上海浏河老公寓项目可行研究报告精品

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1、上海浏河老年公寓项目可行性研究报告 本项目总占地面积 420 万平方米(按容积率 0.5 左右估算) ,总建面约 210 万平方米,开发周期约 8 年左右 我们建议本项目老年公寓实行滚动开发,组团排列,可按照 4 期来开发 (从开发到售完) ,每期两年,每期开发老年公寓建筑面积 11.5 万平方 米上. 配套可以根据我们项目进程分批开发,但一期开发时老年公寓,服务中 心,敬老院,康复中心,活动中心必须同步建设. 根据上述筹划,本项目老年公寓所有建成后,总建面约 52.3 万平米, 约占地块开发筹划的 31%左右.按老年公寓容积率 0.6 左右估算,占地 面积约 87 万平米,约占总占地面积的

2、20.75%. -1- 第一部分 对象市场分析 -2- 本项目开发必要性三大市场支撑: 壹:全国老龄化已成为重要的社会问题 人口老龄化提前达到高峰. 在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化. 在多重压力下渡过人口老龄化阶段 上海市进入老龄化加速发展过程 贰:目的客户自身需求变化 老年人口的不断增长,引起了一系列社会问题 老年人的消费观念有了主线性的转变 随着老年人文化层次的提高,越来越多的老年人对晚年生活的精神追求越来越注重 上海 250 万老年人中有 74.4%较多的老年人想变化居住现状 社会上空巢家庭的逐渐增多 老年人跨都市居住的区域观念有所转变 上海与太仓由史以来的地区情感逐渐加深 老年

3、人及其子女对国际上流行的养老方式的认同 叁:目前上海老年公寓状况不佳 养老机构的数量明显局限性 养老机构布局和档次不尽合理 养老机构设施简陋老化 缺少政策扶持,开发成本是太仓的2-3倍 -3- 一,上海市人口构造现状 老年人比重逐年增长,上海市进入老龄化加速发展时期 将来 3 年内老年人将增长至少 22.5 万人 上海老年人经济状况转好,购买力有所加强 (一)上海市老年人口逐年递增,06 年达到 275.62 万人,占全市人口比重 20% 以上,将来将进入老龄化加速发展期 年,全市 1357 万人,户籍人口中 60 岁及以上老年人数量为 266 万人,占全市总 人口的 19.6%.截至 年 1

4、 月,上海市民政局,记录局发布的我市老人人口最新记录信 息显示,去年申城老人比前年增长 9.25 万人,60 岁及以上老年人口达到 275.62 万人,初次 突破 20%. 年- 年将进入高速发展期. -4- (二) 年上海市老年人口每年将增长 7.5 万人 我们在 年此前对此后上海老龄化的趋势作了大体的预测, 大体可以提成四个阶段: 从 年到 年称为平稳发展阶段, 当时预测老年人口年均将增长 2 万; 第二个阶段是 从 年到 年,称为中速增长期,老年人口年均增长 7.5 万;第三个阶段是 年 到 年,称为高速增长期,年均增长 14 到 15 万;第四个阶段是从 年到 2030 年, 上海的老

5、年人口将有一种增长的高峰期,老年人口要达到 460 万左右,占总人口的 32%, -5- 也就是说三个上海户籍人口中有一位是老年人. 通过度析 2050 年上海市人口老龄化发展预测数据, 将来我市户籍和常住人口老龄 化发展将重要有如下几种特点: 1,将来我市人口老龄化将达到一种非常高的限度,到 2050 年,户籍老年人口将增长 172.67 万人,达到 439.04 万人;常住老年人口将增长 150.05 万人,达到 449.43 万人. 2,将来我市人口老龄化将在 年间经历一种高速发展的时期,在 20252030 年间达到老龄化发展的高峰,之后老年人口呈下降趋势,但是总体上仍将维持在相对较高

6、 的水平. 3,我市高龄化将在 20252040 年间经历一种高速发展的过程,比老龄化的高速发展滞 后约 1520 年左右,并在 20402045 年间达到高峰,之后高龄化的比例将略有下降. 4,将来我市总抚养系数重要受老年抚养系数的影响.老年抚养系数随时间的发展越来 越高,在 20252030 年前后达到高峰.随后略有下降但仍维持在较高水平,20402045 年前 后将进一步提高. 从户籍和常住的老年人口抚养系数的比较, 以及不同年龄段分组的老年人 口抚养系数的比较可以得知, 持续引入外来人口和推迟退休年龄对减轻将来上海市抚养压力 具有非常积极的作用. (三)上海老年人口经济支多收少,老年人

7、住房需求水平下降 1,老人收入平均水平每月 1077 元,老年人人均收入逐年递增 老年人口养老金水平与退休前的单位性质和从事的职业有密切的关系.其中,党政机 关平均养老金最多,为 1837 元/月;事业单位次之,为 1390 元/月,国营公司第三,为 1016 元/月,集体公司第四,为 732 元/月,而农户至少,为 409 元/月.但总体上海市老 年人人均收入每年呈现上升态势. 2,老年人支出水平提高,支出项目发生转 变 随着收入水平的提高, 被调查老年人口的支 -6- 出水平也不断提高. 年被调查老年人口的月平均支出 724 元,比 1998 年增长 268 元. 在所有支出中,饮食支出仍

8、然是老年人口最重要的支出项目,但比重在减少(从 1998 年的 56.1%下降到 年的 42.6%) ;房屋水电煤气费用,给子女(孙辈)或其她亲属补贴也仍是 两个重要支出项目,但比重也都在下降;而医疗费用比重在升高,并成为第二大支出项目. 这一方面表白,调查老年人口消费水平还处在较低水平,支出项目仍然是食品,房屋水 电煤气费等生活必需型消费,另一方面也表白,随着上海经济社会发展,老年人口的生活水 平与生活质量也有了明显的改善, 这突出表目前支出项目发生了重大变化, 如在支出项目中, 生活必需型支出如食品,房屋水电煤气费用等支出所占比重明显减少,而交通通信,学习娱 乐等项所占比重明显上升. 3,

9、老年人口经济状况特点 以 1998 年, 年和 年开展的三次上海市老年人口状况与意愿调查为基本,考 察了上海老年人口经济现状,发展趋势及差别.重要结论有: (1)上海老年人口的收入水平,支出水平,经济总体水平在不断提高,但与全市平均 水平相比还比较低,且差距仍在扩大. (2)男性老年人口,城乡老年人口收入来源侧重于稳定,有保障的养老金;女性老 年人口, 农村老年人口的收入来源侧重于不稳定, 没有保障的子女(孙辈)或其她亲属补贴. (3)生活必需型支出所占比重明显减少,而交通通讯,学习娱乐等项所占比重明显上 升.从单个项目来看,饮食支出仍然是最重要支出项目,但医疗费用逐渐成为重要的经济负 担.

10、(4)女性老年人口,高龄老年人口和农村老年人口是经济弱势群体,她们收入少且缺 少保障,消费水平低,对经济状况总体评价也低. -7- 二,上海市老年人口居住现状 老年人独居占老年人总人口的 70%以上,上海老年人独居现象明 显 上海老年人居住以独居为主,以社区服务为依托,以养老机构为 补充 (一)上海目前老年居住模式比较 1,合居模式. 合居是指老年人与子女或其她亲属居住在一起.合居模式顺应国内目前以家庭养老为 主,社会养老,社区养老为辅的养老模式,对社会,家庭和老人均有益处.但是,由于代际 生活习惯的差别性,家庭人际关系的复杂性,市场经济条件下人口流动的频繁性,合居模式 面临挑战. 据浙江省和

11、上海市的调查, 老人与子女不住在一起的一代人家庭和两代人家庭合 计占 52.2%,上海市区约有 38%的老人系孤身或不与子女,亲属住在一起.即便有些老人与 家人合居,老人与子女,婿媳关系紧张的也占有一定的比例,老少关系不和睦,甚至发展到 小辈虐待长辈的家庭占 5.22%. 2,独居模式. 独居是指老年人独立居住.由于受现代生活方式的影响,特别是住房条件的改善,越 来越多的老年夫妇选择和已婚子女分居.在北京,天津和上海三大都市中,人口不超过三人 的家庭,分别占总户数的 63.72%,61.66%和 71.52%. 独居模式符合现代社会生活方式,代际之间干扰少,家庭关系简化,对有生活自理能力 的老

12、人和正承当社会家庭双重压力的已婚子女来说都是抱负的选择,但随着老人年龄增大, -8- 生活自理能力下降,加上子女疏于看望,老人的寂寞孤单和生活不便随后凸现.长春市心理 卫生研究所所长郑晓华指出:目前有诸多老人不愁吃穿,但由于子女远离身边,缺少交流, 精神上其实非常孤单.老年人如果长期处在心理孤单状态,一方面会带来情绪上的变化,体现 在情感脆弱,容易灰心,进取心差,自卑,自责等心理症状.这些心理症状比病痛更加折磨 人.如果得不到及时的排解和安抚,便会导致 老年性痴呆症等一系列心理疾病.更有甚者, 独居老人死去多日无人知晓的极端悲惨事件 不断浮现报端. 3,毗邻模式. 毗邻是指老人与子女或其她亲属

13、互相独 立但邻近居住.毗邻而居,既没有合居时容易 产生的代沟矛盾,又容易做到常常看望和相 互照顾,是目前较为抱负的老年居住模式.但 要形成这种模式, 一要父母和子女有建立这种 居住模式的愿望; 二要有合适的毗邻住房可供 选购;三要有购买合适毗邻住房的经济势力; 四要在需要时有一方能做出牺牲或让步.例 如,由于居住地点,居住环境的限制,为照顾 子女上班,孙子(女)上学,就需要老人做出 牺牲或让步,搬到邻近子女的地方居住.由于 同步达到以上4项条件有一定难度, 目前能做 到毗邻居住的,为数还不多. 4,集中模式. 集中模式是指老年人居住在老年性服务 -9- 机构安度晚年的模式.集中模式大体可分为老

14、年公寓,老年社区,养(敬)老院三种形式. 随着四二一家庭构造的形成,集中居住模式日渐盛行,但由于老年性服务机构数量少,更 重要的是设施好的收费高,收费少的配套设施差,服务水平低,致使集中模式在国内并不盛 行.目前,国内各类老年社会福利机构共有养老床位 120.5 万张,平均每千名老人占有床位 仅 8.6 张,与发达国家平均每千名老人占有养老床位 5070 张相比,相差甚远.另一方面, 既有社会养老机构入住率低. 年 11 月,郑州市 28 家在册的养老机构总床位 3157 个, 入住老人但是 1468 位,平均入住率仅为 46.5%.郑州市民政局社会福利到处长王林指出: 导致这种现象的核心因素

15、,就是这些养老机构价位较高. (二)适合国内国情的老年居住模式探 析 鉴于国内人口老龄化的特点, 经济社会发 展水平的制约,综合老式家庭文化观念的影 响,以家庭居住为核心,以社区服务为依托, 以养老机构为补充的老年居住模式适合国内 国情,是一种最佳选择. 1,以家庭居住为核心. 居家始终是国内最重要的老年人口的户 居方式.根据第五次全国人口普查长表资料, 在 12798.21 万老年人口中,有 12755.98 万老 年人口居住在家庭户中, 其比例高达 99.67%, 只有 42.23 万老年人口居住在集体户中,其比 例仅为 0.33%. 之因此提出以家庭居住为核心 是由于: 中华民族有孝敬老

16、人的优良老式. 在源远 流长的中国老式文化中, 孝文化无疑占有一定 - 10 - 的地位.四世同堂,与父母共居无疑是尽孝的基本形式. 适合养老模式的发展. 年 3 月 1 日,全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本 公在第二次全国老龄工作会议上指出:中国倡导的居家养老模式是最经济,见效最快,符 合中国国情的,也是经济上,精神上,感情上让老人满意的养老模式. 符合老人生理,心理的发展.许多老年人在身体健康状况容许的状况下,一般倾向于与 子女分居,但随着年龄的增长,健康状况的下降,特别是当行动自由越来越不以便之时,又 但愿能与子女住在一起,以便能得到子女的照顾.此外,多数老人有金窝银窝,不如自家

17、土窝的居家心理,乐旨在自家颐养天年,但愿儿孙满堂,喜欢子孙绕膝. 老年住房条件的改善为合居提供了也许.五普期间,国内 80 岁以上老年人均住房 面积 50 平方米以上的占同龄人口的 66%.据老龄科研中心 年终对 20 省 2 万多名 60 岁以上老年人的抽样调查,都市老人每户拥有住房 3 间多,户均面积约 70 平方米,90%以 上老人有单独住房,农村老人户均住房 4 间,面积达 80 多平米. 毗邻式是家庭居住模式的最优形式.老年居住模式中的合居式,独居式,毗邻式都以家 庭居住为核心, 但鉴于三种形式的优缺陷, 毗邻式模式无疑是最优形式. 分得开, 住得近, 分而不远的代际互助型老年住宅(

18、即毗邻型,作者注) ,有其他类型不可替代的长处.它 既符合家庭养老的老式模式,又同社会养老相结合,保证了子女家庭的独立性,真正体现了 代际间的互助.同步,此类住宅对既有住宅形式没有太大的冲击,只是更充足运用了己有 住宅. 1P44 为此, 政府应通过多种政策鼓励,支持家庭与老人共同居住, 积极开发设计同 楼居住宅和1+1连体式亲情户型.前者是指两代或多代同住一栋,上层为年轻夫妇及孩 子,下层为老人;后者是将一种大户型拆分为两个小户型. 2,以社区服务为依托. 居住离不开住宅,住宅脱离不开社区.以社区为单位的专为老年人服务的设施和机构, 既可为老年人的平常生活提供便利也可提供深层的入宅服务. 社

19、区服务是对家庭功能的补充 和完善,是家庭居住形式的扩大和延化.五普资料表白: 年,国内空巢老人户占 65 岁 及以上老人家庭户的 22.83%.老年空巢家庭在大都市特别突出, 年,北京老年空巢家 庭比例为 34%,上海为 34.8%,天津 36.5%.农村老人单独居住的比率已高达 27.6%.对于 - 11 - 空巢老年家庭, 社区服务的作用特别重要. 倡导以家庭居住为核心的同步必须兼顾社区服务, 以便为老年人发明一种优越,舒服,安全的生活环境与居住环境. 3,以养老机构为补充. 随着居家养老功能的弱化, 老年人对养老机构的需求越来越大. 据中国老龄科研中心调 查资料显示,北京市 50 岁以上

20、的常住人口中,但愿目前住进老年公寓和将来乐意入住的分 别为 10.4 万和 30.8 万.但是,据记录: 年国家举办的社会福利机构有 1364 个,收养 人数为 11.8 万;集体举办的敬老院有 39377 个,收养人数达 64 万人;再加上老年公寓等其 她类型福利机构,目前能为老年人提供服务的床位仅有 97.7 万张,局限性全国老人总数的 0.8%.因此说,老人养老机构居住仅是补充.美国的研究人员觉得,入住养老机构应当是 老年人口中最衰老和最不能自理的人的选择,中国,外国都是如此.美国住养老院者的平均 年龄是 82 岁,每千名 65 岁70 岁以上的老人中只有 12 名住养老院,虽然在 85

21、 岁以上的 老人中,也但是占 23.7%,荷兰住养老院者的平均年龄是 84 岁,住养老院的只占 7%.目 前老人不肯入住养老机构的因素不外乎老式养老机构如福利院, 敬老院等收费低, 但大多面 积窄小,功能单一,设施陈旧,缺少专业护理人员;现代兴起的老年公寓配套设施齐全,服 务质量高,但价格之高一般家庭难以承当. 以家庭居住为核心, 以社区服务为依托, 以养老机构为补充的毗邻型老年居住模式顺应 老龄化发展的需要,有助于整合家庭,社区,社会资源,满足宏观(社会) ,中观(家庭) , 微观(老人)的不同需求. - 12 - 三,上海老年敬老院现状与发展 - 13 - 据上海市民政局,记录局发布的信息

22、显示, 年,275.62 万上海户籍老人家庭中, 无子女的空巢老人有 38 万人,占老年人口的三成之多,15%的空巢老人需要生活 上的照顾.而目前上海仅有不到 500 家敬老院,对于将来加速增长的老年人来说,是远远不 够的,因此本项目拥有一定的市场机遇. (一) ,上海老年敬老院职能 为入住老人提供平常护理服务 为入住老人提供文体活动场合 为入住老人提供全程的医疗服务 为入住老人提供生活起居服务: (二) ,上海敬老院服务特点 全日制护理,24 小时服务 及时迅速的医疗保障 设医务室,有专职医生主治看病,24 小时服务 关怀老人物质生活使老人吃好住好 注重老人的精神心理护养 代为老人出租房屋和

23、保管财产或以房养老; 代办老人丧事. 社会 孤老,单位孤老,外地回沪孤老,无子女的老夫妻及有特殊困难 的老人均可洽谈包养终身事宜(涉及户口申请,疾病治疗,后事 安排) 聘任律师为老人提供免费的法律征询服务 - 14 - (三) ,上海敬老院产品特点 户型在 30-60 平方米左右,南北通透 大阳台设计,保证充足光照时间 装修风格以上海老式建筑风格为基调,木质材料为主 房间内至少配备 2 个床位以上 多数敬老院采用一梯多户设计,以适应老年人喜欢群居的生活习 惯 附表: - 15 - (四) ,上海敬老院将来的发展方向 年,上海每个住宅社区至少配备一种养老设施 严格控制土地开发,保证公共服务设施的

24、建设 到 年,上海市将特别注重居住区老年服务设施的配备,每个社区至少配 1 个养老 设施.对于不达标地区,将严格控制存量土地的开发建设,浦东新区属严格执行居住区标 准地区. 1,养老院成社区标配 管理意见中规定切实加强社区福利设施建设, 针对上海老年社会的特点, 特别要注重老 年服务设施的配备.到 年,必须达到每个社区(镇,乡)至少设立 1 个养老设施的标 准. 中心城浦西内环线以内的建成区以及地处中心城历史文化风貌保护区的居住社区, 按照 不低于本社区老年人总数的 1.5%配备床位;中心城内外环线之间的建成居住区以及郊区新 城老城厢地区,按照不低于本社区老年人总数的 2%配备床位;浦东新区,

25、郊区新城和城乡 人口在 5 万人以上的新市镇以及中心城成片改造地区或新建地区, 按照高于本地区老年人总 数的 2.3%配备床位.鼓励多种社会力量和社会团队开办不同原则的敬老,养老设施,以调 节,补充养老床位,切实做到老有所养,老有所乐. - 16 - 2,规划原则分为三类. 对于多种社区公共服务设施规划的配备,将按不同地辨别为三类实行:严格执行居住 区原则 的地区有浦东新区, 郊区新城和城乡人口在 5 万人以上的新市镇地区以及中心城成 片改造或新建地区等;可按照不低于居住区原则建筑面积下限 80%配备的地区,指中 心城浦西内外环线之间的建成居住区,郊区新城建成区(老城厢)等;可按照不低于居住

26、区原则建筑面积下限 60%配备的地区是中心城浦西内环线以内的建成居住区,地处中心 城历史文化风貌保护区的居住社区等. 此外, 郊区城乡人口在 5 万人如下的新市镇, 中心村, 可根据国家和上海市村镇规划编制的有关技术原则,配备社区公共服务设施. 3,不达标土地将严控. 意见指出, 中心城区及郊区新城建成区要加强土地资源管理, 凡现状公共服务设施配备 局限性或缺口较大(达不到配备原则 50%)的社区,要严格控制存量土地的开发建设,并按 照社区公共服务设施规划拟定的规划指标,优先建设社区公共服务设施. - 17 - 四,上海老年人生活习性 对公园,社区广场等公共场地的偏好 对子女关怀的渴望 对社区

27、服务需求的增长 社会对养老保障的关注度在提高 1,空巢老人怕过节. 子女因种种因素不在老人身边,因此空巢老人越来越多.第一代独生子女纷纷结婚, 她们的父母也都步入老年, 虽然子女们想和父母住在一起, 但是常常会浮现一对小夫妻面对 四个老人的状况,难以兼顾两边,从客观上导致了空巢老人的浮现. 对于这些老人来说,由于缺少社会和家人的关怀,她们常常会感到孤单,精神上容易空 虚,特别是过节的时候,她们更渴望享有天伦之乐.遇到紧急状况,如疾病,火灾等,老人 的生命安全将受到威胁. 2,老年人饮食起居依托社区服务. 目前,上海老年人群除了少部分住在敬老院外,绝大部分都是与子女居住或独自居住, 她们对一日三

28、餐的买汰烧力不从心,不少人每日三餐草草应付,营养和安全难以保证. 目前上海某些社区开出了为老人提供饮食服务的机构,几乎都处在微利生存状态.一 些社区内的养老院运用自身资源,为社区老人提供中饭晚饭,但由于条件所限,很难提供大 规模服务. 3,社会对养老保障的注重. 上海市民政部门在十一五规划中提出,十一五期间,我市养老床位总数将达 10 万 张,形成 10 万人左右的养老服务专业队伍.其中 年将新增 10000 张养老床位,完毕 2 万名独居老人紧急呼喊装置安装, 13 万名老人提供社区居家养老服务, 为 新建 20 家老年人 - 18 - 日间服务机构. 中心城区重点发展中小型,单一功 能为主

29、的养老机构和老年日托站,满足 老年人就近养老服务需求,郊区发展以 大中型,综合功能为主的养老机构,满 足多层次养老需求,重点抓好第三,第 四社会福利院改扩建. 贯彻解决 70 岁以上城乡无保障老 人等的基本生活保障和医疗保障,摸索 建立养老金增长机制,适时提高农村 65 岁以上老年人托底养老补贴原则,为全 市 93%以上老年人建立健康档案,实行 动态管理,扩人们庭病床设立,其中为 老年人设立的家庭病床数达到每年 5 万 张次以上, 推广家庭保健医生服务模式, 建立家庭保健医生与老人家属间的定期联系及突发 性事件应急预案制度,普及推广社区临终关怀安宁护理制度. 完善老年维权四级网络, 全面推动基

30、层老年维权示范岗的建设, 拓展老年人优待服务项 目,鼓励社会各行各业提供老年人优待服务. - 19 - 五,上海老年人购房现状 老年公寓细分市场尚未成型,老年人购买新居选择余地不大 二手房目受老年人偏爱,毗邻居住模式是其主因 (一) ,老年人社区方兴未艾,细分化市场有待发展 社会化, 社区服务的养老模式正在越来越大限度地协助解决种种社会难题. 老年住宅的 建立, 为老年人考虑得更多更细致的社区配套服务, 社会力量特别是加入商业化运作的公司 力量对于养老模式的革新与良性发展提供了最直接的协助, 这在最大限度地减轻子女承当的 同步,又能让老年人在属于自己的社区,居所中得到全方位的照顾. 以亲和源为

31、例,无障碍防滑地板,坡道,带扶手的宽走廊,宽门洞,电梯低按键,家庭 居室高插座,以及社区 24 小时红外安防设施等种种细节,让每一位老年人在这里安全,方 便地生活.而为了满足老人在医疗保健方面的需要,社区建立了 余平米的社区医院, 配备完善的科室与专业医护人员, 还专为老人提供了老年性疾病的康复与护理服务, 并针对 社区居民建立长期的健康管理和健康征询等服务. 但是,就目前市场状况来看,着力于这一细分的公司仍为数不多,相对于迅速增长的需 求来说,市场的供应显得非常短缺. (二) ,二手房受老人偏爱三大主因支撑 相比老人们在增量房市场上遭遇到的无奈,如今的二手房市场似乎更受到老人们的偏 爱.记者

32、从北京中原理解到,目前的二手房交易有 7%左右都是为老人购房,而估计将来可 能尚有进一步上升的趋势. 比起新建的商品房, 二手房可以吸引老人目光的因素重要有如下几种方面. 一方面是经济 - 20 - 上的考虑.老年人的收入来源往往是退休金或是子女给的赡养费,这些收入一般不会太多, 而老人贷款购房会受到多方面的限制,虽然能贷款也规定购房者每月有稳定且较高的收入, 因此老年人宁可选择总价稍低某些的二手房进行购买. 另一方面,成熟的社区配套是核心.社区配套涉及医疗,餐饮,购物,电梯配备等设施,这 些设施关系到购房者每天的生活便捷限度. 而相比新的社区来说, 二手房由于居住时间较久, 一般都能形成相对

33、成熟,完善的配套,从而使老人省心不少. 此外,位置也是相称重要的一种因素.由于上海的房地产市场持续走高,可供选择的新 盘越来越少;而为父母购房的子女为了以便照顾老人,都会尽量选择距离近的房子. - 21 - 六,上海老年居住产品需求特点 (一) ,面积特点: 1)老年人的居所一般都是一房一厅,一房两厅,两房一厅,两房两厅这几种房型. 2)据调查,在敬老院中,每位老人人均居住面积有 15 ;而一般公寓中,老人平均居 住面积可达 30 . (二) ,功能特点: 1)居住方面: 老年人的居所大都邻近医院,菜场. 由于老年人体力有限,从住所步行到菜场 就增长了生活的便利性;并且老年人患病 几率较高,万

34、一有急事,可以及时就医. 2)疗养方面:老年人社区的医疗要 比一般公寓社区规格高. 对于亚健康状态的老人,要有常用疾 病的中西医门诊;对于有老年慢性病的老 人,要有跟踪档案,对其定期进行体检, 保证老人平常生活的安全;而专业的医疗 服务机构,则可以提供老年人专业的治疗 和护理, 护理人员可以上门为老年人服务, 老年人也可以白天在医院接受护理,晚上 回家休息. 同步,医院可针对敬老院内的老人开 出相应的营养处方,医疗处方等,具 - 22 - 体来讲,老年人在食堂就餐时可参照医院 营养处方和营养师给出的菜单配菜;如果 老年人腿脚不好,在运动处方中便会让老 年人平常生活中多跳跳台阶,逐渐进行锻 炼.

35、 3)学习,休闲方面: 我市每年有近 40 万老人到各类老年教 育机构和社区学校学习,参与文化体育活动 的老年人占老年人口总数的 60%以上. 4)交流方面: 我市老年人需要每天问候服务的有 11.94 万人,需每月一次以上精神慰藉服务 的 16.12 万人.老年公寓可以满足这方面的需求. (三) ,户型特点: 房型以紧凑小房型为主. 主卧面积设计得宽阔舒服,而客厅一般比较小. 供老年人用的门把手,应摆把式,开锁的钥匙就应为锥形,以适应老年人握裹力和 视力不强的特点. 有大阳台,以便老年人晒太阳. 南北通透,便于通风. (四) ,设计特点: 1)老年人居住的楼宇中最佳设有可平展担架的医护电梯,

36、同步走廊要宽,楼梯踏步要 - 23 - 比一般踏步低;房屋由外至内,要完全采用无障碍设计;室内地面应采用防滑材料,例如: 厨卫应采用防滑瓷砖,其她地面可采用木地板,塑料地板,橡胶地板或地毯. 2)装饰材料的选择,应协调配套,符合老年人的心情,注重简洁,典雅,不求华丽, 此外墙面,地面除了注意安全外要便于清洗. 室内装饰的色彩要有助于老年人的心理与健康,老年人一般爱慕典雅,干净,安宁,稳 重,加之体弱,心律减缓,视力削弱,一般宜采用浅色,如浅米黄,浅灰,浅蓝等.忌用红, 橙,黄,由于红色会引起心律加速,血压升高,不利于健康.浅蓝则给人以安宁感,适合减 缓心律,消除紧张.浅米黄给人以温馨感觉,有助

37、于休息,消除疲劳. 3)家具应从实用出发,宜少不适宜多. 家具外露部分应尽量减少棱角;老人用的双人床应两面上下,有条件的应有手扶之处; 床与沙发应当稍硬,不适宜过软,过深和过矮,更不要坐下去站不起来. 4)室内灯光应有弱有强.夜间最佳有低度照明,便于老人起夜如厕;老年人视力有所 衰退,写字,看书时灯光应强某些;室内电灯开关安装部位,夜间使用要以便;家用电器设 备应尽量采用智能型,如电锅,电水壶等有自动保温功能. 5)橱卫设计要点:做饭的灶头高度参照老年人的平均身高设计,老年人不必踮脚或哈 腰便可完毕生活所需; 卫生间的洁具不适宜用蹲坑, 可选用专供老人久坐起身困难之用的能升 降的马桶盖;浴缸不

38、适宜过高,较高应加垫,为老人坐立以便,浴缸要安装扶手,浴缸底面要 有防滑,以保证安全. (五) ,特殊规定: 在老年人居住的社区和房屋里,需随处设计 紧急按扭和医院联网,如果老年人忽然 感到身体不适,可通过紧急按扭谋求协助. - 24 - 第二部分 个案产品分析 - 25 - 一,上海老年公寓现状与展望 老年公寓是根据老年人生理特点和方式设计建造, 专供生活能自理的老年夫妇 (涉及单 身)住用的成套独用住宅;在经营管理上,这一养老形式是一项按市场机制运作,为老年人 提供社会化服务的产业.20 世纪 80 年代后期,由上海市退休职工管理委员会在浦东新区建 立的上海市退休职工老年公寓 ,开创了上海

39、建设老年公寓的先河. (一) ,目前老年公寓发呈现状 1,上海目前老年公寓现状 目前, 上海的老年公寓走的仍是养老院性质的路线, 而类似国外流行的健康型老年公寓 仍零星可数. 上海以老年公寓命名的机构共有 10 家,涉及位于嘉定区的众仁老年公寓 ,静安 区的 孙克仁老年公寓 卢湾区的 , 金色港湾老年公寓 , 上海市退休职工嘉定老年公寓 , 黄浦区黄浦老年公寓和千鹤老年公寓,闸北区彭浦新村老年公寓以及虹口区 老年公寓等. 这些老年公寓仍然带有强烈的社会福利色彩,一般是由政府经营,多为敬老院性质,大 部分不具有成套独用的特点,真正具有老年公寓基本特性的几乎为零. 到目前为止,真正进入上海市政府记

40、录系统的老年公寓床位不到 张,这些老年公 寓大多规模较小. 拿目前在上海规模最大, 档次较高的嘉定区南翔镇 众仁老年公寓 来说, 只有 3 幢住宅楼,492 张床位.最小的老年公寓甚至仅设几张床位. 2,目前老年公寓类型 老年公寓可分三种类型,按 7:2:1 的比例划分,即分散建设的老年公寓组团占 70% (约 189 万平方米) ,集中建设的老年公寓社区占 20%(约 54 万平方米) ,综合建设的老 年城占 10%(约 27 万平方米) . - 26 - (二) ,老年公寓政策规划拟定中 目前上海有关部门正在拟定老年公寓的开发筹划, 将在某些边远区域进行开发试点, 并 对沪上某些滞销楼盘进

41、行改造, 或在某些大规模的社区中设立几幢老年公寓, 三代同堂 改 为三代同区 . 上海可以考虑在近年市政府基本投入大, 自然环境好, 交通较以便的近郊地区开展老年 公寓的规划和建设. 市郊地价较低,可以控制成本,以减轻老年人的经济承当; 市郊空气清新,有益于老年人的身心健康. (三) ,上海老年公寓潜在发展 1,市场需求总量 270 万 到 年, 在上海, 入住老年公寓的人数将达到 9 万人. 按每人 30 平方米 (建筑面积) 计算,老年公寓市场需求总量为 270 万平方米. 老年用房专业委员会在对上海老年公寓现状的调研资料中预测,到 年,按老年人 口的 3%计算,入住老年公寓的人数将达到

42、9 万人.按每人 30 平方米(建筑面积)计算, 老年公寓市场需求总量为 270 万平方米. 2,养老型住宅公寓成首选 目前,公寓仍是绝大多数养老型住宅的首选物业形态.根据上海退管会办公室提供的 年养老型住宅购买意愿调研成果,月收入 8000 元以上的人群中,55%的被调查者表达 乐意购买养老型住宅,其中,40 岁以上的中年人购买意愿尤为强烈. 带电梯的多层公寓,两房一厅,兼顾社区会所老年社交活动的社区,成为中老年被访者 选择最多的物业类型. 3,外资暗中关注 尽管大规模的养老型住宅投资开发尚未形成, 但早已有海内外资本暗中关注. 上海市房 产经济学会有关负责人表达, 不久前接待的一种美资地产

43、投资集团, 瞄准的就是上海老年社 区,老年公寓的开发项目. - 27 - 而不少业内人士觉得养老型住宅的投资开发需要三个前提: 公司的参与, 政策的支持以 及对老年人市场整体需求的研究和规划. 上海正在与欧盟合伙, 尝试建立一种评估体系, 评估哪些老人可以进入由公共财政支 持的养老机构. 上海市老龄科研中心副主任孙鹏镖提出. 根据设想,评估将跟踪进行,先迈进院的老人如果经济状况改善,则要将资格让位,形 成一种能进能出的体制.将来,由公共财政支持的养老机构将有针对性地向老年群体开放. - 28 - 二,重要个案调研 绿地 21 城孝贤坊 绿地 21 城孝贤坊 一般住宅 低密度超大规模 物业类别

44、社区 装修状况 占地面积 毛坯 6.1523 平方米 上海周边区昆山花桥镇绿 物业地址 地大道 555 号 价格 物业管理费 6000 元/平方米 1.20 元/平方米月 - 29 - 开发商 绿地集团昆山置业有限公司 建筑面积 总户数 4.4693 平方米 230 套 52418388 ,39218000, 售楼电话 39218008 开盘时间 容积率 -12-1 0.6 楼层状况 建筑类别 高层,小高层 电梯公寓 绿化率 房型面积 45% 60-90 平方米 绿地国际家园占地 4000 亩,以古典西班牙,英伦,北美等五种风格打造,社区内设 置中福会幼儿园,大众社区巴士,邻里中心,四星级酒店

45、等,社区配套完善. 配备有 2.82.2 大进深电梯,可供专业医疗担架入内;公共空间无障碍设计;公共走 道及楼梯间安全扶手;指纹锁智能辨认功能;可视对讲系统;24 小时紧急救济按钮;社区 配备有老年大学和老年特色服务医院,新鲜果蔬供应中心和一站式装修服务等人性化设施. 区位交通 绿地国际家园,位于大上海城郊上海市与昆山市交界处,312 国道旁,邻近国际 汽车城,国际 F1 赛车场.距上海市中心 35 公里,距昆山 18 公里. 从中山公园驱车到绿地 21 城需要半个小时左右时间.在地理位置上,该楼盘位于昆山 接近嘉定安亭镇的花桥国际商务城, 是规划建设的专门面向老年人的人文新镇, 濒临吴淞江

46、水系.在售的重要为联体别墅和公寓房,虽然与安亭镇相距很近,但价格上相对较低. 社区内部设有循环巴士通往学校, 农贸市场等, 此外有直达中山公园和人民广场的班车, 每日 4 班次. - 30 - 局部装饰 外立面采用老式英式砌砖法 样板房分不同的装修风格, 有诸多保护型装修和护理型装修的选择. 设计了无障碍通道, 走道铺地毯防滑,需铺面砖的地面采用防滑面砖,设立了装饰性腰带扶手等. 周边配套 - 31 - 该楼盘在去年年终引进同济大学附属同济医院绿地昆山医院,相配套的绿地家世界 也已正式动工建设. 在综合性医院基本配备的基本上,增设专门针对老年人的科室和有关功能;在一般大 型超市的基本上增设老年

47、人购物专区;还会根据老年人体质特性需要,设立平价药房,以老 年人营养品和常用疾病用药为主.此外,还将设立老年食堂,在社区设立邮局分理点,还 有社区道路引导系统,老年文化中心,休闲中心等. 江 南 太阳 城 江 南 太阳 城 - 32 - 建筑面积 物业类别 21 万平方米 一般住宅 占地 售楼处地址 145833 上海接待: 华山路 600 号丙 , 装修状况 毛坯 售楼电话 售楼处 物业地址 价格 交房 华山路 600 号丙 建国北路燃气大厦 1 楼 3400 元/平方米 年 10 月 嘉兴市太阳城房地产开发 开盘时间 入住时间 绿化率 得房率 -2-1 -10-31 50% 80-90%

48、1170 套 开发商 有限公司 容积率 房型面积 1.44 92-165 (一房,两房, 三房) 总套数 车位 物业顾问 1050 上海东湖物业管理公司 江南太阳城运用嘉兴江南水乡的自然资源,在现代化的居住社区里融入老年建筑组团, 以三项实行方略及六项配套体系为依托,为上海创立的第一种新型的健康养老社区. 项目分二期开发,总量为 21 万平方米,首期楼盘将于 年 10 月交付使用.整个社 区三面环水,绿化面积占整个社区的 50%.上海出名医院在社区内常设门诊. 地理位置 - 33 - 江南 太阳城位于浙江省嘉兴市, 基地三面环水, 东临东方路, 三元路将基地分为两块, 整个场地平整. 规划设计

49、特点 规划构造较完整,清晰.将不同层次的住宅群体组织成三个片区,各片区又由多 个住宅组群构成,各组群规模合适,以便邻里交往. 社区道路,人行车行既有分离,又有混行,以便出行.机动车停放采用地面,架 空和地下多种形式,停车率达到 80%. 环境设计充足运用自然水景,组织了放射性景观轴和步行景观轴,组群内有多种 空间以及沿河的绿色景观带.全区绿色系统点,线,面结合,空间比较丰富. 社区公建配套基本齐全,东南角设有商业街,社区出入口内设有会所,社区内还 设有次会所和泛会所,位置合适. 住宅布局大部分为南北朝向,部分底层架空,有利日照与通风.社区南侧布置了 两个老人居住组群.住宅户型多种,便于顾客选择

50、.住宅内部功能分区明确,空 间尺度合适,日照,采光,通风良好. 周边配套 社区的配套设施非常完善,设立了多种功能的主会所,次会所及泛会所,以满足居民生 活的多种需要, 设计中结合都市设计及环境设计的规定, 将主会所分布在东方路及三元路交 - 34 - 叉处,以起到丰富都市景观的作用,同步不对居民的生活产生影响,次会所及汽会所结合居 民的休闲,交流,活动健身等,有机布置在各组团周边. 在社区内设立医疗急救站,并与 120 急救中心联动.体能恢复中心提供理疗,氧恢复, 食疗, 深度睡眠, 整体按摩等服务. 药物征询中心提供增进健康的药物及营养品的征询服务. 物业管理 采用专业化的管家式物业管理服务

51、, 强调从基本细节开始, 有限管理, 倡导 无限服务, 为业主提供 从平常家政服务,商务服务,健康服务到涉及精神需求,老年人特护在内的一 系列个性服务,真正体现人性关怀,营造温暖庇护. 营销方略 该项目定位上海人的养老天堂的养老社区,推出低价抢客方略,以 3500 元/ 平方米在上海销售.还推出一次性收取 10 万元出租 20 年居住权,容许入住老人作为二房 东出租公寓等吸引上海人前去置业.该案在销售初期就获得了良好业绩,目前 70%的业主 都是上海购房者. 亲 和 源老 年 公寓 亲 和 源老 年 公寓 - 35 - 建筑面积 占地 总套数 物业类别 装修状况 开发商 8.6 万 8.37

52、万 838 间 养老院 全装修 上海建桥集团 地址 电话 房型 绿化率 物业 开园时间 上海浦东康桥小镇 60-140 (小户型为主) 51% 上海亲和源股份有限公司 -4-1 亲和源位于上海市南汇区康桥镇,建筑面积 8.6 万平方米,设立有生活区,医疗区,商 业区,活动区四大功能区域,总共建设 14 栋生活楼,房间 800 余间,可容纳 1600 余位老 人.社区房型以多层,小户型为主,配有电梯,居室建筑面积从 60 到 140 不等. 社区采用无障碍化的设计,以保证老年人的安全.每栋老年公寓均配有公共浴室,阅读 室,活动室,餐厅等,每建筑组团均设立有多功能的活动空间.社区在老人卧室,卫生间

53、, 浴室,多种活动场合以及室外活动区域均安装有紧急呼喊系统,红外线监视器等智能化系 统,建立起全社区的安全监控体系.整个社区的设计使低密度的老年公寓,娱乐,健康生活 广场,公共服务大楼以及商业配套等建筑与水系,人工湖,公园等自然景观精致结合,独特 的空中连廊构成全天候,泛社区的便捷通道,使社区内所有的建筑融为一体. 地理位置 - 36 - 区域图 该项目位于南汇康桥地区的秀沿路上,北接浦东新区,东靠川沙,西南临南汇周浦.南 侧川周公路为连接川沙至周浦的交通主干道,东侧申江路为规划中环线延伸段,与外环线 A20 公路向望.沪南路,外环线(A20) ,申江路,川周公路构成了井字形立体交通.距卢 浦

54、大桥,浦东国际机场约 15 分钟车程. 路线图 - 37 - 交通路线指引: (1)自驾: 秀沿路 2999 弄,A20 外环申江路口下 转秀沿路 (2)公交车路线: 轨道交通二号线至龙阳路站,换乘龙滨线至亲和源站下 周边设施配套图 - 38 - 周边配备有:邮局,银行,电信局,派出所,贵族中学,贵族幼儿园,学术氛围浓郁的 大学,社区文化活动中心,便利生活的集贸市场,洗衣店,大卖场,风味餐厅,国际烧烤乐 园,秉承老式的高档五德会酒店,高档别墅近在咫尺,四星级原则建造的乡村酒店等等,能 够较好的满足远亲近邻的探访需求. 会员制 会员卡缴费原则 卡种 前一百名会员价 大套 银杏 A 卡不 中套 记

55、名卡 小套 大套 银杏 B 卡记 中套 名卡 小套 银杏 C 卡 大套 中套 35 万 8500 元/月 7000 元/月 2 万/年 - - 45 万 2 万/年 50 万 60 万 1.5 万/年 2 万/年 50 万 2.5 万/年 50 万 5 万/年 年费缴费原则 - 39 - 小套 6000 元/月 - 非持有国内身份证的会员卡费加收 20 万人民币 亲和源实行会员制, 入住者须符合会员条件, 承认会员章程, 购买会员卡, 缴纳年费等, 拥有会员资格方可获得亲和源物业的使用权. 社区构成: 12 幢多层公寓,838 套全装修全配备(含软装潢)居室 一幢多功能综合楼(老年大学,老年活

56、动中心) 一所配餐中心(就餐,配送) 二处休闲茶栈(喝茶,座谈,棋牌等活动) 一所老年医院及护理院(300 个床位) 一座会所(一楼游泳池,二楼健身房,三楼水疗馆,四楼会务活动中心) 商业街(设有小超市,理发店,洗衣店,鲜花店,老年用品商店等) 绿化景观,上海市一级生态社区, (绿化覆盖率达 51%;乔木,灌木,花卉,草坪; 假山,小湖,喷泉,凉亭等) 风雨连廊(公寓与公寓,公寓与会所,配餐中心,老年医院及护理院之间互相连 接) 户外活动场地,停车场 复 馨 敬老 院 复 馨 敬老 院 - 40 - 占地面积 建筑面积 床位 浴室 4000 平方米 6000 平方米 425 个 公用 房间 床

57、位价格 护理费 卫生间 136 间 700-1350 元/月 200-1000 元/月 独立 本项目地处丰镇路 788 号,投资规模为 498 万元, 资金来源为民营投资 100%构成.建 筑面积为 6000 平方米.工程主体构造采用混凝土构造. 上海虹口区凉城复馨敬老院是上海市人民政府 年实事工程, 年终竣工. 于 复 馨敬老院地处上海虹口区丰镇路 788 号, 占地面积达 4000 平方米, 绿化面积约 平方米, 有单人,双人,三人,四人和特护房共 136 间,床位 425 张. 复馨敬老院拥有现代化的,人性化的设施: 每个房间内有空调,电扇,电话,液晶电视,独立卫生间,卫生间内 24 小

58、时供应 热水,部分房间有淋浴房; - 41 - 每个床位设有对讲式呼喊器 所有房间均饮用纯净水 六层大楼内设有两台三菱电梯,直达各楼面.每个床位价格每月 700 元到 1350 元 不等. 复馨敬老院设有多种健身和休闲设施: 在 平方米的花园内有鱼池,亲水平台,健身器材,背景音响等设施; 每层楼面有阳光屋,除沐浴阳光外,可在此进行棋牌活动,阅读书报,休闲喝茶, 且不下楼就可在此用餐; 设有 1000 平方米的健身娱乐中心,内有网吧,书画室,图书馆,老年大学教学点, 爱好小组活动室,茶艺馆,多功能影视厅,理疗室,桌球房,推拿按摩室,足疗 房,理发室等休闲项目.除后三项象征性收费外,其他均为免费服

59、务. 收费原则 楼层 房型 设备 空调 电话 床位费 伙食费 护理费 三级 200 合计金额 1350 1550 1750 1500 1700 1900 1650 1850 2050 1350 1550 1750 2230 朝北两人房 彩色电视 独立卫生 空调 电话 850 300 二级 400 一级 600 三级 200 朝南三人房 36 楼 朝南带阳台 三人房 彩色电视 独立卫生 空调 电话 彩色电视 独立卫生 空调 电话 1000 300 二级 400 一级 600 三级 200 1150 300 二级 400 一级 600 三级 200 朝南四人房 彩色电视 独立卫生 850 300

60、二级 400 一级 600 2楼 朝南三人房 空调 电话 930 - 42 - 300 特级 1000 朝北两人房 1楼 备注 朝南八人房 彩色电视 独立卫生 850 300 特级 1000 2150 1,每位入住老人需缴保证金 3000 元,代办费 600(代购床上用品及日用品) 2,寝室调电费由同住人员分担 - 43 - 三,老年住宅规划分析 老年社区在规划上要有针对性的为老年人的不便进行某些特殊的规划, 从社区规划, 绿 化景观和交通布局等等方面为老年人考虑,达到以便她们生活的目的. 1,社区规划: 道路人车分流,避免老人的行动不便而与车发生危险, 无障碍设计,为老人的不以便生活提供到处

61、提供以便, 开阔空间活动场合,提供老人的户外活动空间, 增长休息座椅,以便老人随时休息. 社区为老龄社区,在设计中充足考虑无障碍设计,在社区服务中提供高水准的服务,使 之成为养老居住的抱负家园.在规划设计中结合地区的风土,气候等自然因素,在设计中充 分体现地区性的老龄居住社区. 环绕人与自然亲和的理念,将社区内的建筑物以自由曲线的方式布局,集合道路设计, - 44 - 在社区内形成建筑与环境和谐的布局构成. 为了给老人提供最佳的日照, 所有建筑均为南北 朝向,用水系将社区内的建筑物连接,使得社区内的建筑物之间形成自然连接. 2,社区构成: 1,多层公寓为主; 2,多功能综合楼(老年大学,老年活动中心) ; 3,配餐中心(就餐,配送) ; 4,休闲茶栈(喝茶,座谈,棋牌等活动) ; 5,老年医院及护理院; 6,会所(游泳池,健身房,水疗馆,会务活动中心) ; 7,商业街(设有小超市,理发店,洗衣店,鲜花店,老年用品商店等) ; 8,绿化景观, (绿化覆盖率 50%以上;