。 建立相应的安全培训制度，保证 IT和业务部门用户明确各自在安全方而的职责和责任，定期组织和开展针对新入职员工和全体员工的安全培训，IT技术人员定期和不定期参加IT技术有关的培训，提高技术支持能力。 第四节 内部控制有效执行的保障措施 内部控制系统的构建，既离不开企业内部规章制度的建设和完善，

15、也离不开企业社会环境、文化环境的建设以及完善的监督检查与评价机制。为保证内部控制制度的有效执行，S公司还应当加强以下几个方面的工作： 一、加强企业的文化建设 加强企业精神、经营理念、经营目标、企业宗旨的深入贯彻和宣传，形成公司员工精神支柱，树立公司价值观。同时，加强员工思想教育，推动员工薪酬改革，推行同工同酬制度，增强员工对公司价值的认同感和归属感。 二、制定完善的人力资源政策 人力资源政策包括岗位职责的划分、人力资源计划、招聘、培训、离职、考核、薪酬等一系列有关人事政策。 1、建立岗位说明制度，明确所有岗位的主要职责、资历、经验要求等，明确岗位职责及分工情况，确保不相容岗位相互分离、制约和监

16、督。 2、合理制定人力资源需求计划。在公司发展战略目标、发展方向指导下，编制人力资源需求计划，注明所需人员的职位、数量、专业胜任能力、时间要求以及其他的备注事项。同时还应当注意与考虑进行一定的人才储备。 3、制定合理的人才选拔、培训和晋升制度。 4、完善员工离职管理制度。 5、制定科学合理的人力资源考核制度。 6、制定科学的内部薪酬制度，规范分配行为，调动员工积极性和创造性，促进企业及员工自身的发展。 三、建立风险识别、分析、评估和预警机制 企业面临内外环境的日益复杂化，企业间竞争的也日益激烈，企业经营风险不断提高，如何辨别、分析防范和控制经营风险，已成为企业内部控制制度的重要内容之一。从事房

17、地产开发的S公司的主要风险在于行业景气程度、施工项目招投标管理和项目竣工决算、资金管理等，通过风险分析和评估，采取恰当的方法降低风险。建立公司预警指标体系，便于对企业风险情况加以判断并采取应对措施。 四、充分利用现代信息技术手段加强内部控制 充分、及时、准确的信息与沟通是内部控制得以落实的基础，主体的各个层级都需要借助信息来识别、评估和应对风险。正如美国著名的末来学家约翰.奈斯比特所说:“未来竞争是管理的竞争，竞争的焦点在于每个社会组织内部成员之间及其与外部组织的有效沟通上”。有关的信息，无论是来自企业内部各部门之间的沟通，还是来自于外部的利益相关者(如消费者、供应商、股东、债权人)的交流，都

18、应被加以识别、分析和反馈，以支持企业的经营决策、战略需要，并最终实现企业利益的最大化，及时地汇报给管理层甚至董事会，使其他们能有效地处理和解决问题。 在高度信息化的今天，公司应当充分利用现代信息技术手段，如EFT、EDI以及ERP等来收集、处理和传递数据信息，使企业能够充分利用现代信息技术来整合业务流程，达到提高经营效率和效果的目标。 五、完善内部控制配套制度 要保证S公司内部控制制度的有效运行，与内部控制制度相关的各项规章制度不可或缺，尤其是: 1、公司领导班子分工职责。 2、内部审计监察制度。 3、内部控制的考核制度。 六、建立完善的监督检查与评价机制 要确保内部控制制度被切实地执行且执行

19、的效果良好，内部控制过程就必须被施以恰当的监督与评价。监督与评价方式主要有： 1、内部审计。内部审计既是企业内部控制的一个部分，也是监瞥内部控制其它环节的主要力量。 2、外部独立审计。外部独立审计可以促使企业管理当局对内部控制予以应有的重视。 3、内部控制检查与评价工作对企业内部控制制度有效实施起着重要作用。通过内部控制检查与评价程序，可以发现内部控制制度执行中的问题，不断改进和完善内部控制制度。结束语 本文是在阅读了大量文献资料后，在对S公司业务流程和内部控制制度进行大量调查和分析的前提下，围绕S公司的内部控制现状，运用在工商管理课程中学到的理论知识，以内部控制理论为理论基础，根据内部控制的

20、法律规范要求，结合目前我国企业，特别是房地产开发企业内部控制系统长期存在的制度不健全、设计不合理、实施不规范、方法不科学等问题，从内部控制的概念及特点、理论发展历程、国内外研究现状、内部控制体系建立的原则和内部控制审核的基本程序等方面对内部控制的基本理论进行了阐述，结合S公司计划在国内上市的现代企业管理需要以及其内部控制的现状，找出存在的问题及原因，根据市场监管机构的要求和企业经营管理的实际需要，完善内部控制手段，确保内部控制制度得到有效的执行，以实现S公司的经营管理目标。通过本文的研究，主要得出以下结论: 1、S公司作为一家民营企业，在经营管理上存在着一定的局限性，加之房地产企业经营的特殊环

21、境，内部控制制度虽然存在但不够完善和健全，在执行过程中的执行力度也不够。 2、从公司层面来分析，S公司在董事会的架构设置方面还有待进一步完善，内部审计的功能也没有很好地发挥，针对上述问题笔者建议S公司应该加强董事会的管理职能、优化组织架构，同时加强风险控制，发挥内部审计的监督职能。3、从业务流程层面的房地产开发单元来分析，S公司在项目成本核算及工程成本管理台帐等方面还缺乏规范的制度，笔者建议S公司应统一项目成本核算的政策，并建立动态的成本管理台帐来完整、准确、及时地反映当前工程预计总成本。 4、从业务流程层面的会计处理方面来分析，S公司在收入和成本费用的计量方面存在缺陷，会计控制的核心未得到充

22、分体现，会计处理基于收付实现制。笔者建议S公司应该根据企业会计准则的要求按权责发生制来对收入和成本费用进行计量。 5、从业务流程层面的房地产销售单元来分析，S公司的售楼系统在流程方面存在缺陷，笔者建议售楼系统内的信息应及时更新，并提出了售楼系统流程的完善方案以防止重复销售的情况发生。 6、从业务流程层面的资金管理方面来分析，S公司在备用金的管理、关联方资金调拨、资金往来清理以及应收/应付款的管理等方面存在缺陷，笔者建议S公司应完善资金管理控制文件，合理制定备用金的限额、约束其使用范围和审核权限等;增加对内部关联方公司间的资金调拨的管理制度:增加对资金往来的清理及相关责任要求;统一规范应收/应付

23、账款的回收政策、清理期限和必要的惩罚方式。 7、从业务流程层面的财务报表编制方面来分析，S公司缺乏统一的关帐流程，也没有规范的对账程序，财务风险管理的意识不强。另外，S公司也没有建立有关信息披露的机制及合并报表体系。针对上述缺陷，笔者建议S公司应该统一编制符合公司业务运作的会计手册或会计处理政策，并且建立一套完整的期末结账与报告流程，设定信息收集、披露渠道和相关的职责分配。 8、从业务流程层面的资产管理方面来分析，s公司目前固定资产管理制度不够完善、且现有制度执行力度不够，固定资产的购置、保管、报废等过程中都存在控制弱点，笔者建议S公司进一步完善资产管理的内部控制制度，加强购置、验收、盘点、维

24、修及报废等各个环节的控制，另外还建议S公司增加对各类资产的残值率和使用年限的规定以及资产折旧方法和会计估计变更等内容，确保公司会计操作的统一性。 9、从业务流程层面的预算管理方面来分析，目前S公司预算管理不够科学，执行力度不强，预算的流程也存在一定的缺陷。笔者针对上述问题提出了细化预算编制并加强执行过程对预算的控制的方案，建立激励和奖惩机制，通过规范和完善预算管理流程，进一步加强S公司的预算管理。 10、从信息技术一般性控制层面来分析，S公司在系统开发、程序变更和IT服务保障等方面都缺乏相关制度，对数据的访问及管理也存在一定缺陷，缺乏适当的控制活动。笔者针对上述缺陷增加了待完善的相关制度的内容

25、提要，并对系统权限设定的控制提出了意见建议。 笔者认为，若S公司能对本文提及的内部控制存在的问题进行完善和改进，定能使公司的内部控制得到进一步的健全，从而对公司加强管理、控制风险、提高效益起到重要的作用。当然，由于时间及水平的限制，本文在理论研究及实际案例分析中难免有不足之处，尤其是案例分析中没有对S公司内部控制各个环节进行详细分析，例如尚缺少对投资控制、筹资管理、利润分配管理等方面的详细设计，也没有按一般内部控制模型各个要素进行分析，显得不够完整;另外在某些方面还需分析得更深入，例如业务控制方面。尽管存在一些缺陷，但笔者认为本文在一定程度上反映我国一些民营房地产开发企业的内部控制现状，一些建议对其它企业特别是房地产开发企业加强内部控制有借鉴和参考作用。笔者将会继续研究学习，以弥补在本论文中的缺憾。